Главная / Налогообложение

Образец договора купли продажи квартиры представителем. Образец договора купли продажи квартиры по доверенности: как составить сам документ, а также разрешение на сбор бумаг без хозяина жилья

Покупка квартиры по доверенности это риски покупателя, а продавец ничем не рискует! Разберем, виды рисков, как их избежать, чтобы не потерять квартиру или деньги.

Хотите узнать, почему важно обратить на нее внимание — оставайтесь с нами и читайте дальше!

Видов доверенностей может быть много, сейчас я буду вести речь о доверенности от собственника на право продажи квартиры, ее еще называют генеральной доверенностью.

Доверенность имеет определенные минусы, которые сказываются на эффективности и успешности как покупки, так и продажи квартир.

Сама по себе доверенность на куплю-продажу квартиры — это одностороннее волеизъявление одной стороны, в данном случае, собственника квартиры, который выступает доверителем. Подчеркну — одностороннее.

Понятие доверенности описано в ГК РФ в ст.ст. 185 — 189, если будет интересны технические стороны вопроса.

Я их касаться буду вскользь, учитывая только моменты, относящиеся к покупке или продаже квартир, чтобы вы могли понять для себя — стоит ли применять доверенность или иметь с ней дело продавая или покупая квартиры.

Покупка квартиры по генеральной доверенности риски покупателя

Риск доверенности №1

Я уже упоминал и акцентировал ваше внимание на том, что доверенность при купле-продаже квартиры — это одностороннее волеизъявление, а это значит, что доверитель в любой момент может ее отозвать. Упоминание об этом есть в подпункте 2, п.1 ст. 188 ГК РФ.

Причем доверенное лицо об этом спрашивать не обязательно. Это значит, что каждый раз, когда вы подбираете себе жилье и узнаете, что понравившуюся вам квартиру, продают по доверенности — вам необходимо узнать отозвана эта доверенность или нет.

Есть вероятность того, что доверитель, обычно это собственник, выехал в другую часть страны (поэтому и выписана доверенность, что он не может присутствовать на сделке) и там, может у любого нотариуса эту доверенность отозвать.

И произойти это может, в тот же день или за день до того, как вы купите квартиру.

Затем, через некоторое время объявится собственник и предъявит свои права на проданную вам квартиру. Вероятность пойти в суд увеличивается, а успех выигрыша в процессе уменьшается. Спросите себя — нужно ли вам это при покупке квартиры?

Риск доверенности №2

Выдавая доверенность при купле-продаже квартиры, собственник, он же доверитель делает это из благих побуждений, пытаясь решить свои вопросы в свое отсутствие. Но жизнь полна различных событий, которые мы, порою не можем контролировать.

Может случиться так, что доверитель умрет и тогда, как описывает подпункт 6, п. 1 ст. 188 ГК РФ действие, выданной доверенности прекращается автоматически со смертью доверителя.

Существует некий промежуток времени, когда доверенное лицо может не знать об этом и продолжать продавать квартиру от имени собственника.

Успешно купив такую квартиру, вы можете затем, со стопроцентной вероятностью встретиться с наследниками.

При разбирательстве может быть выяснено, что доверенность при купле-продаже квартиры, на момент заключения сделки по продаже квартиры была недействительна, как и недействительна, вследствие этого, сама сделка.

Купленную квартиру вам надо будет вернуть и затем наследники получает ее по праву преемства.

А что же с деньгами покупателя квартиры?

Доверенное лицо, у которого они находятся может сделать с полученными от покупателя деньгами всё, что ему вздумается, ведь доверитель умер и теперь деньги отдавать некому, квартира у наследников — и им ничего не должен.

В конце-концов, деньги за проданную квартиру могут «потеряться».

Много различных вариантов и ни одного приятного для покупателя квартиры.

В том же ГК РФ в подпункте 1. 2 ст. 189 говориться, что доверитель при отмене доверенности должен известить доверенное лицо об этом. То же самое должны сделать наследники, в случаях, которые рассмотрены в подпунктах 4 и 6 п.1 ст. 188 ГК РФ.

Должны, но каким образом?

Устно позвонив или письменно, отбив телеграмму, письмом или как-то еще — не сказано! Пока они будут разбираться как это сделать на другом конце страны, квартиру уже купят.

Тем более деньги за квартиру довольно большие и люди могут поступить не совсем честно..

Риск доверенности №3

Когда нотариус выдает доверенность на продажу квартиры от собственника, он якобы удостоверяет дееспособность доверителя.

Однако, нотариус не врач по определению и впоследствии может выяснится неприятная новость, что доверитель оказался недееспособным или ограниченно дееспособным, хотя при выдаче доверенности на продажу квартиры вел себя вполне адекватно.

Подробнее это указано в подпункте 6 п.1 ст. 188 ГК РФ. Т.е. может случиться так, что вы купили квартиру в Хабаровске, доверенное лицо добросовестно отдало деньги доверителю, а тот отдал их «первому прохожему на себя похожему…»

Такое вполне может произойти, если осуществляется покупка квартиры по доверенности. Риски покупатель квартиры всегда берет на себя.

