Оформление ипотеки в силу закона. Какие виды ипотек существуют

Многие наслышаны об ипотеке в силу закона и ошибочно полагают, что такое понятие связано с процессом оформления жилой недвижимости в ипотеку. В действительности в действующем законодательстве применяются понятия ипотеки в силу закона и договора, которые имеют ряд существенных отличий. О них поговорим в сегодняшней статье.

Что говорит законодательство?

Вне зависимости от цели кредитования любая ипотека всегда предполагает наличие залогового имущества, на которое в течение всего периода кредитования накладывается обременение. Любой вид ипотеки всегда предполагает наличие залогового имущества, в качестве которого чаще всего выступает ипотечная недвижимость или собственное жилье заемщика. Для банка залог выступает в качестве гаранта и в случае невозможности физическим лицом погашать кредитный долг, кредитная организация вправе реализовать залоговый объект и за счет вырученных средств компенсировать свои долги.

Законодательство сегодня содержит два вида оснований для ипотеки:

1. в силу договора;
2. в силу закона.

Первый вид ипотеки всегда связан с наличием специальных договоренностей между участниками сделки, которые прописываются в договоре и предполагают индивидуальность соглашения. Второй вид ипотеки жестко связан с законодательным регулированием и возникает при наличии определенных фактов.

Ипотека в силу закона: что это такое?

Ипотеку в силу закона в финансовых и юридических кругах часто называют легальной. Она связана с законодательным регулированием имущественных сделок. Заемщик при обращении в банк получает возможность приобрести жилую недвижимость на средства банка, которые при оформлении займа в большинстве случаев применяют ипотеку в силу закона. Такая сделка считается одной из самых надежных, так как обременение является для банка гарантом возврата кредитных средств и процесс оспаривания кредитной сделки после подписания кредитного договора для заемщика будет безрезультатным.

Обязательство возникает после прохождения процедуры регистрации в государственном органе. Ипотека в силу закона тесно связана с моментом перехода права собственности, который может возникать при заключении соглашения о продаже недвижимости, ренте или других имущественных сделок.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

• приобретение квартиры, частного дома или земельного участка за счет кредитных средств;
• строительство недвижимости с использованием займа;
• продажа жилья с предоставлением рассрочки, когда продавец недвижимости одновременно является кредитором.

В большинстве случаев физические лица начинают поиск жилья при наличии на руках одобренного решения по займу от кредитной организации. После выбора объекта подписывается кредитный договор и происходит оформление договора купли-продажи с перечислением кредитных средств на расчетный счет продавца.

Такая схема приобретения недвижимости в ипотеку является наиболее популярной, но не единственной. Часто в договоре купли-продажи предусматривается предоставление покупателю рассрочки, что означает наложение обременения до момента окончательных расчетов. В некоторых случаях требуется наличие официального подтверждения наличия залога и при этом составляется закладная. Документ может быть оформлен в банке или у нотариуса. После выполнения кредитных обязательств в полном объеме прекращается действие закладной. Законодательно допускается смена владельца, что часто происходит при использовании заемщиком рефинансирования.

На практике ипотека в силу закона является наиболее распространенным вариантом приобретения жилья на кредитные средства. После прохождения всех этапов кредитного процесса и подписания договора происходит государственная его регистрация. После внесения записей в реестр заемщик становится собственником ипотечной недвижимости, а на документе о праве собственности в графе ограничения ставится печать «Залог в силу закона ». Физическое лицо вправе проживать и пользоваться инженерными сооружениями, но фактически недвижимость находится во владении банка до тех пор, пока не будет погашен кредит в полном объеме.

Особенности ипотеки в силу договора

Такой вид ипотеки возникает на основании соглашения в отношении залогового имущества. Договор возникает в результате достижения взаимных соглашений или по отдельно заключенному ипотечному соглашению. Основная особенность большинства договоров заключается в том, что в качестве главного условия займа является оформление в залог имеющейся у физического лица жилой недвижимости. В процессе оформления обязанности и права каждой стороны оговариваются индивидуально.

Ипотека в силу закона всегда предполагает целевое использование кредитных средств, то есть потратить их можно только на приобретение жилой недвижимости. Отличительной особенностью соглашения в силу договора является возможность использования займа по усмотрению заемщика.

