Главная / Бизнес в интернете

Про здания, строения, сооружения как объекты технического нормирования. Здания и сооружения как объекты недвижимости

С введением Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» были установлены такие понятия и их определения как «здание» и «сооружение» частями 6 и 23 статьи 2 соответственно.

Выдержки из Федерального закона:

здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;

Кроме понятий, используемых непосредственно в Федеральном законе также принято использовать законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности и законодательство Российской Федерации о пожарной безопасности как это указано в статье 2 настоящего документа.

По интересующей нас теме Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ частью 10 статья 1 ввел понятие «объект капитального строительства», где объектом нормирования уже являются: «здание», «строение», «сооружение».

Выдержка из ГрК РФ:

объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;

строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

Анализ положений Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ТРоПБ) вносил еще больше вопросов по «строениям» и «сооружениям» до внесения изменения Федеральным законом Российской Федерации от 10 июля 2012 г. № 117-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»», который исключил по тексту – слово «строение» и исключил понятие «строение». Так например ранее в статье 1: а) в части 1 слова «зданиям, сооружениям и строениям,» заменить словами «зданиям и сооружениям,». Исходя из этого можно утверждать о том, что «строения» не являются объектом пожарного нормирования. Таким образом, ТРоПБ распространяется только на «здания» и «сооружения».

В настоящий момент из представленных выше федеральных актов ни один не содержит понятия и его определения – «строение». Возникает вопрос на каком основании субъект права должен производить оценку соответствия для «строений» в части технического нормирования?

В советском техническом нормировании встречалась формулировка по тексту документов «хозяйственная постройка» или «постройка», она встречается и в действующих нормативных технических документах – СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»

Выдержка из СП 30-102:

5.3.5 «Постройки для содержания скота и птицы допускается пристраивать только к усадебным одно-двухквартирным домам….»

СП 53.13330.2011 Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*

Выдержка из СП 53.13330:

6.4 На садовом, дачном участке могут возводиться жилое строение или жилой дом, хозяйственные постройки и сооружения, в том числе - теплицы, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес или гараж для автомобилей.

СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*

Выдержка из СП 42.13330:

5.11 В сельских населенных пунктах следует предусматривать преимущественно жилые дома усадебного и коттеджного типов, допускаются многоквартирные малоэтажные жилые дома, блокированные жилые дома с земельными участками при домах (квартирах) (приложение Д).

Для жителей многоквартирных жилых домов хозяйственные постройки для скота и птицы могут выделяться за пределами жилой зоны; при многоквартирных домах допускается устройство встроенных или отдельно стоящих коллективных подземных хранилищ сельскохозяйственных продуктов, площадь которых определяется региональными градостроительными нормативами, а при их отсутствии - заданием на проектирование.

Обращает на себя внимание и тот факт, что данный пункт является обязательным к исполнению при разработке проектной документации на основании постановления Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. N 1521 (в ред. ПП №1033) «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Выдержка из ПП №1521 (с изм.1):

30. СП 42.13330.2011 "СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Разделы 1 (пункт 1.1), 4, 5 (за исключением пунктов 5.4, 5.7), 6 (за исключением пункта 6.3), 8 (пункты 8.2-8.6, 8.8, 8.9, 8.12-8.20, 8.24-8.26), 9, 10 (пункты 10.1-10.5), 11 (пункты 11.1-11.24, 11.25 (таблица 10, за исключением примечания 4), 11.26, 11.27), 12(за исключением пункта 12.33), 13, 14.

Само по себе употребление слова «строения» или «жилого строения» гораздо чаще можно встретить в вопросах нормы права, но не технической нормы. Так, Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» введено понятие «жилое строение» (66-ФЗ).

Выдержка 66-ФЗ:

дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем ихозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля);

Следует отметить, согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 30 июня 2011 г. N 13-П абзац второй статьи 1 настоящего Федерального закона признан не соответствующим Конституции РФ в той части, в какой им исключается возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственностижилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П абзац второй статьи 1 настоящего Федерального закона признан не соответствующим Конституции РФ в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов. Исходя из данных представлений «жилое строение» фактически тождественно «зданию» (грубое сравнение). При этом, «жилое строение» не фигурирует в Жилищном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ в связи с этим не относится к объектам жилищных прав (ч.1 ст.16 ЖК РФ).

