Обременения недвижимости. Что такое обременение

Продать квартиру выгодно не так-то просто. А при наличии обременений большая часть покупателей отсеивается. Как в 2019 году происходит продажа квартиры с обременением? Какие особенности нужно учитывать?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Сам факт наличия любого обременения на жилую недвижимость становится препятствием для успешной продажи.

Покупатели, как правило, не желают связываться с «проблемным» жильем. Как продать квартиру с обременением в 2019 году?

Основные аспекты

Самыми защищенными сделками на рынке жилья считаются приобретения квартир на первичном рынке непосредственно от застройщика.

Риски покупателя, столкнуться с ограничением права за счет обременения имущества, сведены к минимуму.

Прямо противоположна ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости. Квартира с историей проживания может обладать отнюдь не приятными «дополнениями».

Нередко покупатель узнает об ограниченности полученного только после оформления сделки.

Конечно, такой обман со стороны продавца, является достаточным поводом для расторжения сделки. Но сопровождаться «поиск справедливости» будет длительными судебными тяжбами и не факт, что убытки покупателя компенсируются.

О необходимости проверки «юридической чистоты» покупатели часто забывают. А продавцы об этом не спешат напоминать, поскольку потеря клиента не в их интересах.

Даже при продаже квартиры его законными представителями (родителями) обойтись без разрешения опеки не получится.

Для этого подается заявление в органы и попечительства о разрешении на продажу квартиры.

Согласие будет дано только при уверенности опеки, что ребенок получит жилье, аналогичное его прежней собственности.

Кроме того существуют граждане, которые по факту выписаны, но могут прописаться обратно без согласия собственника.

Это лица, временно выписанные по стечению обстоятельств:

• граждане, проходящие срочную воинскую службу;
• лица, отбывающие уголовное наказание;
• люди, находящиеся на длительном лечении в лечебных учреждениях.

Недвижимость в залоге

Иногда залог на квартиру оформляется в случае долговых обязательств между частными лицами. Оформление осуществляется, как и в случае с банком, на основании договора о залоге.

До выплаты долга распоряжаться имуществом собственник не может. По согласию залогодержателя допускается продажа квартиры с обременением до погашения всей суммы долга.

Но порой недвижимость передается в залог с целью сохранения имущества доверенному лицу.

Например, совершеннолетний ребенок-собственник оформляет квартиру в родителям (часто по их настоянию).

Или же граждане пожилого возраста регистрируют залог на имущество в пользу детей и близких родственников. Целью залога доверенному лицу становится предупреждение утраты собственности.

Например, мошенники попытались обманным путем купить квартиру за бесценок. Без согласия залогодержателя такая сделка недействительна.

Другие

Среди наиболее часто встречающихся обременений стоит отметить использование при покупке квартиры.

Ребенок в такой ситуации является законным собственником части квартиры. Для отчуждения имущества потребуется органов опеки.

В противном случае сделка будет признана ничтожной. Обременение квартиры может выражаться рентой.

Собственник квартиры, обычно пожилой человек, заключает , по которому передает право собственности в обмен на пожизненное содержание.

Покупатель жилья, обремененного рентой, обязан исполнять обязанности касательно рентной платы. Иначе получатель ренты вправе расторгнуть соглашение и вернуть право собственности.

Обременение жилья арендой на возможность продажи не влияет. Но учесть нужно, что до истечения длительности аренды по договору арендаторы вправе пользоваться квартирой.

Если покупатель не возражает, то можно продать жилье вместе с передачей прав арендодателя.

Когда арендаторы не против расторжения договора по соглашению сторон, желательно прекратить арендные отношения до продажи.

Согласие на продажу потребуется получить и при наличии других совладельцев квартиры, если продается .

При этом участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Только при их отказе можно продать долю стороннему лицу.

Составление соответствующего договора

Продажа квартиры с обременением осуществляется по стандартной схеме купли-продажи недвижимости.

Точно также в договор включаются все необходимые пункты:

• данные сторон;
• предмет договора и его характеристики;
• стоимость квартиры;
• порядок расчетов и передачи имущества;
• сторон при неисполнении условий.

Дополнительным условием становится пункт о наличии обременения. Указывается вид обременения и правовые последствия для покупателя.

Если продавец о наличии обременения умолчал, покупатель вправе оспорить сделку по причине введения в заблуждении.

Необходимость предварительного соглашения

Предварительный договор о купле-продаже квартиры составляется, когда стороны к сделке готовы, но заключению ее мешают определенные обстоятельства.

В данном случае это обременение. Можно составить , включив в него условия, на которых будет заключена сделка.

Моментом заключения основного договора назначается время, когда продавец снимет обременение с квартиры.

Причем оговаривается срок, в течение какого должны быть устранены все ограничения. Если обременение вовремя снимается, оформляется .

Когда продавец не успевает в положенный срок устранить препятствия для продажи, покупатель вправе от сделки отказаться.

Видео: квартира с обременением — это страшно?

Важно! Нередко при заключении предварительного договора стороны договариваются о внесении задатка, старясь получить определенные гарантии.

При отказе покупателя от сделки, задаток остается продавцу. Если в продаже отказывает продавец, то он возвращает двойную сумму .

Для предварительного ДКП задаток это весьма спорный гарантийный инструмент. Судебная практика в этом вопросе двойственна.

Некоторые суды считают, что не применим к предварительным соглашениям.

Как следствие, требования о его возврате с компенсацией даже не рассматриваются. Поэтому крайне не желательна передача денег до официального заключения сделки.

Можно ли оформить в рассрочку

Наличие обременения не сказывается на возможности применения рассрочки платежей. В некоторых случаях это становится оптимальным вариантом.

