Операции на рынке недвижимости. Реферат основные операции на рынке недвижимости

Отношения собственности и вещные права субъекта рынка НД реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Правоспособность граждан возникает в момент их рождения, а дееспособность – по достижению совершеннолетнего возраста.

Сделка – осознанное действие граждан и юр. лиц, направленное на устранение, изменение и прекращение прав и обязанностей.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель – основание. Основание должно быть законным и осуществимым. Сделка считается действительной при соблюдении 4 условий:

· создание и прав. последствия не противоречат законам и норм. актам

· совершается дееспособными и правоспособными лицами

· волеизъявление лиц соответствует их действительной воле

· форма сделки письменная нотариально заверенная и зарегистрирована в едином гос. реестре.

Основные виды действующих сделок:

· купля-продажа

· приватизация

· пожизненный наследственный вклад

· дарение, наследие, обмен

· рента и др.

Недействительные сделки:

Оспоримая – сделка, недействительная по решению суда

Ничтожная – изначально недействительная независимо от суда.

К основным видам сделок с недвижимостью относятся:

– купля-продажа;

– мена и обмен;

– дарение;

– наследование;

– ипотека;

– аренда;

– лизинг;

– доверительное управление (траст);

– взнос в уставный капитал ОАО, ЗАО, ООО;

– постоянное пользование;

– полное хозяйственное ведение и оперативное управление;

– приватизация.

Приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими помещений в домах гос., муниципального/ведомственного жилого фонда.

Условия :

Добровольность

Бесплатность

Жилые помещения приватизируются в 1 из 4 форм собственности:

1. индивидуальная – единоличный собственник – 1 член семьи

2. общая долевая – все члены семьи, принявшие участие в приватизации имеют определенные доли

3. общая совместная – без указания доли собственников

4. долевая – опр. доля в коммунальной квартире.

Передачу в собственность гражданам жил. помещений осуществляют:

· соответствующие органы власти района, города

· предприятия, за которыми закреплен жил. фонд на праве хоз. ведения

· учреждения, в оперативное управление которому передан жил. фонд.

Приватизация формирует первичный рынок жилья, а все остальные операции формируют вторичный рынок жилья.

Деприватизацию проводят 3 способами:

1. Расторгнуть договор передачи квартир в собственность по соглашению

2. Обратиться в суд о признании договора о приватизации жилья недействительным.

3. Подать в Районное Эксплуатационное Управление (РЭУ) заявление с просьбой принять в дар муниц. собственности приватизированную жил. площадь и выдать орден на нее.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в государственных органах. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором они располагаются и без которого пользование недвижимостью невозможно. При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые имели его до продажи, не будучи собственниками. В случае нарушении прав этих лиц договор купли-продажи считается недействительным.

При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия, и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.

Технология купли-продажи квартиры вкл. с себя этапы :

1. Определение стоимости жил. помещения

2. Проведение рекланой кампании по поиску покупателей/продавцов

3. Просмотр вариантов, торг по цене

4. Подготовка необходимого пакета документов

5. Проверка документов на подлинность и правильность оформления

6. Подпись договора гос. регистрации сделки

7. Передача денег

8. Подписание акта приема-передачи НД

9. Регистрация (прописка по новому месту жительства).

Обмен – сделка :

1. между нанимателями жил. помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право.

2. между нанимателем и собственником жил. помещений.

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в т.ч. с проживающим в другом населенном пункте.

Мена – обмен собственности на собственность в жил. сфере.

По договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Дарение явл. договором, т.е. 2сторонней сделкой, по которой даритель безвозмездно передает одариваемому жилое помещение (комнату, дом, квартиру или долю в ней) в собственность.

Не допускается дарение жил. помещений от имени малолетних граждан и граждан, признанных недееспособными; работникам лечебных учреждений гражданами, находящимися у них на лечении; гос. служащим в связи с их должностным положением.

Даритель имеет право отменить дарение в случаях:

Если одариваемый совершил покушение на его жизнь;

Умышленное причинение телесных повреждений дарителю и др.

Дарение оформляется в виде юридического документа – дарственной.

Для сделки дарение есть ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника недвижимости. В сделке дарения одариваемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование – переход после смерти гражданина принадлежащей ему НД к одному или нескольким лицам. Наследование осуществляется по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку это не определено завещанием. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследователей не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Завещать имущество могут дееспособные граждане; завещание должно быть составлено письменно, собственноручно подписано завещателем; должны быть указаны дата и место подписания; удостоверяется нотариусом. Безвозмездная передача жил. помещений, как и др. объектов НД, родственникам целесообразнее путем наследования, а не дарения, ибо расходы и налоги на дарение в 2-3 раза выше, чем при наследовании.

Рента. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Ипотека – получение кредита под залог недвижимого имущества. Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и заемщика в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверение прав собственности заемщика на закладываемую недвижимость.

Договор об ипотеке должен быть нотариально заверен. Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения объекта недвижимости.

Переход права собственности или полного хозяйственного ведения на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека.

Предметом залога может быть всякое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, а также иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей.

Лизинг – это долгосрочная аренда, иногда на весь срок службы объекта недвижимости, допускающая возможность выкупа объекта недвижимости лизингополучателем у лизингодателя (собственника недвижимости). После истечения срока лизингового договора лизингополучатель либо возвращает имущество лизингодателю, либо продлевает срок договора, либо же выкупает имущество по остаточной стоимости.

Сделка - действие физического или юридического лица, направлен мое на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта сделки.

Заключение сделки - подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юридических и физических лиц, а также о переходе банковских Документов, ценных бумаг, денег от одного лица другому.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым. Сделка признается действительной при соблюдении ряда условий, а именно:
- заключения ее дееспособными гражданами;
- совершения на основе сознательного волеизъявления сторон, направленного на достижение правомерным способом не запрещенных законом конкретных результатов;
- осуществления в соответствии с целями, отвечающими уставной деятельности (для юридических лиц).
В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов.