Если рассматривать размещения объекта капитального строительства с позиции классификации видов разрешенного использования земельных участков, как это принято в земельном и градостроительном законодательстве, то наши «строения» или «хозяйственные постройки» должны зависеть от назначений земли. В российском законодательстве данные требования закреплены в приказе Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 (в ред. от 30 сентября 2015 №709) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее Приказ).

Так в Приказе содержится упоминание о «некапитальное жилое строение» и «хозяйственное строение» для ведения: Огородничества (поз.13.1); ведения Садоводчества (поз.13.2); ведения Дачного хозяйства (поз.13.3).

Должна прослеживаться общая концепция по правоприменению понятия «строение» и производных этого понятия в законодательных актах и нормативных технических документах Российской Федерации. До внесения соответствующих изменений в действующее законодательство требуется официальные разъяснения профильных федеральных органов исполнительной власти в виде информационных писем.

Краеугольной проблемой современного законодательства является отсутствие легального определения таких важнейших понятий земельного, градостроительного и гражданского права, как "здание", "строение" и "сооружение". Эта неопределённость рождает на практике огромное количество споров с органами государственной власти. И, как это часто бывает, правда оказывается не на стороне частного лица. Несмотря на то, что некоторые видные цивилисты полагают, что попытки дать юридические дефиниции понятиям "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий, мы смеем не согласиться с указанной точкой зрения. Ибо своевольное употребление этих "неправовых категорий" оказывает существенное влияние на реализацию прав и законных интересов граждан и организаций в области строительства. В связи с этим давайте с Вами попробуем разобраться, в чём кроется существо этих категорий, и как их надлежит использовать в практике правоприменения.

В самую первую очередь необходимо сразу оговориться, что в юридическом отношении понятия о здании, строении и сооружении всегда связываются с проблемой признания их объектами недвижимого имущества. В связи с чем, их значение приобретает не только нормативно-техническую окраску, но и непосредственно гражданско-правовую. Во вторую очередь немаловажен для выяснения вопрос о том, какие из этих зданий, строений и сооружений являются объектами капитального строительства, а какие нет. Ответ на этот вопрос необходим для выявления потребности в получении разрешительной документации на строительство.

Как отмечается специалистами, традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком. Таким образом, в современное законодательство перетекли три формы построек: строение (родовое понятие), а также здание и сооружение (видовые понятия). Теперь же чисто в легальном отношении они употребляются как три синонима.

С точки зрения русского языка здание - это архитектурное сооружение, постройка, дом, а сооружение - родовое понятие по отношению к зданию. Сооружение - это всякая значительная постройка (различных видов и назначения) Ввиду нечеткости терминологии действующего отечественного законодательства понятия "здание", "строение", "сооружение", и их соотношение неоднозначно оцениваются в научной среде. Так, В.В. Витрянский полагает, что попытка дать юридические понятия зданий и сооружений нецелесообразна, поскольку они не относятся к числу правовых категорий Однако большинство исследователей приходят к вполне обоснованному выводу о существовании таких общих признаков здания (сооружения), как искусственность возведения, привязка к определенному земельному участку, невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, самостоятельность, законченность. Таким образом, под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на (под) земельном участке самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба для него Кроме того, здания и сооружения конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации

Категория "строение" активно применялась в советский период для обозначения отдельно стоящей постройки капитального или некапитального типа, однако в настоящее время, по существу, произошло ее поглощение понятием "здание". Сооружение как вид объекта капитального строительства - это обобщающее определение всего того, что построено ("здания и другие сооружения"), либо такие инженерно-строительные объекты, которые предназначены не для пребывания людей, а для технического, инженерного назначения

Здания, сооружения (строения) в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" должны соответствовать документам территориального планирования, проектной документации, зафиксированы в техническом паспорте и поземельной книге. Их строительство, перестройка и снос должны производиться в строгом соответствии со строительными нормами и правилами, генеральными планами, правилами землепользования и застройки, градостроительными регламентами, зонированием территории, видами разрешенного использования земельного участка, регламентированными Градостроительным кодексом РФ.

