Основные подходы и методы оценки объектов недвижимости.

1. Методы оценки объектов недвижимости

Сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Список литературы

1. Методы оценки объектов недвижимости

Оценка недвижимости необходима при совершении практически любой операции с недвижимостью, таких как отчуждение, постановка на баланс неучтенных объектов, переоценка основных средств, разрешение имущественных споров, определении размера ущерба от залива, пожара, других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в качестве залога при получении кредита и т.д.

В современном обществе помимо случаев обязательной оценки, увеличивается надобность оценки недвижимости, приносящей доход в целом. Часто, стоимость недвижимости является очевидной для ее хозяев или потенциальных покупателей. Однако, после проведения оценки, ее стоимость может быть значительно скорректирована. С целью определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

·рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

·потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

·инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

·страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

·замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

·восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

·залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

·ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

·для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

·утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

·действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Определение вида стоимости непосредственно зависит от изначально поставленной цели оценки недвижимости.

Оценка недвижимости может производиться для:

1.Совершения сделок;

2.Налогообложения недвижимости;

.Государственного и муниципального управления.

Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.

Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации. Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода. Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.

Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости - сложный, творческий процесс. Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта- оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

2. Сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости- совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки, условия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

·Объект не должен быть уникальным;

·Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

·Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Этапы сравнительного подхода:

1.Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или родственниками - нет.

3. Временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 - 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

0 = (1,0 - 0,15) * Х; .

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

5. Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.

Сравнительный подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

ФакторыОбъекты1234Площадь, м2150150200200Садесть естьестьНетГаражестьнетестьНетЦена продажи, $32000300004500040000

Определить:

1.Корректировку на разницу в площади.

.Корректировку на наличие гаража.

Для определения корректировки на разницу в площади сравниваем 1 и 3 объект. 55000-44000=11000 вносим корректировку на разницу в площади в таблицу. При этом, если объект лучше аналога, то цена аналога должна увеличиться если объект хуже аналога, то цена аналога должна уменьшиться. Т.к аналог 3 по площади лучше объекта 1, то корректировка идет со знаком (-).

Для определения корректировки на наличие гаража сравниваем 1 и 2 объект. 44000-40000=4000. Вносим корректировку на наличие гаража в таблицу. Т.к объект 1 по наличию гаража лучше аналога 2, то корректировка идет со знаком (-).

Для определения корректировки на наличие сада сравниваем 2 и 4 объект. 40-39=1т. Вносим корректировку на наличие сада в таблицу. Т.к объект 1 по наличию сада лучше аналога 4, то корректировка идет со знаком (-).

Рассчитываем суммарные корректировки по всем аналогам.

Определяем стоимость объекта с учетом скорректированных цен аналогов.

ФакторыОбъектыОцениваемый1234Площадь, м2150150150200200Корректировка-13000-130001и3СаднетестьестьестьнетКорректировка-3000-3000-30003и4ГаражестьестьнетестьнетКорректировка+2000+20001и2Цена продажи, $2900032000300004500040000Суммарная корректировка-3000-1000-16000-11000Скорректированная цена29000290002900029000

Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1)оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2)определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

)умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;ПВДо- валовой доход от оцениваемого объекта;ВРМа- усредненный валовой рентный мультипликатор;Цia- цена продажи i-го сопоставимого аналога;ПВДia- потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;m- количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ВРМ

АналогЦена продажи, у.е.ПВД, у.е.ВРМОбъект оценки150000*5,08 =7621691500005+5,43+4,81 = 5,08А800000160000800000/160000 = 5,00В950000175000950000/175000 = 5,43С650000135000650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК - это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

,

Ккап -общий коэффициент капитализации;ЧОДо- чистый операционный доход от оцениваемого объекта;Цia- цена продажи i-го сопоставимого аналога;ЧОДia- чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;m- количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ОКК

АналогЦена продажи, у.е.ЧОД, у.е.ОККОбъект оценки375000500000,13А350005000несопоставимВ500000400000,08С35000035000(за истекший год)несопоставимD450000480000,11

Преимущества сравнительного подхода:

·В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

·В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

·Статически обоснован;

·Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

·Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

·Различия продаж;

·Сложность сбора информации о практических ценах продаж;

·Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. ;

·Зависимость от активности рынка;

·Зависимость от стабильности рынка;

·Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа.

