Контакты
Главная / Регистрация ООО

Облагается ли налогом объект незавершенного строительства. Нужно ли платить налог за недостроенный дом? Налоговая ставка по объектам незавершенного строительства

Представьте, человек строит дом. Основные работы уже выполнены, хозяин вселяется, празднует новоселье и не спеша что-то достраивает, обустраивает. Дом по бумагам числится как незавершённый объект. Но вот он полностью готов, а хозяин не спешит оформлять документы: либо некогда, либо лень суетиться. А между тем экономит на налогах. Со следующего года такой способ экономии уже не пройдёт.

Кстати

Объекты незавершённого строительства будут облагаться по тем же ставкам налога, что и недвижимость: 0,1 процента — на жилые объекты стоимостью менее 300 миллионов рублей, 0,5 процента — на иные здания и помещения, к примеру, на апартаменты, от 0,5 до 2,0 процента — на объекты стоимостью свыше 300 миллионов рублей.

Налог на недострой

Одобрены изменения в Налоговый кодекс, меняющие порядок расчёта налога на имущество физических лиц. Они вступают в силу с 1 января 2015 года.

— В 401-й статье Налогового кодекса чётко сказано, что объектами налогообложения признаются в том числе и объекты незавершённого строительства, которые прежде не облагались налогом. У нас на территории Свердловской области из двух миллионов объектов капитального строительства, которые числятся в налоговой базе, 44 тысячи, или 2,2 процента, — это незавершённые строения, — рассказала корреспонденту «ОГ» Лидия Исаева, начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц УФНС России по Свердловской области .

Между тем возникает ряд непростых вопросов. Эксперты отмечают, что в действующем налоговом законодательстве нет специального определения для понятия «объект незавершённого капитального строительства». кроме того, нет правил для оценки таких объектов, если они принадлежат физическим лицам. Нет сомнений в том, что эти правила будут разработаны, но когда — пока неизвестно.

Что касается налога на имущество физических лиц, то до сих пор он рассчитывался на основе инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, то есть с учётом фактического износа здания. Согласно изменениям в Налоговый кодекс, налог будет рассчитываться на основе кадастровой стоимости, то есть с учётом ряда параметров, в том числе года постройки объекта и его месторасположения. Кадастровая стоимость, как правило, значительно выше инвентаризационной. Однако со следующего года на новую модель расчёта перейдут не все субъекты федерации. Регионам дано право самостоятельно определить срок перехода в период до 2020 года.

— На территории Свердловской области в 2015 году исчисление налога на имущество физических лиц, соответственно и на объекты незавершённого строительства, будет производиться по инвентаризационной стоимости. Уплату такого налога граждане будут производить за 2015 год уже в 2016 году, — уточнила Лидия Исаева.

Выходите из тени

Безусловно, есть и дома, коттеджи, дачи, не вовлечённые в налоговый оборот по той причине, что в налоговых органах просто нет никаких сведений ни об этих объектах, ни об их владельцах. Хозяев такого имущества тоже ждёт неприятный сюрприз.

C 1 января 2015 года у граждан появится новая обязанность: они должны будут информировать налоговую службу о том, что владеют неучтённой недвижимостью, в том числе недостроенной. Допустим, соседям принесли налоговые уведомления, а вам — нет. Нужно сообщить от этом в УФНС. Если сообщите до 2017 года, вам будут начислять налог с того периода, когда сотрудники налоговой инспекции узнали об объекте. Если после — плюсом к тому — за три минувших календарных года. С 1 января 2017 года за неисполнение этой обязанности предусмотрено наказание: штраф в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога.

— Это нововведение направлено на пополнение налоговой базы по неучтённым землям и имуществу. Никогда прежде обязанности сообщать о своём имуществе у физических лиц не было. Меняются и сроки уплаты налога. Если сейчас все имущественные налоги нужно уплатить до 1 ноября, то со следующего года срок будет — 1 октября, — отметила заместитель руководителя управления ФНС России по Свердловской области Марина Рябова.

Платят только собственники

Нет никаких сомнений в том, что в результате нововведения доходы муниципалитетов существенно повысятся. А повлияют ли изменения на уровень цен?

— Спрогнозировать влияние нововведений на рынок жилья пока сложно, — сказал нашему изданию исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев .

Между тем все новостройки теперь тоже будут относиться к объектам незавершённого строительства. Люди, купившие и собирающиеся покупать квартиру в строящемся доме, озадачены: не придётся ли им платить налог на квартиру в доме, который находится на стадии котлована? Ведь договор участия в долевом строительстве регистрируется в Росреестре.

— Несмотря на то, что человек заключил договор о приобретении доли, он не является собственником квартиры, если дом ещё не построен. Собственником он станет только после того, как приобретённый объект будет передан ему застройщиком по акту приёма-передачи, — пояснила Лидия Исаева.

При затянувшемся строительстве уплата налогов — проблема не покупателя жилья, а застройщика.

Между тем Минэкономразвития опубликовало доработанный проект поправок к статье 396 Налогового кодекса РФ, которые призваны помочь в борьбе с долгостроями. Для частников и компаний, которые медлят со строительством, предлагается ввести повышенные ставки земельного налога.

Налог на имущество в отношении объектов незавершенного строительства граждане должны платить только при условии оформленного права собственности на такие объекты. При этом граждане обязаны уплачивать налог только в случае, если в субъекте РФ законодательно установлена оплата налога на имущество исходя из его (имущества) кадастровой стоимости. Если же для исчисления налога используется инвентаризационная стоимость имущества, то налог уплачивается только в случаях, когда определена эта инвентаризационная стоимость объектов незавершенного строительства.

Особенности налогообложения объектов незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства становится объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц сразу после оформления права собственности на него. Это означает, что только после регистрации прав собственности у гражданина появляется обязанность по уплате налога.

При этом важно понимать, что само по себе оформленное право собственности еще не приводит к обязанности платить налог на имущество при незавершенном строительстве. Дело в том, что, во-первых, обязанность по уплате налога возникает только в том случае, если в субъекте РФ (где находится незавершенное строительство), законодательно введен порядок уплаты налога исходя из кадастровой стоимости имущества. Во-вторых, если в регионе в целях налогообложения объекта незавершенного строительства применяется его инвентаризационная стоимость, то налог уплачивается только в отношении тех объектов незавершенного строительства, инвентаризационная стоимость которых определена.

Из сказанного выше следует, что гражданин, оформивший право собственности на незавершенное строительство, должен уплачивать налог:

  • если по правилам региона налог уплачивается исходя из кадастровой стоимости объекта, либо
  • если в регионе налог уплачивается исходя из инвентаризационной стоимости, и такая стоимость незавершенного объекта определена.

Ниже мы рассмотрим особенности налогообложения объекта незавершенного строительства исходя из его кадастровой стоимости.

Налоговые ставки, льготы и порядок уплаты

Основными условиями, связанными с налогообложением незавершенного строительства, являются налоговые ставки, налоговые льготы и порядок уплаты налогов. Рассмотрим эти условия подробнее.

В соответствии с российским законодательством размеры налоговых ставок устанавливаются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Но эти региональные налоговые ставки привязаны к ставкам, установленным Налоговым кодексом РФ.

С соответствии с Налоговым кодексом РФ при определении налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих 0,1 процента.

Региональные налоговые ставки могут быть увеличены, но при этом должны соответствовать пределам увеличения, установленным Налоговым кодексом.

Так, например, в Москве ставка в отношении незавершенных объектов жилищного строительства установлена в размере 0,3% кадастровой стоимости.

Что касается льгот и налоговых вычетов, то здесь картина следующая. В отношении объектов незавершенного строительства вычет по налогу на имущество не предоставляется. Льготы на федеральном уровне также не предусмотрены. Однако на региональном уровне такие льготы по налогу могут быть установлены нормативными правовыми актами муниципальных образований или законодательными актами городов Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.

Для уплаты налога налоговая инспекция направляет собственнику объекта, строительство которого не завершено, уведомление об уплате налога, которое является основанием для уплаты. Если объект строительства находится в общей долевой собственности, уведомление получает каждый участник доли. Налог должен уплачиваться по месту нахождения незавершенного объекта.

Правила исчисления налога

Расчет налога делает налоговая инспекция после завершения календарного года на основании сведений, представленных органами Росреестра.

В случае нескольких участников долевой собственности на незавершенный объект уплату налога производит каждый из ее участников пропорционально своей доле.

Если объект незавершенного строительства находится в общей совместной собственности супругов, они уплачивают налог поровну.

Если объект находился в собственности неполный год, то налог исчисляется пропорционально времени владения незавершенным строительным объектом.

