Контакты
Главная / Регистрация ИП

Специальный банковский счет капитального ремонта. Виды счетов управляющих компаний в сфере жкх, а также порядок открытия спецсчета для капремонта дома

Абсолютное большинство построек в нашей стране можно отнести к категории многоквартирных домов. Вполне естественно, что за ними должен осуществляться должный уход, чтобы предотвратить возможность преждевременного износа. На данную цель жильцы собирают денежные средства, которые в дальнейшем будут направлены на необходимые ремонтные работы.
Однако, прежде чем начать сбор денежных ресурсов, необходимо открыть спецсчет на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Выбираем способ формирования фонда кап. ремонта

Согласно действительного жилищного законодательства, существует два основных способа формирования фонда капремонта (ст.170 ЖК РФ):

  1. Перечисление взносов на специальный счет в кредитной структуре.
  2. Перечисление взносов на лицевой счет счет фонда (регионального оператора).

Каждый из представленных способов имеет свои некоторые особенности, потому, при принятии решения необходимо учитывать преимущества и недостатки каждого из способов.

Особенности и преимущества каждого способа

Формирование фонда капремонта на специальном счете означает, что жильцы перечисляют свои средства на тот счет, который открыт под патронажем кредитной или банковской структуры. При этом важно помнить, что спецсчет на капремонт может быть только один для многоквартирного строения.

Открытием счета должно заниматься юр. лицо, которое все собственники помещений выберут в качестве своего представителя. При этом, законодательно закреплено, что несмотря на то, что средства аккумулируются на счете, открытом на имя конкретного юридического лица, все ресурсы, которые тут накапливаются, являются собственностью жильцов.

Главное достоинство данного способа заключается в том, что наличные средства всегда доступны для пользователей, и могут быть направлены на капремонт в любой момент.

В другом случае, взносы будут перечисляться на счет регионального оператора капитального ремонта, который создается муниципальными властными структурами. Причем средства являются собственностью оператора, однако это не избавляет его от необходимости вести тщательный учет и отчитываться перед собственниками помещений.

В отличии от первого способа, проведение капремонта при наличии оператора будет проходить только в тех временных рамках, которые регламентированы программами капремонта . Нередко данное обстоятельство может вызывать значительные споры.

Положение о спецсчете ТСЖ

В соответствии с положением о спецсчете ТСЖ, обозначенном в ст.175 ЖК РФ, ТСЖ имеет полное право открыть спецсчет для сбора средств на капремонт. При этом, в качестве владельца счета может выступать как само товарищество, так и посредник (юр. лицо).

Для ТСЖ гораздо более предпочтительным будет вариант с формированием фонда капремонта на отдельном счету.

Если же открывать счет с участием регионального оператора, можно столкнуться с проблемами, так как необходимые ремонтные действия будут проведены исключительно в рамках утвержденных муниципальных программ, а это - довольно длительный срок ожидания.

Как открыть счет на капитальный ремонт дома

Для открытия спецсчета необходимо придерживаться нескольких основных действий:

  1. ТСЖ должно организовать собрание всех жильцов и представить им план по формированию счета на капремонт.
  2. В рамках общего собрания жильцы должны решить основные вопросы, среди которых размер взносов, порядок их перечисления, перечень необходимых работ, выбор банка и многое другое. Причем обязательно, что все условия должны соответствовать требованиям законодательства.
  3. По итогам собрания должен быть составлен единый протокол, который должны подписать все присутствующие на сборе собственники. Документ составляется в нескольких экземплярах.
  4. После составления протокола каждый собственник помещений в обозначенном МКД должен получить свою личную копию с итоговыми решениями. На информирование граждан дается 10 дней с момента проведения встречи.
  5. Руководство ТСЖ организовывает диалог с местными операторами и заключает с ними соглашение.

Что необходимо для открытия спецсчета для капремонта в ТСЖ

Крайне важно знать о том, как открыть спецсчет. Для этого потребуется протокол общего собрания жильцов, при этом преимущественное большинство голосов (более половины), должны поддержать данное решение.

На законодательном уровне предъявляется требование, согласно которому все жильцы дома должны заключить с ТСЖ персональные договора , на основании которых у товарищества появится право представлять интересы собственников и решать многие бытовые вопросы, в том числе и по капремонту.

