Корректировка на удаленность земельных участков сельхозназначения. Рекомендации по оценке земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости

Обзор был подготовлен ООО "Центр Экономического Анализа и Экспертизы", на основании исследований компаний, специализирующихся на продаже и девелопменте загородной недвижимости и опроса специалистов работающих в сфере недвижимости и земельных отношений. При подготовке рекомендуемых корректировок, использовалась информация по продаже земельных участков, расположенных в Московской, Ленинградской, Владимирской, Калужской, Тверской, Тульской и Рязанской областях. Корректировки на наличие вблизи земельного участка водоёма, лесного массива или уникального вида на водоём, рекомендованы оценщикам и судебным экспертам.

РЕКОМЕНДУЕМЫЕ КОРРЕКТИРОВКИ НА НАЛИЧИЕ ВБЛИЗИ УЧАСТКА ВОДОЕМА

Для определения величины корректировки на наличие вблизи земельного участка водоёма, лесного массива или уникального вида на водоём, был проведен анализ рынка продаж земельных участков расположенных вблизи водоемов и лесных массивов, а так же экспертный опрос, специалистов работающих в сфере недвижимости, земельных отношений, сотрудников агенств недвижимости.
В ходе экспертного опроса и анализа рынка выявлено, что наличие вблизи земельного участка водоѐма, лесного массива или наличие красивого вида на водоем, увеличивает стоимость земельного участка.

ХАРАКТЕРИСТИКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА	ВЕЛИЧИНА КОРРЕКТИРОВКИ	ПРЕИМУЩЕСТВА
Красивый вид на водоем	50-80%	Эстетический аспект. Эту особенность местности можно использовать при создании концептуальной идеи участка и воплотить интересные архитектурные идеи. Водоем дает возможность создать законченную ландшафтную композицию в любой стилистике.
Участок на первой береговой линии крупных рек, озер, водохранилищ, с возможностю обустройства собственного причала	60-80%	Обустройство причала, для катера или яхты. Прогулка на лодках. Можно использовать под сооружение оросительных и поливочных систем для приусадебного участка, что будет являться колоссальной экономией в финансовом отношении. Водоем является спасением от жары и создает оптимальный микроклимат. Он обеспечивает достаточную влажность воздуха, чтоб человек не страдал от высокой температуры. Этот фактор полезен для дыхательной системы.
Участки, располагающиеся рядом с лесом (в шаговой доступности от участка)	50-80%	Человека тянет к лесу, туда, где живая природа, где чистый воздух и где есть места, в которых можно побыть наедине с природой вдалеке от шума города. На участке всегда будут успешно произрастать плодовые деревья, кустарники и овощи, благодаря повышенной влажности почвы и воздуха. Обилие питательных веществ, находящихся в почве, обеспечит не только прекрасный урожай фруктов и овощей, а даст возможность выращивать разнообразные цветы. Лес защитит участок от сильного ветра, обеспечив спокойствие и уют семье в любую погоду. И самое важное: в лесу чистый и свежий воздух, что дает человеку здоровье и долголетие.
Участок имеет выход к водоему (в шаговой доступности от участка)	50-80%	Хороший показатель влажности является одним из оптимальных условий для выращивания множества растений. Этот фактор позволит сэкономить на поливе и снизит затраты времени на уход за насаждениями и культурами. Вблизи водоемов растительность всегда отличается насыщенностью и буйством красок. Пляжный отдых и активный отдых на воде - участки у воды, это возможность загорать и купаться в чистой, прохладной воде, кататься на водных лыжах, скутерах, катамаранах. Зимняя и летняя рыбалка. Возможность заняться птицеводством: в домашнем хозяйстве можно развести водоплавающую птицу: уток или гусей. Близко расположенная река или озеро будет для животных прекрасным местом для моциона и питания растительностью.
Участки, располагающиеся рядом с лесом и водоемом (в шаговой доступности)	70-90%	В данном случае покупатели выбирают сочетание «большой» воды с красотами леса.

материал.

