Сдача в аренду ипотечной квартиры. Стоит ли покупать квартиру в ипотеку, чтобы её сдавать

При оформлении ипотеки многие граждане задумываются о возможности извлечения прибыли из приобретенной недвижимости. Но их интересует вопрос, имеют ли они право извлекать прибыль от заложенного в банк недвижимого имущества и не придется ли потом платить бешеные штрафы банку за это. Данные правоотношения регулируются законодательством, поэтому банки и граждане обязаны действовать в соответствии с ним.

Законодательная база

Порядок ипотечных правоотношений регулирует Гражданский кодекс, а также Федеральный закон «Об ипотеке». На основании данного нормативно-правового акта приобретатели заложенной недвижимости имеют право извлекать прибыль от нее на основании ипотечного соглашения. Кроме этого, сдавать квартиру в аренду можно без специального согласия банка и уведомления его об этом.

Предусматривается 2 важных условия, которые должны соблюдаться собственниками заложенного жилья:

1. Жилая площадь должна предоставляться по договору аренды на срок, не превышающий действия ипотечного соглашения с банком.
2. Квартира должна быть передана с целью ее применения исключительно для проживания. Не допускается целевое изменение объекта в период действия залогового обязательства.

Соответственно, законодательство не запрещает сдачу квартиры в аренду, но ипотечным договором могут быть установлены особые условия, запреты и требования. Устанавливать данные пункты в соглашении банкам не запрещено, так как данным залогом они обеспечивают себе гарантию возврата денежных средств.

Ипотечное соглашение

На самом деле, на практике банки практически всегда прописывают данные условия в ипотечном договоре, хотя могут этого не делать. Если в соглашении нет пунктов о запрете предоставления жилья в аренду, соответственно, банк не требуется даже уведомлять об этом.

Но чаще бывает так, что кредитные организации прописывают условия и возможность сдачи жилья по договорам аренды. В основном предусматривается 2 варианта:

• полный запрет;
• возможность предоставления услуги только с обязательного уведомления банка и получения от него соответствующего разрешения.

Если ипотечное соглашение запрещает предоставление жилья в аренду, то проживание даже родственников или близких знакомых не допускается без получения на это специального разрешения. Если данный пункт договора нарушается, то банковские организации могут применять штрафные санкции в виде увеличения процентной ставки, а также расторгнуть договор и отобрать жилье в случае невозврата денежных средств.

Во втором случае, когда допускается получение от жилья выгоды путем его предоставления в аренду, кредитная организация требует соответствующего уведомления. После того как банк получит данную информацию, а лучше его оповещать в письменном виде, кредитная организация должна предоставить разрешение. Оно может быть выдано и в письменном виде. Но если выдается отказ, то он обязательно должен быть получен письменно.

Уведомить банк о своих намерениях получения прибыли можно несколькими способами:

• отправить информационное письмо с помощью официального сайта банка;
• отправить письмо по почте с уведомлением;
• передать лично письмо сотруднику банка, желательно получить отметку от него на втором экземпляре о получении.

Важно знать, что ипотека не освобождает арендодателя от уплаты налогов государству с полученной прибыли. Поэтому ежегодно при подаче налоговой декларации данные доходы должны быть учтены.

Многие банки рассматривают данную возможность заемщика по сдаче квартиры как получение дополнительного дохода в случаях, если возникли финансовые трудности. Поэтому редко какие банки ставят полный запрет на сдачу жилья в аренду.

Выгодно ли?

С одной стороны, многие граждане считают, что вложение денежных средств в недвижимость – это хорошая перспектива сохранения денег, их приумножения и возможности получать дополнительный доход от сдачи жилья в аренду. Но тут нужно учитывать много факторов, чтобы получить действительно реальный доход.

Если есть острая потребность в квартире, то, безусловно, приобретение жилья в ипотеку — это нужная и важная мера. Однако если человек имеет определенную крупную сумму денег, но ее не достаточно для покупки жилья, то приобретение его в ипотеку является не самым хорошим вариантом. Более выгодно будет положить все имеющиеся средства на депозит в банк под выгодный процент. За определенный период удастся накопить нужную сумму денег и приобрести недвижимость за собственные средства.

Невыгодно осуществлять такую покупку потому, что банки в первые годы действия ипотечного кредита взимают с ежемесячных платежей наибольшую часть процентов, а погашение основного долга происходит в наименьшей степени. Кроме этого, при оформлении ипотеки обязательно требуется имущественное страхование залога, что составляет также определенную сумму денежных средств.

