Контакты
Главная / Доверенности

Как оценивается стоимость залога. Понятие залоговой стоимости

Оценка залога и определение рыночной стоимости объекта залога позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью закладываемого имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на предмет залога и частичном исполнении обязательств заемщика за счет залога. По мере развития ипотеки и других видов кредитования, все большую актуальность приобретает такая услуга как оценка залога. При получении кредита, независимая оценка залога создает прочную и справедливую юридическую основу для дальнейшего взаимодействия кредитора и заемщика и сейчас, как правило, банки не оформляют кредитные договора без предварительной оценочной экспертизы закладываемого имущества.

Залог как способ обеспечения исполнения обязательств

Наиболее эффективным способом обеспечения исполнения обязательств является залог, поскольку удовлетворение требований кредитора за счет залога не зависит от финансового состояния ни должника, ни поручителя, что позволяет реально выполнить обязательства должника перед кредитором за счет имущества, являющегося предметом залога.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Норма о приоритете при обращении взыскания также подтверждает преимущество залога перед другими способами обеспечения обязательств.

Чтобы залог был действительно надлежащим и эффективным способом обеспечения, необходимо при рассмотрении конкретного имущества в качестве предмета залога обратить внимание наследующие важные моменты.

1. В соответствии со ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, а залогодателем права - лицо, которому принадлежит закладываемое право. Соответственно потенциальный залогодатель должен предоставить кредитору документальное подтверждение своих прав на предлагаемое в залог имущество. Такими документами могут быть: договор, на основании которого имущество было приобретено (переданы права), с доказательством состоявшегося перехода права собственности на имущество в порядке, предусмотренном ст. ст. 223, 224 ГК РФ (акт приемки-передачи, накладная, коносамент, иной товарораспорядительный документ в зависимости от условий договора), либо передачи (возникновения) прав; для имущества (права), подлежащего государственной регистрации, - соответствующее свидетельство о регистрации.

На практике часто возникает ситуация, когда залогодатель не может предоставить договор, являющийся основанием приобретения имущества, в связи с его утратой за давностью лет. В этом случае следует руководствоваться ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. Согласно указанной статье лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

В соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301 и 302 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока давности по соответствующим требованиям.

В п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 указано, что течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока давности по вендикационному иску собственника либо иного титульного владельца.

Применяемый к указанным требованиям срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ) и в соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ начинает течь со дня, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Исходя из нормы п. 1 ст. 200 ГК РФ определенно установить момент начала течения срока исковой давности не представляется возможным, данный вопрос является оценочным и должен решаться в каждом случае с учетом конкретных обстоятельств. Причем, как правило, данные обстоятельства известны только потенциальному истцу, а лицо, которое считает себя собственником имущества в силу норм о приобретательной давности, не располагает сведениями о том, когда собственник (иной владелец) узнал о нарушении его прав. Следовательно, изучая документы, подтверждающие владение имуществом, нельзя определенно установить момент возникновения права собственности у лица в силу приобретательной давности. Вместе с тем, учитывая изложенное, для целей подтверждения права собственности лица на движимое имущество следует исходить из того, что лицо, претендующее на имущество в соответствии с нормами о приобретательной давности, должно представить доказательства владения указанным имуществом (как правило, это документы бухгалтерского учета) в течение не менее восьми лет.

При принятии в залог прав аренды или иного права на чужую вещь следует помнить, что такой залог не допускается без согласия собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

2. В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не обращается взыскание, может быть законом запрещен или ограничен. Перечень видов имущества, на которое не может быть обращено взыскание, содержится в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Статья 51 Основ законодательства Российской Федерации о культуре (утв. Верховным Советом РФ 09.10.1992 N 3612-1) предусматривает, что не могут быть предметом залога культурные ценности, хранящиеся в государственных и муниципальных музеях, картинных галереях, библиотеках, архивах и других государственных организациях культуры. Согласно ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается ипотека:

Земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

Части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Перечень имущества, залог которого ограничен, утвержден Указом Президента РФ от 22.02.1992 N 179. В Перечне содержится имущество, свободная реализация которого запрещена. Согласно ст. 129 ГК РФ такое имущество может принадлежать лишь определенным участникам оборота либо его нахождение в обороте допускается по специальному разрешению. Итак, сам залог указанного имущества не запрещен, но у залогодержателя могут возникнуть сложности при обращении взыскания на такое имущество, поскольку круг его приобретателей ограничен. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.12.1992 N 959 поставки указанного имущества (продукции) осуществляются потребителям, имеющим разрешение на его применение в Российской Федерации, либо на основании квот.