Общероссийский классификатор основных фондов ОКОФ 013-94, утверждённый постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года №359, под зданиями определяет архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то:

Система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании)

Внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами

Внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой

Внутренние телефонные и сигнализационные сети

Вентиляционные устройства общесанитарного назначения

Подъёмники и лифты

В свою очередь сооружениями признаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путём выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например:

Нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы

Плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.

Эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения

Мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил)

Автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения-ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 метров

Отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Согласно СНиП 10-01-94 здание - это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. Сооружение - это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определённых потребительских функций.

Как видно, в нормативно-техническом плане проблемы с определением понятий "здание", "строение" и "сооружение" не существует. Проблема возникает тогда, когда речь заходит о признании объекта строительства недвижимым имуществом и необходимости получения разрешительной документации на его строительство.

Так, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст. 1) здания, строения и сооружения, а также объекты незавершённого строительства относятся к объектам капитального строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек). Это означает, что для их возведения необходимо получать разрешительную документацию. Без этой документации такие объекты будут признаваться самовольными постройками в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Из этого правила есть ряд исключений. В частности, получения разрешительной документации не требуется при:

Строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

Строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других)

Строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования

Таким образом, здания, строения и сооружения могут иметь статус как капитальных построек, так и некапитальных (киоски, навесы, временные постройки и т.д.). При этом даже не на все капительные постройки законодатель требует получать разрешительную документацию на строительство.

В настоящее время отсутствует нормативное определение понятия "объект некапитального строительства (некапитальный объект). Федеральный арбитражный суд Московского округа в своём постановлении от 15 мая 2006 года КГ-А40/3316-06 указал, что объектом некапитального строительства признаётся объект, построенный из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений, который может быть разобран и перенесён без значительного ущерба для данного объекта.

Исходя из изложенного, можно сделать ряд окончательных выводов. Во-первых, здания и сооружения могут быть как объектами капитального строительства, так и некапитальными объектами. Во-вторых, не требуется получение разрешения на строительство некапитальных объектов, а также тех объектов капительного строительства, которые указаны в специальных федеральных законах.

И, наконец, третьей распространённой проблемой, связанной с понятиями здания, строения и сооружения, является признание их недвижимым имуществом.

Современное российское гражданское право относит любые здания и сооружения к самостоятельным объектам недвижимости. Гражданское законодательство РФ не содержит определения понятий “здание” и “сооружение”. В нормативно-правовых актах эти термины обычно приводятся совместно. Так, например, § 4 гл. 34 ГК РФ называется “Аренда зданий и сооружений”. В ст. 132 ГК РФ определено, что в состав предприятия входят здания и сооружения. Правила ведения единого государственного реестра предусматривают общие положения для регистрации прав на здания и сооружения. В цивилистике существует точка зрения о нецелесообразности разграничения понятий “здание” и “сооружение” “На наш взгляд, - пишет В.В. Витрянский, - попытки дать юридические дефиниции понятий “здание” и “сооружение” вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия, не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями”. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружения и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 181. Логика здесь ясна. Законодатель предусматривает общие правила для зданий и сооружений, а, следовательно, нет юридических причин определять эти понятия отдельно и выявлять различия. В.В. Витрянский так и поступает, и выводит общее понятие здания (сооружения), “под которым понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован по целевому назначению) и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно”. Там же. С. 182.

Вместе с тем в юридической литературе предпринимаются попытки определить и разграничить понятия “здание” и “сооружение”, а А.А. Иванов считает: «Исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения, же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно». Думается, что классификационный критерий “предназначения для постоянного нахождения людей” порой обосновывает интуитивное отнесение объекта к зданиям или сооружениям. Вместе с тем, данный критерий не всегда “срабатывает”. Шахты, в которых постоянно находятся люди, обычно относятся к сооружениям. Одна часть строения может служить чисто техническим целям, а другая предназначаться для постоянного нахождения людей. Можно предположить, что легальная дифференциация зданий и сооружений вытекает из п. 2 ст. 1065 ГК РФ, в соответствии с которым сооружения предназначены для производственной деятельности.

