Правила землепользования и застройки необходимость. Чем ПЗЗ отличаются от генплана? Что такое ПЗЗ

· Проект планировки · Проект межевания · ГПЗУ

Основные инструменты градорегулирования

Типы градостроительных образований

Документ градостроительного зонирования , который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны , градостроительные регламенты , порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. До утверждения правил землепользования и застройки в обязательном порядке по их проекту проводятся публичные слушания .

Состав правил землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Карта градостроительного зонирования

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий , границы территорий объектов культурного наследия.

Градостроительный регламент

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Предшественники правил землепользования и застройки

Впервые правила застройки (zoning, zoning regulation/code/ordinance) были приняты в 1916 г. в Нью-Йорке, в 1920-е годы распространились по городам США, а затем, со различными местными особенностями, и по многим странам. Основные цели их введения - исключить такое соседство видов разрешенного использования земельных участков и параметров застройки, которое может приводить к снижению качества среды (например, при соседстве жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр.), а также минимизировать процедуры, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать как допускается использовать тот или иной земельный участок .

В России возможность разработки правил землепользования и застройки была установлена Градостроительным кодексом Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ. Ещё ранее разрабатывались правила застройки. Так решением Исполкома Ленгорсовета от 16 июля 1951 года N 44-4-б были приняты правила о порядке застройки г. Ленинграда, решениями Исполкома Ленинградского городского Совета народных депутатов от 20 ноября 1959 г. N 49-2-п - правила застройки Ленинграда и его пригородов, от 13 июня 1989 г. N 421 - правила застройки Ленинграда. Правила о порядке застройки города Москвы были утверждены Постановлением СНК СССР от 01.10.1935 N 2221; решением Исполкома Моссовета от 12 декабря 1974 г. N 44/101 были утверждены правила застройки гор. Москвы и лесопаркового защитного пояса (ЛПЗП).

См. также

Вид разрешенного использования земельных участков

Литература

"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010)
Градорегулирование. Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. Э. К. Трутнев и др. Москва, Фонд «Институт экономики города», 2008.
Urban Planning and Land Development Control Law. Donald G. Hagman & Julian Conrad Juergensmeyer. West Publishing Co. St. Paul, Minn., 1986. стр. 20-21.
Dictionary of Real Estate Terms. Jack P. Friedman, Jack C. Harris, J. Bruce Lindeman. New York, BARRON’S, 1993.

Wikimedia Foundation . 2010 .

Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Правила землепользования и застройки - 8) правила землепользования и застройки документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской … Официальная терминология

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территории муниципального образования, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия. Правила землепользования и застройки… … Большой юридический словарь

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ городов федерального значения Москвы и Санкт… … Экологическое право России: словарь юридических терминов

Правила землепользования и застройки территории городских и сельских поселений (правила застройки) - нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующее использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов.

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах.

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.

6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

7. Утвержденные правила землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации (далее - ограничения использования объектов недвижимости, установленные на приаэродромной территории).

8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.

29 марта 2017 года были приняты обновленные правила землепользования и застройки российской столицы. Данный документ утверждается местным правительством на основе множества нормативных актов. ПЗЗ составляется для всех крупных городов нашей страны.

Какие аспекты определяют Правила

Правила землепользования распространяются на всю территорию Москвы (за исключением Щербинки, Троицка и МИЦ «Сколково).

Они определяют два важнейших аспекта:

Виды капитального строительства и разрешенного использования земли. Простыми словами, определяют, что можно строить в той или иной части города, а что нет. Благодаря этому реализовывается единый городской ансамбль и не ущемляются чьи-либо права.
Ключевые характеристики для разрешенного строительства. К таковым относят: плотность построек, максимально допустимое количество этажей (или предельная высота), предельный процент застройки в рамках участка земли. При нарушении утвержденных параметров, разрешение на строительство проекта выдано не будет.

Основные принципы ПЗЗ

Главные принципы правил пользования застройки и землепользования заключаются в следующем:

Сохранение действующих характеристик застройки жилых кварталов. Реализация данного принципа обеспечивается тем, что в ПЗЗ отсутствуют другие виды разрешенного использования участков и корректируются характеристики застройки относительно имеющихся объектов.
Постепенное развитие промышленных зон, адаптация их под объекты инновационного производства.
Сохранение параметров ИЖС. Территории, предназначенные для индивидуальных жилых построек, всегда будут иметь адекватные характеристики (средняя плотность – не более 4-5 тысяч кв. м на 1 Га, предельная высота зданий – до 15 м и т.д.).
Сохранение и дальнейшее развитие природных территорий и объектов культурного наследия.
Контроль и установление ограничений по использованию земельных участков в пределах города.

Предназначение правил землепользования

После официального утверждения ПЗЗ, любая градостроительная деятельность в пределах обозначенных территорий должна вестись с соблюдением установленных правил. Порой этот факт заставляет застройщиков корректировать активные проекты (если были изменены условия использования).

Важно: если обновленные ПЗЗ приводят к необходимости чрезмерно масштабных корректировок в действующие строительные проекты, застройщики просят внести изменения в документ. Нередко правительство идёт на встречу.

Правила застройки и землепользования являются одним из важнейших документов города, и даруют инвесторам и жителям столицы:

оперативное получение актуальной информации возможностях строительства на определенной территории в черте города;
сохранение общегородского ансамбля, защиту от хаотичной или чрезмерно уплотненной застройки;
охрану объектов культурного наследия и окружающей среды;
принятие общих стандартов и правил, для градостроительных решений, благодаря единству системы, стала возможной автоматическая выдача градостроительного плана;
предотвращение конфликтов, связанных с планированием новых проектов, благодаря ПЗЗ, спорные ситуации (когда интересы разных застройщиков не сходятся) решаются «по букве закона», то есть по общим правилам и ни у кого не возникает претензий к таким решениям;
реализацию проектов по развитию города инвесторам, желающим воплотить в жизнь масштабный градостроительный проект, для получения разрешения достаточно будет взять официальную выписку из ПЗЗ.

На видео о правилах землепользования и застройки

Житель Москвы: А что обозначает буква «Ф» на всех картах?
Территориальная зона, вид разрешенного использования,
максимальная высота, плотность,
застроенность земельного участка - везде «ф»?

Сотрудник Москомархитектуры: «Ф» - это «Фсе что угодно.»

Из диалога на экспозиции публичных слушаний по ПЗЗ

В Москве подходят к концу публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки (ПЗЗ). До 29 декабря включительно в префектурах административных округов принимаются замечания и предложения по проекту.

Что такое ПЗЗ и как они должны выглядеть.
Что представляет из себя документ, который правительство Собянина пытается выдать за «проект ПЗЗ», и чем он угрожает москвичам.
Что делать.

Что такое ПЗЗ и как они должны выглядеть.

Таким образом, правила землепользования и застройки - это очень важный, нужный и полезный документ. Но только в том случае, если он отвечает двум условиям:

он соответствует требованиям закона (то есть все буквы и цифры написаны так, как это установлено действующим законодательством, а не в свободной форме, допускающей любую трактовку на усмотрение чиновника),

в нем содержатся только те параметры, которые устраивают местных жителей.

Что представляет из себя документ, который правительство Собянина пытается выдать за «проект ПЗЗ», и чем он угрожает москвичам.

Документ, представленный правительством Москвы на публичные слушания под названием «проект правил землепользования и застройки города Москвы» («Проект ПЗЗ»), не отвечает ни одному из этих критериев. Это разрозненный набор текстов и карт, который вообще не является правилами землепользования и застройки.

Пройдемся по пунктам.

Итак, каков будет результат принятия собянинского «проекта ПЗЗ»:

легализация тысяч незаконно построенных объектов

легализация десятков тысяч строительных документов для незаконных строек

в том числе - легализация докуменов для сотен незаконных строек, которые уже были отменены под давлением москвичей

полное отстранение москвичей от влияния на принятие градостроительных решений

легализация возможности бесконтрольной застройки вообще всех территорий, не занятых зданиями: дворов, парков, скверов, территорий школ, детских садов, больниц. Вообще всех.

На кону огромные деньги, поэтому чиновники правительства Москвы не останавливаются перед любыми нарушениями. Процедура публичных слушаний по ПЗЗ проводится с фантастическим, превышающим все ранее известные случаи количество махинаций.