Есть важная особенность, связанная с расчетом налога в течение первых трех лет владения объектом. Эти три года являются переходными, в течение которых налог платится в уменьшенной сумме. Для переходного периода установлен особый порядок расчета и применение временных понижающих коэффициентов, которые позволяют снизить налоговую нагрузку на граждан (в первый год — 0,2; во второй — 0,4; в третий — 0,6).

Формула для расчета суммы налога на объект незавершенного строительства на переходный период (первые три года) установлена Налоговым кодексом РФ. По этой формуле сумма налога равна:

Н = (Н1 — Н2) x К + Н2,

где

  • Н1 — сумма налога – результат произведения налоговой базы на налоговую ставку;
  • Н2 — сумма налога исходя из инвентаризационной стоимости за год, предшествующий году перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости, либо сумма налога за 2014 год в случае перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости с 01.01.2015;
  • К — коэффициент, равный:
  • 0,2 — применительно к первому налоговому периоду;
  • 0,4 — применительно ко второму налоговому периоду;
  • 0,6 — применительно к третьему налоговому периоду.

Если инвентаризационная стоимость объекта незавершенного строительства не определялась, показатель Н2 будет равен 0. Таким образом, сумма налога к уплате равна произведению суммы налога за год (Н1) без учета переходных правил и соответствующего понижающего коэффициента.

При расчете налога начиная с третьего года действует особое правило. В этом случае сумма налога рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта за предыдущий год с учетом коэффициента 1,1. Полученная величина сравнивается с суммой налога, исчисленной исходя из кадастровой стоимости объекта за текущий год без применения указанного коэффициента. Если первая сумма оказывается меньше второй, то уплачивается первая сумма. При этом учитываются положения об исчислении налога в отношении объектов в общей собственности и времени нахождения объекта в собственности в текущем году.

Начиная с четвертого года налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости без применения понижающих коэффициентов.

Наша организация приобрело здание. Документы о регистрации права собственности на здание получены. Так как здание подлежало реконструкции, в эксплуатацию его не вводили (учитывается на сч. 08). Организация ведет работы по его достройке. В данный момент здание зарегистрировано как незавершенное строительство. Нужно ли платить налог на имущество со стоимости здания, находящегося на реконструкции, если оно есть в перечне недвижимого имущества, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости в соответствии со ст. 378.2. Налогового кодекса РФ. Налоговая инспекция требует заплатить налог на имущество за 2015г. письменный ответ нужен

В учете стоимость недостроя отражают на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». А потому и налог на имущество с подобных объектов не платят.

По окончании стройки, то есть после того как имущество будет доведено до состояния, пригодного к использованию, объект недвижимости переведите в состав основных средств:

Дебет 01 (03) Кредит 08
– учтен объект недвижимого имущества в составе основных средств.

Если базой по налогу на имущество является кадастровая стоимость, то начиная с месяца, в котором здание будет учтено в составе основных средств, включите его кадастровую стоимость в налоговую базу по налогу на имущество.

По общему правилу налог на имущество исходя из кадастровой стоимости начисляют собственники объектов недвижимости (подп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ – здание должно быть учтено на счете 01 «Основные средства».

Данную позицию подтверждает письмо УФНС России по г. Москве от 06.05.2016 № 16-15/048499 , в котором инспекторы подтвердили, что за недостроенный объект не надо платить налог, даже если работы приостановили. Но разъяснением безопасно пользоваться, если вы действительно не используете объект сами и не сдаете в аренду.

Несмотря на разъяснение УФНС, претензии инспекторов не исключены. У организаций возникают споры с инспекторами по объектам незавершенного строительства.

Инспекторы видят схему, если компания годами держит имущество на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Они считают, что организация специально не переводит объект в основные средства, чтобы не платить налог на имущество. И на проверке доначисляют налог. Инспекторы выиграют, если докажут, что компания эксплуатирует объект ().

Обоснование

Какое имущество облагается налогом у российских организаций

Что облагают налогом на имущество

Российские организации платят налог на имущество:

  • с объектов, которые учтены на счетах «Основные средства» и «Доходные вложения в материальные ценности»;
  • с жилых домов и жилых помещений , не учтенных в составе основных средств.