Данный подход чаще всего применяется для оценки объектов недвижимости, приносящих доход. Он основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, достаточно точно определяют стоимость недвижимости. При использовании затратного подхода также исходят из предположения, что суммарные издержки на строительство объекта без износа равносильны рыночной стоимости этого объекта (что не всегда соответствует действительности).

Другая особенность применения затратного подхода заключается в необходимости разграничения понятий "стоимость замещения" и "восстановительная стоимость" (или стоимость воспроизводства).

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

Восстановительная стоимость (или стоимость воспроизводства) определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта-аналога. Какую из этих двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, должен решить эксперт- оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной ситуации.

Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

Уровень заработной платы;

величина накладных расходов;

затраты на оборудование;

нормы прибыли строителей в данном регионе;

рыночные цены на строительные материалы.

Основные этапы применения затратного подхода:

·оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

·оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

·расчет выявленных видов износа;

Принято выделять следующие виды износа:

физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

·оценка рыночной стоимости земельного участка;

·расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Сон=Свс-Сизн.

Определение итоговой стоимости недвижимости производится по формуле:

Сит= Сз+Сон.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Затратный подход применяется в настоящее время для налогообложения имущества физических лиц или ареста объектов недвижимости. Элементы затратного подхода применяются также при оценке объектов недвижимости для налогообложения прибыли. Часто величиной полной стоимости замещения пользуются для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта, поскольку опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключением из этого правила могут быть случаи, когда покупатель не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо когда покупатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта.

Метод сравнительной единицы. Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

Со - стоимость оцениваемого объекта;

См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:

единое функциональное назначение;

близость физических характеристик;

сопоставимый хронологический возраст объектов;

другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам . Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты - фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

Где

Сзд - стоимость строительства здания в целом;

Vj - объем j-го компонента;

Сj - стоимость единицы объема;

n - количество выделенных компонентов здания;

Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:субподряд; разбивка по профилю работ; выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются

Метод количественного обследования

Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет стоимости строительства.

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

строительные работы;

работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

прочие затраты.

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

ресурсный;

ресурсно-индексный;

базисно-индексный;

базисно-компенсационный;

на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

Метод срока жизни.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4).

Рис.. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

Где

И - износ;

ЭВ - эффективный возраст;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

.

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

1.Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

2.В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования здания;

.Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

.Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

.Для оценки в целях страхования;

.В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Преимущество затратного подхода - является наиболее надежным при оценке новых объектов.

Недостатки затратного подхода:

·Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

·Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

Зачастую осуществляется при заключении договора купли-продажи .

Сторона, которая продает объект, заинтересована в том, чтобы не занизить цену. Продавцу нужна не только реальная стоимость недвижимости, но и сумма, которая позволяла бы совершить небольшой торг и при этом не потерять существенную сумму.

Заинтересован в оценке и покупатель . Иногда продавцы слишком завышают цену, хотя, очевидно, что объект не стоит таких больших денег. Установленная цена помогает выгодно продать и купить любой объект.

Страхование

Оценка недвижимости обязательна при страховании объекта.

Такая процедура делается для того, чтобы в случае возмещения компенсации , страховщик четко знал, какую сумму нужно выплатить.

В оценке заинтересованы обе стороны. Владелец квартиры хочет получить максимальное возмещение, а страховщик нуждается в указании адекватной стоимости .

Аренда объекта

Если при аренде объекта будет произведена оценка недвижимости, то обе стороны могут принять арендную стоимость .

Арендодатель объяснит, почему нужно заплатить именно такую стоимость, исходя из документа об оценке , а арендатор будет полностью уверен, что цена обоснованная, а не придуманная.

Зачем это нужно?

При оценке объекта различными методами появляется шанс узнать множество скрытых и интересных фактов . Например:

• различные повреждения, которые требовали оценки или были вовсе скрыты продавцом;
• проверка экологии, так как многие объекты находятся в районах с загрязненным воздухом, окруженные заводами, фабриками и других местах с неразвитой инфраструктурой;
• юридические «странности», во время которых возникают неизвестные ранее обстоятельства (например, в квартире прописан человек, пропавший без вести) и которых можно легко избежать.