С начала 2015 года суды общей юрисдикции в ряде регионов начали «закручивать гайки» и высказывать собственную развернутую позицию относительно качества отчетов об оценке. Как неоднократно отмечали в своих выступлениях представители НП «СРОО «Экспертный совет», судьи дословно вычитывают ФСО и дают замечания, которые могут считаться формально корректными, хотя по существу являются незначимыми. Это лишний раз показывает с какой внимательностью нужно формулировать тексты ФСО при их разработке, проверяя на возможность двойственного, расширительного или системного некорректного толкования.

В качестве типичного примера можно рассмотреть замечания на отчеты об оценке из решений Московского, Новосибирского и Челябинского областных судов 2015 года. Замечания судов практически полностью сконцентрированы на аналогах (не описаны, недостоверно описаны, не учтены характеристики, некорректно внесены поправки), укрупненно их можно представить следующими пунктами, к которым НП «СРОО «Экспертный совет» предлагает свои рекомендации по усилению отчета об оценке.

Обратите внимание, что рекомендации относятся к типичной оценочной ситуации - они могут быть использованы в конкретном отчете об оценке, если у Оценщика по результатам анализа специфики объекта оценки и рыночной конъюнктуры нет оснований считать иначе.

Замечание 1. Не учтено разрешенное использование объектов аналогов, вместо этого оценщиком используется «функциональное назначение» земельных участков. Судья апеллирует к утвержденным видам разрешенного использования (ВРИ) и указывает, что при этом нет корректировки на различия в по видам использования.

1.1. ВРИ может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения ВРИ указаны в градостроительном регламенте в качестве основных ВРИ или являются вспомогательными по отношению к существующим основным или условно разрешенным видам использования. Подробно об основных и вспомогательных ВРИ - в Градостроительном кодексе РФ, Глава 4, статья 30, 37. Дополнительные комментарии можно посмотреть .

1.2. В рыночном обороте в коммерческих предложениях по продаже часто используются термины типа функционального назначения, при этом продавцы зачастую ВРИ не указывают, что дополнительно подтверждает вышеуказанные выводы. Например, в крупнейших базах по данному фактору имеются следующие классификации земельных участков (можно приложить принтскрины с этих сайтов):

• realty.dmir.ru - коммерческие, некоммерческие;
• www.cian.ru - СНТ, ИЖС, промназначения;
• www.avito.ru - поселений, сельхозназначения, промназначения;
• irr . ru - населенных пунктов, сельхозназначения, промназначения, особохраняемые, водный, лесной фонд.

1.3. Ценообразующим фактором часто является скорее тип (функциональное назначение) окружающей застройки. Например, на территории промышленной застройки завода могут располагаться участки, с разрешенным использованием под административные здания, здания столовых, магазина и прочие здания из других ВРИ, при этом рыночная стоимость таких земельных участков будет формироваться стоимостью земельных участков промназначения, которые их окружают.

1.4. Встречаются ситуации, когда при прочих равных условиях даже категория земель может не влиять на стоимость для земельных участков схожего разрешенного использования. Например, стоимость земельных участков категории земель промышленности сопоставима со стоимостью земельных участков населенных пунктов с разрешенным использованием под промобъекты и т.п.

1.5. Следует также отметить, что и при кадастровой оценке объекты разных ВРИ схожего функционального назначения часто рассчитываются по одной модели с одними и теми же ценообразующими факторами, что можно увидеть в отчетах из фонда данных Росреестра.

Замечание 2. Не учтено наличие объекта недвижимости (как важной характеристики) на оцениваемом земельном участке (указание на нарушение п.4 ФСО№3).

Рекомендации по усилению отчета об оценке: целесообразно привести цитату из ФСО7 п. 20 (или ссылку на этот пункт), согласно которому «рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный , предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. »

Замечание 3. Нет идентифицирующих сведений аналогов, поэтому невозможно проверить местоположение, площадь и другие характеристики. Нет кадастровых номеров аналогов, поэтому нельзя получить информацию о характеристиках и сделках.