Особенно в случаях, когда обременение с приобретенной квартиры снимается покупателем, но продавец не желает сбавлять стоимость недвижимости.

В договоре прописывается стоимость квартиры и дополнительно указывается «за минусом расходов на снятие обременения». Цена в итоге уменьшается на сумму подтвержденных затрат покупателя.

Приобретение недвижимости на первичном рынке обычно не вызывает беспокойств о ее юридической чистоте. Но вторичное жилье может иметь немало неприятных сюрпризов, особенно касающиеся обременений. Поэтому проверять такие объекты нужно тщательно, чтобы избежать неблагоприятных последствий.

Ряд проверок поможет застраховать сделку. Для начала проверьте все правоустанавливающие документы, их подлинность. Затем закажите и получите выписку из ЕГРН, обратите внимание на отсутствие обременений и ограничений.

Законодательство РФ, за редким исключением, позволяет продать такую недвижимость и тогда дополнительные обязанности переходят к новому собственнику. Некоторые умышленно покупают, например, квартиру с обременением, поскольку цена ее значительно ниже, но тут важно знать, насколько бывает сложно обременение снять.

Что такое обременение?

Понятие обременение означает какое-либо ограничение, наложенное на недвижимое имущество в силу заключенного договора или закона. Тогда владелец ограничен в использовании или распоряжении им. Поскольку обременение касается объекта, то и все ограничения, задолженности и обязанности вместе с ним переходят к новому владельцу в случае продажи. Избежать этого можно, оговорив в договоре сделки варианты их снятия.

Виды обременений на недвижимость

Приказом Госкомзема РФ от 22.11.1999 № 84 «О введении в действие документов по ведению государственного земельного кадастра» выделены основные виды обременений недвижимых объектов:

• право пользования (включая аренду, безвозмездное пользование, пожизненное содержание и сервитут) может быть устанавлено не менее, чем на год;
• доверительное управление (при банкротстве, наследственных отношениях, опеке, попечительстве);
• залог;
• арест;
• ограничения, налагаемые органами власти, касающиеся распоряжения, пользования недвижимостью, а также на исполнение ряда работ;
• иные сделки, предусмотренные законодательством, обременяющие имущество.

Основаниями для установления ограничений могут быть:

• вступившее в силу решение суда;
• сделка с заключением договора;
• акт местных административных или государственных органов;
• в силу закона.

Как ограничиваются права собственника недвижимости с обременением

1. Аренда. В случае аренды заключается соответствующий договор. В случае желания владельца недвижимости продать ее, он не расторгается, обязанности по договору переходят к новому хозяину на весь период действия.

2. Залог. Возникает обременение на основании договора и под обязательства. Как правило, передается имущество в залог под получение определенных денежных займов. Снимается обременение после погашения долга. Переход права собственности другому лицу может быть осуществлен только с согласия залогодержателя.

Заложенное имущество с согласия залогодержателя владельцу не запрещается отчуждать, а также передавать на время в пользование. Если оно реализуется в счет погашения долга по ипотечному кредиту, то хозяин обязан освободить занимаемый недвижимый объект. При этом законом предусмотрена возможность владельца обратиться в суд и по его решению получить жилье во временное использование или отсрочить реализацию имущества. Срок устанавливается не более одного года.

3. Рента. В договоре ренты прописывается пожизненное содержание имущества и его владельца. Это может быть сделка купли-продажи, где сохраняется право предыдущего хозяина проживать на данной жилплощади пожизненно, или не только проживать, но и находиться на иждивении.

При пожизненном содержании с иждивением по договору получатель ренты передает имущество ее плательщику. Последний же берет на себя обязанность содержать указанное в договоре лицо. Любые юридические действия с такой недвижимостью требуют получения согласия получателя ренты.

Устанавливает ограничение на срок не меньше одного календарного года. Право на пользование обременяет того, кому оно предоставлено.

Подобные договора выгодны обеим сторонам. Для владельца тем, что он получает пожизненное содержание за счёт получателя, которых оплачивает и коммунальные счета, не теряя права на проживание в квартире. Для получателя ренты это соглашение выгодно по той причине, что он в конечном итоге получает квартиру. Обременение снимается после смерти владельца, который находился на иждивении и передал по договору свою недвижимость.

Обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со стороны рентополучателя при наступлении определенных условий.

4.Сервитут. Право постороннего человека пользоваться имуществом, принадлежащим вам. Например, в случае проходных комнат, когда иначе, как через проходную, попасть в свою не представляется возможности.

Выделяют несколько форм:

• Частный сервитут используется в случае пользования других людей вашей собственностью в своих интересах. Он устанавливается на основании соглашения, которое обязательно должно быть зарегистрировано в Росреестре, или судебного решения. При этом собственник может полностью распоряжаться своим жильем, но сервитут будет продолжать действовать.
• Публичный сервитут накладывается на основании договора между физическим лицом и государством. Такая форма возможна, например, в случае расположения жилого объекта в месте планируемой организации новой дороги. Тогда владельцам квартир предлагается жилье для переселения или денежная компенсация.

Обременение сервитутомне лишает прав владения, но накладывает ограничения на собственника, при публичном сервитуте – риск получения недостаточной компенсации за жилье или риск предоставления менее комфортной жилой площади.

5. Доверительное управление. Может быть установлено в нескольких случаях, самыми распространенными из которых являются:

• банкротство;
• наследные отношения;
• опека;
• попечение.
• При этом права собственности не переходят к доверенному лицу. Но оно обязуется управлять недвижимостью в интересах самого правообладателя или иного указанного им лица. Договор о передаче имущества в доверительное управление является обременительным документом.