Сегодня практика заключения таких договоров существует только у небольшого количества кредитных учреждений. Частным случаем является процедура приватизации имущества, когда между участниками сделки отдельно оговариваются условия перехода права собственности. Все виды такой ипотеки можно разделить на следующие категории:

• отсутствует обременение и как такового залога нет;
• в качестве залогового имущества выступает имеющаяся во владении заемщика недвижимость;
• право собственности возникает после оформления займа и залог переходит в дальнейшем в распоряжение банка.

Небольшое количество таких договоров на финансовом рынке объясняется более высоким риском их для кредитных учреждений, так как отсутствует гарант возврата средств займа. После заключения кредитного договора заемщик имеет определенный период времени, в течение которого он присматривает желаемый объект недвижимости и проходит процедуру оформления. В дальнейшем он обязан по условиям договора предоставить его в качестве залога. Так как при такой схеме отсутствует факт наложения обременения, то при возникновении недоразумений кредитору сложно доказать факт выдачи заемных средств и отсудить в судебном органе право владения имуществом практически невозможно.

Ипотека в силу закона и в силу договора: отличия

Основное отличие связано с основаниями возникновений ипотеки. Для легального вида сделки в качестве такового выступает закон, для второй разновидности - договор. В число основных отличительных черт входит следующее:

• необходимость регистрации в государственном органе;
• разновидность залогового имущества по кредиту;
• обязательность госпошлины.

Ипотека в силу закона предполагает обязательность регистрации, которая происходит после обращения заемщика в государственный орган необходимого пакета документов. ЕГРП принимает бумаги от заемщика и кредитора, которые вправе подавать их по отдельности или вместе. Ипотека по договору регистрируется самостоятельным договором, при этом оба участника сделки должны присутствовать при подаче документов в ЕГРП.

При соглашении в силу закона средства выдаются на целевое приобретение жилой недвижимости, которое становится залоговым имуществом. По договору в качестве залога может выступать недвижимость, принадлежащая заемщику на праве владения.

Легальная ипотека не накладывает обязанности уплаты государственной пошлины, что происходит при заключении договорной ипотеки. При этом оно связано с обременением, которое обойти бывает невозможно при отсутствии со стороны банка согласия на проведение имущественной сделки.

Как происходит регистрация легальной ипотеки?

Согласно действующему законодательству, при смене владельца недвижимости сделка для признания юридической силы должна пройти процедуру государственной регистрации прав собственности. Выполнить такие действия можно при отсутствии обременения на жилое имущество, узнать о наличии можно в МФЦ, Росреестре или на официальных порталах организаций. Сегодня можно в любой момент воспользоваться онлайн-способом и сформировать выписку через интернет, задав ряд необходимых параметров относительно интересующего объекта.

Стоит учесть, что при оформлении имущественных сделок документы проходят тщательную проверку на подлинность, поэтому мошеннические схемы сведены к минимуму. Оформление легальной ипотеки происходит следующим образом:

1. заключается кредитный договор и соглашение о купли-продаже;
2. подготавливается перечень обязательных документов для регистрации в государственном органе, включая договор продажи и кредитное соглашение, закладная при ее наличии;
3. прикладываются все приложения в части кредитного договора;
4. в течение 5 рабочих дней проводится регистрация и ставится отметка о наличии обременения, которое длится до момента полного погашения займа.

При невозможности лично заниматься регистрацией в ЕГРП можно воспользоваться услугами нотариуса, который заверит ипотеку за небольшую плату.

Заключение

Сегодня действующее законодательство дает возможность заключить договор ипотеки в силу закона или договора. Оба варианта можно использовать для получения кредитных средств, но возможность нецелевого использования дает вариант оформления по договору, предусматривающий определенные права и обязанности обеих сторон сделки.

Иметь собственное жилье, будь то небольшая квартира либо собственный дом, мечтает практически каждый. В современных экономических реалиях накопить даже на несколько квадратных метров бывает проблематично, не говоря уже о возможности залога имеющегося жилья. По этой причине гражданам приходится обращаться к банкам за займом. Ипотека в силу закона – кредит на строительство или покупку жилья, при котором заемщик согласно договору передает объект недвижимости в залог.

Что такое ипотека в силу закона

Суть понятия заключается в том, что покупатель-заемщик передает недвижимость кредитору как обеспечение по исполнению договорных обязательств. При наступлении у покупателя форс-мажора и невозможности оплачивать задолженность, ссудополучатель имеет полное право реализовать заложенное имущество для покрытия долга. Легальная ипотека применяется, если нет необходимости составлять отдельный договор, но существуют определенные факторы, оговоренные законодательно.