Дополнительно банковская или кредитная структура могут затребовать дополнительную сопроводительную документацию в зависимости от своей внутренней политики.

В любом случае, полный перечь необходимой документации можно будет получить сразу же после выбора структуры, где будет открыт счет.

Можно ли открыть спецсчет без ТСЖ

В соответствии с требованиями законодательной базы, открыть спецсчет без ТСЖ вполне возможно. Обновленные нормы жилищного законодательства гласят, что открытие отдельного счета на капремонт может проходить под патронажем жилищных кооперативов, управляющих организаций.

Кроме того, собственники помещений вполне могут решить самостоятельно создать определенную структуру, которая будет находится под их полным контролем, на базе которой и будет открыт счет для аккумуляции денег на капремонт .

В данной ситуации средства могут быть в любой момент направлены на выполнение необходимого объема работ по итогам собрания жильцов.

В какой валюте открывается спецсчет

Довольно часто возникают определенные сложности при открытии счета. Связанные с валютным наполнением. Так как средства на протяжении определенного временного промежутка накапливаются, пользователи могут принять решение открыть счет в иностранной валюте, чтобы средства приумножались. Однако тут имеется весьма высокая степень риска, так как валюты (доллар, евро и т.д.) могут в любой момент потерять в цене, что скажется на итоговой массе накопленных средств.

Также следует учитывать политику учреждений, где будут открыты счета. Так, кредитный кооператив открывает счета преимущественно в рублях, стараясь не связываться с иностранными валютами. А вот банковские организации предоставляют широкий выбор валют для открытия счета.

В любом случае, законодательно данный вопрос не регламентируется , но все же уполномоченные чиновники рекомендуют перечислять взносы в рублевом эквиваленте во избежание сложностей.

Спецсчет на капитальный ремонт дома как платить

Вопрос оплаты взносов на спецсчет традиционно является весьма актуальным у всех владельцев жилых помещений. Согласно положений ч.6 ст.175 ЖК РФ, оплата должна быть осуществлена только после того, как необходимые работы выполнены, и у заказчиков не возникло никаких претензий к их качеству.

В данной ситуации оплата может происходить двумя способами:

  1. Перевод денег на счет заказчика. Для этого будет достаточно получить реквизиты его счета, и по итогам исполнения ремонта перевести установленную сумму.
  2. Можно переместить денежную массу на другой спецсчет, однако при обязательном условии, что данное решение одобрено всеми жильцами.

В вопросах внесения взносов на спецсчет все куда проще. Пользователи могут вносить деньги тем способом, который им наиболее удобен, а это передача наличных средств на счет, или же перечисление с банковских карт.

Что же касается размера оплаты, то установить конкретный размер должны собственники на общем собрании.

Как платить взносы на капитальный ремонт через регионального оператора

В том случае, если выбрать открытие счета при активном участии регионального оператора, внесение взносов должно происходить в тех кредитных и банковских организациях, с которыми у оператора имеются соответствующие договоренности.

Как показывает статистика, в случае оплаты через банк все куда проще, так как оплата возможна через любое учреждение.

Правда, во многих ситуациях с пользователя может изыматься дополнительный взнос за перечисление денег региональному оператору.

Внести платеж можно как наличными, так и электронными деньгами. В первом случае необходимо будет посетить банк (кредитное учреждение) и внести оплату через кассу. Во втором случае можно использовать разнообразные средства интернет банкинга и специализированные сервисы.

Кто имеет право стать владельцем специального счета на капитальный ремонт

Вопросы, затрагивающие процесс открытия спецсчетов для аккумуляции средств на капитальный ремонт крайне тщательно рассматриваются в ст.175-177 ЖК РФ. Здесь рассматриваются абсолютно все проблемы, которые могут возникнуть. Нередко возникают сложности при определении того, кто может выступать в качестве владельца счета.

Законодатель на данный вопрос дает максимально четкий ответ, и предусматривает, что собственниками счета могут быть:

  • Жилищный кооператив и товарищества;
  • Управляющие компании и их подразделения;
  • ТСЖ, но при соблюдении обязательного условия, что оно образовано исключительно жильцами одного МКД.

Как можно изменить способ формирования фонда

Если пользователи захотят изменить методику формирования фонда капремонта, законодатель предусматривает для них отсутствие любых дестабилизирующих факторов и сложностей. Таким образом, изменение может быть совершено в любое время, что гарантировано положениями ст. 173 ЖК РФ.

