Контакты
Главная / Заработная плата

Договор купли продажи квартиры по комнатам. Основания для расторжения

Отчуждение комнаты в коммунальной квартире в 2018 году — один из наиболее непростых и популярных вопросов, касающихся продажи недвижимости. Важным условием является предоставление доказательств в отношении права собственности на данный жилой объект. А также важно установить статус недвижимости и соблюсти преимущественное право, регулируемое действующим законодательством.

Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире

Надзор относительно обязательства соблюдения, регламентируемых нормами закона, правил приобретения или продажи отдельной комнаты в коммуналке, довольно строго контролируется со стороны уполномоченных государственных служащих. Игнорирование любой из стадии данной процедуры приведет к признанию сделки купли-продажи недействительной.

Хронология покупки или продажи комнаты выглядит следующим образом:

  • принятие решения о приобретении, либо продаже объекта недвижимости;
  • определение рыночной стоимости;
  • соблюдение процедуры извещения лиц, проживающих в смежных комнатах (их законных собственников) о праве преимущественного выкупа продаваемой комнаты;
  • составление договора купли-продажи;
  • денежный расчет между сторонами;
  • общегосударственная регистрация описываемой сделки.

Процедуру третьего пункта следует разобрать более подробно. В соответствии с законодательной базой РФ, преимущественным правом покупки комнаты в коммунальной квартире обладают бесспорно соседи, проживающие в иных комнатах данной недвижимости. Законодатель позаботился о соблюдении интересов лиц, проживающих в смежных комнатах, предоставив им исключительное право первоочередного выкупа. Соответствующее правило не может быть проигнорировано.

На кого законодатель возложил обязанность произвести извещение соседей?

Обязательно ли заверять сделку у нотариуса?

Важным моментом в оформлении договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире считается факт обязательного заверения заключенной сделки в органах нотариата. Во-первых, следует отметить, что нормы цивильного права об обязательности заверения договора приобретения или продажи объекта недвижимости у нотариуса появились вследствие выявления огромного количества «мнимых» сделок.

Согласно статистическим данным, в последнее время одни и те же комнаты коммуналок многократно, в определенный период времени, продавались разным лицам. Данное обстоятельство стало возможным по причине несовершенства работы государственных органов, осуществляющих регистрацию сделок.

Ранее с момента подачи документов на регистрацию факта, подтверждающего смену владельца жилья и до момента наступления указанного факта, сведения о произведенном расчете за комнату в коммунальной квартире нигде не фиксировались. По этой причине проверить факт продажи условной квартиры или комнаты другому лицу просто невозможно. Во избежание факта обмана и мошенничества законодателем Российской Федерации и были внесены поправки, указывающие на необходимость заверения заключенной сделки по приобретению недвижимости в органах нотариата.

Продажа комнаты в коммунальной квартиры уверенно входит в «топ» самых сложных сделок, связанных с оборотом недвижимости. Помимо сбора нужной документации, собственнику придется столкнуться с соседями лицом к лицу, ведь именно у них есть законное право преимущественной покупки, обойти которое едва ли удастся. Сравните с договором купли-продажи доли квартиры .

Договор купли продажи коммунальной квартиры: образец заполнения

Договор купли продажи коммунальной квартиры – абсолютно типовое соглашение. В нем следует указать всю стандартную информацию с небольшим отличием:

Дату, место подписания, а также реквизиты сторон или их доверенных лиц;

Предмет договора. Здесь укажите: адрес, этаж, расположение, площадь комнаты. При этом – нужно указать долю, подлежащую продаже и находящуюся в общей долевой собственности. Здесь нужно учесть, что в коммуналках у каждого жильца есть право собственности на конкретную комнату. Ей он может распоряжаться по своему усмотрению. А вот места общего пользования (санузел, кухня, балконы и т.д.) находятся в долевой собственности, где каждому жильцу принадлежит одна из равных долей;

Стоимость и порядок расчета следует указывать максимально подробно - это может быть расчет стоимости квартиры по графику платежей или по наличному или безналичному расчету по договору купли квартиры .