Кроме этого, для получения выгодных условий по ипотечному займу зачастую приходится соглашаться на дополнительные виды страховых продуктов, таких как страховка здоровья заемщика, сделки. Они также стоят определенных денег, которые придется оформить дополнительно в кредит либо оплатить из имеющихся средств.

Но если есть необходимость приобретения жилья, например, с целью использования полученных от государства субсидий и прочей помощи, то сдачу жилья для получения дополнительного дохода можно рассматривать как выгодное мероприятие. Но при расчете прибыли нужно учитывать следующее:

• обязательно оставлять средства на оплату налога раз в год;
• учитывать стоимость коммунальных платежей либо включать их дополнительно в стоимость арендной платы;
• стоимость имущественного налога, который будет рассчитываться с 2020 года в полной мере.

Если с учетом всех дополнительных доходов остается неплохая сумма, а может даже хватает на погашение ипотечного кредита, то тогда действительно стоит получать данный доход. Но в этом случае следует позаботиться о следующих вещах:

1. Ипотечное соглашение должно предусматривать возможность сдачи жилья. Не нужно подписывать договор с банковской организацией, если в нем прямо прописан запрет на данную деятельность. Нужно попросить изменить условия договора или выбрать другой банк.
2. Важно осуществлять законную деятельность по сдаче жилья в аренду. Должен быть заключен письменный договор, на основании которого жильцы получают право жить в арендованной квартире.

Если не соблюдать данные правила, то можно оказаться в очень невыгодном положении. Банк может насчитать высокие штрафные санкции либо расторгнуть договор. В этом случае придется оформлять новое ипотечное соглашение с другой банковской организацией, которая может предоставить менее выгодные условия.

При сокрытии дохода от государства налоговые органы также имеют право применить штрафные санкции и начислить пени на неуплаченные налоги. Кроме этого, арендодатель существенно рискует своим имуществом, предоставляя недвижимость для проживания без подписания официального письменного договора аренды. В этом случае доказать вину в порче квартиры будет достаточно сложно, а получить компенсацию за это тем более.

Также следует учитывать условия, которые прописываются в имущественном страховом договоре. Он должен распространять свое действие даже в тех случаях, когда жилье было передано по договору аренды. Если этот пункт отсутствует или исключает ответственность страховщика, то в этом случае все убытки, связанные с порчей имущества, ложатся на собственника квартиры. А он сможет компенсировать убытки за счет арендаторов жилья, только если докажет документально их причастность.

Купить квартиру в ипотеку и сразу сдать ее в аренду – это отличный вариант инвестиций. Вы сможете снизить финансовую нагрузку, погашая полностью или частично кредит за счет арендных платежей. А как к подобным сделкам относится банк? Известно, что на протяжении кредитного срока жилье находится у него в залоге, и некоторые сделки ограничены. Если вы оказались между двух огней и не знаете, как сдавать квартиру: официально или «по-черному», прочитайте статью – и решение найдется само.

Ваши права на ипотечное жилье

Некоторые россияне опасаются покупать в кредит квартиру из-за бытующего мифа, что в случае чего банк может выбросить их на улицу, а жилье забрать. Из-за необоснованного страха некоторые лишаются единственной возможности реализовать мечту о личной квартире. Чтобы понять, насколько такие опасения обоснованы, необходимо знать важные нюансы законодательства.

Кто на самом деле является собственником жилья, купленного полностью или частично на кредитные средства?

Однозначно полноправный и единственный владелец – это покупатель, который одновременно является заемщиком. Если приобретаете готовую квартиру, то сразу после подписания договора купли-продажи следует оформить на нее право собственности. При покупке в ипотеку помещения, расположенного в новостройке, складывается немного другая ситуация – его возможно зарегистрировать лишь после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Оформляя право собственности на кредитное жилье, регистрационная служба накладывает на него обременение в виде залога банка, которое приводит к некоторым ограничениям. В результате вы не сможете продать или обменять квартиру без согласия финучреждения. Кроме этого, в кредитном договоре обычно устанавливаются дополнительные запреты до полного погашения задолженности. Обычно без разрешения кредитора запрещено выполнять с жильем следующие действия:

• прописывать родственников;
• делать перепланировку и переустройство;
• сдавать в аренду.

В каких случаях банк может выселить заемщика и продать заложенную квартиру?