1. По законности содержания - действительные (как юридический факт) и недействительные (не соответствующие требованиям закона). Недействительные сделки подразделяются на две разновидности - ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна изначально независимо от решения суда.
Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка совершается без намерения создать юридические последствия (дарение недвижимости с целью укрытия от конфискации). Притворная сделка направлена на достижение определенных юридических последствий, но не тех, которые формально вытекают из этой сделки (купля-продажа прикрывается дарением и т.д.), а других, зачастую нарушающих закон или чьи-то интересы. Притворная сделка заключается с целью замаскировать другую сделку, реально совершенную.
Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены, получение покупателем незаконных льгот, нарушение антимонопольных требований и др.

Признание недействительности влечет реституцию (восстановление прежнего состояния): двустороннюю, когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не имела противоправного умысла; и одностороннюю - когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая - передает в доход государства.
2. По числу сторон - односторонние, двух- и многосторонние.
3. По форме совершения - письменные, нотариально удостоверенные; в простой письменной форме, зарегистрированные в Государственном реестре.

С введением в действие ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) обязательное нотариальное удостоверение сохранено только для ипотеки, ренты (продажи имущества с правом пожизненного проживания в соответствии со ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35, 41 Семейного кодекса Российской Федерации, далее - СК РФ).

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий.
4. По моменту возникновения - реальные (после передачи объекта и государственной регистрации сделки) и формальные (заключенные в установленной форме).
5. По обязанности сторон - возмездные и безвозмездные.
6. По определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки - коммуникативные (объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены); условные (возникновение и прекращение зависит от условия, о котором заранее неизвестно, произойдет оно или нет).
7. По месту совершения - на организованном рынке (аукцион, конкурс и т.д.) и на неорганизованном рынке.
8. По способу заключения - лично или представителем по доверенности.

Согласно ст. 131 ГК РФ, все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с февраля 1998 г. выступает как единственное доказательство наличия прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.
На рынке недвижимости могут осуществляться операции со сменой собственника; с частичным или полным изменением состава собственников; без смены собственника.

Типы операций с недвижимым имуществом

Со сменой собственника	С изменением состава собственников	С добавлением иных субъектов прав
Купля-продажа	Акционирование	Инвестирование средств
Наследование по закону или по завещанию	Изменение состава с разделом имущества	Строительство, реконструкция
Реализация обязательств (залог или долги)	Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия	Передача в доверительное управление
Приватизация, национализация	Внесение имущества в уставный капитал	Аренда, паем, поднаем, перенаем
Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением	Долевое строительство с выделением долей	Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
Изъятие земельного участка и снос строения.	Оформление кредита под залог недвижимости	Передача земли в наследуемое владение и постоянное Пользование
Обмен и мена	Расселение (коммунальной квартиры)	Введение и снятие сервитутов, бронирование
	Вступление в кондоминиум	Страхование

Аренда - это право пользования чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается, а также могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других природных объектов.
Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не определен.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
В законе или в договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении s срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Одним из видов финансовой аренды является лизинг. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Залог (ипотека) недвижимости предназначен для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Другими словами, ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека обеспечивает обязательство, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения обязательств залогодателем, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, то есть должника. Договор об ипотеке заключается в виде закладной.

Наследование. Законодательством предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Дарение есть безвозмездная передача имущества в собственность. В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имущественных злоупотреблений установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, дарение между коммерческими организациями, дарение имущества несовершеннолетних, дарение государственным служащим, работникам лечебных и воспитательных учреждений. Установлены специальные правила, допускающие отмену дарения в случае нарушения законодательства, например, о банкротстве.

В качестве специального вида дарения выступают пожертвования в общеполезных целях. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанной жертвователем целью является основанием для отмены дарения.
Мена. В соответствии с договором мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Отношения по возмездному отчуждению товаров путем их натурального обмена традиционно регулируются правилами о купле-продаже, так как по существу мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Специфические вопросы мены: порядок возмещения разницы в ценах обмениваемых товаров; обязанность сторон провести встречное исполнение при обмене.

Доверительное управление имуществом - это новое явление в России, нашедшее применение прежде всего в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него доверительному управляющему. Этим подчеркивается, что российская правовая система не включает в себя такой правовой институт, как доверительная собственность (траст).
Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного в управление. Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Имущество, передаваемое в управление, должно принадлежать учредителю на праве собственности.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, и другие виды имущества.
Основанием возникновения управления имуществом является договор. Однако договор в одном случае заключается на основе свободного волеизъявления обеих сторон, в другом - в силу властного акта найти управляющего и заключить с ним договор (договор заключает не собственник, а организация, обязанная найти управляющего). Договор на основании властного акта заключается’ в интересах собственника, когда он сам не может выразить свою волю (недееспособность, безвестное отсутствие), либо в интересах третьих лиц (банкротство).

Действующее законодательство предусматривает существенные условия договора об управлении имуществом, форму такого договора, ответственность управляющего, прекращение управления, особые случаи управления и др.

Безвозмездное пользование имуществом . Современное законодательство сняло все ограничения по безвозмездному пользованию имуществом. Имеется широкая возможность заключать договоры безвозмездного пользования имуществом, согласно которым ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, который обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Страхование. Страхование имущества производится на случай его утраты (гибели), недостачи или повреждения. В соответствии с договором имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя выплатить страховое возмещение (в пределах определенной договором суммы).
Обязательным условием имущественного страхования является наличие у лица, в пользу которого заключен договор, интереса в сохранении застрахованного имущества. При отсутствии этого условия договор недействителен.

