Главная / Налогообложение

Кто имеет право пользования квартирой? Дает ли прописка право собственности на жилье? Какие права у прописанного человека в квартире.

Разногласия по выплате коммунальных платежей возникают у граждан не только со своими управляющими компаниями и региональными поставщиками услуг. Вопрос, кто должен платить квартплату, собственник или прописанный, часто является причиной семейных и межличностных конфликтов. Особенно, когда один из участников спора – собственник, но в своем помещении не проживает.

На частный дом или квартиру начисляются разные типы коммунальных платежей. Одни из них рассчитываются на основании площади жилого помещения. Иными словами размер платежа зависит от количества квадратных метров.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Другие суммы получаются при учете числа проживающих, которые пользуются услугами. Важным является и основание пользования жилым помещением. Находится оно в собственности или является муниципальным и используется по договору социального найма.

Чтобы понять, в чьи обязанности входит оплата по коммунальным счетам, следует разобраться, что об этом говорит .

Момент наступления обязательств

Отношения в сфере коммунальных платежей определяются Жилищным кодексом России на основании 153 статьи. Именно она определяет, какие лица обязаны нести расходы по оплате квартплаты.

Момент наступления обязательств по оплате определен для нескольких категорий лиц:

наниматели жилого помещения;
арендаторы;
собственники жилья.

Для тех, кто берет жилую недвижимость в наём, ответственность за выплату коммунальных платежей наступает, как только вступает в силу документ о найме. В качестве такого документа, в зависимости от вида недвижимости, может выступать договор социального найма либо договор о найме жилья из регионального или государственного фонда.

На арендаторов бремя ответственности по квартплате ложится с момента заключения арендного договора. Если гражданин является сотрудником жилищного кооператива, он должен начинать выплаты сразу после того, как помещение будет предоставлено ему в пользование.

Для собственников жилья отсчет начинается с момента регистрации права в государственных органах.

Как только гражданин становится обладателем законных оснований для использования жилого помещения, он обязан осуществлять выплаты по счетам за коммунальное обслуживание

Кто по закону должен платить квартплату: собственник или прописанный

Если владелец квартиры проживает и зарегистрирован по иному адресу – это не снимает с него наложенных законом обязательств. Он все равно несет ответственность за помещение, собственником которого является.

Согласно статье №30 ЖК России в обязанности собственников жилого помещения входят выплаты:

за текущий и капитальный ремонт жилого помещения;
по содержанию жилого помещения;
за .

Счета начинают выставлять с момента появления прав пользования жилой площадью.

Как только гражданин зарегистрируется в помещении, начисляются суммы:

за пользование горячей и холодной водой;
за водоотведение;
за электричество;
за потребление газа.

Отсутствие владельца по месту регистрации более 5 дней дает основание для . Необходимо только подтвердить свое отсутствие документально.

Компании, обеспечивающие граждан коммунальными услугами, заключают договор с лицами, которые являются владельцами жилых помещений по закону. Этот документ может быть подписан с хозяином жилья либо с его управляющей компанией.

Поэтому оплату компании также будут требовать с самого хозяина, независимо от того, кто прописан либо проживает в его квартире (доме). Если вместе с хозяином в помещении зарегистрированы другие трудоспособные граждане, то требовать с них возмещения затрат на оплату коммунальных счетов владельцу жилой площади следует самостоятельно.

Перечень обязательных счетов

Коммунальные платежи, исходя из системы расчетов, подразделяются на две категории:

Платежи за услуги, без которых помещение не может обойтись

К ним относятся услуги по содержанию дома, по ремонту и отопление. В основе расчета за их оплату лежит метраж жилого помещения. Эта норма относится к многоквартирным домам.
В частном секторе услуга по содержанию жилого дома в большинстве случаев отсутствует, поэтому платежи по ней не взимаются. Если весь дом принадлежит одному хозяину, от отопления можно отказаться и не оплачивать лишних счетов.
В многоквартирном доме невозможно отключить от отопления одну квартиру. Во-первых, трубы подключены к единой системе. Во-вторых, не отапливаемое помещение в многоквартирном доме может нанести ущерб конструкции всего строения в целом.
По услугам этой категории оплата требуется от каждого владельца, независимо от того, пользуется он ими или нет.