Риск доверенности №4

Помимо самого доверителя, который решил продавать свою квартиру, есть еще и доверенное лицо. Оно так же может быть признано ограниченно дееспособным, либо вовсе недееспособным, подробнее в подпункте 7 п.1 ст. 188 ГК РФ.

Покупка квартиры осуществлена, деньги передали доверенному лицу, а он их «не донес», т.к. опять же отдал тому же «первому прохожему на себя похожему…», ввиду своей невменяемости.

Риск доверенности №5

Есть случаи, когда продажа квартиры осуществляется доверенным лицом, а доверитель может при этом безвестно отсутствующим. Вот так — выдал доверенность и пропал! Подробнее об этом в подпункте 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ.

В этом случае при осуществленной продаже квартиры деньги передаются доверенному лицу и должны быть у него. Однако, всегда существует вероятность, что деньги «потеряются».

Например, если покупатель имеет дало непосредственно с собственником, то вероятность вернуть свои деньги есть — утром деньги, вечером квартира.

А в этой ситуации кто будет возвращать? Если человек признан безвестно отсутствующим, то значит он жив и только через какое-то время его могут признать умершим. Только после этого в течении 6 месяцев нотариус определит очередность наследования.

А деньги у кого будут находиться все это время?

За столь продолжительный срок могут появиться невесть откуда свидетели, которые скажут, что покупатель мог знать о безвестном отсутствии собственника, но ему так понравилась квартира и цена, что он «закрыл» глаза на эти факты.

Деньги, то довольно большие за любую квартиру выплачиваются, в настоящее время и соблазн велик..

Риски покупки квартиры по доверенности от собственника

В большинстве случаев покупая квартиру, люди знают о том, что с доверенностью от продавца лучше не иметь дело, а если и не знают, то прочитав статью выше, поняли это.

Собственникам самим не выгодно продавать свою квартиру по доверенности, ввиду информационной осведомленности покупателей, «дующих на воду» после того, как начитались или насмотрелись как кто-то «обжегся на молоке».

Если собственник решился по каким-то причинам продавать квартиру по доверенности, то для привлечения покупателей он должен быть готов снизить цену.

Но разница в цене иногда бывает настолько большой, что дешевле будет прилететь с другого конца страны на сделку, переночевав ночь-две у друзей или сняв номер в гостинице.

В результате, если так много минусов у доверенности при купле-продаже квартиры, то какую же пользу можно из нее извлечь добропорядочным гражданам? Дело в том, что не обязательно собственнику квартиры давать доверенному лицу право на продажу квартиры.

Достаточно дать право на сбор документов — эта чисто механическая работа сэкономит продавцу много времени и не так ответственна для доверенного лица — деньги от покупателей квартиры он принимать не будет и вообще с ними пересекаться.

Об исключении других рисков при покупке квартиры рассказываю в 10 видео

Покупатель квартиры тоже может попробовать свести риски к минимуму, хотя бы попросив собственника лично присутствовать на сделке.

Конечно, вероятность отказа всегда есть, но если квартира понравилась, а собственник действительно заинтересован в продаже квартиры, то согласиться на эти условия.

В этой статье рассмотрены наиболее часто встречающиеся риски в случае покупки квартиры по доверенности. На самом деле их может быть еще больше, поэтому и продавец и, особенно, покупатель должны для себя решить — стоит ли пользоваться доверенностью продавая и покупая квартиру.

Проверить у продавца доверенность при купле-продаже квартиры, а также остальные документы по понравившейся вам квартире может помочь ваш юрист.

Задайте бесплатно вопрос юристу во вкладке «Специалисты»

Тема статьи была покупка квартиры по доверенности риски и минусы, опасные для покупателя квартиры. Надеюсь, что вы почерпнули массу полезной информации.

Удачных покупок!

Договор купли-продажи (ДКП) составляется аналогично предварительному, поскольку условия не меняются, но стороны приобретают обязательства. Если собственник не присутствует на подписании, выражает его волю представитель. Его данные также заносятся в раздел, посвященный сторонам в начале документа, и в конце.

Скачать актуальный на 2018 годобразец договора купли продажи квартиры по генеральной доверенности .

Риски

Сделки, совершаемые по доверенности, входят в зону риска, поскольку доверитель может оказаться недееспособным или быть ограниченным в правах, страдать от алкоголизма, наркомании или иной болезни, затрудняющей руководство своими действиями. В конце концов, он может оказаться мошенником и продать чужую квартиру, подделав документ. Поэтому присутствие на встрече с лицом, являющимся собственником, который выражает желание продавать недвижимость, необходимо. Дополнительно рекомендуется узнавать о здоровье владельца квартиры и намерении передать свои правомочия представителю.

Подписание договора возможно по доверенности от другой стороны – покупателя. Такой вариант несет мало рисков и является отличным средством решения проблемы отсутствия стороны. Для продавца основная опасность заключается в отказе от оплаты или частичной оплате, но этот риск не связан с действиями представителя.

Среди наиболее распространенных рисков, связанных с действием представителя, оказываются следующие:

собственник не выдавал доверенность;
собственник сам оказался мошенником и заявил, что доверенность фальшивая;
доверитель (законный владелец жилья) оказался недееспособным, алкоголиком, наркоманом;
доверенность просрочена или отозвана.

