Главная / Налогообложение

Правила продажи жилой недвижимости, купленной на средства материнского капитала, и покупки новой. Как продать дом или квартиру, купленные за материнский капитал

Если дом куплен на материнский капитал - продать его можно, но при условии, что жилищные условия не будут ухудшаться. То есть, дом можно продать когда дети переедут в новое жилье, которое не меньше предыдущего и не хуже по благоустроенности. Кроме того, доля детей на новое жилье не должна быть меньше предыдущей.

Другими словами, продать дом купленный на материнский капитал можно только в случае, если вы уже купили новый, который больше и лучше предыдущего.

Условия продажи жилья приобретенного за материнский капитал

На все операции по продаже дома, купленного на материнский капитал, требуется разрешение органов опеки, которые тщательно проверяют ситуацию. Улучшение жилищных условий за счет средств материнского капитала дает ряд возможностей и преимуществ, но и накладывает серьезные ограничения, как на стадии приобретения и строительства, так и на стадии дальнейшего распоряжения имуществом.

При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:

за ними сохранятся доли их прав в приобретаемом жилье;
новое жилье будет, как минимум, равнозначно по площади.

Таким образом, условия продажи дома следующие:

Сделка может состояться только с письменного согласия ООП;
Семья не ухудшит жизненные условия и сохранит имущественные права несовершеннолетних.

Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал

Ограничений в сроках продажи нет, но нужно учесть 2 момента:

Если дом был в собственности семьи менее 3 лет (с 01.01.16 г. - менее 5 лет), при продаже придется заплатить подоходный налог 13% от суммы сделки. Продажа будет безналоговой, если за продавцами осталось право на налоговый вычет или продажа и покупка нового дома войдут в один налоговый период;
Если на момент продажи дома ипотека по приобретению не погашена, то банк должен согласиться на перевод обязательств на нового владельца.

Сроки действия разрешения ООП на продажу законодательно не установлено. Разрешение обычно действительно три месяца. На практике, как правило, требуется в течение месяца представить договор на продажу дома, а если сделка не состоялась - за разрешением нужно обращаться повторно.

Как продать дом купленный за маткапитал

Порядок действий, при котором сделка признается действительной.

Способ 1

Несовершеннолетние собственники жилья, получив в другом доме или квартире разнозначные доли, как минимум, не ухудшат прежние жизненные условия.

Такие условия возникают, если отчуждение и приобретение жилья происходят одновременно. В договоре приобретения жилья в этом случае заранее указывается доля, которая причитается детям. К заявлению на разрешение продажи жилья от ООП может быть приложено нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним во вновь приобретаемом жилье. Полученное разрешение ООП дает право на отчуждение в любое время.

Способ 2

Несовершеннолетние собственники жилья получат денежные компенсации, соответствующие стоимости их долей на день совершения продажи.

ООП выдает разрешение на основании документов, среди которых должна быть справка о стоимости доли детей в жилье. В таком случае:

Деньги вносятся на счета, открытые на детей, и находятся там до их совершеннолетия;
Независимо от вида вклада, родители могут получить доступ к деньгам только с письменного разрешения ООП.

Способ 3

Несовершеннолетние дети взамен отчуждаемых долей могут получить доли в другом жилье, не обязательно принадлежащем родителям. Такое жилье может быть собственностью бабушек, дедушек или других близких родственников.

Закон не возражает, если новая доля меньше первоначальной. Это может быть, если:

По фактической площади доля в новом жилье будет не меньше предыдущей (в случаях, когда в разном жилье одинаковые площади составляют разные доли);
Стоимость жилья зависит от района, что должно указываться в справке о стоимости. В этом случае детям могут быть выделены уменьшенные доли жилья равнозначной или большей стоимости.

Выделение долей после продажи

Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений.

Таким образом, ограничений в проведении сделок по продаже жилья, купленного с участием материнского капитала, нет, а единственный критерий законности таких сделок - письменное разрешение ООП. Разрешение от ООП будет получено без выделения долей детям при предоставлении им жилья: в приобретенном доме или квартире взамен отчуждаемого; в имеющемся у родителей или близких родственников жилье.

Выводы

Как видите, ограничений на продажу жилья, купленного с использованием сертификата материнского капитала, нет. Главное условие - гарантия сохранения прав на жилье несовершеннолетних детей и разрешение на продажу органов опеки.

Андрей Соколов

Написано статей

Продать дом, купленный на материнский капитал, желают многие родители после первого улучшения финансового состояния семьи. Чтобы узнать, как это сделать в 2019 году, необходимо рассмотреть множество законодательных нюансов, учесть при оформлении документов разнообразные процедурные формальности и пр.

