Контакты
Главная / Франшиза услуг

В чем различие перепланировка и реконструкция. Перепланировка и реконструкция

Качественно построенный загородный дом может без проблем простоять несколько веков. Однако это вовсе не означает, что все это время его можно вообще не трогать. Конструкционные элементы изнашиваются, меняются стилистические вкусы жильцов (как и сами жильцы), что приводит к необходимости время от времени проводить работы по обновлению дома.

Особенно это актуально, если вы получили старый дом в наследство или купили.

Немного определений

Реконструкция жилого здания представляет собой изменение параметров и технических свойств объекта.

Это означает:

  • Изменение этажности;
  • Добавление пристроек;
  • Замена инженерных сетей, в том числе с изменением их конфигурации (увеличение мощности, переход от центрального отопления к автономному котлу или наоборот);
  • Восстановление (но не замена) несущих конструкций;
  • Восстановление или изменение фасадной отделки.

Перепланировка заключается в изменении внутренней конфигурации помещений. Это подразумевает:

  • Создание или демонтаж перегородок;
  • Создание, демонтаж или перенос стен (в том числе несущих);
  • Изменение конфигурации и расположения оконных и дверных проемов.

Более детальные различия

И реконструкция, и перепланировка нуждается в согласовательных процедурах. В случае самовольного осуществления обеих категорий работ, вы можете получить некоторые проблемы при последующих операциях с данным объектом недвижимости. В частности, его сложно будет продать.

Вместе с тем, процедуры согласования данных работ немного различаются. Причина в следующем:

  • Реконструкция не подразумевает перенос или изменение параметров несущих элементов, в то время как при перепланировке это возможно. Суть реконструкции состоит в воссоздании изношенных элементов, для достижения первоначальных параметров несущих элементов.
  • С другой стороны, реконструкция допускает изменение общей площади дома за счет пристроек, а перепланировка никак не сказывается на общей площади, так как никаких новых помещений не добавляется - все маневры осуществляются в имеющихся рамках.
  • Так же при перепланировке никак не задействован фундамент. В случае реконструкции, фундамент может усиливаться, изменяться, расширяться и т.д.
  • Перепланировка редко связана с заменой инженерных сетей. Здесь речь может идти о переносе отдельных элементов сети с целью соответствия новой конфигурации помещений. При проведении реконструкции, инженерные сети могут быть полностью заменены.
  • Перепланировка никак не касается фасадных работ (за исключением оконных проемов). При реконструкции может быть существенно изменена отделка фасада (не говоря уже о перекраске).

Иными словами, реконструкция является более широким термином. Она подразумевает больший объем работ и более существенные затраты времени и других ресурсов. Перепланировка, в свою очередь, подразумевает ограниченный спектр работ исключительно во внутреннем пространстве дома. Таким образом, реконструкция жилого здания может включать в себя перепланировку, как одно из направлений.

Вместе с тем существенное отличие характеристик объекта (не только площади, но и этажности, материала стен) по правоустанавливающему документу и документу ОТИ (БТИ) неизбежно влечет вопрос о наличии права на него. Для решения вопроса необходимо дать оценку изменениям объекта вследствие строительных работ с точки зрения гражданского права. Что произошло с объектом: уничтожение существующего объекта (соответственно прекращение права на него (п. 1 ст. 235 ГК)) и создание нового объекта права либо изменение объекта без прекращения права на него?
В зависимости от вида строительных работ возможны следующие варианты:

    1. если строительные работы привели к созданию нового объекта, то необходима регистрация возникновения права на основании акта приемки в эксплуатацию;
    2. если право на объект было зарегистрировано и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости (в том числе перепланировка, переоборудование помещений), в описание объекта в ЕГРП на основании нового технического плана ОТИ (БТИ) должны быть внесены изменения: указаны новые характеристики объекта, в том числе площадь, назначение. Правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права;
    3. если право не было зарегистрировано до проведения строительных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов. В ЕГРП и свидетельстве о регистрации права указываются новые характеристики объекта по паспорту ОТИ (БТИ) независимо от их значения в правоустанавливающем документе.