Купля-продажа - это такая сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Законодательство выделяет правила, предусматривающие особенности договора продажи недвижимости.
Специфические качества недвижимости как объекта продажи диктуют жесткие требования к форме договора продажи недвижимости, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и другие особые условия.
Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
С марта 1996 г. законодательством введены новые виды договоров, так или иначе связанных с изменением статуса жилых помещении: это два вида ренты (постоянная и пожизненная) и пожизненное содержание с иждивением.
Договор ренты заключается в передаче получателем ренты другой стороне - плательщику ренты - в собственность имущества в обмен на периодические выплаты денежных сумм или в предоставлении средств на содержание получателя ренты. В отличие от других сделок с недвижимостью для ренты в ГК РФ установлена нотариальная форма заключения договора, а также государственная регистрация отчуждения имущества.

Рента является одним из способов установления залога имущества по закону, так как получатель ренты имеет залоговое право в отношении отчуждаемого имущества в обеспечение договора о периодических выплатах или постоянном содержании. При постоянной ренте такое право (на получение денежных выплат) переходит по наследству; в случае установления пожизненной ренты она выплачивается до смерти получателя ренты; если получателями являлись два лица и более - до смерти последнего из них (при этом переживший всех получатель ренты будет получать ее в полном объеме).

Из указанных выше договоров наиболее интересным представляется договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. В договоре перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты; в случае если вместо оказания услуг предусматриваются периодические платежи, то они не могут быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда в месяц. Следует также иметь в виду, что оплату налога на имущество, коммунальных платежей, телефона производит новый владелец имущества.

Введение

Глава 1. Теоретические основы изучения рынка недвижимости

1 Сущность и структура рынка недвижимости в России

2 Недвижимость как товар

Глава 2. Классификации операций с недвижимостью

1 Виды операций с недвижимостью

2 Сущность и методы оценки эффективности операций с недвижимостью

3 Статистика операций с недвижимостью в Москве

Заключение

Список используемой литературы

Введение

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка. Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определённый момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем. Все это способствует эффективному планированию и проведению операций с недвижимостью.

Объект исследования - операции с недвижимостью.

Предмет исследования - особенности видов операций с недвижимостью.

Цель работы - охарактеризовать основные виды операций с недвижимостью.

Задачи исследования:

Изучить сущность и структуру рынка недвижимости в России.

Охарактеризовать недвижимость как товар.

Определить основные виды операций с недвижимостью

Проанализировать прогноз развития сделок с недвижимостью (на примере операций с земельными участками).

Информационной базой исследования выступили программные документы Правительства РФ, нормативно-правовые акты РФ.

Глава 1. Теоретические основы изучения рынка недвижимости

1 Сущность и структура рынка недвижимости в России

В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

"Рынок" в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие "рынок" используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Понятие "рынок недвижимости" означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции), что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами, как:

специфика объектов недвижимости;

относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

воздействие рынка капитала;

невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка.

Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных

курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью,

регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

готовые объекты;

объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

незавершенные объекты.

2 Недвижимость как товар

Недвижимое имущество как товар - это:

объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.)" удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики;

право собственности на недвижимость, включающее права владения, пользования и распоряжения;

услуга возможность использования недвижимости для соответствующих целей (для жизни, осуществления бизнеса и др.) (схемы 1.10, 1.11).

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Схема 1.10. Общее понятие недвижимости как товара

Схема 1.11 Взаимосвязь потребительских и инвестиционных свойств недвижимости как товара

Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени

Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства (табл. 1.4 и схема 1.12).

Таблица 1.4 Специфические свойства земли как товара

СвойстваХарактеристика1. НазначениеМногофункциональное: экологическое, социальное и экономическое, в том числе средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса2. Форма функционирования в сфере предпринимательстваНатурально-вещественная и стоимостная3. ПроисхождениеНевоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей4. Степень подвижностиАбсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения5. Длительность хозяйственного кругооборотаБесконечное использование в общем и частном6. Состояние потребительской формы в процессе использованияСохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и неиспользования7. Износ в процессе использованияНе изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании8. Изменение стоимости во времениПотенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего ее дефицита, инфляции и прочих факторов9. КоличествоПостоянно, не воспроизводится в натуре10. КачествоОпределяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, рельефом и т.д.11. ВзаимозаменяемостьНе может быть заменена никаким другим ресурсом12. Оборото способность на рынкеОтдельные виды земель ограничены пли исключены из хозяйственного оборота13. Возможность сервитутаПраво ограниченного пользования чужим земельным участком14. Формирование потребительной стоимостиОсуществляется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала15. Особый способ распоряжения землейЗемлеустроительные действия

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цепа продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара, тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. На рис. 1 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера се предложения. Поэтому цена земли (Ц) определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается от С до цена или рента соответственно повышается от Ц до Ц].

Собственность на землю вместе с естественными ресурсами (недрами, растительностью, водой) и возведенными на ней зданиями служит источником абсолютной и дифференциальной ренты. Площадь четырехугольника ОЛЕЦ на рис. 1 можно интерпретировать как совокупную ренту за используемую землю. Дифференциальная рента с худших участков будет равна нулю. Увеличение спроса на продукты питания повысит земельную ренту до Ц]т что приведет к росту ренты до площади четырехугольника ОЛЕ^,.

Пять уровней потребностей, удовлетворяемых землей, в сознании людей объединяются в определенную иерархию и подчиняются принципу относительного доминирования. Все они, включая и высшие потребности, в своей основе имеют инстинктивную природу и изначально присущи любой личности, нормально воспитанной в человеческом обществе.