Впрочем, необходимо обратить внимание, что данное решение может быть реализовано исключительно по итогам общего собрания жильцов, и при условии, что большая их часть поддержат перемены. По итогам собрания будет создан протокол, в котором нужно указать все условия изменения способа, а также рассмотреть порядок перехода к новой методике.

В течении 5 дней с момента вынесения протокольного решения будет направлено письмо собственнику счета, который в такой же срок должен будет перечислить собранные денежные резервы новому оператору.

Кто несет ответственность за распоряжение средствами спецсчета, если домом управляет ТСЖ

По закону ТСЖ выступает как номинальный владелец, потому вся ответственность за распоряжение аккумулированными деньгами будет возложена на собственников, которые и вносят определенные платежи. И даже если домом будет управлять ТСЖ, вопросы использования денег зависят от членов товарищества. Что же касается кредитных учреждений, то они будут отвечать исключительно за целевое расходование денег.

Вопрос распоряжения деньгами относят к компетенции общего собрания. Любое использование средств должно быть одобрено и согласовано большинством голосов граждан, владеющими помещениями в конкретном доме. По итогам собрания выносится вердикт, который в последствии направляется в ТСЖ. В свою очередь товарищество будет отвечать за исполнение общего решения.

Как узнать лицевой счет за капитальный ремонт

Если возникла необходимость в поиске номера накопительного счета на капремонт, то получить необходимые данные не так уж сложно. В данной ситуации все будет зависеть от того, кто регистрировал счет, и является его владельцем.

Если счет был открыт при поддержке управляющей компании, то получить номер счета можно будет посредством обращения в офис УК. По запросу пользователя тут должны сразу же предоставить реквизиты, и отчитаться о расходах денег с данного счета.

Если же счет открыт региональным оператором, то в таком случае потребуется написать заявление на получение номера счета. Оно должно будет передано в администрацию, откуда будет направлено оператору. Закон предоставляет 2 недели, чтобы оператор предоставил ответ заявителю, причем он может быть дан как в письменной форме, так и электронной.

Для справки: что входит в работы по кап. ремонту общего имущества МКД

  • Осмотр инженерных коммуникаций, их замена в полном или частичном выражении;
  • Реконструкция фасада здания, или же его полная замена при необходимости;
  • Ремонт лифтов, если их текущее состояние крайне плачевно, что вызывает повышенную общественную опасность;
  • Замена оконных и дверных конструкций;
  • Частичная или полная замена кровельного покрытия, а также восстановление приемлемого уровня гидроизоляции на крыше;
  • Покраска и штукатурка стен и потолков в доме, а также всех мест общественного пользования.

Более детальный перечень всех запланированных мероприятий по капитальному обновлению строения подан в постановлении Госстроя «Правила и нормы техэксплуатации жилищного фонда», которое было принято 27.09.2003 года.

Износ основных фондов жилищно-коммунального хозяйства в России, по оценкам правительства, уже превышает 60%. В том числе, требует капитального ремонта и состояние многих многоквартирных домов. По сведениям Росстата, на конец 2013 года удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в стране составил 2,8%. И даже сравнительно новые жилые дома постепенно устаревают и требуют капитального ремонта: например, капремонт загрузочных устройств мусоропроводов следует проводить каждые 10 лет, а сетей питания лифтовых установок – каждые 15 лет (Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) " ").

Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирных домах должны оплачиваться собственниками расположенных в них помещений, в том числе и квартир (). И если в советские годы основным собственником жилых помещений являлось государство, которое и оплачивало расходы по содержанию и ремонту своей собственности, то теперь, в результате массовой приватизации, квартиры перешли в частную собственность. Но вместе с правом на квадратные метры к новым собственникам перешла и обязанность по их содержанию и ремонту, как текущему, так и капитальному – за исключением домов, которые на момент приватизации уже требовали капитального ремонта (ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I " ").

Изначально владельцы помещений в многоквартирных домах самостоятельно в добровольном порядке определяли размеры общего имущества. Эта плата включалась в платежи за коммунальные услуги. Но стремление собственников недвижимости к снижению расходов на оплату этих услуг приводило к тому, что управляющие компании и ТСЖ не могли аккумулировать достаточно средств для финансирования капитального ремонта дома и эти расходы часто перекладывались на муниципальные бюджеты в форме финансирования аварийно-восстановительных работ.

