Главная / Регистрация ООО

Ипотека в гражданском браке, тонкости оформления. Возможные способы раздела ипотечной квартиры при разводе

Возрастающая с каждым годом популярность такой формы отношений, как , приводит к тому, что во многих сферах данный союз практически приравнивается к официальному.

Это касается, в частности, и оформления ипотеки, которая предоставляется многими банками людям, живущим в гражданском браке.

Прежде всего, стоит определиться с тем, что представляет собой гражданский брак - как с юридической точки зрения, так и в понимании большинства людей.

В первом случае это брак, официально зарегистрированный в ЗАГСе, без участия церкви. Такая форма союза между людьми является единственной, которая признается по закону в РФ и порождает за собой возникновение для сторон взаимных прав и обязанностей.
Во втором случае под гражданским понимаются неофициальные отношения между людьми, когда документально их союз никак не оформлен, но фактически они проживают вместе и ведут совместное хозяйство. Юридически у них нет по отношению друг к другу никаких прав и обязанностей, что значительно усложняет их союз.

Что касается ипотеки в гражданском браке, то сейчас ее оформление на таких условиях доступно в большинстве банковских учреждений.

Это связано с тем, что для банка первоочередное значение имеет не семейный статус, которым обладают будущие заемщики, а их реальная платежеспособность.

К преимуществам оформления ипотеки неофициальными супругами можно отнести:

те же условия, на которых предоставляется кредит, что и в других случаях (в том числе для );
широкий выбор банков, которые занимаются кредитованием таких заемщиков (оформить ипотеку можно практически в любом крупном кредитно-финансовом учреждении);
главным критерием отбора заемщиков является уровень их доходов и платежеспособность, а не факт официального оформления отношений между ними;
при условии грамотного оформления после погашения кредита приобретенное имущество переходит в долевую собственность заемщиков.

Однако ипотека в гражданском браке имеет и определенные недостатки и риски, к которым относятся:

невозможность участия во льготных программах ипотечного кредитования (например, для молодых семей);
потеря права на получение субсидий;
риски потери прав собственности на приобретенное имущество и сложности с его разделением (особенно если договор был оформлен неправильно).

Для предотвращения возможных рисков сторонам необходимо особенно внимательно подходить к составлению ипотечного договора и включать в него условия, максимально выгодные для всех .

При этом возможны несколько вариантов, которые будут рассмотрены далее.

Варианты оформления

При принятии сожителями решения о совместном оформлении ипотеки они могут воспользоваться несколькими различными вариантами действий:

Кредит оформляется только на одного из гражданских супругов

В этом случае он является единственным лицом, чьи доходы учитываются при определении платежеспособности и оценке его как заемщика.

При этом долговые обязательства он будет также нести в одиночку, равно как и владеть приобретенным на земные средства имуществом.

Такой вариант наиболее рискованный, особенно для того из супругов, кто не принимает участия в оформлении ипотеки. Ведь в случае расставания все совместно вложенные в уплату кредита деньги никак не будут учтены - имущество останется тому, на кого оно было оформлено.

Ипотека оформляется на обоих людей

В этом случае они являются созаемщиками и имеют как равные обязанности по уплате долга, так и одинаковые права на имущество.

При этом сам приобретенный объект недвижимости может быть оформлен как в общую совместную, так и в долевую собственность.

В случае расставания остаток кредита будет разделен между супругами либо поровну, либо в тех долях, которые они определили сами в договоре. При этом права на приобретенные дом или квартиру у них будут определяться таким же способом.

Некоторые пары прибегают также к такому способу, при котором кредит оформляется на двоих, а недвижимость - только на кого-то одного из них. Однако в этом случае после расставания делить имущество придется в судебном порядке, причем нужно будет еще доказать, что тот гражданин, который не владеет им, действительно имеет право на его часть.

Возможные риски и способы их предотвращения

Довольно пристальное внимание, которое уделяется оформлению ипотеки в гражданском браке, связано с тем, что такая форма покупки недвижимости (в большинстве случаев квартиры или жилого дома) несет для пары определенные риски.

В частности, главным риском является прекращение между партнерами отношений, что приводит к необходимости раздела имеющегося у них имущества.

Если в случае официальной регистрации отношений есть четкая норма закона, как будет делиться все их имущество, то в отношении гражданского брака такой нормы нет, поскольку такой союз юридически не признается. Поэтому партнеры значительно рискуют, вкладывая собственные средства в покупку недвижимости в кредит, ведь после доказать свою причастность к его уплате будет довольно сложно.