6. Арест недвижимости. Серьезные неприятности могут возникнуть у продавца, когда покупателю обремененного арестом жилья будет отказано в регистрации. Продавец на основании иска покупателя может быть привлечен к ответственности за мошеннические действия.

Арест жилья лишает владельца права отчуждать его (продавать, обменивать). При попытке игнорировать это обременение любой заключенный договор будет признан недействительным и аннулирован.

7. Ипотека. При оформлении ипотечного кредита банк, как правило, налагает обременение на объект недвижимости, под который он берется. Снимается обременение только после полного погашения долга и процентов по нему.

В течение всего срока пользования ипотекой собственник может с согласия банка, выдавшего кредит, прописывать на жилплощадь свою семью, пользоваться ею без ограничений, только не может ее отчуждать.

Банк в редких случаях может дать согласие на продажу обремененной ипотекой квартиры, но варианты погашения кредита должны быть обговорены с покупателем. Это может быть перевод кредита на нового собственника или погашение средствами покупателя от имени продавца. Любая договоренность должна быть оформлена письменно и заверена нотариусом.

Существенный риск это возможность остаться без квартиры при невозможности выполнить долговые обязательства перед кредитором.

8. Обременение в виде долгов, не выписанных людей и несовершеннолетних повлечет за собой необходимость платить коммунальные платежи с учетом всех лиц, прописанных на жилплощади. Проверить наличие или отсутствие зарегистрированных жильцов можно, получив выписку из домовой книги. Там указываются и временно отсутствующие, имеющие право по возвращению снова прописаться. Это лишенные свободы, находящиеся временно в спецучреждениях, длительных командировках и т.п.

По закону граждане, зарегистрированные в квартире, после ее продажи обязаны выписаться. Иначе новый собственник может выселить их в судебном порядке. Однако и зарегистрированные граждане могут опротестовать договор сделки и добиться признания его недействительным.

Невозможно выписать в судебном порядке несовершеннолетних детей. Дети до 18-летнего возраста признаны недееспособными и права их представляют родители (опекуны). Выписка из квартиры и ее продажа может происходить только с согласия органов опеки и попечительства и гарантией прописки детей в другом жилом помещении.

Как можно снять имеющиеся обременения?

Обременения подлежат снятию сразу после того, как причины, повлекшие их, устранены. Все действия по возникновению и снятию обременений недвижимости обязательно проходят регистрацию в органе Росреестра.

Собственник для снятия ограничений обязан обратиться в отделение Росреестра или через МФЦ с документами, подтверждающими устранение их причин. В некоторых случаях потребуется присутствие того, кто выступал инициатором наложения обременения.

При невозможности снять ограничение в обычном порядке, можно восстановить свои права в судебном порядке, представив все доказательства. Тогда, в случае положительного решения, собственник обращается в Росреестр с судебным решением.

Если имеется решение суда о прекращении ареста, то этот факт также вносится в реестр.

Прекращается обременение по договору ипотечного кредита в следующих случаях:

• полное погашение кредита и процентов по ним,
• по основаниям, предусмотренным по досрочному прекращению,
• гибели объекта недвижимости, выступавшего в качестве залога,
• реализации объекта в счет погашения кредита.

Обрабатывается информация о снятии обременения в отделении Росреестра в трехдневный срок от даты подачи заявления. Госпошлина с этих действий не взимается.

Можно ли продать обремененную недвижимость?

Если недвижимость находится в залоге у банка, то любая сделка по ее отчуждению требует согласия от банка. Все механизмы совершения и согласования сделки обычно прописываются в договоре, где данный объект фигурирует, как предмет залога.

Обремененное пожизненным содержанием недвижимое имущество возможно продать только с согласия получателя ренты, заверенного нотариусом.

Полностью исключаются все действия по продаже объектов, на которые наложены арест или запрет любых регистрационных действий. Такие серьезные обременения делают сделку недействительной. Продать имущество становится возможным только после того, как ограничения и арест сняты.

Для покупателя существуют серьезные риски:

1. Утрата новым собственником прав на жилую недвижимость, что может произойти в результате оспаривания его права предыдущим владельцем или третьими лицами.
2. Признание совершенной сделки недействительной по заявлению лиц, претендующих на данное жилье.
3. Расторжение (аннулирование) договора(когда в качестве обременения выступает пожизненная рента) при наступлении неких условий, инициатор — получатель ренты.
4. Правообладатель имеет право истребовать жилую площадь, являющуюся жильем в залоге у банка под ипотеку, а также при публичном сервитуте.
5. Появление непредвиденных расходов. К ним можно отнести затраты, связанные с реконструкцией помещений в памятниках архитектуры.

Как проверить недвижимость на обременения на сайте Росреестра

Получить актуальную информацию о недвижимом имуществе, в том числе и наличии или отсутствии каких-либо ограничений и обременений, всегда можно на сайте Росресстра в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online». Здесь же указывается, какого рода обременение присутствует, а также дата его возникновения. Услуга носит заявительный характер и предоставляется моментально, бесплатно.

Пошагово процедуру получения информации можно представить так:

1. Перейдите на сайт Росреестра в раздел Справочной информации .
2. Введите в поля полный адрес интересующего объекта или его кадастровый номер. Затем нажмите на кнопку «Сформировать запрос». Если после заполнения полей адреса система не смогла найти недвижимость, то попробуйте обнулить поля с районом и населенным пунктом.
3. В результате поиска выходит полный адрес объекта и его кадастровый номер. После нажатия на строчку с адресом, откроется полная информация об интересующем имуществе.
4. В разделе «Права и ограничения» можно увидеть номер и дату документа, подтверждающего регистрацию права собственности, а также обременения, если таковые имеются.