Рассмотрим некоторые виды обеспечения, которые достаточно широко распространены в банковской практике.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита в залог принимаются имущественные права на денежные средства, которые поступят на счет залогодателя в будущем. Как правило, такой залог используется, если плательщиком денежных средств выступает достаточно известная и финансово надежная организация. Несмотря на широкое использование данного вида обеспечения, следует помнить, что договор, по которому принимаются в залог указанные права, является недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 336 ГК РФ. Права на денежные средства могут быть предметом залога в той мере, в какой права по договору банковского счета могут быть уступлены, а в период действия договора счета невозможна частичная уступка прав по договору банковского счета. Таким образом, залог имущественных прав в отношении денежных средств на счете может иметь место только в отношении тех прав, которые возникают после прекращения договора банковского счета (в отношении остатка денежных средств на счете). Указанная позиция основана на арбитражной практике по поводу возможности уступки прав требований в период действия договора банковского счета (см., например, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.05.1997 N 584/97, от 29.04.1997 N 4966/96, от 29.04.1997 N 1435/97).

Залогодатели-владельцы исключительного права на товарный знак предлагают банкам в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по возврату кредита права на товарный знак. Вместе с тем Закон РФ от 23.09.1992 N 3520-1 "О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров" прямо не предусматривает возможность передачи прав на товарный знак в залог. Согласно ст. ст. 25, 26 указанного Закона передача исключительного права на товарный знак возможна лишь в форме уступки, а передача права на использование товарного знака - по лицензионному договору. Закон не предусматривает иные формы передачи товарного знака либо права на его использование. Таким образом, реализовать исключительные права на товарный знак или права на его использование в порядке ст. 350 ГК РФ невозможно. Следовательно, невозможно принять в залог указанные права.

Достаточно часто помимо ценных бумаг, особенности залога которых будут рассмотрены ниже, в качестве залога предлагается принадлежащая залогодателю доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.

Статьей 22 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО) участнику общества предоставлено право заложить принадлежащую ему долю (часть доли) в уставном капитале общества другому участнику общества или третьему лицу. Передача в залог доли в уставном капитале ООО третьему лицу возможна только по решению общего собрания участников общества, принятому большинством голосов всех участников общества, если необходимость большего числа голосов участников для принятия такого решения не предусмотрена уставом ООО. Доля в уставном капитале ООО не может быть передана в залог, если в уставе общества содержится запрет на совершение таких сделок. Таким образом, решению вопроса о принятии в залог доли в уставном капитале ООО должна предшествовать правовая экспертиза устава ООО на предмет наличия в нем указанных выше положений.

Следует также проверить оплату участником общества принадлежащей ему доли, передаваемой в залог, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 21 Закона об ООО доля участника общества может быть отчуждена только в той части, в которой она оплачена. В случае если в залог будет передана не полностью оплаченная доля, предмет залога будет определяться исходя из реально оплаченной доли участника ООО.

3. В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Возникновение залога на основании закона предусматривает, например, ст. 488 ГК РФ: товар, проданный в кредит, с момента передачи его покупателю и до момента его полной оплаты считается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Указанной нормой следует руководствоваться при проведении правовой экспертизы залога. Анализируя договор, являющийся основанием приобретения предлагаемого в залог имущества, необходимо обратить внимание на порядок оплаты, предусмотренный договором. В случае если на момент передачи в залог имущество не было оплачено покупателем (залогодателем), то есть имеет место залог в силу закона, залог этого имущества в качестве обеспечения возврата кредита будет являться последующим залогом. Согласно ст. 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Таким образом, принимая имущество в последующий залог, нужно оценивать размер и сроки требований предшествующих залогодержателей и соотносить их с оценкой предмета залога, для того чтобы последующему залогодержателю хватило денежных средств от реализации предмета залога.

Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Нарушение указанного требования влечет признание последующего залога недействительным по ст. 168 ГК РФ. Для уменьшения риска утраты обеспечения по указанной причине необходимо требовать от залогодателя предоставления документов, подтверждающих отсутствие обременения в виде залога на предлагаемое в залог имущество (выписка из книги записи залогов, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество). В соответствии с п. 3 ст. 342 залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные п. 1 ст. 339 ГК РФ, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ можно потребовать от залогодателя включения в договор, по которому приобреталось имущество, условия о том, что до момента полной оплаты имущество не является находящимся в залоге у продавца.

На основании закона с момента государственной регистрации права собственности заемщика на соответствующий жилой дом или квартиру возникает ипотека жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации (п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 г. Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ).

4. Статья 339 ГК РФ устанавливает требование о заключении договора залога в письменной форме, которая может быть соблюдена в письменном договоре, составленном в виде одного документа, а также в случае обмена между сторонами договора залога документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Для того чтобы у сторон была такая возможность, они должны предварительно договориться о предполагаемых средствах связи, способах идентификации сторон (почтовый адрес, номер факса, адрес электронной почты и т.п.) и порядке обмена документами (определить сроки, уполномоченных лиц, порядок вступления в силу договора, заключенного с использованием перечисленных выше средств связи). Указанная договоренность может быть осуществлена в договоре, составленном в виде одного документа. Для договора об ипотеке ст. 339 ГК РФ предусматривает также обязательную регистрацию в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имущества.

Оценка залога

Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо требований к определению оценки предмета залога. Вместе с тем у имущества, являющегося предметом залога, может быть несколько различных оценок: балансовая стоимость, рыночная стоимость, цена, содержащаяся в решении совета директоров или общего собрания акционерного общества о заключении сделки залога, являющейся крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью для данного акционерного общества. Возникает вопрос: какая из указанных оценок должна быть включена сторонами в договор залога как существенное его условие? Оценка предмета залога - это оценка, определенная по соглашению сторон, которая может не совпадать ни с рыночной, ни с балансовой стоимостью. В то же время цена предмета залога (цена сделки), содержащаяся в решении совета директоров или общего собрания акционерного общества о заключении сделки залога, являющейся крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, должна быть включена в договор залога как существенное его условие.

Оценка предмета залога сторонами договора должна быть объективной и соотносимой либо с балансовой, либо с рыночной стоимостью предмета залога. В действующей банковской практике оценка предмета залога определяется путем дисконтирования рыночной стоимости имущества. Представляется, что при существенном занижении оценки предмета залога можно говорить, что стороны не договорились об указанной оценке. Следует также иметь в виду, что оценка предмета залога должна быть не ниже размера обеспечиваемого залогом обязательства, в противном случае будет отсутствовать обеспечительный характер залога (если только залогом не обеспечивается часть основного обязательства, сумма которого равна оценке предмета залога).

При принятии имущества в залог следует помнить положения ст. 348 ГК РФ, которая предусматривает, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное заемщиком нарушение обеспеченного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Таким образом, стоимость предмета залога должна быть соразмерна сумме обеспечиваемого обязательства.

Если Вы хотите провести оценку залога, Вы можете обратиться к нам используя контактную информацию . Звоните, поможем! С нами работать выгодно и удобно!Надеемся увидеть Вас в числе наших клиентов!

Оценка точной стоимости залогового имущества, несмотря на множество написанных по этой теме работ, до сих пор является актуальной проблемой для многих банков. Порой сотрудники одного и того же финансового учреждения, работающие в разных отделах, используют различные методы расчетов.

Как считают аналитики, такая ситуация сложилась из-за разногласий, возникающих при определении понятия «залоговая стоимость». В современной юридической литературе его часто вовсе игнорируют или подменяют «ликвидационной стоимостью» (стоимость имущества при продаже, если срок экспозиции меньше обычного для аналогичного объекта), хотя это не одно и тоже. Порядок расчета залоговой стоимости российским законодательством также не регламентируется, залоговая стоимость определяется специалистом финансового учреждения. В конечном итоге получается, что методика расчета залоговой стоимости у каждого финансового учреждения своя, однако все опираются на один и тот же базис - рыночная стоимость или ликвидационная стоимость.

Что подразумевают банки сегодня под залоговым имуществом, и для чего нужна его оценка?