Согласно действующему законодательству, дом или квартира, которые полностью или частично были приобретены за маткапитал, можно продать третьему лицу или обменять на другую жилплощадь. Для этого необходимо оформить как минимум два договора на куплю-продажу или обмен жилья, так как дети не могут быть лишены в результате сделки своей доли на жилое имущество, а только получить равнозначную или увеличенную.

Основная сложность в заключении подобной сделки состоит в необходимости одобрения ее органами опеки, а иногда и ПФ. Это часто вызывает у родителей-владельцев продаваемого дома множество сложностей со сбором и оформлением соответствующих документов, но только таким образом государство может бороться со случаями мошенничества или совершения неправомерных действий родителей в отношении собственных детей.

Ускорить процедуру рассмотрения ходатайства на продажу дома, купленного за маткапитал, может только заблаговременная консультация у юриста или же самостоятельное изучение вопроса.

Последнее предполагает тщательное изучение закона № 256 с последними изменениями в 2019 году, дополнительной консультации с сотрудниками государственных органов или, как минимум, ознакомления со следующей информацией.

Условия продажи дома, купленного на материнский капитал

Условия продажи дома, купленного ранее на средства материнского капитала, продиктованы действующим законодательством РФ и предполагают защиту прав всех членов семьи-получателя соответствующего сертификата. В первую очередь, нужно знать следующее.

Можно продать или обменять дом, купленный на маткапитал, только в случаях приобретения/обмена на другую и большую жилплощадь. Это означает, что жилищные условия проживания детей не могут быть ухудшены в результате сделки, а только улучшены (увеличена жилплощадь, район проживания и так далее). В противном случае, органы опеки не одобрят сделку и поставят под сомнение добросовестность родителей.
Каждый член семьи, включая всех детей, имеет право на получение доли жилого имущества, приобретенного на средства маткапитала. В процессе продажи дома потребует согласие всех совершеннолетних детей на осуществление следки, а интересы несовершеннолетних имеют право представлять опекуны или родители.

Покупка дома на средства субсидии имеет нюансы. Если родители до получения сертификата на ребенка и покупку дома официально не зарегистрировали брак, то отец не имеет права на долю жилого имущества. Противоположная ситуация наблюдается с появлением в семье других детей. Ребенок, который родится уже после покупки дома или другого жилья, автоматически наделяется в ней долей по закону.

Оформить договор купли-продажи дома можно только после того, как все его условия будут перепроверены на правомерность органами опеки и ПФ (счет получателя и отправителя средств, сроки выплат), при этом первые еще и должны присутствовать при официальном заключении сделки.

Во избежание продолжительной проверки договора или необходимости его корректировки, рекомендуется изначально обратиться за консультацией к юристу или же предварительно показать его заполненный образец сотрудникам органов опеки.

В договоре не должно быть опечаток, ошибок, неточностей. Наличие любых несоответствий с копиями предоставляемого дополнительно пакета документов (копий паспортов обеих сторон договора, документов на квартиру) потребует еще одной проверки правомерности сделки и даже может привести к ее аннулированию.
Продать или обменять можно и недостроенный дом, но в такой ситуации условия реализации имущества могут отличаться в зависимости от региона страны, условий перечисления средств по сделке.

Вышеперечисленные нюансы могут быть дополнены другими требованиями сотрудников органами опеки или ПФ в отношении заключения сделки. Действующее законодательство этого не запрещает, если таким образом осуществляется защита долевого права на имущество всех членов семьи.

Порядок действий в случае продажи дома, купленного на материнский капитал

Порядок действий в случаях продажи дома, купленного на материнский капитал, можно родителям определить самостоятельно или же обратиться к юристу. Первый вариант рекомендуется только в тех случаях, когда держатели сертификата уверены в своих знаниях действующего законодательства.

Запрета на отчуждение дома, оплаченного за счет средств семейного капитала, не установлено. Однако закон требует защиты имущественных интересов детей, поэтому новое жилье должно соответствовать установленным требованиям. Кроме того, совершение сделки одобряется органами опеки.

Продать дом, купленный на материнский капитал, сложнее, чем обычный. Закон вменяет родителям обязанность предоставить детям иное жилое помещение, не уступающее по характеристикам отчуждаемому, выделив каждому ребенку его долю в праве собственности.