Отметим, что эта информация носит лишь справочный характер. Полные же сведения о недвижимости, которая вас заинтересовала, содержится в выписке из ЕГРН.

Обременение — ограничение, которое возникает на основании договора или закона и ограничивает возможность владения, распоряжения или пользования собственностью. Некоторые ограничения могут возникать по воле собственника (к примеру, залог имущества), другие от него не зависят (например, арест). Так, определение обременения — ограничение пользования собственностью.

Обременение ограничивает свободу по совершению любых действий с недвижимостью (использование, заключение сделок). До заключения сделки потенциальному покупателю нужно в обязательном порядке получить полную информацию об обременениях, имеющихся на имуществе.
Обременение всегда неразрывно связано с имуществом и обычно сохраняется при переходе его к другому владельцу. Тот, кто что-то покупает, покупает это вместе со всеми имеющимися обременениями, даже если в сделке не было ничего указано.

Обременения и их виды

Существующие в законодательстве виды обременений:

• право пользования недвижимостью на срок не меньше года, в том числе сервитуты, безвозмездное пользование, аренда, пожизненное содержание;
• доверительное управление (при опеке, попечительстве, банкротстве, в наследственных отношениях и пр.);
• арест;
• залог;
• ограничения на распоряжение и пользование недвижимостью или на выполнение каких-либо определенных работ. Данные ограничения могут налагаться госорганами в пределах их компетенции;
• иные сделки, которые могут обременить недвижимость, предусмотренные действующим законодательством.

Ограничение может возникнуть на основании:

• акта госорганов (местных органов самоуправления);
• сделки, проведенной в отношении недвижимости;
• закона;
• решения суда, которое вступило в законную силу.

Право пользования недвижимостью

Право пользования недвижимостью обременяет ее. Ниже будут приведены и описаны права, которые могут обременить недвижимость.

1. Право аренды. Если на момент заключения сделки недвижимость арендуется, то это никак не влияет на заключение сделки (к примеру, по продаже собственности). При этом в соответствии с законом переход права собственности к другому лицу на имущество, сданное в аренду, не является основанием для расторжения или изменения ранее заключенного договора. То есть новый собственник имущества получит все обязательства по заключенному прежним собственником договору аренды на весь срок действия данного договора.
2. Право на безвозмездное пользование (ссуда). Аналогично с арендой права нового собственника в обязательном порядке обременяются правами ссудополучателя (безвозмездного пользователя имущества) на весь срок. Согласие ссудополучателя для смены собственника недвижимости не нужны.
3. Пожизненное содержание с иждивением — это одна из разновидностей ренты, основанной на основании договора, при этом получатель ренты передает свою недвижимость в собственность того, кто платит ренту, в свою очередь последний обязуется пожизненно осуществлять содержание с иждивением данного гражданина или третьего лица. Для сдачи в залог, отчуждения или другого обременения необходимо согласие получателя ренты.
4. Сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком земли согласно законодательству. Сервитут устанавливается для обеспечения проезда и прохода через соседний участок, эксплуатации и прокладки линий электропередачи, трубопроводов и связи, обеспечения мелиорации и водоснабжения, а также если какие-либо другие нужды человека не могут быть обеспечены без его установления. То есть владелец имущества (земельного участка или другого недвижимого имущества) вправе от владельца соседнего участка требовать предоставления права пользования соседним участком. Сервитутом обременяют сооружения, здания и другую собственность, пользование которым жизненно необходимо вне связи с использованием земли.

Госрегистрация таких договоров была отменена, для того чтобы не дублировать все регистрационные действия.

К тому же, это приводило к дополнительным финансовым затратам как для обычных граждан, так и для организаций. Лица, обратившиеся за регистрационными действиями, платили госпошлину (1000 руб. — для граждан и 15 000 руб. — для организаций) дважды — и за саму регистрацию договора, и за регистрацию обременения.

Доверительное управление

Владелец может передать недвижимость в доверительное управление. Такая передача имущества не влечет за собой перехода прав собственности к доверительному лицу, которое обязано осуществлять управление в интересах правообладателя или указанного им лица.
Права на недвижимость, которые связаны с распоряжением ею на доверительном управлении, регистрируют только на основании документов, которые в свою очередь определяют отношения владельца и управляющего лица, в том числе на основании решения суда или договора.
Обременительный договор на доверительное управление недвижимостью заключается в письменной форме, как обременительный документ. Доверительное управление и передача недвижимости подлежит государственной регистрации в таком же порядке, как и переход права на собственность имущества.
Несоблюдение форм договора оформляемого для доверительного управления делает его недействительным.

Ограничение арендой

По договору аренды арендодатель обязуется отдать ее во временное пользование съемщику. Земельные участки, кроме тех, что были изъяты из оборота, сдаются в соответствии с Земельным кодексом и гражданским законодательством РФ.

Обременительный договор должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами сделки. Несоблюдение формы договора делает его недействительным. Стоит отметить, что с заявлением регистрации может обращаться одна из сторон (то есть вполне достаточно, к примеру, заявления съемщика).
При сдаче земельного участка или его части к договору на обременение прилагается кадастровый план всего участка с указанием части, которая была сдана. При сдаче сооружения, здания или части помещений к договору должен прилагаться поэтажный план здания, сооружения, на которых обозначается сдаваемая территория с указанием всей ее площади.

Ограничение в виде залога

Залог — это обременение, возникающее при заключении договора о залоге и обеспечивающее выполнение основного обязательства (к примеру, займа денежных средств). В силу залога залогодержателем может быть погашен долг из стоимости имущества, которое было заложено, преимущественно перед кредиторами залогодателя. В случае если право собственности на ранее заложенную собственность перешло от залогодателя к какому-либо другому лицу, право залога в любом случае сохраняет свою силу. Нужно отметить, что данное обременение дает осуществить переход права собственности лишь с согласия залогодержателя.

Арест, накладываемый на имущество

Еще одним очень распространенным обременением на имущество является арест. Арест подразумевает запрет на совершение каких-либо сделок, он налагается судебным исполнителем, судом, органом предварительного следствия, дознания. С собственностью, которая была арестована, нельзя совершать сделки, пока не будет снят арест. Владелец имущества, на которое было наложено обременение в виде ареста или которое было вручено ему на хранение, обязан обеспечивать его полную сохранность.

Обременение на долю

В отдельных случаях владельцу принадлежит доля в каком-либо определенном имуществе, эта доля может находиться под обременением на имущество (быть арестована, заложена, арендована, передана под доверительное управление и пр.).

Так, при непосредственном наложении любого существующего вида обременения на имущество или на его долю в праве собственности отсутствует возможность отчуждения полностью объекта недвижимости по предварительному соглашению между всеми сособственниками. В это же время залог, арест или другие обременения на имущество не препятствуют владельцам общей собственности распоряжаться ей (подарить, продать, разменять). Существующее не тот момент обременение, распространяющееся на долю имущества, лишает сособственников права произвести его раздел в натуре по соглашению между ними, так как таким разделом производится действие и в отношении доли имущества, на которую уже было наложено обременение.

Живя в современном мире, очень просто попасть впросак из-за невнимательности или самонадеянности. Риэлтерской практике известно не мало случаев, когда обе стороны были так или иначе введены в заблуждение, путём сокрытия данных. Но сейчас нет нужды или смысла рисковать, ведь существует очень удобное средство предостеречь себя от ненужных открытий - Выписка из ЕГРН (ЕГРП).

Наверное, известный всем факт, что собственник имеет право совершать со своим имуществом любые дозволенные манипуляции, но иногда этот спектр действий может урезаться за счёт некоторых условий и запретов со стороны закона или же уполномоченных органов. Именно это и называется обременением, переводя с непонятной научной терминологии.

Метка на имуществе, в виде обременения, может появиться в следствие:

Сделки с собственником;
. - акта уполномоченных органов власти;
. - закона;
. - вступившего в силу, решения суда.

Любое обременение должно находиться под государственной регистрацией.
Именно эта государственная регистрация на практике имеет неоспоримую важность своего существования. Благодаря ей данные о конкретной недвижимости сразу попадают в Единый государственный реестр прав и как правило, совершая сделку, запрашивают выписку из ЕГРН (ЕГРП), которая предоставит исчерпывающую достоверную информацию о данной жилплощади, а в нашем случае поможет не нарваться на обременённую недвижимость. Ведь, в случае наличия таких ограничений стоит отказаться от приобретения.

Обременение недвижимости - любое законное действие, связанное с ограничением права распоряжения или владения объектом.

Ограничения касаются, но не ограничиваются следующими предписаниями:

• - Запрет на регистрацию сделок в кадастре: купля-продажа, дарение и т.д.;
• - Любые ограничения связанные с изменением назначения объекта: например, перевод из с/х назначения под индивидуальное строительство.

ЕГРН выписка надежно страхует заявителя от любых неожиданных сюрпризов - арест, неизвестный залог или требования третьих лиц.
При любых делах, связанных с заключением сделок с недвижимостью лучше заказать выписку из ЕГРН.

Для чего нужна выписка ЕГРН ?

Выписка из реестра кадастра помогает при выполнении следующих условий:

• - При заключении договора, которым определяется судьба недвижимости. Если объект арестован или находится под арестом - действие договора будет отменено;
• - При заключении договора займа с принятием в залог недвижимости - необходимо удостовериться, что объект принадлежит собственнику на законных основаниях и не является предметом спора в суде.

Шаг №1:	Шаг №2:	Шаг №3:
Шаг №4:	Шаг №5:	Шаг №6:

Какие виды обременений существуют.

Всего существует 6 обременений:

• - сервитут;
• - длительная аренда (срок - не менее 1 года);
• - концессия;
• - наложенный по решению суда арест;
• - невыплаченная ипотека;
• - доверительное управление.

Все перечисленные ограничения обязательно подлежат регистрации. Следовательно, информация о них находит отражение в реестре ЕГРН.
Каждый вид ограничений следует рассмотреть подробно.

Сервитут. Это разновидность права на использование объекта посторонним лицом. Как правило, это обременение накладывается для предоставления человеку или группе людей, которым предоставлен сервитут, возможности беспрепятственно находиться на объекте или размещать на нем свою собственность (например, водопроводные трубы).

Аренда. Это характерно для частных домов, когда земля под ними находится в долгосрочной аренде. Данное обременение не является причиной, по которой текущий арендатор не может совершить сделку с недвижимостью.
Концессия - примерно то же самое, что и длительная аренда. Но в отличие от таковой, объекты предоставляются с какой-то конкретной целью (например, для возведения построек). Достаточно малораспространенное обременение, но оно иногда имеет место быть.

Очень распространенное обременение - арест недвижимости. Его налагает суд по причине наличия у человека непогашенной задолженности. Чаще всего арест налагается на имущество лиц, которые признаны банкротами. При наличии соответствующего обременения невозможно совершить сделку с недвижимостью. И фактически наличие ареста - единственное, из-за чего юридически невозможно продать объект с таким ограничением.