Прежде, чем выставить ипотечное жилье на аукцион, кредитор обращается в суд с иском о наложении на него взыскания. Это может произойти в случае, если вы не способны выплачивать долг по займу. В договоре по кредиту четко указано, сколько пропущенных платежей влечет расторжение соглашения.

Обычно для этого достаточно не платить 3 месяца, однако банк не всегда пользуется своим правом и дает заемщикам отсрочки. После того как суд вынесет положительное решение о взыскании задолженности, согласие собственника на продажу квартиры не требуется.

Если вы исправно вносите платежи, но нарушаете правила пользования квартирой или не выполняете другие обязательства по кредитному соглашению, то банк вправе потребовать расторжения договора. Известно, что выплатить одной суммой всю ипотеку мало кому под силу, поэтому придется продавать квартиру. К счастью банки редко прибегают к подобной практике, и для расторжения договора нужны серьезные причины.

Залоговое жилье: можно ли на нем заработать?

Поскольку ипотека является тяжелым финансовым бременем, не удивительно, что заемщик ищет способы получить дополнительный доход. Сдавая ипотечную квартиру в аренду, вы сможете иметь прибыль сразу после ее покупки и исправно погашать кредит. Некоторые люди специально приобретают квартиры, чтобы в дальнейшем использовать их в качестве заработка.

По закону собственник жилья вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, но интересы третьих лиц, которых в нашем случае представляет банк, нарушать нельзя.

Запрет на сдачу ипотечной квартиры кредитор вводит, исходя из следующих соображений:

1. Вы обязаны обеспечивать сохранность и хорошее состояние залоговой недвижимости, а арендатор может испортить ее. Потеря товарного вида залога и снижение его рыночной стоимости банку абсолютно не выгодно. Известно, что квартиранты не всегда хорошо обращаются с жильем, а хозяева не спешат делать ремонт, т.к. он влечет дополнительные затраты.
2. Если клиент окажется злостным неплательщиком, то банк разорвет ипотечный договор и компенсирует свои затраты за счет реализации залога. Арендаторы, которые заключили договор по закону и внесли плату на длительный срок вперед, могут помешать продаже квартиры. Жильцы защищены законом, поэтому банк не сможет их выселить, а будет ждать истечения срока аренды.
3. Банки теряют прибыль, поскольку ипотечные кредиты для частных лиц имеют более выгодные условия, чем ссуды для малого бизнеса. Тем временем использование квартиры для получения дохода – это и есть предпринимательская деятельность.

Кроме финучреждений целями использования залоговой недвижимости интересуются и страховые агентства. Из-за повышенных рисков размеры тарифов на страхование коммерческих объектов значительно выше, чем жилых квартир. Естественно, агентства не желают платить за последствия чужих ошибок.

С другой стороны, чтобы сдавать в аренду жилье, оформлять юридическое лицо или индивидуальное предпринимательство не нужно. Банк вряд ли сможет доказать факт коммерческой деятельности, ведь квартира используется по назначению – для проживания, пусть даже не собственника, а съемщика.

В принципе, возможность сдачи в аренду зависит от конкретного банка и условий кредитного договора. Обычно финучреждения не интересуются деятельностью заемщика до тех пор, пока платежи вовремя поступают и квартира находится в хорошем состоянии. С финансовой точки зрения сдавать внаем ипотечную квартиру наиболее выгодно в крупных городах, где стоимости аренды покрывает платеж по кредиту. При этом заемщик должен иметь собственную жилплощадь. Некоторые люди покупают жилье для будущего проживания в нем детей, а пока они малы – сдают помещение квартирантам. Иногда недвижимость приобретается с целью вложения свободных денег или просто потому, что подвернулся выгодный вариант.

Если вы решили сдавать в аренду ипотечную квартиру, тщательно обдумайте все стороны вопроса и взвесьте целесообразность такого шага, поскольку:

• банки требуют официально заключать договор аренды, поэтому придется платить налог в размере 13% от прибыли;
• в зависимости от договоренностей арендодатель должен рассчитываться за коммунальные услуги или контролировать платежи жильцов;
• если квартира в новостройке, необходимо сделать минимальный ремонт – поклеить обои, застелить пол, побелить потолок.
• по договору страхования обычно предусмотрены дополнительные взносы.

Главное, чтобы вы действительно получили прибыль, а не лишние проблемы.

Официальная аренда ипотечной квартиры или «черная»: есть ли выбор?