Алгоритм продажи недвижимости

Продать жилье, оплаченное из средств материнского (семейного) капитала, можно. Но эта процедура более трудоемкая, чем купля-продажа, совершаемая при обычных условиях.

Покупка нового жилья предполагает совершение следующих действий:

выбор варианта, удовлетворяющего всем требованиям;
заключение с продавцом предварительного договора. Он заверяется у нотариуса и служит подтверждением того, что стороны обязуются совершить сделку в будущем;
получение разрешения в органах опеки и попечительства;
заключение . Обычно семье приходится заключать два договора: один на продажу, второй на покупку;
регистрация сделок в Росреестре.

Требования к новому жилью

Материнский (семейный) капитал – целевая помощь семьям, имеющим детей. Поэтому должно касаться всех членов семьи. Если первое жилье может иметь любые технические характеристики, то новое должно соответствовать определенным требованиям:

площадь может быть больше или равной, но не меньше, чем имеющаяся;
новое жилье должно быть не менее благоустроенным, а бытовые условия не должны ухудшаться;
доля несовершеннолетних детей не может быть уменьшена в результате совершения сделки.

Все эти обстоятельства изучаются сотрудниками органов опеки попечительства. Если они выявят, что условия для проживания детей станут хуже, то разрешения на отчуждение дома не дадут.

Обратите внимание! В некоторых случаях допускается приобретение жилья, меньшего по площади. Например, при необходимости лечения тяжелобольного ребенка.

Взаимодействие с органами опеки и попечительства

Органы опеки и попечительства проверяют соблюдение жилищных прав детей и дают свое разрешение на совершение сделки. Для этого родители пишут заявление и представляют документы.

Таблица 1. Документы, необходимые в органах опеки и попечительства

Документы
для родителей	для детей	на недвижимость (имеющуюся и планируемую к покупке)
паспорта	свидетельство о рождении на каждого из детей	технический план
свидетельство о заключении брака или его расторжении	паспорт для детей, достигших 14 лет
заявление от других совершеннолетних собственников на продажу дома или квартиры	заявление от ребенка, если ему исполнилось 14 лет	выписки из лицевого счета, подтверждающие отсутствие задолженности
		нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи
		справка о стоимости обоих объектов
		свидетельство о праве собственности

Важно! В предварительном договоре должны быть указаны все собственники, включая детей, и размер их долей . Если этого условия нет, можно предоставить обязательство о выделении долей, заверенное нотариусом.

Срок рассмотрения заявления – 1 месяц. В разрешении указывается срок его действия, обычно он составляет 3 месяца. Если срок не указан, то сделку следует совершить в течение 1 месяца после получения разрешения. Если сроки вышли, но сделка не состоялась, нужно получать новое разрешение.

Сотрудники органов опеки могут просить предоставить доступ к жилым помещениям, имеющемуся и предполагаемому, чтобы оценить бытовые условия и уровень благоустройства. Кроме того, с родителями и детьми, достигшими 14-ти лет, проводится собеседование.

Следует понимать, что обращение в органы опеки не подразумевает автоматического согласия, возможен даже отказ.

Взаимодействие с органами опеки, влияет на то, ведь согласие не дается автоматически, его вообще можно не получить.

Рис. 3. Табличка на кабинете.

Как показывает статистика, 90% семей, которые получают сертификат на получение семейного капитала, направляют все его средства на . Конечно, это верное решение, так как семья с детьми должна проживать в хорошем доме или уютной квартире.

Однако, в жизни могут возникнуть такие ситуации, в рамках которых появляется необходимость в продаже купленной, за средства капитала, недвижимости. Этот процесс включает в себя большое количество особенностей, которые необходимо изучить до того момента, как будет продана жилая площадь.

Согласно законодательным нормам Российской Федерации, жилое недвижимое имущество, которое было приобретено, в том числе и за счет средств материнского капитала, в процессе оформления должно быть поделено между всеми членами семьи, в том числе и детьми. В случае, если рождается следующий ребенок, у него также есть права на долю в общем недвижимом имуществе. Поэтому Соглашение имеет такой фактор, как уменьшение доли жилой недвижимости каждого члена семьи, при появлении нового члена семьи.

Гражданский супруг, даже в том случае если он приходится биологическим отцом кого-то из детей, не имеет права претендовать на долю дома или квартиры, которые были приобретены с помощью . Поэтому, дети, в первую очередь, включаются в состав собственников недвижимости.