Рис. 1. Кривая спроса и предложения земли на рынке в краткосрочный период

Земля есть наша кормилица. Все, что нужно человеку для выживания, он получает в конечном счете от земли. Голодный человек считает: стоит ему досыта наесться, как он будет счастлив и ничего другого не будет желать. Но не хлебом единым жив человек. Удовлетворение потребностей первого (низшего) порядка (физиологических) лишает их побудительной силы, и личность в оценке земли поднимается на новый уровень детерминации потребностями более высокого уровня - психологическими и социальными. Ведь земля - одновременно и мать богатства. Обладание землей психологически привлекательно для многих, так как играет решающую роль в формировании и укреплении среднего и элитарного социальных слоев российского общества.

После удовлетворения потребностей четырех уровней земля становится основой самореализации, саморазвития потенциальных возможностей людей. И когда высшие интеллектуальные потребности превращаются в доминанту, землевладелец уже не может жить без своего доброго дела - не творить, не выращивать урожай, не возделывать землю.

Цена на землю, как и на любой товар, определяется спросом (С) и предложением (П). По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен - снижается (рис. 1).

Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Сделки с объектами недвижимости - это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику - территориальные предпочтения, изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие - нет. Например, в Москве на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный и Юго-Западный. Только за счет фактора "предпочтения" цена 1 м жилых помещений здесь на 30-40% выше, чем в других районах столицы.

Схема 1.12. Общие потребности, удовлетворяемые землей как товаром

Кроме того, у каждого субъекта (инвестора, покупателя) существуют собственные, личные предпочтения и основания, определяющие уникальную привлекательность того или иного объекта недвижимости.

К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением (схема 1.13; здесь 1-8 - нумерация денежных потоков).

Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам объектов и социальному статусу собственников. Применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет изымать дифференциальную ренту. Существуют льготы по налогообложению жилых помещений для социально не защищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров и других групп), а при однократной покупке квартир и домов - уменьшается налогооблагаемая база всем гражданам.

Схема 1.13 Прогнозируемые денежные потоки по инвестиционным циклам

Недвижимость отличается большим многообразием комбинации нрав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи - во временном пользовании, четвертые - в залоге, а пятые - в государственной собственности. По оценкам специалистов, возможны около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество.

Ликвидность недвижимости - это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьируется, особенно в зависимости от местоположения. Например, в пределах Садового кольца Москвы офисные помещения сдают в аренду или реализуют в течение трех-четырех дней, не считая обычного времени оформления сделки. Ликвидность квартир в районе Выхино - Текстильщики достигает в среднем четырех-пяти месяцев и более, а земельных участков в отдаленном Подмосковье - двух-трех лет.

Поскольку недвижимое имущество не перемещается в пространстве, инвестиции в него связаны с дополнительными рисками, например ухудшением окружающей среды, изменениями предпочтений и т.д.

В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот. Высокий уровень менеджмента необходим, например, при инвестировании в производственные и сервисные предприятия, в гостиницы и кемпинги.

Для эффективного управления недвижимостью уже на пред инвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий:

маркетинговые исследования;

строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;

обоснование прогнозируемой цепы и эксплуатационных расходов;

анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав па него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права. Другие особенности недвижимости как товара рассмотрены ниже в соответствующих темах.

Глава 2. Особенности классификации операций с недвижимостью

1 Виды операций с недвижимостью

Операции (сделки) с недвижимым имуществом - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Цель сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

законность содержания;

правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

волеизъявление не соответствует подлинной воле;

нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;

сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;

сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки могут совершаться в двух формах:

письменной.

В устной форме сделка возможна:

если законом или соглашением не установлена письменная форма;

для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Типы операций с недвижимым имуществом

Со сменой собственникаС изменением состава собственниковС добавлением иных субъектов правКупля-продажа Наследование по закону или по завещанию Реализация обязательств (залог или долги) Приватизация; национализация Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением Изъятие земельного участка и снос строения Обмен и менаАкционирование Изменение состава с разделом имущества Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия Внесение имущества в уставный капитал Долевое строительство с выделением долей Оформление кредита под залог недвижимости Расселение (коммунальной квартиры) Вступление в кондоминиумИнвестирование средств Строительство, реконструкция Передача в доверительное управление Аренда, наем, поднаем, перенаем Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование Введение и снятие сервитутов, бронирование Страхование

Купля-продажа

Купля-продажа - сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

уплаты оговоренной в договоре цены;

оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

передачи проданного ему объекта недвижимости;

уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

соразмерного уменьшения цены сделки,

безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,

возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,

замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;

предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

принять переданный ему объект недвижимости;

оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

индивидуальные сделки (с участием посредника);

публичные торги.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукцион - публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

Конкурс - способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств - социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Тендер - конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Мена и обмен

Мена - сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Обмен - сделка:

между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);

между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение и наследование

Дарение - сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

объект недвижимости в собственность;

имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;

для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или - при отсутствии завещания - по закону.

Рента - сделка, в которой получатель ренты - собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

постоянная рента;

пожизненная рента;

пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда и найм

Аренда - сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

своевременной уплаты арендной платы;

расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Арендодатель обязан:

предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;

Арендатор имеет право:

истребовать сданный в аренду объект недвижимости;

при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан:

своевременно вносить арендную плату;

пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Найм жилого помещения - операция, в которой одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

2 Сущность и методы оценки эффективности операций с недвижимостью

Для оценки эффективности операций с недвижимостью используют большое число общепринятых инструментов. В основном используются следующие показатели.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение цены покупки или продажи к валовому рентному доходу. В соответствии с определением данного показателя при его расчете может быть использован либо потенциальный валовой доход (до вычета поправки на недоиспользование), либо действительный валовой доход (за вычетом данной поправки). Аналитику следует определить, какой показатель дохода использовать, и не отходить от него.