Следует отметить, что поиск тонкой, не всегда легко уловимой грани между понятиями “здание” и “сооружение” представит интерес и является оправданным в большей мере с логической точки зрения. Для права важность представляет отграничение зданий и сооружений от других объектов, и в большей мере от вещей движимых (сборно-разборные домики, временные павильоны и т. п.).

В юридической литературе обычно называются виды объектов, относящихся к зданиям и сооружениям. Так, зданиями являются жилые и нежилые дома. К сооружениям относятся, в частности, мосты, железные дороги, линии электропередач, трубопроводы, шахты и причалы. Спорным представляется вопрос об отнесении дорог к числу сооружений. С одной стороны, дорогу, в том числе автомобильную, можно рассматривать как составную часть земельного участка, составляющую совместно с участком сложную вещь (ст. 134 ГК РФ). С другой стороны, дорога может быть отнесена к самостоятельному объекту недвижимости, прочно связанному с землей. На наш взгляд, верной является первая из представленных точек зрения Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. М.: «Статут» - Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 190.

Собственники зданий и сооружений не обязательно являются собственниками земельных участков, на которых расположены эти здания и сооружения. В гражданском обороте они могут участвовать независимо друг от друга и для них может быть установлен различный правовой режим. Однако они имеют физическую и юридическую связь друг с другом.

В качестве синонима жилого здания применяют также понятие "жилой дом". Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включены в понятие жилых домов, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания.

В пределах определенного земельного участка здания можно разделить на основные и служебные. Основным можно считать здание, определяющее функциональное назначение и использование участка и остальных зданий (служебных), обеспечивающих функционирование основного, к числу которых можно отнести сараи, гаражи и т.д.

Здания и сооружения - это объекты как вещных, так и обязательственных прав. На них распространяются общие положения правового режима, установленного для недвижимого имущества. Вместе с тем к ним иногда применяются особые правила. Так, особый правовой режим установлен для аренды зданий и сооружений, а также для ипотеки.

Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок). Согласно ст. 6 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 17. построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации.

Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны быть получены технический паспорт и поземельная книга.

Следует отметить, что Градостроительным кодексом РФ установлен перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство (реконструкцию). К таким объектам отнесены гаражи, дачные постройки, строения и сооружения вспомогательного назначения. Кроме того, не требуется разрешения для изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Однако действие Градостроительного кодекса РФ первоначально не распространялось на недвижимость, построенную или реконструированную до его введения. Кроме того, Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не была предусмотрена возможность регистрации прав на объекты недвижимого имущества без разрешения на строительство (реконструкцию) и акта ввода объекта в эксплуатацию. В связи с этим было необходимо на указанную недвижимость распространить действие п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Более сложная ситуация возникала при легализации возведенных без разрешения на строительство построек, для которых в новой редакции Градостроительного кодекса РФ сохранялось требование о получении разрешения на строительство. Как правило, речь идет о построенных или реконструированных без разрешения индивидуальных жилых домов или капитальных гаражей. В данном случае существовало противоречие между Градостроительным и Гражданским кодексом РФ, который относил возведенную без разрешения постройку к самовольной и устанавливал судебный порядок признания прав собственности на нее, причем бремя доказывания соответствия постройки требованиям градостроительных регламентов и строительных норм и правил, а также факт, что права третьих лиц не нарушены, возложена на застройщика.

Учитывая широкий размах самовольного строительства, а также длительность судебного разбирательства, легализация не могла быть скорой. В связи с этим выходом из создавшейся ситуации было бы введение упрощенного порядка проверки соответствия градостроительным нормам и регламентам жилых домов (за исключением многоквартирных) построенных гражданами без разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном им до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ. Для решения всех этих проблем законодатель принял определенные меры. Так, в соответствии с ФЗ от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 27. Ст. 2881. изменения были внесены в некоторые правовые акты.

В соответствии с указанным Законом изменения были внесены в ст. 222 ГК, регулирующую правовой статус самовольной постройки. В частности, из п. 3 ст. 222 ГК был исключен абзац 1, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Абзац 2 этого же пункта был дополнен указанием на то, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка не только судом, но также в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Другими словами, речь идет об административном порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Изменения также вводятся в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Градостроительный кодекс РФ.

