Погасил ипотеку хочу продать квартиру. ✔ Самостоятельная продажа

Не проще ли покупателю сразу погасить долг продавца перед банком и уже тогда сразу купить эту квартиру?

Юристы настоятельно рекомендуют покупателям не приобретать заложенную квартиру путем выплаты остатка задолженности продавца квартиры. После погашения задолженности банк снимет с квартиры обременение, и продавец станет полноправным собственником недвижимости.

Понудить его к заключению договора купли-продажи покупатель уже не сможет. Однако и в этом случае можно подстраховаться: необходимо заключить предварительный договор купли-продажи с указанием всех существенных условий.

Материал подготовлен при участии юриста Московской коллегии адвокатов "Арбат" Вадима Башир-Заде, управляющего директора брокерского департамента компании "Миэль - сеть офисов недвижимости" Александра Москатова, пресс-службы банка "ВТБ" и гендиректора компании "Метриум" Натальи Кругловой.

Будет ли цена такой квартиры сильно ниже рыночной?

Как правило, цена такой квартиры будет ниже рыночной на 10-15% из-за наличия обременения. Уровень дисконта во многом зависит от расположения дома. Квартиры в центре города, находящиеся в залоге у банка, продаются не менее успешно, чем такое же жилье, но без кредитной истории. А вот в спальных районах города собственникам залоговых квартир приходится делать скидки, так как конкуренция выше.

Не стоит забывать и о том, что за сопровождение возможно придется заплатить банку процент.

Может сложиться ситуация, когда самому покупателю необходимы деньги для покупки квартиры с обременением. В этом случае взять кредит он зачастую сможет только в банке, который является залогодержателем. Это повлечет для покупателя дополнительные издержки в связи с прохождением процедуры одобрения его как заемщика.

Рефинансирование ипотеки: как уменьшить переплату? Чем ниже падают ставки, тем менее комфортно чувствуют себя заемщики, "успевшие" взять ипотеку под 14% и более. Ставку по уже имеющемуся кредиту можно уменьшить, если прибегнуть к рефинансированию. О том, как это сделать и какие могут возникнуть трудности, читателям сайта "РИА Недвижимость" рассказали эксперты.

Какие необходимы документы для совершения такой сделки?

При совершении такой сделки банк запрашивает у покупателя все документы, необходимые для оформления его как заемщика.

Такими документами обычно являются справка о доходах по форме 2-НДФЛ, паспортные данные, данные о составе семьи и расписка от супруга/супруги о согласии на оформление кредита, выписка из домовой книги. Соглашение с банком заключается в письменной форме с участием самого банка.

Далее, при заключении договора купли-продажи квартиры обязательно нужно запросить выписку из ЕГРП по квартире и выписку из домовой книги. Это необходимо для получения информации о наличии иных обременений, а также о наличии зарегистрированных несовершеннолетних членов семьи.
Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса - это дополнительная гарантия безопасности сделки.

Какова процедура продажи ипотечной квартиры?

Покупателю, который готов пойти на покупку такой квартиры, нужно пройти процедуру одобрения в банке, выдавшем ипотеку. Эта процедура проводится по всем правилам банка, никаких поблажек и скидок не делается. Фактически это смена заемщика.

Не стоит забывать, что покупателем квартиры, обремененной ипотекой, может стать не каждый. Поскольку продается не только квартира, но и сам кредит, покупатель должен отвечать критериям банка для заемщиков по ипотечным кредитам. Критерии различаются в зависимости от банка: могут быть предъявлены требования к размеру дохода, кредитной истории.

При такой схеме продажи квартиры продавец и покупатель арендуют две ячейки. В одну закладывается сумма, равная задолженности, во вторую - остаток от стоимости жилья. Стороны подписывают договор купли-продажи и отправляют его в Росреестр. Далее происходит переход права собственности, а вместе с ним - и залогового обязательства к покупателю. После этого продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить ипотеку. Банк в свою очередь выдает закладную. Покупатель должен предъявить данный документ в Росреестр, получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Только после этого продавец получает доступ ячейке со второй частью денег. Это наиболее безопасный способ реализации ипотечной квартиры для всех сторон сделки.

Как юридически будет выглядеть такая сделка?

Покупатель такой квартиры становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. То есть, покупатель квартиры в ипотеке сам становится должником по ипотечному кредиту. При таком способе лицом покупается и квартира, и кредит.

Можно ли продать квартиру с переуступкой обязательств по осуществлению ипотечных платежей банку?

Если мы говорим не о варианте, когда квартира продается, и из полученных денег сразу же гасится ипотека, а именно о ситуации, когда покупатель, приобретая квартиру, обязуется совершать ипотечные платежи предыдущего владельца, то тут нужно уточнять в каждом конкретном банке, возможно ли это.

Как оказалось, не все банки работают с такой схемой. Так, в банке ВТБ рассказали, что их клиенты могут продать залоговый объект недвижимости только при условии погашения ипотечной задолженности перед банком.

Риелторы также отметили, что теоретически такой вариант реален, но практически в своей практике они встречали такое буквально несколько раз, а у крупных банков вообще нет такой опции.

