Контакты
Главная / Регистрация ИП

Методы расчета корректировок в сравнительном подходе к оценке земельных участков. Влияние близости водоема на стоимость земли

Инфраструктура загородного коттеджного поселка - это комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование поселка. Инфраструктура - важный фактор, влияющий на стоимость земли в коттеджном поселке. Однако начинающие оценщики часто не знают, как оценить земельный участок с учетом влияния инфраструктуры на его стоимость. Попробуем разобраться в особенностях оценки земельного участка с учетом вклада инфраструктуры.

Инфраструктуру, как правило, разделяют на инженерную и социальную.

Инженерная инфраструктура включает:

  • электроснабжение;
  • газоснабжение;
  • дороги;
  • водоснабжение и водоотведение;
  • связь.

«Существует три основных типа инженерных сетей: дорога, электричество, газ. Все остальное относится к инфраструктуре социального быта: вывоз твердых бытовых отходов, дренажные системы, уличное освещение и т.д. Я не говорю про водопровод, потому что нам на Урале повезло: много артезианских вод. С дорогами на сегодняшний день продаются 100% участков. Либо они строятся, и близится окончание этого процесса, либо они уже построены. Без этого застройщики земельных участков даже не начинают продажи», - объяснил Максим Александрович Федотов, генеральный директор агентства недвижимости «Титул».

Социальная инфраструктура включает:

  • магазины;
  • медицинские учреждения;
  • детские сады;
  • школы и т.д.

Стоимость создания инженерной и социальной инфраструктуры, безусловно, оказывает влияние на стоимость реализации проекта строительства и, как следствие, на конечную стоимость земельных участков в коттеджном поселке.

Сколько стоит инфраструктура?

Рассуждая о том, как оценить земельный участок с учетом его инфраструктуры, необходимо понять, как формируется стоимость объектов инфраструктуры.

Стоимость создания объектов социальной инфраструктуры определяется стоимостью строительно-монтажных работ, иногда подразумевается использование объектов близлежащих населенных пунктов. Например, при строительстве поселка «Бобры» предполагалось, что жители будут возить детей в школу поселка Косулино.

С инженерными сетями ситуация иная: в стоимость инженерных сетей входит не только стоимость строительно-монтажных работ по их созданию, но и стоимость подключения к уже существующим инженерным сетям.

«Если речь идет об инфраструктуре, можно говорить о двух моментах: о стоимости строительства этой инфраструктуры и стоимости присоединения. Например, мы обращаемся в МРСК: они могут самостоятельно проложить линию электропередач, они могут доверить это вам, но деньги за присоединение они возьмут», - пояснил Борис Леонидович Васин, заместитель директора по проектированию и строительству ООО «УниверсалСтрой».

Затраты на строительство инженерных сетей спрогнозировать достаточно просто: выполняется проект, составляется смета.

«Проложил сети, спроектировал их в линейные объекты. По крайне мере в первом приближении считается достаточно легко», - прокомментировал Борис Леонидович Васин.

Конкретные цифры озвучил Николай Александрович Зеленин, владелец и застройщик коттеджного поселка "Александрия":

Стоимость подключения к существующим сетям можно посчитать исходя из тарифов на присоединение к инженерным сетям. Например, на официальном сайте Региональной энергетической комиссии Свердловской области опубликованы тарифы на технологическое присоединение к электросетям, системам теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, газораспределения.

  • http://rek.midural.ru/article/show/id/127
  • http://rek.midural.ru/article/show/id/128
  • http://rek.midural.ru/article/show/id/1009
  • http://rek.midural.ru/article/show/id/1010
  • http://rek.midural.ru/article/show/id/1021

Существуют, однако, такие расходы, которые практически невозможно посчитать заранее - это расходы, связанные с получением разрешительной документации и согласованием проведения инженерных сетей по землям других собственников.

«Сюда накладываются издержки, которые идут на согласование. Извините, но у нас мало что делается с той же разрешительной документацией без денег», - добавил Борис Леонидович Васин.

Если говорить об инженерных сетях как о факторе, влияющем на стоимость земли в загородном поселке, необходимо понимать, что сети делятся на внутриплощадочные и внешние сети. Как правило, у застройщиков возникает много проблем именно с внешними сетями, так как приходится получать согласие других собственников на прокладку линейных объектов через их земли. Это приводит к дополнительным временным и финансовым издержкам.

«Внутриплощадочные сети они всегда четко считаются и они понятны. А внешние сети - это всегда большой вопрос для девелопера, так как никогда не знаешь, по каким землям идешь», - объяснил Максим Александрович Федотов.

«Важно не только наличие, допустим, газовой трубы рядом с поселком и наличие в ней газа, но крайне важно, чтобы эту трубу можно было довести до поселка. Потому что, как правило, вся земля уже кому-то принадлежит, а физические лица, через участки которых пойдет труба в поселок, называют такие условия, что в итоге эта труба становится золотой», - добавил Николай Зеленин.

К тому же, может поменяться законодательство. Например, застройщик купил земельный участок, выполнил проект, провел часть согласований, а тут вышел новый Земельный Кодекс, и изменения затронули и линейные объекты, и землеотвод. Застройщику приходится многое переделывать.

Даже застройщик порой не знает, как оценить земельный участок с учетом всех издержек, так как сложно просчитать заранее общую стоимость создния и подключения инженерных сетей. Тем не менее, девелоперы называют примерные цифры.

