Обжалование кадастровой стоимости земельного участка. Перерасчет имущественных налогов

С 1 января 2015 года в России постепенно вводится новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Пионерами его применения стали 28 регионов, в том числе Москва, Самарская, Рязанская и Тверская области, применяющие его уже с 2015 года. С 2016 года на новый порядок перешли жители еще 21 региона России, в том числе Санкт-Петербурга, Вологодской, Брянской и Воронежской областей. Остальные регионы России также обязаны перейти на новый порядок до 2020 года.

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

• жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
• жилое помещение (квартира, комната);
• гараж, машино-место;
• единый недвижимый комплекс;
• объект незавершенного строительства;
• иные здание, строение, сооружение, помещение ().

Если ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то новый порядок предусматривает его исчисление по кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене. Однако встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную ввиду наличия неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам. А переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " ").

ПРОГРАММА ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ

Реформа земельного кодекса РФ: анализ актуальных новелл законодательства и практики применения.

В такой ситуации владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 " ").

Следует отметить, что хотя налоговая инспекция обязана самостоятельно рассчитать и направить налогоплательщику налоговое уведомление (), однако в случае непоступления такого уведомления каждый налогоплательщик обязан сообщить налоговому органу о наличии объектов недвижимого имущества. Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих документов представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом ().Таким образом, неполучение уведомления о необходимости уплаты налога, не освободит от него.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Оценку производят независимые оценочные компании по договору с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра . Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/).

Если в форму поиска ввести кадастровый номер нужного объекта (его можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажать кнопку "Сформировать запрос", то в базе данных будет найден нужный объект недвижимости и показаны имеющиеся источники данных.

Затем нужно выбрать в качестве источника данных "ГКН" (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м 2 общей площади этой квартиры (), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

Следует учитывать, что за первый год налог исчисляется с понижающим коэффициентом 0,2. В течение последующих пяти лет размер налога будет постепенно расти, а с 2020 года понижающий коэффициент применяться не будет.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 " " указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

• неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
  • местоположение объекта оценки;
  • его целевое назначение;
  • разрешенное использование земельного участка;
  • аварийное состояние объекта;
  • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
  • иные условия;
• неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
• неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " "). Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку ().

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

• в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• в суде ().

Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

• быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
• отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;
• возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением ().

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов ( , ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " "):

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
• документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 " ").

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
• документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.

В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

• об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
• о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

• об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
• об отклонении заявления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована .

В судебном порядке граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований:

• об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
• об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

Рассмотрение других требований не может производиться одновременно с оспариванием кадастровой стоимости, поскольку подсудны другим судам. Это значит, что если владелец квартиры хочет вернуть переплаченные налоги, то сначала ему нужно получить судебное решение по результатам рассмотрения его административного искового заявления, а потом уже обращаться с иском о взыскании переплаченных денежных средств.

Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов ().

Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости.

Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя ().

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела ().

О месте и времени рассмотрения дела суд извещает стороны, однако их неявка не препятствует его рассмотрению, если стороны были извещены надлежащим образом ().

Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе ().

При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 " ").

Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то в резолютивной части такого решения должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Документы

Вне зависимости являетесь Вы собственником земельного участка или арендуете его у государства, кадастровая стоимость будет являться базой для расчета налога на землю или величины арендных платежей. В обоих случаях перед собственником или арендатором возникает обязательство по оплате налога или арендных платежей, в связи, с чем величина кадастровой стоимости земельного участка приобретает ключевое значение. Оптимизировать сумму налога на землю и величину арендных платежей возможно путем оспаривания кадастровой стоимости, а именно приравнивание ее к рыночной величине. Для инициализации процесса оспаривания на первом этапе необходимо подготовить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, при чем, оценка рыночной стоимости проводится ретроспективно, то есть на дату определения кадастровой стоимости. Это требуется, что бы кадастровая и рыночная стоимости были сопоставимы, а разница между ними обуславливалась не изменением конъюнктуры рынка, а не точностью определения кадастровой стоимости. Отчет об оценке должен быть подготовлен на бумажном носителе, а также в электронном виде подписанный электронной-цифровой подписью оценщика и оценочной организацией.

