Контакты
Главная / Бизнес-идеи

Доходные дома. Когда это выгодно

В 1912 году малоизвестный, но плодовитый и талантливый архитектор Эрнст Рихард Нирнзее решил возвести в Большом Гнездниковском переулке уникальное 10-этажное жилое здание, непросто превосходящее размерами все предыдущие постройки Москвы (более 40 метров в высоту!), но и качественно иное немногим своим функционально-планировочным и эксплуатационным характеристикам.

Главной идеен жилого здания, как мы знаем, является его максимальная функциональность и экономичность, а следовательно и высокая доходность (этот фактор в условиях городского домовладения был и по сей день остается зачастую определяющим).


Сравнивая сейчас замысел Э.Р. Нирнзее и его воплощение с типом тогдашнего доходного дома, явственно видишь смелость творческой мысли архитектора, развивавшейся по многим направлениям. Прежде всего автор отказался от сложившейся системы планировки доходных домов с многокомнатными квартирами, рассчитанными на состоятельных жильцов. Архитектор воспользовался коридорной или так называемой гостиничной системой поэтажной планировки. Каждый этаж образовывался системой продольных и поперечных коридоров, по сторонам которых располагались жилые ячейки – типовые и в то же время разнообразные по устройству. Объявив свой проект доходным домом “дешевых квартир”, Э.Р. Нирнзее ориентировался на весьма многочисленную категорию типично московских жителей: одиноких служащих, деловых и творческих людей, “малые семьи” и т.п. Не случайно другим обиходным названием этого дома стало – “дом холостяков”. К примеру, полезная площадь рядовых однокомнатных (“холостяцких”) квартир составляла от 28 до 48 кв. метров и позволяла в большинстве из них разместить компактную прихожую, кухню-нишу и санузел, оставляя главную, большую часть для жилой комнаты с альковом для спального места. Угловые участки дома были спланированы так, что в них размещались двух- трехкомнатные малогабаритные квартиры. Довольно значительная (около 4,0 м!) высота жилых помещений обеспечивала необходимую и поэтому комфортную кубатуру воздуха на человека.

Для организации быта и досуга жильцов в доме были отведены специальные зоны и помещения. На крыше, помимо запроектированной над девятым этажом столовой-ресторана для жителей дома, предполагалось оборудовать оригинальную зону отдыха со сквериком, смотровой площадкой и дайте скейтинг-рингом для катания на роликовых коньках. При сооружении этой действительно эксплуатируемой кровли зодчий использовал древнее гидроизолирующее средство – свинцовые пластины, которые идеально выполняли свое предназначение до начала 60-х годов. Идея организовать культурный досуг жильцов и их гостей имела свое интересное продолжение и в виде устройства в подвале дома камерного театра (сейчас, спустя много лет, там находятся учебный театр ГИТИСа и театр-кабаре “Летучая мышь”).


Организуя таким образом структурные и функциональные части, объемы здания Э.Р. Нирнзее как бы предвосхитил грядущие постройки зодчих-конструктивистов 20 – 30-х годов, создававших по схожим принципам свои дома-коммуны.

Внешний облик здания, достаточно скупой на декоративную отделку, был целиком подчинен его функциональным особенностям. Фасады были решены предельно лаконично и подчинены лишь задаче лучшего освещения помещений, поскольку окна выходили в тесный переулок и затенялись самим зданием. Некоторым украшением, разнообразившим фасад, стали чуть выступающие эркеры верхних этажей и декоративное завершение здания высоким парапетом.


Сооружение этого уникального во всех отношениях здания осуществлялось чрезвычайно быстро даже по нормам и меркам сегодняшнего времени. Уже через год в 1913 году дом был возведен под крышу и готов к отделке. Но начало Первой Мировой войны сорвало все дальнейшие планы автора-архитектора, ставшего к тому же владельцем этого небоскреба. Под давлением внешних обстоятельств строительная контора Э.Р. Нирнзее была закрыта, дом в 1915 году продан, а сам автор, будучи немцем, оказался в сложном положении, отошел от дел и вместе с семьей выехал из России, оставив Москве около 15 -ти зданий, большинство из которых сохранилось и по сей день впечатляет своим оригинальным обликом и внушительностью.