Услуги, которые оплачиваются по факту потребления

Если в жилом помещении установлены счетчики, то сумма фиксируется, исходя из их показаний. Если счетчиков нет, то сумма выплаты будет формироваться по норме расчета на каждого зарегистрированного жильца.
К услугам второй группы относятся два вида водоснабжения: холодное и горячее, водоотведение, подача электричества и газа.
Если в помещении нет жильцов, от услуг второй группы можно временно отказаться. Стоит только уведомить жилищные органы, подав им заявление. Когда возникнет необходимость пользования недвижимостью, услуги можно снова подключить.
Каждый, кто имеет законное право пользоваться жилым помещением, обязан оплачивать услуги капитального и текущего ремонта, общее содержание дома и организацию отопления. Оставшиеся выплаты могут осуществляться только в случае потребления.

При желании передать ответственность за выплату квартплаты другому лицу необходимо иметь для этого законные основания, и закреплять факт передачи в жилищных организациях или напрямую у поставщиков коммунальных услуг

Исключения из правил

В законе предусмотрены случаи, при которых собственник не обязан оплачивать коммунальные платежи полностью или частично:

Долгосрочная аренда	При сдаче помещение в долгосрочную аренду с владельца могут быть сняты обязанности по оплате коммунальных услуг. Это возможно только в том случае, если заключен договор имущественного найма, в котором прописывается ответственность арендатора за коммунальные выплаты. Кроме этого, следует поставить в известность управляющие жилищные организации либо поставщиков услуг. С каждой компанией необходимо заключить отдельный договор на поставку и оплату услуг на имя арендатора.
Несовершеннолетние собственники	Если собственником жилья является ребенок, то ответственность за коммунальные выплаты несут его родители в равных долях. Это касается даже тех случаев, когда один или оба родителя с несовершеннолетним не проживают.
Долевая собственность	Каждый владелец доли обязан осуществлять выплаты по квартплате. Исходя из того, насколько долей поделена собственность, рассчитывается оплата за неё. Квитанции по коммунальным платежам приходят на адрес жилого помещения. Если один из долевых собственников своевременно не производит выплат – долг числится за всеми владельцами жилья. Чтобы предотвратить такую ситуацию, можно разделить лицевые счета. Желательно сделать это заблаговременно, сразу после регистрации собственности в долях. За одно помещение будет приходить несколько квитанций, где общая сумма выплат будет поделена пропорционально доле собственности. Так каждый владелец сможет нести ответственность только за свои траты.
Собственность без проживания	Нередки случаи, когда собственником жилой недвижимости является одно лицо, а зарегистрировано и проживает в ней – другое. На этой почве происходят конфликты по коммунальным платежам. Собственник не желает платить по квитанциям, мотивируя свой отказ тем, что пользуется услугами по другому адресу, там их и оплачивает. А прописанный — тем, что не он ответственен за выплаты. Поставщики услуг хотят, чтобы их работа была оплачена. Их не интересует, кто должен платить квартплату собственник или прописанный. В результате образуются долги по квартплате.

Существует законный способ решить этот вопрос. Владелец квартиры по закону должен оплачивать часть услуг там, где фактически проживает, а часть — там, где является собственником.

В случае, когда адрес жилой собственности не совпадает с адресом прописки владельца, необходимо обратиться в управляющую компанию или ТСЖ. Следует представить доказательства прописки и факта оплаты квартплаты по месту проживания.

На основании этих документов будет сделан перерасчет. В дальнейшем все услуги, за которые плата взимается по факту потребления, будут производиться по месту регистрации. Это не освободит владельца от выплат по содержанию, ремонту и отоплению помещения, в котором он является собственником.

Чтобы заставить прописанных лиц оплачивать потребляемые услуги, можно пригрозить им снятием с регистрационного учета. Собственник имеет право выписать жильцов по закону.

Обязанность по оплате коммунальных платежей несет собственник или наниматель жилой недвижимости.

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Нюансы оформления прописки Если гражданин, являющийся собственником жилья, прописывает в своей квартире или доме других граждан, значит он, тем самым выражает согласие с фактическим проживанием этих людей на территории своей недвижимости. Если хозяин жилища поменяет свое мнение, то второй участник соглашения автоматически потеряет право на проживание. В этой связи лучше заранее ознакомиться с тем, какие права возникают в человека, после получения прописки в квартире. Одним из таких прав является получение уведомления о выселении. То есть, если собственник принял решение о выселении прописанного лица, он обязан заранее уведомить его в этом.

Какие права у не собственника, прописанного в квартире

Однако, для этого ему потребуется выполнить два условия:

Заручиться письменным согласием всех проживающих членов семьи (это касается и тех, кто на время убыл).
Вселение не должно уменьшить установленную норму кв. м. на человека для прописанных в квартире.

На несовершеннолетнего данные требования не распространяются. Аналогичная ситуация и со снятием с регистрационного учёта. Если это происходит по решению родителей, например, в результате приобретения ими в собственность недвижимого имущества, то проблем не возникает.
При наличии спора выписать несовершеннолетнего можно только по решению суда. Разбираясь в деле, соответствующие инстанции, как правило, оставляют за детьми возможность пользоваться жилым помещением на определённый период, как вариант, до достижения ими 18-летия.

Какие права у человека, если он прописан в квартире, но он не собственник

Какие варианты развития событий имеют место? Способы выселения Выселение из коммунальной квартиры, как и из обычной, происходит на тех или иных основаниях. Законодательство РФ запрещает лишать человека единственного жилья. Но при ранее перечисленных особенностях гражданину придется покинуть квартиру.

Выселение разделяют на несколько типов. А именно:

добровольное;
мирное;
принудительное.

В первом случае жильцы сами покидают квартиру, меняя прописку. Во втором собственник договаривается о выселении полюбовно. Принудительное выселение подразумевает принуждение человека к освобождению жилья по суду.

Перед тем как обращаться в суд, собственник должен сначала предложить жильцам покинуть жилье добровольно. Все просьбы желательно зафиксировать. Они помогут доказать попытки мирного урегулирования вопроса.

Какие права имеет прописанный в квартире ребенок, но не собственник

Прописка: права жильцов Дело все в том, что регистрация гражданина предполагает наделение жильцов разными возможностями. Они зависят от типа прописки. В целом регистрация мало чем отличается. Права и обязанности прописанных в жилье приблизительно одинаковые.

В случае с постоянной пропиской человек может надеяться на:

проживание в квартире бессрочно;
защиту жилищных свобод, интересов и прав по ЖК РФ;
участие в приватизации (если квартира государственная или муниципальная).

Помимо этого, гражданин должен оплачивать коммунальные счета в полном объеме. Как можно было заметить, постоянная прописка позволяет лицам, проживающим на территории, участвовать в приватизации. Доля в квартире — всем ли положена? Права человека, прописанного в квартире, уже известны.

Права прописанного в частном доме

Внимание

Оглавление

Зачем нужна регистрация?
Какие права есть прописанного?
Нюансы оформления прописки
Права прописанных в муниципальных и неприватизированных квартирах
Заключение

Зачем нужна регистрация? Граждане, оформившие прописку, получают определенные права и свободы в отношении жилого помещения. Это выступает в качестве защиты при соблюдении законных интересов зарегистрированных лиц. Некоторые россияне считают, что прописка – это своеобразное ограничение для населения страны, чтобы они не могли свободно перемещаться по стране и выбирать удобное место для проживания.

На самом деле, основной целью введения данной законодательной нормы стала возможность защищать права населения в отношении имущества и гарантировать сохранность их недвижимого имущества от посягаемости лиц, не имеющих на пользование помещением никакого законного права.

На что имеет право человек прописанный в частном доме?

Сегодня нам предстоит выяснить, как происходит выселение из квартиры прописанного человека. Не собственника — это важно. Ведь при решении подобных жилищных проблем право собственности играет немаловажную роль. На что могут претендовать граждане, зарегистрированные в жилье? Когда их могут выселить и на каких основаниях? Понятие прописки Прописка — это закрепление за гражданином конкретного жилья.