Методы

• доходный;
• затратный;
• сравнительный (рыночный).

Доходный

Доходный метод основывается на том, что он учитывает не только полную стоимость недвижимости, но и будущую прибыть от сделки , а также риски и другие нюансы. Этот метод является самым распространенным.

Доходный метод предполагает получение дохода от сделки. Это может быть сдача квартиры в аренду. Данный метод при подсчете стоимости использует такие методики:

• капитализация доходов (разделение дохода и капитализации);
• дисконтированные денежные доходы.

Затратный

Затратный метод предполагает подсчет стоимости объекта, учитывая все затраты и улучшения в нем в будущем, а также высчитывает процент стоимости за износ .

Он используется для домов и других отдельно стоящих зданий, и позволяет увидеть, насколько стоимость такого объекта отличается от цены новой постройки дома .

При затратном методе сравнивается новый дом и существующий объект . Учитываются затраты на все материалы постройки, ремонтные работы, а также существующие на рынке цены.

Такой метод предполагает два результата :

• недвижимость можно продать по цене новой или улучшенной;
• недвижимость обесценивается, так как при постройке нового жилища используются уже прогрессивные технологии.

Затратный метод является единственно возможным в таких случаях:

• страхование недвижимости;
• объекты, которые обязательно нужно реконструировать;
• обложение здания налогом;
• оценка стоимости нового объекта;
• основа для улучшения постройки.

Сравнительный

Сравнительный метод предполагает сравнение стоимости данного объекта с аналогичными строениями , цена на которые уже известна. Аналогичным объектом считается недвижимость, которая совпадает по всем характеристикам с тем, которое оценивают. Этими характеристиками могут быть:

• площадь недвижимости;
• площадь земельного участника;
• технические характеристики объекта;
• месторасположение;
• инфраструктура;
• транспортная и экологическая ситуация.

Оценивание ликвидационной стоимости

Ликвидационная оценка – определение стоимости объекта, который должен быть продан в сжатые сроки .

Чаще всего такими строениями являются офисы для бизнеса, помещения предприятий, а также незавершенные строения для жилья, объекты, требующие реставрации.

Ликвидационная стоимость – сумма, которую получают в результате ликвидации недвижимости в сжатые сроки при учете поведения всех маркетинговых компаний.

• прямой;
• косвенный.

Прямой метод – сравнение всех сделок купли-продажи на современном рынке, с учетом объектов с аналогичными характеристиками. Ликвидационная стоимость напрямую зависит от всех факторов, что влияют на цену.

Косвенный метод определяет реальную стоимость объекта на современном рынке недвижимости. Стоимость также зависит от факторов, которые заставили выставить объект на продажу или торги.

Оценить ипотечную недвижимость

Если человек решил взять недвижимость в ипотеку, вначале независимый эксперт должен провести оценку помещения . предполагает расчет суммы кредита, которую банк выдает клиенту, а тот обязуется его выплачивать.

Клиент может обратиться в любую компанию, которая специализируется на оценке недвижимости . Банк может предоставить своего оценщика, но сейчас такое редко практикуется. Компания составляет документ, где указывается рыночная стоимость объекта . Это является основанием для положительного или отрицательного решения банка.

Кадастровая оценка объектов

На основе кадастровой оценки начисляется налог .

Именно поэтому она необходима каждому помещению и их владельцам.

Также поможет при покупке квартиры или ее делении.

Кадастровая стоимость может меняться по истечении нескольких лет . При поднятии стоимости на объекты недвижимости в одном районе, цена на все сооружения также вырастает. Именно поэтому кадастровую стоимость нужно иногда обновлять .

Оценивать недвижимость необходимо для того, чтобы быть уверенным в правильности заключения сделки . Для оценки недвижимости существуют различные методы , которые подходят под сложившуюся ситуацию с объектом.

Также при оценивании строения можно узнать про него гораздо больше , чем предлагает продавец. Например, обнаружить дефекты или узнать, что по рыночной стоимости объект стоит почти в два раза дешевле.

