Главная / Заявления

Обмен квартиры с доплатой оформление документов. Что выгоднее купля продажа жилья или обмен

Современное гражданское и жилищное законодательство предусматривает выбор вариантов обмена исходя из сложившейся ситуации, или из предпочтений сторон сделки среди них можно выделить нижеследующие:

Прямой обмен, предусматривающий заключение .
Альтернативный обмен, основанный на одновременно оформляющихся договорах купли продажи.

В свою очередь, процедура обмена подразделяется на виды :

равноценный (без доплаты);
с доплатой, предоставляемой одной из сторон сделки.

Прямой

Регулируется нормами статьи 567 ГК РФ. Особенностью оформления договора мены является то, что стороны гарантированно переезжают на жилплощадь контрагента по завершении сделки. Здесь не возникает каких-либо сложностей, связанных с взаиморасчётами сторон , риски при передаче денег и объектов практически сведены к нулю.

Естественно, что данные обстоятельства относятся к положительным сторонам. Однако невозможно избежать и минусов, которые кроются в сложности выбора подходящего объекта для сделки. Из-за простоты продаж недвижимости, немногие стремятся и узнают возможно ли устроить обмен без купли продажи.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Соответственно, найти тот вариант жилья, который отвечал бы всем запросам членов семьи, намного сложнее, кроме этого, риск проблем с титулом квартиры остаётся открытым.

СПРАВКА : Проблема с титулом чаще всего проявляет себя через «белые пятна» истории квартиры, когда выявляются третьи лица, притязающие на право пользования жильём.

Через куплю-продажу

Особенностью такого варианта сделки выступает многообразие форм выбора объектов, при сохранении тех имущественных гарантий, которые даёт мена. Это безусловный плюс.

Так как здесь вступает в силу купля продажа, посредством чего происходит фактическая смена жилья, то к негативным моментам могут относиться как повышенные риски недобросовестности одного из контрагентов, так и другие факторы.

В том числе – отсутствие чистоты одной из сделок, оспоримость или ничтожность одного из заключённых договоров. Повышение рисков связано с привлечением большего числа контрагентов , чем при прямом обмене.

Иногда риэлтору приходится складывать достаточно длинную цепочку альтернативных продаж, для того чтобы сделка совершилась. В любой момент, до совершения сделки, такая цепочка может разрушиться отказом одного из участников. Осложняет процедуру и заведомое внесение задатка, которое требуется при договоре купли продаже.

С доплатой

Если одна из квартир имеет преимущества, то чтобы её обменять, предусматривается . К прецедентам, допускающим доплату, могут относиться следующие :

В этом случае при обмене приобретатель перечисленных и иных преимуществ передаёт оговорённую сторонами сумму денег.

Что лучше выбрать?

В вопросе о выборе варианта обмена следует руководствоваться как личными предпочтениями, так и условиями, сложившимися на рынке в регионе. Обычно неплатёжеспособное население склонно к совершению обмена , который не требует финансовых вложений.

Также имеет смысл рассчитывать на обмен, если владельцы жилья не торопятся и готовы ожидать неопределённый промежуток времени, пока нужный объект будет найден.

Если же рынок недвижимости активен – безусловно, целесообразнее обратиться к купле продаже.Этот способ позволит перебрать большее число вариантов выбора объекта, а также – существенно сократит сроки проведения сделки. В целом нужно обращать внимание на положительную и отрицательную динамику развития событий.

Как правильно оформить?

Обмен – это имущественная сделка, разрешающая проблемы двух и более сторон , в ней участвующих. Поэтому главное правило – исходить из взаимных интересов, проявлять заинтересованность во взаимовыгодных аспектах сделки.

ВАЖНО : Следует знать, что при не исполнении положений договора и передаче ненадлежащего качества имущества, договор расторгается согласно нормам статьи 450 ГК РФ.

Основные этапы

Особенно распространены такие случаи при вступлении в наследование, в силу чего лица, чьи наследственные права были нарушены, могут оспорить правоспособность наследника в течение трёх лет.

Куплена на материнский капитал

Если при покупке квартиры в неё вкладывались средства сертификата «Материнский капитал», то обмен возможен, но потребуется соблюдать установленные для таких случаев условия.