Новые пространственно-планировочные приемы организации жилой среды искали и архитекторы, столкнувшиеся на рубеже XIX – XX вв. с интересным социальным заказом при проектировании жилых зданий, поселков и городков для рабочих и социально незащищенных слоев городского населения.

Ведь рабочие окраины, далекие (по тем меркам) от срединной части города были в то время настоящим антиподом респектабельного центра Москвы. Их барачно-казарменный вид был уныло-безрадостным, неприятно поражая по сравнению с центром отсутствием благоустройства, грязными, неровными мостовыми, а то и немощенными улицами, пылью, долго не просыхающими лужами. Но особенно неблагоприятным, даже катастрофическим было положение с самим жильем для простого люда. Отсутствие благоустроенного дешевого жилища составляло едва ли не самую жгучую, острую проблему Москвы, которая требовала немедленного своего разрешения.

Со временем в качестве основной стала выдвигаться тема массового строительства дешевого жилища для рабочих, до этого долго и неизменно находившаяся вне поля зрения “большой” профессиональной архитектуры. Попутно складывалась и новая система организации городского пространства посредством пересмотра норм и методов градостроительства. В жилищной архитектуре стала обнаруживаться направленность к укрупнению исходных элементов строительства – от индивидуального дома к дому комплексу. Впервые начали ставиться задачи осуществления программы благоустройства и обеспечения благоприятных условий жизни всем жителям Москвы и, в первую очередь, – рабочим, что в условиях дореволюционной, самодержавной России могло показаться довольно странным и утопичным.

Однако к 1914 году только Московским городским управлением содержалось два дома дешевых квартир и три дома бесплатного проживания для самых обездоленных жителей города. Несомненно, самым заметным из них был Бахрушинский дом бесплатных квартир на Софийской набережной, 26, напротив Кремля – крупнейший в Москве. Он был выстроен в 1898 -1900 гг. по проекту академика архитектуры Ф.0. Богдановича на средства братьев В.А. и А.А. Бахрушиных – крупных фабрикантов и известных меценатов.

Здание состояло из трех- четырехэтажных корпусов и церкви в центре комплекса и предназначалось для вдов с малолетними детьми и девиц, обучавшихся в высших учебных заведениях и на курсах. В 1912 году в доме было 456 квартир (каждая в одну комнату площадью от 13,2 до 30,4 кв. м), где проживало 2000 чел. (631 взрослый и 136 9 несовершеннолетних). В комплексе зданий находились также: мужское ремесленное училище с общежитием, женская рукодельная школа, общежитие для курсисток со столовой, два детских сада, две амбулатории, две аптеки и два лазарета.

Хорошо были известны в Москве тех давних лет и два дома дешевых квартир имени Г.Г. Солодовникова на ул. 2-ой Мещанской (ныне ул. Гиляровского), под номером 57 и 65. Известный коммерсант, финансист и промышленник Г.Г. Солодовников, умерший в 1901 г., завещал треть своего капитала (6 млн. рублей – царских) на строительство домов дешевых квартир для малоимущих горожан. Городская Дума организовала даже специальный комитет для реализации этого грандиозного проекта. Комплекс из двух зданий на 2-ой Мещанской улице, заселенный в 1909 г., являлся крупнейшим.

Первый дом предназначался для семейных и строился по проекту архитектора И.И. Рерберга. Он был рассчитан на 200 семей. К началу 1913 года в нем проживало около тысячи человек. За комнату с отоплением и электричеством изымалась плата в размере 10 рублей в месяц. При доме функционировали ясли и детский сад.

Второй дом предназначался для одиноких и строился по проекту Т.Я Бардта. Расчетная вместимость – 1155 жильцов (более 600 мужчин и 500 женщин). В каждой комнате имелись железная, поднимающаяся к стене кровать, стол и табурет, электрическое освещение. Плата за однокомнатную квартиру составляла 5 рублей в месяц (на первом этаже – 4 рубля). В доме имелись: амбулатория, прачечная, летний душ, баня, библиотека. Оба здания, сохранившиеся до наших дней, представляют собой интересные образцы модерна.