Залоговое имущество должно обеспечить погашение кредита в случае неплатежеспособности заемщика. Определение стоимости актива позволяет кредитору выяснить, насколько она соответствует размеру полученного займа. Эта цифра дает возможность банку рассчитать вероятные риски и спрогнозировать ситуацию при продаже объекта залога. Как правило, на основании оценки принимается решение о возможности выдачи кредита и его размере. Кроме того, определение оценщиком стоимости имущества ускорит процесс истребования и реализации залога – споры о его цене уже будут неуместны. Хотя и здесь существует одна тонкость.

В ходе реализации имущества проводится его переоценка. Это может произойти как по инициативе банка, так и по желанию заемщика. Дело в том, что после продажи объекта на торгах из полученной суммы вычитаются все расходы, которые понесло финансовое учреждение в процессе реализации залогового имущества (судебные издержки, транспортные перевозки и т.д.), а также сумма долга заемщика перед кредитором. Остаток возвращается бывшему владельцу имущества. Таким образом, он заинтересован в том, чтобы залоговая стоимость была максимальной.

Залоговым имуществом считается любое имущество принятое в качестве залога. Проанализировав условия, на которых многие российские финансовые учреждения осуществляют выдачу кредитов, можно заметить, что большинство из них предпочитает получать от заемщика в качестве залога недвижимость, так как этот вид залога наиболее ликвиден и реализовать его проще чем оборудование или иной вид залогового имущества. Наша Компания имеет многолетний опыт работы на рынке оценочных услуг, сотрудничая с большим количеством финансовых учреждений (банков) мы можем с уверенностью заявить, что кредитуя под ликвидный объект недвижимости, финансовое учреждение несет гораздо меньше рисков, чем при кредитовании под объекты движимого имущества – оборудование или транспорт. По практике наших банков-партнеров, реализовать залог – объект недвижимости гораздо проще, чем реализовать, например, оборудование. По нашему мнению, риски банка достигают максимума при принятии в залог уникального оборудования, или уникальной техники. У многих банков, кроме объектов недвижимости, другие виды гарантий погашения ссуды часто даже не рассматриваются. Хотя, как показывает практика, по ряду причин и такой метод не является панацеей от неплательщиков.

Во-первых, отчуждение недвижимости – дело очень хлопотное, занимающее массу времени. Например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, выселить их законным путем практически невозможно. В результате сотрудникам банка приходится участвовать в бесконечных тяжбах и судебных заседаниях, выслушивать многочисленные жалобы.

Во-вторых, далеко не всегда залоговая недвижимость может быть продана с торгов. Например, таким способом нельзя реализовать квартиры, приобретенные по ипотеке, – это запрещено законодательством. В итоге недвижимость становится лишь формальным залогом, а на практике кредиторам приходится прибегать к иным методам взыскания долга.

В-третьих, даже при относительно благоприятном стечении обстоятельств банк остается в убытках. Возьмем простой пример, когда выдан кредит, предположим, на 120 тысяч долларов (тело кредита плюс проценты). Банку удалось продать с торгов квартиру заемщика, например, за 50 тысяч долларов. Где взять оставшиеся 70 тысяч? Сотрудникам кредитной организации опять придется «гоняться» за клиентом и вести с ним длительные и сложные переговоры.

Тем не менее, залоговой стоимости никто не отменял, и ее оценка является приоритетным вопросом при выдаче кредита. Так как на законодательном уровне эта процедура не описана, сотрудники банков руководствуются внутренней документацией, разработанной специалистами залоговых подразделений. Сегодня банки, рассчитывая залоговую стоимость пользуются формулой: рыночная стоимость (иногда используют ликвидационную стоимость) минус стоимость всех издержек, которые могут возникнуть при взыскании на заложенное имущество и реализацию его. У независимых оценщиков, в свою очередь, существуют собственные технологии. Таким образом, иногда разница стоимости одного и того же объекта может составлять порядка 20% - в зависимости от политики банка, поэтому необходимо, чтобы оценщик и банк работали и учитывали все возможные риски совместно.

В настоящее время разработан ряд стандартных схем, на основе которых оценщик сможет создать собственную методику расчета.