Процедура оформления прав на вновь построенную недвижимость будет различаться в зависимости от того, идет ли речь об объекте индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (на приусадебном земельном участке), либо об объекте, расположенном на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. В первом случае согласно п. 4 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Ни разрешение на строительство, ни акт о вводе в эксплуатацию более не требуются.

Еще более простой порядок оформления права собственности на жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п. 3 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В эту декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Причем такая декларация будет составляться потенциальным собственником недвижимости самостоятельно по специальным формам, которые так же, как и технические паспорта должны быть разработаны федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

На практике здания и сооружения являются предметом различных сделок, однако наиболее распространены договоры аренды. Договор аренды здания или сооружения предусматривает передачу как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право имеет на него арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, и стороны должны сами определить его в договоре, однако срок является существенным условием и стороны обязаны его предусмотреть (исключение составляют случаи, когда согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ срок в договоре аренды не определяется и договор аренды считается заключенным на неопределенный срок).

Здания и сооружения могут предоставляться в субаренду, однако в этом случае необходимо получить согласие арендодателя. Если речь идет о муниципальной или государственной собственности, то такое согласие дают представители собственника (соответствующие комитеты по имуществу, органы местного самоуправления и т.д.).

На стороне арендодателя выступает также балансодержатель, то есть юридическое лицо, на балансе которого находится здание или сооружение и которое отвечает лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Однако подписывает договор представитель собственника, а не балансодержатель, который арендодателем не является.

В законодательстве четко определена форма договора аренды здания или сооружения: он должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, стороны не могут заключить договор путем обмена письмами, иными документами, в устной форме. Вместе с тем стороны могут нотариально удостоверить такой договор.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Кроме того, если договор заключен на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации. Договор на срок менее года не требует государственной регистрации, и, таким образом, этот случай - исключение из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.

Поскольку подавляющее большинство как жилых, так и нежилых помещений являются собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью, в качестве арендодателя часто выступают соответствующие государственные или муниципальные органы Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости [Электронный ресурс]. М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2005..

При заключении договора аренды здания или сооружения, помещения или части помещения к договору, представленному на регистрацию, следует прилагать поэтажные планы здания или сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендованной площади.

Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях памятниках культуры, то в договор необходимо включать условие, гарантирующее сохранность культурной или исторической ценности объекта.

Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяют общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то при ее определении исходят из цены, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако коммунальные услуги обычно оговариваются отдельно.

Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания или сооружения - 1 кв. м. Однако при аренде зданий или сооружений - памятников истории и культуры арендная плата может определяться за все здание или сооружение в целом. При аренде мастерских художников арендная плата может рассчитываться исходя из 1 куб. м.

ГК РФ закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора - от принятия имущества, а арендодателя - от передачи имущества.

Здания и сооружения нередко становятся предметом ипотечных отношений. При заключении договора ипотека здания и сооружения допустима только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При регистрации ипотеки части здания возникает вопрос о том, необходимо ли одновременно закладывать земельный участок под этой частью здания. Особенно актуально это для тех случаев, когда закладывается помещение на первом этаже. Следует прийти к выводу о том, что ипотека участка под частью здания не служит обязательным условием действительности договора ипотеки части здания.

По одному из судебных дел о признании недействительным договора о залоге части здания арбитражный суд признал первоначально договор о залоге части здания притворной сделкой с целью прикрыть другую сделку - договор о залоге всего здания, при котором потребовался бы залог и права аренды земельного участка. По существу, предметом залога было практически все здание, за исключением обеспечивающего его жизнедеятельность помещения бойлерной. Однако впоследствии данное решение было пересмотрено и договор был признан соответствующим законодательству Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества [Электронный ресурс]. М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2007..

Следует отметить, что законодатель не установил отдельного правового режима для купли-продажи зданий и сооружений, как это было сделано применительно к ипотеке и аренде (ограничившись общими нормами о купле-продаже недвижимости). Такое положение вряд ли можно считать правильным, поскольку нельзя не отметить специфику этих объектов по сравнению с другими объектами недвижимого имущества.