Эти правила распространяются как на объекты недвижимости, так и на некоторые объекты движимого имущества. Независимо от того, используются ли эти объекты в деятельности организации или нет (письмо Минфина России от 17 декабря 2015 г. № 03-05-05-01/74010). В частности, налогом на имущество облагаются объекты, которые:

  • предназначены для передачи или уже переданы во временное владение, пользование, распоряжение, доверительное управление, а также совместную деятельность (в т. ч. за границей);
  • получены по концессионному соглашению ;
  • приобретены и фактически эксплуатируются за границей, даже если их никогда не ввозили в Россию.

С объектов, которые учтены за балансом, платить налог на имущество не нужно (письмо Минфина России от 15 мая 2006 г. № 03-06-01-04/101). Исключение составляют основные средства, полученные концессионером по концессионному соглашению . Такие объекты облагаются налогом на имущество, даже если отражены на забалансовых счетах (письмо Минфина России от 11 сентября 2013 г. № 03-05-05-01/37353).

К недвижимости, с которой платят налог на имущество, относят здания, сооружения. То есть те объекты, переместить которые без ущерба их назначению невозможно. При этом платить налог с земельных участков или объектов незавершенного строительства не нужно, хотя их тоже относят к недвижимости. Объяснение тут простое. С земельных участков платят отдельный налог. А объекты незавершенного строительства не являются основными средствами, а значит, и при расчете налога на имущество их не учитывают.

Ситуация: нужно ли платить налог на имущество со стоимости недостроенного здания. Организация ведет работы по его достройке. Документы о регистрации права собственности на здание получены.

Налоговая база – среднегодовая стоимость

Начиная с месяца, следующего за тем, в котором объект недвижимости был учтен в составе основных средств, включите его в налоговую базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 , п. 4 ст. 376 НК РФ).Независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на объект или нет . Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 25 февраля 2013 г. № 03-05-05-01/5317 , от 25 июня 2012 г. № 03-05-05-01/28 , от 9 июня 2009 г. № 03-05-05-01/31 .

Налоговая база – кадастровая стоимость

Начиная с месяца, в котором здание было учтено в составе основных средств, включите его кадастровую стоимость в налоговую базу по налогу на имущество. По общему правилу налог на имущество исходя из кадастровой стоимости начисляют собственники объектов недвижимости (подп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ). В данном случае право собственности зарегистрировано до того, как объект стал основным средством. Поэтому нужно дождаться выполнения второго условия – здание должно быть учтено на счете 01 «Основные средства».

Налоговики рассказали, когда можно не платить налог на имущество

У компаний появился еще один аргумент для защиты от претензий налоговиков. Налог за недострой платить не нужно, если работы приостановили. Это подтвердило УФНС по Москве в свежем письме от 06.05.16 № 16–15/048499 .

Налоговики разъяснили: объект становится основным средством, когда он пригоден к использованию. Тогда объект соответствует пункту 4 ПБУ 6/01. Незавершенный объект использовать невозможно, поэтому его не переводят на счет 01 «Основные средства» и не облагают налогом на имущество (ст. 374 НК РФ).

Несмотря на разъяснение УФНС, претензии инспекторов не исключены. У организаций возникают споры с налоговиками по объектам незавершенного строительства. Инспекторы видят схему, если компания годами держит имущество на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Налоговики считают, что организация специально не переводит объект в основные средства, чтобы не платить налог на имущество. И на проверке доначисляют налог. Инспекторы выиграют, если докажут, что компания эксплуатирует объект (определение ВАС РФ от 30.07.14 № 9941/14).

Теперь у столичных компаний появился новый аргумент - письмо № 16–15/048499 . Оно подтверждает, что за недостроенный объект не надо платить налог. Но разъяснением безопасно пользоваться, если вы действительно не используете объект сами и не сдаете в аренду. Кроме того, должны быть понятны причины, по которым стройку остановили. Например, нехватка средств или банкротство подрядчика.

3.Из письма УФНС РОССИИ ПО МОСКВЕ ОТ 06.05.2016 № 16-15/048499

«На основании Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, являющееся объектом налогообложения в соответствии со Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 374 Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями , и Кодекса.

Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации определены Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденным Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, а также Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания), которые применяются во взаимосвязи с другими нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету.

В соответствии с указанными правилами формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные пунктом 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект доведен до состояния, пригодного для использования в деятельности организации.

Таким образом, в случае если объект незавершенного строительства в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета не учитывается в качестве объекта основных средств, в силу пункта 1 статьи 374 Кодекса данный объект не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций.»