Без согласия банка сдать жилье возможно лишь в том случае, когда в кредитном договоре не прописаны условия об ее аренде. Если такой пункт присутствует, то перед заемщиком стоит выбор: сдавать квартиру официально или прибегнуть к нелегальному способу. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки. При выборе официальной аренды вас ждет следующая процедура:

1. Посещаете банк с письменным заявлением, где подробно изложены все обстоятельства и причины ситуации. Кредитор в течение 5 дней рассмотрит заявку и даст официальное согласие. Учтите, что не все банки выступают против сдачи ипотечных квартир в аренду. Многие рассматривают такую перспективу как дополнительные гарантии по регулярным кредитным платежам. Согласие обеспечено, если вы:

2. Если согласие получено, собираете дополнительные документы:

• свидетельство о праве собственности на жилье;
• справку из ЖЭКа о составе семьи;
• нотариальное согласие всех собственников квартиры.

3. Находите квартиросъемщиков и оформляете договор аренды, где прописаны все условия по оплате аренды и коммунальных услуг, обозначены сроки платежей, а также указаны правила поведения. Обязательно нужно приложить к договору акт приема-передачи имущества и зарегистрировать сделку у нотариуса.

4. Платите ежегодно подоходный налог в размере 13% от прибыли. Для этого следует заполнить в налоговом органе декларацию и приложить договор аренды, расписки о получении платы за аренду и справки с места работы.

Банк, отклонивший заявку, давать объяснений не обязан, однако это может произойти по следующим причинам:

• у вас плохая кредитная история из-за неоднократных просрочек платежей и начисленных штрафов;
• договор найма заключается на срок свыше года;
• банк обследовал жилье и выявил, что оно уже сдается без его согласия.

Когда банк не разрешает сдавать жилье или вы просто не хотите документальной волокиты, можно прибегнуть к «черной» схеме. Сдавая квартиру без согласия банка и без договора, доверяя «джентльменскому соглашению», вы подвергаетесь определенному риску. Закон гласит, что сотрудники банка имеют право в любое время вас навестить с целью проверки истинного состояния ипотечного жилья. Если кредитор обнаружит нелегальную деятельность, то вас ждут санкции со стороны банка и налоговых органов.

Однако, судя по отзывам заемщиков, банки практически не контролируют состояние квартиры, если ссуда вовремя погашается. Статистика гласит, что большинство заемщиков впускает арендаторов в ипотечные квартиры без согласований с финансовым учреждением.

Учтите, что нелегальная сдача квартиры сопряжена с различными рисками. Если арендаторы испортят имущество или не заплатят за проживание, взыскать убытки вы не сможете, поскольку сделка не законна.

Как банк может вас наказать за аренду ипотечной квартиры

Если банк случайно или намеренно обнаружит вашу самодеятельность, последствия будут следующими:

При таком исходе дел пострадает не только заемщик, но и арендатор, поскольку при выселении он не получит компенсацию за потраченные на съем жилья деньги.

Покупая квартиру с целью ее дальнейшей сдачи в аренду, выбирайте банк, который лояльно относится к подобным сделкам. Открыто обсудите все условия такой схемы до момента подписания взаимных соглашений. Это позволит вам избежать неприятностей и законно оформить все операции.

Цели покупки жилья в ипотеку могут быть разными. Для одних – это возможность приобрести собственную квартиру, жить там и не платить за съем. Для других – это является средством вложения денег с целью заработать. Казалось бы, где связь между выплатой по ипотеке и заработком? А вот в чем: ипотечная квартира сдается в аренду, а поступающие платежи в виде арендной платы идут на погашение ипотеки.

Ситуация идеальная: срок идет, ипотека погашается, квартира переходит в собственность клиента. К примеру, однокомнатная квартира в спальном районе Москвы стоит 3 млн.р. Клиент вносит 500 т.р. ПВ, а остальное оформляет в ипотеку (при этом у него есть, где жить). Платеж на 15 лет – примерно 31 т.р. (если взять ставку 13%). Стоимость аренды: 36 т.р.

Как видно, что арендная плата полностью перекрывает платеж, и даже остается на коммунальные платежи. На первый взгляд – схема идеальная, но здесь можно столкнуться с некоторыми нюансами, которые нельзя игнорировать, чтобы не возникло еще больше сложностей. Рассмотрим подробнее, можно ли вообще сдавать ипотечную квартиру в аренду, когда возникает такая необходимость, нужно ли уведомлять банк, и может ли банк накладывать какие-то ограничения?