Некоторые вещи находятся там, где их быть не должно. К примеру, вы можете съездить в Шотландию, чтобы посмотреть на кенгуру-валлаби, или наблюдать огромную популяцию верблюдов в Австралии. 10 сооружений, перечисленных ниже, заставят вас воскликнуть: что они делают именно в этом месте на Земле?

(Всего 18 фото)

Деревянный фермерский дом на Манхэттене

1. Дома на Манхэттене, как правило, строят из кирпича. Строительство домов из дерева было фактически запрещено в 19 веке для предотвращения пожаров. Вот почему деревянный дом по адресу 203–29 Ист-стрит похож на дом из 18 века. Этот почти трехэтажный дом словно прилетел прямо из сельской местности, высадился на крыше одного из кирпичных домов и раздавил его.

На самом деле происхождение этого дома окружено множеством тайн. Упоминания о доме, стоящем на этом месте, встречаются в 1840 году, также записи о трехэтажном деревянном доме попадаются и в налоговом отчете 1860 года. В записях 1880 года дом увеличился уже до 4 этажей. Возможно, в этот период деревянный дом был поднят, и в нем возник нижний, очень маленький этаж из кирпича, по крайней мере это может объяснить, почему входная дверь дома находится на уровне второго этажа.

На протяжении десятилетий этот дом использовался в качестве лавки старьевщика, в которой продавали и покупали металл, резину, пеньку, бумагу и многое другое.

Памятник Ленину в Сиэтле

2. Памятники Владимиру Ленину - это общее явление для стран бывшего Советского Союза. Одним из примеров этого является бронзовый памятник Ленину, созданный скульптором Эмилем Венковым, который был возведен в 1988 году.

Пятиметровая скульптура коммунистического революционера была возведена в словацком городе Попраде, который в то время входил в состав Чехословакии. Буквально через год, с развалом СССР, памятник оказался на местной свалке.

Это заметил один американский бизнесмен по имени Льюис Карпентер, которому памятник понравился. Карпентер заложил свой дом для того, чтобы приобрести памятник, и отправил памятник в Сиэтл. Когда бизнесмен случайно погиб в дорожной аварии, в 1994 году, семья Карпентера передала памятник во Фремонт, пригород Сиэтла.

Сегодня вы можете приобрести его за 300 000 долларов.

Памятник оказался очень спорной достопримечательностью. В сети Facebook есть страница под названием «Сиэтл, снеси памятник Ленину!», на которой говорится, что «памятнику нет места в Америке». Фремонт же оправдывает присутствие памятника как «символа художественного духа, который выше режимов и идеологий».

Рыболовный город в пустыне

3. В Узбекистане есть целый город, который выглядит совершенно не к месту. Мойнак был некогда процветавшим рыбацким городком, который служил домом для десятков тысяч людей. Сегодня это пустыня, находящаяся в 88 километрах от моря. Это случилось еще во времена СССР из-за пересыхания Аральского моря. Вода, которая осталась в городе, была сильно загрязнена и непригодна для питья. В связи с этим смертность в городе возросла в 30 раз.

4. Несмотря на это, городок всё еще имеет собственный рыболовецкий флот и десятки лодок, лежащих на песке. Гербом города является рыба, выпрыгивающая из воды, а на рекламном щите на обочине дороги при въезде в город изображены улыбающиеся рыбаки в комбинезонах, вытягивающие сети из моря.

5. Там всё еще есть рыбоконсервный завод, но используется он примерно так же, как местное кладбище кораблей, которое стало импровизированной игровой площадкой для здешних детей.

Виадук Петробрас

6. Виадук Петробрас - это участок шоссе, возвышающийся на 40 метров над бразильскими джунглями. Он был построен в 60–70 годах, чтобы стать частью шоссе Риос-Сантос, но в последнюю минуту был заброшен после изменения маршрута шоссе в 1976 году. Джунгли быстро поглотили этот участок длиной в 300 метров, и теперь он стоит там, не присоединенный ни к чему.

Ирония в том, что туда нельзя попасть на машине.

К участку можно подъехать достаточно близко, воспользовавшись местной проселочной дорогой, однако остаток пути до него придется пройти пешком. Единственный способ подняться на виадук - это старая деревянная лестница. Всё это превратило брошенную дорогу в удивительный аттракцион для туристов. Если вы решитесь подняться туда, то сможете потом спуститься оттуда на альпинистской веревке.