Разумеется, нужно указать права и обязанности сторон, например, что покупатель обязуется внести оплату в четко обозначенный срок, а продавец – освободить помещение своевременно.

Договор купли продажи коммунальной квартиры, образец которого есть на нашем сайте, обязательно скрепляется подписями сторон. При покупки коммунальной квартиры за материнский капитал есть определенные ограничения.

Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире: особенности сделки

Чтобы составить договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире правильно, вам нужно учесть ряд нюансов:

Преимущественное право покупки. Прежде чем продать комнату посторонним людям, вы должны удостовериться, что никто из ваших соседей не хочет ее купить. Разумеется, простой беседы недостаточно. Соседи либо должны написать письменный отказ от покупки, либо в течение 30 дней после письменного уведомления никак не отреагировать;

Уведомить о желании продать комнату вы должны абсолютно всех соседей. Если кто-то из них не проживает в своей комнате – вам нужно связаться с ним по последнему известному адресу. Рекомендуем взять выписку в Росреестре, чтобы узнать лучше своих соседей;

Если в коммунальной квартире имеются неприватизированные комнаты – вы должны отправить уведомление в орган управления муниципальным имуществом.

Прежде чем приступить к продаже, нужно выделить долю в общей собственности. Для этого продавец вместе с соседями должен обратиться к нотариусу, который заверит равное распределение долей в местах общего пользования.

При наличии обременений - необходимо прямо прописывать все обременения в тексте договора купли-продажи коммунальной квартиры .

Договор купли продажи коммунальной квартиры: как справиться со спорными ситуациями?

Договор купли-продажи доли в коммунальной квартире не так просто заключить. Дело в том, что отношения между соседями складываются не всегда хорошие. Соответственно, они могут отказываться от получения от вас уведомления о намерении продать комнату, могут ничего не отвечать, а лишь тянуть время. В этих случаях соседями, чаще всего, движет желание сбить цену. Нередки случаи, когда собственник находится в другом городе или его местонахождение неизвестно.

Если соседи не хотят идти на контакт – то можно провести процедуру уведомления «добровольно-принудительно». Обратитесь к нотариусу – он заверит письмо и отправит его с уведомлением. Отсутствие ответа в течение 30 дней дает вам полное право на распоряжение имуществом.

Обойти право преимущественной покупки можно следующим образом:

1. Вам нужно просто подарить долю в квартире покупателю;

2. После оформления документов, он выкупит ее на общих основаниях, ведь он становится вашим полноправным соседом. Разумеется, это законный, но не совсем правильный способ. Он актуален для тех, у кого в силу определенных причин совершенно нет времени ждать 30 дней.

Однако будьте осторожны. Продавец рискует потерять деньги. В результате у вас остается комната в коммуналке, которая еще и находится в долевой собственности. Продать такой объект недвижимости нереально сложно, поэтому, лучше использовать схему только с родственниками или близкими людьми.

На нашем сайте вы можете заполнить и скачать договор купли продажи доли в коммунальной квартире , который соответствует всем законодательным нормам и стандартам. Вам нужно отвечать на вопросы в форме слева, а система самостоятельно распределит ответы по соответствующим разделам соглашения. Оцените преимущества нашего сервиса!

С помощью конструктора договоров "Просто Документы" Вы имеете возможность также быстро и просто подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов.

В идеале это лучше поручить или риелтерской фирме, однако не у всех есть такая возможность. Если вы взялись составлять договор сами, помните о его существенных условиях, без которых договор не будет признаваться заключенным. Это предмет договора - комната, и ее цена. Укажите все сведения о комнате, по которым ее можно идентифицировать: адрес , в которой она располагается, ее площадь. Отметьте ее на плане квартиры и приложите его в договору.

К договору составьте акт приема-передачи комнаты . В нем указываются данные о продавце и покупателе, данные о комнате и информация о том, что комната передана в надлежащем состоянии. Акт вместе с договором подается в органы Росреестра для регистрации. У вас должны быть три экземпляра договора (для продавца, покупателя и органов Росреестра) и три экземпляра акта.