Если родители проигнорировали данный факт и разделили приобретенную недвижимость между собой и иными лицами, это строго карается законом. В первую очередь, данный факт для самих же родителей сыграет злую шутку, так как при продаже недвижимости, купленной за счет средств материнского капитала, все документы проверяются тщательным образом. Пока дети не будут включены в состав собственников, продать такой недвижимый объект не представляется возможным, так как сделка на государственном уровне не будет зарегистрирована.

В случае, если по каким-то причинам, вы решили продать дом или другой объект недвижимости, приобретенный за счет средств материнского капитала, вы не имеете права ухудшить условия проживания своих детей. Кроме этого необходимо соблюдать и такие правила:

Поэтому перед тем, как продать объект жилой недвижимости, который был приобретен за счет средств семейного капитала, необходимо предоставить полную информацию о новом недвижимом объекте, в котором и будет проживать ваша семья с детьми. В том случае, если новое жилое помещение не будет удовлетворять всем вышеперечисленным требованиям, то органами опеки будет дан отказ в разрешении продаже недвижимого объекта.

Стоит отметить, что ряд сложностей может возникнуть, если речь идет о долевом участии в строительстве недвижимого жилого объекта. В этом случае, оформить права собственности можно только после того, как строительство дома будет завершено и объект будет сдан в эксплуатацию. Сложная ситуация складывается и с , так как практически никакой банк не захочет иметь дело с собственниками жилья, которые еще не достигли 18–летнего возраста для того, чтобы взять в качестве залога такой объект недвижимости.

Необходимые документы

Согласно нормам законодательства, родители не имеют права проводить никакие манипуляции с недвижимым объектом, который был приобретен за счет средств материнского капитала и наличием собственников несовершеннолетнего возраста, без получения на то официального разрешения органов опеки.

Разрешение может быть дано только в том случае, если органы опеки получат полную информацию о новом объекте недвижимости и будут уверены в том, что дети будут проживать в соответствующих условиях и их доля в доме или квартире останется прежней.

Так как органы опеки будут, в первую очередь, требовать документального подтверждения факта покупки нового жилья соответствующего всем параметрам, типа, то заранее нужно будет не только найти подходящий вариант недвижимого имущества, но и оформить предварительный договор купли–продажи и нотариально его заверить.

Кроме этого договора, в органы опеки необходимо :

При продаже недвижимости запрещено ухудшение условий проживания детей

заявления, которые в письменном виде составляются обоими родителями, в случае их отсутствия заявление пишет законный представитель детей, а также прилагает документы причины отсутствия родителей (свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав и т.д.)
если родители находятся в законном браке, то документ, который подтверждает этот факт
если ребенок достиг 14–летнего возраста и не желает продавать долю дома или оформлять сделку купли–продажи, то он должен составить письменное заявление
документы, которые удостоверяют личность родителей
свидетельства о рождении детей
каждый собственник жилья, который достиг 18 – летнего возраста, должен письменно написать расписку о том, что он согласен на продажу данной жилой недвижимости
документы, которые являются подтверждением права собственности на продаваемый объект недвижимости
документ из БТИ, в котором указана площадь, план и стоимость объекта недвижимости
выписки о состоянии лицевого счета объекта жилой недвижимости
справки, в которых указан факт отсутствия задолженности по коммунальным платежам

Все вышеперечисленные документы касались объекта недвижимости, который вы собираетесь продавать. Помимо этого, в органы опеки должны быть поданы и документы, по недвижимости, которую вы собираетесь приобрести:

документ, который является гарантией того, что продавец обязуется продать данную недвижимость конкретной семье
копия документа, который удостоверяет личность владельца продаваемой квартиры
документы права собственности на квартиру
справки из БТИ о плане жилья и его стоимости
выписки из лицевого счета
справки о том, что отсутствуют долги по коммунальным платежам

Органы опеки рассматривают заявление в течение 30 календарных дней с момента подачи документов.

Не стоит забывать и о том, что если вы продаете дом или квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет, с продажи вы должны будете заплатить . Из общего дохода, который вы получили от продажи жилого объекта недвижимости, вы вычитаете 1 000 000 рублей, а из оставшейся суммы уплачиваете подоходный налог в размере 13 %. Налог не уплачивается в случае, если общая стоимость продаваемого недвижимого объекта составляет менее 1 000 000 рублей. Поэтому, если вы решите продавать дом, купленный за счет материнского капитала, чтобы сэкономить на налогах, лучше подождать 3 года.

Специалист на видео расскажет, возможно ли продать квартиру, купленную за средства материнского капитала:

Напишите свой вопрос в форму ниже Внимание, только СЕГОДНЯ!