Для того чтобы обезопасить себя от возможных рисков и споров при разделении имущества между бывшими партнерами, необходимо предпринять несколько мер:

перед оформлением ипотеки супругам стоит подписать между собой договор займа с указанием той суммы, которую вкладывает каждый из них в счет первоначального взноса;
при внесении ежемесячных платежей по займу делать это нужно от своего имени или путем перечисления средств на счет партнера, который и осуществляет взносы (все квитанции, разумеется, необходимо сохранять);
при оформлении прав собственности на квартиру или дом необходимо делать это не на одного их партнеров, а на каждого из них (поровну или пропорционально той доле, которую они будут вносить).

Конечно, наиболее оптимальным способом решения всех проблем является предварительная официальная регистрация отношений, после чего оформление ипотеки значительно упростится.

Такой вариант позволит не только избежать сложностей при делении имущества, но и принять участие во множестве льготных программ кредитования, предусмотренных для молодых семей.

Порядок получения

Порядок действий при оформлении кредита в данном случае мало чем отличается от стандартных ситуаций. Примерный алгоритм выглядит следующим образом:

Изучение имеющихся на рынке ипотечных программ и выбор банка

Данную информацию можно получить даже без посещения кредитно-финансового учреждения, при помощи интернета, однако лучше все-таки проконсультироваться у банковских работников лично.

Подача заявки на получение кредита

В зависимости от способа его оформления заявка может подаваться от имени как обоих супругов (в этом случае они будут созаемщиками), так и от лица только одного из них (второй при этом будет выступать поручителем).

Заявка заполняется на месте, в отделении банка, чаще всего при помощи стандартного бланка, принятого в том или ином кредитно-финансовом учреждении.

В ней указывается:

ФИО одного или обоих лиц (полностью);
сумма кредита, которая требуется для получения;
совокупный доход семьи;
ориентировочный срок возврата займа;
стаж работы и т. п.

В зависимости от требований конкретного банка от заемщика может быть затребована и другая информация, которая касается его доходов, семейного положения, трудоустройства и т. д. Далее заявка рассматривается в течение одного или нескольких дней, после чего по ней выносится решение.

Предоставление необходимых документов

В случае получения положительного решения по заявке заемщикам необходимо будет предоставить в банк пакет необходимых документов, а именно:

копию всех страниц паспорта;
справку, подтверждающую наличие дохода и его размер;
копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
документы на имущество, которое приобретается.

После этого супругам остается внести необходимую для первоначального взноса сумму и подписать ипотечный договор. Предварительно рекомендуется заключить между собой договор займа с указанием величины внесенной каждым из них суммы.

Как определяется место жительства ребенка после развода родителей? Подробно об этом мы рассказали в .

Банки, оформляющие ипотеку

Как уже отмечалось, оформить ипотеку неофициальная пара может практически в любом банке, который в принципе занимается данным видом кредитования.

Перечень наиболее известных и крупных банков, а также основные условия предлагаемых ими ипотечных программ приведены ниже в таблице:

Стоит учесть, что конкретная процентная ставка зависит от различных условий: оформления заемщиком страховки, наличия у него зарплатной карты банка, индивидуального решения по клиенту и т. п.

Поэтому точные условия можно будет узнать только после оформления заявки и получения по ней положительного решения.

Очевидно, что предлагаемые различными банками условия ипотечного кредитования, которыми могут воспользоваться незарегистрированные пары, практически идентичны и принципиально ничем не отличаются друг от друга. Выбор финансово-кредитных учреждений при этом также довольно широк, что позволяет потенциальным заемщикам подобрать максимально приемлемый для себя вариант.

Стоит учесть, что процедура оформления кредита в данном случае также идентична большинству стандартных ситуаций. Единственная разница может заключаться в особенностях составления ипотечного договора, в который обязательно необходимо внести условие о долевом оформлении прав собственности на приобретаемое имущество.

Это позволит максимально обезопасить обе стороны от возможных рисков и защитить их права в случае прекращения отношений.

Всегда казалась той финансовой услугой, которую получить в России почти нереально. И если даже некоторые банки готовы кредитовать такие пары, то сами люди без официального семейного статуса очень настороженно относятся к сделке приобретения жилья за заемные средства. Возникает множество вопросов: кто будет заемщикам, кому будет принадлежать квартира, кто будет отвечать по обязательствам и т.д. Вопросов много, но не все так страшно, как кажется на первый взгляд. Начиная с 2010 года оформить такой кредит гражданским супругам вполне реально, о чем говорят и сами представители банков. И далее о том, как это сделать правильно.