«Так или иначе, эта цифра присутствует среди общества девелоперов и составляет примерно 30 - 40 тысяч рублей на сотку по оценкам различных компаний, которые занимаются строительством загородной недвижимости», - рассказал Максим Федотов.

В развитых экономических условиях других стран практикуется объединение: монополист строит сети до площадки, а внутриплощадочные сети строит девелопер. В России в последнее время наметилась такая же тенденция, по крайне мере это уже происходит с электричеством. Газораспределительные сети тоже работают в этом направлении. Но даже сетевые монополисты сталкиваются с самым больным вопросом: собственники земельных участков часто используют все возможности, запрещая проходить линейным объектам через их земельные участки.

Как оценить земельный участок с учетом вклада инфраструктуры?

При оценке загородной недвижимости определение вклада инфраструктуры - один из проблемных вопросов для оценщиков. Особенностью оценки земельных участков в загородных поселках является отсутствие конкретной методики учета влияния инфраструктуры на стоимость недвижимости.

Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость земли в загородном поселке:

  • наличие коммуникаций;
  • удаленность от города;
  • класс недвижимости;
  • наличие лесных массивов и водоёмов;
  • развитость инфраструктуры местоположения объекта.

Важным фактором, влияющим на стоимость земли в коттеджном поселке, является класс загородной недвижимости. Единой классификации нет, застройщики иногда придумывают собственные «классы». Один из вариантов классификации привела Голубева Ксения Алексеевна, оценщик ООО ГК "Метрикс", эксперт СРО СВОД:

  • класс де-люкс;
  • премиум-класс;
  • бизнес-класс;
  • стихийная коттеджная застройка.

Класс де-люкс. На расстоянии не более одного километра от поселка должен быть спортивный комплекс с бассейном, салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Обязательно должна быть вооруженная охрана, видеонаблюдение по периметру поселка, сигнализация. Естественно, поселок должен быть полностью благоустроен, иметь внутреннюю инфраструктуру.

Премиум-класс. Все объекты инфраструктуры находятся на расстоянии не более трех километров от поселка. Обязательно наличие поблизости лесного массива.

Бизнес-класс. Все объекты инфраструктуры не далее 10 км.

Стихийная коттеджная застройка располагается в удаленных районах, в деревнях, поселках с минимальной инфраструктурой или ее отсутствием.

Таким образом, для каждого класса определен свой перечень необходимой социальной инфраструктуры. Также необходимо оценивать наличие коммуникаций. Рассуждая, как оценить земельный участок с учетом инфраструктуры, Голубева Ксения объяснила, что опираться нужно именно на перечисленные факторы.

По словам Ксении Голубевой, в рамках оценки различные источники, в том числе интернет источники, указывают такие диапазоны влияния инфраструктуры на стоимость загородной недвижимости:

  • транспортные подъездные пути - от 5 до 15 %;
  • электроэнергия от 10 до 20 %;
  • газоснабжение от 10 до 25% ;
  • остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение и коммуникационные сети) - от 5 до 15 %.

«Эти корректировки применимы скорее для стихийной коттеджной застройки, так как все остальные сегменты обязательно должны иметь коммуникации», - уточнила Голубева Ксения.

Однако девелоперы не считают, что допустимо оценивать вклад инженерных сетей в стоимость загородной недвижимости с помощью процентного соотношения.

«Внутри поселка коммуникации легко считаются, они составляют примерно 4-7% от строительно-монтажных работ. А перевести внешние сети в конкретный процент, я думаю, очень сложно, так как это очень индивидуально», - прокомментировал Борис Леонидович Васин.

«Все-таки в этом случае основополагающий фактор - это стоимость земельного участка. Если инфраструктура по себестоимости обходится от 30 до 60 тыс. рублей на сотку, то земля может стоить от 10 до 300 тыс. рублей за сотку, поэтому процентное соотношение нельзя указать корректно, это зависит именно от местоположения участка. Например, на берегу Шарташа земля стоит 500 тыс. рублей за сотку, а у меня в поселке - 45 тыс. рублей за сотку, при этом стоимость сетей примерно одинаковая. Соответственно, процентное соотношение отличается в разы», - объяснил свою позицию Николай Зеленин.

Рассчитать конкретное процентное соотношение стоимости инфраструктуры к стоимости земельного участка, по мнению застройщиков, невозможно, потому что сами участки очень сильно отличаются в цене. Например, в коттеджном поселке «Александрия» сотка стоит 45 тыс. рублей, себестоимость инженерной инфраструктуры на сотку - примерно 20-25 тыс. рублей. Получается, стоимость инженерной инфраструктуры составляет 50% от стоимости земли. В "Моём Истоке" стоимость земельных участков составляет 250 тыс. рублей за сотку. А сети стоят 30-40 тыс. рублей на сотку. То есть стоимость сетей в процентном соотношении получается 15%. Так как сети внутри поселка в денежном выражении всегда стоят примерно одинаково, то все остальное в цене земельного участка - это влияние месторасположения, социальной инфраструктуры и аппетитов застройщика.

Николай Зеленин высказал мнение, что при определении рыночной стоимости участка стоимость инженерных инфраструктур аналогичных участков лучше выделять в рублях, а не в процентах. Таким образом, особенностью оценки земельного участка с учетом вклада инфраструктуры является применение корректировок на уровень инфраструктуры в денежном выражении.