7. Методы определения стоимости объектов недвижимости

Применяются три метода определения стоимости недвижимости:

затратный;

сравнение продаж;

доходный

Ко многим проблемам оценки применимы все три метода. Использование одного и более метода позволяет дать более реальную оценку стоимости. Так, метод затрат может быть неприменим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа, функционального и внешнего устареваний, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения. Доходный метод редко используется для оценки частей домов, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. Полученные альтернативные оценки стоимости служат полезной проверкой друг друга.

7.1. Доходный подход для оценки недвижимости

7.1.1. При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, последовательность будет следующей:

1. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД):

ПВД= S хС a ,

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ;

С а - арендная ставка за 1 м 2 .

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД - Потери.

3. Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцени-ваемой недвижимости (операционные расходы).

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных рас-ходов:

ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

5. Рассчитывается коэффициент капитализации одним из следую-щих методов: кумулятивного построения, инвестиционной группы, рыночной выжимки, прямой капитализации.

С недв = ЧОД/Коэффициент капитализации

7.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков

Основные этапы:

составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости

рассчитывается стоимость оцениваемого объекта на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке

производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Таким образом,

Стоимость недвижимого имущества = текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии. (стр. 163-164 Грязнова, Федотова).

7.2. Сравнительный подход для оценки недвижимости

Сравнительный (рыночный) подход для оценки недвижимости представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного муль-типликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как прави-ло, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и досто-верной информации по совершенным сделкам, включающей сведения об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом следует обратить внимание на следующие моменты:

Если объект был продан за меньший для стандартного срока экс-позиции период, это свидетельствует о том, что цена была зани-жена. Если же объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случае сделка не является типичной для дан-ного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве срав-нимой;

Если сделка заключена между головной и дочерней компания-ми, то маловероятно, что сделка состоялась по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом.

Метод сравнения продаж предусматривает:

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами по двум компонентам: единицам изменения и элемен-там сравнения. Применяются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

Цена за 1 м 2 - в деловых центрах городов, для офисов;

Цена за 1 лот - стандартные по форме и размеру участки в райо-нах жилой, дачной застройки;

Цена за фронтальный метр - при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

Цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;

Цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах - это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках - место парковки одного автомобиля.

Обязательными элементами сравнения для объектов недвижимо-сти являются: переданные имущественные права, условия финан-сирования сделки, условия продажи, время продажи, местопо-ложение и физические характеристики объекта недвижимости. К необязательным элементам сравнения можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, эко-логические условия и т. д. Для различных видов недвижимости, таких как офисные помещения, производственные помещения, склады и т. д., набор основных и необязательных элементов сравне-ния может варьироваться в зависимости от степени влияния этих элементов на процесс ценообразования объекта оценки.

2. Оценку поправок по элементам и расчет скорректированной сто-имости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Поправки по таким элементам сравнения, как корректировки: 1) на имущественные права, 2) на условия финансирования, 3) на условия продажи и 4) на время продажи, проводятся последовательно - каж-дый раз корректируется уже ранее откорректированная цена. Все ос-тальные поправки, а именно корректировки по местоположению, физи-ческим характеристикам объекта и другие, проводятся параллельно, т. е. одновременно к стоимости, уже скорректированной на последователь-ные поправки и приведенной таким образом к рыночной величине на дату оценки.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки вы-глядит следующим образом:

где V - стоимость оцениваемого объекта;

(С ед х К ед) - цена продажи аналога до учета поправки;

П пр - величина процентной поправки;

С ед - цена продажи единицы сравнения;

К ед - количество единиц сравнения.

Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной еди-ницы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относи-тельной денежной поправки рассчитывается по формуле:

где П од - величина относительной денежной поправки.

Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее ве-личина не зависит от количества единиц сравнения. Стоимость оцени-ваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит сле-дующим образом:

где П ад - величина абсолютной денежной поправки.

Рассмотрим процесс анализа и проведения поправок по элементам сравнения

1. Имущественные права на недвижимость.