Все эти случаи могут быть рассмотрены правоохранительными органами в качестве основания для возбуждения уголовного дела. Разбирательство по спору о квартире и деньгах чаще всего перерастает в судебный спор. Оценить предварительно шансы на реальный возврат денег сложно, но, скорее всего, они невысоки, и в результате аферы покупатель может лишиться своего приобретения и денег. Поэтому настоятельно рекомендуется тщательно проверять представителя и собственника перед подписанием договора и обезопасить себя от ошибки при покупке или продаже недвижимости.

Дополнительная информация доступна в видеосюжете

Высшее образование. Оренбургский государственный университет (специализация: экономика и управление на предприятиях тяжелого машиностроения).
22 января 2018 .

Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя – это отличный выход для тех, кто по каким-то причинам сам не хочет или не может заниматься оформлением . А между тем приобретение жилья – шаг ответственный, и доверить такое дело можно не каждому . Ведь зачастую доверенное лицо не только подряжается оформить на вас документы, но и подобрать квартиру, и даже торговаться за неё. Чтобы сделка по доверенности не стала вашей ошибкой, в деталях разберём, что такое доверенность, на кого и как её можно оформить.

Что такое доверенность

Доверенность, это документ, по которому один человек передаёт другому часть своих полномочий. Причины, по которым может быть оформлена доверенность, самые разные. Например, необходимо осуществить некие действия, которые лучше доверить профессионалу , чтобы результат был предсказуем. Оформляется доверенность всегда письменно, а если дело касается недвижимости, то заверяется нотариально .

Доверить покупку жилья другому человеку можно, если:

вы живёте в другом городе;
состояние здоровья не позволяет вам лично заниматься оформлением;
банально нет времени или желания связываться с бумажной волокитой.

Обычно покупка квартиры по доверенности поручается риелтору или родственнику – будущему совладельцу.

Нюанс: если совладельцами жилья станут супруги, женатые официально, вместо доверенности можно оформить нотариальное согласие на покупку.

Как оформить доверенность на покупку квартиры

Документ оформляется лично нотариусом по такому алгоритму:

вы предоставляете документ о собственности на выбранную квартиру (этот документ предоставит продавец), свой паспорт и паспорт доверенного;
разъясняете цель доверенности – покупка квартиры на ваше имя (лучше уточнить адрес квартиры, количество комнат и цену);
оплачиваете госпошлину;
нотариус выдаёт вам документ на специальном бланке.

Можно доверенность на покупку квартиры, образец.

Важно: так как действий у доверенного может быть несколько , например, если перед покупкой нужно сначала узаконить перепланировку (за счёт продавца или за счет покупателя – по договоренности), нужно сразу просить нотариуса об изготовлении необходимого числа копий доверенности , которые он тоже заверит.

Вместо нотариуса в некоторых случаях доверенность может подписать :

командир воинской части (если покупатель – военнослужащий, сотрудник части или живёт в закрытом военном городке);
начальник военного госпиталя или санатория (или его заместитель, или дежурный врач, если покупатель-военнослужащий и находится на лечении);
начальник колонии (если покупатель пока в заключении);
директор или главврач дома престарелых, интерната или другого учреждения соцзащиты (если совершеннолетний дееспособный покупатель там находится).

В документе нотариус обязательно должен прописать такие условия:

где и когда составляется доверенность;
паспортные данные покупателя и доверенного;
цель доверенности;
на сколько выдаётся документ;
можно ли передоверить покупку третьему лицу.

Нюанс: совсем недавно максимальный (трёхгодичный) срок доверенности утратил силу, по 186 статье Гражданского кодекса теперь можно указывать любой срок действия. Но если его не указать, считается, что доверенность выдана на год.

Недействительность доверенности

Документ не может быть признан законным, если :

в нём не прописана дата оформления;
закончился срок, прописанный в условии;
прошёл год с момента оформления при условии, что срок не указан;
доверитель погиб;
доверенность отозвана.

Говоря об отзыве доверенности можно пояснить, что если вдруг у вас возникла необходимость аннулировать доверенность, по закону нужно поступить так :

прийти к тому же нотариусу и написать заявление об отзыве;
направить уведомление об отзыве доверенности самому доверенному и заинтересованным лицам (в случае покупки жилья – в Росреестр);
дать объявление в центральном СМИ вашего города или района о том, что ваша доверенность на имя доверенного отозвана.

Нюанс: за отдельную плату нотариус сам всех уведомит, если вы его попросите.

Цена доверенности

По статье 333.24 Налогового кодекса за то, чтобы удостоверить доверенность, вы должны заплатить нотариусу всего 200 рублей . Но ещё вы заплатите:

за бланки;
за проект доверенности;
за удостоверение копий;
за работу помощника.

В итоге у вас получится около двух тысяч. Хотя, в регионах цены различаются.

Совет: хотите сэкономить на доверенности? Тогда обзвоните всех нотариусов в округе и выберите подешевле. Благо, что доверенности могут заверять любые нотариусы, не зависимо от того, где вы живёте.