Отличие ипотеки в силу закона и договора

Есть еще одна разновидность ипотеки – в силу договора. На первый взгляд может показаться, что разница в них невелика, но они имеют между собой кардинальные отличия. Ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора тем, что в первом варианте она возникает в силу законных оснований, а во втором – на основании взаимного соглашения. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически при регистрации сделки купли-продажи недвижимости, в силу же договора – только по взаимному заявлению залогодержателя и кредитора.

Если говорить простыми словами, то для договорной ипотеки в качестве залога выступает любое недвижимое имущество должника как обеспечение по договору займа. Возникновение ипотеки на основании закона происходит, когда приобретаемое жилье передается заимодателю в качестве обеспечения, причем не имеет значения, строится оно или покупается на вторичном рынке. По сути, это целевая ссуда на покупку жилища.

Правовая база

Поскольку жилищное кредитование – это сложная система взаиморасчетов между сторонами, то все процедуры регулируются законодательными актами, принятыми в разное время. Помимо Федерального закона 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существует немалое число актов, являющихся основанием возникновения ипотечной деятельности, но среди основных стоит выделить следующие:

• Жилищный кодекс РФ;
• Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Федеральный закон «О кредитных историях»;
• Постановление о субсидировании молодых семей для приобретения жилья.

Случаи возникновения залога в силу закона

При возникновении легальной ипотеки появляются определенные залоговые и имущественные обязанности. Есть большое количество ситуаций, когда могут возникать данные обстоятельства – это и приобретение квартиры, отдельного дома, земельного участка и подобных объектов исключительно с привлечением заемных средств банка. То же относится и к строительству недвижимости, если оно производится на деньги, выделенные кредитной организацией.

Ипотека жилых домов и квартир

Залог в силу закона на недвижимость распространяется только на жилье, которое принадлежит физическим или юридическим лицам. Что касается государственного и муниципального жилища, то оно не может участвовать в ипотеке. Важно понимать, что часть жилой квартиры или дома тоже может выступать залогом, но только, если это будет изолированное помещение, предназначенное для проживания.

Продажа в кредит

Как уже было отмечено, ипотека – это ссуда, которая выдается гражданину для покупки недвижимого имущества, причем здесь покупаемое жилье выступает непосредственным обеспечением, что отдельно прописывается в договоре. Кредитор на время выплат по задолженности приобретает право на недвижимость, хотя залогодатель жилья имеет право проживать там.

Рента

При заключении договора ренты тоже возникает ипотека в силу закона, когда получатель ренты осуществляет передачу своего жилища в собственность другому лицу, который является плательщиком ренты (все это оформляется у нотариуса). Для понимания можно привести пример: человек передает свою квартиру гражданину, который обязуется ухаживать и обеспечивать его всем необходимым до смерти. Право собственности переходит после заключения договора ренты, но обременение действует до самой смерти рентополучателя, после чего обременение необходимо снять.

Залог имущественных прав

Явным примером является покупка строящегося жилья в кредит. По сути, объект пока не возведен, однако кредитополучатель как дольщик имеет право на него, поскольку внес первоначальный взнос. Остальные деньги он занимает у кредитной организации, но для получения ипотеки банк требует обеспечение. Однако поскольку что объект еще не зарегистрирован, он не может выступать гарантией. По этой причине оформляется залог имущественных прав, а впоследствии он заменяется на построенное жилье.

Оформление законной ипотеки

Для оформления можно прибегнуть к услугам ипотечного брокера, а можно сделать все самостоятельно. Для начала нужно обратиться к кредитной организации, чтобы уточнить, на какую сумму можно рассчитывать. После можно приступать к поиску подходящего варианта. Затем нужно заключить предварительное соглашение с продавцом и предоставить необходимый пакет документов на рассмотрение кредитной организации.

Передав все бумаги, придется ожидать решения, поскольку все бумаги будут тщательно проверяться. При положительном исходе ситуации можно будет подписать договор купли-продажи, где обязательно указывается, что недвижимость приобретается частично за кредитные средства. После этого будет произведена регистрация ипотеки и права собственности на жилье, а продавец сможет получить свои деньги.

