Контакты
Главная / Регистрация ООО

Сдача в аренду нежилых помещений. Нужно ли физическому лицу получать статус индивидуального предпринимателя для сдачи нежилых помещений в аренду

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику ( ГК РФ). При этом гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее также - ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества.

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абзац третий ГК РФ).

Отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют и состава административного правонарушения, предусмотренного КоАП РФ, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли ( постановления Пленума ВС РФ от 24.10.2006 N 18 "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части ", постановление Верховного Суда РФ от 30.06.2006 N 53-АД06-2). В от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ ФНС России подчеркнула, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

На осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода, неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же юридическим лицом и т.д. (смотрите, например, УФНС РФ по г. Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639, ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2004 N А38-4668-5/85-2004). Как свидетельствует правоприменительная практика, при решении этого вопроса принимаются во внимание такие факторы, как направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли, постоянный характер деятельности по сдаче имущества в аренду, приобретение имущества для целей его сдачи в аренду.

Если предметом договора аренды является помещение, не предназначенное для проживания граждан; а собственник помещения регулярно получает доход от его сдачи в аренду, существует риск признания таких действий гражданина предпринимательской деятельностью и привлечения его к административной ответственности на основании КоАП РФ с наложением штрафа в размере от 500 до 2000 рублей (смотрите также постановления Алтайского краевого суда от 20.10.2011 N 4а-634/2011, Верховного Суда Республики Татарстан от 16.02.2011 N 7а-138м).

Однако вопрос о квалификации действий по сдаче нежилого помещения в аренду как предпринимательской деятельности гражданина окончательно может быть решен только судом с учетом совокупности конкретных обстоятельств.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Частные предприниматели, как и физические лица, могут сдавать в аренду свое имущество. В этом случае предприниматель должен оплачивать налог с аренды помещения для ИП. О порядке выплаты расскажем в статье.

Аренда как вид деятельности ИП

Если предприниматель при регистрации ИП выбрал видом своей деятельности аренду имущества, он должен также выбрать для себя приемлемый вариант налогообложения. Для таких случаев законодательством предусмотрены статьи 249 и ст. 250 НК РФ, которые регулируют действия предпринимателя по сдаче имущества в аренду в условиях упрощенки (УСН).

Если предприниматель при регистрации ИП выбрал видом своей деятельности аренду имущества, он должен также выбрать для себя приемлемый вариант налогообложения.

Предприниматель может выбрать также общую систему налогообложения, но в этом случае он должен быть готов к дополнительной уплате НДС и НДФЛ. Сумма, которую получает ИП ежемесячно от сдачи помещения, должна быть прописана в договоре аренды. Поэтому ему следует быть максимально корректным, так как в противном случае затраты, совершенные предпринимателем в процессе аренды, нельзя будет вычесть из суммы налогооблагаемого дохода от сдачи помещения.

Сдача в аренду нежилого помещения предполагает такие же траты по налогам для предпринимателя, как и сдача помещения, пригодного для жилья.

Оплата налога на имущество при упрощенке

ИП на упрощенке может рассматривать два варианта отчисления налога в бюджет:

  1. Вид налогообложения, рассчитанный на доходы по ставке 6%.
  2. Вид налогообложения, рассчитанный на доходы с вычетом расходов на имущество, с процентной ставкой 15% от оставшейся после вычета расходов суммы.

Если в договоре аренды прописано, что за оплату коммунальных и других услуг отвечает арендодатель, эти затраты можно включить в перечень расходов по содержанию имущества. День, когда предприниматель получает от арендатора деньги за аренду, юридически считается днем получения дохода за аренду помещения.

Если в договоре аренды прописано, что за оплату коммунальных и других услуг отвечает арендодатель, эти затраты можно включить в перечень расходов по содержанию имущества.

Стоит учесть, что ИП на упрощенке избегает таких процедур, как:

  • Оплата налога на доходы физических лиц.
  • Оплата НДС.
  • Оплата налога на имущество.