В нарушение закона голоса за проект ПЗЗ собираются через интернет, что делает невозможным проверку их подлинности и открывает безграничный простор для махинаций, как со стороны чиновников, так и со стороны застройщиков. На собрание участников публичных слушаний массово пригоняли советников глав управ, бюджетников и проплаченную массовку, не пуская на них настоящих жителей. Префектуры административных округов, куда жители могут до 29 декабря сдать предложения и замечания по слушаниям, под разными предлогами отказываются принимать заявления против проекта ПЗЗ.

ЧТО НЕОБХОДИМО СДЕЛАТЬ КАЖДОМУ:

распечатать подписные листы - https://clck.ru/AQow2

для жителей Лефортово разработан специальный подписной лист , в который включено требование отменить планы по незаконной застройке района - https://clck.ru/AQowf

собрать как можно больше подписей соседей, друзей, коллег (подписи можно ставить только на той стороне листа, где есть «шапка», на обратно стороне подписываться нельзя),

отсканировать или отксерить подписные листы (если ксерить, то в двух экземплярах); если сканируете, нужно распечатать по одной копии всех подписных листов;

ДО СЕРЕДИНЫ ДНЯ 29 ДЕКАБРЯ 2016 ГОДА отвезти подписные листы и их копии в любую префектуру «старой Москвы» (ЦАО, ВАО, ЗАО, САО, ЮАО, СВАО, СЗАО, ЮВАО, ЮЗАО, Зеленоград);

Отдать оригиналы подписей в «одно окно» префектуры, на копии КАЖДОГО ПОДПИСНОГО ЛИСТА получить штамп о принятии;

Если не успеваете отвезти подписи до середины дня 29 декабря, можно отправить их по почте в любую из префектур «Старой Москвы». Отправить нужно до конца дня 29 декабря (главпочтамт работает круглосуточно, находится около м. Чистые пруды), ценным письмом с описью вложения. Все листы можно положить в один конверт, в описи вложения нужно написать «предложения и замечания участников публичных слушаний по проекту ПЗЗ г. Москвы с требованием отменить слушания, отклонить проект, отправить проект на доработку, Х подписей на Y лист ах». Важно, чтобы на почтовом штампе стояла дата не позднее 29 декабря. Копию описи вложения и чек на отправку необходимо сохранить.

Копии подписей крайне желательно передать представителям Московской городской коалиции, которая координирует борьбу за отклонение проекта ПЗЗ и отправку его на доработку.

Если у вас не получается доехать до префектуры до середины дня 29 декабря, или вы опасаетесь, что не сможете правильно оформить отправку подписей по почте, вы можете передать оригиналы и копии подписей представителям Московской городской коалиции, мы сами отвезем их в префектуру. Передать нам подписи крайне желательно не позднее утра 29 декабря.

С коалицией можно связаться по адресу - koalamoscow 2015@ gmail . com

В ЮВАО подписи и/или их копии можно отдать мне - депутату совета депутатов Лефортово Александре Андреевой, 8-915-106-23-90, [email protected]

Время работы «одного окна» префектур Москвы с понедельника по четверг - 8-00 - 17-00, перерыв 12-00 - 13-00.

Адреса префектур:

ЦАО - 109147, г. Москва, ул. Марксистская, д. 24.
ВАО - 107076, г. Москва, Преображенская пл., д. 9
ЗАО - 121355, г. Москва, ул. Ивана Франко, д.12.
САО - 127422, г. Москва, ул. Тимирязевская, д. 27
ЮАО - 115280, г. Москва, улица Автозаводская, дом 10
СВАО - 129010, г. Москва, Проспект Мира, д. 18.
СЗАО - 125362, г. Москва, ул. Свободы, д.13/2. Тел.: 8-495- 490-25-55.
ЮВАО - 111024, г. Москва, ул. Авиамоторная, д. 10
ЮЗАО - 117209, г. Москва, Севастопольский пр-т, д.28, корп.4.
Зеленоград - 124482, г. Москва, Зеленоград, Центральный проспект, д.1.

PS ! В ближайшее время появятся отдельные инструкции:
- для тех, кто планировал принять участие в собрании участников публичных слушаний и кого не пустили на собрание и/или не дали выступить,
- для продвинутых активистов - подробный текст заявления о нарушениях,
- что делать, если префектура не принимает заявления по ПЗЗ

Следите за публикациями.