Мало того, кроме домов бесплатных и дешевых квартир в ведении городского управления состояло еще шесть ночлежных домов, рассчитанных более чем на 5 тыс. человек (общее число воспользовавшихся услугами этих домов в 1912 году составило около 2 млн. человек). Два ночлежных дома – Морозовский и Покровский – были бесплатными, в других – плата за ночлег составляла 3-6 копеек. Во всех домах были дешевые столовые или буфеты.

Помимо домов бесплатных и дешевых квартир городского подчинения в Москве существовали подобные комплексы, организованные и управляемые частными негосударственными благотворительными обществами и учреждениями на Таганке, Якиманке, в Сыромятниках, Лефортове и др.

“Планировать город, чтобы дать возможность беднейшим классам населения жить в лучших помещениях, иметь свой дом, – задача благородная и благодарная”, – вот так трактовал известный российский теоретик и практик градостроительства того времени В.Н. Семенов новые задачи московских архитекторов.

И градостроительные идеи развивались здесь в двух направлениях, охватывая следующий круг проблем: разработка основ развития большого города и создание своеобразных городов-садов.


В 1900-1905 гг. различными программами и планами тогдашнего руководства Москвы предполагалось в течение довольно короткого времени не только создать в городе сеть “народных домов” (6 районных и 18 локальных), но и построить 20 поселков с домами дешевых квартир, рассчитанных на 40 тыс. семейств. Среди прочих были проекты поселков в Останкино, садов на Ходынском поле и др., как правило, с шестиквартирными жилыми домами высотой не более трех этажей, свободно расположенными среди зелени со всей необходимой инфраструктурой. (Ну, почти как в начале 1992 года, когда должно было развернуться крупномасштабное малоэтажное строительство для рядовых москвичей в пригородной зоне столицы!).

Но в 1914 году началась Первая мировая война, гражданское строительство почти полностью прекратилось, а рост городского населения за счет беженцев ускорился. Домовладение перестало быть выгодным делом, дававшим гарантированный барыш, как это было совсем недавно. Более того, оно стало убыточным предприятием, поскольку, избегая накопления недовольства быстро нищавших масс, самодержавное правительство выступило защитником населения от посягательств домовладельцев. В 1915 году было издано запрещение на повышение квартплаты, а в 1916 году – запрет на выселение жильцов. При стремительном обесценивании денег твердая квартирная плата не только не оставляла домовладельцам чистого дохода, но даже не давала возможности покрыть текущие расходы для поддержания домового хозяйства (эксплуатация, ремонт, очистка территории и т.п.)… Дома стали разрушаться.

Однако, обострившиеся социальные, градостроительные и жилищные проблемы Москвы суждено было решать в иное время и в других политических и социально-экономических условиях – после революционного большевистского переворота.

Таковой оказалась бурная, но недолгая карьера доходного жилого домостроительства. Таковыми оказались логика и противоречивость развития жилищной архитектуры и градостроительства Москвы в конце XIX и начале XX века.

Источники:

  • Прибыль в Москве и провинции
  • Строительство доходного дома
    • Малый масштаб хостела
    • Неправильная планировка
    • Невнятный бизнес-план
    • Плохо подобранный персонал
    • Отсутствие инфраструктуры

Доходный дом или попросту гостиница − бизнес, существующий ни одно столетие. Мировая глобализация только добавила актуальности гостиничному бизнесу. Сделала его с одной стороны универсальным, а с другой – разнообразным. Экономическая, политическая и культурная интеграции расширили возможности гостиничного дела. Бизнес на доходных домах приобрел различные формы и концепции. Существуют малые и крупные формы гостиничной сферы.

Помимо классической формы доходного дома, теперь есть мобильные мини гостиницы, креативные отели, хостелы, таунхаусы и многое другое. У доходного дома теперь много названий, но суть остается прежней – оказание услуг по проживанию или сдача жилой площади в аренду. В наше время деятельность по оказанию гостиничных услуг является целой индустрией. Доходность в этой сфере зависит от многих факторов: от сезона и от места расположения, классности и прочее.