Соберите остальные документы, которые нужно представить в органы Росреестра для регистрации. От покупателя понадобятся заявления на государственную регистрацию договора и перехода права на комнату, и квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию. Продавцу нужно будет представить те же заявления, паспорт, свидетельство о праве собственности на комнату, выписку из домовой книги, согласие органов опеки и , если в проживают несовершеннолетние, согласие супруга на продажу комнаты , нотариально заверенный отказ остальных собственников помещений в квартире от преимущественного права покупки комнаты .

Подайте документы в органы Росреестра. О их можно узнать на соответствующем сайте: www.rosreestr.ru . Через 30 дней сделка должна быть зарегистрирована. Продавец должен получить в органах Росреестра свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой регистратора, а покупатель - такой же экземпляр и свидетельство о собственности.

Покупка комнаты в общежитии или в нерасселенной коммуналке в Москве - неплохая инвестиция. Ведь аренда комнат пользуется очень большим успехом, а цены на недвижимость растут. Чтобы грамотно купить , найдите подходящее предложение через одну из баз недвижимости, представленных в интернете и обратитесь в агентство недвижимости или к юристу для подготовки договора купли-продажи.

Инструкция

Посмотрите предложения по продаже комнат в интернете, договоритесь о встрече с их хозяевами. Объект недвижимости нужно обязательно видеть, поскольку изображения на фотографиях не всегда соответствуют действительности. Кроме того, вы убедитесь в том, что соседи адекватны, не злоупотребляют алкоголем или наркотиками.

Чтобы подтвердить свое намерение комнату , вам может понадобиться оставить задаток за нее. Не следует это под расписку. Лучше обратитесь к юристам, которые помогут составить вам договор . Передавайте задаток только после подписания этого договора.

Далее комнату нужно будет проверить на юридическую чистоту. Для этого вы должны будете потребовать у ее пакет документов на нее (свидетельство о государственной регистрации права собственности, правоустанавливающие документы, документы БТИ). Можно также попробовать заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое и сделок с ним. Эти документы должны подтверждать, что хозяин является добросовестным, что комната находится

Бланк документа «Примерная форма договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире» относится к рубрике «Договор купли-продажи, договор контрактации». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

_______________________________________ ________________________________

(наименование населенного пункта) (число, месяц, год прописью)

Мы, гр. _______________________________________, проживающий (ая) по

(Ф.И.О. полностью)

адресу: _______________________________________________________________,

паспорт серии __________ N ___________, выдан "_" ______________ 200_ г.

Код подразделения ________,

именуемый (ая) в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и гр. _________

Проживающий (ая) по адресу: _____________________

(Ф.И.О. полностью)

Паспорт серии _________________

N _________, выдан "__" ____________ 200_ г. ___________________________

(наименование выдавшего органа)

Код подразделения _________________, именуемый(ая)

в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий Договор

о нижеследующем:

1. Я, гр. _____________________________________, обязуюсь передать в

(Ф.И.О. Продавца полностью)

собственность, а я, гр. ________________________________________________

(Ф.И.О. Покупателя полностью)

обязуюсь принять и оплатить Продавцу, в соответствии с условиями

настоящего Договора, следующее недвижимое имущество: одну комнату N ___

в ____________-х комнатной коммунальной квартире,

расположенной на ______________ этаже __________________________________

(указать этаж) (тип дома: кирпичный, блочный и т.д.)

жилого дома, находящуюся по адресу:

Область, ______________________________________,

(населенный пункт: район, город, поселок, деревня)

улица ____________, дом N ___, корпус (строение) N ___, квартира N ____.

2. Указанная комната имеет общеполезную площадь ____________ кв. м.,

(цифрами и прописью)

в том числе жилую площадь _______________________ кв. м. и расположена в

(цифрами и прописью)

Х комнатной квартире общей площадью ______________________ кв. м.,

(цифрами и прописью)

в том числе жилой площадью ____________ кв. м., из них комната N 1 жилой

(цифрами и прописью)

площадью __________________ кв. м., комната N 2 жилой площадью _________

(цифрами и прописью)

Кв. м.

