Как оформить родственный обмен. Порядок оформления обмена квартирами между родственниками

Несмотря на то что обмен жилья между родственниками может проходить в неформальной обстановке, все же существует нормативно-правовая база, которая помогает сделать подобные операции и действия «легальными»и такими, которые отвечают современному законодательству.

Особенности обмена жилья между родственниками

Сегодня большинство людей старается приватизировать квартиры и обмены уже осуществляются на основе договора дарения, или купли продажи. Но обмен между родственниками все – же имеет некоторые преимущества. У нанимателей есть возможность улучшить свои условия, например, переехать в квартиру родителей, которая значительно больше и лучше. Также у нанимателей есть возможность поменяться с родственником, проживающим в другом городе, в связи с учебой, образованием детей, чем также выгоден обмен жилья одной и другой стороне.

Обмен квартирами социального найма

Согласно статье 72 ЖК РФ, родственники имеют право на обмен социальных квартир, находящихся в социальном найме, причем проживать они могут в любом городе, главное, на территории РФ. Для этого в письменном виде, в трех экземплярах составляется договор. Подписывается всеми участниками мены, отражает в себе все права и обязанности физических лиц обеих сторон. Один экземпляр служит в качестве оригинала и передается в местные органы администрации для одобрения и регистрации. Прежние договора найма на квартиры аннулируются, и на основе договора заключается новое соглашение о передаче квартир новым нанимателям на основании обменного договора. В течение 10 дней прежний договор расторгается органами управления и жильцам предоставляется новое соглашение.

Необходимые документы

Квартиронаниматели должны предоставить следующие документы для обмена, а именно:

1. заявление на обмен квартир, взятых по социальному найму
2. паспорта всех заявителей, ксерокопии
3. прежний договор о найме на квартиру
4. ордер, подтверждающий право вселиться в новую квартиру
5. разрешение муниципальных органов о в селении, выписку
6. справку о составе семьи, прописке, в том числе детей, совместно проживающих с нанимателем
7. согласие в письменном виде всех членов семьи с другой стороны, проживающих в квартире, подлежащей обмену
8. согласие в письменном виде органов опеки на обмен, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, а также недееспособные, опекаемые, или усыновленные дети.

Желательно собрать все чеки, квитанции, по оплате коммунальных услуг. Отсутствие задолженности по платежам будет для нанимателей только плюсом, и ускорит процесс обмена.

Обмен приватизированными квартирами

Приватизированные квартиры являются собственностью жильцов. Родственный обмен возможен на основании договора мены, зарегистрированного в реестре, а затем пройденного перерегистрацию в кадастровых органах. Обмен приватизированных квартир по сути дела является договором дарения, который не требует нотариального заверения, а после перерегистрации каждый участник обмена получит новый тех паспорт. Сегодня договор дарения подлежит регистрации, заверить у нотариуса его можно по желанию, но совсем не обязательно.

Пакет документов для обмена квартир

В Центре недвижимости для регистрации данной сделки участники мены должны предоставить следующие документы:

1. паспорта всех участников по обмену жилья, дарителя, получателя жилья в дар
2. свидетельства о браке, рождении детей, подтверждающие родственные отношения
3. договора о праве на собственность на квартиры
4. согласие на дарение, или продажу всех участников сделки, составленное в письменном виде
5. согласие органов опеки на обмен и переезд несовершеннолетних, опекаемых, недееспособных детей
6. выписку из кадастрового реестра о том, что обмениваемые квартиры не находятся в залоге и не имеют обременений
7. план на жилье с БТИ, техпаспорт.

Уплата налогов при обмене жилья

Если приватизированное жилье находится в собственности более трех лет, то налогом оно не облагается. Если 3-летний срок не истек, то собственник должен заплатить 13%-ный налог на недвижимость, полученную в результате мены. Но если стоимость отчуждаемой квартиры не превышает 1000000 рублей, то уплата налогов при обмене жилья не производится. Не взимается она даже в том случае, если обмен произошел совсем недавно.

Квартира, превышающая по стоимости установленный уровень, облагается налогом, причем первый миллион в счет не входит, то есть при стоимости жилья в 5000000 рублей, 13 %-му налогу подвержена сумма в 4000000 рублей.

