Главная / Франшиза магазинов

Поменять ипотечную квартиру на большую. Как поменять квартиру под ипотекой на другую

Ипотечная квартира — это не только радость от собственной жилплощади, то и бремя многолетних расходов. Некоторым людям нелегко решиться взять кредит в том числе потому, что квадратные метры и обязательства перед банком прочно привязывают к конкретному месту. Однако на деле многие страхи перед ипотекой сильно преувеличены. Такое жильё можно не только продать, но даже обменять. Как именно? Читайте ниже.

Действия:

Действие 1

Выбираем способ обмена

Обмен ипотечной квартиры на другую вполне возможен, однако эту процедуру нельзя назвать простой. Успех операции напрямую зависит от лояльности банка, в залоге у которого находится жилплощадь. Кредитная организация должна просчитать все риски и дать клиенту добро. Чаще всего финансовые учреждения идут навстречу своим заемщикам, но ставят перед ними определенные условия. Есть две основных схемы обмена, которыми может воспользоваться ипотечник:

1. С погашением ипотеки
Самый простой способ для этого — краткосрочный заём. Жильё выводится из-под залога благодаря краткосрочному кредиту, за счет которого покрывается остаток по ипотеке. Дальше недвижимость без обременений можно спокойно менять «с доплатой», за счет которой будет погашен кредит. Эта схема достаточно выгодна для продавца ипотечной квартиры, однако на неё согласятся далеко не все банки. Второй вариант — погашение остатка долга за счет покупателя квартиры. В этом случае жильё выставляется на рынок под залогом, а остаток по кредиту выплачивается из доплаты в момент купли-продажи.
2. Переуступка прав требования
Формально в ходе такой процедуры вы «продаете» покупателю не квартиру, а ипотеку — то есть уступаете права на недвижимость и обязательства по выплате остатка долга. График и суммы платежей в этом случае не меняются. На практике осуществить такую операцию довольно трудно, так кандидатура нового владельца должна полностью удовлетворить банк. Также непросто найти покупателя, которого устроят сумма ежемесячного платежа.

Самый простой способ продать ипотечную квартиру — вариант стандартного механизма купли-продажи, при котором третьей стороной сделки будет банк. Рыночная стоимость квартиры в этом случае делится на две части и закладывается в разные ячейки. В первую покупатель помещает сумму, равную остатку задолженности по ипотеке, а в другую — остаток, который составляет разницу между ценой объекта и размером долга. После регистрации банк получает доступ в свою ячейку, а продавец — в свою. Однако в ситуации обмена такая схема невозможна, ведь «покупатель» квартиры не располагает наличными деньгами, его ресурс — это квартира.

Действие 2

Ищем покупателя

Обмен из-под ипотеки отличается от усложнённой схемы встречной покупки тем, что продавец одновременно является покупателем, а взаимоотношения сторон контролирует банк. Обмен предполагает, что владельцы недвижимости передают друг другу собственность на оговоренных условиях, при этом один из них может дополнительно получить «в нагрузку» кредит другого.

По оценкам экспертов рынка, организовать обмен с двумя ипотечными квартирами и двумя разными банками практически невозможно. В этом случае нет смысла даже показывать квартиру.

На практике самостоятельно подобрать жильё в подобных условиях очень сложно— если не улыбнется удача, на это могут уйти годы. Даже обычная продажа залоговой квартиры считается сделкой повышенной сложности, на которую многие не решатся. Если обстоятельства не позволяют вам организовать быструю «встречку» (сначала продать старую квартиру, а потом купить новую у третьего лица) и обмен — обязательное условие переезда, разумнее всего обратиться в агентство недвижимости, которое специализируется на подобных сделках. Подходящего специалиста лучше всего искать на одном из крупных федеральных порталов.

Даже с помощью профессионала стоит подготовиться к тому, что поиск может затянуться. Однако в любом случае подавать первые объявления об обмене можно лишь после того, как банк даст свое согласие на сделку.

Действие 3

Собираем необходимые документы

Сбор документов должен идти параллельно с поисками варианта обмена. Ведь максимальная прозрачность всех формальных моментов крайне важна в подобной процедуре. Непременное условие подобных сделок — свежая оценка рыночной стоимости недвижимости, выполненная независимым профессионалом или специалистом агентства недвижимости, с которым сотрудничает банк. При этом оценить придется обе обмениваемые квартиры.