Стабильный доход – особенность гостиничного бизнеса

Мировой опыт показывает, что отели категории «три звезды» окупаются в среднем семь-десять лет. Четырех и пятизвездочные гостиницы вернут вложенные в них средств в течение 15-20 лет. Эксклюзивные и неординарные гостиничные проекты могут достигать окупаемости более чем через 20 лет.

Но отельный бизнес – это один из наиболее стабильных бизнесов и рентабельность его может достигать 80%. А преимущество, например, мини-отелей в том, что можно обойтись без привлечения сторонних инвестиций.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Как ни парадоксально это прозвучит, но бизнес на доходных домах – это пассивный бизнес и его можно начать без вложений. Что такое Доходный дом ? Это многоквартирный дом, который приносит пассивный доход. Упрощенная схема по созданию доходного дома выглядит так: потребуется либо построить, либо купить готовый дом и разделить его на комнаты студии, или перепланировать на квартиры определенной планировки. Затем сдавать их в долгосрочную аренду или посуточно. В зависимости от конъюнктуры местного рынка.

Хотя и потребуется ни один месяц на «раскрутку» бизнеса, чтобы окупить расходы и получать только прибыль. Но при грамотном использовании кредитных или ипотечных средств, вы не потратите ни копейки на возмещение займов. Плюс стабильная прибыль с тенденцией к нарастанию. По этой схеме идея доходного дома реализуется в короткие сроки и работать на вас он начинает уже через год, а через один-пять лет, когда заем на дом уже погашен, прибыль от бизнеса вырастает в разы.

Такой проект заслуживает внимания, он актуален и перспективен.

Создать доходный дом по упрощенной схеме можно еще одним способом: взять в аренду готовое здание и зарабатывать на субаренде . Единственная трудность - договориться с владельцем здания о перепланировке помещений. Как показывает практика, лучше всего сдаются в наем квартиры-студии (даже небольшой площади), поэтому вам может потребоваться переоборудование стандартных планировок.

Для примера рассмотрим стандартную и простую схему реализации доходного дома. Приобретается здание − площадь 150 кв. м. (ближайший пригород Москвы, не далее 20 км.), ценою где-то 5 млн. рублей. Если в кредит, то ежемесячная плата на погашение займа − 60 000 рублей. Перепланировав площадь под квартиры-студии по 15-18 кв. метров (восемь квартир), вы ежемесячно получаете за аренду каждой 18 тысяч рублей. Если одну квартиру оставляете за собой, то от предоставления в наем остальных, выручка в месяц - 126 000 рублей. Итог: погашение банковского кредита и чистый доход в 45 000 рублей ежемесячно .

Законодательные аспекты сдачи в аренду жилья

Такой бизнес требует всесторонней легализации. Будь то построенный вами дом или готовый купленный (взятый в аренду). Во-первых, легализация избавит вас от проблем на законодательном поле, а во-вторых, защитит вас от недобросовестных клиентов.

Сдавая квартиры нелегально, вы рискуете остаться беззащитными перед воровством или вандализмом квартирантов. Заявить о краже или порче имущества в полицию вы уже не сможете, так как сдавали жилплощадь в аренду нелегально. И, следовательно, возместить убыток законным путем у вас не получится.

Прибыль в Москве и провинции

Исходя из места расположения доходного дома, выбирают и его формат. Будут ли это квартиры-студии или малобюджетный хостел, подскажет маркетинговое исследование рынка аренды жилых площадей данного региона (района). Например, в Москве хорошо сдаются в наем квартиры-студии. Если вы оборудуете в доме квартиры в среднем по 15-20 квадратных метров (пускай всего 12 квартир). То совокупная стоимость их аренды может оказаться много выше, чем стандартно спланированные площади эконом класса.

Вариант хостелов стоит рассматривать, если вы рассчитываете на туристический сегмент. Здесь также немаловажно размещение такого доходного дома, предпочтительны исторические центры. Но пригороды с хорошей транспортной развязкой тоже приемлемы. Тем более, что хостелы проще с точки зрения легализации, для его открытия не нужно разрешение. Жилищный кодекс единственное, что запрещает − это размещение мини-отелей в подвальных или цокольных этажах. Не принципиален для хостела отдельный вход, потому его можно организовать на площади обычной квартиры.

