Контакты
Главная / Регистрация ИП

Нюансы составления договора мены недвижимого имущества, порядок удостоверения и регистрации. Договор мены недвижимого имущества: налоги

Меной называется сделка, когда одна сторона передает имущество второй, получая взамен другое имущество. Мена не обязательно должна быть равноценной, когда стоимость объектов идентична. Допускается и неравноценность. В таком случае происходит доплата разницы одно из сторон.

Регистрация договора мены должна происходить после того, как участники сделки предварительно просчитают стоимость передаваемых объектов. Согласование размеров доплаты происходит сторонами без вмешательства регистратора. Регистрация договора мены дает статус продавца недвижимости и обязывает его передать права на жилплощадь покупателю. Но продавец в то же время становится и покупателем товара, который следует принять.

Регистрация договора мены в финансовом плане намного выгоднее по сравнению с оформлением договора купли-продажи недвижимого имущества . При условии равноценности договора можно избежать оплаты НДФЛ. При неравноценной сделке оплата возлагается на сторону, которая получила доплату.

Регистрация договора мены очень часто практикуется, если возникла необходимость переселения жильцов дома, который предназначен для сноса. Она может быть и нотариально заверенной, но это не обязательное условие.

В документе описываются объекты недвижимости: общая и жилая площади, количество комнат, адрес, цена объекта (согласно оценке оценщиков или БТИ). Также прилагаются документы БТИ для описания объекта недвижимости. Регистрация договора мены должна происходить с указанием свидетельства собственности. Если же на жилплощади прописаны несовершеннолетние дети, то для совершения сделки понадобится разрешение органов опеки.

Наши услуги

  1. Юридическая консультация по вопросу государственной регистрации права собственности
  2. Анализ предоставленной заказчиком документации и правовая экспертиза
  3. Заполнение заявления на подачу документов на регистрацию
  4. Оплата госпошлины
  5. Подача документов на регистрацию в Росреестр
  6. Контроль регистрации в Росреестре
  7. Получение зарегистрированных документов

Перечень документов для регистрации договора мены

  1. (составление договора мены 2 000 рублей)
  2. Свидетельство о государственной регистрации права (в настоящее время не требуется)
  3. Документы-основания, указанные в свидетельстве (в настоящее время не требуются)
  4. Выписка из домовой книги из паспортного стола
  5. Доверенности от двух сторон
  6. Документы БТИ в случае перерегистрации ранее возникшего права (до 1998 г.), изменения площади, перепланировки; (в настоящее время не требуется)
  7. Квитанция от об оплате государственной пошлины
  8. Заявления на регистрацию договора мены (заполняются при подаче документов)

Срок регистрации: 7 дней (нотариальная сделка 3 рабочих дней)

Договор мены недвижимости достаточно часто встречается в правоотношениях, связанных с оборотом недвижимости. По своей сути он во многом схож с договором купли-продажи – в обоих договорах происходит приобретение недвижимости. Однако, в договоре мены покупатель является одновременно и продавцом, причем такую двоякую роль выполняют обе стороны договора, а эквивалентом денег (по договору купли-продажи), является обмениваемая недвижимость. В некоторых случаях, в договоре мены так же могут фигурировать деньги – в том случае, если обмениваемые квартиры не равнозначны по своей стоимости и одна из сторон должна доплатить другой определенную сумму, чтобы обмен был равноценным. Рассмотрим более подробно существенные моменты, касающиеся договора мены.

Понятие договора мены недвижимости. Стороны договора, основные положения

В законе (ст.567 ГК РФ) дается общее определение договора мены. Это договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Применительно к договору мены недвижимости, можно уточнить, что по данному договору передается недвижимое имущество. Как уже упоминалось выше, в случае неравноценности обмениваемого недвижимого имущества, одна сторона доплачивает другой разницу в денежном эквиваленте. И хотя этот договор, исходя из его сути, должен отражать процессы перехода имущества от одного лица к другому, без участия денег, на практике, чаще встречаются ситуации, когда происходит обмен недвижимостью с доплатой, поскольку найти абсолютно равноценные объекты недвижимости крайне сложно. Договор мены недвижимости по экономическому содержанию и правовой характеристике во многом схож с договором купли-продажи, и поэтому в общих правилах подчиняется нормам о купле-продаже. Для договора мены недвижимости, так же как и для договора купли-продажи, обязательным является указание на предмет договора и его подробное описание. Поскольку в договоре мены происходит взаимная передача объектов, необходимо дать описание обоим имущественным объектам. Так, в договоре необходимо точно охарактеризовать обмениваемое имущество: для квартиры – указать адрес, площадь, количество комнат, этажность и прочие параметры. При мене земельного участка необходимо указывать его местоположение, категорию земли, цели использования, площадь участка.

Необходимо заметить, что говоря о договоре мены недвижимого имущества, на первый взгляд может показаться, что речь идет только об обмене одинаковых по сути предметов – квартиры на квартиру, земельного участка на земельный участок. Но на самом деле, это не так. Например, возможет обмен собственником жилого помещения его как на любое другое жилье, так и на земельный участок. Так же иногда возможен обмен и на совершенно другое имущество, например, автомобиль (хотя такие сделки очень редки).

В связи с тем, что равноценной обмениваемая недвижимость может быть крайне редко, законодательно установлено (ст. 568 п.2 ГК РФ) правило о выплате компенсации тем участником договора, чей объект недвижимости имеет меньшую ценность, чем недвижимость (квартира, земельный участок и т.д.) представляемая противоположной стороной. Однако, такая неравноценность должна быть заранее оговорена в заключаемом договоре, а не быть результатом последующих оценок.

Упомянув о цене в договоре мены недвижимости, следует заметить, что речь идет о цене каждого из обмениваемых объектов. Цена каждого объекта недвижимости должна быть указана в договоре – это существенное условие. В случае неравноценности объектов, так же обязательно указание на размер доплаты – платеж при этом производится непосредственно до или после передачи имущества – на это так же необходимо обязательно указать в договоре.

Несколько слов хотелось бы сказать о сторонах данного договора. В договоре мены покупатель и продавец как бы совмещены в одном лице: каждая из сторон сделки признается и продавцом недвижимости, которую она обязуется продать, и одновременно покупателем другой недвижимости, которую она обязуется принять в обмен. Следовательно, каждая сторона данного договора одновременно наделяется и правами, и обязанностями, как продавца, так и покупателя. Это одно из отличительных качеств договора мены недвижимости. Кроме того, хотелось бы заметить, что законодательством не установлены специальные названия для каждой из сторон этого договора.

Так же следует знать, что в договоре мены недвижимости могут участвовать более чем две стороны – это сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон. При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те помещения, права на которые у них зарегистрированы. То есть, заключая договор с большим количеством сторон, прежде всего, необходимо удостовериться, что передаваемое имущество принадлежит лицам, участвующим в договоре, на праве собственности.

В договоре мены недвижимости необходимо указать сроки передачи имущества. И, кроме того, как и в случае с куплей-продажей, нужно оформить акт приема-передачи квартиры. Данный акт сторонам следует подписывать непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье.

Равно как и в случаях с куплей-продажей, для договоров мены недвижимости, если одним из собственников (сособственников) является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки. Так же, если обмениваемая недвижимость приобреталась в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Существенным условием договора мены квартиры (жилого дома) является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным, а значит, его регистрация невозможна.

Форма договора мены, необходимые документы

Поскольку к договору мены недвижимости применяются правила договора купли-продажи, то договор мены можно составлять в простой письменной форме, либо, по желанию сторон, удостоверить его нотариально. Нотариальное удостоверение желательно в случаях сложных договоров, о которых говорилось выше.

Кроме того, так же как и договор купли-продажи недвижимости, договор мены недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Так же, регистрации подлежит и переход права собственности на обмениваемый объект недвижимости – необходимо зарегистрировать права собственности новых хозяев недвижимости. Если обмениваемая недвижимость находится в разных городах, то оба перехода права собственности регистрируются отдельно – государственная регистрация осуществляется по месту нахождения жилья, следовательно, и право собственности нового хозяина регистрируется в том городе, где находится недвижимость.

Для регистрации в органы УФРС подаются следующие документы:

Непосредственно сам договор мены, подписанный сторонами;

Правоустанавливающие документы сторон на обмениваемые объекты недвижимости;

Документы, удостоверяющие личности сторон сделки (паспорт);

Техническая документация на обмениваемые объекты недвижимости (документы Ростехинвентаризации – технический паспорт и оценочная стоимость – при обмене квартир; кадастровый паспорт земельного участка, документация на постройки на земельном участке – при обмене земельными участками, и т.д.);

Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;

Заявления собственников;

Выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по оплате квартплаты (при обмене квартир);

Нотариальное согласие супруга на сделку, а при отсутствии супруга у стороны сделки - нотариально заверенное заявление об отсутствии супруга;

Справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество;

Согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жильем, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане).

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ). При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, должна осуществляться одновременно. Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Говоря о налогообложении, в связи с заключением договора мены недвижимости, следует знать о том, что собственник, получивший деньги, должен будет заплатить налог на доход физических лиц в размере 13%.

Что Вы думаете по поводу статьи «Договор мены недвижимости: понятие, форма, существенные условия»? Прокомментируйте ее, пожалуйста!

По договору мены недвижимости стороны договора обмениваются между собой объектами недвижимости или же объект недвижимости меняется на другой товар. Договор мены недвижимости более выгоден сторонам, чем договор купли-продажи, потому что эта сделка является менее затратной, за исключением сложных обменов со сложной системой доплат, когда проще составить договор купли-продажи недвижимости.


Спецификой всех гражданско-правовых договоров, в том числе договора мены, где предметом договора выступает объект недвижимости, является обязательная государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости в Управлении Росреестра. Именно с момента регистрации перехода права собственности по договору мены недвижимого имущества у продавца и покупателя возникают права собственности на обмененные объекты недвижимости.


Государственная регистрация перехода права собственности по договору мены порождает права и обязанности, которые установлены в договоре мены, составленном в простой письменной форме. Обязательным условием договора мены недвижимости является то, что государственная регистрация перехода права собственности по договору мены осуществляется только после реальной передачи объектов недвижимости сторонам договора. Только тогда в Управлении Росреестра регистрируется переход права собственности на недвижимость. То есть, в числе прочих документов при регистрации перехода права собственности по договору мены, в Управление Росреестра должен быть представлен передаточный акт.


Также при регистрации перехода права собственности по договору мены важно учесть список лиц, которые сохраняют право пользования жильем после перехода права собственности к другому лицу.


Есть еще много особенностей и сложностей, которые возникают при заключении договора мены объектов недвижимости. Правильно совершить все юридически значимые действия при государственной регистрации перехода права собственности по договору мены Вам помогут сотрудники нашей компании.

Наша компания предоставит Вам следующие услуги по государственной регистрации мены недвижимости:

  • Юридическая консультация об особенностях регистрации мены недвижимости,
  • Правовая экспертиза или юридический анализ документов, предоставленных заказчиком.
  • Помощь в оформлении всех документов, необходимых для подачи в Управление Росреестра, сбор всего пакета документов.
  • При необходимости помощь в технической инвентаризации объекта недвижимости, и в оформлении технической документации на жилье, которое подлежит обмену.
  • Работа с Управлением Росреестра, представление интересов заказчика, сопровождение всего процесса регистрации перехода права собственности по договору мены недвижимости.
  • Иные услуги, связанные с регистрацией перехода права собственности по договору мены.

При государственной регистрации перехода права собственности по договору мены недвижимости необходимо представить следующий пакет документов:

  • документ об оплате госпошлины,
  • документы, удостоверяющие личности сторон договора, и учредительные документы, если стороной договора являются юридические лица,
  • документы, подтверждающие полномочия договорных или законных представителей,
  • оригиналы договоров мены по количеству сторон договора, а также 1 экземпляр договора для Управления Росреестра,
  • передаточный акт, подтверждающий, что реальный обмен объектами недвижимости уже состоялся,
  • в зависимости от сторон договора мены может потребоваться предоставление прочих документов.

Все это Вам поможет собрать сотрудник нашей компании.


Стоимость регистрации перехода права собственности по договору мены квартиры, жилого дома составляет 12 000 руб., по договору мены нежилого строения или помещения, земельного участка – 15 000 руб.


Регистрация перехода права собственности по договору мены в Управлении Росреестра происходит в течение 10 рабочих дней со дня подачи указанных документов.


Если договор мены оформлен нотариально, то срок регистрации перехода права собственности по договору мены осуществляется в течение 3 рабочих дней.

Прежде всего, необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит только договор мены жилой недвижимости . При мене нежилой недвижимости регистрируется только переход права собственности на недвижимость, а сам договор мены не регистрируется.


Государственная регистрация договора мены включает в себя:


Формирование пакета документов для регистрации договора мены;


Помощь при составлении договора мены;


Правовую экспертизу документов на предмет соответствия требованиям регистрирующего органа (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве);


Непосредственно государственная регистрация договора мены недвижимости;


Юридические консультации по всем вопросам, возникающим в процессе государственной регистрации договора мены.


Договор мены недвижимсти - документ, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны квартиру, нежилое помещение, дом и т.д. в обмен на другую квартиру, нежилое помещение, дом и т.д.


К договору мены соответственно применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимости, которую она обязуется передать, и покупателем недвижимости, которую она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).


Переход права собственности на нежилую недвижимость (нежилые помещения, часть здания, здание и т.д.) по договору мены и договор мены жилой недвижимости (квартиры, доли в квартире, жилого дома и др.) подлежат обязательной государственной регистрации.


Договор мены достаточно составить в простой письменной форме – обязательного нотариального удостоверения договора не требуется.


Если договор мены не содержит иное, недвижимое имущество, подлежащее обмену, предполагается равноценным, а расходы на его передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусматривает договор мены (ст. 568 ГК РФ).


Право собственности переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусматривает договор мены.


При совершении сделки мены жилой недвижимости осуществляются следующие регистрационные действия:


Регистрация самой сделки, что подтверждается совершением специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (договоре мены);



При совершении сделки мены коммерческой (нежилой) недвижимости осуществляются следующие регистрационные действия:


Регистрация права собственности сторон, выступающих в качестве покупателей, (выдача Свидетельства о государственной регистрации права собственности).


При совершении сделки мены жилой недвижимости в ЕГРП вносится две записи: запись о государственной регистрации договора и запись о государственной регистрации перехода права собственности, а при совершении сделки мены нежилой недвижимости – только запись о государственной регистрации перехода права собственности. При регистрации договора мены жилой недвижимости на самом договоре проставляется штамп о его государственной регистрации, а при регистрации перехода прав по договору мены коммерческой недвижимости на договоре может быть проставлен штамп о регистрации перехода права собственности (и, соответственно, возникновении права) (не надо его путать со штампом о государственной регистрации договора).


Перечень документов,
необходимых для регистрации договора мены недвижимости.


Мена недвижимости: нюансы

Предмет договора

Предметом договора недвижимости могут выступать объекты недвижимости, однако закон не запрещает обменивать недвижимое имущество на движимые вещи. Однако нас интересует мена объектов недвижимости, которые обладают высокой экономической ценностью и предназначены для длительного пользования. Кроме того, для недвижимого имущества не свойственно исчезать в процессе использования, но характерна функциональная сложность и необходимость несения затрат на поддержание его в соответствующем состоянии. Еще одной специфической чертой недвижимого имущества является возможность использования только на определенном участке земли. Существуют конечно недвижимые объекты с землей не связанные и предназначенные, к примеру, для перемещения грузов и людей по воде, но это немного другая весьма специфическая тема. Если говорить о недвижимости вообще, то ее определение закреплено в статье 130 действующего Гражданского Кодекса РФ, как и следующая ее особенность - неразрывная связь с землей, что еще раз указывает на значительную стоимость недвижимого имущества.

В качестве одной из разновидностей недвижимого имущества, жилые помещения (под которыми понимаются жилые , дачи, отдельные и иные жилые помещения, например изолированная комната) обладают определенной спецификой. Жилые помещения обладают целевым назначением и должны быть зарегистрированы в БТИ. Осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению жилыми объектами недвижимости должно осуществляться строго в соответствии с их целевым назначением. Это означает, что собственник помещения не сможет открыть магазин без перевода помещения в нежилой фонд и прохождения иных необходимых процедур. Далее, что касается договора мены одного жилого помещения на другое, в договоре должен быть указан не только адрес квартиры или дома, его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости, но и другие отличительные черты, которые позволяют максимально точно установить его среди других подобных объектов. Если обмену подлежит , то указать следует его местоположение и площадь, категорию и цели использования. Если договор мены недвижимости заключается в отношении здания или сооружения, то в договоре следует указать их наименование и местонахождение, площадь, этажность, назначение и другие параметры. Предмет договора мены недвижимого имущества относится к вещам, которые обладают индивидуально-определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей. Это означает, что такие объекты незаменимы с юридической точки зрения.

Цена договора

Объекты недвижимости, которые подлежат обмену, могут быть равноценны по своей стоимости, а могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону, поэтому, если обмениваемое имущество не является равным по стоимости, то в договор следует прописать условие о денежной доплате. Для этого изначально нужно установить стоимость каждого из объектов недвижимости подлежащих обмену, прибегнув к услугам независимого оценщика. Однако в большинстве случаев стоимость передаваемой по договору мены недвижимости устанавливается соглашением сторон, за исключением отдельных категорий участков земли на которые законом установлена "нормативная цена", например для объектов недвижимости, входящих в государственные земли, но передаваемые в собственность юридическим лицам. Также стоимость недвижимости может определяться не за объект в целом, а например, за единицу площади, при этом для установления цены необходимо учитывать фактический размер передаваемого имущества.

Форма договора

Договор мены недвижимости заключается в простой письменной форме в виде составления единого документа, подписанного обеими сторонами или их уполномоченными представителями. Несоблюдение письменной формы договора мены означает его недействительность. Это прямо указано в ГК РФ, как и запрет на заключение договора мены путем обмена письмами или телеграммами. Что касается нотариального удостоверения договора мены, то это является правом, а не обязанностью сторон, в отличие от государственной регистрации заключенного договора и перехода права собственности, которую надлежит пройти в обязательном порядке.

Особенность мены

Одной из характерных особенностей договора мены недвижимости является то, что каждая из сторон является продавцом передаваемого товара и вместе с тем выступает в роли покупателя товара, получаемого в обмен. Это означает, что главной обязанностью обеих сторон является передача товара, свободного от каких-либо обременений, например, от права пользования помещением третьими лицами, залога и так далее.

Если обмениваемая недвижимость полежит изъятию третьим лицом по основаниям, возникшим до заключения договора мены, то сторона, у которой такая недвижимость была изъята вправе потребовать возврата товара, полученного в обмен и возмещения убытков.

Условия договора

В договор мены могут включаться практически любые непротиворечащие природе договора и действующему законодательству РФ условия, например, о ремонте квартир или жилых помещений, подлежащих передаче по договору мены недвижимости, о расположении жилых помещений и так далее. Поскольку жилые помещения предназначены для проживания собственника, членов его семьи и других лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования этим помещением, то заключая договор мены, собственник может не получать согласия на обмен указанных выше лиц при условии, что в договоре в качестве одного из существенных условий является перечень лиц, сохранивших право пользования жилым помещением. Для этого нужно перечислить всех лиц и указать их право на пользование обмениваемым жилым помещением.

Переход права

Право собственности по договору мены переходит к приобретателю с момента исполнения договора (обмен документами, выселение из старых квартир и вселение в новые, произведение доплаты и проч.) и прохождения государственной регистрации, которая должна осуществляться в отношении обоих обмениваемых объектов недвижимости одновременно. При этом сторона, уклоняющаяся от прохождения государственной регистрации перехода права собственности, обязана возместить другой стороне убытки, связанные с задержкой регистрации. Как правило, передача недвижимого имущества оформляется передаточным актом, который должен быть подписан обеими сторонами или их уполномоченными представителями. Если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче недвижимости на условиях заключенного договора мены, то это считается отказом от его исполнения. Не является основанием для освобождения от ответственности за ненадлежащее исполнение договора одной стороны, если другой стороной была принята недвижимость, не соответствующая условиям договора мены, даже при условии, что несоответствие было оговорено в передаточном акте.