Николай Зеленин выдвинул предложение, как оценить земельный участок с учетом влияния инфраструктуры:

«Оценщикам просто нужно составить перечень, из чего в принципе состоит инфраструктура, здесь не будет много позиций: дороги, электричество, газификация, наличие центральной канализации и центрального водопровода, остальное можно пока даже не брать в расчет».

«Например, дорога стоит от 5 тыс. руб. до 10 тыс. руб. на сотку - это рассчитать легко. Потому что внутренние дороги стоят всегда примерно одинаково, тут важна именно подъездная дорога, но за счет этого может и варьироваться цена. Допустим, электричество стоит от 5 тыс. руб. до 10 тыс. рублей, газ - от 5 до 10 тыс. рублей».

Максим Федотов полностью согласился с ним: «Нужны какие-то методологические проработки».

Очевидно, что ввиду отсутствия соответствующих методик невозможно однозначно говорить о том, как оценить земельный участок в загородном поселке и корректно учесть вклад инфраструктуры в ее стоимость. Необходимо инициировать проработку соответствующих документов, обсуждения этого вопроса, в том числе на площадках заинтересованных организаций: Гильдии управляющих девелоперов, Уральской палаты недвижимости, Гильдии оценщиков. Проявлять инициативы в решении сложных для оценщиков вопросов и в создании необходимых методик очень важно, потому что без этого оценщикам действительно сложно выдавать качественный продукт.

Кейс "Расчет подключения к сетям"

Спикеры на круглом столе говорили о том, что определить примерную стоимость подключения к инженерным сетям достаточно просто, если пользоваться публичной кадастровой картой. Мы решили проверить, действительно ли работает такая методика, и попытаться посчитать стоимость подключения к инженерным сетям выбранного случайным образом участка.

Требуется: определить стоимость подключения к инженерным сетям участка в с. Троицкое, ул. Лесная, д 24, Свердловская область.

Кадастровый № участка 66:07:1801001:550

1. Ищем инженерные сети на публичной кадастровой карте

а) Заходим в публичную кадастровую карту, находим нужный участок

б) Включаем режим ЗОУИТ, чтобы увидеть на карте расположение инженерных сетей. На этом этапе начинаются сложности. Наиболее подробно на публичной кадастровой карте представлены сети электроснабжения, с указанием напряжения в сети.

в) Сетей газоснабжения в Троицком найти не удалось, хотя в объявлениях о продаже домов в этом населенном пункте указано, что дома газифицированы. Ближайший газопровод, указанный на публичной кадастровой карте, расположен ближе к Богдановичу.

г) Водопроводных сетей около Троицкого на карте найти не удалось.

Мы обратились за советом к Зеленину Николаю, владельцу коттеджного поселка «Александрия», который также принимал участие в круглом столе, посвященному инфраструктуре загородной недвижимости. Он ответил, что сети на публичной кадастровой карте найти можно, но, конечно, не все. Есть разные слои - можно посмотреть охранные зоны, которые есть у большинства сетей. Или если участок под сетями поставлен на кадастровый учет, то его можно найти по виду разрешенного использования.

Скорее всего, следует обратиться непосредственно в предприятия ЖКХ, обслуживающие данный район. Список предприятий и контактную информацию по Богдановичскому району удалось найти на сайте городского округа Богданович .

Рассчитаем примерную стоимость подключения к сетям электроснабжения

а) С помощью специального инструмента на кадастровой карте («линейка») определим расстояние до ближайшей сети электроснабжения. Оно составило 88 метров по прямой.

б) Заходим на сайт РЭК и находим тарифы на подключение к сетям электроснабжения.

Тариф*88м = стоимость подключения


Статью подготовила Наталья Ничкова

Обзор был подготовлен ООО "Центр Экономического Анализа и Экспертизы", на основании исследований компаний, специализирующихся на продаже и девелопменте загородной недвижимости и опроса специалистов работающих в сфере недвижимости и земельных отношений. При подготовке рекомендуемых корректировок, использовалась информация по продаже земельных участков, расположенных в Московской, Ленинградской, Владимирской, Калужской, Тверской, Тульской и Рязанской областях. Корректировки на наличие вблизи земельного участка водоёма, лесного массива или уникального вида на водоём, рекомендованы оценщикам и судебным экспертам.

РЕКОМЕНДУЕМЫЕ КОРРЕКТИРОВКИ НА НАЛИЧИЕ ВБЛИЗИ УЧАСТКА ВОДОЕМА

Для определения величины корректировки на наличие вблизи земельного участка водоёма, лесного массива или уникального вида на водоём, был проведен анализ рынка продаж земельных участков расположенных вблизи водоемов и лесных массивов, а так же экспертный опрос, специалистов работающих в сфере недвижимости, земельных отношений, сотрудников агенств недвижимости.
В ходе экспертного опроса и анализа рынка выявлено, что наличие вблизи земельного участка водоѐма, лесного массива или наличие красивого вида на водоем, увеличивает стоимость земельного участка.

ХАРАКТЕРИСТИКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ВЕЛИЧИНА КОРРЕКТИРОВКИ ПРЕИМУЩЕСТВА
Красивый вид на водоем 50-80% Эстетический аспект. Эту особенность местности можно использовать при создании концептуальной идеи участка и воплотить интересные архитектурные идеи. Водоем дает возможность создать законченную ландшафтную композицию в любой стилистике.
Участок на первой береговой линии крупных рек, озер, водохранилищ, с возможностю обустройства собственного причала 60-80% Обустройство причала, для катера или яхты. Прогулка на лодках. Можно использовать под сооружение оросительных и поливочных систем для приусадебного участка, что будет являться колоссальной экономией в финансовом отношении. Водоем является спасением от жары и создает оптимальный микроклимат. Он обеспечивает достаточную влажность воздуха, чтоб человек не страдал от высокой температуры. Этот фактор полезен для дыхательной системы.
Участки, располагающиеся рядом с лесом (в шаговой доступности от участка) 50-80% Человека тянет к лесу, туда, где живая природа, где чистый воздух и где есть места, в которых можно побыть наедине с природой вдалеке от шума города. На участке всегда будут успешно произрастать плодовые деревья, кустарники и овощи, благодаря повышенной влажности почвы и воздуха. Обилие питательных веществ, находящихся в почве, обеспечит не только прекрасный урожай фруктов и овощей, а даст возможность выращивать разнообразные цветы. Лес защитит участок от сильного ветра, обеспечив спокойствие и уют семье в любую погоду. И самое важное: в лесу чистый и свежий воздух, что дает человеку здоровье и долголетие.
Участок имеет выход к водоему (в шаговой доступности от участка) 50-80% Хороший показатель влажности является одним из оптимальных условий для выращивания множества растений. Этот фактор позволит сэкономить на поливе и снизит затраты времени на уход за насаждениями и культурами. Вблизи водоемов растительность всегда отличается насыщенностью и буйством красок. Пляжный отдых и активный отдых на воде - участки у воды, это возможность загорать и купаться в чистой, прохладной воде, кататься на водных лыжах, скутерах, катамаранах. Зимняя и летняя рыбалка. Возможность заняться птицеводством: в домашнем хозяйстве можно развести водоплавающую птицу: уток или гусей. Близко расположенная река или озеро будет для животных прекрасным местом для моциона и питания растительностью.
Участки, располагающиеся рядом с лесом и водоемом (в шаговой доступности) 70-90% В данном случае покупатели выбирают сочетание «большой» воды с красотами леса.
1

Ковалёва А.М. 1 Дворядкин К.C. 1

1 ФГБОУ ВПО «Орловский государственный аграрный университет»

В условиях рыночной экономики актуальным является вопрос эффективного управления недвижимостью, что в свою очередь вызывает необходимость определения реальной стоимости конкретного объекта. В статье проведён анализ классических подходов к оценке недвижимости. На основе полученных результатов экономически обосновано применение способа расчета корректировок, основанного на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ) при кадастровой оценке земельных участков.

земельный участок

корреляционно-регрессионный анализ

корректировка

цена предложения

1. Об оценочной деятельности: ФЗ РФ от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ// Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г.

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г. // Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г. – № 29. – ст. 3026

4. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.

5. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.. – М.: Дело, 1997. – 480 с.

6. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.-2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 736 с.

7. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. – 4-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2012. – 264 с.

Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости. Расчет стоимости основан на применении трех классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию.

Из вышеперечисленных подходов к оценке сравнительный подход в большинстве случаев наиболее полно отражает текущее состояние того или иного сегмента рынка оцениваемого объекта, конъюнктурные колебания, а также баланс спроса и предложения. Согласно п. 14 ФСО № 1 «сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Применение сравнительного подхода предполагает выполнение ряда условий:

Объект не является уникальным;

Информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе и об условиях совершения сделки;

Факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки.

Сравнительный подход основывается на следующих принципах:

Замещения;

Сбалансированности;

Спроса и предложения.

Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы:

На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект. На данном этапе выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

На 3 этапе осуществляется расчет корректировок цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Заключительный 4 этап предполагает определение стоимости объекта оценки по сравнительному подходу в процессе согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях. Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования сделки.

3. Условия продажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода цены объектов-аналогов корректируются на имеющиеся различия в характеристиках. В соответствии с п. 22 ФСО № 1 «при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными».

Существуют следующие виды корректировок:

1. Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения (Сед) на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Ппр). Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

2. Денежные корректировки:

Абсолютные корректировки изменяют цену проданного объекта-аналога в целом на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Пад). Положительная корректировка используется, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

Относительные корректировки изменяют цену одной единицы сравнения (Сед) на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках (Под).

Существует несколько методов расчета корректировок в сравнительном подходе: общая группировка, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы, статистические методы.

Дж. Фридман и Н. Ордуэй в работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» приводят метод общей группировки. Особенность данного метода заключается в том, что общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть выявлено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод предполагает наличие относительно однородных объектов, поэтому оценщик может принять решение не вводить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от объектов-аналогов . Данный метод имеет существенное ограничение, поскольку применим только в случае с однородными объектами, что на практике случается довольно редко.

Методы, основанные на анализе парных продаж;

Экспертные методы расчета и внесения поправок;

Статистические методы.

Парной продажей является продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения, наличия коммуникаций и др.), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Метод парных продаж позволяет рассчитать корректировку на вышеупомянутую характеристику и применить ее к цене продажи сопоставимого с объектом оценки аналога. .

Основу экспертных методов расчета и внесения корректировок составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Также экспертный метод предусматривает анализ вторичных данных. Такие данные содержатся в публикациях оценочных и риелторских фирм, постановлениях местных органов власти .