Осторожно, мошенничество

Если вами намечается покупка квартиры по доверенности, со стороны покупателя риски встретиться с недобросовестными риелторами существуют. Вот самые типичные ошибки доверителей:

Ошибки доверителя

Обычно в нотариальных конторах собирается много народа, поэтому ни нотариус, ни его помощник не всегда смогут отличить настоящие документы от поддельных. В итоге может оказаться так, что вы оформите доверенность, передадите деньги доверенному, а в итоге – останетесь и без денег, и без жилья.
Совет: расплачивайтесь с продавцом лично!
Доверенный может купить вам квартиру с приданым – рентную или заложенную. Тогда вы можете стать должником перед банком или вечным плательщиком ренты.
Совет: требуйте предоставить свежую выписку из Росреестра на квартиру – в ней указываются все обременения .
Продавцом может оказаться не один собственник, а всего лишь содольщик. А значит, вы можете стать владельцем не всей квартиры, а только её части.
Совет: смотрите всё ту же выписку – кто настоящий владелец квартиры, единственный ли он, есть ли согласие на продажу от жены/мужа продавца .

И ещё : обязательно пропишите в доверенности, что покупка по предварительному договору невозможна .

Этим вы обезопасите себя ещё от одного вида мошенничества . Например, предварительный договор заключается только тогда, когда право собственности пока не зарегистрировано, допустим, в случае оформления наследства. В итоге после передачи денег могут появиться законные наследники и потребовать возврата квартиры.

Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя только тогда не доставит вам хлопот, если :

доверенный – надёжный, проверенный человек (посмотрите в интернете отзывы, поспрашивайте знакомых);
вы хоть как-то будете контролировать покупку (требовать предоставить выписку из ЕГРП, проект договора купли-продажи);
деньги будете передавать лично продавцу.

Мы уже рассказывали о покупке жилья, реализуемого по доверенности, и о рисках, которые таят в себе подобные сделки. Если нет никакого желания получить повестку в суд и тратить время, нервы и деньги на судебные тяжбы, то от таких сделок лучше отказываться, даже если они кажутся вполне безобидными, а цена более чем привлекательная. Но если покупатель все-таки готов рискнуть, ему нужно соблюдать меры предосторожности.

Для начала «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru » предлагает ознакомиться с нашей предыдущей статьей на эту тему: «Покупка квартиры по доверенности: типичные риски и мошенничества ». А с теми, кто уже в курсе дела, переходим к следующему аспекту - мерам безопасности при сделках с доверенностью.

Как обезопасить себя при покупке квартиры , продаваемой по доверенности, рассказываетЕлена Жданова, адвокат в сфере недвижимости, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья» .

Правила безопасности: встреча с собственником, проверка нотариуса
Чтобы оградить себя от мошеннических схем в сделках с доверенностями, прежде всего, надо пообщаться с собственником недвижимости . Без этого не стоит покупать жилье даже в тех случаях, когда он, со слов доверенного лица, очень болен, лучше подождать, когда доверителю станет получше, и встретиться с ним. Можно съездить к нему домой или в больницу. А если собственник живет за границей, лучше попросить доверенное лицо или риелторскую компанию, которая занимается продажей жилья , чтобы владелец приехал (это невозможно лишь в редких случаях). На такой встрече надо настаивать, даже если риелторы будут говорить о том, что продавцу срочно нужны деньги, или о том, что данная сделка - часть альтернативной цепочки и из-за ожидания собственника все рассыплется. Лишь увидев продавца лично, можно понять, насколько он адекватен и хочет ли на самом деле продать недвижимость, а также - почему доверил продажу третьему лицу. Естественно, покупать жилье стоит только тогда, когда полученная информация не вызывает вопросов.

Если нет никакого подвоха, то риелторская компания и доверенное лицо с пониманием относятся к пожеланию покупателя, собственник жилья соглашается на встречу, и все участники альтернативы готовы ждать: для тех, кто действительно хочет выйти на сделку, в этом нет ничего страшного, ведь очередь из покупателей и продавцов, как правило, не стоит. А вот если встретиться с владельцем не дают, да еще и сделку торопят - это повод задуматься о ее чистоте, в таком случае риск дальнейших проблем очень велик.

Также нужно обязательно проверить нотариуса , заверявшего доверенность. Посмотреть, есть ли такой нотариус на самом деле, не исключен ли он из списка нотариусов. Такую информацию получить несложно - она есть в открытом доступе в нотариальной палате. А вот проверить саму доверенность: при каких обстоятельствах она выдавалась, какие документы при этом предъявлялись, увы, практически невозможно. Обратиться к нотариусу с подобным запросом, конечно, можно, но по закону о нотариате он не имеет права разглашать какую-либо информацию о своих нотариальных делах без решения суда. Поэтому надо заранее готовиться к возможному суду, чтобы получить статус добросовестного приобретателя и остаться в приобретенной недвижимости.