Но доходные дома-хостелы уже по сути мини-гостиницы. Поэтому требуют обслуживающий персонал круглосуточно (уборка, прием звонков, контроль, ночные заселения и прочее).

По расчетам специалистов при открытии хостела на 15-20 номеров покупка здания обойдется 4-5 млн. руб. Ремонт, меблировка и оборудование номеров, ресепшена – 1,5- 2 млн.руб. Если понадобится перепланировка – еще миллиона полтора рублей. Если будет 100-процентная заполняемость, то при плате за место 800-2000 руб. в месяц можно получать более 100 000 рублей. Пускай половина уйдет на зарплату персоналу и коммунальные услуги. В чистый доход пойдет 50 тысяч рублей за месяц. И окупаемость такого проекта 3-5 лет.

В целом, все рассчитав, вполне реально и перспективно осуществить проект " Доходный дом. Москва", как наиболее привлекательный город в плане реализации такого бизнес-плана, предлагает достаточно способов. Здесь доходный дом можно обустроить:

  • в приобретенном доме , перестроив его;
  • в арендованном здании , перепланировав площади под квартиры-студии;
  • построить свое здание на земельном участке;
  • открыть хостел в доме (квартире).

Цена на аренду недвижимости в провинции и в Москве значительно отличаются. Московская аренда иногда выше по стоимости на 150-200 процентов по сравнению с другими регионами. И поток клиентов конечно выше. Здесь играет роль туризм и трудовая миграция. Но зато в провинции вложения меньше и часто бизнес на аренде жилья более конкурентоспособен. А схемы работы доходного дома одинаково эффективны как в столице, так и в периферийных городах.

Примеры реальных успешных проектов

Бизнесмен Карина Соколова приобрела однушку за 2,5 млн. рублей (вторичный рынок, Подмосковье). Стандартное жилье поначалу сдавалось за 22 тыс. рублей, что покрывало кредитный заем. Но после перепланировки жилой площади на две «студии», только одна квартира начала приносить 17 тыс. рублей. По итогу: ипотека погашается и прибыль около 10 тыс. рублей в месяц.

Из реально существующих примеров показателен хостел Михаила Александрова в Краснодаре, где плата за место в номере от 600 до 1,8 тыс. руб. В хостеле 80 спальных мест. При среднемесячной выручке 810 тыс. руб., оплате за коммунальные услуги 200 тыс. и зарплату персонала 130 тыс. рублей, прибыль – 300 000 рублей. Что составляет 30 процентов рентабельности.

Строительство доходного дома

При возведении здания под доходный дом следует учесть такие факторы, как цена строительства и правильное место. Стоимость самостоятельной постройки дома может достигать 9-10 млн руб. Поэтому нужно хорошо обдумать и просчитать перспективы такого вложения. Потому что, только выбор невыгодной локации доходного дома убьет бизнес на корню.

С другой стороны, вам не придется заниматься неудобной перепланировкой и приспособлением помещений под определенные нужды. Не потребуется согласований с соседями, если понадобятся дополнительные пристройки, перепланировки и прочее.

Типовой бизнес-план строительства доходного дома

При составлении бизнес-проекта «Доходный дом» учитываются следующие важные факторы, которые будут влиять на успешность его реализации:

  • концепция отеля с четким определением клиентуры;
  • местоположение и исследование рынка гостиничных услуг данного района (региона);
  • дизайн здания и номеров , площадь и планировка (исходя из назначения), наличие удобств;
  • возможности оснащения техникой и присутствие современных средств связи, наличие подъездных путей и предприятий общепита;
  • способы предоставления дополнительных услуг ;
  • каналы продаж гостиничной услуги.

И, конечно же, основную и главную часть бизнес-плана составят финансовые затраты на расчеты для осуществления проекта.

Примерные минимальные расчеты таковы:

  • регистрация предприятия , разрешительная документация − от 150 тыс. рублей;
  • стоимость земельного участка − от 1,5 млн. руб.;
  • строительство дома − от 2 млн.;
  • инфраструктура и коммуникации с документами − от 300 тыс. руб.;
  • дизайн, оснащение, меблировка и прочее − от 900 тыс. руб.;
  • другие текущие траты − около 120 тыс. рублей.

Минимальный стартовый капитал для реализации рассматриваемого коммерческого проекта составляет почти 5 млн. руб.

Цены в регионах значительно разнятся. В Москве или престижном пригороде стоимость некоторых позиций значительно увеличивается.

10 основных проблем, которые могут повлечь потерю инвестиций

Из опыта и по утверждению спецов отельного бизнеса существует ряд ошибок, которые довольно типичны для начинающих. Вот чего следует избегать.

Малый масштаб хостела

Мест должно быть более 10, лучше сразу 15;

Неправильная планировка

Выбирайте здание сразу под планировку, а не наоборот;

Невнятный бизнес-план

Или его отсутствие ввиду плохого понимания принципов работы хостела или доходного дома;

Неверно выбранный потенциальный клиент

Отсюда и профиль доходного дома;

Плохо подобранный персонал

отсутствие элементарного профессионализма и дисциплины;

Отсутствие инфраструктуры

Вокруг доходного дома;

Несогласованные перепланировки

Несогласованные (в случае аренды) с хозяевами здания перепланировки и изменения;

Неверно подобранный район для размещения хостела или мини-отеля

т.е. шумный, криминогенный и прочее;

Плохое владение законодательной базой

И изменениями в ней;

Продвижение своей услуги не на должном уровне

Посредники «съедят» добрый процент прибыли, отсутствие эффективной рекламы.

Тенденция на российском рынке жилья такова, что цены на недвижимость постоянно растут. Поэтому для многих семей остается весьма проблематичным не только что-либо купить, чтобы иметь крышу над головой, но и найти себе временный приют, где арендная плата была бы по карману. Как показывает опыт, далеко не все наши соотечественники при решении «квартирного вопроса» могут делать ставку на ипотеку. Финансы, увы, не позволяют.

А вот вселиться в доходный дом за умеренную цену предпочтут многие . К такому выводу закономерно пришли и российские власти, изучив предварительно общественное мнение.

Что такое «доходные дома»?

Для начала необходимо сказать, что доходными домами сейчас принято называть жилье, построенное специально для предоставления во временное пользование . И основанием для того, чтобы кто-то в него вселился, считается договор аренды или коммерческого найма.

По сути, такие дома необходимо воспринимать как своеобразные гостиницы, которые предназначены для длительного проживания. Доходные дома получили широкое распространение в странах Западной Европы . Как свидетельствует статистика, владельцев собственной недвижимости там не так уж и много. А львиная доля населения проживает в съемном жилье.

Впрочем, для России это явление совсем уж новым назвать тоже нельзя. Уже в восемнадцатом веке доходные дома повсеместно строили под вполне конкретного клиента. И богатые люди на это средств не жалели. Например, Санкт-Петербург до революции в масштабах всей России был лидером по количеству доходных домов . И как таковые доходные дома исчезли только потому, что с установлением советской власти они были национализированы. Наступила эра коммуналок.

Эксперимент в Москве

В начале нынешнего века идея доходных домов начала обсуждаться в России на всех уровнях, а через некоторое время в Москве был построен первый доходный дом . Это был всего лишь эксперимент, на который отважился департамент инвестиционных программ строительства .

Если этот эксперимент и можно признать удачным, то только потому, что это было жилье исключительно элитное. В насточщее время в этом доме живут преимущественно иностранцы, которым по карману весьма немаленькая арендная плата.

А вот будут ли успешными доходные дома с ? Этот вопрос насущный. И ответ на него можно будет получить лишь после того, как будут решены многие другие проблемы. Ведь, как показывает опыт, доходный дом не может стать средством быстрого получения прибыли . Это, как говорят бизнесмены, длинные деньги. Их можно окупить примерно за 10, а то и 15 лет.

Чьи инвестиции?

Строить такие перспективные планы в России, где постоянно происходят какие-то глобальные социально-экономические потрясения, очень рискованно. На примере Москвы мы видим, что направлять крупные инвестиции в доходные дома может только .