По их мнению, проще продавать ипотечную квартиру "традиционным" путем - с погашением кредита из вырученных средств, это уже отработанная технология, привычная для банков и не несущая рисков для покупателя.

Большая часть людей не имеет достаточного финансового обеспечения для покупки квартиры. Они приобретают ее, получив банковский кредит. За счет этого купленная квартира является гарантом, что заем и проценты будут возвращены. На весь срок выплаты долга право собственности на приобретенное имущество "замораживается" банком. Собственник не распоряжается квартирой в полной мере.

Обременение недвижимости и его снятие обязательно должны регистрироваться государством. При заключении сделок по квартирам сведения заносятся в госреестр прав. По любой квартире покупатель может получить информацию о наличии на нее обременений.

Продавать ипотечную квартиру не очень выгодно. Продавцу приходится снижать цену из-за того, что привлекательность недвижимости значительно ниже по сравнению с обычными квартирами. Кроме того, моральные и временные затраты при этом существенно возрастают. Приходится заключать множество соглашений в банке, регистрационной палате и у нотариуса.

Благоприятные условия для продавца создаются только тогда, когда цена жилья вырастает на рынке недвижимости.

Способы продать квартиру в ипотеке

Кредит на квартиру действует в течение 10-20 лет. За этот период многие хотят улучшить условия проживания, купив жилье большей площади. Варианты могут быть разные. Даже если недвижимость находится в ипотеке, собственность оформлена на покупателя, и он может ее продать, несмотря на ограничения. Таких способов несколько. Все перечисленные схемы подразумевают определенный порядок действий.

Досрочное погашение долга перед куплей-продажей

Ситуация очень проста: ипотека является препятствием при продаже и ее необходимо закрыть, отдав долг. Тогда продажа квартиры без третьих лиц станет возможна. В такой ситуации главным вопросом является нахождение необходимой суммы денег.

Семья, которая взяла жилье в кредит, таких средств не имеет. Иначе бы она приобрела его сразу и не стала переплачивать проценты. На выручку могут прийти родственники или друзья, которые могут дать средства взаймы на период, пока квартира не будет выведена из ипотеки и продавец не получит оплату после оформления сделки.

В другом случае жилье может выкупить покупатель , если он очень заинтересован в нем. Мотивацией для этого может служить желание проживать в этом районе или приемлемая цена за жилье.

Все мероприятия по продаже квартиры можно начинать, получив согласие банка. Все зависит от того, как составлен договор с заемщиком. Условия могут быть разными. Одним из них является срок, по истечении которого можно приступать к продаже. В другом случае заемщик должен выплатить не менее 50 % ипотеки. Таким образом, перед продажей продавец должен известить о своих намерениях кредитную организацию.

Главной задачей заемщика является поиск покупателя, готового заплатить за недвижимость с обременением. Чтобы приступить к продаже, из квартиры необходимо выписаться всем жильцам .

Когда договоренность с банком будет заключена, продавец получает от покупателя 100% предоплаты в следующих вариантах:

• наличными (самый маловероятный и небезопасный способ);
• на счет продавца в банке, выдавшем кредит;
• покупатель вносит необходимую сумму на погашение кредита, после чего банк тут же снимает запрет на отчуждение недвижимости.

Перед тем, как заключать сделку, необходимо убедиться в том, что не установлен штраф за погашение кредита раньше срока. Если он значительный, все мероприятие окажется невыгодным для продавца. Кроме того, погашение долга деньгами покупателя создает для него определенный риск. Подобную операцию может производить только продавец, который состоит в договорных отношениях с банком.

Привлечение кредитора к сделке в качестве третьей стороны

Защиту прав обеих сторон обеспечивает привлечение к продаже банка-кредитора . Наличие посредника в сделке убеждает покупателя осуществить предоплату, после чего снимается запрет на отчуждение недвижимости и оформляется купля-продажа. Несмотря на то, что покупатель вносит средства на погашение кредита на счет продавца, кредитор становится извещенным о сделке, предупреждая таким образом мошенничество.

Частично права покупателя защищаются, когда он оформляет договор поручительства и официально гасит кредит продавца от своего имени. Так он имеет право требовать возврата долга.

Сделку можно осуществить по двум вариантам, после чего покупатель получает в собственность квартиру без обременения:

1. Снятие залога с недвижимости до перехода прав собственности покупателю

Получив согласие банка на сделку, покупатель помещает деньги за квартиру в 2-е депозитные ячейки банка-кредитора. В одну он закладывает сумму долга за ипотеку, а в следующую - остальные средства. Только после этого подписываются договоры о купле-продаже и подаются заявления в регистрационную палату. После получения документов, подтверждающих права собственности на недвижимость покупателя, банк может забрать из депозитной ячейки сумму погашения кредита. Продавцу остаются остальные деньги из 2-й ячейки, которыми он может распоряжаться по своему усмотрению.

1. Предварительное оформление договора купли-продажи

Оформив договор купли-продажи предварительно, покупатель выдает продавцу аванс в размере остатка по кредиту. Этой суммой продавец гасит кредит. Затем банк снимает с квартиры обременение, выдавая ему документ о том, что ипотека выплачена. Далее оформляются права собственности в УФМС на покупателя, который затем выплачивает остаток суммы продавцу и вступает в права владельца квартиры.