Например, у доверенного лица или собственника надо запросить справки о том, что владелец квартиры не состоит на наркологическом или психоневрологическом учете . Такие документы могут сыграть на руку покупателю в суде, он будет считаться добросовестным, потому что пытался себя обезопасить. Правда, стоит отметить, что и эти справки могут быть поддельными. Чтобы не обмануться, надо знать, что такие документы (во всяком случае москвичам) выдаются по месту регистрации, т.е. если человек зарегистрирован в одном районе, в другом справки ему не дадут. Таким образом, когда собственник продаваемого жилья из одного района, а справка из другого, это должно настораживать. Кроме того, на справках стоит печать и подпись врача, по этим данным можно и нужно проверить их подлинность, например, узнать в поликлинике, есть ли такой врач, пообщаться с ним и т.п. Такую информацию медицинские учреждения, конечно, сообщать не обязаны, но адвокатам и юристам, как правило, сообщают.

Необходимо проверить и доверенное лицо, посмотреть его паспорт . Он не должен быть поддельным (явную подделку можно распознать), но должен быть российским - так есть хоть какая-то уверенность, что он не гастарбайтер и не сбежит так легко, как, например, обладатель украинского гражданства. Нелишней будет и прописка в том же городе или регионе, где находится продаваемая квартира (для Москвы соответственно лучше московская прописка).

Кроме того, для покупателя лучше, чтобы доверенность была не генеральной , и не «с правом получения денег», а без этого права, чтобы деньги все-таки получал сам собственник. И даже если доверенность полная, надо попытаться обезопасить себя, передав деньги не доверенному лицу, а продавцу. А если это невозможно, необходимо попросить доверенное лицо взять у собственника расписку , подтверждающую, что продавец получил такую-то сумму от такого-то покупателя, и датировать ее датой сделки. Расписку надо требовать даже тогда, когда собственник готов продать, но точная дата сделки еще не известна и он уже уезжает.

Конечно, в день подписания договора купли-продажи доверенное лицо не обязано передавать расписку покупателю, ведь он может и передумать, поэтому документ надо положить в ячейку вместе с деньгами, и когда сделка пройдет, покупатель сможет его забрать - так у него будет доказательство, что собственник квартиры получил причитающуюся ему сумму. Правда, расписку может написать и мошенник, особенно если покупатель не видел продавца и не знаком с его почерком. И тогда собственник квартиры сможет оспорить этот документ. И тем более просто оспорить напечатанную расписку, ведь эксперт не сможет установить ее подлинность. Поэтому на такой документ точно не стоит соглашаться, идеальный же вариант, когда собственник пишет расписку на глазах у покупателя.

Гораздо надежнее, если доверенность будет конкретной : разрешаю продать такую-то квартиру по цене не ниже такой-то суммы. Если же в доверенности написано, что доверитель разрешает продать квартиру за любую цену на любых условиях (а такое частенько бывает в генеральных доверенностях), это может стать поводом для спора между собственником и обладателем доверенности. Например, на словах собственник разрешал продать недвижимость за 5 млн руб., а доверенное лицо продало за 3 или 4 млн, в таком случае доверитель может обратиться в суд и оспорить сделку, а покупателю придется нервничать и в результате, возможно, лишиться приобретенного жилья. И, кстати, доверитель и доверенное лицо могут проделать такое специально, чтобы вернуть квартиру. Но далеко не факт, что покупатель при этом вернет все свои деньги.

Советы адвоката
Пожалуй, самый действенный способ обезопасить себя от мошенников и неприятностей - обратиться к юристам. В принципе, чистоту сделки могут проверить и серьезные риелторы, обычно у них есть юридический отдел, но лучше все-таки обратиться к независимому специалисту, чтобы он прошел по всей цепочке сделок, которые совершались с данной недвижимостью. У риелторов ведь цель купить или продать, они получают деньги с этого, и чем быстрее пройдет сделка, тем им лучше. У юристов же другая задача, они зарабатывают деньги за консультации и юридическую экспертизу, и чем более достоверные данные они предоставят, защитив покупателя недвижимости от мошенников, тем выше будет их репутация, а значит, и больше клиентов.

Что касается гонораров, то за проверку чистоты сделки юристы берут около 50-60 тыс. руб. Если нет средств на проверку чистоты сделки, нужно хотя бы сходить на письменную юридическую консультацию и, рассказав обстоятельства намечающейся сделки, получить правильный алгоритм своих действий и советы, на что обратить особое внимание. Такая услуга стоит в среднем 5-12 тыс. руб. Также можно обратиться за консультацией юриста уже в процессе сделки, когда вдруг возникли какие-то сомнения или нет уверенности в правильности своих действий, например, адвокат может подсказать, стоит ли покупать, если продавец (и доверитель) выпивает, или как правильно заложить в ячейку деньги и взять расписку. Такая небольшая консультация обойдется в 1,5 - 2, максимум в 3 тыс. руб. Это небольшие деньги, особенно если учесть, что когда сделка уже свершается, исправить все намного сложнее, а потерять можно гораздо больше, чем стоимость консультации.

Не пронесло
Если покупатели относятся к сделке, в которой фигурирует доверенность, внимательно и осмотрительно, анализируют ситуацию, находят опытных и добропорядочных риелторов и обращаются к юристам, избежать проблем удается практически всегда, в противных же случаях, как правило, доходит до суда.