Уходим от риска. Этот подход особенно популярен во время экономической нестабильности, когда прогнозирование дальнейшей финансовой ситуации в стране становится практически невозможным. Банк заранее предусматривает все свои расходы в случае непредвиденных негативных (при этом позитивные изменения в расчет не берутся) обстоятельств, включая в залоговую стоимость все возможные убытки. Таким образом он оберегает себя от больших потерь, но у такого подхода есть и недостатки. Банк упускает ряд возможностей, которые у него появились бы, если бы он решился на риск. Кредитную политику такого финансового учреждения называют «осторожной». Получить в нем ссуду очень непросто, и далеко не каждый заемщик решается иметь дело с банком, который полностью обезопасил себя, тем самым ужесточив требования, предъявляемые к клиентам.

Управляем риском. На такой подход чаще всего решаются молодые и амбициозные банки. Также он оправдан, если действующий в кредитной организации аналитический отдел работает на профессиональном уровне и может максимально точно спрогнозировать ближайшие негативные и позитивные изменения в финансовом состоянии страны. В этом случае политика такова: банк учитывает все возможные риски, одновременно прорабатывая варианты оптимального выхода из ситуации. Таким образом, он становится более лояльным к клиентам, повышается число новых желающих получить кредит. Кто-то посчитает этот подход опасным, однако при верном расчете выигрывает и банк, и заемщик. Какой бы подход ни выбрало руководство банка, всегда учитываются следующие объективные факторы:

Прямые убытки, возникающие в случае, если заемщик не может погасить кредит;

Дополнительные убытки – если осуществить обращение взыскания на находящееся в залоге имущество по каким-то причинам невозможно, или нельзя его реализовать по необходимой для погашения кредита цене;

Упущенная прибыль – если клиенты отказываются брать кредит в банке из-за ужесточенных условий кредитования;

Последующие убытки – если репутация банка на мировом рынке ухудшилась из-за частых невозвратов, понижения цены на акции и т.д.

Разница между рыночной (или ликвидационной) и залоговой стоимостью в финансовой практике называется залоговым дисконтом. Умение вычислять этот дисконт – основное преимущество при работе с залогами. При расчете его величины необходимо включить следующее:

Сумму долга перед банком (включая проценты и пени);

Расходы на налоги, которые придется выплатить после реализации залоговой недвижимости;

Судебные издержки;

Транспортные расходы;

Иные расходы, которые пришлось осуществить банку при реализации залогового объекта.

Рассуждая о залоговой стоимости, многие оценщики рекомендуют помнить о ликвидности предмета залога – она зависит от предполагаемого срока экспозиции недвижимости. Существует несколько категорий ликвидности:

До 30 дней;

От 30 до 90 дней;

От 90 до 180 дней;

Более 180 дней.

В последнем случае ликвидность считается безнадежной, что делает такую недвижимость неинтересной для банка – он, скорее всего, откажется принимать ее в качестве залога, какой бы рыночной стоимостью она ни обладала.

Практика показывает, что, несмотря на индивидуальные особенности каждого залогового объекта, в банках разработаны стандартные шаблоны для дисконтов на разные виды имущества. Например, для недвижимости дисконт составляет 20-40% от рыночной стоимости, на оборудование - 40-60% в связи с большими рисками. Часто, а тем более в период финансовой нестабильности, банки берут дисконт не от рыночной стоимости имущества, а от ликвидационной стоимости - стоимости, по которой объект залога мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче “разумно долгого” для данного типа объектов на данном рынке. Как правило, ликвидационную стоимость рассчитывает оценщик после расчета рыночной стоимости объекта. В настоящее время, у большинства финансовых учреждений (банков) требования к расчету ликвидационной стоимости является обязательным. По нашему мнению, данный подход финансовых организаций снижает ее риски, но и иногда является причиной, по которой заемщик отказывается от кредитования в данной финансовой организации. Опираясь не на рыночную стоимость, а на ликвидационную, дисконт составляет не 20-40% (на недвижимость), а 40-55%, т.к. ликвидационная стоимость меньше рыночной на 20-30% (в зависимости от ликвидности объекта залога). При кредитовании под объекты движимого имущества, дисконт может составлять до 70-80%, что совсем не выгодно заемщику.

В любом случае пока расчет залоговой стоимости недвижимости остается исключительно внутри банковской технологией, не урегулированной на государственном уровне.

