Главная / Приказы

Нужно ли вкладывать деньги недвижимость. Инвестирование в строительство

Для начала давайте разберемся с тем, какими бывают капиталовложения в недвижимость. Поскольку перспективность и конечная выгода таких действий оценивается не только в стоимости квадратного метра, но и в полезности данного приобретения в том или ином случае.

Что такое инвестиции в недвижимость?

Для начала отметим, что под инвестированием понимают финансовые или иные капиталовложения с целью получения дохода. Приобретение квартиры или дома, в котором вы намерены жить или работать, не является инвестицией.

Инвестиции данном случае - это приобретение пассивов или основных денежных средств, если это покупка коммерческой недвижимости для офисных помещений вашей фирмы. Другими словами, инвестирование в недвижимость - это покупка активов, которые могут приносить прибыль их владельцу в течение длительного времени.

Выгодность такого капиталовложения оценивается итоговой разницей между полученным доходом и всеми издержками. Например, разницей между ценой покупки и ценой продажи (+сопутствующие издержки) или разницей между доходом от сдачи площади в аренду и издержками, связанными ее эксплуатацией. В то время как выгодность покупки квартиры или дома для личного проживания оценивается в большей степени удобством жилья и его субъективным восприятием.

Вложение денег в недвижимость в свою очередь больше напоминает вклады в ценные металлы или предметы искусства, выгодность инвестирования в которые в большей мере зависит от их стоимости на текущий момент, нежели от чего-то другого. Таким образом, можно сказать, что выгодность вложения денег в недвижимость можно оценить по тому, выросла ли ее стоимость с момента покупки или нет. И это касается как спекулятивного, так и арендного дохода.

Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость?

До текущего экономического кризиса, покупка недвижимости по праву считалась одним из самых низкорисковых вложений денег. Поскольку, даже если она теряет в цене, то ее собственник все равно сохраняет большую часть своих денег - их реальной стоимости в золоте или долларах. В то время как при капиталовложениях в банковские депозиты или акции с облигациями можно легко потерять практически все и сразу. Проще говоря, если вы хотите сохранить свои активы, то покупка недвижимости по-прежнему является одним из лучших вариантов, наряду с капиталовложениями в золото или американские «трежерис».

Однако, если вы хотите заработать, то в плане того выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость сейчас есть большие сомнения, так как цены на нее с 2015 года сильно просели и тренд на снижение пока сохраняется. Тем не менее, кризис и снижение стоимости - это не всегда плохо, особенно если у вас есть свободные деньги. Пользуясь падением цен можно скупить все по дешевке, а по окончании кризиса продать по новым, возросшим ценам.

Таким образом, можно сказать, что главный вопрос здесь не в том, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость в принципе, а в том, настал ли для этого нужный момент - цены на самом дне или они упадут еще ниже. Если говорить кратко, то нет - такой момент не настал, так как еще как минимум полгода или год стоимость недвижимости в России будет понемногу проседать. Однако это касается рынка в целом, в частных же случаях могут быть нюансы. Например, пока жилплощадь в Москве падает, в Санкт-Петербурге она растет, как и в большей части крупных городов возле границы с Китаем.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги? Обзор рынка

Поскольку мы уже разобрались в том, что выгодность вложения денег в недвижимое имущество на данный момент определяется тем, где и что именно вы покупаете, давайте теперь сделаем небольшой обзор рынка недвижимости России и затронем немного вариант с инвестированием в объекты за рубежом. Другими словами, посмотрим в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги на данный момент, а также отметим, чего не стоит покупать ни за какую цену.

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость на строительство с нуля?

Как известно, строительство дома стоит дешевле, чем его покупка. Однако такой подход требует понимания нюансов строительного дела и всего что с этим связано - от проектной документации до специфики получения разрешительных документов и правил размещения занавесок в ванной комнате. Если вы разбираетесь во всем этом, то такой вариант вкладывания денег в недвижимость предпочтительнее остальных. Поскольку в этом случае ваша прибыль будет максимальной. Правда, здесь есть и свои риски, главный из которых - это остановка строительства, что случается довольно часто в наше время. Финансовый кризис в последние три года сильно подкосил ряды застройщиков и, как итог, множество строительных проектов были заморожены до лучших времен, или пока у них не появится новый собственник.

Тем не менее, для инвесторов здесь открывается большая перспектива, поскольку можно не только вложиться в строительство на начальном этапе, но и выкупить замороженный проект и завершить его. В первом случае, инвестировать деньги в недвижимость можно посредством долевого участия или вступления в специальные инвестиционные фонды. Во втором, нужно будет довольно большой стартовый капитал, так как покупка даже незаконченного строительства обойдется инвестору в крупную сумму.

Что касается возможной прибыли, то по оценкам экспертов прибыль здесь будет зависеть от конкретного объекта (его расположения и характеристик) и стадии строительства.

Для капиталовложений в менее престижных регионах эти числа стоит уменьшить в два-три раза. Отметим, что тем, кто решает стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость на стадии раннего строительства, стоит присмотреться к объектам в Санкт-Петербурге, Иркутской области, Республике Тыве и Ханты-Мансийском автономном округе. В этих регионах стоимость жилплощади в последний год выросла, в отличие от остальной территории Российской Федерации.

Стоит ли сейчас покупать недвижимость на первичке?

Только что сданный в эксплуатацию объект может принести прибыль инвестору лишь если на него будет спрос - сейчас или в будущем. Вкладывать деньги в новые помещения в ином случае не имеет смысла, поскольку цена продажи на них всегда самая максимальная, если это только не дом с какой-то «мутной» историей. При этом если учесть текущую ситуацию на рынке, то сейчас даже думать не стоит о том, чтобы инвестировать деньги в подобные проекты. Есть и более выгодные и менее рисковые варианты.

Однако отметим, что в этом году ситуация может немного измениться из-за постановления правительства о новой процентной ставке для ипотеки с господдержкой (ее дают лишь при покупке новой жилплощади).

Выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость на вторичке?

Такой вариант капиталовложений по-прежнему может считаться выгодным, но лишь в тех случаях, когда речь идет о «бюджетных» вариантах. Так, одно или двухкомнатные квартиры все еще пользуются спросом, если это центр крупного города или престижный район. Правда, и здесь стоит учитывать региональные тенденции - если рынок в городе проседает, то не стоит рассчитывать на то, что отдельно взятая квартира вырастет в стоимости. Такой подход будет азартной игрой, а не инвестированием денег в классическом понимании этого термина. Другими словами, решать о том, стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость на вторичке также нужно исходя из динамики цен в регионе и местном спросе на определенные типы объектов.

Относительно возможной выгоды, то здесь числа будут не особо большие - 3-7%. Поэтому есть смыслы либо рассмотреть другие варианты, либо подумать над тем, чтобы вкладывать деньги не в недвижимость, а положить их на депозит в банке (9-13%).

Стоит ли вкладывать деньги в коммерческую недвижимость?

Не стоит. Сейчас это очень рискованно из-за экономического кризиса , который еще не закончился, но уже привел к огромному числу банкротств. Что в свою очередь стало причиной того, что сейчас многие коммерческие площади просто пустуют, даже в, казалось бы, престижных местах. То же касается и производственных площадок.

Стоит ли инвестировать деньги в недвижимость для сдачи в аренду?

В данном случае выгоду можно получить если:

При этом даже по таким вариантам можно получать прибыль, лишь когда цены на недвижимость в регионе идут вверх или хотя бы стоят на месте. Во всех остальных случаях вкладывать деньги в недвижимость для ее последующей сдачи в аренду - плохая и весьма рисковая затея.

Отдельно подчеркнем, что для сдачи жилья в аренду лучше всего покупать его на вторичном рынке. Поскольку при покупке новой квартиры или дома у вас не будет никакой прибыли из-за дороговизны такой сделки, а при участии в долевом строительстве, деньги будут длительное время заморожены, т.е. они тоже не будут приносить прибыли.

Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость крупных городов?

Только если цены на квартиры идут вверх и только если это недорогие объекты. Элитная, коммерческая, производственная и прочая недвижимость сейчас пользуется минимальным спросом, а потому цены на нее постоянно подают. И эта тенденция будет продолжаться, пока не будет достигнуто дно экономического кризиса, что судя по оценкам экспертов, случится еще нескоро. Вероятнее всего просвет можно будет увидеть ближе к 2020 году, при условии, что ситуация в геополитике не будет усугубляться.

Выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость в регионах?

Если судить в целом о России, то нет. Но могут быть исключения. Например, как отмечалось выше, жилье в крупных городах возле китайской границы сейчас пользуется спросом и поэтому его стоимость растет. Аналогично дело обстоит и в Костроме с Ханты-Мансийским автономным округом. Касательно этих мест еще можно подумать над тем, выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость в регионах. А на остальной территории России это стоит делать только в частных случаях, когда вы на 100% уверены что цены здесь вырастут в самое ближайшее время.

Паевое инвестирование недвижимости (ПИФы)

Еще один вариант вложения денег в рынок недвижимости - это капиталовложения в Паевые инвестиционные фонды (ПИФ), задача которых - обеспечить своим вкладчикам прибыль, превышающую процентные ставки по депозитам в банках. Разумеется, в нашем случае Управляющая компания ПИФа будет это делать посредством инвестиций в ту или иную недвижимость. При этом от вас, как от потенциального вкладчика, ничего не будет требоваться, кроме финансового участия. Правда, в этом случае вы де-факто ничего не приобретаете, а лишь обретаете право на получение некого дохода, если управленцы ПИФа смогли его получить, чего может и не быть.

Проще говоря, инвестируя в ПИФы, вам не нужно будет разбираться в том, выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость в регионах, в какие именно объекты вкладываться, когда покупать и когда продавать или выгодно ли это делать сейчас в прицепе в свете вялотекущего экономического кризиса. Однако при этом вы имеете шансы потерять все и сразу.

Насколько сейчас выгодно вкладывать деньги в земельные участки?

Как и в случае со строениями, выгода от инвестирования в землю напрямую зависит от конъюнктуры рынка и ее целевого предназначения. Касательно последнего, то речь идет о том, что можно делать на этом участке, согласно правоустанавливающим документам на этот земельный участок. Например, если это земля для подсобного хозяйства, то она будет не лучшим объектом для вложений, если только ее не можно будет потом переоформить в землю под строительство, но и здесь выгода будет не особо большой. Однако, если это земля под строительство в перспективном районе, то прибыль в некоторых случаях может быть десятикратной (такое весьма редко, но случается).

Под перспективными районами подразумевают территории, на которые есть планы в государства, города или крупного застройщика. По закону, если государство претендует на землю, то оно обязано его выкупить по рыночной цене, которая, как правило, при этом начинает расти (государство создает повышенный спрос).