Для самой сделки вам понадобятся следующие документы:

— Копия лицевого счета
— Кредитный договор
— Правоустанавливающие документы на вторую квартиру
— Выписка из домовой книги
— Паспорта
— Заявление
— Документы об отсутствии задолженности по ипотечным выплатам
— Свидетельство о браке (если заемщик состоит в браке)
— Письменное согласие прописанных в квартире
— Поэтажный план-экспликация
— Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры

Действие 4

Оформляем сделку

Первый этап заключения сделки — это обязательная проверка юридической чистоты квартиры, выбранной для обмена. Для этого необходимо взять выписку в ЖЭУ или домоуправлении, запросить сведения из ЕГРП, налоговой инспекции, УФМС. Параллельно служба безопасности банка и риэлтор должны проверить вторую сторону сделки на отсутствие судимости и пр.

Вся процедура обмена происходит в банке под контролем специалистов. Стороны готовят два пакета бумаг: договор обмена и новый ипотечный договор. Проще всего, если стороны договорились на доплату и в сделке фигурируют наличные. Тогда одновременно заключаются два договора — продажи и покупки, и при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком, снимая с недвижимости залог. В противном случает новый владелец вместе с ключами от приобретенной недвижимости принимает на себя долговые обязательства продавца, а квартира остается под обременением.

Большинство банков неохотно соглашаются на подобные схемы с переуступкой долга. Чтобы повысить шансы на одобрение сделки, обратитесь в агентство недвижимости, с которым сотрудничает кредитная организация.

На сегодняшний день ипотека — это наиболее распространенный способ обзавестись жильем с помощью заемных средств. Однако, несмотря на то, что жилплощадь сразу же становится собственностью заемщика, она остается в залоге у банка. При этом ипотечные займы оформляются, чаще всего, на десятки лет, а за этот период материальное положение заемщика и его жизненные обстоятельства могут существенно измениться. Как обменять квартиру в ипотеке: условия обмена и альтернатива

Появление в семье детей, увеличение или, наоборот, уменьшение дохода, желание обзавестись другой более или менее комфортабельной недвижимостью — все это становится поводом, чтобы задуматься об обмене квартиры, которая находится в ипотеке у банка. Тот факт, что жилье, находиться в залоге, в свою очередь, затрудняет свободное проведение различных сделок, связанных с этой квартирой. В теории обменять ипотечную квартиру не сложно, но на практике совершить обмен не так уж и просто.

На такую сделку, в первую очередь, заемщику нужно получить согласие от банка на обмен, ведь именно у него в залоге находиться квартира. Для этого необходимо обратиться в кредитующий банк с просьбой, оформленной в письменном виде, разрешить обменять квартиру, находящуюся у него в ипотеке. Вместе с заявлением необходимо представить следующий набор документов:

Копия и оригинал паспорта
Свидетельство о заключении брака, если заемщик состоит в браке
Копия лицевого счета
Выписка из домовой книги
Документы, подтверждающие своевременность выплат.

Процедура обмена ипотечной квартиры несколько проблематичная и довольно сложная, при этом не несущая кредитору никакой выгоды. Однако финансовые учреждения, как правило, идут навстречу своим добросовестным заемщикам, но требуют от них выполнения конкретных условий.

Перед тем, как обменять недвижимость в ипотеке, важно отметить тонкости и нюансы данной сделки. По условиям кредиторов обмен жилья, взятого в ипотеку, возможен только при заключении договора продажи уже существующей квартиры и покупки новой недвижимости, соответствующей требованиям кредитной организации. Банк в обязательном порядке должен оценить новый объект кредитования, а за оценку жилья платит заемщик.

Кроме того, прежде чем обменять жилье в ипотеке, заемщик должен будет предоставить повторно полный пакет документов, требуемый для заключения ипотечного договора, снова принести все справки. Также необходимо написать заявление на увеличение размера ипотеки на сумму по разнице между стоимостью обмениваемого и покупаемого жилья. Финансовые учреждения часто требуют, чтобы заемщик сразу погасил первоначальный взнос за новую квартиру.
Условия обмена недвижимости, находящейся в ипотеке у банка Кредитная организация легче согласится на сделку, если заемщик обратится в агентство недвижимости, с которым сотрудничает банк. А если первую недвижимость заемщик приобретал также через это агентство, то следующее приобретение или обмен квартиры будет более доступным. При этом банк имеет право перепроверить кредитную историю заемщика с целью выявления негативных сторон, и вполне может отказать в обмене ипотечной квартиры.