Данный метод является одним из широко применяемыx. Он прост в расчетах и использует легкодоступные цифры. Однако широта его использования определяется именно простотой расчета и доступностью данных по другим объектам, а не его надежностью как инструмента оценки.

Хотя он может быть использован в качестве грубого индикатора завышения или занижения цены, он не способен учесть различия в уровнях операционных расходов между различными проектами, а также различия в финансировании, ценах перепродажи и подоходных налогах. Он не принимает в расчет сумму и время получения инвестором в собственный капитал денежных средств за вычетом налогов. Мы можем ожидать, что данная техника будет использоваться в течение еще многих лет, однако в действительности это недостаточно точный, грубый измерительный инструмент.

Общая ставка дохода рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. Получаемый результат - ставка дохода и возврата для всего выкупленного капитала вне зависимости от характера инвестора (те, инвестора в собственный капитал или ипотечного кредитора).

Ставка денежных поступлений на собственный капитал также называется методом денежного дохода на денежные средства или денежного дохода на инвестированные денежные средства, а также техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается путем деления денежных поступлений до уплаты налога на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты.

Ставка денежных поступлений на собственный капитал не способна учесть последствий подоходного налогообложения, изменений в стоимости собственности и сокращения основной суммы ипотечного долга. Она также не может описать конечную отдачу. Тем не менее, данная техника обычно используется инвесторами в недвижимость.

Когда используется техника чистого располагаемого дохода, ставка рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал.

Однако получаемая этой техникой ставка может ввести в заблуждение по тем же причинам, что и ставка денежных поступлений на собственный капитал. Кроме того, поскольку ускоренный износ и высокие процентные выплаты в ранние годы владения приносящей доход собственностью часто приводят к искусственному завышению бухгалтерских убытков в эти (но не в последующие) годы, то процентные ставки NSI могут дезориентировать, они также не учитывают налоги, выплачиваемые при продаже собственности.

При применении техники общих годовых поступлений на собственный капитал сумма прогнозируемых денежных поступлений, экономии (или выплат) налога, повышения (или снижения) стоимости объекта и сокращения ипотечного долга соотносится либо с первоначальными инвестициями в собственный капитал, либо с рыночной стоимостью собственного капитала, что дает ставку дохода за каждый год.

Помимо уже описанных минусов, присущих методам денежных поступлений на собственный капитал и чистого располагаемого дохода, у данной техники есть еще один недостаток. Повышение стоимости собственности и сокращение ипотечного кредита не могут быть реализованы вплоть до продажи или в некоторых случаях до рефинансирования объекта. При определении ставки дохода инвестору следует относить цифры, характеризующие повышение стоимости объекта и сокращение ипотечного долга, на тот год или годы, когда ожидается их реализация в денежном выражении.

Метод среднегодового дохода предполагает нахождение среднегодовой суммы притока средств от инвестиции и ее последующее деление на начальную величину собственного капитала. Хотя данная техника широко применяется инвесторами в недвижимость для определения ставок дохода, она не учитывает времени притока средств от инвестиций. Данный метод не учитывает разницу в стоимости между деньгами, получаемыми немедленно, и теми, поступление которых ожидается в отдаленном будущем.

Тем не менее, у данного метода есть два больших плюса. Первый - это легкость в расчетах, что, по-видимому, и является причиной применения его многими собственниками, (Для расчета ставки из общего притока денежных средств вычитается сумма инвестиций и результат делится на произведение числа лет, составляющих период владения, и первоначального собственного капитала). Второе большое преимущество состоит в том, что метод среднегодового дохода покажет приблизительную величину внутренней ставки дохода, если будут соблюдены следующие два условия:

В течение всего периода владения величина притока средств от использования объекта остается неизменной.

Выручка от продажи после уплаты налога равна первоначальным инвестициям в собственный капитал.

Результаты применения метода среднегодового дохода к оцениваемой собственности будут зависеть от избранного периода владения и от того, проводится ли анализ на доналоговой или посленалоговой основе.

Техника чистой текущей стоимости предусматривает дисконтирование и приведение притока средств от инвестиций к текущей стоимости по заранее определенной ставке дисконта. Затем полученная текущая стоимость сравнивается с текущей стоимостью самих инвестиции (оттока средств). Текущая стоимость инвестиций превышает текущую стоимость притока средств, то предложенный вариант инвестиций отвергается, поскольку он не способен обеспечить минимальную приемлемую ставку дохода, В ином случае предложенные инвестиции принимаются к рассмотрению.

Теоретически заранее определенная ставка дисконта, используемая для расчета чистой текущей стоимости, - это стоимость капитала. Однако на практике довольно трудно выбрать подходящую ставку.

В технике чистой текущей стоимости применяется дисконтирование, т.е. она принимает в расчет стоимость денег во времени, К сожалению, этот метод требует использования заранее определенной "барьерной" (пороговой) ставки и поэтому не позволяет выявить ставку дохода, которую, как ожидается, принесут предложенные инвестиции (или принесли фактические инвестиции).

3 Статистика операций с недвижимостью в Москве

По итогам третьего квартала 2015 года в Москве было зарегистрировано наименьшее количество переходов прав собственности на недвижимость с момента отмены регистрации договоров купли-продажи жилья в марте 2013 года. По оценке аналитиков компании «Метриум Групп», основанных на данных Росреестра, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года объем сделок с жилой недвижимостью сократился на 38,7%.

По данным Управления Федеральной службы государственной статистики по городу Москве, в сентябре 2015 года было зарегистрировано 7 690 переходов прав собственности на жилую недвижимость, что на 37% меньше, чем в первый месяц осени 2014 года. За весь третий квартал 2015 года этот показатель составил 23 809 единиц. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года отрицательная динамика достигла 38,7%.