(цифрами и прописью)

Вместе с комнатой N 3 отчуждается ___________________________ долей

в праве на места общего пользования в данной коммунальной квартире.

3. Техническая характеристика передаваемой комнаты коммунальной

квартиры соответствует данным технического учета, которые содержатся в

извлечении из технического паспорта БТИ от "__" ___________ 200_ г.,

выданном Продавцу бюро технической инвентаризации ______________________

________________________________________________________________________.

4. Указанная комната и доля в праве на общее имущество квартиры

принадлежат Продавцу по праву собственности на основании

_______________________________________________________________________,

(наименование правоустанавливающего документа)

что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от

"__" ____________ 200_ г. серия _____ N _________, выданным ____________

(наименование органа,

Регистрационный номер __________ в Едином

осуществившего регистрацию)

государственном реестре прав от "__" ____________ 200_ г.

5. Инвентаризационная оценка указанной комнаты N 3 составляет _____

(цифрами и прописью)

руб., что подтверждается справкой N ___, выданной "__" _____ 200_ г. БТИ

_________________________________________________.

(наименование муниципального образования)

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка используется для

расчета налога с имущества, подлежащего уплате).

6. Указанная комната и доля в праве на общее имущество квартиры

продается за ___________________________ руб. Соглашение о цене является

(цифрами и прописью)

существенным условием настоящего Договора.

7. Собственник жилого помещения - комнаты N 3 не вправе отчуждать

свою долю в праве собственности на места общего пользования в

коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие

передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.

8. Покупатель обязуется в течение ______ дней после государственной

(количество дней прописью)

регистрации Договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п.6 Договора,

в полном объеме.

9. Покупатель осмотрел приобретаемую жилую комнату и места общего

пользования в коммунальной квартире перед заключением настоящего

Договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупрежден

Продавцом, не обнаружил, удовлетворен качественным и техническим

состоянием указанной комнаты и мест общего пользования.

10. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче комнаты N 3

сторонами составляется передаточный акт.

11. Покупатель приобретает право собственности на указанную комнату

и долю в праве на места общего пользования квартиры коммунального

заселения после государственной регистрации перехода права собственности

на комнату, которая может быть произведена только после полной оплаты

Покупателем по Договору и оформления сторонами передаточного акта.

12. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию

указанной комнаты и участвует в расходах по эксплуатации и ремонту мест

общего пользования квартиры в размере, пропорциональном принадлежащей

ему доле, в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для

государственного и муниципального жилищного фонда.

13. Риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого

имущества переходит от Продавца на Покупателя с момента передачи комнаты

и подписания передаточного акта.

14. Комната продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в

соответствии с законом право пользования данной комнатой.

стороны ознакомлены.

16. До подписания настоящего Договора указанная комната никому не

продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в

споре и под арестом (запрещением) не состоит.

17. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не

состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями,

препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют

обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне

невыгодных для себя условиях.

18. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами

в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает

недействительными все другие обязательства или предложения, которые

могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или

письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

19. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и в

соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ считается заключенным с момента его

государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации

Договора несет ____________________________________________.

(указать кто именно несет расходы по регистрации)

20. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном

законодательством порядке.

21. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, из которых один

находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе,

осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

__________________________________________________________.

(наименование органа полностью)

Подписи сторон:

Продавец: ______________ _________________________________________

(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Покупатель: _____________ _________________________________________

(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Посмотреть документ в галерее:





Договор

купли-продажи комнаты в общежитии

Город_____________________ ________________________ года

Мы, гр. РФ ____________________________, __ ____________ 19__ года рождения, паспорт гражданина РФ _______ _________, выдан ПАСПОРТНЫМ СТОЛОМ № _ ОВД _____________________ УВД ВАО ГОРОДА МОСКВЫ, __ ________ 200_ года, код подразделения ________, зарегистрированный по адресу: город Москва, улица ___________ дом _, квартира ___, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