Статистические методы обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Универсального уравнения регрессии, учитывающего все ценообразующие факторы, на практике получить не удается, поскольку с увеличением числа влияющих факторов велика вероятность проявления мультиколлинеарности - линейной взаимосвязи между двумя или несколькими переменными. В результате некоторые коэффициенты регрессии перестают быть статистически значимыми. Вместе с тем, иногда корреляционная зависимость носит формальный характер, лишена экономического смысла.

Относительно земельных участков характерно также то, что количественными факторами являются только площадь участка и расстояние до МКАД (применительно к рынку земли Подмосковья), все остальные факторы - качественные параметры. Поэтому использование кодирования данных (фиктивных переменных) вызывает трудности в получении адекватной регрессионной модели.

Из рассмотренных выше методов расчета корректировок в сравнительном подходе чаще всего выбирается метод на основе парных продаж и экспертный метод в части расчета корректировок цен объектов-аналогов при определении стоимости земельных участков.

Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж осуществляются следующие шаги:

Изучение рынка аналогичных земельных участков и отбор наиболее сопоставимых с оцениваемыми объектами;

Сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту о цене предложения, физических характеристиках, местоположении и условиях сделки;

Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их стоимости или исключения из списка сравниваемых;

Согласование ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов и вывод рыночной стоимости.

Для расчета поправок (корректировок) используется метод парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект .

В результате выбранные объекты-аналоги включаются в таблицы корректировок, где каждый объект-аналог характеризуется набором показателей, которые были учтены при определении стоимости объекта оценки.

Корректировка осуществлялась по определенному перечню элементов сравнения.

1. Объем передаваемых прав на земельный участок.

2. Корректировка на финансовые условия.

3. Корректировка на условия продажи.

4. Корректировка на дату продажи.

Корректировка на дату рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4:

Пд1 = Ц1/Ц2,

Пд2 = Ц3/Ц4,

5. Корректировка на цену предложения.

Для определения корректировки на цену предложения используется экспертный метод. Исходя из анализа вторичных данных, корректировка на цену предложения принимается как среднее значение наиболее часто встречающегося диапазона.

6. Корректировка на местоположение.

Корректировка на данный фактор учитывает удаленность расположения выбранных аналогов от МКАД, престижность месторасположения, транспортную доступность, удобства подъезда и т.п.

Корректировка на местоположение рассчитывается как отношение среднего значения цен в пределах каждого из выбранных диапазонов расстояний объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4.

7. Корректировка на целевое назначение.

Поскольку оцениваемый объект и все объекты-аналоги являются земельными участками категорий земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, то корректировка по данному фактору не вводилась.

8. Корректировка на площадь объекта.

Если выбранные объекты - аналоги и объект оценки не имеют существенного различия в площадях, то корректировка не применяется.

9. Корректировка на наличие коммуникаций на участке.

В результате анализа рынка продаж земельных участков выявляется зависимость стоимости земли от наличия коммуникаций.

Корректировка на наличие коммуникаций рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4, № 5 и № 6:

Пд1 = Ц1/Ц2,

Пд2 = Ц3/Ц4,

Пд3 = Ц5/Ц6,

где Пд- поправка на дату по 1 и 2 паре соответственно;

Ц - цена предложения 1 кв.м каждого из аналогов в паре.

Согласно п. 22 в ФСО № 1 оценщик должен «согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов».

Доли объектам-аналогам присваиваются исходя из количества внесенных корректировок. Доля (удельный вес) объекта-аналога должна быть обратно пропорциональна количеству внесенных корректировок. Для расчета долей можно использовать формулу :

где di - вес каждого аналога;

j - количество аналогов (от 1 до j);

ki - количество корректировок каждого аналога.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений на продажу.

Чтобы провести сравнение между сопоставимым объектом и оцениваемым объектом, оценщик должен определить возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения. Для расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы.

Метод парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертный метод также широко применяется в оценочной практике при наличии объективной информации из достоверных источников.

Способ расчета корректировок, основанный на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ), широко используется при кадастровой оценке земельных участков. Применение данного метода для расчета корректировок требует сбора достоверных данных по аналогам, выявление ценообразующих факторов, выбор модели и расчет ее параметров, выполнение анализа полученных данных, оценку качества регрессионного уравнения. На практике оценщик зачастую сталкивается с ситуацией, когда построить уравнение регрессии, удовлетворяющее статистическим критериям, на основе имеющейся базы данных не получается. Как правило, приходится возвращаться к этапу отбора и кодирования исходных данных и процессу построения и проверки качества модели до получения необходимого результата.

Библиографическая ссылка

Ковалёва А.М., Дворядкин К.C. МЕТОДЫ РАСЧЕТА КОРРЕКТИРОВОК В СРАВНИТЕЛЬНОМ ПОДХОДЕ К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2015. – № 4-1. – С. 112-115;
URL: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=6597 (дата обращения: 30.03.2019). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»

Известно, что близкое расположение водоёма оказывает значительное влияние на стоимость земли и объектов недвижимости (порядка 30-40%). Иногда данная разница столь ощутима, что приводит к тому, что некоторые девелоперы стараются компенсировать отсутствие природных естественных водоёмов (озер, рек) вблизи своих объектов создавая искусственные: прокапываются русла небольших рек, создаются пруды, озёра.

Наличие собственного водоема, как считают большинство экспертов, дает объекту недвижимости явные конкурентные привилегии на рынке недвижимости, а также позволяют значительно повысить цены.

Более того искусственно созданный водоем в некотором смысле обладает преимуществом над его естественным аналогом. Согласно законодательству Российской Федерации, в случае если на купленной для строительства земле расположены естественные водные объекты, озера, пруды или реки, то возведение объектов недвижимости в водоохраной зоне, не отвечающих определенным требованиям, строго запрещается.

В связи с этим застройщики периодически в границах будущих жилых и гостиничных комплексов приходят к необходимости создания искусственных водоемов.

Причем значительные средства идут не только на создание искусственного водного объекта, но и на его дальнейшее использование и эксплуатацию. Для примера, прозрачность и чистота водного объекта должны поддерживаться или при помощи особых специальных фильтров, или с применением активных биологических веществ, контролирующих необходимый уровень чистоты. Есть и иные способы поддержания чистоты водоема. Иногда искусственные озера и пруды непрерывно пополняются водой добытой из артезианских природных скважин, что делает возможным поддерживать нужное качество воды в пруду.

Существует ещё одна сложность. Некоторые эксперты отмечают, что более сложного процесса, чем проектирование у искусственного водоема собственного уникального ландшафтного дизайна. В данном случае необходимо учесть множество различных критериев и факторов. Таких как: водопады не могут быть слишком шумными. Во избежание нашествия различных мошек и насекомых, внимание специалистов сосредотачивается на создании поддержке определенного микроклимата и требуемой влажности на земельном участке.

Также берега искусственных водоемов требуют озеленения. В большинстве случаев высаживаются различные декоративные кустарники, деревья и цветы – ирисы, купальницы, незабудки, плакун-травы и другие. Декоративные мостики и дорожки, красивые камни, завершают рукотворную картинку, такого естественного на вид объекта.

Улучшать и облагораживать земельные участки возможно при помощи различных искусственных элементов или стремиться создавать максимально приближенный к естественному природный вид ландшафта.

Искусственно созданный водоем, как и естественный, требует денежных затрат, и особого обслуживания. Однако, несмотря на некоторые трудности и затраты, он может принести настоящее удовольствие и разнообразит свободное время.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли:

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. С помощью этого метода моделируется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных участков.

В МСО способ сравнения продаж для земельных участков включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам. Хотя наибольшее значение имеют продажи, анализ списков и цен, предлагаемых за аналогичные участки, которые конкурируют с рассматриваемым, может способствовать лучшему пониманию рынка .

В общем виде модель расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимает следующую форму:

с р =ц,±к; ,

где С р -- рыночная стоимость оцениваемого земельного участка; Ц,- -- цена продажи 1-го сравнимого земельного участка; К,- -- величина корректировок цены продажи t"-го сравнимого земельного участка.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;

проверка информации о сделках с земельными участками;

сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;

анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. На первом этапе изучается земельный рынок и проводится его сегментирование.

Сегментирование рынка -- это процесс разбиения рынка на сектора, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам земельного участка, типичного для данного сегмента рынка, относятся:

целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

передаваемые юридические права собственности, ограничения и сервитуты;

местоположение (например, в Московской области -- удаленность от МКАД и престижность направления);

плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель.

Характеристики субъекта, типичного для данного сегмента земельного рынка, включают:

инвестиционную мотивацию;

платежеспособность;

источники и формы финансирования;

вкусы и предпочтения покупателей и др.;

социально-юридический статус (социальная группа, стиль жизни, традиции).

В результате сегментирования земельного рынка выделяются следующие группы земельных участков:

незастроенные земельные участки;

земельные участки дачных и садоводческих объединений граждан;

земли под домами индивидуальной жилой застройки;

придомовые земельные участки многоэтажных жилых домов;

земельные участки под объектами доходной недвижимости: земли гаражей и автостоянок,

земли под объектами торговли и общественного питания, земли под офисными и административными зданиями;

участки под объектами промышленности и складскими помещениями;

сельскохозяйственные угодья.

Каждая указанная группа может быть сегментирована более детально при наличии рыночной информации о продажах. Например, земельные участки с многоэтажной жилой застройкой могут быть разделены на 5-этажные (кирпичные, панельные, блочные), 7--9-этажные, 12-этажные дома.

Оценка методом сравнения продаж является объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Поэтому важнейшим условием успешного применения данного метода выступает ведение базы данных по сделкам с земельными участками.

Для накопления и дальнейшей обработки информации используются регистрационные карточки, в которые заносится вся информация о проданных участках, условиях и цене сделки, сроке экспозиции, продавцах и покупателях.

Для сравнения используются несколько проданных земельных участков. При правильном подборе достаточно от трех до пяти аналогов.

Главной проблемой при выборе аналогов выступает сопоставимость, т.е. мера соответствия проданного и оцениваемого земельных участков. Они должны быть сопоставимы по многим признакам, но критерием выступает конкурентоспособность. Если сопоставимый и оцениваемый участки не конкурируют на одном сегменте рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате перенос цены продажи с объекта сравнения на оцениваемый земельный участок может привести к ошибочным оценкам.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. На втором этапе необходимо провести отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником. БТИ, нотариат и другие организации фиксируют официальную сумму сделки, но не подтверждают ее достоверность.

Источниками данных о сделках с земельными участками могут быть:

регистрационные палаты и городские, районные и поселковые земельные комитеты, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками. Например, при кадастровой оценке земель поселений данный источник является основным при сборе информации о сделках с незастроенными и застроенными земельными участками;

периодическая печать. Публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земельные участки -- это цены предложения, которые выше фактических цен сделок. В методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков записано, что при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения .

цены земельных аукционов и конкурсов, которые отклоняются от рыночных цен в большей или меньшей степени в зависимости от частоты проведения. Данные цены используются в процессе кадастровой оценки земель поселений;

нормативная цена земли, которая используется при вынужденной продаже земельных участков, поскольку в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 она должна составлять 75% от рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения;

риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, оценочные фирмы, ипотечные кредитные организации и другие источники.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах, сложившихся в других районах, схожих по своим ценообразующим характеристикам с территорией оценки.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на следующие показатели:

а) типичный срок экспозиции -- это время, в течение которого объект недвижимости в среднем должен находиться на рынке, чтобы быть проданным;

б) независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, либо являются представителями холдинга и дочерней компании, либо имеют другую взаимозависимость, то цена продажи будет нетипичной. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами, к продаже имущества умерших лиц;

в) инвестиционная мотивация, в первую очередь при оценке застроенных участков. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки -- одинаковое назначение. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи меняют свое назначение. Например, земельный участок со спортивным сооружением после продажи используется как крытая автостоянка, т.е. после продажи переходит в другой сегмент рынка.

Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования и разрешенное использование. Если два объекта находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос, за какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Корректировки делаются с учетом того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости объекта недвижимости.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими, проданными участками земли может проводиться двумя способами:

по элементам сравнения;

с помощью единиц сравнения.

Способ элементов сравнения. Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия сделок, которые влияют на величину цены продажи.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков рекомендуется рассматривать следующие элементы .

Состав передаваемых прав собственности. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. Также могут учитываться правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка.

Условия финансирования сделки купли-продажи. Все платежи по сопоставимым продажам должны осуществляться в денежных средствах без наличия специальных условий финансирования (взаимозачеты, расчет векселями, бартер). Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей, при этом зачастую корректировки на условия продажи и на условия финансирования объединяются.

Типичными являются следующие варианты расчетов:

а) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи. В данном случае корректировка не требуется;

б) получение покупателем кредита в банке для покупки объекта недвижимости. В этом случае для корректировки из продажной цены отнимают величину процентов в денежном выражении;

в) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление покупателю ипотечного кредита. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночной норме процента. При этом надо принимать во внимание, что покупатель может продать объект до окончания срока кредита, поэтому сроки кредита для целей дисконтирования могут быть уменьшены.

В случае, когда ипотечный кредит предоставлен под процентную ставку ниже рыночной, его текущая стоимость определяется путем дисконтирования месячных платежей при рыночной процентной ставке в течение срока кредита.

Необходимыми условиями для корректировки является наличие достаточных рыночных данных и данных о финансовых условиях сделки. При наличии достоверных данных математический аппарат позволяет получить точную величину корректировки.

К условиям финансирования относится и корректировка оплаты наличными деньгами, если она является нетипичной, равная издержкам перевода денег из безналичной формы в наличную.

Условия продажи. Корректировка на данный элемент сравнения отражает:

а) нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем (родственные, деловые);

б) неполную информированность, срочную потребность в деньгах и другие вынужденные обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка;

в) нетипичный срок экспозиции объекта на рынке (продажа в условиях банкротства).

Трудности заключаются в выявлении нетипичных мотивов сделки, затруднительных обстоятельств, в которых могла находиться одна из сторон сделки, и в определении величины корректировок. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

При подозрении на нерыночные условия продажи данный земельный участок следует рассматривать как сравнимую продажу очень осторожно или вообще исключить его из перечня объектов сравнения.

Время продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется изменение цен на земельные участки за период между этими датами в результате сезонных и циклических колебаний, а также инфляции. Оптимальным индикатором изменения цен на рынке является перепродажа одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать пару продаж идентичных сравнимых участков на одном и том же рынке, различающихся лишь датой продажи. Обычно изменение условий рынка измеряется в процентах от предыдущих цен.

Местоположение и окружение. Местоположение является весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж, оно определяет влияние на стоимость земельного участка «внешних» факторов, связанных с конкретным местом его расположения. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого участка.

При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и другим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на окраине района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами. При расчете величины корректировки необходимо учитывать разрешенное использование земельных участков. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность.

Величина корректировки обычно выражается либо в денежном выражении, либо в виде процентов. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа парных продаж. При оценке застроенных земельных участков корректировка на местоположение отражает разницу в стоимости земли для единых объектов недвижимости.

Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия (площадь, конфигурация, рельеф, ландшафт), при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка цены продажи аналогов на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессионного анализа.

Экономические характеристики. К ним относятся доступные коммунальные услуги -- наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним, транспортная доступность, наличие объектов социальной инфраструктуры и т.п.

При оценке участков, приносящих доход, к экономическим характеристикам относят те, которые влияют на величину чистого операционного дохода, -- текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т.д. При расчете данной корректировки следует проявлять осторожность, чтобы исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «условия финансирования», «условия продажи», «местоположение» и «время продажи».

Способ сравнения по элементам широко используется при оценке земельных участков приблизительно одного размера, которые сильно отличаются по отдельным элементам сравнения.