Впрочем, как отмечают специалисты компании «Метриум Групп», столь серьезное снижение показателей количества сделок не стоит расценивать как обвал рынка - на протяжении всего 2015 года число переходов прав собственности планомерно снижалось и по итогам III квартала достигло минимальной отметки с 1 марта 2013 года, когда в соответствии с федеральным законом №302 была отменена обязательная регистрация договоров купли-продажи жилой недвижимости. По сравнению со вторым кварталом текущего года было зарегистрировано лишь на 12% сделок меньше.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Минобрнауки

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования «Казанский национальный исследовательский технологический университет»

(ФГБОУ ВПО «КНИТУ»)

Высшая школа экономики

Контрольная работа по дисциплине:

«Экономика недвижимости»

Тема: «Операции на рынке недвижимости»

Выполнил студент 3 курса

Группы № 90-002

Фахреев Азат Рустэмович

Проверил(а): Сагдеева Анжела Анатольевна.

Казань 2013

Введение

2.3 Дарение

2.4 Наследование

2.6 Аренда

Заключение

Список литературы

недвижимость сделка земельный мена

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

1. Методологические основы оценки недвижимости

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин. Иногда цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам. Помимо цены немаловажное значение на рынке имеет стоимость.

Различают несколько видов стоимости объектов недвижимости:

1. Рыночная стоимость - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

2. Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем. Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

3. Понятие «инвестиционная стоимость» означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки.

4. Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.

5. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего полезность, эквивалентную полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, а так же современного оборудования.

6. Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. Она рассчитывается, как правило, на основе восстановительной стоимости или стоимости замещения.

7. Налогооблагаемая стоимость имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Кроме перечисленных видов стоимости в некоторых случаях используются другие виды стоимости:

Ш Ликвидационная стоимость;

Ш Первоначальная стоимость объекта недвижимости;

Ш Остаточная стоимость объекта недвижимости;

Ш Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании;

Ш Стоимость действующего предприятия;

Ш Залоговая стоимость объекта недвижимости;

Ш Стоимость специализированных объектов недвижимости;

Ш Стоимость права аренды объекта недвижимости.

2. Сущность и виды операций на рынке недвижимости

На рынке недвижимости производятся различные операции с объектами недвижимости. Операции с объектами недвижимости - это действие с объектами недвижимости и денежными средствами на рынке для достижения поставленных целей.

Все операции на рынке недвижимости можно разделить на три группы:

Эмиссионные операции;

Инвестиционные операции;

Клиентские операции.

Основными операциями на рынке недвижимости являются:

Ш Выпуск объектов недвижимости;

Ш Размещение объектов недвижимости;

Ш Купля-продажа;

Ш Сдача в аренду или наем;

Ш Операция по обмену объектов недвижимости;

Ш Регистрация или перерегистрация владельцев объектов недвижимости;

Ш Страхование;

Ш Дарение и наследование;

Ш Залог недвижимости;

Ш Получение доходов по договорам ренты;

Ш Оказание риелторских и жилищно-комунальных услуг;

Ш Маркетинг;

Ш Девелопмент;

Ш Бухгалтерский учет и аудит;

Ш Налогообложение;

Ш Оценка объектов недвижимости, ценообразование;

Ш Оценка инвестиционного риска;

Ш Инвестиционное проектирование;

Ш Консалтинг;

Ш Иные операции.

Гражданский кодекс дает точное определение сделки (операции): «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

К операциям по распоряжению земельными участками относятся: купля-продажа; сдача в аренду; обмен земельного участка; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; наследование; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; передача земельного участка в постоянное пользование; предоставление сервитута; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводчество и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.

К сделкам по распоряжению жильем относятся: приватизация; купля-продажа; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача в поднаем; дарение жилья; наследование; кредитование под залог жилья; участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора.

К операциям по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями принадлежат: купля-продажа; сдача в аренду; передача нежилых помещений в качестве вклада в уставной капитал; кредитование под залог недвижимости; признание прав собственности по решению суда; расторжение договора, в том числе по решению суда.

2.1 Купля-продажа объектов недвижимости

Купля-продажа объектов недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (гл. 30, §7), Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ст. 37), в котором раскрыты некоторые особенности купли-продажи земельных участков.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления документа, пописанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В нем должны быть оговорены следующие параметры сделки: предмет договора, срок оплаты, права и обязанности сторон и др.

Предмет договора. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Цена. Договор купли-продажи объекта недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если другое не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Срок исполнения продавцом обязанности передать объект недвижимости покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ (ст. 457 ГК РФ).

Права и обязанности продавца. При заключении договора продавец вправе требовать:

Уплаты оговоренной в договоре цены;

Оплаты цены объекта недвижимости и процентов, если покупатель не оплачивает объект своевременно;

Оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

Передать объект недвижимости свободным от любого обременения, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами (ст. 460 ГК РФ);

В случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами - возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия (ст. 461 ГК РФ);

Вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом (ст. 462 ГК РФ);

Передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ).

Права и обязанности покупателя:

Своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости со всеми принадлежностями, свободного от вещей предыдущего собственника (ст. 463 ГК РФ);

Уменьшения цены объекта или расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460 ГК РФ);

При этом покупатель обязан:

Принять по акту переданный ему объект недвижимости 9ст. 484 ГК РФ);

Оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом (ст. 486 ГК РФ);

Оплатить объект по цене, предусмотренной договором (ст. 485 ГК РФ). Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, так как эта регистрация свидетельствует о переходе права собственности на объект недвижимости.

Земельный кодекс РФ изменил положение п. 2 ст. 552 ГК РФ, согласно которому договором можно было предусмотреть для покупателя право аренды или иное право пользования земельным участком, необходимым для использования купленного им здания. Земельный кодекс РФ также запрещает отчуждение земельного участка без расположенного на нем здания, если их собственником является одно лицо. Таким образом, ст. 533 ГК РФ, по другому регламентирующая такого рода правоотношения, в этом случае не применяется.