Виадук является одним из нескольких строительных проектов, которые провалились во время строительства шоссе. Есть еще масса тоннелей, фундаментов и стен, скрытых в других местах джунглей.

«Читательская» пагода

7. В 1906 году бизнесмен по имени Уильям Уитман решил построить роскошный курорт на горе Пенн, что недалеко от Рединга, штат Пенсильвания. Центральным местом курорта стала пагода, строительство которой было закончено в 1908 году. Но в течение двух лет все планы на курорт провалились, поскольку Уитман так и не смог приобрести лицензию на продажу алкогольных напитков. 21 апреля 1911 года центральное здание курорта было передано городу. Азиатская пагода стала символом города, в котором проживает всего 1,2% азиатов. Было время, когда это сооружение использовалось для передачи сообщений с помощью огней и азбуки Морзе. Таким способом передавались даже результаты спортивных состязаний.

8. Несмотря на то, что пагода кажется странной снаружи, реальная странность - внутри нее. В пагоде находится колокол, который был отлит в японском городе Обата в 1739 году. Считается, что раньше он был частью буддийского храма, который назывался Чошойджи. Храм тот находился в городе Ханно, но был снесен, когда Ханно стал частью Токио. Все документы на колокол были утеряны в ходе перевозки его через Тихий океан. Некоторые реликвии из храма Чошойджи еще сохранились в Японии, и им поклоняются в другом храме, который построили неподалеку. Главный священник того храма хотел бы вернуть колокол в Японию. Также он надеется, что Ханно сможет однажды стать городом-побратимом Рединга.

Колония Товар

9. Колонию Товар называли «Германией Карибского моря». Это кажется противоречивым, но это невозможно переоценить, так как это именно немецкий город. Он имеет архитектуру и кухню, которые соответствуют баварской горной деревне. Так что это самый настоящий кусочек Европы в Южной Америке, и объясняется это исключительно странной историей города Колония Товар.

10. Этот город был основан в 1843 году одним итальянским картографом по имени Августин Кодацци. В то время правительство Венесуэлы активно искало иммигрантов для оживления своей экономики. Кодацци нашел подходящее место для работы и нанял 376 немцев. К тому времени, когда немцы попали в Венесуэлу, правительство потеряло интерес к иммигрантам, и они так и остались жить в отдаленном месте, в джунглях. Они возвели город, который постарались сделать как можно более похожим на Германию, и отгородились от внешней культуры на целое столетие. До 1940 года жителям города не разрешалось жениться на местных, и до 1963 года в Колонию Товар не вела ни одна дорога. Но сейчас население города растет и там часто бывают туристы.

«Прада Марфа»

11. В 2005 году в Техасе появился первый магазин «Прада». В нем была одежда из осенней коллекции того года, а кроме того, там была обувь, которую специально подобрала сама Миучча Прада. Магазин посещали многие знаменитости, такие как Бейонсе, но он никогда не был популярен, так как находился на обочине дороги, на расстоянии многих километров от цивилизации.

Магазин был построен как художественное произведение, которое критикует предметы роскоши.

Через три дня после открытия на магазин напали вандалы, а весь его инвентарь был украден. Потом магазин был отремонтирован и там была установлена современная система безопасности, однако будущее магазина выглядело мрачным. На него опять напали вандалы, и на этот раз они действовали более масштабно. Художники планировали опять восстановить его, но неожиданно столкнулись с более серьезной проблемой.

12. В 2013 году здание магазина было классифицировано Федеральной дорожной администрацией как предмет незаконной рекламы.

Закон о благоустройстве дорог от 1965 года запрещает использование логотипов компаний в рекламе на обочинах дорог без разрешения штата, и транспортный департамент пообещал принять меры.

13. Некоторые люди, в том числе и художники из «Прада Марфа», видят в этом бессмысленную бюрократию, тем более что магазин простоял там восемь лет, прежде чем возникли проблемы такого рода.