При покупке, аренде и других сделках с недвижимостью будущего вла-дельца, арендатора и т. п. интересуют, прежде всего, права, которые он приобретает на данный объект. Цена недвижимости зависит главным об-разом от передаваемых на нее прав. В случае если право собственности на; объект недвижимости обременено правом аренды или другими обяза-тельственными правами, рыночная стоимость такого объекта может зна-чительно измениться, обычно в сторону уменьшения. Зачастую магази-ны, бизнес-центры, земельные участки и другие объекты недвижимости Продаются вместе с существующими арендными договорами. При этом если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий вла-делец собственности будет в течение оставшегося срока договора аренды;получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных.

Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при "определении стоимости называют поправкой на имущественные права. Величину корректировки на права собственности можно определить "двумя способами - прямой капитализацией разницы между рыночной "И контрактной арендной платой и дисконтированием этой разницы в Течение оставшегося срока аренды.

2. Условия финансирования.

Наиболее распространенным случаем, когда возникает необходи-мость внесения поправки на условия финансирования, является покупка объекта недвижимости с привлечением ипотечного кредита, кото-рый предоставляет либо сам продавец, либо сторонняя организация. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита по рыночной ставке процента.

3. Условия продажи.

Поправка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отно-шения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, или на продавца оказывается давление, либо между уча-стниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. С другой стороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя возможно существенное увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.

Однако подобные нетипичные ситуации крайне тяжело выявить, по-этому при подозрении на нерыночные условия продажи данный объект лучше исключить из перечня объектов сравнения.

4. Время продажи.

Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости объекта недвижимости, происходят с течени-ем времени. Поэтому такие факторы, как инфляция, банковская процен-тная ставка, изменения спроса и предложения на объекты недвижимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регу-лировании, необходимо учитывать в процессе оценки с помощью по-правки на продажу. Основным индикатором рынка недвижимости яв-ляется динамика изменения цен на недвижимость в рамках одного и того же рынка, которая отражается либо в процентах от предыдущего уровня цен, либо с помощью ценовых индексов.

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.

Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.

• 1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;
• 2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату;
• 3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;
• 4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
• 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений.

Доходный подход

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

• 1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле (1):

ПВД=S x Na, (1)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, кв.м,

Nа - арендная ставка за 1 кв.м.

3. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле (2):

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (2)

где ДВД - действительный валовой доход,

ПВД - потенциальный валовой доход,

Кз - коэффициент загрузки площадей,

Кс - коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами - автомобильной стоянкой и т.п.).

4. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно - постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно - переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

5. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию.

Сравнительный подход

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• 1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
• 2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• 3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
• 4. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов. Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

• · анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);
• · статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);
• · анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Согласование результатов

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости.

Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«Санкт-Петербургский торгово-экономический институт»

по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему: «Методы оценки стоимости объектов недвижимости»

Выполнила: Горячева Е. Ю.

ТЭФ, группа 1403

Проверила:

Санкт-Петербург

Подходы к оценке недвижимости.......................................................................................... 3

1. Сравнительный (рыночный подход)................................................................................. 4

1.1 Метод парных продаж...................................................................................................... 8

1.2 Метод валового рентного мультипликатора.............................................................. 9

2. Затратный подход................................................................................................................ 10

2.1 Метод сравнительной единицы.................................................................................. 12

2.2 Метод разбивки по компонентам................................................................................ 12

2.3 Метод количественного обследования..................................................................... 13

3. Доходный подход................................................................................................................. 15

3.1 Метод капитализации доходов................................................................................... 17

3.2 Метод дисконтированных денежных потоков......................................................... 23

Список литературы.................................................................................................................. 28

Подходы к оценке недвижимости

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис.1):

Сравнительный;

Доходный;

Затратный.

Рис.1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой

1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

o сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

o независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

Находятся в родственных отношениях;

Являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

Имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

Сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

Занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

o инвестиционной мотивации, которая определяется:

Аналогичными мотивами инвесторов;

Аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

Степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1) Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3) Условия продажи и время продажи.

4) Местоположение.

5) Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис.2).

Рис.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.нет

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%