Регистрация ипотеки в силу закона

Регистрация легальной ипотеки производится без взимания государственной пошлины. Кроме этого, нет необходимости писать совместное заявление. Госрегистрация закрепляет за ссудополучателем определенные имущественные права собственности, что обязательно фиксируется в Росреестре. Важным моментом является и то, что регистрация договора происходит одновременно с регистрацией права собственности. Датой оформления считается день, когда была произведена запись в реестр прав на ликвидное недвижимое имущество.

Какое имущество может выступать предметом ипотеки

Если обратиться к законодательству, то можно увидеть, что не всякая собственность может выступать предметом ипотеки. Запрещено, например, передавать в качестве обеспечения имущество, принадлежащее государству. Для жилья, где собственниками выступают несовершеннолетние, применяется особый подход. Вот список того, что может стать предметом залога:

• земельные участки;
• здания, предприятия, строящиеся объекты, квартиры, дома, коттеджи, гаражи и т.д.;
• земельные участки вместе с объектами;
• права на аренду (другие права) на пользование земельными участками, зданиями и сооружениями.

Ограничения обременения права

Поскольку приобретение объектов недвижимости имеет много подводных камней, кредиторы стараются защитить себя всевозможными способами. Для этого применяются ограничения ипотеки в силу закона, которые возникают непосредственно после регистрации. Обременение права – это гарантия того, что ссудополучатель рассчитается с кредитной организацией по заемным средствам и возвратит их в установленное договором ипотеки время с определенной маржей.

Андеррайтинг – оценка платежеспособности заемщика

Всегда существует вероятность, что заемщик ипотечного кредита не сможет вернуть долг, и причины тому могут быть разными. Для того чтобы избежать этого, необходима качественная проверка платежеспособности просителя. Для этого проводится андеррайтинг, или простыми словами, оценка возможностей гражданина обслуживать выданный ему ипотечный кредит. Таким способом определяется сумма займа, срок его предоставления, процентная ставка и другие существенные критерии.

Рассчитывается она согласно взаимосвязи финансовых показателей. За основу принят опыт американских специалистов. Называется метод системой пяти «си» (от английской буквы «С», с которой начинаются все пять составляющих андеррайтинга):

• Character – репутация;
• Capacity – уровень финансового наполнения;
• Capital – наличие собственного капитала (первоначальный взнос);
• Collateral – достаточность дохода;
• Conditions – экономические условия на момент кредитования.

Расчет и анализ коэффициентов по обслуживанию ипотечного кредита

Как свидетельствует практика, к клиентам, обращающимся за жилищным займом, предъявляют менее строгие требования, но это не означает, что проверкой их платежеспособности не занимаются. В таблице ниже приведены основные показатели, согласно которым осуществляется процесс андеррайтинга:

Коэффициент	Расшифровка	Описание
	платеж/доход	отношение платежей по кредиту к доходу за обозначенный период
	обязательства/доход	отношение расходов заемщика по ипотечным обязательствам к общему доходу, который идет в учет
	кредит/залог	соотношение суммы займа к стоимости кредитуемого объекта
	кредит/ликвидационная стоимость	соотношение суммы кредита к минимальной стоимости, за которую можно реализовать залоговое имущество

Для того чтобы кредитор принял положительное решение по выдаче ссуды, нужно, чтобы вышеприведенные значения имели следующие цифры:

У большинства кредитных организаций установлены собственные показатели, поэтому нет точных значений. В зависимости от региона, размера средней заработной платы по субъекту и прочих обстоятельств данные коэффициенты могут колебаться.

Особенности ипотечного кредитования

В разных государствах свои особенности ипотечного кредита. В зависимости от законодательной базы и сложившейся практики формируется собственная модель жилищного кредитования. В России, например, отличительными чертами является использование материнского капитала или военная ипотека. Кроме этого, складывающаяся экономическая ситуация и риски ипотеки тоже накладывают свои особенности – ставки, предлагаемые отечественными банками, чуть ли не в 10 раз больше, нежели за границей.

Американская модель с привлечением средств государственного бюджета

Американская система начала свое формирование более ста лет назад. Основная идея ее состоит в том, что при приобретении недвижимости, а это в основном купля-продажа на вторичном рынке, недостающую сумму предоставляет ипотечный банк. Он затем перепродает долг ипотечному агентству, которое выпускает ценные бумаги, реализуемые впоследствии на фондовом рынке. Выплатами по ним являются средства, возвращенные заемщиком.