Сдача ипотечной квартиры.

Мысль о сдаче своей квартиры в аренду возникает у ипотечных заемщиков при различных ситуациях. Для одних – это способ заработать, а для других – выплачивать ипотеку даже в сложных финансовых ситуациях.

Причины сдачи ипотечной квартиры в аренду:

• Способ вложения денег и погашения ипотеки. Это возникает в том случае, когда у клиента уже есть жилье (свое или он проживает с родителями, с мужем/женой и проч.), а имеющиеся средства вкладываются в приобретаемую квартиру. Поступающие арендные платежи идут на погашение ипотеки. Клиент также может платить из своих средств, чтобы ускорить погашение. Даже если у заемщика возникнет сложная финансовая ситуация, ипотека будет погашаться за счет арендаторов. С другой стороны, посторонние лица могут повредить квартиру (затопить, спалить и проч.), что повлечет большие растраты для владельца.
• Способ погашения ипотеки в сложной финансовой ситуации. Поскольку срок ипотеки всегда длительный, финансовое положение клиента может меняться. Плохо, когда оно ухудшается (увольнение с работы, снижение дохода и др.). Здесь заемщик решает сдавать квартиру в съем, а самому жить у кого-то, чтобы переждать «плохие» времена. Это позволяет исполнять обязательства перед кредитором и не портить кредитную историю. Однако и здесь существуют вышеуказанные риски поселения в квартире посторонних людей.

Несмотря на кажущуюся выгоду, статус ипотечного заемщика и арендатора квартиры может не понравиться третьей стороне – банку, который является залогодержателем квартиры. Он может воспрепятствовать, чтобы с залоговой квартирой что-то делали, поскольку потенциальные риски могут нанести ему ущерб. ФЗ №40 «Об ипотеке» гласит, что заемщик вправе сдавать залог в съем, если иное не предусмотрено ипотечным договором. Именно этим «если» пользуются банки и включают в договор статью о том, чтобы все действия с ипотечной квартирой проводились только с их письменного согласия.

Нужно ли согласие банка на сдачу ипотечной квартиры в аренду?

Данный пункт обычно прописывается во всех ипотечных договорах. Обычно он гласит о том, что клиент невправе совершать какие-либо действия с ипотечной квартирой без предварительного получения письменного согласия банка, вплоть до того, что для прописки также требуется получение согласия. Это стремление тотального контроля со стороны банка вполне объяснимо: залог является обеспечением по выплате долга, поэтому он должен быть огражден от возможных повреждений, ухудшения состояния и проч. Именно по этой причине многие банки не разрешают сдавать залог в съем, либо делают это после тщательной оценки будущих квартиросъемщиков.

Несмотря на существующие запреты, 95% заемщиков не уведомляют банк о сдаче квартиры в аренду, поскольку делают это нелегально (договор заключается устно, чтобы не платить налогов и не иметь проблем с банком). В теории кредитор может в любой момент проверить, в каком состоянии находится жилье, кто там живет, но на практике это происходит крайне редко в виду огромного числа заемщиков.

Таким образом, официальная аренда потребует обязательного согласия со стороны банка, тогда как про неофициальную можно скрыть. Однако, рисковать с таким делом – чревато для себя, поскольку в договоре могут быть прописаны штрафы за нарушение условий пользования залоговым имуществом.

Что будет, если банк узнает о несогласованной аренде?

Возможные санкции и штрафы обычно прописываются в договоре. Если таковых нет, то банк будет руководствоваться федеральными законами. В самом лучшем случае за не санкционированную аренду заемщик может получить предупреждение, а в худшем – требование о досрочном погашении долга. Последнее почти не встречается в банковской практике, поскольку кредитору не выгодно портить отношения с заемщиком, который, хотя и сдает залог в аренду, но вовремя платить по кредиту.

Казалось бы, приобретение жилья в ипотеку задумывалось как предоставление возможности семьям, наконец, обзавестись собственным жильем, ведь большинство граждан сегодня не могут позволить себе купить квартиру, внеся всю сумму сразу или в рассрочку. Однако объективная реальность такова, что ипотечное кредитование вовсе не спасает ситуацию: сегодня ежемесячные платежи достигают объемов средней зарплаты, а значит становятся практически неподъемными. Да, реальный шанс справиться с этой каббалой имеют те, кто сумел устроиться на высокооплачиваемую работу или же просто попал в социальную программу, но это не такой большой процент граждан. Остальные же ищут различные пути обхода возникшей проблемы, и первое, что приходит на ум: а почему бы не сдать приобретаемое жилье в аренду?