Что касается городских планов, то здесь имеется в виду схема развития городской территории и инфраструктуры, которая может поспособствовать развитию того или иного района (или наоборот). Исходя из этого можно подчеркнуть, что решая стоит ли сейчас покупать недвижимость в том или ином районе, следует в первую очередь проверять последние новости касательно городских планов развития этой территории, и только после этого приступать к остальному.

Стоит ли инвестировать свои деньги в зарубежную недвижимость?

Зависит от государства и конкретного региона. Так, инвестировать деньги в недвижимость большинства страна ЕС нет смысла, если это не ради получения статуса ВНЖ или гражданства. При этом вкладывать свои средства в недвижимость таких стране, как Новая Зеландия, Северный Кипр, или США может быть весьма выгодно. В частности, недвижимость Северного Кипра в последнее время стабильно растет по 7% в год, и при этом цены там не сильно зависят от экономической конъюнктуры в мире. Получить больше информации о том, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги за границей можно на профильных порталах тех регионов, куда вы решили инвестировать свои средства. Там же скорее все будет расписано и то, как вложить деньги в недвижимость за границей: к кому обратиться, сколько стоит, каков алгоритм покупки, каковы гарантии и обязанности сторон, и т.п.

Что насчет инвестирования через ипотеку?

В связи с тем, что в 2018 году в России пройдут президентские выборы, власть решила порадовать своих избирателей.

Правда, принять участие в этой программе могут лишь те семьи, которые в следующие три года родят второго, третьего, четвертого… ребенка. Для всех остальных ипотека сейчас не особо выгодна, так как ставки слишком высоки, а ситуация в стране слишком непредсказуема.

Как вложить деньги в недвижимость?

Работа с инвестициями всегда должна начинаться с очень скрупулезного сбора информации об объекте, в который мы намерены вложить свои деньги. В нашем случае все должно начинаться с поисков реальных собственников, поскольку так сделка будет более надежной и при этом есть шанс получить солидную скидку, если хорошо поторговаться. Далее, следует изучить конъюнктуру рынка в данном районе касательно выбранного объекта инвестирования: соотношение спроса и предложения, динамику цен за последние годы, планы города на эту территорию, качество и полнота инфраструктуры и тому подобное.

Если это покупка жилья ради сдачи его в аренду, то в решении о том, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость также потребуется изучить и этот сегмент, сопоставив стоимость аренды на аналогичные объекты с ценой покупки - сколько потребуется времени, дабы жилье окупилось и какова после этого будет прибыль.

Ориентируйтесь на сумму в 120-125 ежемесячных платежей, если сейчас она меньше стоимости покупки жилья - стоит согласиться на сделку, если больше - ищите иной объект, чтобы вложить в него свои деньги.

Как быть при отсутствии начального капитала?

Если у вас нет собственных свободных средств для инвестирования, то их можно привлечь одним из следующих способов:

сдав в аренду собственное имущество (квартиру, отдельную комнату, машину);
взяв кредит в банке или ипотеку;
ежемесячно переводя небольшое количество денег в инвестиционные фонды;
продав что-то ненужное.

При этом стоит всегда помнить, что «бесплатный» сыр есть только в мышеловке. Поэтому не стоит понимать участие в «очень» выгодных инвестиционных программах или покупать квартиру по необычайно низкой цене.

Кроме того, решая стоит ли сейчас покупать недвижимость на кредитные средства, всегда помните что риски в этом случае значительно больше - доход вы можете и не получить, даже все деньги можете потерять, но кредит отдать вы будете обязаны.

А если начальный капитал есть, но слишком мал?

В тех случаях когда вы располагаете небольшим количеством денег, их можно использовать для участия в ПИФах или в качестве первого взноса по ипотеке. Кроме того, можно попытать счастье с покупкой жилья у застройщика на очень ранних этапах строительства. Однако ни в коем случае не принимайте участие в кредитных кооперативах, где делают ежемесячные платежи в общую кассу для финансирования покупки жилья. В таких проектах почти всегда кто-то получает жилья первым и потом прекращает делать взносы из-за чего вся схема рушиться и потом все переходит в очень долгие судебные тяжбы.

Как правильно инвестировать? Пошаговая инструкция

Сейчас есть довольно много способов получить прибыль от капиталовложений в недвижимость. Каждый из которых, имеет свои плюсы и минусы, а также некоторые присущее только ему особенности. Однако порядок действий инвестора почти всегда весьма банален и типичен, так как он, по сути, делает одно и то же просто с разными объектами.

Алгоритм действий инвестора:

Определение кратко- и долгосрочных целей.
Выбор стратегии и методов достижения ранее определенных целей.
Анализ конъюнктуры рынка в стране и в выбранном регионе (секторе).
Поиск и оценка объекта инвестирования.
Подготовка к заключению соглашения по объекту инвестирования.
При необходимости, управление инвестиционным объектом.
Получение прибыли и, при желании, реинвестирование денег в этот же или новый инвестиционный объект.