Как происходит обмен жилья в ипотеке?

Если банк отказался давать согласие на обмен жилья в ипотеке, то тут уже ничего не поделаешь, придется жить на старом месте или же досрочно погасить ипотечный кредит. Ну, а при получении официального подтверждения того, что кредитор не возражает против обмена квартиры, упрощенная последовательность действий по совершению двух сделок купли-продажи будет происходить, примерно, так:

Заключение двух договоров купли-продажи недвижимого имущества, при этом та квартира, которую заемщик продает, юридически все еще будет находиться в залоге у банка
После регистрации права собственности заемщика на новую недвижимость, она переходит в залог кредитной организации
Банк дает согласие на снятие обременения с проданной квартиры, а новый собственник получает возможность пройти госрегистацию права собственности на данное жилье.

При этом в выгодном положении оказывается только заемщик, поскольку ни банку, ни покупателю никаких выгод при реализации данной схемы не предусмотрено. Поэтому заемщику даже при согласии банка на обмен будет весьма проблематично найти покупателя-продавца, который согласиться на то, что какое-то время его квартира будет заложена кредиторам. Кроме того, продавцу придется подготовить целых ряд документов и бумаг на недвижимость, чтобы покупатель-заемщик мог ее застраховать.

Альтернативный вариант обмена квартиры с ипотекой

Если заемщик не может или не хочет по каким-либо причинам совершать обмен, то он может воспользоваться альтернативной схемой: продать ипотечную квартиру и приобрести другую недвижимость. Этот вариант будет осуществляться по следующему алгоритму:

Сбор заемщиком всего пакета бумаг на новый жилищный кредит
Подача заявления и ожидание положительного решения банка на сделку
Ипотечное жилье выводится из-под залога банка посредством краткосрочного займа
Недвижимость без обременения быстро реализуется по рыночной цене
На денежные средства, вырученные от продажи квартиры, прежде всего, погашается краткосрочный кредит
На оставшуюся сумму приобретается новое жилье или приобретается более комфортабельная недвижимость с помощью ипотеки, а оставшиеся деньги направляются на первоначальный взнос.

Отметим, что в данном случае необходимо заблаговременно получить подтверждение от банка, что он готов предоставить ссуду на приобретение другого жилья, иначе заемщик рискует остаться без обеих квартир.

Ипотека оформляется на несколько лет, чаще – больше, чем на 10 лет. За это время, жизнь может «сделать крутой поворот» и возникнет необходимость в переезде в другой город.

Что делать с жильём, за которое ещё не погашен кредит? Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Замена залога

Банки предлагают 3 выхода из подобной ситуации:

Полностью погасить кредит. Такое решение подходит далеко не всем, так как сумма единовременного платежа достаточно велика.
Перевести долг на третье лицо. На такую процедуру банки идут неохотно, так это значительно ухудшает качество кредита перед ЦБ РФ.
Замена залога. То есть, обмен ипотечной квартиры.

Цели

У ипотечного кредита существует залог (на основании статьи 6 ФЗ № 102). Чаще всего, это купленная квартира. Банки разрешают своим клиентам обменять залог на другую квартиру.

Чтобы это сделать, нужно чтобы заёмщик имел хорошую репутацию перед банком, и чтобы другая квартира отвечала требованиям банка.

Банки разрешают обмен квартиры на разных условиях:

кому-то нужно, чтобы 2/3 всей ипотеки уже было погашено;
другие настаивают, чтобы новый залог был дешевле предыдущего;
третьи смотрят на кредитную историю клиента.

Чтобы банк точно разрешил замену, необходимо соблюдение всех 3-ёх условий.

Замена залога регулируется статьей 345 ГК РФ. А замена ипотечного залога – внутренними регламентами банка, в соответствии с этой статьёй гражданского закона.