Земельный кодекс РФ законодательно установил принцип единства недвижимости, согласно которому здания не могут отчуждаться без отчуждения земельного участка, на котором они расположены, так же как земельный участок не может быть отчужден отдельно от расположенного на нем зданий.

Операции мены регулируются гл. 31 ГК РФ, а также гл. 30 (к договору мены применяются правила о купле-продаже, закрепленные этой главой). В этой сделке по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). Особенностью данного договора является то, что в нем каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств по передаче объектов недвижимости. Право собственности возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав (ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

2.3 Дарение

Сделки дарения регулируются гл. 32 ГК РФ.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости в собственность либо имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ).

Субъектами сделки могут быть как граждане, так и юридические лица. Согласно статье 575 ГК РФ не допускается дарение:

От имени малолетних граждан, признанных не дееспособными, их законными представителями;

Работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты;

Государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

В отношениях между коммерческими организациями.

Объектами дарения могут выступать либо недвижимое имущество в собственность, либо имущественное право, либо освобождение или обязательство освободить одаряемого от имущественных обязанностей. Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 574 ГК РФ). Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам, если другое не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено договором дарения (ст. 581 ГК РФ).

2.4 Наследование

Наследование осуществляется по завещанию и по закону (ст. 1111 ГК РФ). Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ. Наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина, а при объявлении умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства объекты недвижимости, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ). Завещание должно быть совершенно лично, так как оно является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено у нотариуса, на нем должно быть указано место и дата его удостоверения (ст. 1124 ГК РФ). Если завещания нет, то в силу вступает наследование по закону. Разделом V «Наследственное право» ГК РФ установлен круг наследников по закону - восемь очередей. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Основанием перехода имущества по праву наследования к государству может быть и соответствующее судебное решение, вынесенное по иску прокурора или налогового органа. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.

Этот вид сделки регулируется гл. 33 ГК РФ. По договору ренты получатель ренты - собственник объекта недвижимости - передает плательщику ренты в собственность этот объект, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ). При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретет право его залога. Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Если эти условия не выполнены сделка считается ничтожной. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты. По договору ренты допускается установление обязанностей выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала. Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты (ст. 592 ГК РФ), так и по требованию получателя ренты (ст. 593 ГК РФ).

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее 1 МРОТ. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором). Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется, что получатель ренты - гражданин - передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются те же правила, что и к договору о пожизненной ренте.

2.6 Аренда

Аренда объектов недвижимости регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за плату во временное владение и пользование (ст. 606, 650 ГК РФ). Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. 609, 651 ГК РФ). В не должны быть определены: объект, субъект аренды, срок и условия передачи объекта недвижимости, права и обязанности сторон, арендная плата, порядок расчетов и др.

Субъект аренды. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Объект аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ; п. 1 ст. 22 ЗК РФ).

Срок аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договоры аренды в зависимости от срока делятся на кратко- и долгосрочные.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие. Арендодатель имеет право требовать:

Уплату арендной платы;

Досрочного внесения арендной платы от арендатора;

Расторжение договора и возмещение убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (ст. 615 ГК РФ);

Расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ);

Внесение арендной платы за все время просрочки, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).

Арендатор обязан:

Предоставить арендатору сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды (ст. 611 ГК РФ);

Отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, полностью или частично препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ);

Предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ);

Произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616 ГК РФ).

Арендатор имеет право:

Истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта (ст. 611 ГК РФ);

Требовать расторжения договора;

Требовать уменьшение арендной платы или расторжение договора и возмещение убытков при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект (ст. 613 ГК РФ);

Иметь преимущество преимущества при заключение аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Арендатор обязан:

Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ);

Пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора (ст. 615 ГК РФ);

Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ);

Вернуть объект недвижимости в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, при прекращении договора аренды (ст. 622 ГК РФ).

Арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Сдача в аренду нежилого фонда имеет ряд особенностей. Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, и поэтому требует специальных норм государственной регистрации договоров аренды не жилых помещений, которые в ГК РФ отсутствуют. К ним применяется правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется комитетом по управлению имуществом. Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются на районных или городской комиссиях по распоряжению объектами недвижимости. Так же как и все договоры аренды, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

3. Оценочная деятельность на рынке недвижимости

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов. Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью. Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

Ш метод сравнительных продаж;

Ш затратный метод;

Ш метод капитализации доходов.

Оценка методом сравнительных продаж (рыночных продаж).

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод сравнимых (сравнения) продаж исходя из данных о недавних сделках. Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Основные элементы сравнения, последовательность внесения корректировок:

1. Переданные права на недвижимость (права собственности).

2. Условия финансирования.

2.1. коэффициент ипотечной задолженности.

2.2. процентная ставка.

2.3. срок займа.

2.4. амортизация выплат.

2.5. плата за финансирование.

2.6. договоры об участии.

3. Условия продажи.

3.1. обычные или особые закладные

3.2. мотивы и знания покупателя и продавца

4. Условия рынка (дата продажи).

5. Месторасположение объекта.

5.1. экологическая привлекательность

5.2. доступ к оживленным магистралям

5.3. коммуникации

5.4. престижность

6. Физические характеристики.

6.1. физические параметры

6.2. качество строительства и эксплуатации

6.3. удобства

6.4. функциональная пригодность

7. Экономические характеристики.

8. Использование.

9. Компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости.

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности. Если в районе нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Доходный подход к оценке земельных участков.

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход. Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = рентный доход/коэффициент капитализации

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

§ расчетный рентный доход для оценки с/х и лесных земель;

§ часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

§ земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;

§ доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

§ имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

§ стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

§ известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Затратный подход к оценке земельных участков.

Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Затратный подход включает:

1.Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли. Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостатки метода изъятия:

§ Он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

§ В условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

2.Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего городка или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

3.Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок). К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

4.Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах. Метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом - собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором - арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Заключение

В последнее время большой интерес для многих стал представлять российский рынок недвижимости. Большое значение имеют (как для продавцов, так и для покупателей, а также и для других заинтересованных лиц) те операции, которые сегодня можно осуществлять с различными объектами недвижимости.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Различные специалисты в областях, связанных с недвижимостью: риэлторские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости и о вновь появляющихся возможностях в этой области.

Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости, и т.д.

На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешанные схемы финансовой застройки. Появились новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т.д.

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка.

Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.

Список литературы

1. Конституция РФ

2. Гражданский Кодекс РФ

3. Волочков Н.Г. «Справочник по недвижимости» 2008 г.

4. Балабанов И.Т. «Операции с недвижимостью в России»2007 г.

5. Смирнов В.В., Лукина З.П. «Менеджер по операциям с недвижимостью»

6. Крашенинников П.В. «Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2009 г.

7. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» 2009 г.

Размещено на Allbest.ru

...

Подобные документы

Сущность недвижимости как товара, структура рынка недвижимости в России. Классификации операций с недвижимостью. Установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости. Приобретение права собственности.

курсовая работа , добавлен 20.12.2015


Характеристика предприятия, занятого на рынке недвижимости. Обоснование варианта совершения сделки с недвижимостью: купля жилого помещения, купля земельного участка, аренда нежилого помещения. Участники рынка недвижимости. Специалисты страхования и регист

отчет по практике , добавлен 26.07.2005


Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. Проблемы стабилизации финансов России. Прогноз изменений услуг на рынке недвижимости Тверской области. Структура объектов, количество сделок и средняя стоимость одной сделки на рынке недвижимости.

курсовая работа , добавлен 26.10.2013


Сущность и основные характеристики недвижимости. Правовые основы недвижимости. Право собственности, виды операций (сделок) с недвижимостью. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью. Управление рынком недвижимости, его функции.

реферат , добавлен 21.10.2014


Мошенничества на рынке купли-продажи недвижимости и при аренде на рынке недвижимости: распространенные способы мошенничества с квартирами и рекомендации по обеспечению безопасности сделки. Мошенники, работающие в риелторской сфере и технологии обмана.

реферат , добавлен 27.04.2009


Специфика недвижимости как отрасли, особенности недвижимости Санкт-Петербурга. Динамика спроса и предложения, характерные черты состояния районов города. Ценообразующие факторы недвижимости, методы оценки недвижимости, их недостатки и преимущества.

курсовая работа , добавлен 05.12.2010


Теоретические аспекты совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости. Правовые аспекты заключения сделок с жилым недвижимым имуществом. Мониторинг рынка жилья на вторичном рынке. Совершение сделки купли-продажи квартиры, определение цены сделки.

курсовая работа , добавлен 12.07.2010


Влияние субъектов рынка недвижимости на сферу осуществления различных сделок с недвижимостью. Понятия, цели и задачи участников рынка недвижимости. Деятельность посредников на рынке недвижимости (риэлторов и оценщиков) на примере Волгоградской области.

курсовая работа , добавлен 18.11.2014


Определение понятия недвижимости, его трактовка в Гражданском кодексе РФ. Классификация объектов недвижимости на российском рынке. Изучение процесса оценки недвижимого имущества. Условия, влияющие на ценность конкретного объекта в глазах покупателя.

контрольная работа , добавлен 26.07.2010


Сущность понятия недвижимости. Структура рынка недвижимости и факторы, воздействующие на него. Динамика изменения цен на недвижимость. Порядок заключения сделок с земельными участками. Понятие и состав земельного фонда. Право собственности на землю.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Сущность и основные характеристики недвижимости. Правовые основы недвижимости. Право собственности, виды операций (сделок) с недвижимостью. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью. Управление рынком недвижимости, его функции.

реферат , добавлен 21.10.2014


Теоретические аспекты совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости. Правовые аспекты заключения сделок с жилым недвижимым имуществом. Мониторинг рынка жилья на вторичном рынке. Совершение сделки купли-продажи квартиры, определение цены сделки.

курсовая работа , добавлен 12.07.2010


Характеристика предприятия, занятого на рынке недвижимости. Обоснование варианта совершения сделки с недвижимостью: купля жилого помещения, купля земельного участка, аренда нежилого помещения. Участники рынка недвижимости. Специалисты страхования и регист

отчет по практике , добавлен 26.07.2005


Порядок совершения действий по купле-продаже жилых помещений: поиск варианта, осмотр, задаток, государственная регистрация. Анализ местоположения объекта недвижимости, расчет рыночной стоимости затратным, доходным методом, методом сравнительного анализа.

курсовая работа , добавлен 18.06.2011


Функции и особенности рынка недвижимости, его структура и основные понятия. Особенности сегментации. Характеристика разновидностей основных сделок с недвижимостью: купли-продажи, аренды, мены, ипотеки, дарения, ренты, безвозмездного дарения, приватизации.

контрольная работа , добавлен 12.02.2010


Влияние субъектов рынка недвижимости на сферу осуществления различных сделок с недвижимостью. Понятия, цели и задачи участников рынка недвижимости. Деятельность посредников на рынке недвижимости (риэлторов и оценщиков) на примере Волгоградской области.

курсовая работа , добавлен 18.11.2014


Виды и цели сделок с недвижимостью, определение ее действительности. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и перечень существующих правоустанавливающих документов. Подтверждение прав граждан, этапы проведения сделки и оформление аренды.