Европейская модель ипотечного механизма

В Европе, да и многих развивающихся странах, принята за основу немецкая модель жилищного кредитования. Суть ее заключается в том, что клиент открывает счет в банке, куда производит отчисления, пока они не достигнут определенного уровня. Как правило, это порядка половины стоимости приобретаемого жилья. После этого банк предоставит ему ссуду на недостающую сумму, забирая покупаемую недвижимость в залог. Дополнительно государство компенсирует гражданину около 10% стоимости жилья в виде субсидии.

Условия ипотеки по закону

В различных финансовых учреждениях условия предоставления жилищных займов имеют как общие черты, так и некоторые отличия. Обязательным условием для всех кредиторов является страхование объекта недвижимости, что не противоречит законодательству, подтверждение дохода ссудополучателя и независимая оценка недвижимого имущества. Все остальные параметры могут варьироваться.­

Первоначальный взнос

В зависимости от того, в какую сумму был оценен объект, банк предоставляет клиенту заем. Как правило, от ссудополучателя требуется самостоятельно внести определенную сумму. Этот показатель зависит исключительно от самого кредитора, но преимущественно он составляет не менее 10% от стоимости жилья. Иногда банк финансирует и 100%-ную стоимость, но такие программы существуют по договоренности со строительными компаниями, которые являются партнерами ссудодателя.

Процентная ставка

Как уже было отмечено, процентная ставка, предлагаемая российскими банками, оставляет желать лучшего. Она напрямую зависит от уровня инфляции по стране и ключевой ставки Центробанка. В настоящее время ее показатель сложился на уровне 10–12% годовых, хотя у некоторых ссудодателей можно встретить и иные цифры. Однако не стоит забывать, что пониженная ставка может быть сопряжена с прочими комиссиями, связанными с рассмотрением документов или выдачей ипотечного кредита.

Расчет суммы платежа

Для выплаты долга применяют два вида расчета платежей. При дифференцированном методе тело займа разбивается на одинаковые части, а проценты начисляются на остаток задолженности. Выгоден такой способ погашения, если клиент берет целевой кредит на небольшую сумму и непродолжительный период, поскольку на первоначальном этапе платежи по ссуде очень высокие. Величина аннуитетного платежа вычисляется по определенной формуле. В результате взимаются равные суммы на протяжении всего периода заимствования.

Требования к заемщику

Если гражданин планирует воспользоваться жилищной ссудой, он должен соответствовать определенным параметрам. Банк сразу обращает внимание на положительную кредитную историю, поскольку выдаваемая ссуда велика, а заимодавец заинтересован в ее возврате. Стаж на последнем месте работы должен быть минимум 6 месяцев, а возраст клиента – 21–65 лет. Сразу стоит оговориться, что приведенные параметры имеют усредненные значения, ведь каждый банк вправе предъявлять собственные требования.

Налоговые льготы при ипотечном кредитовании

Для граждан, которые приобретают объекты недвижимости посредством кредитования, согласно российскому законодательству предусмотрен налоговый вычет. Если говорить простыми словами, это возврат части уплаченного подоходного налога. Сумма имеет определенные ограничения в зависимости от цены купленной квартиры (не более 2 млн рублей). На сегодня максимально возможная сумма возврата составляет 260000 р.

Как снять ипотеку в силу закона

Полагая, что после выплаты всей причитающейся суммы долга с процентами кредитору обременение снимется автоматически, ссудополучатель сильно заблуждается. Завершив платежи, необходимо самостоятельно произвести эту процедуру. Нужно обратиться в ЕГРП с просьбой выдать новое свидетельство о праве собственности, однако для этого нужно будет предоставить определенный пакет документов, куда обязательно входит документ, свидетельствующий о полном расчете с кредитором.

Видео

Ипотека (от лат. hypotheca - залог, от греч. hypoteke) - это разновидность залога, при которой закладывается недвижимое имущество, но и одновременно остается в собственности должника. Если должник не выполняет свои обязательства, то кредитор имеет право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и , при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит - одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Услуги по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов называют ипотечным брокериджем . Ипотечным брокериджем занимается подготовленный для этой деятельности специалист - ипотечный брокер .