После готовности отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, лицо, оспаривающее кадастровую стоимость собирает необходимый пакет документов, требуемый для обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и подает заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

К заявлению об оспаривании прилагается следующий перечень документов:

1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) копия правоустанавливающего или право удостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3) отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

4) Доверенность на представление интересов в случае если Заявление подается не собственником

В случае предоставления полного пакета документов, в срок не более 30 календарных дней, комиссия обязана рассмотреть заявление о пересмотре кадастровой стоимости и вынести свое решение. Корректировать стоимость оспариваемого земельного участка, указанную в отчете об оценке комиссия не может. Иными словами заявитель получает положительное решение – комиссия соглашается с величиной рыночной стоимости указанной в отчете об оценке, или выносит отрицательное решение. В случае получения отрицательного решения кадастровая стоимость остается на прежнем уровне. В соответствии с законодательством обращаться в комиссию можно неоднократно, за исключением случаев, когда кадастровая стоимость земельного участка ранее уже была оспорена.

В случае получения заявителем отрицательного решения комиссии, следующим шагом на пути к снижению кадастровой стоимости является обращение в суд. По завершении судебного процесса, и прохождении всех судебных инстанций, которых может быть несколько, лицо оспаривающее кадастровую стоимость земельного участка получает решение суда, а в случае обжалования судебного решения еще и апелляционное определение. Каким бы долгим не был процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде, результатом рассмотрения административно-искового заявления будет документ, указывающий величину кадастровой стоимости, а так же дата начала её действия для целей предусмотренных законодательством.

С вступлением в действие Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ в соответствии с ст. 22 обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости перестает быть обязательным как для заявителей физических лиц, так и юридических лиц. Напомним, что ранее юридические лица обязаны были соблюсти досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости и должны были обратиться в комиссию по рассмотрению споров о порядке определения кадастровой стоимости.

При возможности выбора инстанции для первичного обращения с целью снижения и оспаривания кадастровой стоимости перед заявителем встает вопрос, какой путь выбрать. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, но это тема для отдельного повествования.

В конечном счете, каким бы ни был путь оспаривания, заинтересованное лицо получает документ, устанавливающий кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости. Именно на основании этого документа в Фонд данных Государственной кадастровой оценки вносится достоверная информация о величине кадастровой стоимости, которая в последующем используется для расчета налога на землю, арендных платежей, а также для перерасчета платежей за прошлые периоды и возврата излишне уплаченных денежных средств.

До недавнего времени налог на имущество, а также земельный налог исчислялись исходя из инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. В 2017 году земельное законодательство пополнилось новым нормативным актом. С вступлением в силу федерального закона «О государственной кадастровой оценке» изменился и порядок расчета земельного налога и арендных платежей. Закон предусматривает исчисление их исходя из кадастровой стоимости.

Порядок расчета кадастровой стоимости земли

Положения законодательства предполагают, что кадастровая стоимость земли должна быть равной или максимально приближенной к рыночной цене земельного участка, при этом переоценка должна проводиться не чаще чем раз в три года, но и не реже чем раз в пять лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга эти сроки несколько иные – не реже 1 раза в 3 года.

При расчете кадастровой стоимости земельного участка будут учитываться многие факторы:

• общая ситуация в экономике России в целом и отдельных регионов, в частности;
• обстановка на рынке недвижимости, наличие и изменение спроса на земли различных категорий;
• категория и назначение земель;
• иные факторы, учитывающие принадлежность земельного участка к определенной оценочной зоне, установленной в регионе.

Поскольку механизм расчета кадастровой стоимости земли еще не доведен до совершенства, нередки случаи, когда рассчитанная по методике кадастровая стоимость земельного участка оказывается в несколько раз выше рыночной цены и в десятки, а то и в сотни раз превышает инвентаризационную, которая раньше учитывалась для исчисления земельного налога. В результате в суды стало поступать много исков об обжаловании кадастровой стоимости земельного участка.

Как оспорить кадастровую стоимость

До того, как подавать иск в суд, с вопросом о том, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка , лучше обратиться к юристам нашей организации. Мы оказываем бесплатные консультации по земельному праву, в том числе по законодательству, устанавливающему порядок кадастровой оценки земли.