Наиболее тревожен первый год после покупки, так как срок исковой давности по сделкам с недвижимостью - один год, в этот период бывший собственник или заинтересованные лица (его наследники, близкие родственники) могут оспорить сделку. Так что если в течение года повестка в суд не пришла, можно немного успокоиться, но совсем расслабляться не стоит, так как срок исковой давности определяется не с даты сделки, а с момента, когда истец мог узнать о незаконности и неправомерности купли-продажи. Например, квартиру по доверенности продает отец, находящийся в психоневрологическом диспансере, а его сын - скажем, капитан дальнего плавания, приезжает домой и узнает об этом спустя пять месяцев. При таких обстоятельствах у него есть еще год, чтобы отменить сделку, подтвердив документами неадекватность отца и дату своего возвращения.

Если дело все-таки дойдет до суда, нужно сразу же обращаться к адвокату и защищаться. Шансы сохранить квартиру, к счастью, есть. Если покупатель добросовестный: не знал и не мог знать об обмане, проверял чистоту сделки и всячески пытался себя обезопасить, то суд, с большой долей вероятности, оставит недвижимость за ним. Причем независимо от того, умышленно ли действовал продавец или стал жертвой обмана и, поддавшись на уговоры мошенников, захотел продать жилье и выдал доверенность, вполне отдавая отчет своим действиям.

Свои советы тем, кто решится приобретать жилье, реализуемое по доверенности, дают и специалисты рынка недвижимости:

Игорь Боачев , генеральный директор агентства недвижимости «АэНБИ »:
Если придерживаться основных правил: передавать деньги через ячейку, указывать в договоре полную стоимость недвижимости , брать расписку, проверять паспорта собственника и доверенного лица и обращаться только в надежные риелторские компании, то безопасность любой сделки можно гарантировать. Обычно у агентства, не очень хорошо зарекомендовавшего себя на рынке, вал продаж по доверенности. А если агентство славится своей репутацией, дорожит ею, состоит в Гильдии риелторов и имеет в штате юриста, то случаи обращения «сомнительных сделок» в такую компанию ничтожны.

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ - Сеть офисов недвижимости»:
В сделках с доверенностью покупателю нужно обязательно проверить подлинность ее выдачи у нотариуса или у самого собственника, причем убедившись, что перед ним действительно находится собственник. Особую сложность представляет проверка доверенности, выданной за границей в консульстве. В этом случае потенциальному покупателю квартиры следует сделать соответствующий запрос или позвонить в консулат, чтобы удостовериться, что доверенность выдана и не отменялась.

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость »:
При сделках с доверенностью нужно обратить внимание, на какой срок она выдана, чтобы исключить возможность просрочки (кстати, просроченные доверенности - не редкость, особенно когда они выдавалась на короткий срок), также надо проверить, не утратила ли она свою силу из-за смерти выдавшего ее гражданина, признания его недееспособным или безвестно отсутствующим и не была ли она отозвана. Проверить доверенность можно самостоятельно у нотариуса, удостоверяющего передачу прав для сделки.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Покупатель должен обязательно встретиться с продавцом и лично проверить его паспорт и документы. Только так можно удостовериться в намерениях собственника продать квартиру. Кроме того, у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто зарегистрирован в квартире, не сохранится ли право проживания за этими людьми после продажи недвижимости, не нарушаются ли права несовершеннолетних. Чтобы удостовериться в подлинности документов, стоит требовать личного присутствия собственника при получении выписок из домовых книг, Росреестра и т.д. Также важно обратить внимание на возраст доверителя, на его состояние, ведь в случае его смерти доверенность прекратит свое действие.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс »:
Покупателю необходимо убедиться в подлинности доверенности, встретившись с доверителем и нотариусом, который может сообщить, не была ли она отменена. Надо проверить полномочия доверенных лиц, указанные в доверенности, их паспортные данные, полномочия лица, выдавшего доверенность (действительно ли он собственник жилья). Если есть опасения в недееспособности или ограниченной дееспособности доверителя, необходимо запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Олег Самойлов , генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость », председатель Комитета РГР по совершенствованию нормативной базы, координатор Межрегионального партнерства риэлторов:
До момента завершения государственной регистрации сделки от продавца необходимо получить нотариально удостоверенное заявление о том, что он желает продать квартиру на определенных условиях, для чего посредством выдачи доверенности поручил своему представителю совершить ряд действий, что он не отзывал выданную доверенность и не собирается делать этого впредь, что он одобряет действия своего доверенного лица, а если оно не передаст ему причитающуюся сумму денег, обязуется решать возникшую проблему непосредственно с поверенным, не предъявляя претензий к покупателю.

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:
Стоит насторожиться, когда предлагают дешево купить квартиру по доверенности от пожилого человека, причем документ выдан в подозрительной нотариальной конторе. Это один из самых распространенных вариантов обмана, означающий, что в ближайшем будущем собственник попытается оспорить сделку в суде. Здесь как минимум нужно проверить информацию о доверенности, заехав в нотариальную контору, и самого нотариуса в нотариальной палате.

Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»:
Наиболее надежный способ обезопасить себя - удостоверить передачу прав собственности по договору купли-продажи у того же нотариуса, который удостоверял доверенность.

Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ - Сеть офисов недвижимости»:
Самое главное при проверке доверенности - найти доверителя. В 99% случаев с доверителем тем или иным способом можно связаться. Например, если доверитель находится в Москве или хотя бы в пределах России, мы посещаем его или общаемся по телефону, по электронной почте, по факсу и просим подтвердить, что доверенность не отменялась. А если продавец находится за границей, это лучше сделать по факсу.

Александр Рюмин, коммерческий директор ООО «ПРЕМЬЕР ЭСТЕЙТ »:
Помимо встречи с собственником, сбора справок о дееспособности продавца и проверки доверенности у нотариуса, можно застраховать сделку с доверенностью в страховой компании.

Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость »:
Если в сделке используется доверенность, то она должна быть «свежей», то есть выданной не более одного месяца назад. Хотя по закону срок действия доверенности может составлять не более 3 лет, за столь продолжительное время обстоятельства выдачи документа могут сильно измениться, сделав бумагу недействительной.

И в любом случае нужно обязательно проверить доверенность по реестру у нотариуса: не была ли она отозвана. Обычно такая проверка осуществляется в день совершения сделки, а также после ее заключения, чтобы удостовериться, что документ не был отозван в процессе регистрации.

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Продажа квартиры очень ответственный шаг, требующий серьезного подхода к проведению сделки. Но не всегда лицо, желающее реализовать свою собственность, может присутствовать при совершении сделки, тогда осуществляется продажа квартиры по доверенности. В этом случае совершение всех действий ложится на иное лицо, которое указывается в документе.

Реализация недвижимости по доверенности

Гражданским Кодексом РФ возможна передача прав от одного лица к другому на совершение определенного ряда действий, например, продажи имущества или его приобретения, данное действие оформляется в соответствии со ст.185 ГК РФ. Составленный документ называется доверенностью, которая в ряде случаев требует заверение нотариусом. Все доверенности оформляются в письменном виде и подписываются доверителем.

Что касается купли продажи имущества, то документ составляется в присутствии нотариуса, которые перед тем, как подписать его должен сверить информацию, указанную в содержании и имеющуюся в наличии, то есть сверить документы, паспорта, номер свидетельства о собственности и т.д. Так же на нотариуса ложиться ответственность на подтверждение состояния доверителя, отдает ли тот ответственность своим действиям, не заставляют ли его написать доверенность и т.д.

Виды доверенности

Доверенности бывают различными, в РФ выделяются несколько видов документа, составление которого позволит гражданам совершать какие-либо действия от другого лица.

Человек в праве выбрать самостоятельно какого вида бумага будет составлена:

единовременная, то есть одноразовая, дает возможность проводить действия в отношении оформления прав на недвижимость. Данная форма документа имеет период действия, который указывается в нем же. Как правило он составляет не более трех месяцев;
специальная, как правило, составляется для возможности передать лицу право на совершение каких-либо юридических действий, получение бумаг и т.д.
доверенность генеральная, дает право на более обширные полномочия в отношении собственности. Период ее действия обычно достаточно долгий и только она дает право совершать действия с квартирой или несколькими. В тексте бумаги указываются конкретные полномочия, которыми наделено доверенное лицо. Документ обязательно заверяется в нотариальной конторе.

Самый длительный период действия доверенности составляет три года, но в случае если он не указывается в документе, то следует приравнивать его к одному году исчисление которого начинается со дня подписания.

ВАЖНО!!! оформлять генеральную доверенность стоит внимательно, четко прописывая все пункты и полномочия доверенного лица, а то по неосторожности можно остаться без квартиры.

Риски для покупателя

Собираясь купить квартиру, которую продают по доверенности стоит быть очень осторожными.

Для покупателя важно убедиться:

в том, что реальный владелец жилья действительно продает свою квартиру;
важно удостоверится в дееспособности владельца;
не оказывается ли давление на доверителя со стороны третьих лиц, то есть по собственной ли воле он написал доверенность.

Риски покупателя при приобретении недвижимости по доверенности включают в себя такие моменты как:

документ, доверенность не имеет никакой законной силы, так как был подделан;
бумага была составлена с указанием данных украденного или поддельного удостоверения личности;
возможен вариант, когда нотариус и мошенник, выступающий в качестве доверенного лица работают совместно;
на владельца оказывалось давление, в результате чего он подписал доверенность;
отмена доверенности не за долго до совершения сделки;
не исключена ситуация, когда доверитель на момент заключения сделки, оказывается безвестно пропавшим или умершим. После смерти собственника становиться наследодателем, то есть наследники владельца имеют право на проданную собственность;
также после того как сделка будет проведена есть вероятность того покупатель окажется в неприятной ситуации, таковой может стать заявление со стороны собственника о том, что доверенность была написана им в состоянии неадекватности. В таком случае ст.188 ГК РФ предусмотрен перечень ситуации, которые являются основаниями для аннулирования доверенности.

Любой из вариантов приведет к тому, что сделку можно будет оспорить как собственнику, так и его родственникам. Обращение в суд приведет к тому, что сделка будет аннулирована, а покупка возвращена владельцу или родственникам. При подобной ситуации покупатель рискует не только потерять приобретенное жилое помещение, но и денежные средства уплаченные и вложенные в него.