Целью замены предмета залога является покупка квартиры в новом городе.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Квартиру, находящуюся в ипотеке и являющуюся предметом залога обменять можно. Об этом сказано в статье 345 ГК РФ.

Для этого нужно соблюдение некоторых условий:

согласие банка;
соблюдение условий замены залога, которые разработаны в каждом банке отдельно.

На другую

Замена одной квартиры на другую происходит только с согласия банка.

Для этого необходимо:

прийти в банк, который является залогодержателем;
написать заявление на обмен.

Необходимо соблюдение следующих условий:

Часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, банки разрешают обмен после 4 – 5 лет исправных платежей.
Новая квартира должна быть на 20 – 30% дешевле первого предмета залога. То есть, стоимость нового залога, с учётом процентов по кредиту, должна быть ниже.
Новое жильё не должно располагаться «в медвежьем углу». Банк никогда не разрешит купить квартиру в регионе, который не обслуживается данным банком.

Поэтому прежде чем писать заявление на обмен, необходимо проконсультироваться у специалиста, в каком регионе можно купить квартиру.

На большую

Теоретически обменять квартиру, которая находится в ипотеке, на большую по площади можно. Но она должна быть дешевле! Это можно сделать, когда новая квартира располагается в другом регионе.

Самые дорогие квартиры в Москве и Санкт – Петербурге. Если, квартира, являющая залогом по ипотеке, располагается в одном из этих 2-ух городов, а новый залог за Уральскими горами, где квартиры намного дешевле, то обмен на большую площадь возможен.

Только банк должен обслуживать этот регион, иначе обмен банк не разрешит.

В Сбербанке

Сбербанк – самый крупный и надёжный банк в нашей стране. Не удивительно, что граждане предпочитают оформлять ипотеку именно тут.

Но обменять квартиру, купленную в ипотеку у Сбербанка, достаточно сложно. Банк неохотно идёт на замену залога.

Возможность обмена предмета залога банк даёт только проверенным клиентам:

участникам зарплатного проекта;
не имеющим ни одной просрочки по платежам;
имеющим хорошую кредитную историю в других банках.

Если есть необходимость смены квартиры, находящейся в ипотеке у Сбербанка, то можно воспользоваться вариантом купли-продажи.

Варианты

Есть несколько вариантов обмена залоговой квартиры:

Обмен на аналогичную квартиру по площади и по цене. Здесь не возникнет проблем с банком. Просто меняется предмет залога.
Новая квартира стоит дороже. Эта самая распространенная ситуация, так как обмен затевают именно с целью расширения жилищных условий. В этом случае, стоимость старой квартиры идёт на погашение старого кредита, а «сдача» – на первоначальный взнос по-новому кредиту.
У покупателя не хватает средств на покупку залоговой квартиры. Тогда происходит замена должника, а не залога. В этом случае, покупатель выплачивает продавцу только разницу между стоимостью квартиры и непогашенным кредитом, а квартира остаётся в залоге.
Классическая купля-продажа. Одна квартира продаётся и гасится старый кредит. Другая квартира покупается – и открывается новая ипотечная линия. Можно даже в другом банке.

Согласие банка

Согласие банка на обмен залоговой квартиры будет получено, если:

заёмщик уже несколько лет исправно выплачивает кредит, как правило, банк разрешает обмен через 5 лет после открытия кредитной линии, но некоторые банки дают согласие только после того, как заёмщик оплатит больше половины долга;
покупаемая квартира находится в регионе, который обслуживает этот банк;
клиент не имеет просрочки ни по одному платежу.

Порядок оформления

Как обменять квартиру в ипотеке? Чтобы обменять квартиру, которая находится в ипотеке у банка, необходимо:

Придти в банк и написать заявление на обмен. При этом нужно узнать, в каком регионе можно приобрести новую квартиру.
Банк проверяет, отвечает ли клиент всем требованиям, и даёт согласие.
Проверка юридической чистоты покупаемой квартиры. Обычно этим занимаются риэлторы, или же служба безопасности банка.
В это время собираются документы на старую и новую квартиру.
Затем они предоставляются банку.
Банк готовит два пакета документов – на продажу старой квартиры, и покупку новой. Так как по ГК РФ не существует обмена квартир, а есть купля-продажа, то обмен залоговой квартиры осуществляется именно через сделку купли-продажи.
Оформление сделки и регистрация прав собственности.
Переезд в новую квартиру.