Какие существуют способы формирования фонда капитального ремонта?

Формирование фонда капитального ремонта жилого дома может производиться одним из двух возможных способов:

  • на специальном счете;
  • на счете регионального оператора – так называемый "общий котел" ().

    ФОРМЫ

При этом по умолчанию фонды капитального ремонта формируются на счетах региональных операторов и никаких действий для этого производить не требуется, а для выбора способа накопления на специальном счете необходимо принятие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Решение считается принятым, если за него отдано не менее 2/3 голосов от общего количества собственников помещений в многоквартирном доме ().

ВНИМАНИЕ!

Пока ваш дом не включен в региональную программу (и до истечения восьми месяцев с момента включения), вы не обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт (). Ознакомиться с региональной программой можно на сайте регионального Фонда капитального ремонта.

Такое решение должно быть принято не позднее, чем в течение шести месяцев (срок может быть снижен по решению отдельных регионов) с момента опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен данный дом. Такая программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации и подлежит ежегодной актуализации.

В течение этого же срока необходимо направить копию протокола общего собрания в адрес регионального оператора. Решением общего собрания в обязательном порядке должны быть определены:

  • размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
  • перечень услуг и (или) работ по капремонту;
  • сроки его проведения;
  • владелец специального счета;
  • кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет ().

При этом размер ежемесячного взноса не может быть ниже установленного региональным законодательством. Перечень ремонтных работ не может быть меньше, а сроки проведения капремонта – позже, чем предусмотрено региональной программой.

Владельцем специального счета может быть назначена управляющая компания, либо ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом, а также региональный оператор. Кредитная организация, в которой может быть открыт специальный счет, должна иметь уставной капитал в размере не менее 20 млрд руб. Информацию о банках, которые соответствуют этому условию, можно узнать на сайте Банка России.

Если же в установленный срок такое решение общим собранием принято не было, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора. Какие-либо извещения о принятии такого решения жильцам не направляются, и они узнают об этом из квитанций об оплате.

Следует отметить, что формирование фондов на специальных счетах имеет ряд особенностей, отличающих этот способ от ведения счета в рамках "общего котла":

  • на хранящиеся в банке деньги могут начисляться проценты, что позволит несколько снизить потерю покупательной способности накоплений за период их хранения. Стоимость обслуживания счета и размер начисляемых процентов могут различаться в зависимости от банка. Например, одно из кредитных учреждений предлагает банковское обслуживание специального счета за 4,8 тыс. руб. в год, при этом процентная ставка может варьироваться от 0,2% до 3,5% годовых в зависимости от суммы, находящейся на счету. Следует отметить, что также не содержит и запрета начислять проценты на денежные средства, хранящиеся в банках на счетах регионального оператора;
  • любой собственник имеет возможность получить информацию о сумме денежных средств на специальном счете и операциях по нему. Собирать общее собрание для этого не требуется ();
  • региональным законодательством может быть установлен минимальный размер фондов капремонта, формирующихся на специальных счетах, по достижении которого общее собрание собственников может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт – за исключением тех, кто задолжал по таким взносам ();
  • отсутствует предусмотренное для региональных операторов ограничение на уплату аванса в размере, превышающем 30% от стоимости работ по капитальному ремонту, что позволит требовать более выгодных условий договоров с подрядчиками ().

При этом средства фонда капитального ремонта, хранящиеся на специальном счете, в полной мере защищены законодательно, за исключением случаев банкротства самого банка (но этот риск существует и для средств, хранящихся в банках региональными операторами). Так, банк осуществляет контроль за расходованием денежных средств со специального счета (), в связи с чем проведение незаконных операций с этими средствами затруднено. К тому же на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, если эти обязательства не связаны с капремонтом (). Также такие денежные средства не включаются в конкурсную массу при банкротстве владельца счета ().

Как изменить способ формирования фонда капитального ремонта?

Если собственников помещений в многоквартирном доме не устраивает выбранный способ формирования фонда капитального ремонта или они пропустили шестимесячный срок принятия решения о его выборе, то изменить эту ситуацию можно в любое время на основании решения общего собрания собственников.