Естественно, эти условия касаются только имущества, которое входит в состав деятельности ИП. Порядок и сроки оплаты налога на имущество ИП регламентированы. Предприниматель должен успеть оплатить его до 30 апреля. По страховым платежам арендодатель на упрощенке может заплатить до 31 декабря.

Сдача имущества в аренду несет для ИП некоторые привилегии перед остальными физическими лицами, так как ИП платит только 6% от дохода аренды (остальные физлица – 13%). Процедура оплаты налогов на имущество не занимает у предпринимателя много времени, так как это можно сделать платежным поручением или наличными деньгами через банк.

Есть одно условие, которое нужно учитывать: оплату по налогам предприниматель должен осуществить лично. Если это по каким-либо причинам не получается сделать, нужно заблаговременно оформить доверенность по оплате на третье лицо.

Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226 , ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя - физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор - организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369).

НДФЛ при сдаче в аренду

Начисление НДФЛ с аренды производится при каждой выплате дохода физлицу по следующей формуле:

Ставка НДФЛ равна:

  • если арендодатель - резидент РФ - 13%;
  • если арендодатель - нерезидент РФ - 30%.

А физлицу арендная плата перечисляется уже за минусом удержанной суммы налога.

Уплата НДФЛ в бюджет

Удержанный организацией налог перечисляется в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты физлицу арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).

КБК по НДФЛ при аренде — 182 1 01 02010 01 1000 110. То есть такой же, как при перечислении НДФЛ за сотрудников организации.

Отчетность при аренде у физлица

На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ. В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.

Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица - 1400.

Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.

Страховые взносы при аренде помещения у физлица

Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (

Вопрос: нужно ли физическому лицу, которое сдаёт нежилое помещение (гараж или хоз.постройку) индивидуальному предпринимателю, а) менять статус помещения (если да, то какой это должен быть статус?) и б) регистрироваться как ИП, чтобы не попасть под ответственность за незаконную предпринимательскую деятельность?
Алексей

Менять назначение нежилого помещения не требуется, сдавать будете именно в том виде в котором есть.

По поводу ИП нет однозначного ответа.

Вопрос: О налогообложении доходов физлица от сдачи в аренду нежилого помещения.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМА
от 22 июля 2016 г. N 03-11-12/43108, от 24 июня 2016 г. N 03-11-11/37017
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел запрос и на основании полученной информации сообщает следующее.
Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В случае если сдача физическим лицом в аренду нежилого помещения отвечает вышеуказанным признакам предпринимательской деятельности, физическое лицо должно быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя с указанием соответствующего вида деятельности.
Статьей 23 ГК РФ предусмотрено, что гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Порядок государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя установлен статьей 22.1 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества (нежилого помещения), подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности.
При этом индивидуальный предприниматель имеет возможность самостоятельно выбирать режим налогообложения для своей предпринимательской деятельности.
Так, индивидуальным предпринимателем в соответствии с положениями глав 23, 26.2, 26.3, 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации могут быть применены общий режим налогообложения, упрощенная система налогообложения, система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности или патентная система налогообложения.
Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН

Но иногда, в зависимости от суммы доходов, это бывает выгоднее чем с Вас будут удерживать 13% НДФЛ.

Все знают, что сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом предусматривает налогообложение прибыли. Но платить налоги с такого вида дохода обычные граждане не привыкли. Для многих даже заключение соглашения с будущим пользователем кажется лишь простой формальностью. Тем не менее, платить налог нужно обязательно.

Общие сведения

Собственник имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, включая получение прибыли. Поэтому он вправе сдавать в аренду нежилое помещение и получать с этого доход. Чаще всего такие помещения у физического лица арендуют ИП или организации.

Предоставление помещения осуществляется на основании договора. Сроки аренды могут быть любыми, главное, чтобы они не превышали 5 лет. Если договор заключается на срок более 1 года, то документ должен быть зарегистрирован соответствующим образом. Также важно знать, что сдача в аренду любого нежилого помещения физическим лицом предусматривает налогообложение полученного дохода.

Договор

Соглашение при аренде недвижимости играет большую роль. На основании этого документа налоговые органы могут проверять размер дохода плательщика. Многие пользуются тем, что доказать реальный доход очень сложно, особенно, если происходит расчет наличными. Поэтому существенно занижают стоимость аренды, указанную в документе.

Допустим, указана цена в 20 тыс. рублей, хотя на самом деле лицо арендовало помещение за 50 тыс. рублей. Казалось бы, платить придется 13% от 20 тысяч. Но если налоговые органы узнают о разнице, то нужно будет заплатить большой штраф. К тому же, арендатор может отказаться платить оговоренную сумму. А доказать что-либо будет невозможно.

Особое внимание следует уделить условиям сделки, а также порядку расторжения договора аренды.

Налог

Платить НДФЛ физ. лицо обязано ежегодно, пока помещение сдается внаем. НДФЛ с аренды составляет фиксированную сумму. В 2019 году, как и ранее, – 13% от дохода. Например, собственник сдает ИП нежилой объект недвижимости за 120 тыс. рублей в месяц. Соглашение об аренде оформлено на 1 год.

Значит, за этот налоговый период собственник получит доход в размере 1 млн 440 тыс. рублей. 187 тыс. 200 рублей он обязан перечислить ИФНС как подоходный налог. Для этого оформляется и подается соответствующая декларация. Если сдача помещения осуществляется юридическому лицу, то именно организация платит НДФЛ за физ. лицо.

Читайте также Порядок оформления жалобы при выявлении незаконной сдачи жилья в аренду

Не стоит экономить на оплате подоходного налога. Многие владельцы думают: «Какие проблемы могут возникнуть, если я буду сдавать в аренду помещение, не сообщая налоговым органам?». Действительно, если договор аренды не зарегистрирован (или его вообще не существует), то ИФНС будет трудно узнать о сделке.

Но на практике налоговые органы узнают все очень быстро. Если при сдаче недорого жилья собственникам удается не платить налог, то с дорогими офисами так не получится. Во-первых, при крупных перечислениях на счет банк может сообщить налоговой инспекции. Во-вторых, нередко арендаторы сами сообщают о том, что владелец скрывает доход. Причина может заключаться в любом конфликте между сторонами.

И тогда лицо, которое сдает в аренду нежилое помещение, будет вынуждено выполнить свои обязанности как налогоплательщик. Но придется оплачивать не только НДФЛ от сдаваемого объекта недвижимости, но и различные штрафы. Это будут пени (8% от суммы) и штрафы (20%). Некоторые граждане не знают, в какую налоговую обращаться, чтобы платить налог с аренды. Подавать декларацию необходимо по месту нахождения собственности, которая предоставляется внаем.

Если стать ИП

Если лицо сдает нежилое помещение, то при определенных условиях это может быть расценено как предпринимательская деятельность. Если она осуществляется физ. лицом без соответствующей регистрации, то это нарушение закона. Причем, ответственность может быть не только административной, но и уголовной.

Что является решающим фактором признания предпринимательской деятельности в данном случае? Это уровень дохода, который получает лицо, сдающее недвижимость в аренду. Сумма не может превышать 1 млн 500 тыс. рублей за год. Помимо этого, учитываются дополнительные условия, указывающие на ведение физ. лицом предпринимательской деятельности:

  1. Предоставление недвижимости юридическому лицу.
  2. Приобретение определенного вида недвижимости для последующей сдачи внаем.
  3. Длительный срок, на который заключается соглашение с арендатором, а также постоянное перезаключение договора.

Если хозяин собственности действительно ведет с помощью предоставления аренды предпринимательскую деятельность, то ему лучше стать индивидуальным предпринимателем (ИП). Справка: государство предлагает различные льготы бизнесменам, особенно, в сфере налогообложения. Поэтому, зарегистрировавшись ИП, собственнику нужно будет заплатить 6%, а не 13%.