Для продавца

Решаясь продать квартиру через доверительное лицо, продавец рискует не меньше покупателя.

Риски продавца возникают при таких обстоятельствах:

лицо, на которого написана доверенность, имеет отклонение психологического характера, которые не ярко выражены, то есть сразу не заметны;
или же не имеет необходимых знаний, что не позволяет ему выполнить свои обязанности в соответствии с законом;
человек, на которого выписана доверенность, является мошенником.

Бывают случаи, когда владелец жилья вообще не знает, что его собственность выставлена на продажу по доверенности:

такое возможно если составленная доверенность является поддельной;
или мошенник, выдав себя за владельца имея его документ об удостоверении личности на руках составляет и нотариально заверяет доверенность на продажу.

Чаще всего граждане сталкиваются с мошенниками, которые обманным путем предлагают выписать на них доверенность на недвижимость и затем, реализовав ее, пропадают с полученными за нее средствами.

ВНИМАНИЕ!!! У доверителей иногда возникает вопрос, кто платит налог при продаже квартиры по генеральной доверенности. Закон не освобождает доверителя от налоговых выплат единственное, что внести сумму может доверенное лицо, в случае если это прописано в доверенности.

Договор купли продажи по доверенности

Итак, решаясь приобрести квартиру по доверенности следует правильно составить документ, образец договора о продаже выглядит примерно так же, как и при обычной сделке купли продажи:

документ начинается с указания информации о том, как называется документ («по доверенности» не пишется), далее место, в котором сделка будет проводиться и дата ее совершения;
далее пишется информация об участниках сделки ФИО, полная информация о владельце (где, когда родился, гражданство, паспорт) ФИО лица которому выписана доверенность паспорт и т.д. также данные о доверенности ее номер и дата составления;
полная информация об объекте реализации, указываются все имеющиеся документы;
потом стоимость и способ расчета;
в следующем пункте указывается факт проведения сделки в соответствии с пунктами ГК РФ ст. 551, указываются также данные о том, что прописанные на площади лица были выписаны и т.д.
последним пунктом стороны ставят свои подписи.

Документ заполняется в трех экземплярах.

Можно ли приобрести по доверенности с использованием ипотеки?

Приобретение жилья часто осуществляется при помощи ипотечного кредита, что делать если квартира понравилась, но продается по доверенности. Можно ли купить такое жилье в ипотеку?

Для того чтобы оформить недвижимость:

стоит заранее получить положительное решение о выдаче займа от банковской организации;
собрать все требующиеся бумаги для того чтобы банк мог установить размер суммы, которую может выдать;
после можно составлять договор купли продажи, который носит предварительный характер
подписание кредитного документа;
последним действием является перевод средств на счет продавца.

Так как работа с имущество по доверенности несет определенные риски, поэтому банковские организации могут потребовать личное присутствие на сделке владельца недвижимости.

ВАЖНО!!! Но при такой сделке риски покупателя сводятся к минимуму, так как сотрудники банка (юристы, служба безопасности) перед проведением такой сделки досконально проверяют подлинность предоставленных документов, в том числе доверенности и само доверенное лицо. При малейшем подозрение на неправомерность действий заключение сделки будет отменено.

Возможность избежать проблем

Что делать если жилье понравилось, имеет отличную цену, место расположение и кучу других плюсов, но продается по доверенности? В этом случае стоит подстраховаться, обратив внимание на наличие требований соблюдение, которых будет говорить насколько действия со стороны поверенного законны.

Для того чтобы избежать возможных проблем при покупке по доверенности следует обратить внимание:

на сроки действия имеющейся доверенности, в случае если он не указан, то считается что она годна только год. В этом случае внимание следует обратить на дату выдачи так же на документе должна стоять роспись и печать заверившего документ нотариуса;
также следует проверить информации о заверившем документ нотариусе, через портал Федеральной нотариальной палаты следует связаться с ним и уточнить информацию о доверенности и действительно ли она была им подписана;
при сделке по доверенности стоит привлечь к работе нотариуса и риелтора они помогут проверить квартиру на юридическую чистоту. То есть, нет ли на жилье арестов, обременений, количество лиц, зарегистрированных на площади и их возраст. По мимо сведения о квартире также необходимо уточнить о дееспособности владельца и его место нахождении жив ли он;
необходим личный контакт с владельцем жилья, это поможет исключить факт того что доверенность поддельная или не была подписана под давлением. Если встретится невозможно, например, по причине того, что собственник живет за границей, то вполне можно пообщаться по скайпу.

Важно сверить информацию, о документах предоставленную в доверенности и имеющиеся в наличии бумаги. Паспорта собственника и доверенного лица данные о них должны совпадать с указанной в документе информации.

Прежде чем приобрести квартиру по доверенности, следует учесть все возможные риски, лучше конечно поискать другой вариант, но иногда такая квартира слишком выгодно смотрится на фоне других. Для того чтобы, свести к минимуму возможные риски, следует обратиться за помощью к юристу, риелтору они помогут проверить юридическую чистоту жилой площади, оригинальность предоставленных документов, а также грамотно составят договор купли-продажи для такого случая.