Если решением общего собрания фонд изымается из управления регионального оператора и будет в дальнейшем формироваться на специальном счете, такое решение должно содержать сведения, предусмотренные , как и при первоначальном выборе спецсчета для формирования фонда. Данное решение следует в течение пяти дней направить региональному оператору, однако в силу оно вступит лишь через два года с этого момента (срок может быть снижен региональным законодательством) и при отсутствии задолженности по оплате работ по капитальному ремонту или предоставленным на эти цели кредитам (). В течение этого периода платежи по прежнему будут перечисляться региональному оператору.

В случае же принятия решения о передаче фонда региональному оператору, оно вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания. Отсутствие задолженностей по выполненным работам и предоставленным кредитам в данном случае также является обязательным условием для вступления решения в силу ().

Размер взноса в фонд капитального ремонта

Минимальный размер взносов на капитальный ремонт устанавливается нормативными актами субъектов РФ и ежегодно индексируется с учетом изменения индекса потребительских цен ( , утв. приказом Минстроя России от 7 февраля 2014 г. № 41/пр). Так, размер этого взноса в 2015 году в Москве составляет 15 руб. в месяц за каждый квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме (постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 года № 833-ПП " "). Для сравнения, в Санкт-Петербурге размер взноса дифференцирован от 2 до 3 руб. в зависимости от типа строения, на территории Московской области в 2015 году размер взноса равен 7,8 руб., а в Самарской области он варьируется от 5,07 руб. до 5,84 руб. в зависимости от этажности жилого дома (во всех регионах эти суммы также начисляются ежемесячно за каждый квадратный метр общей площади помещения).

Размер взноса не зависит от количества лиц, зарегистрированных в жилом помещении или его расположения. Сумма платежа определяется лишь по характеристикам здания жилого дома (год постройки, этажность, тип материалов), если в данном регионе предусмотрена такая дифференциация размера взноса, и по количеству квадратных метров помещения.

Окончательный размер взноса может быть изменен в сторону увеличения решением общего собрания собственников, а накопленную за счет такого повышения сумму можно использовать на виды капитального ремонта, не предусмотренные (например, на разработку проектной документации, оплату услуг по строительному контролю и расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам), либо для ускорения выполнения срочных работ ().

Цели расходования средств из фонда капитального ремонта

Средства из фонда капитального ремонта можно потратить исключительно на определенные в цели:

  • ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  • ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  • ремонт крыши;
  • ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
  • ремонт фасада;
  • ремонт фундамента многоквартирного дома.

Однако дополнительно субъекты РФ могут разрешать расходовать средства фонда на другие виды ремонтных работ, в том числе:

  • утепление фасада;
  • переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;
  • устройство выходов на кровлю;
  • установку коллективных (общедомовых) счетчиков и узлов управления и регулирования потребления коммунальных ресурсов.

Этот список является открытым, регионы никак не ограничены в праве определять направления расходования средств фондов капремонта ().

Кроме того, эти средства можно потратить на:

  • разработку проектной документации для проведения капитального ремонта;
  • оплату услуг по строительному контролю;
  • погашение кредитов и займов (а также процентов по ним), полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту;
  • оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам (). К примеру, ставка платы за выдачу банковской гарантии по государственным контрактам в настоящее время варьируется от 1% до 5%. Вероятно, банковские гарантии по кредитам для капитального ремонта будут оцениваться в таких же рамках.

При этом за счет суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, могут финансироваться только работы, предусмотренные , а также погашение кредитов, займов (и процентов по ним), полученных и использованных в целях оплаты данных работ ().

Из этого следует, что финансировать разработку проектной документации, оплату услуг по строительному контролю и расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам можно лишь из процентов за несвоевременную уплату взносов и процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, а также за счет суммы взносов, превышающей их минимальный размер.

Сроки расходования средств из фонда капитального ремонта

Субъекты Российской Федерации обязаны принять ежегодно актуализируемые региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (). В этих документах устанавливаются предельные сроки проведения капитального ремонта таких домов, независимо от способа формирования фонда капремонта. Ознакомиться с ними можно на сайтах региональных Фондов капитального ремонта.

Следует отметить, что законом предусмотрено проведение капремонта в первоочередном порядке в тех домах, которые нуждались в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в них, если с того момента капремонт так и не был произведен ().