Замена заемщика

Хотя и редко, но банк может заменить заемщика по кредиту. Причиной могут стать проблемы с выплатами, возникшие у первоначального заемщика. Наиболее распространен вариант, когда покупатель берет кредит в том же банке. Объяснив причины, кредитору подается ходатайство с документами нового заемщика. Пакет полностью соответствует тому же, который был у продавца, когда он оформлял кредит. В него входят документы, удостоверяющие личность, финансовое состояние, дееспособность и семейное положение.

В данном случае производится продажа обязательств по ипотеке . Размер компенсации продавцу оговаривается отдельно. Схема применяется, если у покупателя недостаточно средств для оплаты оставшегося займа.

Банк не всегда соглашается одобрить нового заемщика, поскольку у него может быть недостаточный доход.

При положительном решении с новым заемщиком заключается кредитный договор и выделяются средства, которыми гасится задолженность продавца. Затем переоформляются ипотека и права собственности на нового владельца.

Проценты, которые накопились, гасит продавец, поскольку к стоимости квартиры они не имеют отношения. Это является платой банку за предоставление кредита.

Когда текущая стоимость жилья превышает сумму долга и выплаченного кредита, разница между ними выплачивается продавцу. В некоторых случаях для него это становится выгодным, если недвижимость подорожала.

Ситуация может быть другой, когда покупатель жилья получает кредит в другом банке. В этом случае кредитор продавца не всегда соглашается на подобную сделку, так как это ему не выгодно из-за недополучения процентов.

Крайним случаем является продажа квартиры кредитором в принудительном порядке. Но это является крайней мерой, на которую идет банк, когда владелец квартиры не может погасить ипотеку и найти нового заемщика. В таком случае банк в одностороннем порядке ищет нового покупателя на квартиру, вступив в права ипотекодержателя. В случае, если выручка от ее продажи не покрывает сумму долга, заемщик обязан добавить недостающие средства. Этот способ является самым невыгодным для него и до этого доходить не следует.

Условия сделки письменно согласовываются всеми сторонами.

Заключение

Продажа квартиры с обременением отличается от обычной присутствием в сделке третьей стороны в виде банка-кредитора. Российским законодательством запрещено продавать только квартиры, на которые наложен арест или они находятся в аварийном доме.

Если у вас остались вопросы по поводу продажи недвижимости обремененной ипотекой, то наш дежурный юрист готов бесплатно проконсультировать вас прямо на сайте. Просто задайте свой вопрос в форме ниже и дождитесь ответа.

В 2018 году было выдано около 312 тыс. займов на приобретение жилья по ДДУ. Сумма кредитов – около 650 млрд. рублей. Впечатляет? Да, в последние годы количество квартир

Требуемые банками справки и документы для оформления ипотечного кредита

Любой семье хочется жить отдельно от родителей, независимо от того, насколько хорошие отношения с родственниками. И в этот момент многие семьи задумываются об ипотечном кредите.

Условия предоставления соискателю Сбербанком ипотеки по двум документам

Сбербанк является крупнейшим банковским учреждением страны, потому может позволить себе лояльные условия кредитования граждан. Яркий пример подобного в Сбербанке – ипотека по дв

Где дешевле соискателю оформить страховку жизни и здоровья при ипотечном кредите

Страхование жизни при ипотеке позволяет снизить процентную ставку по кредиту, часто делая оформление полиса довольно выгодным. Кредитный рынок обогащен различными «вкусными» пре

Ипотека без первого взноса под залог недвижимости

Когда семья нуждается в жилье, единственный реальный выход - ипотека. Самым привлекательным способом является ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса. Можно ли

Оформляем ипотеку для пенсионеров в Сбербанке: условия предоставления кредита

Пенсионный возраст – отличное время для решения таких важных вопросов, как покупка жилья, дачи или земельного участка. Ипотека для пенсионеров в Сбербанке по условиям в 2017 год

Страхование жизни и здоровья заемщика при оформлении ипотеки в Росгосстрахе

В России все чаще для приобретения собственного жилья пользуются ипотекой. Множество банков сейчас предоставляет ипотечные кредиты на различных условиях. Один из банков, который

Материнский капитал в счет погашения ипотеки в Сбербанке

Вы желаете использовать эффективно материнский капитал, стать в итоге владельцем нового жилья? Тогда пришло время узнать, как погасить ипотеку материнским капиталом в Сбербанке.

Программа помощи заемщикам по ипотеке оказавшимся в трудной ситуации

Резкое ухудшение в стране экономической ситуации стало причиной того, что многие люди стали не в состоянии платить по жилищным кредитам. Для минимизации негативных последствий П

Материнский капитал: несколько вариантов покупки квартиры в ипотеку.

Как купить жилую квартиру в ипотеку с материнским капиталом? Этот вопрос задают себе молодые семьи. Целевые средства можно вложить в покупку жилья или погасить ими остаток долга

Купишь квартиру в ипотеку, пройдет пара лет – и прибавление в семье. Или другая работа с другой зарплатой. Или подвернулся супервыгодный вариант покупки. А у тебя – кредит на 20 лет… Как продать квартиру в ипотеке, чтобы всё по закону, и не продешевить? Возможно ли это вообще? Да. Более того, существует сразу несколько вариантов такой продажи. О них и поговорим.