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

1. в силу закона;
2. в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека ) - это ипотека, которая возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
3. Продажа в кредит.
4. Рента.
5. Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека ) - это ипотека, которая возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то — такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке - недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят:

1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Оценка платежеспособности заемщика

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг ) - это оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов:

Данные коэффициенты разрабатывались банками совместно с Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта США и европейских стран. Именно такой набор показателей отражает полную картину платежеспособности заемщика, а также позволяет стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. В каждой банковской программе данные коэффициенты утверждены заранее, но в некоторых случаях могут и корректироваться, к примеру, по способу подтверждения дохода. К/З, О/Д и П/Д могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, размеров средней заработной платы и предпочтений того или иного банка.

После произведения расчета по данным коэффициентам обычно выбирается минимальная сумма, которая и будет являться суммой кредита. Доход и способ его подтверждения, являются одним из основных факторов, которые влияют на сумму кредита. Большинство банков понимают, что не все доходы будущих заемщиков отражаются в бухучете работодателя, поэтому они разрабатывают различные способы подтверждения доходов, например: справка о доходах свободной формы.

Особенности ипотечного кредита

Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» - часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами - аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа (A) вычисляется по формуле.

постарается дать разъяснения такому непростому явлению как "ипотека в силу договора" и "ипотека в силу закона". В практике ипотечного кредитования у граждан возникает масса вопросов и эти вопросы часто задаются на интернет-сайтах наших компаний. Наши специалисты обобщили данные ответов в один материал.

Для начала следует разобраться с правовыми аспектами такого явления как ипотека в силу закона. Вот как объясняют этот термин представители Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области:

Вопрос: Что такое "ипотека в силу закона"?

Ответ: В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 года (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

В порядке п. 43 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 219 от 18.02.1998 (далее – Правила ведения ЕГРП), записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав на основании подлежащих обязательной государственной регистрации договоров и иных документов, служащих основанием возникновения ограничений (обременений).

П. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.07.1998 гласит, что квартира, приобретенная с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Согласно п. 27 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 213 от 15.06.2006, в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа).

Также необходимо предоставить: документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя - документ, подтверждающий его полномочия; документы, названные в договоре ипотеки в качестве приложений. При удостоверении прав залогодержателя закладной - оригинал закладной и оригиналы документов, названных в закладной в качестве приложений; подлинник плана объекта недвижимости, удостоверенный государственным органом (организацией), осуществляющей государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа. На земельный участок – кадастровый план земельного участка.

Теперь, когда все стало совсем понятным, специалисты прокомментируют нормы законодательства.

Комментирует адвокат Антон Лебедев :

Иными словами, ипотека в силу закона возникает в случае приобретения недвижимого имущества за счет средств кредита (займа) в собственность заемщика и, возможно, несовершеннолетнего. Определяющим моментом для ипотеки в силу закона является именно получение денежных средств с целью приобретения объекта недвижимости и приобретение недвижимости в собственность лица, получающего денежные средства в кредит или заем.

Положения законодательства об ипотеке в силу закона обеспечивают льготный режим возникновения ипотеки: государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Исключением из этого правила являются несовершеннолетние. Это связано с тем, что несовершеннолетние не могут в большинстве случаев получать доход, достаточный для осуществления платежей по ипотечному кредиту. Более того, несовершеннолетние ограничены в дееспособности и не могут самостоятельно совершать сделки до 14 лет, а с 14 до 18 лет только с согласия законного представителя – обычно родителей. До достижения 18 лет продажа недвижимости несовершеннолетнего должна согласовываться с органами опеки. Даже достигнув возраста 18 лет, человек может не начать зарабатывать деньги для выплаты по ипотечному кредиту, т.к. он может поступить в институт и продолжать находиться на иждивении у родителей.

Путаницу в данное правило, на мой взгляд, вносят именно ограничения существующие в самих ипотечных программах, т.к. законодательство трактует ипотеку в силу закона значительно шире, чем этим пользуются банки. Банки стараются ограничить участие несовершеннолетних в ипотечных программах. Значительная часть ипотечных программ не позволяет включить несовершеннолетнего в число сособственников, если в этом нет необходимости. Это связано с повышенными рисками банков по обращению взыскания на такое имущество. Участие несовершеннолетнего в ипотечной сделке допускается при условии, что он продает долю недвижимости, деньги от продажи которой используются для приобретения нового "ипотечного" жилья. Это связано с тем, что орган опеки не даст разрешения просто продать недвижимость несовершеннолетнего без предоставления ему какого-либо другого жилья, а без продажи доли несовершеннолетнего сделка будет невозможна. Откидывать целую группу потенциальных заемщиков банки не решаются.