В России регистрация должна быть у всех людей, пребывающих на территории страны больше 90 дней. Это касается и граждан РФ, и иностранцев. Прописка бывает временной и постоянной. В первом случае регистрация указывает на временное жилье гражданина, во втором — на постоянное.
Также временная прописка предлагает человеку меньше прав.

Какие права имеет человек, прописанный в доме, но не собственник

В соответствии с законодательством РФ каждый человек, находящийся в России, должен иметь постоянную или временную прописку. Трудности с ее оформлением возникают у лиц, не имеющих жилой недвижимости в собственности. Владельцы домов и квартир опасаются прописывать на своей жилплощади других лиц, потому что не знают, какие права те имеют в отношении их жилья.

Права человека, не являющегося хозяином жилья, ограничены. Он вправе только пользоваться жилплощадью для проживания, а заключать какие-либо сделки с имуществом либо регистрировать своих родственников, за исключением несовершеннолетних детей, не может. Нормативная база Регистрация граждан по адресу проживания или временного нахождения регламентируется следующими законодательными актами: ГК РФ Содержит основные права и обязанности граждан.

Какие права имеет человек не прописанный в квартире но собственник?

В соответствии с Жилищным кодексом добровольный выезд семьи нанимателя и его самого будет основанием для прекращения договора со дня их убытия.

Договор соц. найма даёт возможность гражданам, живущим в помещениях, входящих в фонд муниципалитета либо государства, получить эту недвижимость в собственность. До 1994 г. родители могли приватизировать жильё, исключив из процесса несовершеннолетних.

Команда

При разрыве семейных отношений зарегистрированное лицо теряет право пользования жильем, если иное не установлено договором или другим документом. Собственник может без труда его выписать. Иногда суды сохраняют за прежним родственником временное право пользования жилплощадью. Если прописанный человек не является родным хозяину жилья, то пользоваться им он вправе только с разрешения владельца.

Вышеописанные моменты относятся к приватизированной недвижимости. Прописанный в муниципальном жилье гражданин в случае приватизации превратится в дольщика. Члены семьи нанимателя, прописанные вместе с ним в государственном жилье, имеют право претендовать на квадратные метры.
Если зарегистрированные в квартире лица или органы власти препятствуют законной прописке, то гражданину следует подать иск в суд.

Важно

В результате развода мать, забрав несовершеннолетнюю дочь, сменила город. Собственного жилья родительница не приобрела и у Ставридовой О.В., уже ставшей совершеннолетней, нет квартиры, в которой она могла бы проживать. Дочь вернулась к отцу и попыталась вселиться, однако он воспрепятствовал этому.

Суд исходил из следующих положений, установленных нормативными актами:

При существующем договоре найма социального характера все члены семьи нанимателя обладают одинаковыми с ним полномочиями и должны быть внесены в этот документ.
У ребёнка появляется право на жилплощадь, где находятся его родители. Регистрация будет подтверждением такого положения.
По соглашению родителей Ставридова О.В.

Если сын прописан в доме но не собственник какие у него права

Для постановки на учёт потребуются следующие документы:

паспорт, для малолетних, не достигнувших возраста 14 лет, это свидетельство о рождении;
заявление по образцу;
бумаги, на основании которых осуществляется владение жилплощадью (собственность, соц. найм или иное);
листок со сведениями о том, откуда гражданин выбыл;
оформленное согласие проживающих либо собственника при прямом указании на это правовых норм;
доверенность, если прописка производится представителем владельца недвижимости.

Место жительства несовершеннолетних будет тем же, что и у его родителей (биологических либо усыновителей). Права ребёнка на квартиру Зарегистрированный в квартире несовершеннолетний далеко не всегда является её собственником. Право собственности и прописка - это два разных понятия.

С таким имуществом покупатели предпочитают не связываться. Основания для выселения Выселение из квартиры прописанного человека (не собственника) производится только при наличии тех или иных оснований для этого. Их очень много. Например, в России чаще всего встречаются следующие случаи:

использование жилья не по назначению;
порча имущества;
неподобающее поведение жильца (опасное, неадекватное);
неуважение к интересам и правам других жильцов;
окончание срока регистрации;
желание собственника квартиры избавиться от лишних людей;
противоправное поведение проживающих;
неисполнение условий договора с собственником жилья (если таковой имеется);
задолженности по коммунальным платежам.