Ипотека - тоже достаточно распространенное обременение. Она, как уже было выяснено выше, не является причиной, по которой сделка не может быть оформлена.

И последняя разновидность обременений - это доверительное управление. Для покупателя недвижимости наличие соответствующего ограничения не является особой проблемой. Объект достаточно легко вывести из-под доверительно управления. Но это обязательно нужно сделать перед совершением сделки.

Основных обременений существует четыре вида, о каждом из которых ниже пойдёт более детальная речь.

Так вот, первый вид - аренда.

Вероятно, суть данного ограничения в разной степени размытости понятна всем. Следуя правилам, необходимо составить жилищный договор, который определяет собой многие аспекты соглашения между арендодателем и съёмщиком. Далее составленный документ необходимо подписать обеим сторонам, в противном случае договор не будет иметь ровным счётом никакой юридической силой. Когда все формальности пройдены съёмщик получает недвижимость на временное владение и пользование от арендодателя.

Второй вид - доверительное управление.

Владелец может передать имущество в доверительное управление другому лицу на протяжении конкретно обозначенного срока. При этом право собственности полностью остается за владельцем, а «другое лицо» в свою очередь обязуется распоряжаться данной недвижимостью с учётом интересов его законного владельца или же третьего лица. Стоит отметить, что, как и в первом случае, предстоит оформить письменное соглашение или получить соответствующее решение суда.

Третий вид - сервитут.

Сервитут представляет собой временное соглашение о праве ограниченного пользования земельным участком. Это соглашение составляется в случае необходимости проезда и прохода через соседние владения, эксплуатации линий передач, прокладки и другие потребности гражданина, которые могут быть удовлетворены только посредством установления сервитута.
Классифицируют частный и публичный сервитуты.
Частный составляется при участии требующего соглашения и владельца соседнего участка. Публичный сервитут оформляется в случае необходимости для интересов местных жителей, государства, органов местного самоуправления и укладывается посредством закона, нормативных актов и органов самоуправления.
Эта манипуляция с недвижимостью, как и прочие подобные ей, требует госрегистрации.

Последний, но не по значимости, вид - ипотека.

Ипотека устанавливается в случае получения обязательства по кредитному договору, по договору о купле-продаже, займе, аренде, т. д. и представляет собой необходимость одной из сторон выплатить объём стоимости заложенного имущества.

Данная операция предполагает обязательное внесение в государственный регистр, путём подания заявления залогодателем или же залогодержателем.

Любой из представленных здесь видов обременения может тяжким камнем лежать на недвижимости, которую Вы желаете приобрести, поэтому Наша фирма предоставляет возможность в кратчайшие сроки и с максимальным комфортом для Вас получить выписку из ЕГРН (ЕГРП).

Мы на протяжении трёх лет работаем, с мыслью о Вашем драгоценном времени, так как делаем выписки значительно быстрее наших конкурентов на этом поприще, и заботимся о сохранности Ваших денежных средств, путём отсутствия на Нашем сайте государственных пошлин и до смешного низких цен.

Онлайн проверка любых видов обременений перед покупкой за 30 минут! Тип объекта: Квартира Частный дом Земельный участок Нежилое помещение Коммерческая недвижимость Ваше Имя: Адрес или Кадастровый номер и Ваше Примечание:

Лучший вариант - это договорится с собственником о снятии обременения до передачи ему денег! Съездить и снять вместе. Если это не возможно, то лучше отказаться от покупки!

Если заключена сделка - а на объекте стоит ограничение, зарегистрировать переход собственности на данном этапе будет практически невозможно.

Несколько вариантов:

1. Ждать, когда обременение снимет тот орган, который его установил.
2. Второй вариант, в судебном порядке признать договор недействительным именно по основанию невозможности его дальнейшего исполнения. Если решение будет принято в вашу пользу - суд расторгнет договор и обяжет другую сторону вернуть деньги.

Видео как досконально проверить земельный участок перед покупкой:

1. Невозможность строительства любого капитального объекта (кроме временных конструкций - их не нужно регистрировать в кадастре);
2. Запрет на отчуждение - продажа, мена или предоставление в доверительное управление.
3. Отсутствие условий, при которых земельный участок можно заложить в банк для получения кредита.

Вывод: заказ выписки ЕГРН гарантирует, что заявитель будет осведомлен о любых запретах или ограничениях в отношении интересующего его объекта. Внести запрет задним числом, до даты получения выписки из реестра невозможно.

Как снять обременение?

Путь снятия обременений с частного дома зависит от вида ограничения, которое на него наложено. Принцип же избавления от соответствующей проблемы можно рассмотреть на конкретном примере - ипотеке.

Итак, после того, как кредит за дом полностью погашен, понадобится обратиться в банк, где нужно написать соответствующее заявление. На основании него будет выдана накладная, в котором поставлена отметка о том, что ипотека возвращена.

Следующий шаг - запись в МФЦ и прибытие в него в назначенное время. В центре понадобится передать закладную от банка, которую проверит сотрудник МФЦ. Далее в центре тоже понадобится заполнить заявление.

Если у сотрудника МФЦ не возникнет вопросов и заявление будет составлено правильно, через некоторый срок соответствующие изменения вступят в силу и будут отражены в реестре ЕГРН. После этого можно проверить соответствующий факт, получив из него выписку.

В центре соответствующая процедура строго регламентирована. Проверка предоставленной информации внесение изменений в реестр производится в течение 3 рабочих дней. В некоторых случаях процедура может длиться дольше - до 5 рабочих дней. 2 суток необходимо на пересылку документов из одного подразделения в другое.