Отдельно хочется сказать и об ипотеке в силу договора. Правило достаточно простое – все, что не относится к ипотеке в силу закона, является ипотекой в силу договора. Ранее нежилая недвижимость была исключением – залог нежилой недвижимости осуществлялся в только на основании договора ипотеки. Теперь это исправлено. В случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Даже если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, т.к. возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно.

Ипотека в силу договора и ипотека в силу закона возникает вследствие разных причин. Но по сути это одно и тоже – кредит с залогом, который обеспечивает выплаты заемщика кредитору. Цель этого обязательства – покупка недвижимости за предоставленные банком средства.

Разные виды ипотеки

Приобрести жилье сегодня не так просто, особенно для жителей больших городов. Все дело в стоимости недвижимости, которая для большинства граждан просто неподъемная. Именно поэтому многие кредитные учреждения готовы предоставлять своим клиентам средства с условием передачи имущества при невыполнении заемщиком своих условий. То есть, все просто – не можешь платить, значит, придется отдать залог. Также следует знать, что ипотека может возникать на сновании либо соглашения, либо закона.

Ипотека в силу договора всегда возникает на основании документа, заключаемого сторонами. Это так называемое ипотечное соглашение, свидетельствующее об обязательствах заемщика по отношению к банку. Основаниями для появления этого вида кредита также являются:

1. Сбор документов для передачи недвижимости под залог.
2. Оформление приобретенной за ипотечные средства недвижимости в собственность.

Другими словами, ипотека в силу договора возникает тогда, когда заемщик оформляет жилье под залог. Для банков это большой риск. Пока стороны не зарегистрируют договор, кредитор не может предъявлять права на залоговую недвижимость. Поэтому на этом этапе от клиента требуется предоставление поручителей. К тому же банки нередко повышают процентные ставки до тех пор, пока не будет оформлен залог.

Важно: процедура регистрации ипотечного соглашения осуществляется на основании заявления сторон. Если соглашение заверяет нотариус, заявление о государственной регистрации может подать он (ФЗ № 102).

Если с соглашением все ясно, то, что такое ипотека в силу закона, знают немногие. Она возникает, когда приобретенное жилье становится залогом у банка, но соглашение здесь не играет никакой роли.

Читайте также Покупка квартиры и оформление договора ипотеки без первоначального взноса

Ипотека в силу закона регистрируется при государственной регистрации договора купли-продажи. И документ о праве собственности на приобретенное за кредитные средства жилье содержит информацию о том, что у него имеется определенное обременение. Это обременение не позволяет, к примеру, продать это имущество без разрешения залогодержателя, прописать родственников и т. д.

Помимо этого, основаниями являются:

1. Продажа в кредит. Если объект продается в кредит, он автоматически оказывается заложен, если не предусмотрено другое. Эта норма закона действует и при покупке в рассрочку.
2. Рента. Получатель ренты имеет право залога на недвижимость, которая является объектом соглашения.

Отличия

Ипотека в силу заключенного договора и ипотека в силу закона отличаются такими условиями:

1. Ипотека в силу закона возникает автоматически во время регистрации соглашения купли-продажи, тогда как для второго вида ссуды необходимо заключать соглашение.
2. Для первого случая залогом выступает только приобретенная недвижимость. Для второго – залогом может служить любая собственность заемщика.
3. За регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не взимается, а вот ипотека в силу договора подлежит налогообложению.

Важно знать

Закладывая имущество, необходимо учитывать следующие требования:

1. Неделимое имущество, которое при разделе может потерять свое назначение, нельзя предоставлять как залог.
2. Если для покупки недвижимости с помощью банка необходимо получить разрешение третьих лиц, то без него банк не оформит соответствующее соглашение.
3. Заемщик обязан заботиться о заложенном имуществе и обеспечивать его сохранность.
4. Если возникает возможность утраты или порчи залогового имущества, заемщик обязан сообщить об этом залогодержателю.
5. Банк имеет право проверять состояние заложенной кредитором недвижимости.
6. Любое отчуждение собственности, которая является залогом, возможно только при согласии банка.
7. Лицо, которое приобретает залоговое имущество, получается все права и обязанности залогодателя.
8. После закрытия кредита с недвижимости следует снять обременение.