Все это служит причинами, по которым человека могут выселить из квартиры.

В современном обществе большинство граждан предпочитают обзаводиться собственным жильем. Однако многие считают, что регистрация в квартире автоматически их делает собственником жилья. Данное мнение ошибочно. Для того чтобы стать владельцем, одной лишь регистрации недостаточно. Кто же согласно закону называется собственником? Каковы его права и обязанности?

Кто является собственником?

По законодательству собственник недвижимости – гражданин, который обладает правами пользования, распоряжения и владения помещением. Другими словами, собственник – человек, на чье имя выдан правоподтверждающий документ на недвижимость.

В качестве документа на квартиру выступает свидетельство о собственности. Данные собственника вносятся при регистрации недвижимости в Росреестре. Права владельца возникают при совершении следующих сделок:

Права и обязанности собственника

Права и обязанности собственника возникают с момента совершения сделки по приобретению недвижимости и получения правоподтверждающих документов. Правомочия и обязательства владельца описаны в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. В частности, правомочия и обязанности собственника закреплены в ст. 30 ЖК РФ и ст. 288 ГК РФ. Выяснив, кто такой собственник, необходимо ознакомиться с его правами.

Право на пользование

Одним из основных прав собственника является право на пользование. Под пользованием понимают возможность использования жилья в личных целях. Если гражданин является собственником, он может проживать в помещении, сдавать его в аренду другим лицам или организациям, предоставлять площадь для проживания родственникам. Недвижимость может выступать объектом залога при получении кредита.

Владелец жилья имеет право использовать помещение в качестве средства для зарабатывания денег. Он может организовать офис, работать в качестве репетитора, консультанта по вопросам недвижимости, адвоката и т. д. Однако работа не должна нарушать права других владельцев жилья в многоквартирном доме.

Переустройство квартиры

Многие владельцы производят различные изменения в своей квартире. Собственник может производить ремонт и переделку помещений, не требующую перепланировки и переустройства без специального разрешения.

Однако если собственник хочет изменить размер комнат, перенести инженерные сети, санитарное, техническое, электрическое оборудование, необходимо согласовывать действия с местной администрацией. Переустройство требует внесения изменений в техпаспорт помещения.

Для осуществления переустройства необходимо обратиться в местную администрацию с соответствующим заявлением. Помимо заявления, нужно предъявить следующие документы:

свидетельство собственности;
проект планируемых изменений;
техпаспорт.

Если многоквартирный дом относится к памятникам архитектуры, нужно получить заключение организации, занимающейся охраной культурных ценностей, о возможности переустройства помещения. Начинать работы можно только после получения разрешения на переустройство. Образец заявления в местную администрацию:

Право на распоряжение

Обязанности

Помимо правомочий, у владельца квартиры существует ряд обязанностей. К ним относят:

Оплата коммунальных услуг.
Содержание в порядке общего имущества в многоквартирном доме. К общему имуществу относят лестничные площадки, подвалы, чердаки, придомовую территорию.
Поддержание в нормальном состоянии жилого помещения. Собственник обязан своевременно проводить замену отопительной коммуникации, водопроводных труб, электрической проводки.
Соблюдать права владельцев других квартир.

Что запрещено собственнику?

Собственник квартиры должен осознавать, что права владения, распоряжения и пользования квартирой не означают, что он имеет право производить любые действия на своей территории. Владельцу запрещено:

Права иных лиц, проживающих в квартире

Достаточно часто в квартире, помимо собственника, проживают члены его семьи или другие родственники. К членам семьи относят детей владельца, его супруга, мать и отца. Жильцы имеют следующие права и обязанности:

пользоваться жилым помещением в соответствии с его предназначением;
нести расходы по содержанию квартиры и оплате коммунальных услуг;
участвовать в обустройстве помещения.

Если жильцы хотят сделать переустройство в квартире, им необходимо получить согласие собственника. Также нельзя по собственной инициативе использовать помещение в качестве инструмента для работы.

Если гражданин проживает в квартире вследствие завещательного отказа, он несет солидарную ответственность по содержанию недвижимости с собственником и использует помещение наравне с ним.