Если сделка происходит при помощи риэлторов, то она может быть совершена за 3 месяца.

Документы

Для осуществления сделки, необходимо подготовить следующие документы заёмщика:

паспорт и копию всех страниц;
справку о доходах для расчёта новой кредитной линии, она может быть, как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка;
для мужчин моложе 27 лет – оригинал и копию военного билета;
документ, который может подтвердить, что заёмщик имеет постоянное место работы.

Потребуются документы на квартиру (как старую, так и новую):

правоустанавливающие – то есть те документы, которые подтверждают, что есть основания для возникновения права собственности;
кадастровый паспорт на квартиру, если ипотека оформлялась менее 5 лет, то подойдёт и тот паспорт, который готовился при прошлом оформлении;
выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартирах;
выписку из финансового счёта по каждой квартире, это необходимо для подтверждения того, что долгов по «коммуналке» нет;
заключение независимого оценщика о стоимости каждой квартиры;
если в одной из квартир прописаны дети до 18 лет, то возможно потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Здесь можно скачать образец справки о доходах, образец заявления на получение ипотеки, образец ипотечного договора.

Обмен ипотечной квартиры возможен, если постоянно сотрудничать с банком и не допускать просрочки по ипотечному кредиту. В большинстве случае, банки идут на замену залога или замену заёмщика.

На видео об обмене ипотечного жилья

Бывает так, что заемщик купил в ипотеку желанную квартиру, но по прошествии времени возникли обстоятельства, побуждающие сменить место жительства. Однако как обменять квартиру в ипотеке? Видов обременений много, но ипотечное обременение в сегодняшней России остается самым распространенным. Можно ли в принципе обменять квартиру, находящуюся в ипотеке? Ипотека не означает, что клиент до самого момента ее погашения ничего не имеет права сделать с квартирой. Просто такая жилплощадь на период кредитования числится как временная банковская собственность. Следовательно, если банк даст добро, то ипотечную квартиру станет возможно и продать, и обменять. Практически всегда необходимо соблюсти два условия:

с момента взятия ипотеки должно пройти 2 года (иногда этот срок увеличивают до половины всего периода кредитования);
клиент не должен иметь просрочек по платежам, и вообще желательно обладать «чистой» кредитной историей, а то кредитная организация может и не разрешить сделку.

Первоначальные документы

При этом заемщику еще до начала всех операций надо собрать небольшой пакет документов, который прилагается к заявлению:

паспорт РФ;
идентификационный номер;
если заемщиками является супружеская пара, тогда нужно письменное согласие второй стороны (жены/мужа);
если супруги состоят в официальном браке, тогда потребуется и свидетельство о браке;
выписка по кредитной отчетности, подтверждающая, что клиент не имеет просроченных выплат и штрафов (этот документ можно взять прямо в банке).

Варианты обмена/продажи и основные этапы сделки

Какие могут возникать ситуации при операциях с ипотечной собственностью? Следует выделить следующие:

обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в более дорогую жилую недвижимость;
обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в жилую недвижимость, равную по рыночной цене;
обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в жилую недвижимость более дешевого сегмента.

Свои особенности имеет не только каждый из пунктов – по-разному будут происходить процедуры обмена и продажи. Для начала стоит рассмотреть различия обмена и продажи. Обмен отличается тем, что большая часть стоимости или вся стоимость квартиры не переходит в денежный эквивалент. В обмене ипотечной квартиры на другую жилую площадь подразумевается автоматическая смена залогового имущества банка, когда ипотечное обременение без задержек переходит с одного недвижимого имущества на другое. Обменная операция с недвижимостью характерна заключением всего одного договора – договора по обмену. В нем участвуют две стороны, меняющиеся жилплощадью. Но обмен квартиры в ипотеке подразумевает и участие третьей стороны в качестве контролера. Это банк. Как поменять квартиру/дом в ипотеке на другую жилплощадь? Основной порядок действия при данном процессе таков:

Заемщик информирует банк о своем желании провести операцию с залоговой недвижимостью. Разумеется, подразумевается, что банк дает положительное решение. В противном случае клиент ничего с квартирой или домом сделать не сможет.
Заемщик собирает всю основную техническую и правовую документацию касательно выбранного для обмена жилья, а специалисты банка проводят независимый мониторинг данного жилищного объекта. Поскольку не всякая недвижимость устроит банк. Например, заимодавец, скорее всего, не разрешит производить обмен новой квартиры на хрущевку. Или другая квартира также может находиться под ипотекой, что серьезно осложнит сделку, и даже есть вероятность, что банк все отменит.
Заемщик и владелец другой жилплощади составляют договор обмена. Разумеется, обе стороны должны быть информированы обо всех обременениях, которые могут быть или имеют место, на недвижимость, которую они предлагают друг другу.
Банк оформляет в свою залоговую собственность новое жилье.
Только после этого с имущества заемщика убирается ипотечное обременение, и новый владелец становится полноправным собственником этой жилплощади.

Продажа отличается тем, что тут составляются два договора, поскольку сторон уже не три, а четыре: владелец ипотечной недвижимости, покупатель этой недвижимости, владелец другого жилья и банк. Следовательно, сначала надо продать одно, а потом на полученные деньги приобрести другое. И значит – два договора купли-продажи, когда клиент банка выступает сначала как продавец, а потом как покупатель. Нужно сказать, что даже обмен ипотечной квартиры является достаточно длительной и затратной процедурой. Во-первых, как уже было сказано, заемщику придется собирать всю документацию касательно той недвижимости, на которую производится обмен. Сюда входит:

кадастровый и технический паспорта (выдается БТИ);
заключение специалистов оценочной фирмы обо всех видах стоимости жилья, в первую очередь рыночной стоимости;
документы, подтверждающие право собственности продавца (договор купли-продажи, дарственная);
выписка из государственного реестра, что жилье чисто от обременений.

Во-вторых, все финансовые затраты по оформлению сделки также ложатся на заемщика. Когда имеет место не обмен, а продажа ипотечного жилья с последующей покупкой нового, все еще сложнее. Тут присутствуют не только два договора, но и два заявления. Одно заемщик подает касательно разрешения продажи недвижимости, другое – на новый кредит. Дело в том, что здесь фактически происходит пересоставление банковского договора. Заемщик продает ипотечную квартиру/дом, но долг-то банку остается. На вырученные деньги он приобретает новую жилплощадь, которая сразу же идет в обеспечение этого долга. При этом последовательность действий всегда сохраняется в пользу банка:

покупатель отдает деньги владельцу ипотечной недвижимости;
владелец ипотечной недвижимости на эти деньги приобретает другое недвижимое имущество;
это имущество оформляется как новый залог в рамках нового кредитного договора с банком;
и только после этого с первой квартиры/дома финансовая организация снимает обременение, и первый покупатель становится полноправным законным собственником.

Важность ценовой разницы

При этом большую роль играет разница 2 квартир по стоимости. Из-за этого клиенту приходится писать дополнительное заявление на изменение размеров ипотеки соответственно ценовой разнице. Тут может быть три варианта:

Самый возможный вариант – эквивалентный обмен жилплощадью, когда дом, находящийся под ипотечным обременением, или квартиру, клиент обменивает на недвижимость, равную по рыночной цене. Причем может быть так, что жилье меньше по площади, но более новое и качественное. Либо на большую площадь, но хуже по качеству. В обоих случаях цена уравнивается. Для банка, да и для заемщика, этот вариант привлекателен своей относительной простотой и быстротой. Одним из ключевых факторов является расположение выбранной заемщиком недвижимости. Если квартира расположена в доме, который стоит поблизости от отделения банка-заимодавца, тогда вероятность получить добро на сделку становится еще выше.
Ситуация, когда другая квартира/дом дороже. Здесь бенефициар имеет еще больший интерес, поскольку новый залог будет иметь более высокую рыночную стоимость, а значит, большая защита от издержек. Хорошо, когда разница в цене превосходит 20%. Тогда банк наверняка даст разрешение на обмен с доплатой. Для заемщика главной проблемой станет вопрос, где взять деньги на доплату. Некоторые ради этого берут потребительский кредит, становясь клиентом уже двух банков.
Наоборот, когда другая квартира/дом дешевле. Самый трудноосуществимый вариант, поскольку здесь банк ни разу не заинтересован получать в залог более дешевую недвижимость. Согласие кредитор даст только тогда, когда будет погашено минимум 2/3 всей ипотеки. Поэтому заемщику придется либо ждать, либо изыскивать дополнительные средства для крупной досрочной единовременной выплаты. Например, все тот же потребительский кредит. К слову, поскольку здесь уже заемщик получит денежную доплату, он может пустить ее на погашение взятого потребительского кредита.