Суть ипотеки в том, что банк выдает вам под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя. А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк. В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

Реальные истории:

«У меня была ипотека под чудовищные проценты – кажется, 14,8% – в одном маленьком банке. Когда оставалось 150 тысяч, уже сил не было жить в однушке, решила ее продать. Не стала ничего сообщать ни банку, ни покупателю, чтобы не тянуть резину. Взяла задаток, погасила ипотеку, сняла обременение и оформила как куплю-продажу. Самое трудное было уговорить покупателя подождать со сделкой неделю»

Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

• Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
• Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
• Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

Кто покупает квартиры в ипотеке

В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они. Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.

Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:

1. Досрочная уплата ипотеки
2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
4. Продажа ипотечного жилья банком

Досрочная уплата ипотеки

Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка.

Этапы оформления:

• Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости. При этом в некоторых случаях нужно будет указать причину досрочного погашения ипотеки.
• Составляем предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверяем у нотариуса, что будет защищать интересы обеих сторон. Важно отразить в Договоре, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры и остаток долга вносится как аванс или задаток (продавцу лучше оформлять задатком, так как в случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры);Это важный момент: он позволяет (по крайней мере, теоретически) вернуть задаток, если продавец вдруг передумает расставаться с квартирой, или с ним что-то случится.
• Выписываем всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.
• Берем у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту (можно взять и больше, но вряд ли покупатель расщедрится).
• Вносим полученную сумму в банк, закрываем ипотеку, снимаем обременение.
• Подписываем договор и регистрируем переход права собственности в регистрационной палате.
• Получаем оставшуюся сумму от покупателя.

Плюсы

Все этапы сделки просты и понятны всем ее сторонам. Кроме того, это самый быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и госорганах. Вы не зависите от решения банка.

Минусы

Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры. В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто. Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки.

Сфера применения

Именно из-за рискованности досрочное погашение ипотеки через покупателя – относительно редкий вариант, и используется он больше при продаже нового жилья, находящегося в процессе строительства.

Реальные истории:

«Мы продавали квартиру через досрочное погашение. Скинули цену на 20%, хороший район, отличный ремонт – короче, нашли семью. У нас оставалось выплатить 450 000 рублей по ипотечному договору с «Дельта-кредитом». Покупатели отказались платить наличными, переводили сами на наш счет. Ждать, пока в банке подготовят документы на снятие обременения, пришлось больше часа. Покупатели тряслись, как осиновый лист. Нам даже покурить выйти не давали, сразу истерика начиналась: «А вдруг не вернетесь!». Сидели, говорили обо всем на свете, чтобы снять напряжение»

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых). Отличительной особенностью является использование , а точнее двух.

Этапы оформления:

• Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.
• Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
• Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.
• Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.
• После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.
• Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.
• После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

Плюсы

Наиболее безопасная сделка. Продавец уверен, что покупатель никуда не денется, поскольку тот уже заплатил банку. Покупатель знает, что сможет вернуть деньги, уплаченные в адрес банка продавца, в случае форс-мажорных обстоятельств. Банк гарантированно получает полную оплату ипотечного кредита и выступает в данной схеме гарантом сделки.

Минусы

Сделку фактически контролирует банк. Все сроки и конкретные даты устанавливаются по требованию кредитной организации. Это не всегда удобно.

Сфера применения

Наиболее частый вид продаж ипотечного жилья, используется как в сфере первичной, так и вторичной недвижимости.

Реальные истории:

«После продажи своей однушки нашел неплохую двушку, но с обременением. Сначала было страшновато, но когда с цены на 200 тысяч ниже рынка удалось скинуть еще 70 – решил рискнуть. Продавец кредитовался в банке Уралсиб. Платить ему оставалось что-то около 300 тысяч. Он обещал, что возьмет в долг, ипотеку погасит и будем делать обычной куплей-продажей, но не срослось. В итоге арендовали две ячейки в том же Уралсибе. В одну я закладывал деньги для банка (те самые 300 с чем-то тысяч), в другую – деньги для продавца. Условия для каждой из ячеек были разными. Ячейку для банка можно было открыть после того, как я получал свидетельство о собственности с обременением. Продавец гасил кредит и снимал обременение. После того, как я получал чистое свидетельство, открывалась ячейка с оставшимися деньгами. В итоге все довольны, все спокойны – самая разумная схема на сегодняшний день, я считаю»

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

«Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки. Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами). Для продающей стороны это способ на приемлемых условиях и без чрезмерного дисконта расстаться с недвижимостью. Для приобретающей – возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке. После одобрения желаемой суммы, в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога. Если квартира бралась в ипотеку в другом банке, рассматривается возможность перекредитования (в качестве покупателя выступает «новый» банк).

Перерегистрирует залоговые права на квартиру в Росреестре сама кредитная организация.