Для оспаривания стоимости необходимо доказать, что расчет произведен неверно. Если получится добиться изменения кадастровой оценки, можно будет произвести перерасчет земельного налога, но только за тот налоговый период, в котором было подано заявление о переоценке земельного участка, за прошлые периоды это сделать не получится.

Узнать кадастровую стоимость каждого земельного участка можно на официальном сайте Росреестра, где содержатся данные обо всех объектах недвижимости. Чтобы понять, что для перерасчета есть основания, необходимо сравнить кадастровую стоимость, утвержденную на определенную дату, и реальную рыночную цену на данный земельный участок на ту же дату.

• недостоверность данных о земельном участке как объекте недвижимости, которые использовались при расчете кадастровой стоимости;
• установление рыночной стоимости земельного участка на ту же дату, на которую произведена кадастровая оценка.

Недостоверными данными считаются неверные сведения о земельном участке, содержащиеся в государственном кадастре, либо неправильное определение условий, повлиявших на кадастровую оценку, а именно:

• местоположение участка;
• категория земель;
• целевое назначение и разрешенное использование;
• иные факторы.

Доказывать наличие оснований, дающих возможность оспорить кадастровую стоимость, придется заявителю. Учитывая сложность земельного законодательства, без специальных юридических знаний сделать это затруднительно. Наши земельные адвокаты окажут бесплатную консультационную помощь, разъяснят положения закона о кадастровой оценке.

Опытные юристы оказывают следующие виды услуг:

• анализ конкретной ситуации и прогнозирование перспективности дела: есть ли шансы оспорить кадастровую оценку;
• в случае наличия оснований – подбор доказательной базы, подготовка искового заявления;
• защита интересов заявителя в суде.

Одного понимания, что утвержденная в Росреестре стоимость земельного участка не соответствует реальной цене, – мало. Важно знать, как обжаловать кадастровую стоимость, какие аргументы станут убедительными для суда. И в этом случае только грамотный адвокат поможет добиться положительного результата.

В последнее время землевладельцы нередко попадают в такую ситуацию, когда государственная кадастровая оценка их земли серьезно превышает реальную рыночную. Причины этому бывают разные:

• Ошибка при отнесении объекта к одному из видов разрешенного использования;
• Оценка на основании недостоверных данных на подобные объекты в регионе, предложения, о продаже которых публикуются в СМИ и не всегда являются справедливыми;
• Государственная кадастровая оценка носит массовый характер, поэтому она игнорирует такие индивидуальные характеристики, как: транспортная доступность, фактор масштаба, геологические характеристики, наличие или отсутствие коммуникаций, как освещение, отопление и т.д.

Почему вы переплачиваете налог за свой земельный участок?

Величина налога на землю, который владельцы недвижимости платят государству, зависит от цифры в кадастровой карте. Данный документ содержит все сведения об объекте и хранится в Росреестре, а информация в нем меняется вместе с обновлениями, которые касаются участка (продажа, покупка, застройка и т. д.).

Еще недавно суммы налогового обложения юридических и физических лиц по недвижимости формировались на базе невысокой инвентаризационной стоимости, которая включала в себя некоторые физические параметры недвижимости: материалы постройки и их цена, наличие водопровода и т. д. Начиная с 2015 г. налогообложение рассчитывается по кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной.

Рассчитывая данную цифру, государство учитывает и район местонахождения земельного участка. В результате таких преобразований землевладельцы и собственники иного имущества будут вынуждены умножить свои налоговые расходы в десятки раз, и оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в таких случаях - незаменимая процедура. Именно поэтому очень важно понимать, с какой величиной КС вы имеете дело. Конечно, кадастровая оценка отличается от индивидуальной. Работая с участком, независимые эксперты нашей компании производят расчеты на основании огромного количества факторов. Мы учитываем малейшие нюансы, которые влияют на стоимость земли, поэтому итоговое значение в наших отчетах максимально точно отражает реальную рыночную стоимость недвижимости.