Родственный обмен приватизированного жилья на неприватизированное

Данная сделка чревата длительным процессом, поскольку одна квартира является собственностью, вторая находится в найме. В качестве первого варианта можно приватизировать арендуемую квартиру и тогда уже осуществить обмен на основе договора дарения, или купли продажи. В ином случае можно прописать одного совершеннолетнего члена семьи в квартире по найму, если этому способствуют размеры социальной жилплощади, и выписать его из приватизированной квартиры. Далее новый квартиросъемщик должен заключить с администрацией договор – обмен на неприватизированное жилье. Владелец же приватизированной квартиры может поменять жилье, заключив договор дарения в пользу того родственника, который ранее проживал в неприватизированной квартире.

В 72 статье ЖК РФ определено право нанимателя квартир на обмен. На основании ч. 5 ст. 72 ЖК РФ участники квартирного обмен, могут осуществлять обмен квартир между двумя, тремя более нанимателями, которые проживают и в одно и том же или в различных городах и посёлках.

Договор обмена квартирами состоит из 3 экземпляров (два- у обменивающихся сторон и один- у владельца жилья- муниципалитета для его регистрации). Он является главным удостоверяющим сделку обмена юридическим документом- в нём закрепляются все права и обязанности сторон.

Фактически на основании ч. 5 ст. 74 ЖК РФ прежние договора найма квартир аннулируются и наймодатель заключает с нанимателями новые договора социального найма. Местные органы расторгают старые договора и заключают новые в течение 10 дней.

Как оформляется родственный обмен квартирами (приватизированными)

Когда происходит обмен квартирами, находящимися в собственности физических лиц, заключается договор обмена квартир с его последующей регистрацией в органах Реестра. После этого квартиры перерегистрируются в кадастровых органах.

При этом законодатель не предусмотрел обязательного нотариального удостоверения таких договоров. Новым владельцам после завершения всех юридических процедур выдается новые документы на обмененные квартиры.

Если обмен квартир происходит не между родственниками, это в большинстве случаев позволяет одному из участников обмена получить доплату- квартиры очень редко бывают абсолютно одинаковы по стоимости. При этом придётся заплатить налог- ведь Налоговый кодекс не предусматривает безналоговую сделку, если обмен жилья происходит не между родственниками.

На основании деньги, полученные от реализации недвижимости, которая находилась в собственности менее трёх лет- это прибыль и она должна облагаться налогом.

Если же меняющиеся квартирами- родственники, квартиры можно обменять по договору дарения. В этом случае налог не платится вообще. другу, то квартиры можно обменять через договора дарения. В определено, что если дарение производится в отношении родственника, налог не платится.

Документы для оформления дарения квартиры

1. Паспорта дарополучателя и дарителя
2. Документы, подтверждающие степень родства
3. Документы на квартиру (видетельства о праве собственности)
4. Согласие на продажу (дарение) всех принимавших участие в приватизации жилья (совладельцев)
5. Согласие опеки (если в квартире прописаны недееспособные или частично дееспособные граждане)
6. Выписка с подтверждением отсутствия обременений
7. Техпаспорта квартир с планом квартир

Обмен не приватизированной на приватизированную квартиру между родственниками

Сделки такого характера в законодательном поле России не предусмотрены- ведь фактически одной из сторон является арендодатель (муниципалитет). Поэтому придётся пройти такую двухходовую комбинацию:

• Приватизировать квартиру соцнайма , а затем уже совершать обмен квартир или оформлять договора дарения.
• В квартире соцнайма прописать одного из членов семьи (дееспособного, совершеннолетнего). После этого подписать на него договор социальной аренды (сделать его ответственным квартиросъёмщиком). А вторую квартиру- приватизированную теперь можно просто подарить.

Вообще- обмен квартир между родственниками- наиболее безопасная сделка среди всех. Трудно представить, чтобы мать могла таким хитрым образом выбросить из квартиры дочь или бабушка- внуков. Поэтому главное здесь- не торопясь собрать необходимые документы и провести обмен.

Обмен квартир между родственниками не предполагает каких- либо послаблений при сборе документов или в процессе регистрации. Родственный обмен квартирами предполагает к сбору документы те же, как и при других видах обмена жилплощади между гражданами.

Мало этого- в последней редакции ЖК РФ словосочетание "родственный обмен" вообще не встречается. Поэтому и пакет документов и расходы практически те же, что и в общем случае.

В ЖК РФ обмен не приватизированных квартир получило ново представление. В статье 72 ч.1 подтверждено право обмен квартир. Обменивающиеся квартирами на основании ч. 5 ст. 72 ЖК РФ могут обмениваться жильём социального найма и между двумя и между тремя и более квартиросъёмщиками. При этом не важно в одном населённом пункте они живут или в разных.