и гр. РФ ________________, __ _______ 19__ года рождения, паспорт гражданина РФ ______ _________, выдан ____________________________ ОУФМС РОССИИ ПО ГОРОДУ МОСКВЕ В ВАО __ _________ 20__ года, код подразделения ________, зарегистрированная по адресу: город Москва, улица ________________ дом __, квартира __, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. «Продавец» продал, а «Покупатель» купил в собственность и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора комнату в общежитии, находящуюся по адресу: ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА ________________________, ДОМ ___, квартира № __, комната площадью ______, кв.м., условный номер: _____________.
  2. Указанное общежитие состоит из _________ комнат, имеет общую площадью ______ (__________________________) кв.м., в том числе жилую площадь _____ (_________________________) кв.м. Изменение площади общежития произведено на основании Распоряжения главы районной управы о перепланировке квартиры (помещения) от ____________ № _______.
  3. Указанная комната в общежитии принадлежит «Продавцу» по праву собственности на основании ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ, НОТАРИУС _________________, Г. МОСКВА, № реестра ________, __________, ЗАЯВЛЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИИ ОБЪЕКТА ПРАВА, ______________, заключенного с гр.гр. ______________________ и ___________________________________, и зарегистрированного Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ 20__ года, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ 200_ года сделана запись регистрации № ______________________. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности «Продавца» на указанную комнату в общежитии зарегистрировано, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ __________ 20__ года сделана запись регистрации № _____________________(свидетельство о государственной регистрации права — __ ____ ________, выдано Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ __________ 20__ года).
  4. Инвентаризационная стоимость указанной комнаты по состоянию на __ __________ 20__ года составляет ______________ (___________________ тысячи __________________) рублей, __ коп., что подтверждается справкой № _______, выданной ________________ ТБТИ Московского городского бюро технической инвентаризации ГУП города Москвы __ __________ 20__ года.
  5. Цена продаваемой комнаты определена участниками договора в сумме __________ (________________ _______________________(миллионов, тысяч) рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
  6. «Покупатель» передал «Продавцу» деньги в сумме __________ (________________ миллионов _______________________ тысяч) рублей.
  7. «Продавец» гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная комната в общежитии никому ранее не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре, под арестом (запрещением) не состоит.
  8. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.
  9. «Покупатель» удовлетворен качественным состоянием вышеуказанного недвижимого имущества, установленным путем ее визуального осмотра на месте перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил бы «Продавец».
  10. «Покупатель» после перехода права собственности на комнату осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт этой комнату в общежитии в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации.
  11. С содержанием ст. 17, 18, 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 131, 167, 209, 223, 288, 292, 433 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 549-558 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации стороны ознакомлены. Требования ст. 34, 35 Семейного Кодекса Российской Федерации соблюдены.
  12. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
  13. В соответствии со ст. 433 ГК РФ настоящий договор вступает в силу и считается заключенным с момента его государственной регистрации.
  14. «Покупатель» приобретает право собственности на указанное выше недвижимое имущество в соответствии со ст. 551 части второй ГК РФ с момента государственной регистрации перехода права собственности.
  15. Стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствие обстоятельств, вынуждающих совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
  16. Настоящий договор содержит в себе весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.
  17. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче комнату в общежитии сторонами составляется и подписывается передаточный акт.
  18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством РФ порядке.
  19. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон, третий для хранения в управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец

  • Адрес регистрации: ________________________________________________
  • Почтовый адрес: __________________________________________________
  • Телефон/факс: _____________________________________
  • Паспорт серия, номер: _______________________________
  • Кем выдан: _______________________________________________________
  • Когда выдан: ______________________________________________________

Покупатель

  • Адрес регистрации: _________________________________________________
  • Почтовый адрес: ___________________________________________________
  • Телефон/факс: ____________________________________
  • Паспорт серия, номер: ______________________________
  • Кем выдан: ________________________________________________________
  • Когда выдан: _______________________________________________________
  • Подпись: ______________________________