Впрочем, как оказалось, иностранный капитал для этого тоже вполне подходит . Например, в Санкт-Петербурге, который имеет славную историю доходных домов, один из таких объектов на Коломяжском проспекте приобрел Пенсионный фонд Финляндии. Здесь сейчас сдаются квартиры с мебелью и без мебели. В зависимости от этого жилье постояльцам обходится или дороже или дешевле. На стоимость аренды влияет также то, на каком этаже находится квартира.

Однако на сегодня ситуация с доходными домами такова, что толчок к их строительству получили не только такие мегаполисы, как и Санкт-Петербург. В той или иной форме идея с доходными домами находит поддержку в Казани, Новосибирске, Самаре, Краснодаре и некоторых других регионах.

Планы по строительству доходных домов

Надо полагать, что в ближайшее время эта же идея получит поддержку и по стране в целом, поскольку является реальным способом хоть как-то решить надоевший квартирный вопрос. К 2020 году мы должны выйти на уровень ввода 140 миллионов квадратных метров жилья. Такую задачу ставит перед строителями правительство. Планируется, что на долю арендного жилья будет приходиться примерно пятая часть от этого показателя. То есть под доходные дома будет возведено примерно 30 миллионов квадратных метров .

Планы, можно сказать, наполеоновские. Но кто их будет выполнять? Чтобы строить доходные дома, которые могут быть востребованы самыми разными слоями населения, необходимо привлечь инвесторов. А инвестор не станет вкладывать средства, если не увидит в этом гарантированной отдачи от каждого потраченного рубля.

Сейчас, кстати, стоимость кредитных ресурсов не столь велика, как и уровень . Но этого все-таки маловато, чтобы бизнес потянулся к строительству жилья, которое будет сдаваться внаем. Потенциальные инвесторы хотели бы получать доход примерно в 10-15% годовых, а в перспективе окупить все расходы лет через восемь. И, конечно, государство должно им посильно помочь.

Помощь государства

В чем может заключаться эта помощь? Например, в утверждении альтернативного принципа проведения аукционов на право аренды земельных участков под строительство. Земля, на которой будут возведены многоэтажки с «доходными» квартирами эконом-класса, должна предоставляться недорого. А в свою очередь должен гарантировать, что квартиры будут сдаваться не дороже, чем предусмотрено арендной ставкой.

Понятно, что в каждом регионе стоимость аренды будет своя . И концепция приобретет реальные очертания не ранее, чем будет создана необходимая нормативная база. Кстати, соответствующий законопроект уже внесен в парламент. Вполне возможно, что в нем появятся положения, призванные простимулировать интерес к доходным домам в нашей стране и у зарубежных.

А в итоге это решит две крупные задачи . Во-первых, даст возможность бесквартирным россиянам недорого обрести крышу над головой. А во-вторых, выведет из тени огромный сегмент рынка. Так, например, в Москве лишь 15% жилья сдается в аренду официально, с уплатой соответствующих налогов. А в некоторых регионах эта доля не превышает сейчас и одного процента.

А всё остальное пространство участка, принадлежащего домовладельцу, было занято самим зданием. Под двором-колодцем нередко размещались различные хозяйственные помещения такого доходного дома. (В России зданий таких доходных домов особенно много в Санкт-Петербурге .)

Декоративное архитектурное оформление получал лишь парадный фасад , выходящий на улицу. В связи с тем, что жилые пространства были небольшие, маленькими были и расстояния между осями окон, поэтому для таких домов было характерно вертикальное членение фасада .

Основные сложности

Время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли.

Григорий Мазаев, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области :

Идея, безусловно, хорошая. Однако в областном бюджете 2008 года средств на ее реализацию пока не предусмотрено. Полагаю, в сегодняшних условиях и частных инвесторов найти трудно - слишком долго построенный «доходный дом» будет окупаться.

Распространение

Бывшие доходные дома постройки конца XIX - начала XX века в Витебске

До 1917 года в Москве было 800 доходных домов.

