Главная / Заявления

Условия продажи 1 2 доли дома. Можно ли продать долю дома

Любые операции с долевой собственностью – это особый разговор. Дело в том, что законодательно подход к данной операции несколько другой, поэтому купля-продажа продажа доли в доме очень строго регламентируются.

Продажа доли жилого дома – важные особенности

Долю невозможно выделить как часть недвижимости, поэтому все собственники сообща распоряжаются квартирой или домом. Само понятие является отчасти виртуальным, так как далеко не всегда эту часть можно выделить физически, и доля не равноценна отдельной комнате. Поэтому законодательство регулирует отношения так, чтобы учитывались интересы всех владельцев и при продаже 1/2 доли дома не пострадали другие стороны.

Особенности купли продажи 1/2 доли дома

Одной из основных особенностей купли продажи доли дома является то, что, прежде всего, необходимо уведомить других владельцев, которые обладают приоритетным правом на приобретение, о своих намерениях, с предложением выкупить свою часть по указанной цене. Уведомление следует рассылать письменно, чтобы можно было это доказать. Владельцы также могут предоставить официальные ответы, оформленные нотариально или оформить письменный отказ в присутствии сотрудников регистрирующих органов. И только в том случае, если никто из совладельцев в течение месяца не изъявил желание приобрести недвижимость, собственник может выставить ее на продажу.

Осложнения

Если между совладельцами сложились хорошие отношения, то процесс не представляет проблемы. А вот если они против, то тут возможно возникновение проблем – к примеру, уклонение содольщика от получения уведомлений. В этом случае, продавец должен собрать максимальное количество свидетельств того, что он сделал все возможное, чтобы уведомить сособственников, на случай если они попытаются обратиться в суд для оспаривания сделки купли-продажи.

Что еще таит в себе продажа долей в частном доме

Если вы приобретаете часть в доме, то следует обратить внимание на то, что для регистрации по месту жительства потребуется получить согласие других собственников, предоставленное в письменном виде. Это ограничение не касается только собственника и его несовершеннолетних детей.
Следует проверить, уведомили ли продавец других собственников перед продажей, есть ли прописанные несовершеннолетние лица, были ли указаны в письменном виде в уведомлении реальные расценки объекта недвижимости. Это позволит покупателю избежать массы неприятных ситуаций в виде оспаривания сделки купли-продажи через суд.

Часть недвижимости можно выделить, но это не очень простая процедура. И возможна она, только если речь идет о части, которую легко отделить и сделать отдельный вход. В этом случае, часть может быть выделена в отдельный объект и изолирована. В крайних случаях можно организовать

Жилой дом с землей могут принадлежать сразу нескольким собственникам. Такой подход принято считать общей долевой собственностью. Люди пользуются частным домом по договоренности друг с другом. Совладельцы могут заключить каждого из них. Если один из собственников захочет продать долю в доме, придется включить в сделку и часть земли – иначе невозможно.

Самый простой вариант – предложить выкуп доли другому собственнику. Однако бывают случаи, когда люди не желают выкупать долю – при таком раскладе придется действовать иначе. Давайте разбираться, что такое , какие нужны документы, сколько это займет и во сколько обойдется?

Особенности продажи

Юридическое понятие «доли» не связано с жилым пространством, которое можно обозначить в виде комнаты. Долей принято считать право на пользование и распоряжение определенным участком дома и земли.

Как продать долю в доме с землей?

Итак, доля может быть продана одному из совладельцев или третьему лицу, в зависимости от жизненной ситуации. Зачастую в сделке участвуют наследники, которым не выгодно делить жилье с родственниками умершего. Оптимальный вариант – предложить родне выкупить долю. Если бы все умели договариваться между собой, вопросов бы не возникало – но чаще происходит обратное: доля не нужна, совладельцы чинят препятствия, цена никого не устраивает, документы устарели. Что делать?

Способы

Определим варианты продажи доли дома с земельным участком:

предложить долю совладельцам – особых сложностей не возникает;
дождаться отказов на уведомление и найти покупателя по объявлению;
продать дом целиком – финансово выгодный вариант;
и оформить куплю-продажу без оглядки на мнения совладельцев.