• Согласно п.14 ФСО№1 «объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость»
• Согласно п. 22 ФСО №1 «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

« б) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

в) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому».

• Согласно п. 22 ФСО №7:

« а) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

б) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке» .

Таким образом, федеральные стандарты оценки не содержат требований об указании кадастровых номерах аналогов либо иных идентификационных сведений, а также требований об обеспечении проверки информации об их характеристиках и сделках.

В части проверки достоверности информации - см. ниже.

Замечание 4. Расхождения по площади и по местоположению - нет анализа сопоставимости, нельзя признать аналогами.

Рекомендации по усилению отчета об оценке: согласно вышеуказанным требованиям законодательства (см. п.2 настоящих Рекомендаций) в части применения сравнительного подхода отсутствуют требования по анализу сопоставимости.

При этом относительно аналогов в п. 22 б) ФСО №7 указывается, что «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным». То есть критерием отнесения объектов к аналогам является один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам.

Можно порекомендовать включать в отчет об оценке информацию, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (например, земельных участков коммерческого назначения, либо земельных участков под размещение производственно-складской недвижимости) и сопоставимы по ценообразующим факторам. В частности, имеют единый состав ценообразующих факторов (можно их перечислить).

В замечаниях суда также иногда указывают, что объекты сильно разнятся по площади и местоположению. В таком случае в отчете можно указать, что площадь объектов-аналогов находится в таком-то диапазоне, что относится к одному сегменту рынка.

Относительно схожести местоположения можно привести п. 11 б) «определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». То есть в отчет можно внести информацию, что территории расположения объектов аналогов схожи по своим экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Замечание 5. Корректировка на площадь на основании таких-то публикаций Власова А.Д. - не соответствует назначение, устаревшее исследование.

5.1. Показать, что, несмотря на то, что исследование было сделано давно и по другому сегменту (другому региону, другому ВРИ), сегменты, к которым относятся аналоги и объект оценки, сопоставимы по критерию относительного влияния площади объекта на его стоимость, равно как и относительное влияние на стоимость практически не изменяется в течением времени, поэтому имеющимися отличиями можно пренебречь.

5.2. Воспользоваться другими источниками для внесения корректировки на площадь.

5.3. Сделать самостоятельные расчеты, построив собственную зависимость.

5.4. Обосновать корректировку на площадь экспертным методом с учетом требований ФСО.

5.5. Использовать аналоги из одного сегмента, не требующего внесения корректировки на стоимость единицы сравнения.

Замечание 6. В источниках информации нет данных, подтверждающих характеристики (например, распечатки не содержат информацию о рельефе, доступности, ограничений и обременений, категории, виде разрешенного использования, сведений о доступе к подключению). Не приведена ссылка на достоверные источники, из которых была взята информация об аналогах.

Рекомендации по усилению отчета об оценке - в соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа обоснованности, то есть информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена; а также принципа однозначности - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.

Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, также указаны в ФСО № 3.

В п. 10 ФСО № 3 указано, что «в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов».

При этом, в соответствии с п/ 19 ФСО №1, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Законодательство об оценочной деятельности возлагает на Оценщика обязанность по анализу используемой информации. Так, в п. 19 ФСО № 1 указано, что «Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы».

Самым распространенным методом, применяемым всеми оценщиками для проверки информации, указанной в объявлениях в сети Интернет, на предмет достоверности, является уточнение характеристик по телефонам, указанным в данных объявлениях.

Таким образом, Оценщик в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности осуществил проверку информации, используемой в отчете, обеспечив тем самым соблюдение принципов обоснованности и однозначности. Неосуществление указанных выше действий Оценщиком привело бы к нарушению основных принципов оценки.

Можно предложить указывать в качестве источника информации по характеристикам аналогов (например, рельеф, форма, обеспеченность коммуникациями) результаты визуального осмотра.

В целом можно рекомендовать усилить работу с аналогами, чтобы они были полностью описаны по всем ценообразующим факторам, при этом информация имела максимально достоверный характер. Необходимо учесть, что ценообразующие факторы (содержание, значения и степень влияния на стоимость) должны быть одинаково описаны по тексту всего отчета об оценке в блоках описания объекта оценки, анализа рынка, описания объектов-аналогов и внесения корректировок. Стоит обратить внимание, что в настоящий момент все отчеты, направляемые в комиссию по оспариванию, размещаются в фонде данных Росреестра, где можно проанализировать аналоги, используемые оценщиками в данном регионе.

Можно предложить вставить в отчет об оценке следующую формулировку:

В ряде случаев часть необходимых для оценки данных по объектам-аналогам может быть не указана в объявлениях (или других источниках информации) или указана неточно. В таких ситуациях для выполнения требований п. 19 ФСО №1 в части проведения анализа достаточности и достоверности исходной информации Оценщик уточнял характеристики аналогов по телефонам, указанным в источниках информации. Характеристики аналогов, применяемые в расчетах, соответствуют результатам этого анализа.

Кроме того, рекомендуем для регионов, где суды взялись подробно разбирать отчеты и давать некорректные замечания, входя в процесс сразу ходатайствовать о назначении судебной экспертизы на установление стоимости, имея уже пару ответов (чтобы был выбор) от компаний, которые готовы ее провести. Соответственно судебный эксперт даст сопоставимый результат оценки. Практика показывает, что судьи в целом намного лучше относятся к судебной экспертизе и в редких случаях подвергают ее самостоятельной критике. В качестве итогового результата суд, как правило, принимает результат судебной экспертизы.

Это путь несколько повышает затраты заказчика, но в ряде регионов является очень эффективным.

Инфраструктура загородного коттеджного поселка - это комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование поселка. Инфраструктура - важный фактор, влияющий на стоимость земли в коттеджном поселке. Однако начинающие оценщики часто не знают, как оценить земельный участок с учетом влияния инфраструктуры на его стоимость. Попробуем разобраться в особенностях оценки земельного участка с учетом вклада инфраструктуры.

Инфраструктуру, как правило, разделяют на инженерную и социальную.

Инженерная инфраструктура включает:

• электроснабжение;
• газоснабжение;
• дороги;
• водоснабжение и водоотведение;
• связь.

«Существует три основных типа инженерных сетей: дорога, электричество, газ. Все остальное относится к инфраструктуре социального быта: вывоз твердых бытовых отходов, дренажные системы, уличное освещение и т.д. Я не говорю про водопровод, потому что нам на Урале повезло: много артезианских вод. С дорогами на сегодняшний день продаются 100% участков. Либо они строятся, и близится окончание этого процесса, либо они уже построены. Без этого застройщики земельных участков даже не начинают продажи», - объяснил Максим Александрович Федотов, генеральный директор агентства недвижимости «Титул».

Социальная инфраструктура включает:

• магазины;
• медицинские учреждения;
• детские сады;
• школы и т.д.

Стоимость создания инженерной и социальной инфраструктуры, безусловно, оказывает влияние на стоимость реализации проекта строительства и, как следствие, на конечную стоимость земельных участков в коттеджном поселке.

Сколько стоит инфраструктура?

Рассуждая о том, как оценить земельный участок с учетом его инфраструктуры, необходимо понять, как формируется стоимость объектов инфраструктуры.

Стоимость создания объектов социальной инфраструктуры определяется стоимостью строительно-монтажных работ, иногда подразумевается использование объектов близлежащих населенных пунктов. Например, при строительстве поселка «Бобры» предполагалось, что жители будут возить детей в школу поселка Косулино.

С инженерными сетями ситуация иная: в стоимость инженерных сетей входит не только стоимость строительно-монтажных работ по их созданию, но и стоимость подключения к уже существующим инженерным сетям.

«Если речь идет об инфраструктуре, можно говорить о двух моментах: о стоимости строительства этой инфраструктуры и стоимости присоединения. Например, мы обращаемся в МРСК: они могут самостоятельно проложить линию электропередач, они могут доверить это вам, но деньги за присоединение они возьмут», - пояснил Борис Леонидович Васин, заместитель директора по проектированию и строительству ООО «УниверсалСтрой».

Затраты на строительство инженерных сетей спрогнозировать достаточно просто: выполняется проект, составляется смета.

«Проложил сети, спроектировал их в линейные объекты. По крайне мере в первом приближении считается достаточно легко», - прокомментировал Борис Леонидович Васин.

Конкретные цифры озвучил Николай Александрович Зеленин, владелец и застройщик коттеджного поселка "Александрия":

Стоимость подключения к существующим сетям можно посчитать исходя из тарифов на присоединение к инженерным сетям. Например, на официальном сайте Региональной энергетической комиссии Свердловской области опубликованы тарифы на технологическое присоединение к электросетям, системам теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, газораспределения.

• http://rek.midural.ru/article/show/id/127
• http://rek.midural.ru/article/show/id/128
• http://rek.midural.ru/article/show/id/1009
• http://rek.midural.ru/article/show/id/1010
• http://rek.midural.ru/article/show/id/1021

Существуют, однако, такие расходы, которые практически невозможно посчитать заранее - это расходы, связанные с получением разрешительной документации и согласованием проведения инженерных сетей по землям других собственников.

«Сюда накладываются издержки, которые идут на согласование. Извините, но у нас мало что делается с той же разрешительной документацией без денег», - добавил Борис Леонидович Васин.

Если говорить об инженерных сетях как о факторе, влияющем на стоимость земли в загородном поселке, необходимо понимать, что сети делятся на внутриплощадочные и внешние сети. Как правило, у застройщиков возникает много проблем именно с внешними сетями, так как приходится получать согласие других собственников на прокладку линейных объектов через их земли. Это приводит к дополнительным временным и финансовым издержкам.

«Внутриплощадочные сети они всегда четко считаются и они понятны. А внешние сети - это всегда большой вопрос для девелопера, так как никогда не знаешь, по каким землям идешь», - объяснил Максим Александрович Федотов.

«Важно не только наличие, допустим, газовой трубы рядом с поселком и наличие в ней газа, но крайне важно, чтобы эту трубу можно было довести до поселка. Потому что, как правило, вся земля уже кому-то принадлежит, а физические лица, через участки которых пойдет труба в поселок, называют такие условия, что в итоге эта труба становится золотой», - добавил Николай Зеленин.

К тому же, может поменяться законодательство. Например, застройщик купил земельный участок, выполнил проект, провел часть согласований, а тут вышел новый Земельный Кодекс, и изменения затронули и линейные объекты, и землеотвод. Застройщику приходится многое переделывать.

Даже застройщик порой не знает, как оценить земельный участок с учетом всех издержек, так как сложно просчитать заранее общую стоимость создния и подключения инженерных сетей. Тем не менее, девелоперы называют примерные цифры.

«Так или иначе, эта цифра присутствует среди общества девелоперов и составляет примерно 30 - 40 тысяч рублей на сотку по оценкам различных компаний, которые занимаются строительством загородной недвижимости», - рассказал Максим Федотов.

В развитых экономических условиях других стран практикуется объединение: монополист строит сети до площадки, а внутриплощадочные сети строит девелопер. В России в последнее время наметилась такая же тенденция, по крайне мере это уже происходит с электричеством. Газораспределительные сети тоже работают в этом направлении. Но даже сетевые монополисты сталкиваются с самым больным вопросом: собственники земельных участков часто используют все возможности, запрещая проходить линейным объектам через их земельные участки.

Как оценить земельный участок с учетом вклада инфраструктуры?

При оценке загородной недвижимости определение вклада инфраструктуры - один из проблемных вопросов для оценщиков. Особенностью оценки земельных участков в загородных поселках является отсутствие конкретной методики учета влияния инфраструктуры на стоимость недвижимости.

Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость земли в загородном поселке:

• наличие коммуникаций;
• удаленность от города;
• класс недвижимости;
• наличие лесных массивов и водоёмов;
• развитость инфраструктуры местоположения объекта.

Важным фактором, влияющим на стоимость земли в коттеджном поселке, является класс загородной недвижимости. Единой классификации нет, застройщики иногда придумывают собственные «классы». Один из вариантов классификации привела Голубева Ксения Алексеевна, оценщик ООО ГК "Метрикс", эксперт СРО СВОД:

• класс де-люкс;
• премиум-класс;
• бизнес-класс;
• стихийная коттеджная застройка.

Класс де-люкс. На расстоянии не более одного километра от поселка должен быть спортивный комплекс с бассейном, салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Обязательно должна быть вооруженная охрана, видеонаблюдение по периметру поселка, сигнализация. Естественно, поселок должен быть полностью благоустроен, иметь внутреннюю инфраструктуру.

Премиум-класс. Все объекты инфраструктуры находятся на расстоянии не более трех километров от поселка. Обязательно наличие поблизости лесного массива.

Бизнес-класс. Все объекты инфраструктуры не далее 10 км.

Стихийная коттеджная застройка располагается в удаленных районах, в деревнях, поселках с минимальной инфраструктурой или ее отсутствием.

Таким образом, для каждого класса определен свой перечень необходимой социальной инфраструктуры. Также необходимо оценивать наличие коммуникаций. Рассуждая, как оценить земельный участок с учетом инфраструктуры, Голубева Ксения объяснила, что опираться нужно именно на перечисленные факторы.

По словам Ксении Голубевой, в рамках оценки различные источники, в том числе интернет источники, указывают такие диапазоны влияния инфраструктуры на стоимость загородной недвижимости:

• транспортные подъездные пути - от 5 до 15 %;
• электроэнергия от 10 до 20 %;
• газоснабжение от 10 до 25% ;
• остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение и коммуникационные сети) - от 5 до 15 %.

«Эти корректировки применимы скорее для стихийной коттеджной застройки, так как все остальные сегменты обязательно должны иметь коммуникации», - уточнила Голубева Ксения.

Однако девелоперы не считают, что допустимо оценивать вклад инженерных сетей в стоимость загородной недвижимости с помощью процентного соотношения.

«Внутри поселка коммуникации легко считаются, они составляют примерно 4-7% от строительно-монтажных работ. А перевести внешние сети в конкретный процент, я думаю, очень сложно, так как это очень индивидуально», - прокомментировал Борис Леонидович Васин.

«Все-таки в этом случае основополагающий фактор - это стоимость земельного участка. Если инфраструктура по себестоимости обходится от 30 до 60 тыс. рублей на сотку, то земля может стоить от 10 до 300 тыс. рублей за сотку, поэтому процентное соотношение нельзя указать корректно, это зависит именно от местоположения участка. Например, на берегу Шарташа земля стоит 500 тыс. рублей за сотку, а у меня в поселке - 45 тыс. рублей за сотку, при этом стоимость сетей примерно одинаковая. Соответственно, процентное соотношение отличается в разы», - объяснил свою позицию Николай Зеленин.

Рассчитать конкретное процентное соотношение стоимости инфраструктуры к стоимости земельного участка, по мнению застройщиков, невозможно, потому что сами участки очень сильно отличаются в цене. Например, в коттеджном поселке «Александрия» сотка стоит 45 тыс. рублей, себестоимость инженерной инфраструктуры на сотку - примерно 20-25 тыс. рублей. Получается, стоимость инженерной инфраструктуры составляет 50% от стоимости земли. В "Моём Истоке" стоимость земельных участков составляет 250 тыс. рублей за сотку. А сети стоят 30-40 тыс. рублей на сотку. То есть стоимость сетей в процентном соотношении получается 15%. Так как сети внутри поселка в денежном выражении всегда стоят примерно одинаково, то все остальное в цене земельного участка - это влияние месторасположения, социальной инфраструктуры и аппетитов застройщика.

Николай Зеленин высказал мнение, что при определении рыночной стоимости участка стоимость инженерных инфраструктур аналогичных участков лучше выделять в рублях, а не в процентах. Таким образом, особенностью оценки земельного участка с учетом вклада инфраструктуры является применение корректировок на уровень инфраструктуры в денежном выражении.

Николай Зеленин выдвинул предложение, как оценить земельный участок с учетом влияния инфраструктуры:

«Оценщикам просто нужно составить перечень, из чего в принципе состоит инфраструктура, здесь не будет много позиций: дороги, электричество, газификация, наличие центральной канализации и центрального водопровода, остальное можно пока даже не брать в расчет».

«Например, дорога стоит от 5 тыс. руб. до 10 тыс. руб. на сотку - это рассчитать легко. Потому что внутренние дороги стоят всегда примерно одинаково, тут важна именно подъездная дорога, но за счет этого может и варьироваться цена. Допустим, электричество стоит от 5 тыс. руб. до 10 тыс. рублей, газ - от 5 до 10 тыс. рублей».

Максим Федотов полностью согласился с ним: «Нужны какие-то методологические проработки».

Очевидно, что ввиду отсутствия соответствующих методик невозможно однозначно говорить о том, как оценить земельный участок в загородном поселке и корректно учесть вклад инфраструктуры в ее стоимость. Необходимо инициировать проработку соответствующих документов, обсуждения этого вопроса, в том числе на площадках заинтересованных организаций: Гильдии управляющих девелоперов, Уральской палаты недвижимости, Гильдии оценщиков. Проявлять инициативы в решении сложных для оценщиков вопросов и в создании необходимых методик очень важно, потому что без этого оценщикам действительно сложно выдавать качественный продукт.

Кейс "Расчет подключения к сетям"

Спикеры на круглом столе говорили о том, что определить примерную стоимость подключения к инженерным сетям достаточно просто, если пользоваться публичной кадастровой картой. Мы решили проверить, действительно ли работает такая методика, и попытаться посчитать стоимость подключения к инженерным сетям выбранного случайным образом участка.

Требуется: определить стоимость подключения к инженерным сетям участка в с. Троицкое, ул. Лесная, д 24, Свердловская область.

Кадастровый № участка 66:07:1801001:550

1. Ищем инженерные сети на публичной кадастровой карте

а) Заходим в публичную кадастровую карту, находим нужный участок

б) Включаем режим ЗОУИТ, чтобы увидеть на карте расположение инженерных сетей. На этом этапе начинаются сложности. Наиболее подробно на публичной кадастровой карте представлены сети электроснабжения, с указанием напряжения в сети.

в) Сетей газоснабжения в Троицком найти не удалось, хотя в объявлениях о продаже домов в этом населенном пункте указано, что дома газифицированы. Ближайший газопровод, указанный на публичной кадастровой карте, расположен ближе к Богдановичу.

г) Водопроводных сетей около Троицкого на карте найти не удалось.

Мы обратились за советом к Зеленину Николаю, владельцу коттеджного поселка «Александрия», который также принимал участие в круглом столе, посвященному инфраструктуре загородной недвижимости. Он ответил, что сети на публичной кадастровой карте найти можно, но, конечно, не все. Есть разные слои - можно посмотреть охранные зоны, которые есть у большинства сетей. Или если участок под сетями поставлен на кадастровый учет, то его можно найти по виду разрешенного использования.

Скорее всего, следует обратиться непосредственно в предприятия ЖКХ, обслуживающие данный район. Список предприятий и контактную информацию по Богдановичскому району удалось найти на сайте городского округа Богданович .

Рассчитаем примерную стоимость подключения к сетям электроснабжения

а) С помощью специального инструмента на кадастровой карте («линейка») определим расстояние до ближайшей сети электроснабжения. Оно составило 88 метров по прямой.

б) Заходим на сайт РЭК и находим тарифы на подключение к сетям электроснабжения.

Тариф*88м = стоимость подключения

Статью подготовила Наталья Ничкова