Москва

До 1917 года в Москве до 40 процентов жилья составляли доходные дома, обычно, чем больше был дом, тем дешевле были в нем квартиры. Здания многих старейших доходных домов сохранились и сейчас, например, знаменитый «Чайный домик » на Мясницкой или Бахрушинский дом на Софийской набережной , Военторг был также бывшим доходным домом, это здание постройки 1912 года перестроили в сталинские времена .

2 апреля 2002 года было принято постановление Правительства Москвы N 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома». В октябре 2003 года первый современный доходный дом в России был принят в эксплуатацию. Он состоит из 47 квартир (от 2-х до 7-ми комнат) и 4 офисных помещений .

В конце 2010 года ASG инвестиционная группа компаний начала реализовывать проект по созданию в Москве сети доходных домов бизнес-класса «Рублево-Мякинино» . К концу 2011-го на 3,5 га на западе столицы (ст.метро Мякинино) появится клубный поселок и несколько домов с апартаментами общей площадью 35 тыс. кв. м . По новой программе Минрегионразвития к 2020 году доля арендного жилья на рынке жилищного строительства должна составить 20 %. .

Санкт-Петербург

Впервые доходные дома в Петербурге появились ещё в XVIII веке, однако в то время здания лишь приспосабливались для этой функции. Целенаправленное строительство доходных домов началось в городе с середины XIX века; они составляют значительную часть дореволюционной городской застройки. Существует и небольшое количество современных реализаций .

Украина. Киев

Один из знаменитых и богато украшенных доходных домов - "Дом с химерами" построенный архитектором Городецким в 1901-1903 годах в стиле модерн.

Белоруссия

Существовали с 1870-х гг. до 1917. С начала XX века строились в 3-5 этажей. Наиболее известные доходные дома в Минске , Могилёве , Витебске , Гомеле . В строительстве принимали участие архитекторы В. Вуколов, Г. Гай, С. Краснопольский и др.

Примечания

Литература

  • Доходный дом - статья из Большой советской энциклопедии (3-е издание)
  • Беларуская энцыклапедыя: У 18 т. Т.6: Дадаізм - Застава / Рэдкал.: Г. П. Пашкоў і інш. - Мн. : БелЭн, 1998. - Т. 6. - 576 с. - 10 000 экз. - ISBN 985-11-0106-0 (Т. 6) (белор.)

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое "Доходный дом" в других словарях:

    Тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаём. Сложился в Европе в 1830 40 х гг. и к XX в. стал одним из основных типов городского жилья. В конце XIX начале XX вв. доходный дом обычно… … Художественная энциклопедия

    В 19 20 вв. городской жилой дом с квартирами, сдающимися внаем. Как тип архитектурного сооружения складывался с 1830 1840 х гг. Доходные дома обычно имели внутренние дворы колодцы и сотообразную внутреннюю структуру: однородные по планировке… … Большой Энциклопедический словарь

    ДОМ, а (у), мн. а, ов, м. Толковый словарь Ожегова. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. 1949 1992 … Толковый словарь Ожегова

    Тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наём. Этот тип сложился в Европе к 1830 40 м гг. Д. д. в конце 19 начале 20 вв. обычно занимал по периметру весь принадлежащий домовладельцу… … Большая советская энциклопедия

    В XIX XX вв. городской жилой дом с квартирами, сдающимися внаём. Как тип архитектурного сооружения складывался в 1830 40 х гг. Доходные дома обычно имели внутренние дворы колодцы и сотообразную внутреннюю структуру: однородные по планировке… … Энциклопедический словарь

    Доходный дом Архитектурный словарь

    Доходный дом - гор. жилой многоквартирный дом, сдаваемый владельцем в наем. Получает широкое распространение с начала 19 в. в Петербурге. Архитектурный облик Д. Д. относится к стилю эклектики, обусловлен стремлением к функцион. целесообразности, комфорту. С сер … Российский гуманитарный энциклопедический словарь

    Тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наем. Сложился в Европе в 1830 1840 х гг. и к XX веку стал одним из основных типов городского жилья. Имеют сотообразную пространственную структуру:… … Строительный словарь

    Доходный дом - Жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма. Постановление Правительства Москвы от … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

    Доходный дом Доходный дом Жеребцовой … Википедия