Ипотека для супругов

Сама по себе, ипотека – это вид залога недвижимого имущества, на основании которого и выдается кредит. Процедура выдачи средств под залог недвижимости для ее приобретения называется ипотечным кредитом.

Другое дело, что большинство граждан подразумевают под ипотекой именно заем.

Особенности ипотечного кредитования:

Для того, чтобы получить кредит, необходимо все равно иметь собственный капитал для внесения первоначального взноса . В России он составляет 10-20% от стоимости жилья;
Любой жилищный кредит подразумевает наличие залогового имущества, которым может выступать как сама приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся;
По кредитному договору ипотеки возможно привлечение созаемщиков , официальный доход которых будет учтен при определении возможного размера займа. Официальный супруг или супруга автоматически при подписании договора становятся созаемщиками;
Залоговое имущество всегда подлежит обязательному страхованию. Операция предусмотрена действующим законодательством РФ и нацелена на то, чтобы защитить банки от возможного дефолта заемщика ;
Кредит имеет долгосрочный характер. Срок кредитования в отечественных банках может достигать 30 лет.

Исходя из таких специфических особенностей ипотечного кредитования, возникает вопрос о том, а какая же разница для банка: состоят ли люди в официальном браке или нет, ведь для кредитора главным условием является платежеспособность заемщика.

И здесь вот такая главная особенность: почему-то банки считают, что если люди находятся в браке, то, следовательно, риски того, что они разойдутся меньше. Следовательно, и риски уменьшения семейного бюджета на много меньше, чем риски в гражданских семьях.

С одной стороны здесь есть здравый смысл: муж с женой приобретают совестную квартиру в большинстве случаев не в первый год жизни, поэтому они рассчитывают на совместное будущее. Если же брать гражданские семьи, то если один из семьи уйдет, то на второго будет возложено бремя полного погашения долга. А это не всегда возможно. И банк вынужден будет конфисковать квартиру, что также не всегда возможно и не так просто.

Но с другой стороны: если гражданская семья подойдет к решению вопроса грамотно и предусмотрит совместное погашение долга в равных частях, например, 50 на 50, то тогда и при разделе обязательств перед банком каждый будет осуществлять исключительно свой платеж.

Спорные моменты в оформлении ипотеки

Возникает вопрос: в чем же тогда сложность такой ипотеки?

А в том, что очень часто один из гражданских супругов оформляет заем на себя, платят вместе, а при расставании и полностью погашенном кредите недвижимость остается исключительно собственностью заемщика.

И законодательно – это правильно, ведь именно заемщик имеет доказательство того, что он платил по счетам, погашал долг и т.д. У второй половинки, если она не оказалась предусмотрительной, таких доказательств нет.

Именно поэтому, если дело дойдет до суда, то придётся доказывать, что совместно приобретенная недвижимость была куплена за совместные средства, и кредит погашался общими усилиями.

В таком случае суд может принять во внимание следующие доказательства:

Квитанции на оплату ипотечного долга. Можно разделить ежемесячный платеж на две равные части и каждый из гражданских супругов будет вносить свою часть;
Квитанции или выписки на перечисление средств в счет оплаты первоначального взноса по кредиту. В большинстве случаев первоначальный взнос оплачивается из совместно накопленных ресурсов, поэтому этот факт необходимо учесть;
Другие документы.

Но даже при наличии таких документальных подтверждений отстоять свою часть квартиры в случае, если она не оформлена в собственность, трудно и почти невозможно.

Как правильно оформить ипотеку

Но как в таком случае оформить ипотеку людям, которые находятся в гражданском браке? Лучше всего оформить приобретаемую недвижимость в долевую собственность , а сам заем разделить на каждого члена семьи. На практике это может выглядеть следующим образом: семья покупает двухкомнатную квартиру, и под каждую комнату супруг или супруга берет кредит.

Внимание! Такой вариант не подходит тем, кто желает приобрести в ипотеку однокомнатную квартиру, поскольку выделение долей в такого рода недвижимости невозможно.