Заключение

Обмен – сложная гражданско-правовая процедура, имеющая множество юридических тонкостей, которые нужно учесть при её проведении. Она проводится по установленному алгоритму, результатом чего становится заключение и регистрация договора мены. Допустимо обменивать объект посредством оформления продажи, что вносит в процедуру свои коррективы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Поменять квартиру на дом, переехать из городской среды на свежий воздух - такой вариант используют многие для улучшения или изменения своих жилищных условий, еще со времени существования СССР. При осуществлении сделки в условиях настоящего времени, следует учитывать некоторые вновь появившиеся нюансы.

Вопросы о стоимости квадратных метров

На рынке недвижимости стоимость городского и загородного жилья за последнее время поменялись местами. Если раньше городская квартира стоила гораздо дороже загородного дома, то теперь, особенно в крупных мегаполисах, цена на коттеджи на свежем воздухе значительно превосходит городское жилье. Особенно часто с этим сталкиваются желающие поменять квартиру на дом в Москве. Но и другие большие города не отстают в этом вопросе.

Единственным вариантом экономии средств является выбор будущего жилья на значительном удалении от городской стихии. Жителям Москвы, желающим совершить выгодную для себя сделку, придется переехать более чем на 100 километров от столицы. В остальных городах можно уложиться в 40 километров.

Выгода после переезда

Какая может ждать выгода, поменявших привычную квартиру на комфортный дом? Прежде всего, это большая разница при оплате коммунальных платежей. Живя в городской квартире, приходится круглый год платить за отопление, водоснабжение и другие виды услуг, при этом мерзнуть и обогреваться электрическими обогревателями. В частном же доме, при наличии своей скважины, канализации, отопления - оплачивать останется только счета за потребление электроэнергии. А это, согласитесь, существенная разница.

К загородным домам обычно прилагается земельный участок размером в несколько соток. На нем желающие смогут вырастить собственный урожай фруктов, овощей и ягод. Что опять-таки поможет сэкономить семейный бюджет. С учетом сказанного, выгода обмена квартиры на дом очевидна.

Что следует учесть

Поменять квартиру на дом можно выгодно, если дом будет уже построен и находится не в новом коттеджном поселке. Последний вариант предлагают различные агентства недвижимости. Но равноценного обмена в данном случае может не получиться.

Обмен на дом во вновь образованном коттеджном поселке представляет собой сделку по приобретению в собственность земельного участка с построенным коттеджем или же с подрядом на строительство. Даже если дом уже возведен, то придется дополнительно вкладывать в обустройство коммуникаций, внутреннюю отделку.

Например, в столице сейчас в основном строятся большие по площади загородные дома. Их стоимость в несколько раз превышает цену стандартной квартиры. Таким образом, поменять однокомнатную квартиру на дом без доплаты вряд ли получится.

Другое дело, если из квартиры переехать в дом, небольшой по площади, расположенный вне территории современного коттеджного поселка, имеющий уже все необходимые коммуникации.

Дополнительные расходы

При покупке уже построенного дома, особенно если стройка была завершена порядочное время назад, следует учесть возможное отсутствие коммуникаций, подключенных к центральным сетям. А также то, что такой дом может не стоять на балансе обслуживающей коммунальной службы. Поэтому все расходы по его обустройству и обслуживанию придется нести самостоятельно.

Например, если дом негазифицирован, в нем нет водопровода, то прокладка газовых труб и бурение скважины обойдется новому владельцу в круглую сумму.

При обмене квартиры на дом то же самое касается и возможно необходимого ремонта. Приобретая недвижимость, существующую хотя бы несколько лет, нужно быть готовым, что потребуются ремонтные работы, обустройство гаража, хозяйственных помещений. Поэтому перед тем как решиться на сделку, следует тщательно взвесить все «за» и «против», удобства городской среды и необходимость дополнительных затрат.

Причины обмена

Многие задаются вопросом: почему некоторые городские жители меняют свое благополучное жилье, налаженную жизнь и переезжают в загородные дома? В обратном случае, когда сельские жители переезжают в город, все понятно. В городе, особенно если он большой, проще найти высокооплачиваемую работу, устроить детей в лучшие учебные заведения, получить квалифицированную медицинскую помощь. Все то, что в деревне или за городом не возможно.

Почему же горожане добровольно согласны поменять квартиру на дом и мигрируют из таких хороших условий?

Существует несколько основных причин для этого:

Возможность жить и растить детей в условиях благоприятной экологической обстановки.
Различные причины личного характера.
Желание заняться фермерством или удаленной работой.