Если компании потребовался кредит – обычная практика, когда предприятие развивается, а не топчется на меcте – Вам нужно заранее подумать о залоге. Все банки без исключения относятся к залогу, как к главной и предпочтительной составляющей обеспечения по кредиту. Важным элементом залогового механизма является оценка залога.

Ключевые требования, которые банки предъявляют к залогу: а) его высокая ликвидность, которая дает возможность реализовать заложенное имущество за приемлемую для банка цену в максимально сжатые сроки; б) легкая отчуждаемость заложенного имущества, что позволяет банку быстро изъять его в нужный момент без особых затрат на демонтаж и транспортировку; в) принадлежность залогодателю на праве собственности (если это не залог третьего лица); г) свобода от ; д) доступность для идентификации, чтобы можно было в любой момент проверить его наличие.

Практика показывает, что банкам интересны, прежде всего, движимое и недвижимое имущество в качестве залогов. На него должен быть устойчивый спрос и относится оно должно к средней ценовой категории, чтобы не было проблем с реализацией. В качестве залогового обеспечения банки принимают:

  • недвижимость (здания , сооружения , помещения , земельные участки , права аренды и т.п.);
  • долговые обязательства банка (векселя и облигации);
  • ценные бумаги , акции , доли в уставном капитале и пр.;
  • оборудование (производственное, торговое и пр.);
  • технические средства и транспорт;
  • запасы готовой продукции, сырья и материалов.

Залоговая стоимость имущества требуется при оформлении банковского кредита. Оценка имущества , предоставляемого в залог, производится только независимым оценщиком.

Такое требование обусловлено тем, что: 1) независимый оценщик не имеет имущественного интереса в оцениваемом им объекте оценки, 2) не имеет вещественных и обязательственных прав в отношении данного имущества. Разумеется, сам банк, получающий имущество в залог, не имеет права проводить его оценку, поскольку имеет имущественный интерес.

Следует понимать, что оценка залога не тождественна оценке рыночной стоимости в понимании Закона «Об оценочной деятельности». По сути, оценивается ликвидационная стоимость объекта, которая отличается от рыночной стоимости.

Почему залог оценивается по ликвидационной стоимости

Что же такое ликвидационная стоимость? Это стоимость объекта на тот случай, если он будет отчужден. В жизни это выглядит так: если получатель кредита перестал выполнять свои обязательства по договору кредитования, объект залога по истечении определенного времени выставляется на продажу.

Поскольку банк – это не риэлторская компания, он заинтересован в скорейшем возврате долга ссудополучателя. В этой связи он не может ждать, пока найдется покупатель по рыночной цене, поэтому оценка производится по более низкой (ликвидационной) стоимости, которая позволяет банку продать объект залога в минимальные сроки и восстановить свои кредитные ресурсы.

Особенности оценки ликвидационной стоимости для залога

  • залоговая стоимость имущества, предоставляемого в качестве обеспечения по кредиту, определяется при заключении кредитного договора. При этом она является прогнозной, поскольку рассчитывается на момент истечения срока кредитования плюс время на быструю реализацию имущества с торгов;
  • оценка стоимости залога осуществляется на основе предварительной оценки его рыночной стоимости;
  • ввиду возможной реализации залогового имущества предполагается смена его собственника, которая может повлечь изменение условий использования;
  • при расчете залоговой стоимости недвижимого имущества выбор коэффициента ликвидационной скидки происходит с учетом ликвидности объекта, которая зависит от местоположения, состояния, размера, рыночной стоимости, развитости рынка недвижимости в регионе, конкретном населенном пункте, предполагаемого времени продажи. Для зданий и сооружений при продаже с открытых торгов срок экспозиции должен составлять не более двух месяцев.

Самыми ликвидными недвижимыми объектами являются офисные здания и помещения, за ними следуют торговые здания, потом — производственные и складские.

К тому моменту, когда должник ссудозаемщик прекращает исполнять свои обязательства по кредитному договору, кредитор должен иметь реальную возможность обратить взыскание на предмет залога. Это в первую очередь означает, что на этот момент заложенное имущество должно сохраниться в натуре как минимум. Для этого в Гражданском кодексе прописана возможность передачи заложенного имущества залогодержателю. Предусмотрены и другие способы обеспечения сохранности заложенного имущества.