В плане того, как вложить деньги в недвижимость - это будет выглядеть следующим образом:

Определение того какой доход мы планируем получить, и в какие сроки (аренда, спекулятивный или дивидендный доход).
Выбор способа инвестирования (покупка, долевое участие, ПИФы, аренда).
Анализ рынка недвижимости в стране на текущий момент и в выбранном регионе.
Поиск недвижимости для ее покупки или аренды (для субаренды).
Подготовка и заключение сделки с собственником недвижимости.
Если вы сдаете жилье в аренду, то нужно за ним ухаживать, получать оплату у жильцов и платить коммуналку. Если это покупка ради перепродажи, то нужно время от времени убираться и следить за рынком, дабы понять когда можно будет продать недвижимость.
Получение прибыли и, при желании, продление текущего проекта или начало всего с нуля, но с большой суммой стартового капитала.

Глубокая теория - оценка инвестиционных проектов

В вопросе о том, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость, нужно отдельно указать как можно оценить перспективность того или иного инвестиционного проекта. На этот счет есть довольном много научных изысканий, которые во многом разнятся. Так, если брать модель экономики по Марксу и Энгельсу, то нужно ориентироваться на благо для государства и социум. Если либеральную модель, то на участие в конкуренции и личную прибыль. Если Теорию Игр, то на предположительные действия всех сторон и их возможную реакцию на ваши действия. И это только основные подходы, популярные сейчас в России и мире.

В нашем случае оценивать инвестиционный проект лучше всего по Теории Игр в совокупности с самой элементарной бухгалтерией, поскольку это во многом прогностический подход, оценивающий сразу несколько вариантов действий. В то время как остальные подходы ориентируются либо на свои цели (коммунизм), либо на «идеальный» рынок и «идеального» потребителя с производителем (либерализм, он же классический капитализм). О том как это делать можно прочесть в таких книгах, как «Теория игр и экономическое поведение» Маргенштейна и фон Наймена, а также «Стратегия конфликта» Шпиллинга.

Плюсы и минусы вложения денег в недвижимость

Как уже отмечалось выше, главное преимущество капиталовложений в недвижимость в том, что вы в большинстве случаев становитесь собственником реального объекта, который даже в сложные времена можно будет продать. Однако, это не единственный плюс инвестирования в недвижимость, еще это:

возможность сохранения стоимости денег;
простота процесса в моментах заключения сделок и получения прибыли;
возможность использования недвижимости в разных целях (для продажи, личного использования, сдачи в аренду);
доступность и разнообразие в плане большого количества всевозможных предложений на рынке.

Из главных минусов подобных вложений можно отметить:

большая зависимость от состояния экономики в стране;
высокий порог вхождения;
низкая ликвидность;
можно потерять объект.

А еще не стоит забывать, что сейчас рынок недвижимости в России пребывает в не лучшем состоянии и не до конца ясно, когда такое положение дел изменится. В связи с чем инвестиционные сделки с недвижимостью несут в себе дополнительные риски.

Заключение

Подводя итоги о том, стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость, еще раз подчеркнем что это по-прежнему хороший способ сохранения стоимости денег. Однако в контексте получения прибыли, инвестиции в недвижимость будут выгодными только если это такие регионы, как Санкт-Петербург, Ханты-мансийский АО, Республика Тыва и Иркутская область. И только если вы вкладываете деньги в недорогие объекты, пользующиеся спросов у местного населения. Во всех остальных случаях сделки с недвижимостью ради получения прибыли сейчас либо нерентабельны, либо слишком рисков

Вложение денег в недвижимость один из самых выгодных способов приумножить свои активы, т.к. цены на недвижимость почти всегда растут.

Так же в этом мероприятии есть и минусы:

Относительно большая сумма первого вложения.
Долговременность вложений.
Риск разрушения или приведения в негодность за время вложений.
Участившиеся факты мошенничества связанные с покупкой-продажей недвижимости.
Определенный риск, что именно ваша недвижимость может не подняться в цене, или же расти очень медленно.

Стоит также заметить что инвестировать в квартиру можно на этапе строительства — стоимость объекта, как правило много дешевле, чем в законченном варианте. Однако — это дополнительный риск (подробности — по ссылке).

История читателя: я успешно дважды инвестировал в строящиеся квартиры на этапе котлована. Разница с готовой квартирой 25 и 17%. Расскажу про 1-й случай. Денег не было: внёс 40% от стоимости (взял кредит), потом в течение 3-х лет внёс остальные деньги (должен был за год, но не смог — ездил в офис застройщика, договаривался, брал ещё кредит, поскольку стройка приостанавливалась — застройщик пошёл на уступки). Когда дом был сдан и можно было регистрировать (тогда ещё не через МФЦ, а через рег. палату) — продал через переуступку прав, закрыл кредиты, остался с чистой прибылью (за минусом стоимости кредитов) почти 700 тысяч.

Вложения в недвижимость - есть ли выгода?

Нужно помнить, что недвижимость, так или иначе, потребует последующих расходов. Это коммунальные платежи, налоги и так далее. Но недвижимость способна приносить и постоянный доход. Сдача в аренду, как правило, покрывает все расходы и приносит прибыль.

Привлекательно инвестировать в гаражи. Как ни странно, данные объекты быстрее всего окупаются и приносят своим хозяевам прибыль. Квартира обычно не так быстро окупается.

Земельные участки делятся по назначениям и целевому использованию. Краткосрочными, но менее выгодными и затратными, вложениями считаются инвестиции в земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство расположенные в черте населенных пунктов. И наоборот более долгосрочными, выгонными и менее затратными являются вложения в сельскохозяйственные земли и земли, предназначенные под коммерческие застройки (магазины, административные здания, нежилые сооружения и т.д.).