Градостроительным кодексом установлено, что строительство - это создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов (п. 13 ст. 1); реконструкция - изменение параметров объектов и их частей (высоты, этажности, площади, производственной мощности и пр. (п. 14 ст. 1)). Согласно ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
В соответствии с п. 9 Положения о техническом учете и инвентаризации техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос) на основании заявления заинтересованного лица. По результатам технической инвентаризации изменений осуществляется государственный технический учет в связи с изменением характеристик и выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте.
Аналогично, в ст. 754 ГК под реконструкцией понимается обновление, перестройка, реставрация здания или сооружения, т.е. только изменение существующего объекта без его уничтожения (сноса).
Согласно ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка - изменение конфигурации жилого помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт. Согласованные в установленном порядке переустройство и перепланировка завершаются актом приемочной комиссии, который направляется в орган по учету объектов недвижимости (ст. 28 ЖК).
Отметим, что основаниями для внесения изменений в данные технического учета (инвентаризации) также являются перевод жилого помещения в нежилое и связанные с этим переустройство, перепланировка, иные строительные работы. Орган местного самоуправления принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое и направляет правообладателю уведомление (ч. 4, 5 ст. 23 ЖК) по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502*(161). В уведомлении должно быть указано, требуются ли для перевода работы по переустройству и перепланировке. Если в уведомлении не указана необходимость переустройства, то данный документ подтверждает окончание перевода в нежилое помещение (ч. 7 ст. 23 ЖК). Если в уведомлении указана необходимость работ по переоборудованию и перепланировке, то окончание перевода подтверждает акт приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления (ч. 9 ст. 23 ЖК).
В соответствии с абз. 5 п. 4 ст. 18, п. 10 ст. 33 Закона о регистрации прав уточненные данные об объекте недвижимости вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании кадастрового паспорта с новыми данными об этом объекте. То есть для внесения в ЕГРП изменений о характеристиках объекта достаточно паспорта ОТИ (БТИ). В соответствии с законом представлять в регистрирующий орган разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции, капитального ремонта, акты приемочных комиссий о завершении переустройства и (или) перепланировки жилых помещений не требуется.
Правилами ведения ЕГРП (п. 67) установлено, что в качестве изменений в ЕГРП вносятся сведения, которые не влекут за собой существенного изменения объекта недвижимого имущества, в частности, в случаях:

Аналогично п. 24, 25 Методических рекомендаций ФРС по регистрации прав на вновь созданные объекты рекомендовано вносить изменения в случае, если в результате реконструкции объекта недвижимого имущества не меняются внешние границы этого объекта, его назначение, объем выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства. В остальных случаях реконструкции для государственной регистрации прав на реконструированный объект рекомендуется открывать новый раздел ЕГРП и закрывать раздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимого имущества (в порядке ликвидации объекта).