Логика проста как дважды два: квартира покупается с ипотечным займом и сдается для проживания на длительный срок другим людям. Учитывая цены на аренду жилья, вполне реально, плотно занявшись вопросом, перекрыть оплатой квартиросъемщика сумму ежемесячного платежа, а может и оказаться в плюсе. Проще говоря, квартиросъемщик за время проживания постепенно покупает квартиру для своего арендодателя. Казалось бы, схема идеальна, но возникает резонный вопрос: а можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Что решит банк? Варианты развития событий

Покупая квартиру в ипотеку ли или каким-либо другим способом, большинство из нас рассуждает таким образом: если эта квартира моя (не важно, сейчас или в обозначенной в документации будущем), то и распоряжаться ею я могу по своему усмотрению. Действительно, кажется логичным беспрепятственное заселение квартирантов, ведь если покупатель может уже жить в помещении сам, то что мешает ему сдать те же квадратные метры в аренду?

До определенного периода никаких подобных ограничений действительно не было. Вопрос о том, можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду, не стоял, и многие инвесторы этим пользовались: квартиры покупались одна за одной, и это стало особой формой заработка. К сожалению, ввиду недобросовестности подобных граждан, которые частенько нарушали правила ведения игры, банки были вынуждены ввести ограничения на подобные «финты», а в какой-то период и вовсе запрещалось сдавать ипотечное жилье.

Сегодняшняя ситуация такова: юридического запрета нет. Однако в большинстве банков при подаче заявления на получение ипотеки о своих намерениях касательно заселения квартиросъемщиков необходимо сообщить. И если ещё несколько лет назад наиболее вероятным ответом финансовой структуры стал бы отказ, сегодня отношение куда более лояльное. По заверениям должностных лиц крупных банков, этот фактор на данном этапе на самом деле вообще не учитывается банком в вынесении решения: заявку одобряют автоматически и в этом процессе ориентируются на другие параметры.

В то же время своевременное сообщение о своих планах на жилье позволяет покупателю защитить себя на уровне договора, прописав там право сдавать ипотечную квартиру в аренду. В зависимости от того, что скажут в конкретном банке, документ будет так или иначе соотносим с искомой возможностью. Ключевых вариантов четыре:

1. Официальное прямое разрешение от банка получено и прописано в договоре. Там же можно указать и все детали. Очевидно, что в таком случае никаких проблем при соблюдении предписанных договоренностей не возникнет.
2. Очерчиваются дополнительные условия, которые делают сдачу возможной. Так, может быть указано, что при заключении нового договора с арендатором хозяин квартиры должен обратиться в банк для одобрения. Возможны варианты, когда в ипотечной документации сразу предписывают максимальный срок, на который эту квартиру может получить для проживания квартиросъемщик.
3. Прямой запрет в ипотечном соглашении. В данном случае всё прозрачно: попытки сдать квартиру будут явным нарушением закона.
4. Отсутствие в договоре каких-либо упоминаний об аренде. При таком варианте сдавать жилье можно абсолютно законно и безопасно, если, конечно, банк всё-таки был предупрежден о намерениях.

На что нужно обратить внимание, так это на все дополнительные условия, которые предписывает финансовое учреждение для желающих сдавать жилье. Необходимо вчитываться в малейшие детали, чтобы впоследствии не предстать перед законом по неосторожности.

Банк наложил вето: что делать

Вспомним о том, что банки только несколько лет назад начали смягчать свое мнение касательно разрешения сдавать ипотечное жилье в аренду. Поэтому неудивительно, что многие из них отказывают в такой возможности заемщику. Однако как поступать в том случае, если все надежды и полагались на деньги квартиросъемщиков?

О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду

Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку. В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке. Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.

Кто и зачем сдает ипотечные квартиры

«Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много. Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка».

«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту».

В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита. Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.

А банк против

«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ.

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям. Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру. Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка».

Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет. Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается. Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева.

Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет. Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева. — Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».

Как избежать проверок

Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»).

С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может».

И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке. В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде.

Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева.

«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя». То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же».

Если вы арендатор

Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир».

При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны».

«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.

Антон Погорельский; фото Юрий Смитюк/ТАСС