Права жильца после развода

Согласно ст. 31 ЖК РФ после прекращения семейных отношений граждане, не являющиеся собственниками помещения, теряют права пользования. Таким образом, после развода супруг, не имеющий прав собственника, должен покинуть квартиру.

Однако в законодательстве предусмотрены случаи, когда бывший член семьи сохраняет право на проживание в квартире. Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, у которого нет другого жилья, супруг, с которым остается жить ребенок после развода может жить на одной жилплощади с ним.

Таким образом, бывшая жена имеет право проживать в квартире мужа совместно с их общим ребенком. Также предусмотрено, что если бывшему члену семьи негде жить, суд может разрешить ему пользоваться квартирой в течение определенного срока.

Во время проживания в помещении жилец должен нести обязанности по содержанию жилья совместно с владельцем. После истечения установленного срока, жилец должен покинуть квартиру.

Всех жильцов квартиры можно разделить на собственника (собственников) жилого помещения, членов его семьи и нанимателей. До недавнего времени все граждане нашей страны были нанимателями, хотя немногие об этом задумывались, считая квартиры, в которых проживали, своими. Единственным же собственником всего жилого имущества было государство.

После принятия в 1990 году законов о собственности в СССР и РСФСР в жизнь наших граждан вернулось понятие частной собственности. Частная собственность – форма собственности, подразумевающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество. С момента начала приватизации в 1991 году доля частной собственности в жилом фонде стала быстро увеличиваться.

Собственник квартиры – это физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на данное недвижимое имущество. Оно могло возникнуть в результате приватизации квартиры, ее покупки, получения в наследство, дарения, мены.

Наниматель – лицо, пожелавшее снять квартиру на некоторый период и получившее право пользования ею на определенных условиях в результате договора с собственником.

Права и обязанности жильцов (как собственников, так и нанимателей) регулируются нормами гражданского и жилищного кодексов.

Права и обязанности собственника

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения квартирой, принадлежащей ему на праве собственности, в соответствии с ее назначением и пределами.

Пользование

Правом пользования квартирой наряду с собственником обладают члены его семьи (п. 2 ст. 31 ЖК). К ним относятся проживающие вместе с ним в данном жилом помещении супруг или супруга, дети и родители. Также членами семьи могут быть признаны другие родственники и иные граждане, если они вселены собственником в квартиру в качестве членов его семьи.

Собственник квартиры может использовать ее не только для личного проживания и проживания членов своей семьи. Он может предоставить квартиру во владение или пользование другому лицу по договору найма, безвозмездного пользования или на другом законном основании. Юридическому лицу квартира может быть предоставлена на основании договора аренды. При этом должны быть учтены требования жилищного и гражданского законодательства.

Квартира может использоваться собственником и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает требований, предъявляемых к жилому помещению, и законных прав и интересов других граждан. Это касается лиц творческих профессий, а также лиц, занимающихся адвокатской, репетиторской, риелторской и консультационной деятельностью.

В то же время размещение промышленного производства в жилом помещении запрещено. Кроме того, согласно ГК РФ (п. 3 ст. 288), собственник может разместить в жилом помещении предприятие, учреждение или организацию только после перевода его в нежилое. То есть индивидуальный предприниматель может открыть офис в жилом помещении, а юридическое лицо на это права не имеет.

Переустройство

Собственник квартиры имеет право на ее переустройство и перепланировку. Основания и порядок их проведения детально отражены в 4-й главе ЖК. Выполнены эти процедуры могут быть только после согласования с соответствующим органом местного самоуправления. При отсутствии решения данного органа или нарушении проекта перепланировки собственник квартиры обязан привести ее в исходное состояние. В противном случае суд по иску органа может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов. Вырученные средства поступают собственнику после вычета расходов на исполнение судебного решения.

Распоряжение

Под распоряжением квартирой понимается право определения ее юридической судьбы. Собственник может совершать сделки, направленные на перевод жилого помещения в нежилое, отчуждение помещения, расприватизации, отказа от права собственности. Данные сделки представлены договорами купли-продажи, мены, дарения, ипотеки, ренты, аренды с правом выкупа, внесения в имущественный капитал юридического лица в качестве вклада и др. Регламентируются они ГК РФ.