Разберем способы на примере юридических инструкций.

Если другие собственники согласны

Простой вариант – предложить свою долю совладельцам, договориться с одним из кандидатов и заключить сделку.

Алгоритм действий

Полный список действий:

Составьте уведомление о продаже

Обратитесь к нотариусу, внесите госпошлину, составьте уведомление, ожидайте ответов от совладельцев и/или составьте уведомление самостоятельно (например, у юриста). Далее посетите почтовое отделение, запечатайте уведомления, разошлите по адресам, возьмите талон об отправке и ждите уведомлений о вручении писем.

Оформите долю на дом и землю

Собственник должен получить кадастровые документы на два объекта недвижимости: жилой дом и земельный участок. Для этого нужно обратиться в БТИ и Росреестр – с целью оценки имущества. Инженеры произведут жилищные и землеустроительные работы, оформят документы и выдадут актовые заключения. Останется получить техпаспорт и выписку из ЕГРН с кадастровыми данными.

Организационные вопросы

Прежде чем продавать долю, нужно снять с учета прописанных жильцов. Если в доме проживают дети, придется обращаться в орган опеки и попечительства. Отчуждение доли из совместно нажитого имущества возможно только при согласии второго супруга. Собственник должен взять справки об отсутствии задолженностей, арестов и обременений на дом.

Договоритесь с покупателем

Предложите долю другим совладельцам, и, если один из них захочет выкупить часть жилья, заключите предварительный договор купли-продажи. Если вы договорились с покупателем, не нужно ждать 30 дней ответы от других совладельцев. Достаточно согласия выбранного дольщика.

Составьте договор купли-продажи

Общее требование для сделок с долями недвижимости (частный дом и земля) – нотариальная форма договоров. Отправляйтесь к нотариусу, оплачивайте его услуги, оформляйте два документа: договор купли-продажи и акт приема-передачи объекта. Забирайте обе бумаги и приступайте к завершающему этапу.

Утверждение в Росреестре

Финальный этап – регистрация сделки в отделении Росреестра с помощью службы «одного окна». Запишитесь на прием в ГБУ «Мои документы», в простонародье МФЦ, передайте документы, возьмите расписку об их принятии и ждите ответа. Далее покупатель получает выписку из ЕГРН и становится новым собственником доли.

Пример:

Супруги Лосевы владели жилым домом и земельный участком. До брака недвижимость принадлежала супругу, а после свадьбы он подарил жене ½ часть дома. Случился развод – супруга пожелала продать свою часть дома, чтобы переехать в город и не делить квадратные метры с бывшим мужем. Женщина предложила мужу выкупить у нее ½ долю за 550 000 рублей, однако последовал отказ. Спустя 30 дней собственница подала объявление в СМИ – желающих выкупить долю по рыночной цене не находилось. Супруга предложила мужу продать дом и землю целиком, а вырученные средства поделить поровну. Супруг одобрил такое предложение, собственники подали совместной объявление о продаже дома за 1 500 000 рублей. Вскоре был найден покупатель и сделка состоялась.

Документы

Успех предстоящей операции с жильем зависит от пакета документации:

российский паспорт и/или временные удостоверения личности (при замене);
документ о праве на дом и землю – свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор купли-продажи, приватизации и др.;
старое свидетельство или новая выписка из ЕГРН;
техпаспорт и кадастровый паспорт на объекты;
выписка из домовой книги – о проживающих/снятых с учета;
справка об отсутствии долгов – сейчас сведения выдаются в Росреестре;
согласие второго супруга (при необходимости);
копии уведомлений о вручении писем другим совладельцам или отказные извещения от них;
разрешение от органа опеки – если один из совладельцев частного домовладения не достиг 18 лет.

Список документов может изменяться в зависимости от региональных требований в органах регистрации. Обратитесь за помощью к нашим юристам, и мы подскажем, что нужно собрать в вашем случае.

Сроки

Сколько займет продажа части дома и земельного участка в долевой собственности , если покупателем выступает один из дольщиков?

Примерный расчет:

ожидание ответа от совладельцев – стороны могут договориться заранее, а сделка может быть оформлена уже на следующий день;
сбор документов – от 7 дней , если кадастровые бумаги в порядке, и до 3 месяцев, если требуется установить доли;
регистрация в МФЦ – от 5 до 10 рабочих дней , в Росреестр – от 3 до 8 рабочих дней .

Если доли определяются в судебном порядке – сроки увеличатся до 4-5 месяцев.

Стоимость

Финансовые затраты связаны с оплатой услуг нотариуса и госпошлин за утверждение сделки. Сюда также относится налог на прибыль, если дом и земля находились в собственности менее 5 лет.

Сколько стоит продать долю:

госпошлина у нотариуса – 0,5% от цены продаваемой доли по кадастровым данным из Росреестра;
составление договора купли-продажи – от 1 000 до 5 000 рублей ;
услуги нотариуса (правовая и техническая работа) – от 2 000 до 10 000 рублей ;
госпошлина за регистрацию сделки – 2 000 рублей за долю дома + 350 рублей за переоформление документов на земельный участок.

Подоходный налог оплачивает продавец – как получатель прибыли от возмездной сделки с недвижимостью. Ему предстоит отдать 13% от суммы сделки, т.е. от полученных денег. Если продавец не является резидентом РФ, а имеет иностранное гражданство – размер НДФЛ увеличится до 30%.

Если остальные собственники против

Разногласия между совладельцами могут привести к отказу выкупать долю и вообще отчуждать часть жилья третьим лицам. Вероятно, многие подумают, что выхода нет – однако существует целых два способа продать долю в доме с землей. И даже без согласия других собственников.

Способ №1

Первый способ – найти покупателя не из числа дольщиков, если последние не желают участвовать в выкупе. Не забываем о преимущественном праве покупки – принцип придется соблюдать.

Воспользуйтесь следующей инструкцией:

Составьте уведомление о продаже доли в адрес всех совладельцев.
Отправляйтесь на почту, упакуйте заказные письма, возьмите квитанции об их отправке.
Дождитесь обратных отказов или ожидайте 30 дней.
Подайте объявление о продаже доли в СМИ: интернет, газеты, доски объявлений, «сарафанное радио».
Обсудите с покупателем условия сделки и порядок передачи денег.
Арендуйте банковскую ячейку.
Оформите и заверьте договор купли-продажи у нотариуса + составьте передаточный акт.
Зарегистрируйте право собственности через МФЦ в Росреестре.
Получите расчет от покупателя по «безопасному каналу» – через банк.
Передайте часть жилья и земли покупателю.

Особых отличий от предыдущего способа нет, но нужно учесть требования ст. 250 ГК РФ , ведь в противном случае сделку легко оспорить.

Способ №2

Совсем не обязательно ждать согласия/отказов от совладельцев. Законный собственник доли может перевести ее в имущественный объект – жилое помещение. Это возможно путем выдела доли в натуре на основании ст. 252 ГК РФ .

Порядок действий:

Посоветуйтесь с другими совладельцами (если они согласны – можно приступать к выделу доли в натуре, если не согласны – обращаться в суд).
Пригласите кадастрового инженера и геодезиста.
Узнайте, есть ли возможность технического переустройства жилья.
Создайте обособленное жилое помещение в рамках своей доли.
Поставьте объекты на кадастровый учет в Росреестре.
Получите выписку из ЕГРН о праве собственности.
Найдите покупателя, заключите договор купли-продажи на дом с землей.
Удостоверьте договор у нотариуса.
Зарегистрируйте сделку в МФЦ или Росреестре.

Преимуществом можно считать продажу натуральной доли в виде самостоятельного объекта. Собственник вправе установить более высокую цену – рыночный показатель. Минус – технические сложности и длительность процедуры. Не каждый жилой дом можно поделить на автономные и независимые участки без ущерба всему зданию. Зато можно потребовать от сособственников денежную или иную компенсацию.

Документы

Итак, если второй собственник против продажи, ожидайте 30 дней, а затем ищите покупателя на стороне. Второй вариант – воспользоваться правом на выдел доли в натуре, т.е. разделить жилую площадь и стать владельцем обособленной части.

Список документов на оформление:

паспорта;
несколько экземпляров договора купли-продажи;
уведомление о вручении письма с предложением о продаже доли;
официальный отказ от выкупа – заверяется нотариусом;
выписка из домовой книги;
акт-заключение кадастрового инженера о технической возможности переустроить жилую площадь;
документы на жилье и землю;
правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
выписки из Росреестра – об отсутствии обременений, о праве собственности, о кадастровых сведениях и др.

Нотариус может запросить дополнительные документы, например, согласие второго супруга.

Сроки

Реализация доли в доме с землей без согласия других сособственников обычно занимает:

от 2 до 3 месяцев – если выдел возможен без обращения в суд;
от 1 до 2 месяцев – если стороны договорятся на денежную компенсацию;
до 6-7 месяцев – если собственник подает исковое заявление о натуральном выделении доли в доме и земле.

Желательно не доводить дело до суда, а пытаться договориться с остальными совладельцами о мирном урегулировании вопроса. Имейте в виду, что доля не является жилым помещением – продать ее по рыночной цене невозможно. Придется либо сбивать цену, либо вовсе отказываться от продажи.

Стоимость

Основные расходы совпадают с описанными выше.

Дополнительно придется заплатить:

госпошлину за подачу иска имущественного характера – от 300 рублей до 60 000 рублей, в зависимости от цены доли;
заказ и изготовление кадастровых документов (дом + земля) – от 10 000 до 50 000 рублей;
прочие справки и выписки – от 500 рублей и выше.

Одним словом, расходы существенные: сумма может доходить до 70 000 рублей.

Как продать долю, если второй собственник несовершеннолетний?

Очевидно, что продажа части дома и земли с позиции взрослых не вызывает вопросов. И совсем другое дело, когда в сделке участвует несовершеннолетний – малолетний до 14 лет или подросток от 14 до 18 лет. Как быть?

Купля-продажа жилья и земли считается серьезной сделкой. Несовершеннолетние дети не могут участвовать в ней самостоятельно, поскольку их дееспособность ограничена возрастом. Если второй собственник ребенок, от его имени действуют родители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Вместе с тем нужно заручиться согласием органа опеки и попечительства (ООП). Отчуждение долей несовершеннолетних – огромный риск. Существует вероятность оставить ребенка без крыши над головой. Поэтому, закон требует обращаться в комиссию ООП.

Желание продать детскую долю обязывает родителей выделить ребенку жилую площадь в новом доме (ипотечное жилье, квартира родителей, бабушек, дедушек). Важно чтобы новая доля не была меньше старой, иначе органы опеки заблокируют сделку.

Родители должны встретиться с инспектором ООП, предоставить документы на старое и новое жилье, написать заявление и подать заявку в отделение органа опеки. Обратный ответ выдают в течение 14 дней : если комиссия одобрит сделку – можно выделять ребенку долю в новом доме и приступать к продаже старого. Отрицательное решение не оставляет шансов даже на продажу через суд.

Два варианта продажи части дома

Продать часть дома непосвященному человеку очень непросто. Владелец при реализации своей недвижимости может столкнуться с множеством нюансов, из-за незнания которых и время понапрасну тратится и результаты получаются не те, что ожидались. Сложно продать дом, принадлежащий одному хозяину. Но еще сложнее это сделать, когда жилищем владеет несколько человек и кто-то решился на продажу своей законной части. Такая ситуация складывается в случае раздела коттеджа по наследству или же расторжения брака. В разных ситуациях возможны два варианта сделок по продаже части дома, один из которых предусматривает продажу на рынке доли в праве собственности на жилую недвижимость (т.е дом). А второй - продажу части жилой недвижимости (дома), которая, являясь отдельным жилым помещением, физически отделена от других частей.

Права и обязанности совладельцев дома при продаже части

Собственник, продающий свою долю в совместной собственности либо отдельное жилое помещение, прежде всего, должен предложить ее выкупить остальным владельцам жилого дома. Именно они обладают преимущественным правом покупки. И предложение, и в случае, если был получен отказ, все должно быть грамотно документально оформлено, а не сделано в устной форме. Стоит отметить, что у продавца имеется право выбора, если приобрести часть дома желают сразу несколько его совладельцев. Совладелец же может обратиться в суд с исковым заявлением с тем, чтобы на него перевели права и обязанности покупателя в случае, если при продаже части было нарушено преимущественное право покупки. При продаже жилого помещения постороннему человеку пострадавший сособственник может это сделать в течение 3-х месяцев со времени проведения сделки. Причем он не может повлиять на признание сделки купли-продажи недействительной, но зато закон на его стороне с тем, чтобы потребовать восстановить нарушенное право преимущественной покупки. И если пострадавший совладелец предварительно переведет на депозит суда сумму, за которую была продана часть дома постороннему лицу, то в этом случае он выиграет в суде. Если собственникам вручено уведомление, но они не спешат официально отказываться от выкупа доли, то интересант может подождать 3 месяца с этого момента, и после уже открыто продавать свою собственность на рынке.

Первый вариант продажи части дома

Человека, приобретшего долю дома, ожидают условия наподобие, как в коммуналке, что является не слишком привлекательным вариантом для покупателя. Новому владельцу доли придется наравне со всеми обитателями дома пользоваться кухней, ванной и туалетом. Такой вариант еще подходит для дачи, в которую наведываются изредка. Но вот в загородном коттедже с постоянным проживанием вряд ли кто согласится на подобные условия. Поэтому продавцу доли придется сделать приличную скидку, если он все-таки хочет, чтобы сделка как можно скорее состоялась.

Второй вариант продажи части дома

Во втором варианте продажи необходимо, чтобы часть была отделена как физически, так и юридически, что более затратно. В данном случае доля продается уже в качестве отдельного объекта. Примерно, как секция в таунхаусе. Процедура называемая, как продажа доли, выделенной в натуре, реализуется в соответствии с рыночной ценой. Этот вариант наиболее приемлемый для продавца недвижимости, однако, он требует совершения ряда действий. Выделить долю в натуре можно при выполнении нескольких условий, главным из которых является возможность физически разделить жилище так, чтобы можно было использовать каждую в отдельности часть. Выделенная часть интересанта должна быть абсолютно изолированной от других частей дома, с отдельным входом и независимыми коммуникациями. То есть, это должно быть помещение со всеми признаками полноценного жилья. Процесс выделения не обходится без перепланировки, которую необходимо согласовать и узаконить. После перепланировки в БТИ заказывают техпаспорт с уже внесенными изменениями в конструкцию жилого объекта.

Следующий этап - это узаконивание нового объекта. То есть, на него требуется зарегистрировать право собственности. Данную процедуру проводят в территориальном отделении Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии. Пакет документов при обращении в службу будет состоять из заявления о государственной регистрации от каждого в отдельности сособственника, а также соглашения на выделение части от каждого из них, правоподтверждающих документов и техпаспорта. Процедуру выделения доли в натуре зачастую усложняет несогласие остальных собственников дома с тем, чтобы он превращался в два жилых объекта. В таком случае интересант может решить свой вопрос в суде, что уже сложнее и не обойдется без профессиональной юридической помощи.

Следующим подводным камнем, с которым сталкиваются при продаже части жилого дома, это разделение участка. Так же, как домом, землей могут владеть несколько человек. Разделу участка предшествует договор с участием всех сособственников, заверенный нотариально. После чего, на участки, поставленные на кадастровый учет, получают уже новые документы о собственности. Стоит отметить, что разделить земельный надел не всегда реально, ввиду разных требований в различных муниципальных образованиях, законодательно ограничивающих минимальный размер надела.

Добавить комментарий

Часто частный дом или квартира принадлежат не одному собственнику, а нескольким, или, другими словами, недвижимость является общей собственностью разных людей, которые именуются сособственниками. Как правило, такая собственность образуется из-за того, что люди приватизируют на несколько человек свои квартиры, наследуют их частями и в результате возникает долевая собственность.

Обратите внимание: речь идет о доле в праве собственности, а не о части жилплощади. Доля не измеряется в квадратных метрах и не дает права «автоматически» занять какую-либо комнату в квартире или доме. Чтобы определить, какой частью жилья, пропорциональной доле, вы сможете пользоваться, нужно выделить долю в натуре, но там должны быть соблюдены определенные условия.

Несмотря на то, что долю нельзя ни пощупать, ни потрогать -ее можно продать. Продать долю в доме или квартире вполне реально.
Но встают два вопроса:

Как продать долю в доме и кто ее купит?

Однако, несмотря на эти вопросы в последнее время количество сделок с долями квартир значительно выросло.

Насколько сложны такие сделки и в чем состоят основные трудности?

Продажа доли в праве общей собственности регламентируется статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Указанная статья объясняет механизм реализации преимущественного права покупки, по которому участники общей долевой собственности имеют право «первого выкупа» доли, планируемой для продажи постороннему лицу.

Суть в том, что продавцам долей важно знать основное правило: сособственники — владельцы остальных долей в квартире — имеют преимущественное право покупки.
По закону их нужно письменно уведомить о продаже доли в доме с указанием цены. Далее, с момента получения уведомления сособственники месяц могут думать и принимать решение о покупке или отказе от покупки доли. Если по окончании месяца заявок на покупку от содольщиков не поступает, можно продавать долю в доме любым лицам.

На практике при регистрции договора купли-продажи в регистрационной службе, требуются документы, подтверждающие, что сособственникам было разослано уведомление и они отказались купить долю, причем, отказ должен быть письменным и заверен у нотариуса. Иногда с этим бывают проблемы: невозможно найти всех сособственников (они ведь могут и в другом населенном пункте жить, и за границей) и уговорить их явиться к нотариусу. Некоторые могут воспротивиться чисто из вредности…

В таких случаях рекомендуется обратиться к нотариусу, и тот со своего адреса отправляет сособственникам письма (о продаже доли) с уведомлением о вручении.
Причем, эффективнее рассылать сразу по нескольким известным адресам содольщиков: на домашний (по месту постоянной регистрации) и рабочий.

Через месяц после получения квитка о вручении письма адресату-содольщику, можно смело заключать сделку. При этом, квиток и сохраненная копия письма-уведомления будут полноценными доказательствами соблюдения прав содольщиков на преимущественную покупку.
Регистрационная служба обычно без проблем принимает такие документы.

Продавец вправе назначить любую цену доли, исходя из принципа рыночной свободы. Однако, если он решит схитрить и в уведомлениях содольщикам указать завышенную цену, а получив отказ, продать третьему лицу снизив цену, то обиженные сособственники могут разрушить сделку.
Для этого любой из содольщиков может обратиться в суд, внести на депозит последнюю (реальную) стоимость продажи, и право собственности перейдет к нему.

В свою очередь, пострадавший покупатель в такой ситуации вполне может предъявить претензии и требования о компенсации возникших убытков продавцу.

Самый важный вопрос: где сможет жить покупатель доли?

Напомним, конкретная комната «в счет доли» автоматически не выделяется. Чтобы определить, какая жилплощадь в квартире или доме будет соответствовать каждой из долей, сособственникам нужно заключать соглашение о порядке пользования жилым помещением. Обычно для надежности оно удостоверяется у нотариуса.

Стоит иметь в виду, что места общего пользования — кухню, ванную, коридоры — делить нельзя, они остаются совместными.

На практике часто случается, что между жильцами начинаются споры, и тогда решать проблему приходится через суд. В этой связи, следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть будут учитываться следующие обстоятельства :

а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания;
б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы;
в) финансовое положение и многое другое.

Может получиться и так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире. И наоборот, тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания большая жилая площадь.

Нередко доли приобретаются для того, чтобы была возможность оформить регистрацию по месту жительства («прописку») — особенно это характерно для крупных городов. Регистрация по месту жительства нового собственника доли в квартире осуществляется без согласия сособственников.
Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство о праве собственности.
Но, вселяясь в квартиру с семьей, следует учитывать, что для регистрации членов семьи собственника по месту жительства потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому, покупая долю в квартире это следует учитывать, если в дальнейшем планируется регистпироваться и проживать там всей семье.
Например, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, разумнее приобрести ее по 1/6 на каждого.