Владельцы недостроенных загородных домов лишились льгот по оплате земельного налога. Верховный суд РФ отменил собственное решение о предоставлении равных прав собственникам строящегося и готового жилья, позволяющих им платить за участки всего 3% от базовой ставки земельного налога. Теперь владельцам недостроя придется платить 100процентный земельный налог

И.Коростелева «За землю под строящимися дачами придется платить 100% налог», Газета, 25.

Как платить налог, если дом недостроен? Комментарии: 1

— Добрый день! Подскажите, нужно ли нам платить в такой ситуации: свою трехкомнатную кооперативную квартиру мы получили в 1981 году. Сейчас мама, которой 90 лет, переоформила на меня и свою трехкомнатную квартиру.

— Поскольку у вас в собственности две квартиры, то в отношении одной из них вы являетесь плательщиком налога на недвижимость. С какой именно из двух квартир платить налог, вы решаете сами.

Новый налог будут платить даже владельцы недостроенных дачных домов

Министерство финансов РФ разместило на своем сайте сообщение, в котором разъясняются многие положения готовящегося законопроекта о новом налоге на недвижимость физических лиц. Новый закон, напомним, должен заменить действующие на землю и имущество граждан. Согласно документу, новый будет вводиться местными властями в 2014-2019 годах и станет взиматься с кадастровой, близкой к рыночной, стоимости, а не с инвентаризационной стоимости, как сегодня.

О налоге на имущество физических лиц по объектам незавершенного строительства

Довольно часто встречается ситуация, когда граждане приобретают объекты незавершенного строительства, например жилые дома «в некоторой степени готовности». При государственной регистрации сделки купли-продажи такого объекта регистрируется право собственности покупателя на объект незавершенного строительства. До момента введения дома в эксплуатацию может пройти значительное время – как быть с налогом на имущество физических лиц и нужно ли его платить в этот период?

Вопрос о налоге на имущество физических лиц по «недострою» до настоящего времени является спорным.

Платится ли налог на недостроенный дом

1.берется ли налог на имущество с физических лиц с недостроенного дома (дом приобретен в 2009г.)?2.в 2011г. дом был достроен, есть ли разница в уплате налога на имущество с физических лиц с недостроенного дома, с достроенного?

Исчисление на имущество физических лиц производится налоговыми органами на основании данных об инвентаризационной стоимости имущества. Согласно п. 2.2 Порядка (Приказ Минстроя РФ от 04.

Приведение уставов ООО в соответствие с Законом от года № 312-ФЗ

Владельцы недостроенного жилья могут платить за землю в 33 раза меньше, чем хотели получить от них налоговики. Электромонтажник из Зеленогорска Андрей Жуков выиграл 4-летнюю судебную тяжбу против налоговых органов, убедив Верховный суд, что недостроенность дома - недостаточное основание для увеличения ставки налога. Но уже со следующего года платить за недострой по повышенным ставкам землевладельцам придется по решению Госдумы.

Строительство домов, бытовок, бань

Доходы от реализации любого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, облагаются на доходы физических лиц в размере 13 процентов от дохода (ст. 208 НК РФ). Налогоплательщик при получении дохода от продажи недвижимости вправе получить имущественный налоговый вычет. Размер имущественного вычета зависит от вида продаваемого имущества и срока его нахождения в собственности налогоплательщика на момент продажи (ст.

Тонкость нового налога на недвижимость затронет недострой

Совсем скоро собственники квартир будут платить на жилье по новой схеме. Госдума приняла данный закон в сентябре нынешнего года. Сумма выплат будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости квартиры или дома, а вот придется ли его платить его с недостроенного дома или гаража, мы попросили объяснить юриста Дениса Пилипенко:

– С 1 января 2015 года владельцам квартир, домов и земельных участков надо готовиться к росту финансовых обязательств перед государством.

Юридическая консультация в Беларуси

В 2010 году до 15 ноября включительно налогоплательщикам, которые имеют недвижимое имущество, необходимо заплатить земельный и на недвижимость. На днях, на ресурсах МНС состоялась прямая интернет-линия, в ходе которой на вопросы наших читателей и корреспондента «Звязды» отвечал заместитель министра по налогам и сборам Александр Дорошенко.

— Объясните мне ситуацию по недостроенным помещениям.

При учете основных средств часто возникают вопросы типа: какое имущество можно отнести к основным средствам? Как учесть капитальные вложения в основные средства? ? Как не напутать учет со сроками регистрации основного средства? Каковы нюансы при реализации основных средств? Остановимся на спорных вопросах.

По каким условиям можно отнести объект к основным средствам?

Согласно бухгалтерского учета к основным средствам на основании п.4 ПБУ 6/01 можно отнести имущество, если:

1.Оно используется для производства продукции, выполнения работ, оказания услуг, либо для управления компанией.

2.Срок службы имущества более года.

3.Объект участвует в получении дохода.

4.В организации не предполагается перепродажа этого имущества.

Если имущество поступает в компанию с целью перепродажи, оно уже учитывается как товар на счете 41, а не на 01.

Как быть, если компания купила имущество для финансово-хозяйственной деятельности организации, а потом передумала и решила его продать? Перевести имущество со счета 01 на счет 41 не представляется возможным. Что делать? В такой ситуации имущество остается числиться на счете 01 с последующим начислением налога на имущество. Если имущество не введено в эксплуатацию, оно не амортизируется. Факт составления акта приема – передачи основных средств по форме ОС-1 является подтверждением того, что имущество принято в состав основных средств. А, как известно, из основных средств имущество в товар не переводится. Во избежание завышения налога на имущество и занижения налога на прибыль лучше с целью использования основных средств определяться заранее.

Как учитывать незавершенное строительство при определении налога на имущество ?

При проверке налога на имущество налоговые инспекторы обращают на это внимание. Они считают, если имущество не эксплуатируется, но капитальные вложения в него вложены, нужно переводить объект в основное средство (счет 01) и начислять налог на имущество.

Основные средства, которые числятся на счете 08, т.е. еще не введенные в эксплуатацию, находятся под тщательным присмотром проверяющих.Ведь если имущество числится на счете 08, налог на имущество не начисляется, хотя в него осуществляются капитальные вложения. Такая ситуация может возникнуть при сдаче в аренду помещения, которое находится в процессе регистрации. Поскольку права собственности на него еще нет, разрешения от комиссии по строительству о вводе в эксплуатацию нет, то ввести его в эксплуатацию невозможно. Такие объекты зависают на счете 08. Пока нет документов – нет и начислений налога на имущество.

При судебном споре суд встает на защиту налогоплательщиков: пока регистрации нет, объект считается незавершенным строительством, он не готов к эксплуатации, поэтому его невозможно отнести к основным средствам (постановление ФАС Уральского округа № Ф09-1571/12 от 5 апреля 2012 г.). Когда объект завершен и получено разрешение на ввод в эксплуатацию от комиссии, объект нужно перевести на счет 01 (п. 41 и п.52 приказа Минфина России № 91н от 13.10.2003г.). В письме Минфина России № 03-05-05-01/95 от 6.12.2011г. чиновники согласились, что незавершенные капитальные вложения в основные средства не считаются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций.

С 2011 года к незавершенным капитальным вложениям можно отнести еще не оформленные актами приемки-передачи основных средств или иными аналогичными документами следующие расходы:

1. на строительно-монтажные работы (СМР),

2. на приобретение зданий, оборудования, сооружений, транспортных средств, инструментов, инвентаря, и прочих материальных ценностей длительного пользования,

3. на прочие капитальные работы.

Согласно постановлению ФАС Московского округа № КА-А40/14221-10 от 24.11.2010г. судьями было принято решение, что объектом налога на имущество считается не любое используемое в процессе деятельности и приносящее прибыль имущество, а только то, которое числится на счете 01, т.е. признано в балансе основным средством. А если государственной регистрации на имущество нет, это факт того, что оно не может быть переведено в состав основных средств. Компания не имела оснований для перевода имущества в состав основных средств. Причиной явилось то обстоятельство, что до получения кадастрового плана на построенный объект компания не могла подать документы на государственную регистрацию права собственности по независящим от нее причинам. В связи с этим доначисление налога неправомерно, если налогоплательщик не смог подать документы на государственную регистрацию по объективным причинам.

Например, согласно п. 10 ст. 33 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. до 1 января 2013 года организация не может предоставить документы на регистрацию основного средства до тех пор, пока не получит кадастровый паспорт на имущество.

Из вышесказанного следует, что, если цель компании - не уход от налога на имущество, если все работы выполнены, но комиссия по независящим от вас причинам не принимает объект, то имущество переводить на счет 01 пока не следует.