История читателя : Дмитрий. Москва. Я когда-то мечтал уехать жить заграницу и с подачи друга купил дом в Черногории. Отъезд не сложился но по совету местного риелтора, который оформлял сделку, мы переделали дом в мини-гостиницу на 2 номера. Вначале это были такие бюджетные решения. Но через 2 года, сделали новый ремонт, поставили более презентабельную мебель, потратились на хорошие кровати-матрацы. Подняли цены. Доходы выросли.

Ещё у меня есть маленькая доля в нескольких номерах отеля в ОАЭ, там ситуация с юридическим аспектом посложнее, оформляется как долгосрочная аренда.

Если речь просто о земельном участке — это вопрос роста цены. Например, участки рядом с крупными городами обычно со временем дорожают, а если попадают в черту города — то этот процесс ускоряется.

Если же построить на участке дом, то помимо прочего, его ещё можно сдавать и получать прибыль с аренды. Выше мы уже касались этой темы, здесь же замечу 2 альтернативных варианта, которые наблюдал в Подмосковье:

На участке построены гаражные боксы — сдаются в аренду жителям посёлка.
На участке построен огромный коттедж, в котором длинный коридор и комнаты, которые сдаются как обычное жильё. Видел такой же вариант но созданный с помощью строительных контейнеров — очень дешёвая постройка, по словам владельца, окупилась за несколько месяцев. Впрочем, полагаю здесь нужно согласовывать ряд вопросов с контролирующими органами.

Наиболее перспективной видится покупка квартиры в крупных городах: (), + .

Пример инвестиции в недвижимость

История от одного из наших авторов: отложил на отпуск 210 000 рублей, но по семейным обстоятельствам поездку пришлось отложить. Стал думать, куда их деть. Самое очевидное — банк, но инфляция съедает почти всю прибыль. Знал бы — конечно купил бы валюту, но тогда нашёл объявление о продаже участков — 80 км от МКАД, 6 соток за 200 тысяч. В охраняемом посёлке, газ, электричество (всё это как оказалось за дополнительную плату). Место очень понравилось. Решили купить.

Но тут выясняется, что помимо 200 тысяч, ещё надо заплатить 200 тысяч — вступительный взнос, и как уже заметил ранее — электричество (50 взнос + 10 подключение и оборудование), газ по желанию (что-то около 300 тысяч). Итого цена оказалась не 200, а 450 (участок + электричество).

Менеджеру который показывал участок я в достаточно грубой форме объяснил что так обманывать потенциальных покупателей не стоит. Он принял критику достойно и спросил готов ли я оставшуюся сумму заплатить за несколько лет. Поговорив с офисом он предложил скидку на угловой участок (10%) и рассрочку без процентов на полтора года. Итого я заплатил 180 тысяч за участок, а оставшиеся 250 — за полтора года (около 14 тысяч в месяц).

Риски инвестиций в недвижимость

Стоит опасаться сделок по доверенности , как минимум, до тех пор, пока на рынке недвижимости существуют различные схемы мошенничества с доверенностями выданными по поддельным паспортам или от недееспособных персон.

Владелец квартиры может отменить доверенность, даже есть она легальная, и оспорить сделку в суде. Покупателю придется вернуть квартиру, к тому же он потеряет деньги, потраченные на покупку квартиры.

При покупке приватизированной квартиры , надо проверить всех прописанных в этой квартире, включая детей, на момент приватизации. Для этого, стоит посмотреть архивную выписку из домовой книги. Дети могут не принимать участие в приватизации, но для этого нужно разрешение органов опеки и попечительства. Иначе договор передачи в собственность такой квартиры могут признать недействительным.

Будьте осторожны при покупке квартиры с несогласованной перепланировкой . Уточните, нет ли претензий со стороны соседей, БТИ. От вас могут потребовать вернуть квартиру в первоначальное состояние, назначить штраф, а в случае если вы будете отказываться — вплоть до изъятия.

Собственник, владеющий недвижимостью до 5 лет при продаже платит весомы налог. Часто в таких случаях продавец пытается договорится с покупателем о том, чтобы в договоре занизить стоимость объекта . Тогда, если он оспорит эту сделку, то вернуть он вам будет обязан ту сумму, что указана в договоре. Вариант с распиской на оставшуюся сумму — сомнительное решение — как минимум потребуется дополнительный иск с вашей стороны и сбор доказательств.

Насторожить должна и частая перепродажа квартиры . Получив право на недвижимость незаконным образом — перепродавая меж своими людьми мошенники иногда пытаются усложнить историю объекта недвижимости, замести следы.

Рыночные отношения включают инвестиции, оценочный показатель этих вкладов показывает значимость недвижимости для получения прибыли. Рассматривая потенциальные источники дохода, ценные бумаги стали неликвидными по сравнению с недвижимостью. Вложить деньги в недвижимость, значит получить в некоторой степени гарантии окупаемости и стабилизировать свой доход. Вариант исключает потерю средств на банковских счетах, что добавляет существенные плюсы вкладам этого типа. В какую направленность инвестировать деньги? Ответ – анализ всех секторов вкладов в недвижимое имущество, включая земельные участки, обеспечит правильный выбор для инвесторов.

Управление коммерческой недвижимостью

Правильно управлять коммерческой недвижимостью поможет четкая стратегия. Это обеспечит для вкладчика новые возможности и перспективы:

Проведение мониторинга объектов коммерческой недвижимости в этапах их готовности к эксплуатации.
Сотрудничество с компанией на первой стадии проектирования.