Стандартная процедура оформления ипотеки состоит из таких этапов:

Выбор потенциального жилья на рынке. Анализ стоимости жилья и выбор потенциально доступного объекта;
Подача кредитной заявки в банк;
Анализ собственных ресурсов – какая часть жилья может быть оплачена за счет собственных накоплений;
Получение ответа от кредитного менеджера. Заключение предварительного договора с продавцом объекта;
Сбор необходимого пакета документов. Оформление кредита;
Осуществление сделки купли-продажи. Клиент вносит деньги на расчетный счет в банке, банк перечисляет на него же выданный заем и потом единым платежом оплачивает стоимость объекта;
Оформление в собственность приобретенного жилья;
Предоставление в банк документов на купленную недвижимость. Оформление договора ипотеки и договора страхования.

Разница для гражданских супругов заключается только в том, что договор купли-продажи будет заключен с выделением доли каждого. Потом будет оформлен стандартный договор ипотеки на каждого супруга. Возможна ситуация, когда будет оформлен единый договор, где один член семьи выступит заемщиком, а второй – созаемщиком.

Плюсы и минусы ипотеки в гражданском браке

Правительство РФ активно реализует разнообразные жилищные программы, в том числе и в направлении ипотечного кредитования. В 2018 году внедрена программа «Молодая семья» , есть программы с применением материнского капитала , разнообразные региональные программы компенсации части стоимости жилья или размера процентной ставки. Но все они требуют официального оформления отношений между супругами. Поэтому главный минус оформления ипотеки в гражданском браке – невозможность участия в большинстве правительственных льготных программах.

Условия получения ипотечного займа для семьи мало чем отличаются от получения кредитных средств отдельными физическими лицами. Каждый из супругов, берущей ипотеку, должен быть совершеннолетним (старше 18 лет), работать не меньше чем полгода на текущей работе. Лица, состоящие в официально зарегистрированном браке, которые подали заявление на кредит, считаются созаемщиками, а взять ипотеку без нотариального согласия второго из четы нельзя.

Ипотечное жилье, взятое супружеской парой, имеет статус совместной собственности, которая нажита в браке. Даже если один из пары не делает финансовых вложений для погашения кредита, поскольку не работает, а ведет домашнее хозяйство, он все равно имеет те же права на это жилье, за исключением если другое не оговорено брачным контрактом. В случае если ипотечный заем был оформлен до заключения брака одним из супругов, то после узаконивания отношений, совместными будут считаться все последующие выплаты. При взятии займа для обоих созаемщиков страхование жизни/здоровья обязательно.

Молодая семья

У семей, где супруги еще не старше 35 лет, есть возможность получить льготное кредитование по программе от государства «Молодой семье — доступное жилье». Чтобы это сделать, семье необходимо стоять в очереди по улучшению условий жилья. Размер госпомощи зависит от стоимости недвижимости в регионе. На бездетную молодую семейную пару полагается 48 кв. м., для молодых супружеских пар с детьми — 18 кв. м. каждому члену семьи. Размер субсидий в среднем до 35% от стоимости жилой недвижимости для бездетных пар и до 40% для пар с детьми. У многих банковских учреждений есть собственные программы социальной семейной ипотеки, ориентированной на молодые семьи.

Материнский капитал и ипотека

После рождения 2-го ребенка чета может рассчитывать на специальную программу банков – ипотеку с расходованием материнского капитала. По законодательству материнский капитал или же его доля могут быть перечислены на такие цели:

— уплата первого взноса для приобретения или постройки жилья.
— погашение основного ипотечного долга, процентов по нему (но нельзя оплатить штраф/пеню/комиссию за просрочку выплат).
Материнский капитал позволяется расходовать и для погашения ипотечных долгов, по кредиту взятому еще до рождения 2-го ребенка.

Ипотечные кредиты для многодетных семей

Многодетной считается официальная семья, в которой трое и более несовершеннолетних (до 18) детей. Единой льготной программы для многодетных семей нет, но для таких семей правительство или госорганизации частично берут на себя обязательства по погашению выплат, а процентные ставки снижены на 50% и более. Кроме того многие банковские учреждения предлагают свои выгодные условия для этой категории населения. Погашение ипотеки с такими льготами возможно и за средства материнского капитала, что говорилось выше.

Сумма займа, первый взнос, сроки выплат и процентная ставка льготной ипотеки для многодетных семей находятся в зависимости от:

— региона проживания;
— учреждения, выдающего заем;
— объективных потребностей семьи;
— того, какое жилье (первичный или вторичный рынок) приобретается;
— привлекаются ли дополнительные созаемщики, например родители одного из супругов.

Для оформления ипотеки многодетной семье необходимы такие документы:

— копии паспортов супругов;
— копия свидетельства о смене фамилии одного из супругов (если это имело место);
— свидетельства о рождении детей и удостоверения родителей с указанным числом детей;
— справки с работы, подтверждающие платежеспособность и копии трудовых книжек.

Развод и ипотека

Увы, семьи весьма часто распадаются, и встает вопрос о разделении имущества и долгов по обязательствам. Как говорилось выше, ипотеку, нажитую в супружестве, признают совместной собственностью, причем независимо от личного денежного вклада каждого из супругов, поэтому каждый из супругов вправе претендовать на 50% денег, выплаченных банку или на долю квартиры. Но для этого надо перевести жилье в собственность, погасив существующий долг. Личные взаимоотношения пары — ничто для банка, кредитное учреждение интересуют только договор и денежные знаки, поэтому обязательства по выплатам должны продолжаться. Есть три варианта решения:

1) Личный договор бывших супругов и заключение дополнительного соглашения (например, один берет все финансовые обязательства на себя и в итоге получает имущество, а второй получает денежную долю равную половине выплаченной во время, когда брак еще не был расторгнут), для такого договора необходимо согласие банка-заемщика и прочих сторон, принимавших участие в договоре.
2) Обращение в суд для определения оплаты долга и долей в имуществе;
3) Продажа квартиры. Осуществляется по согласию банка и с контролем с его стороны.

В ситуации если пара затянет вопрос до взыскания по решению суда, банку перейдет право собственности на заложенное жилье и он будет иметь право выселить бывших супругов и продать жилье. Такая потеря имущества без возврата платежей – весьма существенные материальные убытки для обоих, поэтому, какими бы сложными не были отношения, решить вопрос с ипотекой в случае развода лучше мирно.

Гражданский брак и ипотечное кредитование

Гражданским браком все чаще называют не светский брак без венчания, а обычное сожительство. Раньше кредитные организации не учитывали эту форму семейного устройства и ипотеки им не предоставляли, но, поскольку рынок развивается, для этой категории появились предложения брать ипотеку в качестве созаемщиков. При этом ставка по выплатам такая же, как для официально зарегистрированной семьи, а главное отличие, в том, что после погашения кредита собственность будет не общей, а долевой, поскольку гражданские супруги выступают в договоре как соинвесторы. Долевая схема достаточно удобна в случае если пара расстается, а если ипотека оформлялась на кого-то одного, то второй не будет иметь юридических прав, шанс доказать что-то через суд есть, но небольшой, а издержки по времени, финансам и нервам в случае судебных разбирательств очень значительны.

Одним из сложных моментов может оказаться ситуация. Если пара рассталась и один из бывших супругов желает продолжать выплачивать долг самостоятельно – переоформление крайне трудоемкое.
Еще, как и при классическом разводе, бывшие сожители могут продать квартиру с разрешения банка, и вырученными средствами погасить остаток задолженности, а «сдачу», частично компенсирующую выплаты во время сожительства, разделить между собой.

Банки не скрывают, что хотели бы видеть в числе своих клиентов супружеские пары. Именно для них разрабатываются самые интересные кредитные программы и готовятся специальные предложения. Что ожидает при получении ипотеки супругов, не состоящих в официальном браке, «Недвижимости-Инфо» рассказали специалисты.

Состоит заемщик в официальном браке или нет, не сказывается на принятии решения банка о выдаче ипотеки. Оценивая платежеспособность заемщика, банк принимает во внимание уровень его дохода, опыт работы, наличие другой недвижимости. Штамп в паспорте в этот круг критериев оценки не входит. Ставки по стандартным программам, сроки и прочие параметры кредитования одни и для зарегистрированных заемщиков, и для тех, кто пока официально не оформил семейные отношения. Правда, для получения кредита в некоторых банках факт ведения совместного хозяйства не состоящим в официальном браке заемщикам придется подтвердить.

«Большинство банков в Красноярске выдают ипотеку заемщикам, не состоящим в официальном браке, - рассказывает руководитель интернет-портала «Финансист» Анастасия Потёкина. - Один из гражданских супругов в таком случае выступает в качестве заемщика, другой - в качестве созаемщика по кредиту. При этом, соответственно, учитывается совокупный доход обоих супругов. Единственный момент, который стоит учитывать, - что в одних банках квартира может быть оформлена только в собственность одного из них, в других - только в долевую собственность обоих, а в каких-то - по выбору самих супругов. Реже встречаются программы ипотечного кредитования у банков, по которым необходимо будет предоставить доказательства в банк, что заемщик состоит в гражданском браке, например, о том, что у заемщиков есть общие дети или общая собственность. Специальных предложений для данной категории заемщиков нет, все они кредитуются по стандартным программам банка».

Упущенные возможности

Несмотря на то, что стандартные условия одинаковы и для гражданских, и для зарегистрированных супругов, для незарегистрированных семей закрыта возможность получить ипотеку по специальным программам банков.

«Такие пары не могут претендовать на льготные ставки по программе «Молодая семья» в Сбербанке, - рассказывает руководитель отдела по ипотечному кредитованию компании «Гранта-недвижимость» Ирина Селиванова. - У таких заемщиков вообще меньше возможностей. Например, если кредит оформлен только на отца, мама, не состоящая с ним в официальном браке, не сможет воспользоваться материнским капиталом для погашения ипотечного кредита. Кроме того, на рынке все еще есть банки, которые не готовы учитывать доход второго неофициального супруга при определении размера кредита, а это очень важно. Учитывая высокую стоимость недвижимости в Красноярске, дохода одного супруга может оказаться недостаточно для получения кредита на приобретение той недвижимости, на покупку которой рассчитывала семья».

«Такие семьи, к сожалению, не смогут воспользоваться социальными программами «Молодая семья» или «Ипотека + материнский капитал», так как для этого их брак должен быть зарегистрирован в книге записи актов гражданского состояния, то есть быть официально оформленным, - добавляет управляющий «ВТБ 24» в Красноярском крае Виталий Чумаков. - В то же время банк может учесть гражданских супругов в качестве созаемщиков при удовлетворении следующих условий: гражданские супруги имеют совместных детей и/или совместно нажитое имущество (недвижимость, транспортные средства) и/или могут документально подтвердить длительное (не менее двух лет) ведение совместного хозяйства (например, продажа недвижимого имущества одним из гражданских супругов с одновременным приобретением недвижимости, оформленной в собственность другого супруга, неоднократные совместные туристические поездки, совместное пользование транспортными средствами, постоянная/временная регистрация по одному адресу и пр.). В «ВТБ 24» нет «сложных» или «нежелательных» клиентов. Для каждого заемщика подбирается индивидуальных вариант исходя из условий. Такие заемщики могут воспользоваться любой стандартной программой «ВТБ 24» (готовое жилье, строящееся, нецелевой ипотечный кредит, гаражная ипотека) или, если один из членов семьи претендует на льготы, социальной ипотечной программой, например, ипотекой для военных.

Особенности оформления недвижимости

Другой важный момент, который необходимо учесть гражданским супругам, - как оформляется собственность на приобретаемую квартиру. Банки требуют, чтобы недвижимость, приобретенная за счет кредита, полученного гражданскими супругами, была оформлена в собственность основного заемщика. Некоторые кредиторы разрешают оформлять приобретенную недвижимость в долевую собственность.

«Право собственности на приобретаемую квартиру оформляется на того из супругов, на кого оформлена ипотека, как правило, это супруг, получающий больший доход, - объясняет руководитель отдела по ипотечному кредитованию компании «Гранта- недвижимость» Ирина Селиванова. - Свидетельство о праве собственности оформить на гражданского супруга разрешают не все банки. Так, в Сбербанке гражданский супруг вообще не может являться участником сделки. Таким образом, гражданский супруг лишается официального права на квартиру. Если пара распадется и встанет вопрос о разделе имущества, по закону он не будет иметь никакого права на эту недвижимость».

Все это, по словам специалистов, в конечном счете приводит к тому, что супруги принимают решение о регистрации брака. «Чтобы получить более выгодные ставки и оформить ипотеку по специальным программам, в подавляющем большинстве случаев для получения ипотеки парам приходится узаконивать свои отношения. При этом, если случается несчастье и семья распадается, такую недвижимость делят только в судебном порядке. Однако членам семьи банки разрешают выкупить у бывшего родственника (бывшего мужа или жены) принадлежащую ему долю в первую очередь», - говорит Ирина Селиванова.

Юридическая сторона вопроса

Если же супруги все-таки решили получать ипотеку в гражданском браке, специалисты советуют сторонам документально подтверждать расходы, понесенные при оплате ипотеки. Ведь если интересы состоящих в зарегистрированном браке супругов защищает закон (приобретаемое ими имущество является их совместной собственностью), то факт сожительства не порождает юридических последствий.

«На жилое помещение, приобретенное лицами, не являющимися супругами (лицами, не состоящими в зарегистрированном браке), не возникает права общей совместной собственности. То есть, если право собственности на квартиру будет зарегистрировано на одного из таких лиц (сожителей), то второй собственником не является, в том числе не будет признан им в судебном порядке, - рассказываетюрист группы компаний «Арбикон» Инна Головизнина. - Кроме того, сожитель не входит в круг наследников по закону. В таком случае в договоре купли-продажи можно предусмотреть, что квартира приобретается в общую долевую собственность этих лиц, при этом соотношение долей может быть любым. Однако при этом нужно учитывать, что общая долевая собственность на квартиру (как и любое неделимое имущество) всегда означает, что сособственники должны будут договариваться о совместном распоряжении квартирой, в противном случае оба или один из них несет риск неблагоприятных имущественных последствий. То есть, если впоследствии совместное проживание сособственников прекратится, желательно продать квартиру или передать долю одного из них другому (возмездно или безвозмездно), иначе возникает риск продажи или дарения доли третьему лицу (со всеми вытекающими отсюда последствиями). Эта ситуация, впрочем, является стандартной для участников долевой собственности.

На приобретение квартиры банком, как правило, выдается кредит одному из сожителей, второй, скорее всего, будет являться созаемщиком. Понятия «созаемщик» в законе не существует, практически его статус приравнен к поручителю - то есть права на получение кредита нет, ответственность перед банком у созаемщика солидарная с основным заемщиком.

Инна Головизнина советует в такой ситуации каждому из супругов вносить платежи от своего имени - платить через кассу банка, а не платежный терминал, при этом в платежном документе указывать себя плательщиком. В противном случае будет предполагаться, что платежи вносились основным заемщиком (обязательства по кредитам, как правило, исполняются через текущий банковский счет заемщика, при внесении денег на счет физического лица паспорт не требуется, поэтому по умолчанию плательщиком будет указан владелец счета).

В такой ситуации сожитель, не являющийся собственником квартиры, вправе потребовать от второго сожителя возврата денежных средств, внесенных им в счет исполнения обязательств по кредитному договору, и уплаты процентов по ставке рефинансирования Банка России. К таким требованиям применяется трехлетний срок исковой давности.

Если часть стоимости квартиры или платежей по кредиту была оплачена за счет денежных средств одного из сожителей (накоплений от продажи имущества и пр.), нужно сохранить документы об источнике средств, а также указать это в договоре купли-продажи или иных документах (например, заем сожителю, на имя которого приобретается квартира). Обязательства по кредиту также не являются общими долгами сожителей, перед банком отвечает тот, кто является заемщиком, созаемщиком или поручителем. В каждом конкретном случае до получения кредита и приобретения жилья лучше предварительно проконсультироваться у юриста».

По словам специалистов, в большинстве случаев при распаде семьи гражданские супруги продают ипотечную квартиру с разрешения банка.

«Если раньше гражданские супруги, купившие в ипотеку квартиру, решали разойтись, они сталкивались с тем, что с продажей такой находящейся в обременении у банка недвижимости могли возникнуть сложности, - рассказывает инспектор центра недвижимости «ИЖИ» Светлана Русанова. - Сегодня сделки с обремененными квартирами в Красноярске не редкость, процедура полностью отработана, времени такая сделка занимают примерно столько же, сколько продажа квартиры за наличный расчет.

После погашения оставшейся части кредита обременение в Росреестре снимается в течение трех дней, а регистрация договора купли-продажи проходит в течении 10 дней, соответственно, при наличном расчете мы сдаем документы на снятие обременения и на переход права собственности одновременно».

Понятия «гражданский брак» в нормативных актах не существует. Отношения пары, которые принято называть гражданским браком, с юридической точки зрения, рассматриваются как просто сожительство и не имеют каких-либо правовых последствий. Имущество, приобретенное в гражданском браке и оформленное на одного из супругов, не считается совместно нажитым. Обратное можно доказать только в судебном порядке. Можно ли купить жилье в ипотеку, пребывая в таких отношениях, и какие могут быть последствия?

Хотя в Семейном кодексе такого понятия не существует, для более достоверного анализа многие банки ввели в анкету клиентам такую графу, где необходимо указать свое семейное положение. Если потенциальный заемщик указывает, что он живет в гражданском браке, то банк, может посчитать общий семейный бюджет и это даст возможность увеличить сумму кредита.

Но большинство кредиторов не принимают доходы гражданской жены или мужа без каких-либо документальных оснований. Для подтверждения намерения погашать ипотеку из совместного бюджета, он или она могут выступить в роли созаемщика. Таким образом, гражданские супруги уравниваются в своих правах и обязанностях перед кредитором, а недвижимость может быть оформлена в долевую собственность.

Поэтому наличие гражданского брака не является препятствием для оформления ипотеки. При недостатке личных доходов привлекается созаемщик.

Варианты оформления могут быть следующими:

кредит и недвижимость оформляется на одного из супругов (чаще это тот, у кого больше доход);
кредит оформляется на обоих (один выступает заемщиком, второй - созаемщиком). Недвижимость при этом является долевой собственностью.

Плюсы и минусы

Основное преимущество такого получения ипотеки то, что банк считает совместный доход. С другой стороны, минусы более существенны:

в случае прекращения совместного проживания возникают споры по последующему погашению ипотеки и разделу имущества;
гражданские супруги не могут учувствовать как семья в различных государственных и региональных жилищных программах;
на оценку кредитоспособности основного заемщика могут повлиять действующие кредиты второго супруга, а также наличие негативной кредитной истории.

В любом случае - гражданский брак дает определенное право выбора . Лица, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство, могут взвесить отрицательные и положительные моменты такого приобретения недвижимости путем оформления ипотеки. Официальный же брак право выбора не предоставляет: доходы и расходы супруга или супруги в любом случае учитываются при расчете кредитоспособности, а приобретенное жилье является совместной собственностью (за исключением наличия брачного договора).

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Раздел имущества

Если гражданские супруги продолжают совместное проживание и исправно платят ежемесячные платежи, то проблем не возникает. Вопросы появляются тогда, когда пара не желает продолжать совместное проживание и речь идет о разделе имущества.

Если изначально квартира была оформлена на обоих супругов, то она может быть поделена только согласно их долям. Вариантов может быть несколько:

оба согласны продолжать оплачивать кредит;
один из супругов не желает оплачивать ипотеку и хочет отказаться от имущества;
один из супругов не желает оплачивать ипотеку и не отказывается от своих прав на жилье.

Вторую ситуацию можно разрешить, переоформив вторую долю квартиры на одного собственника, который и будет погашать задолженность. При этом отказавшийся сможет вернуть себе затраченные средства только в судебном порядке. Для этого необходимо подтвердить, что затраты на первоначальный взнос осуществлялись из личных доходов.

Переоформить недвижимость можно только по согласию банка. В свою очередь, кредитор может не дать разрешение на такую операцию, если посчитает, что лицо, которое желает переоформить на себя всю недвижимость, не имеет достаточно доходов для самостоятельного облуживания задолженности.

В третьей ситуации избавиться от второго собственника, который не желает оплачивать ипотеку, достаточно сложно. В итоге может сложиться ситуация, когда один из созаемщиков продолжает погашать ипотеку самостоятельно, а после закрытия кредита получает претензии в частности раздела имущества. Без обоюдного согласия решить вопрос можно только в судебном порядке.

Квартира может быть также реализована третьим лицам. После чего происходит полное погашение задолженности, а оставшуюся сумму бывшие гражданские супруги делят по обоюдному согласию.

Если же жилье изначально оформлялась только на одного собственника, то доказать свои права на недвижимость второму из гражданских супругов очень сложно.

Стоит также обратить внимание, что гражданские супруг-супруга не имеют каких-либо прав на долю второго лица, в том числе права наследства. Продажа доли третьему лицу происходит в обычном порядке, то есть при предоставлении отказа второго дольщика или не ранее чем через 30 дней после его уведомления.

Чтобы обезопасить себя от потери вложений на случай раздела, лучше оформить жилье в долевую собственность. На это соглашаются не все банки, поэтому при получении первичных консультаций, потенциальному заемщику стоит уточнить этот вопрос.

Если же банк согласен на оформление долевого права собственности, супругам необходимо договориться между собой о размере долей. Обычно они соизмеримы с вкладом каждого. Это относится как к первоначальному взносу, так и к вкладу каждого при оплате ежемесячных платежей.

Подтверждением финансовых затрат на обслуживание ипотеки также будет квитанция на имя плательщика, даже если кредит оформлен на другое лицо.

Таким образом, гражданские супруги могут претендовать на ипотечный кредит наравне с теми, кто зарегистрирован в официальном браке. Исключение составляют льготные государственные программы. Для предупреждения возможных споров следует, помимо долевой собственности, все затраты оформлять документально.