Несколько слов о военной ипотеке

Нетрудно заметить, что любой вариант можно решить обменом. Безо всякой лишней купли-продажи. Но бывает так, что продавцу другого недвижимого имущества квартира, которую взял в ипотеку клиент, может оказаться не нужна. Если продавцу требуются только наличные деньги, тогда без купли-продажи не обойтись. Кроме того, более дорогая или более дешевая квартира означает и другой размер ипотеки, ведь стоимость залога должна соответствовать той сумме, которую банк дал в долг. С ее изменением может измениться и процентная ставка, и первоначальный взнос. Вот почему чаще всего все операции с ипотечной недвижимостью проходят в рамках эквивалентного по деньгам обмена. Еще один нерассмотренный случай – это военная ипотека. Пожалуй, для клиента такую недвижимость обменять/продать будет тяжелее всего. Ведь здесь идет двойное обременение – банковское и Росвоенипотеки. Разрешаемый досрочный способ тут всего один:

перевод по службе в другое место. Обычно это другой город. Подобное заранее предусмотрено в договоре военной ипотеки в пункте «переезд». Схема аналогична той, что имеет место при равноценном обмене, только жилье должно быть рядом с местом службы военного;
второй вариант очевиден – просто нивелировать ипотеку и рассчитаться по программе Росвоенипотеки.

Напоследок стоит предупредить, что нередко, когда в ипотечном договоре заблаговременно указаны условия обмена или продажи залогового имущества. Поэтому при подписании соглашения надо быть внимательным. Это один из основных моментов реализации недвижимого имущества, находящегося в ипотечном обременении, которые были рассмотрены в данной информативной статье.

Провести обмен квартиры с обременением ипотекой возможно только при согласии банка, который не всегда охотно идет на подобную сделку. Регулируется данная процедура статьей 364 ГК РФ .

Предлагается несколько способов решения подобной проблемы:

операция с заменой залогового имущества: заключение договора по залоговому обмену;
проведение двух договоров купли-продажи: реализация старой квартиры и приобретение другой;
использование краткосрочного займа без залога для , продажа старого жилья и покупка новой квартиры. В этом случае возможна смена банка.

Кредитная организация соглашается на обмен залогового жилья при следующих условиях:

Как поменять один залог на другой?

Внимание! На процесс замены залога кредитные организации обычно идут в ситуации, когда стоимость нового жилого помещения равнозначна стоимости обмениваемого.

Перечислим этапы, из которых понятно, как поменять предмет залога .

1 этап. Необходимо заручиться согласием кредитора. Следует прийти в банк и написать заявление о желании обмена квартиры. Банковские служащие рассматривают его и сообщают о решении.
2 этап. При положительном ответе проводится . Для этого следует обратиться к оценщику, быстрее пойдет процесс, если его рекомендует банк. Специалист устанавливает рыночную стоимость новой недвижимости.
3 этап. Проверяется вновь приобретаемое жилье также с точки зрения юридической чистоты сделки. Проводит проверку служба безопасности кредитной организации.
4 этап. Заключаются договор обмена квартир, также договор о залоге нового жилья. После оформления свидетельства о праве собственности на вновь приобретенную квартиру кредитор заключает залоговый договор на нее. Только после этого осуществляется процедура снятия обременения со старого помещения.

Обменять квартиры с одинаковой стоимостью может понадобиться, когда собственнику нужно изменить место проживания. Например, переехать в другой район, если он живет в большом городе. Произойти это может при необходимости ухода за пожилыми родственниками.

Также подобная ситуация происходит при переезде из одного города в другой при смене работы. Необходимо только, чтобы поблизости с приобретаемым жильем располагалось отделение именно этого банка.