Этапы оформления

• Сообщаем банку о желании продать ипотечную квартиру и досрочно погасить кредит.
• Находим (либо банк рекомендует) покупателей, желающих взять нашу квартиру в ипотеку. Первый взнос наличными у них должен быть не меньше, чем оставшаяся невыплаченная сумма кредита.
• Заключаем с покупателем договор задатка, заверяем его у нотариуса. В этом документе необходимо указать, в каком именно банке берется ипотечный кредит, на который приобретается квартира.
• Покупатель вносит первый взнос в качестве оплаты долга по ипотеке продавца. Лучший вариант – когда деньги передаются непосредственно сотруднику банка.
• Снятие обременения с квартиры. Процедура зависит от банка. Где-то (например, в Сбербанке) представитель кредитной организации приносит закладную прямо в МФЦ или регистрационную палату, где-то продавцу приходится самому брать бумаги. Снятие обременения проводится в течение 3 дней, это бесплатная услуга, заплатить придется только за выписку из ЕГРН, которая сейчас заменяет свидетельство о собственности.
• Передаем пакет документов (перечень читайте ниже) в банк, где собирается брать ипотеку покупатель.
• Проходим процедуру оценки продаваемой квартиры.
• Если всё в порядке, и банк одобрил покупателю сделку, подписываем договор купли-продажи, регистрируем переход права собственности, получаем от покупателя (или от его банка) оставшуюся сумму.

Плюсы

Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму. Покупатель получает возможность купить в кредит квартиру по относительно низкой цене.

Минусы

В этой сделке непросто свести концы с концами: чтобы продавец нашел покупателя, у последнего в качестве задатка имелась сумма, равная долгу продавца по кредиту, чтобы банк (или два банка) согласился оформить сделку… Чаще всего подобными операциями занимаются аккредитованные при банках агентства недвижимости. Их услуги стоят порой немалых денег.

Сфера применения

Практически все сделки, в которых покупатель рассчитывает на ипотечный кредит при покупке ипотечной же квартиры, проходят по такой схеме.

Реальные истории:

«Развелись с мужем, и продажа ипотечной квартиры стала неизбежной. Решила попродавать сама. Подала заявление в банк. Там мне сказали, что это формальность, и они никому не отказывают. Специалист банка сказал, что продать я могу, погасив ипотеку до совершения сделки за счет денег покупателя либо перевести ипотеку на покупателя, который хочет взять кредит на жилье в этом же банке. Подала объявления, цену поставила по нижнему уровню – дешевле моей на Авито в нашем районе была только одна квартира. Сразу появились два покупателя. Первые – с реальными деньгами, вторые – с одобренной ипотекой в нашем банке. Которые с наличкой, быстро соскочили – испугались гасить за меня мой кредит. А покупатели с ипотекой прошли до конца. Деньги закладывали в две ячейки (одна для банка, вторая для меня и бывшего мужа). В регистрационную палату ездили вместе с покупателями и представителем банка. Через 5 дней получили выписки из ЕГРН, с ними приехали в банк, взяли справку о закрытой ипотеке и открыли свою ячейку. На всё про всё ушел ровно месяц»

Продажа ипотечного жилья банком

Если вам грозит четвертый способ продажи ипотечной квартиры – дело плохо. Он применяется, если допущены серьезные просрочки по кредиту, либо заемщик сообщил банку о невозможности оплачивать ипотеку. Обязательное условие – получение согласия кредитной организации (или фирмы, которой продан долг), а также заемщика. У последнего вариантов, как правило, нет. Сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. Продажа жилья проводится с торгов на специализированных интернет-площадках.

Этапы оформления:

• Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости (скорее всего, банк или сами будут требовать от вас обратиться с предложением о продаже).
• Подписываем согласие на продажу объекта структурами банка.
• Банк оценивает квартиру, выставляет на торги, находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время и сопровождаться постепенным понижением цены. Продавец в данном случае возразить не может.
• Задействуется две ячейки: в одну покупатель помещает сумму, равную невыплаченному кредиту, во вторую – деньги, предназначающиеся продавцу. Если ипотеку взяли недавно, то во второй ячейке может не оказаться ничего.
• После заключения договора купли-продажи (его подписывают продавец и покупатель), а также предварительного договора банка с покупателем, кредитная организация отправляет документы в Росреестр для снятия обременения. Банк открывает ячейку.
• Регистрируется переход права собственности на квартиру. Продавец открывает ячейку.

Плюсы

Продавцу не нужно ни о чем беспокоиться, банк всё сделает сам. Сделка безопасна для всех участвующих в ней сторон.

Минусы

Цена чаще всего очень существенно занижена, поскольку банку важно вернуть только заемные деньги, интересы продавца квартиры его волнуют мало. Нередко вырученная от продажи сумма равна остатку ипотечного кредита.

Сфера применения

Квартиры в проблемной ипотеке. На продажу ипотечной недвижимости банки идут только тогда, когда все прочие методы работы с заемщиком уже исчерпаны.