Последовательность внесения корректировок

В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1--4 элементы сравнения). Корректировки проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку (5--7 элементы сравнения), путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка. Данные поправки обычно вносятся методом суммирования, т.е. определяется алгебраическая сумма поправок в денежном или процентном отношении, которая вносится в скорректированную цену аналога после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

В зависимости от отношения цены к единице сравнения все корректировки делятся на процентные и денежные. При этом денежная корректировка может вноситься как к цене всего участка (абсолютная денежная корректировка), так и к цене единицы сравнения (относительная денежная корректировка).

Процентные корректировки изменяют стоимость земельного участка на определенный коэффициент и вносятся путем умножения стоимости объекта аналога на данный коэффициент: V m -U m xU 1t -(V a xKJxU % ,

где V aH -- скорректированная цена продажи объекта-аналога; Ца„ -- цена продажи объекта-аналога; П% -- процентная поправка; V ea -- стоимость одной единицы сравнения; К ед -- количество единиц сравнения.

Процентные корректировки используются тогда, когда сложно определить точные рублевые поправки, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий.

Денежные относительные поправки изменяют стоимость одной единицы сравнения на определенную сумму.

Денежные абсолютные поправки изменяют цену продажи объекта-аналога на определенную абсолютную сумму.

Сложной проблемой метода сравнения продаж является определение величины корректировок, которое может производиться следующими способами.

Прямое попарное сопоставление цен аналогов -- анализ парных продаж. Парной продажей называется продажа двух участков, которые отличаются только одним элементом сравнения. Разница в ценах является корректировкой по данному элементу сравнения. Примером может служить корректировка на местоположение земельных участков.

Корреляционно-регрессионный анализ. Анализ зависимости между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и определение уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка. Этот метод основан на обработке статистических данных о характеристиках земельных участков и о ценах их продаж. Корреляционно-регрессионный анализ широко используется при кадастровой оценке земель поселений.

Графический анализ. Графический анализ является вариантом статистического анализа, позволяющим оценщику получить информацию для расчета корректировки посредством визуальной интерпретации данных графического изображения и применения статистических методов подбора кривых. Результаты статистического анализа, выраженные в графическом виде, могут показать тенденции развития, сезонные колебания цен, а также динамику элементов сравнения и различные зависимости между ними.

Метод анализа издержек. Величина корректировки определяется на основе оценки затрат, связанных с добавлением или устранением элемента, по которому объект-аналог отличается от объекта оценки.

Прямое попарное сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определение путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения.

Экспертные методы расчета поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения корректировок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные или процентные поправки, но есть рыночная информация о различиях между оцениваемым и сопоставимым объектами.

Индивидуальные опросы профессионалов и осведомленных лиц, позволяющие собрать информацию о значениях различных элементов сравнения, которая может быть полезна при проведении корректировок. Например, при кадастровой оценке городских земель ведущим специалистам города, работающим на рынке недвижимости, раздаются специальные анкеты, в которых просят ответить на вопросы для определения градостроительной ценности различных городских районов.

Анализ вторичных данных. Этот метод использует для определения величины корректировок данные, которые непосредственно к объекту оценки не относятся. Такие данные содержатся в публикациях оценочных и риэлторских фирм, постановлениях местных органов власти.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, то при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком полученные данные необходимо привести к общему знаменателю, т.е. определенной единице сравнения. Переводя цену продажи объекта в единицу сравнения, можно сравнивать земельные участки, которые конкурируют на одном сегменте рынка.

Единица сравнения также используется для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей (например, стоимость одной сотки земли в зависимости от удаленности от МКАД и направления).

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 га -- при оценке больших массивов сельскохозяйственных или лесных земель, промышленных зон, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 сотку -- при продажах земель для целей садоводства и дачной застройки.

Цена за 1 кв. м -- при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений -- доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр -- часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот -- цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе числа разрешенных для строительства единиц жилья.

При анализе застроенных земельных участков используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 кв. м общей площади, когда объекты сходны по услугам или удобствам.

Цена за 1 кв. м площади, подлежащей сдачи в аренду. В отличие от предыдущего показателя здесь не учитывается площадь холлов, лестничных площадок, коридоров и т.п.

Цена за 1 куб. м -- при сравнении складских помещений, элеваторов.

Цена за единицу, приносящую доход. В ресторанах, кафе, театрах, спортивных комплексах -- одно посадочное место, в гаражах, на автостоянках -- место парковки одного автомобиля.

При использовании способа единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Применяется этот метод в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по элементам сравнения.

Преимуществом метода единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг другу. Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировок цен аналогов или неучете каких-либо элементов сравнения.

В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать или другие аналоги, или другие элементы, по которым проводится сравнение, или рассчитать другие значения корректировок.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам аналогов в зависимости от следующих факторов:

количество внесенных поправок;

абсолютная величина поправок;

достоверность и полнота исходной информации и др.

Итоговая оценка рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, например диапазон между наименьшим и наибольшим значениями .

Диапазон между наименьшим и наибольшим значениями как результат оценки возможен в следующих случаях:

а) при недостатке исходных данных;

б) при неустойчивой ситуации на рынке;

в) при ограниченном времени оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

разрешенное использование земельного участка и сервитуты;

физические характеристики участка;

данные о взаимосвязи участка с окружением;

экономические факторы, характеризующие участок, и другие данные.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие доступные источники. При этом необходимо иметь в виду, что публикуемые в периодической печати цены предложения на продаваемые земельные участки -- это цены продавца, которые выше фактических цен сделок.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надежным способам, таким как метод распределения. Успешное его применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного профессионального опыта оценщика.