Условия обмена квартирами указываются в договоре обмена, составляющемся в трёх экземплярах. Договор подписывается обменивающимися лицами и один его экземпляр отдаётся для регистрации. Это основной документ, который удостоверяет передачу всех прав и обязанностей по договору найма другим лицам.

В части 1 статьи 74 ЖК РФ указано- оригинал договора мены передаётся участникам в административные органы для получения одобрения мены. Представители органов власти обязаны расторгнуть старый договор соцнайма и заключить новый в течении до 10 дней.

При этом отказ одобрения мены может быть только в исключительных случаях- они указаны в статье 73 ЖК РФ.

• 1. К нанимателю предъявлен иск о расторжении договора соцнайма
• 2. Право пользования найма оспаривается в суде
• 3. Жильё для обмена признано непригодным для проживания
• 4. Есть решение о сносе или переоборудовании дома
• 5. Есть решение о капитальном ремонте дома
• 6. Из- за обмена в коммунальную квартиру будет вселён человек, страдающий тяжелой формой заболевания (по отдельному перечню)

Документы для обмена квартирами:

1. Заявление на одобрение договора мены квартиры, снятой по социальному найму

2. Копия паспорта
3. Договор соцнайма занимаемой квартиры
4. Ордер на вселение

5. Выписку муниципального органа по разрешении вселения

6. Справку о членах семьи, зарегестрированных в квартире и проживающих с нанимателем

7. Согласие всех членов семьи, зарегистрированных и проживающих в квартире

8. Согласие органов опеки и попечительства. (если в квартире проживают дети, не достигшие совершеннолетия или лица с утраченной дееспособностью).
9. Квитанции об уплате коммунальных платежей (это могут просто потребовать)

Родственный обмен приватизированными квартирами

Владельцам приватизированных квартир следует заключить договора мены квартир и зарегистрировать его в Реестре. После этого нужно произвести перерегистрацию в органах кадастра. Нотариально удостоверять этот договор требуется. После перерегистрации сторонам выдается новый техпаспорт на квартиру.

Когда участники обмена квартирами находятся в родственных отношениях, квартиры можно обменять посредством договоров дарения. В части 18.1 статьи 217 НК РФ указано, что доходы от дарения полностью освобождаются от налогов, если даритель и одаряемый- близкие родственники.

По желанию сторон, договор дарения так же может быть заверен у нотариуса. Пошлина вносится одаряемым в Регистрационный кадастровый орган за собственно перерегистрацию прав собственности на квартиру.

1. Паспорта всех участников сделки и документы, подтверждающие родственные (свидетельства о рождении, свидетельство о браке)
2. Подлинники свидетельств о праве на квартиры
3. Согласие на продажу (дарение квартиры) участников приватизации жилья- когда они указаны, как совладельцы квартиры

4. Согласие органов опеки и попечительства (если в квартире проживают члены семьи, не достигшие совершеннолетия или лица с утраченной дееспособностью).

5. Выписка кадастровых органов о регистрации на квартиру
6. Техпаспорт на квартиру

Обмен приватизированной квартиры на не приватизированную между родственниками

Если между родственниками происходит обмен собственной квартиры на квартиру по социальному найму, нужно пройти долгий путь, так как в законодательстве этот момент не предусмотрен.

Придётся приватизировать вторую квартиру и тогда уже провести обмен или дарение. Можно так же в квартире социального найма прописать одного из родственников (если позволяют нормы площади). После этого придётся произвести смену основного квартиросъемщика- новому жильцу нужно заключить договор социальной ренты с административными органами.

Замена владельца собственной (приватизированной) квартиры может быть проведена договором дарения.

Многие россияне часто сталкиваются с необходимостью передачи недвижимости внутри семьи. Например, с обменом квартир между родственниками, когда родители переезжают на небольшую квартиру детей, передавая им же свою объемную жилплощадь для воспитания внуков или в иных похожих ситуациях. Узнайте, как законодательство регулирует и как правильно обменяться квартирами между родственниками.

Оглавление:

Правовое регулирование обмена недвижимостью

Вопросы правового регулирования сделок, связанных с обменом имущества, в том числе и квартир, рассматриваются положениями ст. 567-571 ГК РФ. При этом договор мены в большинстве случаев является тождественным по основным положениям договору купли-продажи. Только в отличие от договора купли-продажи, в случае с меной, обе стороны договора фактически выступают и в качестве покупателя, и в качестве продавца.

При этом ранее возможность обмена квартир была фактически единственным способом смены жилищных условий – продажа и покупка жилищных фондов в советские времена была либо невозможна, либо крайне затруднена. Однако даже сейчас у обмена квартир есть ряд преимуществ в сравнении с куплей-продажей недвижимости. В частности, таковой вопрос касается не в последнюю очередь налогообложения.

Так, в случае с дарением жилья, если таковой договор заключается между родственниками, то налог на получаемую квартиру или иную недвижимость не уплачивается. Поэтому многие россияне сейчас считают, что наиболее оптимальным решением при обмене квартир будет заключение сделки с родственниками. Но на практике использование такового способа будет актуально лишь в ряде ситуаций.

Преимущества и особенности обмена квартиры между родственниками

Обмен квартиры между родственниками, по распространенному мнению, как и договор дарения не должен облагаться налогами. Это не так – действующее законодательство не предусматривает никаких дополнительных льгот, применяемых к вопросам осуществления договоров мены между родственниками. То есть, налоги по таковым договорам уплачиваются в полном размере, как в случае с куплей-продажей. Но есть и исключения, однако они не касаются родственников, а затрагивают все без исключения объекты недвижимости, вне зависимости от уровня родства между обменивающимися лицами.

Так, в соответствии с положениями ст. 217 НК РФ, сделки, связанные с обменом недвижимости, каковая находилась в собственности лица, осуществляющего сделку, более трёх лет, налогообложению не подлежат. Соответственно, если оба лица осуществляют обмен квартир, которыми владеют на праве собственности более трёх лет, то вне зависимости от того, являются они родственниками или нет, никаких налогов при обмене жилья платить им не придется.

Обратите внимание

Не подлежит налогообложению и недвижимость, которая находится в собственности менее трёх лет, но имеет стоимость менее 1 млн. рублей.

Таким образом можно сказать, что родственный обмен жилья – это устаревший термин, не имеющий практического применения и значения на сегодняшний день. В целом, оформление обмена квартир между родственниками является абсолютно аналогичным купле-продаже. Каких-либо дополнительных льгот или послаблений не предусмотрено.

Важный факт

При обмене квартирами допускается уплата разницы в стоимости. При этом таковые средства также не облагаются налогами.

Порядок оформления обмена квартирами между родственниками

Для того, чтобы оформить договор обмена квартирами, заключается полноценный договор мены. При этом таковой договор предусматривает оформление сделки, связанной с переходом права собственности на недвижимость. Таким образом, вне зависимости от того, что обмен квартир происходит между родственниками, требуется обязательное нотариальное заверение таковой сделки. Кроме этого, следует также реализовать все необходимые регистрационные процедуры – право собственности на недвижимость по договору мены лицо получает исключительно после его регистрации в соответствующих органах.

В целом, для обмена квартиры между родственниками потребуется следующий пакет документов, аналогичный тем, что были бы необходимы при обмене между абсолютно чужими друг другу лицами:

1. Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на жилье. Таковыми может являться договор , купли-продажи или мены, документы о приватизации.
2. Свидетельство про из Росреестра.
3. Паспорта участников обмена.
4. Справки по форме 9 о регистрации на жилплощадях жильцов.
5. паспорт жилого объекта.
6. а, если таковые имели место быть.

Важный факт

В случае, если проводится обмен квартир, являвшихся совместно нажитым имуществом, то необходимо также согласие второго супруга. В том числе таковое согласие следует получать даже после развода – как минимум в течение трех лет.

Договор обмена недвижимости между родственниками заверяется и подписывается у нотариуса, после чего подлежит регистрации в Росреестре. После этого происходит фактический обмен собственностью.

Есть также ряд нюансов, связанных с договором обмена. Так, в тексте договора рекомендуется указывать реальную оценочную стоимость жилья. Как минимум это необходимо для значимости сделки. Ведь при указании заниженной или завышенной стоимости, таковой договор мены недвижимости, вне зависимости от того, облагался он налогами или нет, может быть признан впоследствии недействительным в судебном порядке как фиктивный. Более того, заключение фиктивных договоров может содержать в себе признаки административного правонарушения или же даже уголовно наказуемого деяния.

Дополнительно следует сказать о том, что некоторые муниципалитеты предполагают возможность обмена не только приватизированных квартир, но и недвижимости, которая находится во владении по договорам социального найма. В таком случае обмен должен производиться в рамках одного муниципалитета и жилья одной категории по регламенту, установленному местной администрацией. Впоследствии на основании такового обмена каждая сторона может приватизировать уже новое жилье.