Самовольные строительные работы . В соответствии с приложением N 3 (рекомендательным) к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37*(163), в случае самовольных построек в домовладениях и несогласованных строительных работах в зданиях и помещениях в документах технического учета проставляются штампы: "На возведение или переоборудование (литера, квартира, комната) разрешение не предъявлено". Иные рекомендательные и нормативные акты, обязывающие ОТИ (БТИ) отмечать в планах недвижимости самовольные строительные работы, в том числе в "красных линиях", отсутствуют.
Действия органа по регистрации в случае выявления самовольных строительных работ должны определяться тем, что произошло при этом - создание нового объекта или изменение характеристик существующего. Как установлено ст. 222 ГК, самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные изменения, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект недопустимо признавать самовольной постройкой и лишать собственника прав на него.
Бесспорно, самовольные строительные работы являются административным и жилищным правонарушением и влекут установленную законодательством ответственность. Так, согласно ст. 29 ЖК собственник самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения должен привести его в первоначальное состояние по требованию органа местного самоуправления. По решению суда помещение может быть сохранено в переустроенном (перепланированном) состоянии. При невыполнении требования органа местного самоуправления и отсутствии решения суда помещение подлежит продаже с публичных торгов. Но не согласованные в установленном порядке строительные работы в зданиях и помещениях не влекут прекращения имущественных прав и не должны препятствовать регистрации.
Самовольное возведение вспомогательных построек и пристроек в домовладении также не влечет прекращения прав на основное строение - жилой дом. Поэтому отметки ОТИ (БТИ) в техническом паспорте домовладения о самовольных сараях, гаражах, верандах и пр. не могут являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на жилой дом.
Таким образом, несоответствие площади здания (помещения) по правоустанавливающему документу и кадастровому (техническому) паспорту ОТИ (БТИ) вследствие уточнения результатов технической инвентаризации допускается и само по себе не должно препятствовать государственной регистрации прав на объект. В случае существенного расхождения площади (и иных параметров объекта) при правовой экспертизе должны быть исключены сомнения в индивидуализации объекта, в том, что в правоустанавливающем документе и плане ОТИ (БТИ) описан один и тот же объект, что не произошло уничтожения старого объекта (и прекращения права на него) и создания нового объекта.
Поэтому в регистрации может быть отказано по причине отсутствия прав на объект, а не просто по причине несоответствия площади либо проведения несогласованных строительных работ.
Как указано в п. 28 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ N 10/22, положения ст. 222 ГК распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. То есть признаком самовольной постройки при несогласованной реконструкции является создание нового объекта недвижимости. При этом в п. 29 Постановления указано, что положения ст. 222 ГК не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Покупая очередное помещение либо оформляя его в долгосрочную аренду, каждая солидная компания начинает с ремонта. Нежилые помещения оформляются в соответствии со стандартами , действующими в компании. Для этого зачастую приходится делать перепланировку. Изменяя конфигурацию нежилого помещения, разделяя его на функциональные зоны, неизбежно сталкиваешься с вопросом о последующем узаконивании произведенной перепланировки.

Виды работ, проводимых при перепланировке помещений

Перепланировка – понятие, четко оговоренное в жилищном законодательстве. В соответствии с буквой закона, перепланировкой называются все работы по изменению конфигурации помещения , изменение его общей площади, расположения мелких помещений, являющихся составными частями общего. Кроме того, понятие «перепланировка» включает в себя и ликвидацию отдельных небольших помещений путем их совмещения в одно, большее по площади и размерам.

Все работы по изменению размеров окон, дверных проемов внутри помещения, их расширение, полная либо частичная заделка – это виды работ, относимых законодательством к понятию перепланировка. Основной целью перепланировки является улучшение качества помещения для его последующей эксплуатации.

Главным условием, позволяющим работникам БТИ отнести произведенные изменения к понятию «перепланировка», является то, что при любых изменениях площадей помещений и их параметров не должны затрагиваться несущие стены . Несущей стеной называется стена, которая держит на себе междуэтажное перекрытие. Помимо этого условия, изменение общей площади помещения, в котором произведена перепланировка, не должно затрагивать внешние параметры помещения. Вдобавок ко всему вышесказанному, перепланировка подразумевает сохранение всех существующих схем коммуникаций разного назначения.

Отличие перепланировки от реконструкции нежилых помещений

Основным отличием, которое позволяет отличить реконструкцию нежилых помещений от перепланировки, является существенное изменение общей площади помещения . Обычно это происходит за счет увеличения внешних границ и параметров помещения. Изменение внешних границ происходит за счет расширения помещений, пристройки входных тамбуров с дверями. Еще одним существенным отличием реконструкции от перепланировки является то, что при реконструкции могут проводиться строительные или ремонтные работы , затрагивающие несущие конструкции здания или помещения.

Переустройство нежилых помещений

Статья 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации определяет и перечисляет все виды работ, относящихся к понятию «переустройство помещений». Понятие переустройство нежилых помещений включает в себя такие виды работ:

Таким образом, в законе дан исчерпывающий перечень работ, которые могут быть выполнены в рамках переустройства помещения.