Реальные истории:

«Платили ипотеку примерно три года, потом пришлось уволиться с работы. Платеж в 21 000 в месяц вносить не было никакой возможности. Квартиру в конце концов выставили на торги. Нам повезло – ее купили почти сразу, а цена позволила закрыть ипотеку и еще 400 тысяч на руки получить»

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:

1. Паспорта всех владельцев продаваемой недвижимости (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).
2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру – она подтвердит, что владельцем являетесь именно вы, а жилье свободно от обременения.
3. Технический паспорт квартиры. Если его нет, поспешите с заказом через БТИ или МФЦ, поскольку делается этот документ небыстро.
4. Справка формы №9 (выписка из домовой книги) – в ней отражен список зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет.
5. Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.
6. Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка. Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой. Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты. Срок рассмотрения заявления – 14 дней.
7. Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась. Согласие нужно оформить у нотариуса (стоимость – около 1500 рублей, в зависимости от региона).
8. Справка об оценке квартиры. Фирму, производящую оценку, как правило, рекомендует сам банк. В любом случае, у нее должна быть лицензия на оказание таких услуг. Стоимость оценки, в зависимости от региона, обычно составляет 3-5 тысяч рублей.

Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

– Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

– Если коротко: можно, но сложно. Военную ипотеку регулирует специальный закон – № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004. Согласно этому документу, квартира, приобретенная с использованием целевого займа Минобороны, остается в залоге не только у банка, но и у военного ведомства до возврата суммы займа либо до истечения 20 лет военной службы его получателя. Чаще всего, процедура продажи сводится к поиску средств для погашения целевого жилищного займа. В остальном всё как в первом варианте, описанном выше: о желании продать жилье уведомляется Росвоенипотека, погашается остаток задолженности, снимается обременение, затем заключается обычный договор купли-продажи с покупателем.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

– Самой большой сложностью в такой продаже будет необходимость выделить доли детям (соответствующее обязательство родители подписывают у нотариуса при оформлении маткапитала). Редкий покупатель после уплаты им первоначального взноса в погашение ипотеки станет ждать, пока вы оформите доли. Кроме того, в этом случае придется согласовывать сделку с органами опеки, которые потребуют одновременно с документами на продаваемое жилье представить и сведения о покупаемом (доли детей не должны уменьшиться). Поэтому на сегодняшний день родители чаще всего идут на риск: продают ипотечное жилье, не оформляя в нем доли детей. Пенсионный фонд РФ в последние три года резко активизировал контроль над целевым использованием маткапитала, поэтому такие действия могут грозить отменой сделки. Кроме того, если по достижении 18 лет дети решат опротестовать решение родителей, «забывших» выделить доли, куплю-продажу также признают незаконной.

Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?

– Продавец не рискует практически ничем. Залоговые права банка зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не может лишить человека жилья, пока обременение не снято и сделка не завершена.

А вот для покупателя рисков немало. Если продавец не получил согласие банка на продажу, сделку могут оспорить. Теоретически продавец после получения задатка и снятия обременения имеет возможность «соскочить», и получить с него деньги будет проблематично. Причем необязательно он пойдет на это дело сознательно. Например, могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, с органами опеки и так далее. Могут произойти обстоятельства непреодолимой силы: болезнь, смерть, пожар – да мало ли форс-мажорных случаев! Опять же, возвращение задатка будет сопряжено с огромными трудностями.

Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.

Видео на десерт: Волшебная кровать

Приветствуем! Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно? Сегодня мы продолжаем отвечать на вопросы наших читателей и в этом посте поговорим о том, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку, как продать квартиру в ипотеке, а также вы узнаете все нюансы при оформлении квартиры через ипотеку.

Можно выделить несколько причин продажи квартиры, на которой еще висит ипотека:

1. Невозможность для заемщика платить ежемесячные взносы. В таком случае продажа квартиры под ипотеку будет отличным выходом из ситуации: у заемщика не будет задолженности перед банком.
2. Это размен в связи с расширением семьи или при разводе. Продажа квартиры находящейся в ипотеке станет просто необходима в таком случае.

Квартира в ипотеке является залоговой собственностью банка, поэтому, чтобы продать ее, необходимо получить разрешение от финансовой организации, выдавшей вам кредит. Если вы не знаете, как продать ипотечную квартиру, выясните сначала, даст ли вам на это разрешение банк.

Во-первых, банку выгодна продажа квартиры по ипотеке и, соответственно, полное погашение задолженности по ипотеке с вашей стороны, так что он вряд ли запретит такую сделку в том случае, если вы больше не можете выплачивать кредит.

Но, во-вторых, банк в случае продажи вами ипотечного жилья и погашении ипотеки потеряет свои проценты, а это, возможно, будет причиной для отказа. Отказать банк может и в том случае, если вы нарушили его права на залоговую собственность – например, провели перепланировку при ипотеке.

Вы можете быть на сто процентов уверены в согласии банка в том случае, если продажа ипотечной квартиры прописана в вашем кредитном договоре, но это редкость.

Но никакие сложностии по предварительной продаже квартиры с ипотекой не идут ни в какое сравнение с возможным судебным разбирательством, которое обязательно возникнет, если вы просто перестанете ежемесячно платить за квартиру. Поэтому если вы больше не можете позволить себе большие ежемесячные выплаты, как можно быстрее продавайте квартиру, которая находится в ипотеке.

Существует 4 самых распространенных способа, как можно продать квартиру в ипотеке:

1. Досрочное погашение за собственный счет;
2. Досрочное погашение за счет покупателя;
3. Досрочное погашение за счет агентства недвижимости;
4. Продажа по специальной программе банка.

За свой счет

Суть: вы самостоятельно изыскивает деньги в размере остатка задолженности перед банком, и гасите её. После чего снимаете обременение и можете спокойно продать вашу недвижимость. Для гашения кредита можно использовать , если позволяет доход, ведь при расчете платежеспособности будет учтены действующие обязательства.

• Самостоятельно сложно найти достаточную сумму;
• При оформлении кредита или займа сложно претендовать на крупную сумму из-за действующих обязательств.

Можно быстро, законно закрыть ипотеку и снять обременение для продажи

За счет покупателя

Суть: вы находите покупателя, который согласен купить квартиру, взятую в ипотеку. Покупатель обеспечивает вам сумму, с помощью которой возможно досрочно погасить ваш долг (выдается расписка покупателю на эту сумму). Продающий квартиру заемщик делает досрочное погашение и закрывает кредит. Потом он снимает обременение и продает квартиру покупателю (ипотека на остаток возможна).

• Сложно найти покупателя, согласного на квартиру с обременением;
• Не у всех покупателей есть достаточная сумма, чтобы снять залог, находящийся на объекте.
• Покупатель будет просить скидку на такое жилье.

• Законная сделка
• Выгода для покупателя

За счет агентства недвижимости

Суть: агентство недвижимости выдает займ продавцу в размере остатка по кредиту. После этого снимается с квартиры обременение от ипотеки и происходит продажа квартиры.

• Достаточно высокий процент по займу от 18% годовых;
• Расходы на оплату риэлтерских услуг.

• Хорошо для заемщика, у которого просто нет времени самостоятельно заниматься продажей залоговой недвижимости.
• Выгодно при переездах.
• Не надо обращаться в банк для оформления займа.

Специальная программа банка

Суть: для покупателя, который сам может выкупить залоговую квартиру через ипотеку, существуют специальные программы в банках. Потенциальный заемщик предоставляет стандартный пакет документов и ждет одобрения заявки на уже найденную конкретную квартиру, которая находится в обременении в этом же банке. Далее происходит выдача покупателю кредита и одновременное гашение долга продавца перед банком, а после этого регистрация сделки в юстиции.

• Не все банки работают по такой программе;
• Обе ипотеки должны быть в одном и том же банке;
• Сложная процедура оформления и не все сотрудники в банках компетентны.
• Сложно найти покупателя.

• Легальная схема продажи.

Пошаговая инструкция оформления продажи

Теперь вы уже знаете ответ на вопрос, что можно ли продать ипотечную квартиру в кредит. Да это сделать можно и есть четыре варианта как это сделать. Далее мы разберем пошаговую инструкцию, как продать квартиру купленную в ипотеку с помощью заемных средств банка.

Распространенным способом продажи квартиры несостоятельного заемщика является перекредитование – то есть реализация банком залоговой квартиры. Средние рыночные условия на продажу такой недвижимости таковы:

• Жилье: вторичный и первичный рынки;
• Сумма: от 300 000;
• Процентная ставка: от 10,75%;
• Срок погашения: до 30 лет;
• Первый взнос: от 15%;

Стандартный пакет документов на заявку:

• Заявление на получение ипотеки;
• Паспорт;
• СНИЛС;
• Справка, подтверждающая уровень ваших доходов, или налоговая декларация за последний год;
• Копия или выписка из трудовой книжки;
• Военный билет (для мужчин младше 27-ми лет).
• Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо).

При этом нельзя забывать, что банк в любой момент может потребовать от вас какие-либо дополнительные документы.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, в кредит? Оформить кредит на залоговую недвижимость можно в любом отделении выбранного вами банка. Для этого покупателю нужно выполнить следующий алгоритм действий:

1. Оставить заявку на кредит – в некоторых банках это можно сделать в режиме онлайн.
2. Банк принимает решение по заявке в среднем в течение 5-ти рабочих дней.
3. После одобрения заявки выбрать квартиру
4. Если квартира с обременением ипотека предварительно должна быть погашена одним из вышеперечисленных способов. было подробно расписано ранее.
5. Принести необходимые документы в ближайшее отделение банка на выбранный вариант:

• Для вторичики: предварительный договор, паспорт продавца, свидетельство на жилье, оценку, кадастровый паспорт, выписку из домовой книги, договор основание и др. документы по требованию банка, расписку по первому взносу.
• Для первички: дду, паспорт продавца, документы по оплате дду, переуступку прав требования.

1. Получить подтверждение верности документов и окончательное одобрение.
2. Оформить страховки и заключить кредитный договор.
3. Зарегистрировать сделку в россреестре.

Как происходит самостоятельная продажа банком

Как происходит продажа в данном случае? Если долго не оплачивать кредит и не провести реструктуризацию такой задолженности, то банк может отнять квартиру у заемщика и самостоятельно её реализовать согласно законодательству.

Возможны два варианта:

1. Банк по решению суда или соглашению с заемщиком становится собственником недвижимости и реализует её по своему усмотрению. При этом перед банком у заемщика может остаться долг, который нужно будет погасить. Это возникает из-за разницы в цене или если была валютная ипотека и курс резко взлетел. Данный вариант самый невыгодный для заемщика т.к. банк продаст такую недвижимость значительно ниже рынка.
2. Клиент сам находит покупателя и самостоятельно продает квартиру по своей цене. Вариант более выгодный. О нем мы говорили выше.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, за хорошие деньги? Учитывая тот факт, что покупатели на рынке недвижимости не любят квартиры с обременением, вполне логично, что залоговая недвижимость стоит порядком дешевле, чем любая другая. Специалисты отмечают, что разница может достигать и 25%.

Стоимость залоговой недвижимости определяет банк и руководствуется в этом вопросе следующими факторами:

• Сумма общего долга у заемщика (учитывая штрафные санкции, пенни и проценты);
• Длительность задержек заемщиком взносов по ипотеке;
• Состояние жилья и т.д.

Важно понимать, что, как правило, банки при продаже своей залоговой недвижимости за наличные пользуются услугами риэлтора. Сумма, за которую окажется проданной квартира в ипотеке, во многом определяется за счет его профессионализма.

Практика доказывает также, что залоговая квартира в хорошем состоянии и с отличными характеристиками может продаваться за полную рыночную стоимость, а в том случае, если квартира покупалась в новостройке и на момент продажи она полностью оборудована – еще и дороже ее изначальной стоимости. Это может стать выгодно, например, для продажи квартиры при разводе.

Требование банка продать залоговую квартиру таит в себе возможности для заемщика избежать этого. Бывали случаи, когда заемщик вынужденно выставлял свою квартиру на продажу и намеренно завышал ее стоимость настолько, что она просто не могла быть продаваемой. Этого времени заемщику хватало для того, чтобы восстановить свое финансовое положение и продолжить исправно и регулярно платить по ипотеке.

Однако все это касается только тех случаев, когда продажа квартиры, находящейся в ипотеке, производится добровольно. В некоторых случаях, когда добиться продажи от заемщика от банка невозможно, финансовая организация может забрать свой залог в судебном порядке.

В этом случае квартира уйдет «с молотка» и гораздо дешевле, чем могла бы продаться. И если расходы банка для такого разбирательства не будут покрыты после продажи залоговой недвижимости, то банк будет иметь полное право взыскать остаток долга с заемщика даже с помощью суда.

Не доводите ситуацию до крайности. Было бы желание мочь закрыть задолженность. Возможно, вы не слышали, но существует . Поддержка государства достигает 1,5 млн рублей. Подробности читайте в нашем прошлом посте.

Материнский капитал

Но, возможно, вы не хотите продавать жилье, однако вам сложно выплачивать по ней долг. Одним из способов сохранить квартиру в залоге у банка, по которой уже невозможно выплачивать ипотеку, является . Как правило, он предоставляется в целевом порядке. Если вам подходят такие условия, вы можете оформить его в следующие несколько шагов:

1. Подать заявление в ближайшее отделение ПФР. В приложении необходимо указать реквизиты получателя материнского капитала.
2. В течение двух месяцев ПФР перечисляет средства материнского капитала в банк.

Таким образом, вы получаете средства материнского капитала не по частям, а целиком.

За и против

Естественно, такие операции представляются покупателям достаточно рисковыми – произойти может все что угодно. Если плюсы покупки квартиры с обременением очевидны (низкая цена, процент по ипотеке значительно ниже), то на минусах необходимо остановить свое внимание.

Покупка недвижимости, находящейся под ипотекой:

Во-первых, возмещать долг по ипотеке за продавца квартиры – достаточно рискованно для покупателя. Если документально никак не подтверждено, что покупатель имеет на квартиру какие-либо права, то продавец может просто воспользоваться его предоплатой, снять с квартиры обременение и воспользоваться ею на свое усмотрение – залог снят, он может совершать с ней абсолютно любые сделки. Поэтому обезопасить себя покупатель может только в том случае, если сотрудничает не с физическим лицом, а с банком или агентством.

Во-вторых, переоформление квартиры, если она в ипотеке, и снятие с нее обременения влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.

В-третьих, покупателю не стоит вносить деньги, причитающиеся заемщику, до того, как их сделка будет одобрена. Ведь может оказаться, что продавцу не дает забрать его деньги финансовая организация из-за отказа в сделке. Возможно, этот риск выгоден для покупателя – он может законно забрать и средства, и приобретенную квартиру себе, но такая ситуация влечет за собой неизбежные разбирательства.

При продаже квартиры по ипотеке к рискам продавца обычно относят:

• Отказ покупателя от сделки, когда уже внесены деньги в банк. Это влечет обязательство вернуть их обратно, а сделать это будет проблематично.
• Отказ банка в оформлении займа на квартиру покупателю.

Если у вас есть сложности с такой сделкой и вам нужна продажа по ипотеке собственного жилья или покупка, то рекомендуем предварительно проконсультироваться с нашим юристом. Задайте ему вопрос в специальной форме. Сейчас действует бесплатная акция.

Подписывайтесь на обновления проекта и жмите кнопки любимый сетей.