Процедуры создадут условия для корректировки выбора имущества, которое даст положительный результат при инвестировании. Достоинства этого типа получения дохода заключается в привлечении третьих лиц для управления недвижимостью. Если предусмотрены большие объемы, инвестор может поручить регулировку одной компании. Обязанности управляющего органа: поиск арендаторов, учет платежей и проведение текущих ремонтных работ. Еще одним плюсом коммерческой недвижимости выступает отдача прибыли, которая гораздо выше, чем доход от жилого вида имущества.

Важно: при инвестировании в коммерческую недвижимость не стоит забывать о недостатке – большие объемы денежных средств. Этот вид вкладов доступен компаниям и предпринимателям, обладающим хорошим капиталом.

Инвестирование в новостройки

Проекты с недвижимостью широко распространены в России, особенно в Москве. Выгодным показателем рынка здесь выступает низкая стоимость, и предоставление рассрочки на длительные сроки. Минус – вкладывать приходится в строительство, которое находится только в стадии разработки. Эта ситуация дает возможность застройщику изменить условия договоренностей, не исключена встреча с мошенниками, предлагающими низкую стоимость строительства новостроек. Проблема для вкладчика отсутствие прибыли и потеря личных денежных средств. Если вкладывать средства в новостройки, следует учесть:

Заключение сделок происходит только с проверенными работниками строительства. Производится анализ опыта, репутации застройщика.
Мониторинг документов по сделке с новостройками включает изучение каждого пункта и условий, которые выдвигает подрядчик. Проекты должны соответствовать нормам и правилам законодательства.
Привлечение юридических лиц для ознакомления с планами проектов строительства. Это предотвратит возникновение проблемных и негативных ситуаций.

Инвестиции в новостройки имеют ряд преимуществ, состоящих из нескольких блоков:

Стоимость новостройки после введения в использование увеличивается на 35%. Это привлекает с первой секунды, особенно если вкладчик решил продать недвижимость в будущем.
Аренда новостройки предусматривает ежемесячный доход, благодаря высокой цене жилья в новостройке.

Вкладывать деньги в квартиры новостроек выгодно, если правильно заключить договор с подрядчиком. Сейчас рынок недвижимости стабилен, поэтому приемлемый вариант – организация проектов в Москве.

Важно: вкладчику следует обозначить финансовый план, и предусмотреть риски, и какую недвижимость выбрать для получения дохода.

Коммерциализация земельных участков

Производить вклады в земельный участок выгодно из-за низкой стоимости. Покупка земельного сектора обусловлена быстрым оформлением. Основные типы сделок:

Краткосрочные инвестиции включают получение прибыли с участков под строительство.
Долгосрочные вклады характеризуются получением дохода с земельных участков коммерческой или сельскохозяйственной направленности.

Единственная проблема в управлении вкладами этого типа выступает усиленный контроль со стороны государства.

Сдача в аренду

Проекты строительства не обходятся без арендных отношений. Этот вариант инвестирования является выгодным и наиболее простым для вкладчиков. Критерии:

Определится с типом проектов (новостройки, квартиры загородом).
Обозначить территориальность (транспортная развязка, приближенность магазинов к дому).
Присутствие ремонта.
Стилевое направление мебели.

Выполнение этих требований позволит обеспечить уютные квартиры для последующей сдачи в аренду. Инвестирование денег в аренду квартиры отличается недостатком – контроль над квартирой осуществляет собственник. Нанимать управляющего для арендных отношений просто невыгодно.

Важно: вкладывать средств в аренду квартиры выгодно, если оформить банковский кредит. Это позволит сократить расходы и постепенно выплачивать нужные суммы по платежам. Стоимость аренды проекта формируется за счет месторасположения, транспорта и удаленности магазинов. Клиентов привлекают квартиры в центре города, вкладчику можно сделать акцент на эти типы недвижимых проектов.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Вкладывать деньги в зарубежное недвижимое имущество сейчас стало выгодно. Разновидности вкладов: начальные объекты строительства, новостройки, аренда квартиры. Здесь стоит учесть низкий уровень экономики в зарубежных странах, который значительно уступает российскому рынку недвижимости. Прибыль можно получить, если вложить деньги в небольшое строительство за рубежом. Недостатком инвестиции в зарубежные новостройки и квартиры выступает отсутствие четкой стратегии. Подводные камни в оформлении сделок с иностранной недвижимостью невозможно сразу разглядеть.

Важно: капиталовложения в недвижимое имущество за границей могут меняться из-за смены экономической и политической ситуации в стране. Стоит позаботиться о страховочных вариантах, и привлечь специалистов по работе с зарубежной недвижимостью.

Анализ рисков

Инвестиции в недвижимость выгодный вариант, если понимать движение средств на рынке. Сейчас множество проектов, новостроек обладают преимуществом, и получение прибыли для собственника. Поэтому стоит позаботиться о рисках, которые могут возникнуть:

Изучение цен на недвижимость.
Оформление страховки на жилье.
Привлечение юридических лиц для оформления недвижимости.
Анализ территории, где будет находиться квартира, или новое здание.

Сопоставив риски, и стоимость на жилье, можно увидеть более прибыльную нишу. Если инвестировать в недвижимость, собственнику обеспечен стабильный доход.