Обмен на большую квартиру по размерам

При смене жилья на более просторное по размерам кредитору предоставляется большая залоговая стоимость недвижимости. Банк обычно дает согласие, если стоимость нового жилья отличается от величины стоимости старого не более, чем на 20-30%.

Если обменивается меньшее помещение на большее, но по той же стоимости, то это обозначает переезд в более глухой район. Если отделение этого банка располагается в месте нахождения новой квартиры, то кредитор может пойти на встречу своему клиенту.

Обычно подобная процедура проводится путем продажи старого жилья и приобретения нового.

1 шаг. Получение разрешения банка на обмен недвижимости. Поиск жилого помещения, на которое согласится кредитная организация, затем проводится его оценка и проверка юридической чистоты недвижимости.
2 шаг. Требуется найти покупателя на старую квартиру. Самостоятельно это сделать затруднительно, поэтому лучше обратиться в агентство недвижимости.
3 шаг. Заемщик продает свое жилье другому владельцу, причем оно продолжает быть в залоге у банка. Затем кредитуемый приобретает новую квартиру с помощью вырученных средств от продажи и ипотечного кредита и оформляет ее в собственность.

Только тогда проводится снятие обременения со старого помещения и оформление . Также проходит переоформление ипотечного кредита, в котором обычно меняются условия кредитования.

Обмен квартиры, находящейся в ипотеке, процедура достаточно длительная и может быть проведена только при согласии банка. Способ осуществления подобной операции рекомендует кредитная организация. Все расходы, связанные с этим, несет заемщик.

Вам понадобится

- паспорт;
- выписка из домовой книги;
- копия лицевого счета;
- документы, подтверждающие своевременность выплат;
- заявление;
- если заемщик состоит в браке, то свидетельство о заключении брака.

Инструкция

Процедура обмена на другую достаточно сложная и несколько проблематичная. В первую очередь на такую сделку вам необходимо получить согласие кредитовавшего вас банка. Связано это с тем, что именно у него в залоге находится ваша жилплощадь. Финансовые учреждения обычно идут навстречу своим клиентам, но требуют выполнения определенных условий.

Так, например, вы можете обменять на другую только после того, как заключите одновременно договор продажи данного жилья и договор о покупке нового. Однако не все так просто. Ваше новое приобретение банк обязательно должен оценить на предмет соответствия его требованиям.

Для полноценного обмена вам необходимо найти подходящий объект недвижимости, добросовестного покупателя, который не будет затягивать с выплатой денег за приобретаемое жилье. Кроме этого вам необходимо будет позаботиться и о сборе всех бумаг и документов, которые требуются для совершения данной сделки.

Напишите заявление на увеличение ипотеки на сумму, которая выходит по разнице между стоимостью обмениваемой и приобретаемой квартиры. Зачастую банки требуют, чтобы вы сразу же погасили первоначальный взнос по новому объекту недвижимости.

Также дополнительно вы должны провести оценку рыночной стоимости как имеющегося, так и приобретаемого жилья. Обратитесь в кредитовавший вас банк за консультацией, провести все подготовительные процедуры к обмену одной жилплощади на другую.

Легче банк пойдет на сделку, если вы обратитесь в агентство недвижимости, с которым данная кредитная организация сотрудничает. А уж если вы приобретали первую квартиру через этот тандем, то следующая покупка для вас более доступной.

Видео по теме

Полезный совет

Помните, что на решение банка разрешить обмен или отказать в нем, будет влиять ваша кредитная история. Чтобы у организации-кредитора к вам не появилось лишних вопросов, старайтесь не пропускать даты ежемесячных платежей, не уклоняйтесь от требований и просьб банка. Иначе вы рискуете навредить сами себе.

Прожив некоторое время в квартире, приобретенной в ипотеку, некоторые люди понимают, что им по каким-либо причинам необходимо её продать, а взамен приобрести новое жилье. Возникает закономерный вопрос о возможности осуществления сделки по продаже такой квартиры, ведь она находится в залоге у банка.

Инструкция

По закону продать ипотечную квартиру можно, получив предварительное согласие от банка. Но стоит заметить, что на совершение такой сделки неохотно идут как покупатели, так и банки. Если вы все-таки нашли покупателя на ипотечную квартиру, то вам придется постараться, чтобы убедить представителя банка в надежности и платежеспособности вашего покупателя.