Оценщики, нанятые государственными службами для обработки гигантского количества информации, пользуются массовыми методами. Такие методики несколько упрощены, их механизмы работают по-другому. Большое количество критериев, являющихся средствами для определения стоимости, игнорируются. Государство приходит к нужной сумме с помощью одного удельного показателя. Как правило, им является коэффициент, применяемый к отдельному району, но никак ни к конкретному участку. Итог: к оплате вам предъявляют завышенный налог. Не многие собственники настораживаются и заказывают независимую оценку, демонстрирующую разницу между настоящей стоимостью и завышенной. Как в таких обстоятельствах сохранить свои деньги? Только обратившись к независимым экспертам, например, в нашу компанию. Оспаривание кадастровой стоимости земли - комплексная услуга, при необходимости включающая в себя полное юридическое сопровождение, споры в комиссии или в суде.

Сколько можно сэкономить, оспорив кадастровую стоимость (КС)?

Компания «ИНЕКС» предлагает своим клиентам бесплатную услугу анализа возможности оспаривания государственной оценки. Такая процедура помогает понять, имеет ли смысл обращаться за дальнейшей помощью к специалистам с целью ее снижения. Такое мини-исследование также оценивает шансы положительного результата при оспаривании КС в комиссии или в суде. Для опровержения требуются реальные доказательства того факта, что рыночная стоимость участка не соответствует сведениям, внесенным в реестр. Главным аргументом служит заново проведенная рыночная оценка земельного участка, которая должна осуществляться квалифицированными профессионалами.

Заказывая оспаривание в нашей компании, вы значительно увеличиваете возможность сократить свои расходы, которые в некоторых случаях исчисляются сотнями тысяч рублей. Реальный размер вашей экономии покажет предварительныйбесплатный расчет . На этом этапе выяснится, стоит ли вам платить за проведение профессиональной оценки. Наша практика подтверждает, что при оспаривании крупных объектов стоимостью более 1 млрд. рублей, удается снизить налог на несколько миллионов рублей в год.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка осуществляется в несколько отдельных этапов:

• Выявление возможности или невозможности опровержения;
• Экспертное определение актуальной стоимости
• Проверка отчета об оценке в саморегулируемой организации оценщиков. При обращении к нам затраты на этот пункт будут минимальными, так как мы многократно проходили экспертизу, что позволяет сократить ее стоимость.
• Непосредственно оспаривание
• Уведомление о понижении кадастровой стоимости государственных органов.

Процедура производится через государственную комиссию по делам оспаривания кадастровой стоимости или в судебном порядке. Второй вариант является более эффективным, так как комиссии заинтересованы в сохранении уже существующих данных. Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка будет зависеть от организации, в которой будет разрешен спор. Обращение в комиссию при Росреестре целесообразно, если разница между значением в кадастровом паспорте и результатом нашей оценки не превышает 30 %. В этом случае вы сэкономите время и деньги: не нужно будет делать экспертизу СРО, процесс изменения стоимости длится быстрее. В судебном порядке можно оспорить большую разницу - до 70 %. Расходы будут несколько выше, чем в комиссии, но результат того стоит.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка :

Весь пакет документов для выполнения процедуры оценки и последующей работы по оспариванию заказчик предоставляет на этапе осмотра объекта.

• Документы, устанавливающие право собственности или право пользования (договор аренды);
• Справка о кадастровой стоимости и кадастровый паспорт объекта;
• Сведенья о первоначальной и остаточной стоимости с указанием момента постановки на учет в бухгалтерии (только в случае нахождения в собственности);
• Реквизиты заказчика.
• Если речь идет о земельном участке, на котором имеются какие-либо строения, также потребуются правоустанавливающие бумаги и технические паспорта этих зданий.

Почему стоит обратиться в компанию «ИНЕКС»

Мы гарантируем вам положительный результат оспаривания земельного участка, т. к. в своей работе всегда идем до конца. За услуги нашей компании возможна частичная предоплата. Полную стоимость мы берем только при условии удачного оспаривания. Более чем 10-летний опыт работы и высокая квалификация наших экспертов позволяет с успехом решать самые сложные дела, поэтому клиенты характеризуют нашу компанию как одну из самых надежных в Москве. Обращаем ваше внимание, что теперь при оспаривании земельного участка вы можете воспользоваться полным пакетом услуг. В него входит: подготовка отчета, экспертиза СРО, споры в комиссии и суде. Для заказчиков это очень удобно, т. к. не придется тратить время на хождение по разным инстанциям, собирать и оформлять документы, сомневаться в своих силах. С нашей компанией вы можете быть спокойны: результат будет отличным.