Самовольная перепланировка

Понятие «самовольная перепланировка» относится, скорее, к жилому фонду. Местные органы самоуправления не столь категоричны в своем отношении к этому вопросу, если дело касается нежилых помещений. Само же понятие самовольной перепланировки встречается в Жилищном Кодексе РФ. Его связывают с отсутствием специального разрешения Администрации населенного пункта на проведение перепланировки в жилых помещениях. Это разрешение выдается после рассмотрения проекта перепланировки.

Именно детальное соблюдение данного проекта, в котором четко прописаны все виды проводимых работ с соблюдением всех технических норм и санитарных правил, является основанием для выдачи разрешения на перепланировку.

Учитывая, что основным требованием при проведении работ по перепланировке жилого помещения является именно техническая безопасность помещения и здания в целом, за самовольную перепланировку предусмотрена административная и даже уголовная ответственность.

Незаконная перепланировка

Понятие «незаконная перепланировка» идентично понятию «самовольная перепланировка». В том и другом случае за эти действия предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Кроме этого, собственника помещения могут обязать привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

Проводя работы по перепланировке жилых помещений без специального разрешения, владелец рискует не только «попасть» на внушительный штраф, но и затратить дополнительные средства на восстановление помещения. В наиболее сложных случаях по решению суда можно вообще лишиться помещения. В результате, бывший собственник останется и без денег, и без жилья.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Отдельно стоит отметить, что в действующем законодательстве Российской Федерации нормативных актов, четко разграничивающих перепланировку, реконструкцию и переустройство в жилых и нежилых помещениях, нет. Все вопросы, связанные с перепланировкой, переустройством и реконструкцией, изложены в Жилищном Кодексе РФ. Однако аналогия закона, применяемого для регулирования отношений в жилом секторе, применяется и на отношения, возникающие при спорах по нежилым помещениям и строениям.

Стоит помнить одно важное условие: перепланировка нежилых помещений не требует оформления разрешительной документации. Но если будущие строительные работы квалифицируются как реконструкция, то для ее проведения необходимо получить все разрешения Администрации и других контролирующих градостроительную политику населенного пункта органов.

Современная практика регистрации в Росреестре нежилых помещений, в которых произведена перепланировка , стала более удобной и упрощенной. Для того чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения, необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Специалисты БТИ выезжают на объект, делают замеры и определяют вид произведенных работ. При изготовлении нового технического паспорта на помещение с перепланировкой специалист БТИ сравнивает план помещения до и после перепланировки. Исходя из сравнения и изучения чертежей, он делает вывод о том, что в помещении была произведена именно перепланировка.

Помимо этого, техник БТИ выдает техническое заключение о состоянии строительных конструкций . В этом заключении детально прописаны все виды работ, произведенных на объекте, строительные нормы и положения технических регламентов по строительству. В финальной части технического заключения делается вывод о том, что работы, произведенные в нежилом помещении, квалифицируются как перепланировка и не угрожают надежности и безопасности конструкции в целом.

Далее необходимо сдать пакет документов в Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии для регистрации произведенных изменений. В пакет документов обязательно должен входить выданный в БТИ кадастровый паспорт на помещение, в котором произведена перепланировка, и техническое заключение о состоянии строительных конструкций. Как правило, в новом свидетельстве о праве собственности на помещение, выданном после такой регистрации, меняются данные лишь об общей площади помещения.

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному.

Ремонт

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые.

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место - уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований.

Переустройство

Переустройство - процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции.

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате - тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать.

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты - в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка



Перепланировка - это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию.

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, - это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение - тоже.

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать - читайте в специальном .

Реконструкция


Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять.

Реконструкция - более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после - согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения.

Чем отличается реконструкция от перепланировки

  • При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
  • Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения
  • Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции - восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
  • Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу - это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку - это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры - переустройство.

Нормативная база


Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?


Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?


Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.


Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу "семь раз отмерь - один раз отрежь". Дело серьезное. Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.