Согласно исследованиям, инвестиции в недвижимое имущество среди наших соотечественников вот уже многие годы считается самых надежным способом заработка и сохранения своего капитала. Эксперты не отрицают – это действительно так, но в то же время подчеркивают, что степень надежности зависит от объекта инвестирования. В целом можно назвать семь основных способов вложить деньги в недвижимость. Предлагаем ознакомиться с особенностями каждого из них, чтобы вы могли оценить свои «хочу» и «могу».

Первый способ – покупка земли

Это вариант имеет ряд преимуществ. Во-первых, земельный участник стоит намного меньше, чем готовые постройки. Во-вторых, в отличие от домов, земля не имеет такой негативной черты, как моральное устаревание, а значит, не нужно тратиться на ремонтные работы и поддержку объекта инвестиций в нормальном состоянии. В-третьих, в последнее время процветает такая сфера, как постройка коттеджей в пригородных зонах, поэтому землю легко можно будет сбыть для строительства особняков, таунхаусов и других видов недвижимости.

Антон Мурыгин расскажет как покупать хорошую землю по цене ниже рынка

Второй способ – покупка квартиры

Купить готовую квартиру с целью сдачи ее в аренду считается одним из самых распространенных способов инвестиций в недвижимость среди простых граждан, а не инвесторов-предпринимателей. Правда, доходность от такого способа не высока, всего около 5% в год, хоть он и считается очень надежным.

Третий способ – покупка комнаты

Если сумма капиталовложений небольшая, можно инвестировать ее в покупку не целой квартиры, а одной лишь комнаты. Конечно же, такой способ инвестиций наиболее выгоден в больших городах, где стоимость аренды достаточно высока и приезжие часто арендуют отдельные комнаты. Специалисты отмечают, что при сдаче комнаты доходность даже выше, чем при аналогичном распоряжением квартирой – около 10-20% в год.

Квартиру не нужно покупать за 2 и выше миллиона, нужно просто прийти на торги по банкротству и купить ее там за 200 тысяч рублей. Согласитесь, за 200 тысяч квартиры сейчас не найдешь. Олег Селифанов в видео рассказывает об это способе:

А также, посетите его мастер-класс

Посетите ближайший мастер-класс Олега Селифанова:

Как находить и покупать золотые объекты по методу Шерлока Холмса

Четвертый способ - вложить деньги в паевой инвестиционный фонд

Закрытые ПИФы недвижимости дают возможность инвестировать даже небольшую денежную сумму, от которой будет зависеть размер получаемых дивидендов. Другими словами, инвестор становится владельцем определенного количества «паев», и владеет ценными бумагами, удостоверяющими его собственность части фонда – многоквартирного дома, промышленной или коммерческой недвижимости и пр. При этом доходы от владения фондом распределяется между пайщиками в процентном соотношении в зависимости от количества паев. Специалисты отмечают прозрачность схем управления пайщиком своими деньгами, а также невероятно высокую доходность этого способа инвестирования. Но нужно иметь в виду, что для вывода своих средств из ПИФов понадобится несколько лет.

Аналогичным образом можно вложить деньги и в зарубежные паевые инвестиционные фонды. Существуют организации, которые распределяют все деньги на недвижимость в разных странах, что дарит дополнительные гарантии сохранения средств в случае экономического или политического кризиса в одной из стран.

Аналитики по инвестированию отмечают выгоду такого способа вложения денег. И хотя доходность у него ниже, чем инвестиции в отечественные ПИФы, зато гарантии получения дивидендов намного выше.

Пятый способ – вложение денег в покупку жилищного сертификата

Еще один вариант оформления своих инвестиций в недвижимость. При этом вкладчик покупает определенное количество квадратных метров в строящемся доме. После завершения процесса строительства можно либо обменять сертификат на готовую квартиру с указанной в нем жилплощадью, или же продать сертификат по уже увеличенной цене. Выгоду обеспечивает разница в стоимости недвижимости на этапе постройки и уже после сдачи дома в эксплуатацию.

Шестой способ – вступление в собственность недвижимостью на правах дольщика

Покупка квартиры осуществляется на стадии строительства многоэтажного дома. Инвестор вкладывает деньги в возводящийся объект, а затем получает готовую квартиру, которую можно продать. Выгода очевидна, ведь разница между инвестируемыми в строительство деньгами и ценой готового жилого объекта очень значительная. Единственная загвоздка – риски, связанные с замороженным строительством, мошенничеством девелоперов и пр. Многие наслышаны о том, как дольщики оставались обманутыми, поэтому при таком способе инвестирования лучше посоветоваться с экспертами.

Экспертом в этом вопросе выступит Николай Мрочковский, он рассказывает, как в кризис инвестировать в новостройки

Седьмой способ – вложиться в покупку недвижимости или земельного участка за границей

Единственный минус этого способа инвестирования – довольно высокий инвестиционный порог. Несмотря на то, что квартиры в Европе можно зачастую купить намного выгоднее, чем во некоторых городах России, правительство многих стран пускает на рынок недвижимости только крупных игроков. Также препятствием может стать длительная процедура оформления документации и необходимость платить налоги на недвижимость. В остальном же это высокодоходный и стабильный метод инвестирования.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» оценили самые доступные и распространённые способы инвестирования в недвижимость с точки зрения их доходности и рискованности.