Но часто процедура снятия обременений еще проще. Многие банки самостоятельно отправляют заявки на внесение изменений в ЕГРН. В таких случаях факт полного погашения ипотеки находит отражение в реестре через 14 дней. Поэтому если в течение этого времени после закрытия кредита в выписке ЕГРН не появилась информация о снятии обременений, следует либо позвонить в банк, либо самостоятельно пройти вышеописанную процедуру.

Как можно убедиться, по возможности обременения рекомендуется снимать. Притом, что в ряде случаев это сделать довольно легко. Хотя иногда (как в случае с арестом) могут возникнуть значительные трудности.

Арест или ограничение может установить только специализированный орган - суд. Более никто подобных прав к реестру кадастра не имеет. Даже банк, в случае наличия ограничений на распоряжение не имеет права в одностороннем порядке накладывать арест.

Исключение: обременение в ЕГРН может быть наложено на основании нотариально заверенного договора залога. Тот же банк снимает право залога при погашении долга по основному договору кредита.

При обнаружении обременения существует только один легальный способ - обратиться с жалобой (если нарушены права) в суд. Суд налагает арест или ограничение на основании собственного заключения, следовательно, снятие этих обременений также возможно на любой стадии судебного рассмотрения без исключений.

Обременение невозможно снять если подающая заявление или жалобу сторона не имеет никакого отношения к рассматриваемому спору. Суд отклонит это заявление.

Как избежать покупки частного дома с обременением?

Большинство обременений не препятствуют оформлению сделки с недвижимостью. Но их наличие часто отталкивает людей от покупки недвижимости, на которую наложены соответствующие ограничения. Из представленной ниже информации можно узнать, как избежать покупки частного дома с обременением и что делать, если у недвижимости есть ограничения.

Есть ли разница между ограничением и обременением на частный дом.

Нет, это одно и то же. По крайней мере, это справедливо для российского законодательства. Это отражено в ФЗ-122, принятом 21.07.1997. И хотя соответствующий закон к текущему моменту утратил силу, понятия ограничения и обременения, применяемые в отношении к недвижимости, остаются тождественными.

Как риэлторы проверяют частные дома на обременения.

1) Путем оформления выписки из ЕГРН.

2) Перед тем, как оформлять сделку, риэлторам необходимо собрать достаточно много документов, подтверждающих факт того, что с недвижимостью все в порядке, и у ее нового владельца не возникнет с ней проблем.

3) Один из наиважнейших документов в этом пакете является справка-выписка из ЕГРН. В ней указывается большое количество информации, отражающей юридическое положение объекта. Одна из категорий в соответствующей справке описывает наличие обременений или по-другому - ограничений.

Когда владелец жилого помещения не имеет права самостоятельно распоряжаться своим имуществом - это значит, что квартира с обременением. Оно может накладываться от целого ряда различных причин. Благодаря данному ограничению владелец квартиры не может заключать сделки, ему запрещается подписывать договора и заключать любые договора касательно жилого помещения.

Обременение на квартиру. Что это?

Обременение - это особая форма ареста, который налагается на имущество или недвижимость. По сути, накладывается лимит определенных действий, которые каким-либо образом связаны с помещением. Данные ограничения на имущество могут появиться в разных ситуациях: по собственному желанию, вне зависимости от желаний владельца. В первом случае это может быть залог жилого помещения, когда человек самостоятельно решает и накладывает обременение. Во втором случае, это может быть банковский арест за неуплату кредита.

Формы обременений

Далеко не каждая сделка, связанная с недвижимостью, проходит гладко и без проблем. В соответствии с Федеральным Законом № 122, обременения выражаются в таких формах:

• ипотека;
• аренда;
• наложение ареста;
• управление на доверии;
• сервитут (в большинстве случаев используется для земельных участков).

Стоит отдельно отметить, что обременение не всегда является препятствием для продажи квартиры. В ФЗ № 122 указано, что права на недвижимость регистрируются в установленном порядке, то же самое касается и обременений на помещение. Стоит отметить, что информация по обременению находится в свободном доступе, поэтому каждый покупатель должен ознакомиться с ограничениями, которые действуют на конкретный объект недвижимости.

Все эти усложнения при оформлении жилого помещения позитивно влияют на покупателя, который желает сэкономить. Сам факт того, что квартира с обременением, уже заставляет продавца значительно снизить стоимость. Если же владелец хочет срочно продать помещение, то в таком случае есть возможность приобрести его со скидкой, вплоть до 40% от рыночной стоимости.

Весьма приятный бонус, однако, стоит быть особо осторожным, в последние годы все больше появилось недобросовестных продавцов, которые пытаются обмануть покупателя и забрать его средства. Перед оформлением договора покупателю нужно удостовериться, что обременение можно снять.

Ипотека

Когда человек приобретает жилье по ипотечному договору, то он не имеет права реализовывать помещение. В таком случае приобретенная недвижимость считается залоговой. Однако если на жилье есть покупатель, то он может его приобрести, но для этого необходимо снятие обременения с квартиры. Сделать это можно двумя способами:

Перед тем как обратиться в Росреестр, нужно подготовить такие документы для снятия обременения с квартиры:

• заявление от владельца помещения о снятии обременения;
• свидетельство на собственность;
• гражданские паспорта собственников жилья;
• контракт по ипотеке;
• договор купли-продажи.

Аренда

Данный случай является более хлопотным в плане приобретения жилья. Все дело в том, что если предыдущий владелец заключил договор аренды на длительный срок (от 1 года), то в таком случае арендаторы имеют право проживать здесь даже при смене владельца квартиры. Отчуждение не служит причиной для разрыва такого договора.