Какие документы могут это подтвердить? На основании письма Минфина России № 03-05-06-01/98 от 4.09.2007г. законодатели делают вывод: если при покупке объекта компания намеревается проводить в нем капитальные работы, то подтверждающими документами могут быть:

1. приказы о проведении реконструкции,

2. приказы и сметы на предполагаемые работы

3. заключенные договора с подрядчиками.

Эти документы - свидетельство того, что первоначальная стоимость основного средства пока не сформирована, капитальные вложения еще не закончены, поэтому основания для перевода объекта на счет 01 нет.

В Постановление ФАС Центрального округа № А-35-1973/2011 от 23.03.2012 говорится, что даже полученное разрешение на ввод в эксплуатацию построенного здания само по себе не может подтвердить готовность здания к эксплуатации.Если оно отсутствует, значит, комиссия не приняла объект, что свидетельствует о том, что необходимы какие-то доработки, которые не были заложены в смете, но они необходимы для эксплуатации помещения. В связи с этим такой объект основного средства остается на счете 08.

Когда все работы завершены, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, компания обязана зарегистрировать право собственности на недвижимость. Документов, устанавливающие сроки регистрации, нет. Поэтому такое мероприятие может длиться долго.

Если компания не собирается сдавать документы на регистрацию недвижимости, она обязана перевести его со счета 08 на счет 01.

Как формировать первоначальную стоимость объекта в бухгалтерском учете?

Налоговики выступают за то, чтобы госпошлина включалась в первоначальную стоимость основного средства. Эта сумма невелика, но из-за нее могут возникнуть разногласия с налоговой инспекцией.
Когда все работы сданы, нужно оформить акт № ОС-1 и ввести основное средство в эксплуатацию. При этом объект переводится на счет 01. Нюанс вот в чем: компания еще не получила право собственности. Делаем вывод: компания учитывает объект на счете 01, а потом сдает документы на госрегистрацию. При этом ей нужно включить госпошлину в первоначальную стоимость объекта. На самом деле делать это нет необходимости. Согласно письма Минфина России № 03-03-06/1/89 от 11.02.2011г. при ситуации, когда первоначальная стоимость объекта сформирована полностью, объект введен в эксплуатацию, а уплата госпошлины была произведена позже, она не меняет стоимости объекта основного средства.

Для налогового учета существуют другие правила. Для бухгалтерского учета важное значение имеет способность основного средства приносить доход, для налогового - факт наличия эксплуатации. Для определения налогов амортизация сможет включаться в затраты не ранее начала эксплуатации объекта и не ранее сдачи документов на государственную регистрацию (п.11 статьи 258 НК РФ).

На основании письма Минфина России № 03-03-06/1/96 от 14.02.2011 г. расходы по строительству объекта недвижимости в целях налогообложения прибыли учитываются в виде амортизации, начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию, но не ранее первого числа месяца, следующего за месяцем получения документального подтверждения факта подачи документов на госрегистрацию права собственности. Вывод напрашивается сам: чтобы не было различий между бухгалтерским и налоговым учетом недвижимость лучше вводить в эксплуатацию в том же месяце, когда вы подаете документы на госрегистрацию.

Каковы нюансы при реализации основных средств?

При продаже недвижимости налоговые инспекторы согласно письма ФНС России № КЕ-4-3/5085@ от 31.03.2011 г. рекомендуют организациям использовать счет 45 «Товары отгруженные». При этом продающая сторона списывает недвижимость, на которую имеет госрегистрацию, с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия. При этом у продавца прекращается уплата налога на имущество, а у покупателя возникает обязанность принять на учет объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию на счет 01 и начать платить налог.

В налоговом учете доход от реализации считается на дату отгрузки. Возникает вопрос: как отражать доходы при продаже объекта недвижимости – на дату отгрузки или на дату регистрации?
По мнению налоговиков доходы нужно отражать на дату отгрузки (дата подписания акта приема-передачи недвижимости). В бухгалтерском учете доходы от реализации отражаются только после регистрации. Как сделать бухгалтерский и налоговый учет одинаковыми? Обычно бухгалтера делают учет одинаковым, чтобы проще было объяснять ситуацию не только налоговикам, но и учредителям. При этом возникнет искажение отчетности. На налог на прибыль это не влияет. А вот за несвоевременное отражение операций на счетах бухгалтерского учета может быть наложен штраф по статье 120 НК РФ.

Бесплатная книга

Скорее в отпуск!

Для того, чтобы получить бесплатную книгу, введите данные в форму ниже и нажмите кнопку "Получить книгу".