Достоинства и недостатки

Многие горожане не только устают от размера коммунальных платежей, небольших по площади квартир, но и от производимого шума соседями. В доме никаких соседей нет, что позволит наслаждаться тишиной и спокойствием. Можно не опасаться, что сверху затопят, а снизу затеют ремонт.

При наличии земельного участка можно позволить гулять по нему сколько угодно, жарить шашлык, лежать в гамаке. Любители животных могут завести их столько, сколько захотят.

Земельный участок - универсальный инструмент, способный воплотить все мечты своих владельцев. Ландшафтный дизайн, баня, сад, огород, беседка, бассейн - можно построить все, что так долго хотелось.

Но следует учесть, что все удовольствия стоят денег, и немалых. Кроме этого, редкие загородные поселения могут похвастаться отлаженной системой вывоза мусора. Поэтому зачастую приходится самим домовладельцам ломать голову над этим вопросом.

Жизнь на свежем воздухе может также весьма ограничить транспортную доступность. Если раньше домой можно было добраться на одной из множества маршруток, автобусов или электричек. То при значительной удаленности от дома, доехать до него будет возможным только на личном автомобиле. Семьи с детьми должны такой вопрос решать сразу и выбирать дом поближе к населенному пункту.

Едва ли не самый важный вопрос, который стоит решить, желающим поменять квартиру на дом, - это возможность получения в нем регистрации по месту жительства. Для этого дом должен быть включен в состав поселка или населенного пункта, иметь адрес, дающий право прописки.

Любую квартиру можно обменять. Поменять двухкомнатную квартиру на дом можно при соблюдении таких же условий, как, например, на трехкомнатную. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обмен жильем. Это разновидность сделки с недвижимостью, в ходе которой стороны обмениваются своим личным жильем, получая взамен другое.

Важно учитывать равную оценку недвижимости по заключению БТИ. Если же одно жилье дороже другого, то производится доплата недостающей суммы деньгами. Именно последний вариант преобладает в таких сделках. При этом стороны решают вопрос о возмещении недостающей суммы самостоятельно, а все условия указываются в нотариальных договорах купли-продажи.

Подводя итоги

Что еще необходимо знать о том, как можно поменять квартиру на дом? При совершении сделки составляется договор, в котором описывается площадь жилья, точный адрес, прикладываются все необходимые документы.

Если часть недвижимости принадлежит инвалидам, несовершеннолетним детям или недееспособным гражданам, то потребуется разрешение органа опеки. Договор заверяется нотариусом и после этого регистрируется в уполномоченной государственной организации.

Когда возникает необходимость обменять одну квартиру на другую, закономерно встает вопрос о равнозначности двух объектов. Со стороны покупателя он выглядит следующим образом: нужно ли доплачивать за приобретение большего (по цене) объекта? Со стороны продавца: на какую доплату я могу претендовать?

Поскольку речь идет о крупных суммах, никак не обойтись без ее фиксирования на документальном уровне. Ведь мало ли, а вдруг в дальнейшем что-то пойдет не так? Вдруг придется оспаривать сделку и т.д.? Очень важно правильно оформить обмен квартиры на квартиру юридически, чтобы застраховать себя от всех возможных рисков.

Откуда берется доплата и каковы ее размеры

Чаще всего квартиры имеют разную стоимость:

две квартиры одинаковы по технико-эксплуатационным характеристикам, но одна находится в престижном районе, а другая совсем наоборот;

один человек хочет сменять свою квартиру на меньшую с целью заработать «чистыми» некоторую сумму наличных денег, а другой улучшает свои жилищные условия и готов доплачивать за «расширение».

Поэтому без доплаты не обойтись. Если говорить о размере доплаты, то к ней приходят разными путями:

обоюдное согласие (обе стороны подумали, договорились, оформили сделку);

мучительные поиски консенсуса (продавец хочет получить максимум, а покупатель хочет потратиться минимально).

Внимание! При обменах стало популярным указывать стоимость квартир ниже рыночной. С одной стороны, в ряде случаев это позволяет продавцу уходить от уплаты налогов, а покупатель иногда не желает «светить» деньги, потраченные на покупку квартиры.

Однако в случае непредвиденных обстоятельств любая сделка может быть повернута вспять, и любые претензии на обратное взыскание уплаченных денег будут ограничены рамками тех цен, которые прописаны в договоре купли-продажи;

сроки (чем быстрее одному нужно совершить сделку, тем больше другой может на этом выгадать в свою пользу);

конкуренция (чем больше претендентов на один и тот же объект, тем выше размер доплаты продавцу).

В случае, когда доплата не подразумевается, дело лишь за малым: оформить несложный договор . При неравнозначном обмене разница в цене двух квартир отражается в договоре.

Сложность и простота квартирного обмена

Естественно, что двух одинаковых обменов жилья в природе не существует. У каждого из них свои нюансы, сопутствующие обстоятельства и трудности, которые можно условно разделить на две группы: физическая доступность и юридическая сторона оформления.

Физическая доступность квартиры

Чаще всего квартира продается не сама по себе, а зависит от других объектов – привязана к сложной обменной цепочке. Какие особенности следует иметь в виду:

при определении сроков проведения сделки придется учитывать интересы всех других участников обменной цепи ;

велики шансы на то, что сроки затянутся (где-то владелец не вернулся из командировки, где-то не закончен предпродажный ремонт и т.д);

часто предварительные договоры расторгаются (в том числе и с возвратом задатка), после чего обменную цепочку необходимо выстраивать заново. А это – новые сроки, продление, ожидание.

Внимание! Прежде чем решиться на , тщательно выясните о квартире максимум подробностей — как физическое состояние объекта, так и . Обязательно привлекайте компетентных юристов, чтобы специалисты помогли рассеять ваши подозрения в неблагонадежности объекта (криминальная история, сомнения в подлинности правоустанавливающих документов и др.).

Юридическое оформление

Во-первых , каждый объект в обменной цепочке неминуемо «тащит» за собой целый ворох проблем:

где-то нужно получить и попечительства , где-то еще не закончена приватизация, где-то возникли затруднения с выпиской третьих лиц, с ипотекой, с долгами по коммунальным платежам и т.д.;

даже при полной готовности квартиры к сделке нельзя забывать о том, что некоторые из документов имеют ограниченный срок действия (например, справка из ЖЭУ старше 10-ти дней обычно не устраивает покупателя, а выписка из ЕГРП – регистраторов в Отделе УФРС, где будет фиксироваться переход права собственности).

Во-вторых , нужно определиться с характером договора на переход права собственности:

более распространен договор купли-продажи . Составляется два разных договора, по одному на каждую из квартир – продаваемую и покупаемую, разница лишь в стоимости объектов и реквизитах (адрес, площадь, этажность, количество комнат и т.п.);

очень важный момент – находится ли квартира (одна из двух или обе) в частной собственности, то есть приватизированы ли они. Если нет, автоматически дело затягивается. Приватизация займет немало времени, но если квартира желанна и других альтернатив искать не хочется, тогда нужно действовать.

Варианты обмена – государственное и приватизированное жилье

Допустим, вы определились с квартирой, выяснили ее пригодность для проживания, санитарно-техническое состояние. Теперь дело подошло к юридическому оформлению. Соответственно, отталкиваться придется от того, находятся ли обе квартиры объектами частной собственности или среди них есть неприватизированный объект.

Ситуация: жилье не приватизировано

Коль скоро решено задействовать в обмене неприватизированную квартиру, предстоит . Для этого потребуется собрать следующие документы:

договор займа либо ордер;

справку о количестве проживающих в квартире;

постановление о расторжении договора социального найма (он подтверждает тот факт, что Администрация города или населенного пункта не возражает против вывода квартиры из муниципального фонда в частную собственность);

заявления на приватизацию всех жильцов, участвующих в приватизации (с указанием размеров их долей). Заявления подают только совершеннолетние граждане, а детям предоставляется доля, которой вплоть до совершеннолетия распоряжается один из родителей либо опекун;

Пакет документов подается в регистрирующий орган – УФРС РФ. Успешная приватизация длится от 1-2 месяца, в случае каких-либо приостановок срок может продлиться до полугода. Приостановления хотя и редко, но бывают. Например, выяснилось наличие других претендентов на участие в приватизации.

Также следует помнить о том, что не всякую жилплощадь, принадлежащую государству (или частным структурам), удастся вывести в частный жилой фонд . Вот лишь несколько причин, по которым приватизация невозможна:

владелец квартиры – некий фонд (архитектурно-исторический, резервно-распределительный);

квартира расположена в доме, подлежащем реконструкции, переоборудованию, сносу;

договор социального найма еще не закончился, и наймодатель не намерен разрывать его раньше срока.

Внимание! Ни одну квартиру, находящуюся в стадии приватизации, не рекомендуется задействовать в предварительном договоре мены или купли-продажи. Тем более, если это обменные цепочки из нескольких объектов. Сначала нужно дождаться окончания приватизации, и лишь получив Свидетельство о госрегистрации права собственности, идти дальше в сторону обмена.

Немного легче дело обстоит с обменом двух неприватизированных квартир, хотя такая схема на сегодняшний день почти полностью изжила себя. Тем не менее, нюанс:

заявление на расторжение договора социального найма подаются на обе квартиры;
новые договора социального найма заключаются с новыми жильцами;
все вопросы решаются при Администрации муниципалитета;
разница в достоинстве квартир – обычно дело «закулисных» договоренностей (люди попросту пишут между собой расписку на передачу-получение денег, расписку желательно оформить нотариально, чтобы она имела юридическую силу на случай непредвиденных проблем и поворота сделки вспять).

Ситуация: приватизированные квартиры

Независимо от того, будет ли заключен договор мены или купли-продажи, участникам сделки предстоит собрать следующие документы:

заявление на регистрацию права собственности;

договор (купли-продажи или мены);

правоустанавливающие документы (о приватизации, о дарении, о наследстве, о предыдущей покупке);

Свидетельство о госрегистрации права собственности, действующего к моменту новой сделке.

Внимание! При отсутствии Свидетельства (допустим, квартира получена в наследство или куплена через нотариуса, но в УФРС право собственности не подтверждалось) во время новой сделки одновременно подается заявление на госрегистрацию уже существующего права собственности.

справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

разрешение из органов Опеки и попечительства (если в отчуждаемой квартире есть несовершеннолетние лица – государство должно убедиться, что ущемления прав ребенка нет);

выписка из домовой книги (отражает состав лиц, прописанных в квартире);

кадастровый паспорт и технические документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Внимание! Информация из БТИ имеет ограниченный срок действия. Формально закон допускает 5 лет, но фактически юристы рекомендуют запрашивать обновленный документ, если он старше 1 года;

справку об оценочной стоимости (только в случае, если принято решение показать в договоре рыночную цену, а не прописывать инвентаризационную стоимость по БТИ);

согласие супругов (нынешних или бывших – если объект приобретался как совместное имущество в браке, независимо от развода к моменту новой сделки);

паспорта всех участников сделки (проследите, чтобы не было их просрочки или повреждения, т.к. добросовестный регистратор откажет в приеме документов из-за недействительности паспортов);

квитанция об оплате госпошлины.

Что же выбрать куплю-продажу или мену

Как уже упоминалось в начале статьи, договор мены используется все реже. Но все-таки используется (т.к. идеально подходит для равнозначных обменов без денежной доплаты). Договор купли-продажи сегодня лидирует. Его шаблоны отшлифованы до максимальной просторы, и он по каждой из квартир, задействованных в обмене.

Договор мены

Главное, что в нем содержится:

детальное описание квартир (информация берется из документов БТИ);

стоимость квартир, установленную по обоюдному согласию сторон;

документы, подтверждающие права собственности участников сделки на принадлежащую им недвижимость;

подтверждение меняющихся того факта, что их устраивает состояние приобретаемой квартиры после ее личного обследования;

условия передачи доплаты в случае, если доплата предусмотрена (например, блокированный банковский счет, откуда деньги может снять только получатель и только по предоставлении регистрационного договора из УФРС). При отсутствии доплаты об этом также говорится в договоре;

порядок фактической передачи объектов (срок освобождения помещений, что остается в квартире – плита, сантехника и т.п.).

Договор можно оформить как у нотариуса, так и в простой письменной форме с подачей в УФРС (нотариальный договор подтверждает факт сделки, а УФРС осуществляет государственную регистрацию новых прав собственности, о чем выдается Свидетельство).

Внимание! Если одна квартира более «упакована» (евроремонт, дорогая встроенная техника, новые коммуникации и т.п.), оценка достоинств включается в общую оценочную стоимость данного объекта. То есть отдельной строкой не выделяется. Размер денежного эквивалента оговариваются в процессе осмотра и договоренностей между сторонами.

Договор купли-продажи

По сути, хотя обмен один, но будет 2 шт. – по одному на каждую из квартир.

Главное, что содержится в типовых договорах:

реквизиты сторон (паспортные данные, Ф.И.О., адрес проживания);

детальное описание объекта (адрес, технические характеристики – этажность, площадь, количество комнат и т.д.);

сумма договора (по договоренности сторон – либо инвентаризационная из документов БТИ, либо рыночная/фактическая).

Внимание! Отражение фактической стоимости архиважно при неравнозначном обмене. В случае признания сделки недействительной (теоретически это возможно) будет невозможно взыскать потраченные деньги, если их сумма нигде не прописана юридически);

порядок расчетов (через банковскую ячейку, через обслуживающее Агентство недвижимости, иное);
сроки передачи квартиры (освобождение, заселение новых жильцов);
особые условия (если таковые существуют).

Договор заключается одним из двух существующих способов:

в простой письменной форме с обязательной регистрацией в УФРС;
нотариально (подтверждается факт перехода права собственности, но сделка не регистрируется государством).

Нотариусы зачастую некомпетентны в экспертизе документов – подлинность может установить только опытный юрист по вопросам недвижимости, а также сотрудники УФРС.

Деньги и налоги, выгоды и риски

Как известно, любые юридические манипуляции имеют разные последствия с точки зрения выгодности или невыгодности для субъекта (то есть для человека, задействованного в сделке). Логично, что люди стремятся как можно более выгодно решать свои проблемы, по возможности экономить. Для начала давайте вспомним, на что претендует государство, когда его граждане продают свою собственность.

Нужно ли платить налоги с продажи квартиры

Сделка, при которой человек получает финансовую прибыль, ведет к обязательствам по уплате налогов. Действующим Законодательством РФ (а конкретно Налоговым кодексом, ст. 20) установлено следующее:

если собственник владеет объектом свыше 3-х лет, никаких налогов он платить с продажи не должен;

если собственник владеет объектом менее 3-х лет, он должен заплатить с продажи в государственную казну 13% от полученной суммы;

при этом продавец может получить налоговый имущественный вычет в размере того, сколько стоит приобретаемая взамен квартира (но не более 1 млн. руб.).

Уход от налогов и его последствия

Чтобы выйти из-под пресса налоговых обязательств, продавцы зачастую прописывают стоимость квартиры менее 1000000 рублей, буквально 999000 и т.п. В результате с квартиры, находившаяся в его собственности менее трех лет, человек никаких налогов платить не должен.

Но так ли безопасен этот путь? Давайте поразмышляем:

поскольку рисков обратной сделки никто не отменял (по разным причинам, часто не зависящим от покупателя), если она будет признана недействительной – возврат фактической суммы маловероятен. Потому что буквой закона подтверждена меньшая сумма, и продавец выиграет любой суд, если покупатель вздумает с ним судиться;

на рынке недвижимости сегодня вращаются нешуточные цены, и в большинстве случаев речь идет о суммах гораздо, гораздо больше 1 млн. руб. – 3, 5, 8 и более. Рисковать такими денежными массами явно ни у кого желания нет. Но и налоги «ни за что» отдавать не хочется. Что же делать?

Внимание! Обратитесь к грамотным юристам. Их помощь бесценна, они подскажут, как получить максимальную выгоду при обмене через куплю-продажу и не потерять свои деньги.

каждая ситуация индивидуальна. Нужно учесть данные по одной квартире и сопоставить их с данными по другой квартире. Внимательно просчитать – с кого причитается налоговый платеж, с кого нет. Также не последнюю роль играет степень доверия между обменивающимися сторонами, а также личная информированность о чистоте происхождения права собственности на покупаемую квартиру.

Каким бы сложным ни был квартирный обмен, его безопасность обеспечивается разумным подходом. В частности, помните о важности профессионального участия грамотных специалистов. Юридические услуги стоят «копейки» на фоне той защищенности, которую вы получаете.

На рынке недвижимости наряду с покупкой или продажей квартир существует и такая процедура, как обмен. Обмен недвижимости, по сути, является самым простым и удобным способом изменения жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд на новое место жительства, стороны избавлены от лишних хлопот.

Однако на практике поиск наиболее подходящих вариантов для обмена и документальное оформление сделки сопровождается определенными трудностями (в особенности у людей, не обладающими достаточными знаниями в этой области). Этим охотно пользуются мошенники, которые при помощи различных хитрых махинаций либо отбирают у людей деньги, либо предоставляют худшие условия обмена. И даже когда дело доходит до судебных разбирательств, обманутый человек нередко еще и оказывается неправым. Поэтому к вопросу обмена жильем необходимо относиться крайне внимательно и ответственно.

Обменять одну квартиру на другую можно двумя способами:

с помощью прямой процедуры обмена;
совершив сделку купли-продажи.

Прямая процедура обмена - дело достаточно хлопотное. Сущность ее заключается в том, что квартира одного участника сделки меняется на недвижимость второго участника, а между сторонами составляется договор мены, который заменяет два отдельных договора купли-продажи.

Однако чаще всего обмен недвижимостью осуществляется вторым способом, то есть владелец продает свою квартиру, а затем покупает новое жилье. Совершить сделку самостоятельно в данном случае достаточно сложно, поэтому во избежание непредвиденных обстоятельств лучше обратиться в проверенную риэлторскую компанию или к грамотному юристу.

Обмен с доплатой

Собственник одной большой квартиры может попытаться разменять ее на две поменьше или же обменять на одну меньшей площади, но с доплатой. Как показывает практика, разменять квартиру на две довольно сложно. Поэтому наиболее приемлемым в данном случае является второй вариант.

Получение доплаты за меньшую жилплощадь только с первого взгляда кажется вопросом простым. Неправильно ориентироваться лишь на квадратные метры. Размер доплаты будет зависеть от многого - в частности, от состояния недвижимости, а также от ее местонахождения. Как правило, чем дальше от центра расположена квартира, тем ниже будет ее стоимость.

Неприватизированная квартира

Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, для оформления сделки потребуется сделать следующее:

получить разрешение от наймодателя;
собрать необходимые документы:
заявление, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;
оригинал договора соцнайма;
справка о количестве проживающих в квартире лиц;
справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
письменное согласие на обмен жилья от органов опеки и попечительства (если в квартире проживают несовершеннолетние дети или недееспособные лица);
квитанция об уплате госпошлины;
заключить с другим нанимателем договор об обмене недвижимостью.

Подписанный обеими сторонами договор передается на рассмотрение наймодателю. Срок его рассмотрения обычно составляет 10 дней.

В случае положительного решения каждый наниматель обязан заключить договор социального найма со своим новым наймодателем. После выполнения данной операции сделка по обмену неприватизированной жилплощади считается завершенной.

Приватизированная квартира

Согласно ст. 567 ГК РФ порядок обмена приватизированных квартир аналогичен процедуре купли-продажи.

При заключении договора мены каждая из сторон выступает и в качестве продавца, и в качестве покупателя.

В данной ситуации каждому из участников сделки предстоит собрать следующие бумаги:

паспорт;
правоустанавливающие документы на квартиру (договоры купли-продажи, дарения, документы, полученные в результате приватизации);
свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость;
кадастровый паспорт на квартиру;
справка об оценочной стоимости жилья;
копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах;
свидетельство о регистрации/расторжении брака.

Обмен квартирами между городами

Междугородний обмен жилой недвижимостью предполагает переезд правообладателей в другой регион и осуществляется по запросу инициатора процесса.

В данной ситуации стороны сначала осматривают выбранное жилье, приехав в интересующий город, а затем оформляют соответствующий договор.

Если квартиры находятся в собственности, намного эффективнее будет заключить сделку купли-продажи, чем мены.

Обмен жилых помещений, находящихся в разных городах, достаточно сложная процедура, поэтому для ее осуществлении целесообразно будет обратиться к услугам опытных риэлторов или юристов.

Как оформляется

Сделка по обмену приватизированными квартирами осуществляется в несколько этапов:

поиск подходящих вариантов;
составление и подписание договора мены;
заверение договора у нотариуса;
регистрация сделки в Росреестре и получение свидетельства о праве собственности на новое жилье.

Сколько стоит обмен квартирами

Пошлина за государственную регистрацию договора мены в органах Росреестра обойдется в 200 рублей для каждой из сторон сделки.

Нужно ли платить налог

Законодатель не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимостью. Однако нормами ГК РФ мена приравнивается к договору купли-продажи. Поэтому установленный налог в 13% от стоимости проданной квартиры будет актуален и для сделки мены.

Если жилье было в собственности гражданина менее 5 лет, он освобождается от обязанности уплаты налога.

Нюансы

Процедура обмена квартирами таит в себе очень много различных нюансов. Обеспечить ее безопасность можно лишь с помощью разумного подхода.

Для того, чтобы правильно составить договор и оформить сделку мены, наилучшим решением будет обратиться к услугам опытных в данной области специалистов.