В таком случае новый владелец может жить в данном помещении только, когда закончится договор на аренду жилья. Поэтому покупатель должен потребовать предварительно расторгнуть договор найма, и только тогда приступить к процедуре оформления нового владельца.

Или же продажа квартиры с обременением может быть осуществлена, но нужно понимать, что заселиться можно будет только после окончания договора.

Рента

Зачастую соглашение такого плана оформляется пожилыми людьми, которым необходима помощь. Человек помогает нуждающимся (покупает продукты, лекарства и прочее), а они после своей кончины расплачиваются своей же недвижимостью. Согласно законодательству, после смерти владельца квартиры все полномочия по ее распоряжению переходят тому, кто заключил данный договор ренты.

Однако бывают случаи, что нынешний владелец больше не нуждается в помощи и хочет снять обременение с квартиры, то в таком случае придется вернуть все деньги, что были потрачены на лекарства, предметы первой необходимости и прочее.

Многие не знают, как снять обременение с квартиры после погашения долговых обязательств перед владельцем помещения, который скончался. В договоре ренты четко прописано, что после смерти хозяина владельцем становится человек, который брал на себя функцию опекуна. То есть, снятие обременения происходит автоматически.

Арест

Большая часть людей не знает, как снять обременение с квартиры, которая находится под арестом. Это вполне логично, ведь данный случай считается одним из самых сложных. Арест помещения накладывается не только на невозможность распоряжения имуществом, в некоторых случаях владельцу запрещается даже пользоваться им. Такие запреты на квартиру могут наложить следующие структуры:

• полиция;
• судебные приставы.

Арест может быть наложен в качестве залога, который будет гарантировать, что человек выполнит свои определенные обязательства (из-за которых и был наложен арест). Если же владелец помещения уклоняется от выплаты долга или же просто вышел срок, который был отведен для решения этой проблемы, то в таком случае недвижимость реализуется на аукционе или посредством торгов.

Из этого всего следует, что снять обременение можно только тогда, когда будут решены все проблемы с законом у владельца помещения. Других вариантов выхода из ситуации нет.

Доверительное управление

Такой тип обременения недвижимости происходит в том случае, если ее владелец заключил договор с другим лицом, которое на протяжении срока действия документа может присматривать за чужой собственностью. На практике такие договора встречаются крайне редко, в основном, когда собственник должен покинуть пределы страны.

Доверенное лицо может пользоваться квартирой, оплачивать счета и прочее. Однако его полномочия не могут заходить дальше установленных в договоре. Чтобы снять данное обременение, можно расторгнуть договор раньше отведенного срока только по согласию доверенного лица и владельца, или же после смерти исполнителя.

Материнский капитал

Если покупка жилья совершалась с привлечением материнского капитала, то в таком случае также появляются ограничения. Получается, что одним из собственников обязательно будет ребенок. Продажа жилого помещения не возможна без получения специального разрешения от органов попечительства, если ребенок еще не имеет 18 лет.

Прописан несовершеннолетний ребенок

Когда в жилом помещении прописан человек - это уже обременение. Однако взрослому не составляет труда выписаться, чего не скажешь в случае с ребенком. Для выписки несовершеннолетнего требуется согласие обоих родителей и органов попечительства. Плюс ко всему, выписка ребенка невозможна без моментальной прописки в другом жилом помещении. Новая квартира не должна уступать по характеристикам прошлой. Данный случай не является очень сложным, однако, придется позаботиться о новом месте прописки. В противном случае продать жилое помещение не является возможным.

Разрешение от второго супруга

Если супруги в период совместной жизни приобрели квартиру, то это считается совместно нажитое имущество, поэтому продажа квартиры без письменного разрешения (заверенного нотариусом) от второго супруга невозможна.

Стоит также учитывать тот фактор, что если один человек получил помещение в дар, принял наследство или приобрел до вступления в брак, то в таком случае жилье не считается совместно нажитым. Такая квартира не является обремененной и, согласно законодательству, ее законный владелец может проводить с ней любые операции.

Как проверить

Существует несколько способов проверить - квартира с обременением или нет. Крайне желательно узнать данную информацию перед покупкой, чтобы в последний момент не возникало определенных проблем, ведь не все продавцы честные, и могут попытаться укрыть факт обременения. Итак, способы определения:

1. Домовая книга. Благодаря этому документу потенциальный покупатель жилого помещения может выяснить всю историю квартиры, начиная с первого заселения людей. Нужно быть крайне осторожным, если на момент совершения сделки купли/продажи в жилье прописаны другие люди, в особенности несовершеннолетние дети. Перед покупкой нужно попросить владельца, чтобы он выписал всех остальных людей.
2. Услуги риэлтерской конторы. Данные фирмы оказывают платные услуги и самостоятельно ищут всю информацию о правовой ситуации. Более того, риэлтерская контора после проведения сбора данных консультирует клиента относительно дальнейших шагов по приобретению жилья.
3. Обращение в отдел архитектуры. В этой структуре человек может узнать, что данное здание является аварийным. В таком случае владельцу помещения запрещается совершать сделки относительно данного помещения.
4. Наиболее простой способ определения обременения квартиры - проверка через сайт Росреестра. Потенциальному покупателю следует зайти на официальный сайт и сделать запрос на конкретную недвижимость. Стоит обратить внимание, что данная услуга является платной.

Заключение

Квартира с обременением в ряде случаев не является большой проблемой. Поэтому нужно определить причину запрета продажи, а только потом заниматься снятием данного рода ограничения.