Однако в региональных программах закрепляется лишь предельный срок проведения капитального ремонта. Согласно , владельцы недвижимости в многоквартирных домах имеют право в любое время принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества независимо от способа формирования фонда капремонта. Выносить этот вопрос на повестку дня общего собрания могут как сами собственники, так и управляющая компания, ТСЖ или региональный оператор.

Решение общего собрания собственников о проведении капитального ремонта должно содержать следующие обязательные сведения:

  • перечень работ по капитальному ремонту;
  • смета расходов;
  • сроки проведения капитального ремонта;
  • источники его финансирования (специальный счет или счет регионального оператора);
  • данные лица, которое уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Если досрочный капитальный ремонт не производился, то управляющая компания, ТСЖ или региональный оператор обязаны направить собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне услуг и (или) работ и их объеме и стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества. Это должно быть сделано не позднее, чем за шесть месяцев (иные сроки могут быть установлены региональным законодательством) до наступления года, в котором согласно региональной программы запланировано выполнение капитального ремонта. Решение по такому предложению собственники обязаны принять в течение трех месяцев с момента получения такого предложения, в противном случае это решение принимается органом местного самоуправления.

Контроль за формированием фонда капитального ремонта осуществляет орган государственного жилищного надзора (). Контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям осуществляется Росфиннадзором (постановление Правительства РФ от 28 ноября 2013 г. № 1092 " "). Также в рамках своих полномочий надзор осуществляют органы прокуратуры и МВД России.

Таким образом, в случае нарушения порядка формирования фондов капитального ремонта, сроков и порядка проведения капитального ремонта, собственники помещений в многоквартирных домах имеют право обратиться в указанные организации или суд согласно их компетенции, как в индивидуальном порядке, так и коллективно.

Следует отметить, что надлежащее исполнение региональным оператором своих обязательств гарантируется субъектом Российской Федерации, который выполнит капремонт за счет регионального бюджета в случае, если региональный оператор нарушит свои обязательства перед собственниками помещений в многоквартирных домах ().

Если у вас остались вопросы, ждем их на нашу электронную почту – ответы на наиболее интересные мы включим в материал. Также с ответами на часто возникающие вопросы можно ознакомиться на сайтах региональных Фондов капитального ремонта.

Документы

Отныне каждый владелец квадратных метров в Москве несёт полную финансовую ответственность за проведение капитального ремонта в доме, где расположена его квартира. С 1 июля в платёжках, ежемесячно появляющихся в почтовых ящиках, появился новый пункт «Капитальный ремонт». Теперь за каждый квадратный метр квартиры жители российской столицы будут платить по 15 рублей. То есть с владельца «однушки» площадью 45 квадратных метров будет взиматься плата в размере 675 рублей в месяц.

Дальше у этих денег, как и у владельцев квартир, есть два пути. Первый, наименьшего сопротивления, который открыт перед москвичами по умолчанию, — собирать деньги на счёте Фонда капитального ремонта. В этом случае выбирать подрядчика будут региональные власти, а время, когда работы будут производиться в том или ином доме, будет определено программой, принятой на 30 лет вперёд. Деньги на ремонт каждого отдельного дома будут расходоваться с общего счёта.

Но есть и второй путь — открыть специальный счёт, который будет принадлежать только вашему дому и которым смогут распоряжаться только собственники квартир. Собрание жильцов будет решать, в каком банке и на каких условиях будет размещаться счёт, какая бригада будет делать ремонт, когда и какой вид работ будет производиться, не дожидаясь, пока в этом появится острая необходимость. Конечно, наличие таких прав предполагает и обязанности, но вы будете уверены, что сами контролируете состояние своего дома и расход средств на его ремонт, не надеясь ни на кого другого, не опасаясь какого-то подвоха.

Естественно, у москвичей, которые впервые сталкиваются с необходимостью не только сдавать деньги на капитальный ремонт, но и при открытии специального счёта самим заниматься всеми хлопотами, с ним связанными, возникает много вопросов, которые они либо не знают, кому задавать, либо стесняются это сделать. Мы отобрали пять самых важных и частых вопросов и постарались на них ответить.

1. Как перейти на специальный счёт?

Первый вопрос, который возникает, когда житель столицы узнаёт о существовании, назначении и преимуществах специального счёта: каким образом можно перевести свой дом на такую накопительную систему?