Цены:

Коллективное оспаривание дачных земельных участков	Срок	Стоимость
До 5 участков	7-14 дней	от 10 000 руб. за участок
5-15 участков	7-14 дней	от 5 000 руб. за участок
15-30 участков	7-14 дней	от 3 500 руб. за участок
От 30 участков	7-14 дней	от 3 000 руб. за участок (возможно снижение до 1 000 руб. за участок)
Проведение экспертизы отчета в СРО	10-15 дней	от 35 000 руб.

Статья поможет грамотно провести оспаривание кадастровой оценки и стоимости помещения, земельного участка. Показано как провести оценку, изменение, оспаривание, снижение кадастровой стоимости здания, земли.

Как уменьшить, оспорить кадастровую стоимость недвижимости, земельного участка

Этап 1 . Сделать независимую оценку рыночной стоимости оспариваемого объекта недвижимости или земельного участка.

Это делают все кто желает оспорить существующую кадастровую стоимость.

Если кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную, в качестве кадастровой суд вправе установить рыночную стоимость (ч. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ и п. 2 постановления). Поэтому процесс оспаривания собственник обязательно начинает с оценки рыночной стоимости объекта.

Рыночная стоимость объекта была определена на ту же дату, на которую проведена кадастровая оценка (ч. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ и п. 12 постановления). Например, на 1 января 2016 года. Иначе суд оставит заявление собственника без рассмотрения (п. 11 постановления).

Оценщик, который будет по заявке ходатайствующего о пересмотре кадастровой стоимости выполнять отчет об оценке, должен соответствовать двум требованиям (ст. 4 и 24.7 Закона № 135-ФЗ и п. 20 постановления):

1. являться членом саморегулируемой организации оценщиков;
2. застраховать свою ответственность.

Поэтому спрашивайте у оценщика эти документы, потому что если специалист по оценке не отвечает этим требованиям, суд не примет составленный им отчет об оценке недвижимости (п. 20 постановления). А потому отчет об оценке не будет являться допустимым доказательством (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ и п. 1 ст. 61 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС)).

Примечание : При наличии неясностей суд вправе вызвать оценщика как свидетеля (п. 22 постановления).

Этап 2. Досудебное обжалование кадастровой стоимости объекта

Важно напомнить, что кадастровую стоимость недвижимости можно оспорить двумя способами (ч. 1 и 2 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):

1.  в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия);

   Примечание : только для юридических лиц

2.  в суде.

Для юридических лиц предусмотрена обязательная досудебная процедура оспаривания . То есть перед подачей искового заявления в суд компания обязана оспорить кадастровую стоимость в комиссии (п. 9 постановления). Для этого нужно подать в комиссию соответствующее заявление, приложить к нему отчет оценщика о рыночной стоимости объекта и другие обязательные документы.

Комиссии созданы при каждом территориальном управлении государственного Росреестра. Информация о работе комиссий размещена на сайте Росреестра www.rosreestr.ru, где дается таблица со ссылками на региональные комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с адресами и телефонами.

Организация сможет обратиться в суд, только если комиссия:

• отказала в пересмотре кадастровой стоимости;
• не рассмотрела заявление компании в течение одного месяца со дня его поступления (ч. 19 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Индивидуальный предприниматель (физическое лицо) вправе обращаться сразу в суд, потому что для граждан досудебное обжалование кадастровой стоимости не является обязательным (п. 10 постановления). Хотя при необходимости он может предварительно оспорить кадастровую стоимость в комиссии.

Перечень необходимых документов при обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра

• , содержащее сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый и юридический адреса (в случае если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов:
• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений;
• отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков , членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков, в случаях, установленных Типовыми требованиями к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 22.02.2011 № 69.

В случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия может принять решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков).

Примечание : Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Этап 3. Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости организация или предприниматель подает в суд общей юрисдикции, а не в арбитражный суд. Но не в районный или городской суд, а в областной или краевой суд либо суд города федерального значения (п. 3 постановления). Ведь споры о пересмотре кадастровой стоимости подведомственны именно этим судам общей юрисдикции (подп. 8 п. 1 ст. 26 ГПК РФ).

У заявителя есть право просить суд о выполнении одного из следующих требований (п. 1 и 2 постановления):

• установить в качестве кадастровой стоимости объекта его рыночную стоимость (подробнее читайте во врезке ниже);
• оспорить решение комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости;
• оспорить действия или бездействие комиссии.

Внимание!

В иск о пересмотре кадастровой стоимости нельзя включать требование о перерасчете налогов, потому что это не функция суда, потому заявление могут не принять.

Не следует включать в исковое заявление иные требования. Например, о перерасчете налога на имущество, земельного налога или арендных платежей (п. 5 постановления).

Эти требования рассматривают арбитражные суды (ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ). А мы подаем заявление в суд общей юрисдикции, а у нет полномочий для их рассмотрения. При наличии подобных требований суд вправе вернуть исковое заявление без рассмотрения (подп. 2 п. 1 ст. 135 ГПК РФ и подп. 2 п. 1 ст. 129 Кодекса административного судопроизводства РФ КАС).

К исковому заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить следующие документы (п. 11 постановления):

1. вместо кадастровой справки о кадастровой стоимости необходимо представлять выписку из ЕРГН Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости. С 1 января 2017 года по федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости", в соответствии с которым сведения о кадастровой стоимости теперь содержатся в указанной выписке. Выписка предоставляется бесплатно по запросам любых лиц через офисы многофункциональных центров. Ее бумажный, а также электронный вариант можно заказать через сайт Росреестра или Единый портал государственных услуг. При этом необходимо помнить, что при подаче выписки в Комиссию электронный вариант должен быть заверен электронно-цифровой подписью. В выписке указана дата, на которую определена кадастровая стоимость;
2.  копию свидетельства о праве собственности на объект (если заявителем является собственник). Ее нужно заверить у нотариуса;
3.  отчет оценщика о рыночной стоимости объекта. Он должен быть составлен на ту же дату, на которую проведена кадастровая оценка (ч. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ и п. 12 постановления);
4.  экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков , подтверждающее соответствие отчета оценщика требованиям законодательства (в отдельных случаях);
5.  решение комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости;
6.  копию платежки или иного документа об уплате госпошлины . Заявитель уплачивает ее за каждый объект недвижимости, кадастровую стоимость которого оспаривает (п. 30 постановления). За рассмотрение иска в суде организация вносит в бюджет по 2000 руб. за объект, предприниматель - по 300 руб. ().

Суд обязан рассмотреть исковое заявление в течение двух месяцев со дня его получения (п. 1 ст. 154 ГПК РФ и ст. 141 КАС РФ). В случае необходимости суд вправе привлечь к участию в деле специалистов нужного профиля, вызвать оценщика для дачи пояснений и даже назначить экспертизу (п. 21, 22 и 23 постановления).

Как оспорить кадастровую стоимость объекта, находящегося в долевой собственности

Участник долевой собственности вправе обратиться в комиссию или суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников. Ведь каждый собственник самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях ( и , п. 6 постановления). Суд пересматривает кадастровую стоимость этого объекта в целом (п. 17 постановления).

Несогласие других собственников учитывается судом, но само по себе не является основанием для отказа в изменении кадастровой стоимости

Этап 4. Перерасчет имущественных налогов

Если суд своим решением изменил кадастровую стоимость объекта, в резолютивной части решения он обязан указать (п. 25 постановления):

• новую кадастровую стоимость (п. 3 ст. 249 КАС РФ). Сведения об этой стоимости должны внести в государственный кадастр недвижимости;
• дату подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости . Эта информация необходима, чтобы определить дату перерасчета имущественных налогов. Если заявителем является организация, в резолютивной части решения суд отражает дату ее обращения в комиссию. В отношении предпринимателя он указывает дату подачи иска в суд. Если ИП предварительно обращался в комиссию, ставится дата подачи заявления в комиссию.

Налоги можно пересчитать с начала года, в котором начался процесс обжалования кадастровой стоимости

Если индивидуальный предприниматель до суда обращался в комиссию, он ориентируется на дату подачи заявления в комиссию (п. 25 и 28 постановления).

Налоги можно пересчитать только после внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Эта стоимость применяется до утверждения результатов очередной кадастровой оценки недвижимости (п. 28 постановления).

ООО «Газпром» в мае 2015 года обратилось в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости офисного здания, которая была установлена по состоянию на 1 января 2015 года.

Суд уменьшил кадастровую стоимость до уровня рыночной (согласно отчету независимого оценщика). Решение суда вступило в силу 15 июля 2015 года.

Росреестр внес сведения о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости 10 сентября 2015 года.

В сентябре организация вправе пересчитать налог на имущество за 1-e полугодие 2015 года исходя из кадастровой стоимости офисного здания, установленной решением суда. Эту же стоимость компания будет использовать при расчете налога на имущество за 9 месяцев и по итогам 2015 года.

Все те же действия действительны для перерасчета арендной платы или выкупной цены по 159-ФЗ , размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта, условие о внесении новых сведений в государственный кадастр недвижимости не предусмотрено (п. 28 постановления). То есть арендные платежи или выкупную цену стороны вправе пересчитать сразу после вступления в законную силу решения суда.

Если суд отказал в пересмотре кадастровой стоимости конкретного объекта на определенную дату, организация или предприниматель не вправе повторно ее обжаловать (п. 27 постановления) на туже дату. Но они могут подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости по этому же объекту, которая установлена на другую дату. Например, на 1 января следующего года.

Стоимость и расходы, связанные с оспариванием, уменьшением кадастровой стоимости

Ниже дается примерная стоимость услуг по оспариванию стоимости недвижимости. Цены взяты для Кировской области. Для "богатых" регионов цены будут выше.

• подготовка отчёта оценки рыночной стоимости независимым оценщиком от 15000 тысяч рублей;
• стоимость экспертизы отчёта оценки в СРО от 20000 тысяч рублей;
• оплата государственной пошлины , согласно НК РФ, при обращении в Арбитражный суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка и признанием кадастровой стоимости на уровне рыночной – 4000 тысячи рублей;
• оплата юридических услуг по оспариванию кадастровой стоимости в Арбитражном суде, в среднем начинается от 30000 тысяч рублей.

Юридическая практика оспаривания кадастровой стоимости

1. Корнеева - Судебная практика рассмотрения дел об оспаривании КС ЗУ
2. Метлохова - Иск об исправлении кадастровой ошибки как способ защиты права собственности
3. Тимофеев - Возмещение судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости
4. Кузнецов, Козин - Расчет прибыли предпринимателя при оценке ОКС для оспаривания кадастровой
5. Козин, Кузнецов - Оспаривание кадастровой стоимости
6. Савицкий - Судебная экспертиза и оспаривание КС
7. Горяинова - Судебная оценочная экспертиза_ нюансы применения в спорах о кадастровой стоимости недвижимости
8. Едрисова - Типичные ошибки в отчетах по оспариванию
9. Канавин - Какие обстоятельства помогут выиграть спор о КС, примеры из практики

Литература по оценке кадастровой стоимости недвижимости

1. Каминский - Кадастровая оценка - сотрудничать нельзя противостоять
2. Дубовик - Некоторые вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земли
3. Налог по недвижимости от КС (нормативка)
4. Пылаева - Фазы стадии и этапы кадастровой оценки недвижимости
5. Радченко - Нас явно недооценивают
6. Шогин - Кадастровая оценка - иной взгляд на порядок проведения
7. Карцев - Оценка ОКСов при оспаривании кадастровой стоимости
8. Карцев - Рекомендации по подготовке отчетов для оспаривания кадастровой стоимости
9. Карцев - Оценка для оспаривания
10. Карцев - Рекомендации к отчетам по оспариванию
11. Карцев - Рекомендации по подготовке отчетов в рамках оспаривания
12. Смоляк С.А. О математическом обеспечении оценок кадастровой стоимости
13. Коростелев - Кадастровая оценка. Итоги 2016
14. Козин,Кузнецов - Расчет прибыли предпринимателя при оценке ОКС для оспаривания кадастровой стоимости
15. Ильин - Оценка ОКС для целей оспаривания
16. Грибовский - К вопросу об уменьшении количества оспариваний кадастровой стоимости.pdf

    Приведены различные формы заявлений для подачи в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.