Здания между дорогами

14. Есть два варианта, в соответствии с которыми разные сооружения оказываются посреди общественных шоссе. Первым вариантом является ошибка, например, когда обычное недопонимание приводит к появлению телефонного столба, торчащего из асфальта посреди дороги в Квебеке. Вторым и более распространенным вариантом являются упертые домовладельцы, которые наотрез отказываются переезжать, чтобы освободить место для новой дороги. Ферма «Скотт Холл» в Англии является наглядным тому примером.

15. Когда в 1970 году началось строительство автомагистрали М62, фермер Кен Уайльд отказался бросить собственное хозяйство. Несмотря на то, что городской совет имел юридическую возможность надавить на фермера и заставить его продать хозяйство, они решили сдаться и просто разделили проезжую часть надвое. И сейчас ферма находится между двумя дорогами.

А китайские власти во время реализации крупного дорожного проекта столкнулись с пенсионером по имени Ло Баоген и его женой. У Ло не было фермы, но его дом был частью другого, более крупного здания. В отличие от Англии, китайское правительство не может юридическим путем заставить человека продать свою собственность. Поэтому они просто построили здание вокруг участка Ло и окружили его асфальтом. Теперь дорожное движение проходит буквально в полуметре от стен дома Ло.

Лондонский мост в Аризоне

16. В 1831 году был построен новый мост через Темзу в Лондоне. Его разработал известный инженер-строитель Джон Ренни, и на строительство ушло 130 000 тонн гранита. Такие мосты в Лондоне строили еще с тех пор, как римляне правили Англией, и последний из этих мостов простоял 600 лет.

Мост Ренни был построен с расчетом на оживленное дорожное движение большого города, но вскоре он начал тонуть.

В 1967 году мост окончательно утратил устойчивость, и потому был выставлен на продажу.

Покупателем оказался Роберт Мак-Чуллок, американский бизнесмен, который заплатил за этот мост 2,46 млн долларов. Через год мост был разобран и отправлен в Аризону. Его установили в Лейк-Хэвеси-Сити, для того чтобы он стал центральной частью британского тематического парка. Там мост находится и сегодня.

Настоящий египетский храм в Мадриде

17. Учитывая неприятности, происходящие сейчас в Египте, вы могли бы найти более безопасное место для того, чтобы увидеть кусочек настоящей древнеегипетской архитектуры. К счастью, Мадрид является домом для храма Дебод, построенного 2200 лет назад египетским царем Адикхаламани.

Это самый старый памятник архитектуры в городе. Стены Мадрида были возведены только в девятом веке, что делает их более чем на 1000 лет моложе стен храма Дебод.

История того, как египетский храм оказался в Испании, весьма увлекательна. В 1950 году население Египта было на подъеме, и потому страна нуждалась в серьезном расширении сельского хозяйства и энергетики. Решением стало строительство гигантской плотины, в результате чего возник один из самых больших искусственных водоемов в мире - озеро Нассер. К несчастью, это также означало, что большинство памятников архитектуры окажутся под водой, в том числе и храм Дебод. Археологи бросились спасать храм, разобрали его на блоки и поместили их в хранилище.

18. А потом, в 1967 году, храм был подарен Испании в благодарность за финансовую помощь Египту. Части строения перевозились вначале на баржах, потом на кораблях, а затем на грузовиках. Последний из 1350 контейнеров прибыл в Мадрид 28 июня 1969 года, и храм был возведен на новом месте в течение трех лет.

С точки зрения русского языка здание - это архитектурное сооружение, постройка, дом, а сооружение - родовое понятие по отношению к зданию. Сооружение - это всякая значительная постройка (различных видов и назначения) 9 Ввиду нечеткости терминологии действующего отечественного законодательства понятия "здание", "строение", "сооружение", и их соотношение неоднозначно оцениваются в научной среде. Так, В.В. Витрянский полагает, что попытка дать юридические понятия зданий и сооружений нецелесообразна, поскольку они не относятся к числу правовых категорий 10 Однако большинство исследователей приходят к вполне обоснованному выводу о существовании таких общих признаков здания (сооружения), как искусственность возведения, привязка к определенному земельному участку, невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, самостоятельность, законченность. Таким образом, под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на (под) земельном участке самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба для него 11 Кроме того, здания и сооружения конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации 12