Способ накопления средств на капитальный ремонт собственники выбирают самостоятельно на общем собрании. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее 2/3 собственников от их общего количества.

Важно понимать, что срок выбора способа накопления средств на капитальный ремонт уже истёк — решение необходимо было принимать до 1 июня 2015 года. Если ваш дом не выбрал в качестве своего «инструмента» специальный счёт, значит, он автоматически был внесён в список домов, накапливающих средства на счёте Фонда капитального ремонта. Тем не менее у вас есть возможность изменить способ накопления средств на капитальный ремонт.

Этот вопрос также должен быть поднят на общем собрании жильцов. Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников. Кстати, можно сменить систему накопления и со спецсчёта на региональный фонд — это займёт всего месяц.

2. Какие решения будут принимать собственники квартир при накоплении средств на капремонт на спецсчёте?

Первое решение, которое будут принимать собственники квартир в доме на общем собрании, — определение юридического лица, на которое будет записан специальный счёт в банке. Этим лицом может быть управляющая компания, товарищество собственности жилья, жилищно-строительный кооператив, жилищный кооператив или даже региональный Фонд капитального ремонта.

Далее собственникам квартир предстоит определиться, в каком банке и на каких условиях будут храниться деньги на капитальный ремонт. Банк можно выбрать из списка более чем 50 учреждений, одобренных государством. Все эти банки обладают уставным фондом не менее 20 миллиардов рублей, что гарантирует их надежность. Полный список опубликован на сайте Центробанка . Деньги могут находиться на счёте с неснимаемым остатком, на который на протяжении всего времени хранения денег будут идти проценты по вкладу. Это будет особенно выгодно для домов, ремонт в которых предстоит ещё не скоро.

При накоплении средств на спецсчёте в банке собственники также самостоятельно выбирают исполнителя работ по капитальному ремонту и заключают с ним договор.

Также жители будут сами решать, когда и какие виды ремонта будут произведены в их доме. Капитальный ремонт при таком способе накопления проводится либо в сроки, установленные региональной программой, либо, если это необходимо, досрочно, при достаточности средств на счёте или с привлечением кредита.

Кроме того, собственники дома будут сами принимать проделанные подрядчиком работы, таким образом контролируя качество проведённого ремонта.

3. Сколько будут платить владельцы квартир дома, перешедшего на специальный счёт?

Принятая в Москве норма по взносу за капитальный ремонт, как уже сообщалось, равна 15 рублям за квадратный метр в месяц. Эта сумма появилась после долгих обсуждений и консультаций с экспертами. Изначально предлагалось установить её на уровне 24 рублей. Позже сумма снизилась до 18 рублей — именно с таким предложением к Правительству Москвы обратился Фонд капитального ремонта. Но в правительстве после дополнительных консультаций с экспертами посчитали, что эту сумму можно сделать ещё ниже — 15 рублей за квадратный метр. Это больше, чем в остальных регионах России, но эта сумма отражает рыночные цены. На меньшие средства просто невозможно будет сделать достойный ремонт, как на то надеются в многих регионах нашей страны.

Владельцы же квартир, перешедшие на специальный счёт, могут сами решать, какую сумму они будут ежемесячно «откладывать» на капитальный ремонт. Единственное ограничение — она не должна быть ниже, чем размер взноса, установленный региональным правительством. Если же на собрании собственников будет решено сделать этот взнос равным 20, 50 или даже 200 рублям, то почему бы и нет?

4. Когда будет произведён ремонт?

В случае с домом, переведённым на накопление средств с помощью специального счёта, ремонт будет производиться по решению жильцов, принятом на общем собрании. Решили, что настало время ремонтировать лифтовое оборудование, значит, пишется соответствующее заявление, выбирается подрядчик, определяются сроки, и специалисты приступают к ремонту. Главным условием начала ремонта должно быть наличие достаточных для покрытия ремонта средств на специальном счёте. Нужно что-то отремонтировать, а денег на счёте не хватает? Не беда — всегда можно взять средства в кредит, который потом будет погашаться из денег, отчисляемых жильцами на счёт своего дома.

Единственное ограничение по проведению ремонта в доме, перешедшем на специальный счёт, заключается в том, что работы того или иного вида нельзя начинать позже срока, определённого региональной программой, принятой на 30 лет.