Способ 1. Сдавать комнату. Поскольку недвижимость нынче — приобретение не издешёвых, вложить в неё деньги может далеко не каждый. Отсюда оптимальный вариант — купить не целую квартиру, а её часть, то есть комнату. В столице такая покупка обойдётся около 50 тысяч долларов. При средних ценах на аренду, эти деньги вернутся к вам за 5-10 лет, то есть доход будет составлять 10-20% годовых. Это намного выше, чем доходность со сдачи целой квартиры (около 5% в год), да и квратира стоит намного больше — 160-200 тыс. долл.

Способ 2. Купить землю. Цена здесь ниже на порядок — от 2 тысяч долларов за участок. Однако это достаточно рискованный и в перспективе — затратный путь вложения. Подходящую землю трудно найти и приватизировать, да и постоянной прибыли она не гарантирует. Однако есть шанс, что в ближайшее время участки вокруг городов значительно поднимутся в цене (на 15-20%) из-за развития коттеджного строительства. Да и тратить денег на содержание земли — поддерживать в должном состоянии, как квартиру, ремонтировать и платить за ЖКУ, например, — не надо.

Способ 3. Стать дольщиком. Несколько лет назад покупка квартиры ещё на стадии строительства дома позволяла сэкономить до 30% её цены. Сейчас ситуация изменилась — девелоперы стараются продавать свой товар по одной и той же стоимости на всех этапах его выработки, то есть сэкономить дольщикам не удаётся. Однако аналитики полагают, что в той нелёгкой ситуации, в которую поставил строителей кризис, девелоперы начнут предоставлять значительные скидки на «вторичку» — до 15%. Соответственно, когда ваша квартира будет достроена и отделана, вы сможете продать её дороже, чем купили.

ВНИМАНИЕ! Об историях обманутых дольщиков мы все наслышаны достаточно. Поэтому даже без аналитиков не трудно понять, что инвестировать деньги во «вторичку» — рисковое дело.

Способ 4. Купить жилищный сертификат. Жилищный сертификат — это бумажка, удостоверяющая вашу собственность на определённую жилплощадь в строящемся доме, причём эта площадь может доходить до 1 квадратного метра. Когда дом будет достроен, вы можете обменять сертификат либо на соответствующую сумму денег (цена к концу строительства вырастет), либо на квартиру — естественно, с доплатой уже по новой цене. Как и долевое строительство, этот способ позволяет сэкономить на разнице в стоимости «вторички» и «первички».

ВНИМАНИЕ! Если вы не собираетесь перепродавать приобретённую по сертификату площадь, а хотите на ней поселиться, этот способ ещё более рискован, чем долевое строительство. Потому что далеко не факт, что в доме найдётся квартира, соответствующая по площади вашим сертификатам. Кроме того, строительство — процесс долгий, а в ближайшей перспективе цены на недвижимость в России могут серьёзно упасть. Так что вы в лучшем случае сможете продать сертификат за то, за что и купили. С другой стороны, инфляция ваши деньги не съест.

Способ 5. Вложиться в закрытые ПИФы недвижимости. Это довольно новый для России инструмент. Он позволяет инвестировать практически любую сумму и получать с неё дивиденды. Схема управления для пайщика абсолютно прозрачна и доходность составляет до 100% годовых. Однако, в нынешних кризисных условиях цифра эта может быть значительно ниже, да и срок возврата инвестиций не маленький — 3 года минимум. Потому что вывести свои деньги из ПИФа вы можете не раньше этого срока.

Способ 6. Вложиться в зарубежные ПИФы. REIT (Real Estate Investment Trust) — так называется аналог наших закрытых ПИФов недвижимости за рубежом. Все средства, вложенные в REIT, пускаются в недвижимость разных стран, что позволяет компенсировать возможные потери на одном рынке прибылью на другом. Доходность по сравнению с отечественными ПИФами не очень велика, но для зарубежных значительная — 5-7% годовых. Минимальная сумма вложения в ПИФ — 1-3 тысячи долларов.

ВНИМАНИЕ! Этот способ вложения аналитики считают самым выгодным — с учётом очень низкого риска и достаточно высокой доходности.

Способ 7. Купить квартиру за границей. В последнее время СМИ переполнены новостями о том, что российские миллионеры скупают виллы то в Испании, то в Лондоне, то ещё где подальше. Что и не удивительно: миллионеры люди в основном не глупые и знают, что в Европе недвижимость гораздо дешевле, чем в той же Москве. Ориентируясь на сильных мира сего, люди думают, что, продав средненькую двухкомнатную квартиру в столице, можно приобрести домик в Испании и жить припеваючи на оставшиеся деньги.

Но на деле всё не так просто. Во-первых, оформление документов на покупку квадратных метров за границей — долгая и сложная процедура. Во-вторых, многие европейские рынки недвижимости сейчас падают и вряд ли поднимутся в ближайшие годы. Так что выгодно перепродать (да и вообще продать) свою покупку вам вряд ли удастся. В-третьих, нижний порог инвестиций высок — от 100 тыс. до 300 тыс. долларов. В-четвёртых, за содержание купленной квартиры или дома надо платить — государству в виде налогов и коммунальщикам за их услуги. А в Европе и США эти цифры будут намного выше, чем в России.

Способ 8. Купить за границей землю. Это намного дешевле. Нижняя граница вложений — 15 тысяч долларов. Да и более доходно — перепродать участок после того, как на нём захотят что-то построить, можно на 20-25% дороже. Но сейчас это чересчур рискованно: спрос на недвижимость, а следовательно и на землю, в Европе и США достаточно невелик.