Обязанности

Помимо прав у собственника квартиры есть и обязанности, закрепленные в ЖК РФ. Их можно условно разделить на две группы. К первой группе относится бремя расходов на содержание жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме или коммунальной квартире. Ко второй группе относятся обязанности содержания имущества в надлежащем виде, соблюдения правил пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме, соблюдение законных прав и интересов соседей.

Расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяются на всех собственников жилых помещений в нем (согласно ст. 158, п. 3 ЖК).

При пользовании квартирой в многоквартирном доме собственником должны быть соблюдены права и интересы граждан, проживающих в нем, и соседей. Кроме того должны выполняться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы, требования законодательства и правила пользования жилыми помещениями.

Права иных лиц на проживание в жилом помещении

Далеко не все лица, проживающие в определенной квартире, являются ее собственниками. В ЖК закреплены права и обязанности трех групп лиц, имеющих ограниченные права на жилое помещение. К ним относятся:

члены семьи собственника (в том числе, бывшие);
лица, проживающие на основании договора пожизненного содержания с иждивением;
лицо, которому помещение было предоставлено в силу завещательного отказа.

Члены семьи собственника

Права членов семьи владельца квартиры определены в 31 статье ЖК РФ. Согласно этому, члены семьи собственника пользуются жилым помещением наравне с ним, если иное не установлено соглашением между ними. Однако при желании обменять квартиру, сделать в ней перепланировку, заключить договор поднайма или вести предпринимательскую деятельность, им необходимо будет получить согласие собственника.

Бывшие члены семьи собственника – это люди, прекратившие с ним семейные отношения. Согласно законодательству, их права на жилую площадь не сохраняются по истечении установленного в суде срока, если иное не закреплено соответствующим соглашением.

Эта ситуация имеет много отрицательных моментов, поскольку бывшие члены семьи собственника не защищены законодательно. Так, при разводе бывший супруг или супруга должны искать себе новое жилье. Но бывает, что идти им некуда. А нередко человек остается на руках с несовершеннолетним ребенком.

Ничуть не лучше и случай, когда квартира зарегистрирована на ребенка. Поскольку собственником является он, то получается, что став совершеннолетним, он фактически может выгнать на улицу родителей, если те зарегистрированы по иному адресу. Подобные ситуации нередко становятся поводом для судебного разбирательства.

Право пользования квартирой может быть сохранено судом за бывшим членом семьи, если имущественное положение не позволяет ему обеспечить себя жилым помещением. Суд имеет право обязать собственника обеспечить бывших членов семьи иным жилым помещением по их требованию при исполнении алиментных обязательств.

Собственник не всегда имеет возможность в полной мере воспользоваться своими правами. Поскольку в случае развода он не может лишить жилплощади своего несовершеннолетнего ребенка, то должен обеспечить жильем и его мать, если у нее нет жилья. Даже если в этом нет необходимости, то продать квартиру ее владельцу крайне сложно – ведь ребенок остается зарегистрированным в ней.

Нередко в квартире кроме бывших супругов могут проживать (быть зарегистрированы) их родственники. Их выселение также зависит от наличия или отсутствия другой жилплощади, поскольку согласно Конституции РФ (ст. 40) лишить человека жилья нельзя. Таким образом, собственнику и в этом случае будет сложно освободить квартиру для «чистой» продажи.

Помочь в решении подобных проблем может заключение брачного договора или иного соглашения между собственником и совместно проживающими с ним людьми. Родители, передавая жилье детям, тоже могут подстраховаться. Для этого следует заключить договор ренты, пожизненного содержания с иждивением или составить завещание. В последнем случае в завещание желательно определить доли в имуществе и их наследников, а также не вписывать в него другую собственность.

Завещательный отказ и содержание с иждивением

Согласно ст. 1137 ГК РФ, завещательный отказ предполагает возложение завещателем на своих наследников исполнения обязанности имущественного характера в пользу определенного лица (лиц). Указанные лица имеют право требовать исполнения этой обязанности. Как пример – квартира передана в наследство сыну с указанием в завещании, что он должен предоставить дочери право пользования этой квартирой в течение некоторого срока (или пожизненно).

Лицо, получившее право пользования жилым помещением по завещательному отказу, пользуется данным помещением наравне с собственником. По истечении указанного в завещании срока право пользования квартирой у данного лица прекращается.

Проживающий в жилом помещении на основании завещательного отказа дееспособный гражданин несет солидарную ответственность с его собственником по всем обязательствам, вытекающим из пользования этим помещением (если иное не предусмотрено соглашением между ними).

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, имеет право пользоваться данным помещением так же, как и лицо, получившее право пользования по завещательному отказу.

Права и обязанности нанимателя

Права и обязанности жильцов-нанимателей квартиры также регулируются ЖК РФ. В зависимости от того, кто является владельцем жилого помещения, различают социальный и коммерческий наем. Первый используется только в государственном и муниципальном жилищном фонде, второй также и в частном жилищном фонде. Договоры социального или коммерческого жилищного найма являются наиболее значимым основанием для возникновения права пользования жилым помещением.

Согласно п. 1 ст. 67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право:

пользоваться жильем и имуществом, находящимся в нем, в течение срока аренды;
заселять на снимаемую жилую площадь других людей, только получив разрешение наймодателя;
расторгать договор найма, поставив об этом в известность наймодателя;
иметь временную регистрацию в данной квартире;
сдавать жилое помещение в поднаем;
обменять жилое помещение, получив разрешение наймодателя;
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта;
выступать нанимателем первой очереди при окончании срока действия договора аренды (иметь приоритет на пролонгацию найма).

К обязанностям нанимателя относятся следующие:

использование арендуемой жилой площади по назначению (для проживания в ней);
соблюдать нормы пользования жилой площадью, поддерживать порядок и чистоту;
нести материальную ответственность за состояние жилплощади;
производить текущий ремонт жилого помещения;
своевременно оплачивать телефон и услуги коммунальных служб, если это указано в договоре;
разрешать наймодателю осматривать состояние квартиры и имущества;
освободить жилплощадь по окончании срока договора.

При желании снять квартиру у частного лица заключается договор коммерческого найма. Для его заключения в отличие от договора социального найма не требуется наличия административных предпосылок, таких как нуждаемость, постановка на учет и получение ордера. Необходимо, чтобы было достигнуто соглашение по существенным условиям договора.

Другим отличием договора коммерческого найма от социального является то, что площадь предоставляемого жилья также определяется только соглашением сторон. Никаких норм для этого не существует.

Согласно ГК РФ, договор коммерческого найма жилого помещения устанавливается на определенный срок. Собственник жилого помещения при сдаче его внаем заключает договор с нанимателем в соответствии с установленной законом письменной формой. Срок действия договора определяется во время его заключения. ГК РФ устанавливаются два варианта договора – краткосрочный (до одного года) и долгосрочный (от года до 5 лет). Если срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

Для обеспечения прав нанимателя и наймодателя, а также стабильных отношений при коммерческом найме жилья ГК РФ установлено преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Для соблюдения этого права наймодатель должен не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока действия договора, предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Наниматель при этом не может требовать увеличения числа постоянно проживающих с ним лиц по договору найма квартиры.

Если владелец квартиры не хочет сдавать жилое помещение внаем больше года, он должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора. В случае невыполнения владельцем этой обязанности договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Заключая коммерческий договор, следует определить, какая часть жилого помещения сдается внаем (вся квартира или ее изолированная часть). Подсобные помещения (коридор, кухня, кладовая) предметом договора быть не могут. В договоре определяется размер платы за жилье, определяется также, будут ли в нее входить коммунальные платежи. Кроме этого оговаривают права и обязанности сторон, а также их ответственность при нарушении договора.

Заключение

В связи с рядом изменений в стране в последние годы число желающих приобрести или снять квартиру в Москве резко возросло. Поэтому необходимо четко разбираться в том, на что имеют права владелец жилья и квартиросъемщик, и в чем состоят их обязанности. Знание своих прав и обязанностей даст ответы на многие важные вопросы и поможет избежать неприятных ситуаций.