В первую очередь починке подлежат дома, которые в этом нуждаются больше всего. Новые многоэтажки отнесены в конец списка. Кстати, узнать примерные сроки на разные виды ремонта именно в вашем доме можно на специально созданном для этого сайте — http://repair.mos.ru .

5. Кто будет производить ремонт?

Если в домах, которые накапливают средства с помощью Фонда капитального ремонта, работы будут производить те компании, которые определит сам фонд, то собственники квартир в доме с обслуживанием с помощью специального счёта будут иметь возможность самим выбрать подрядчика.

Правда, исполнителя можно выбрать исключительно из списка, составленного Фондом капитального ремонта на конкурсной основе. Но этот перечень весьма обширен и уже состоит из порядка 70 подрядчиков, послужной список каждого из которых был тщательно проверен региональными специалистами.

Сейчас все больше жильцов многоквартирных домов хотят выйти из фонда капитального ремонта региональных операторов и создать для каждого отдельного МКД специальный счет, чтобы иметь возможность управлять своими денежными средствами по собственному усмотрению и контролировать процесс проведения капремонта. Поэтому многие управляющие компании интересуются алгоритмом действий и законными основаниями для осуществления этой задачи.

Формирование специального счета

Решение о переводе денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета должно быть принято не позднее 6 месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта, к которой относится многоквартирный дом. В аналогичный период требуется отправить копию протокола ОСС региональному оператору. Общее собрание собственников помещений в МКД решает следующие вопросы касательно проведения капитального ремонта:

  • сумму ежемесячного взноса
  • список услуг и/или работ
  • сроки проведения
  • владельца специального счета
  • банк, в котором будет открыт специальный счет

Сумма ежемесячного взноса, список ремонтных работ/услуг и сроки проведения капремонта должны полностью соответствовать регламенту региональной программы . В качестве владельца специального счета по сбору средств для капитального ремонта может быть назначена управляющая компания, которая осуществляет управление МКД, согласно ст.175 ЖК РФ . Банк, в котором может быть открыт специальный счет, должен обладать уставным капиталом не меньше 20 миллиардов рублей.

Преимущества специальных счетов

Формирование фондов на специальных счетах обладает целым рядом преимуществ:

  • разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта.
  • любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему.
  • в рамках регионального законодательства может быть установлен лимит денежной суммы, по достижении которой общее собрание жильцов МКД может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов.
  • денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
  • на денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом.
  • денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета.

Как поменять способ формирования фонда капитального ремонта

Если жильцы МКД не довольны способом формирования фонда капремонта, то они могут изменить его в любое время на основании решения проведенного собрания. Если жильцы решили перевести свои денежные средства на специальный счет, то их решение в пятидневный срок необходимо отправить региональному оператору.

Но решение это вступит в законную силу только по прошествии 2 лет согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ . А до этого момента оплата по-прежнему будет поступать на счет регионального оператора. Однако по усмотрению регионов этот период может быть уменьшен. Например, Мосгордума приняла поправки к закону , которые сокращают период перевода денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета с 2 лет до 3 месяцев.

Главным условием для перевода денежных накоплений со счетов региональных операторов на спецсчета выступает отсутствие задолженностей собственников помещений в МКД за капитальный ремонт, а также непогашенных кредитов и займов.

В целом же алгоритм перехода на специальные счета выглядит следующим образом:

  1. Жильцы МКД инициируют и проводят общее собрание, на котором решением не менее 2/3 голосов выбирают способ перевода денежных накоплений на проведение капитального ремонта со счетов региональных операторов на спецсчет.
  2. Этим же решением выбирается банк, где открывается спецсчет, сумма ежемесячных взносов, перечень работ/услуг и сроки проведения капремонта.
  3. В качестве владельца счета избирается управляющая компания, которая осуществляет деятельность по управлению этим домом.
  4. Утвержденное решение и протокол ОСС отправляется в адрес регионального оператора в течение 5 дней с момента принятия этого решения.
  5. В эти же сроки необходимо уведомить ГЖИ о создании спецсчета, назначении управляющей компании в качестве его владельца и переводе денежных средств на него.
  6. Ждете 2 года или меньшего периода, оговоренного в региональном законодательстве, для вступления в законную силу решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью