Рыночная стоимость земельного участка: что о ней надо знать? Как проводится оценка рыночной стоимости земли.

Многие граждане, владеющие земельным наделом по праву собственности, часто путают два понятия: «рыночная стоимость земельного участка» и «кадастровая стоимость». Несмотря на то, что показатели существенно различаются и назначение их также различно, люди частенько заменяют один термин другим, и в результате возникает путаница и ошибки.

Если кадастровая стоимость устанавливается изначально и требуется контролирующей организации для исчисления налога, то рыночная стоимость необходима владельцу земли, чтобы определить цены, по которой он сможет реализовать имущество в случае необходимости. Существует несколько способов рассчитать данный показатель, о которых и будет рассказано в нашей статье.

Кадастровая и рыночная стоимости (РС) – это понятия, которыми оперируют сотрудники учреждений, осуществляющих учет и контроль за эксплуатацией и распоряжением земельными наделами.

Практически во всех случаях показатели различаются, и чаще всего цена земли на рынке значительно меньше той, которая прописана в Госкадастре. Под рыночной стоимостью следует понимать наиболее вероятную цену земли, по которой ее можно будет продать. Под такой характеристикой стоит понимать реальную цены имущества и ее ликвидность.

Сегодня действует еще и такое понятие, как «нормативная цена». Показатель начинает действовать в том случае, когда кадастровая стоимость еще не определена. Рыночная цена на 25% выше нормативной, а кадастровая является на 25% выше рыночной. При определении кадастровой характеристики в учет не принимаются отдельные параметры надела. К примеру, на земле появилась новая постройка.

В этой связи рыночная стоимость территории увеличивается, а кадастровая остается прежней. В итоге получается, что рыночная начинает превышать кадастровую, но такие ситуации крайне редки, поскольку при определении начальной цены территории учитываются даже недостроенные объекты. Кроме того, оба показателя пересматриваются каждые 5 лет.

Сведения необходимые для расчетов

Существует несколько вариантов определения стоимости надела на рынке, хотя в каждом случае к процедуре предъявляются одинаковые требования.

Реальная цена земли определяется в ходе выполнения стандартной оценки территории, и для этого потребуются некоторые данные на землю:

• физические характеристики – площадь, наличие построек, качество земли на участке;
• наличие необходимой документации на землю и статус владельца;
• экономические показатели, отмечающие высокое качество земли;
• взаимоотношения с другими наделами;
• наличие коммуникаций и уровень развитости инфраструктуры;
• удаленность от населенного пункта;
• фактическая ситуация с ценовыми позициями на рынке недвижимости.

Все перечисленные показатели чрезвычайно важны для проведения операций с недвижимостью, особенно если речь идет о покупке/продаже или о передаче земли в аренду.

Способы исчисления РС

Сегодня специалисты выделяют сразу несколько методов исчисления РС земельного объекта. Рассмотрим каждый метод подобнее:

1. Переноса и соотнесения.
2. Вычисления капитализации ренты.
3. Метод развития земли.
4. Техника остатка на землю.
5. Метод оценки по сопоставимым продажам.

Наиболее простым считается последний метод, при котором берется во внимание цена реализованных участков за последний квартал или полугодие. Иными словами, рассчитывается примерная цена на землю, соотнося ее с продажами похожих участков. Метод достаточно логичен, но может быть не очень точным, поскольку индивидуальные характеристики не принимаются в расчет.

Методика развития земли актуальна, если в дальнейшем надел будет разбит на несколько маленьких территорий. Здесь учитывается приблизительная стоимость осваивания каждого маленького надел. Методика переноса и соотнесения предполагает изначальный расчет стоимости земли, а затем определение цены построек.

Остаточная методика требует получения ряда сведений об эксплуатации надела и данных о полученном доходе. Из данной суммы отнимается сумма расходов на благоустройство надела, и получается итоговая стоимость. Существуют и специальные формулы для расчета, которые позволяют определить точную стоимость земли на рынке аналогичных объектов.

Процедура оценки

Несколько слов стоит сказать о процедуре проведения оценки надела, которая состоит из нескольких важных этапов. Проводит это мероприятие оценщик, имеющий специальную лицензию на деятельность. Этапы процедуры могут быть следующими:

1. Сбор информации об участке и подготовка необходимой документации.
2. Определение цели выполнения оценки.
3. Проводится осмотр надела имеющихся построек, выполняется описание.
4. Устанавливается целевое назначение земли и ее возможные перспективны развития, после чего формируется итоговая цена.
5. На финальном этапе составляется специальный отчет о проделанной работе. Документ должен иметь письменную форму и быть подписан оценщиком. Акт передается владельцу земли, который также его подписывает.

После проведения всех указанных работ оценка считается выполненной и гражданин может использовать полученную стоимость при необходимости.

Заключение

Рыночная цена участка может потребоваться владельцу при проведении сделок по отчуждению надела. Как правило, данный показатель ниже кадастрового. Существует ряд методик, которые используются для выполнения расчетов.

Большинство землевладельцев не понимают разницы между стоимостью по рынку и по кадастру, несмотря на то, что это совершенно разные понятия. Рыночная стоимость нужна собственнику, а стоимость по кадастру – налоговой. Для определения цены земельного участка (ЗУ) на рынке нужно учесть разные показатели и прибегать к разным методам вычисления. Тонкости этих методов и процесс фиксации стоимости на рынке регламентирует законодательство.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночной ценой называется та сумма, в которую оценен конкретный ЗУ исходя из того, куда движется рынок недвижимого имущества. Ее используют чаще всего при сделках по купле или продаже недвижимых объектов, располагающихся на участках, возведенных по всем нормам капитального строительства.

Устанавливается эта сумма произвольным образом и зависит от того за сколько ее хочет продать собственник, но продажа так или иначе осуществится по актуальной цене.

Стоимость можно узнать:

• обратившись к независимому специалисту;
• обратившись в компанию по сделкам с недвижимым имуществом;
• вычислить ее собственными силами.

Слово закона

Процедура оценки определяется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем подробно разобраны все ситуации, когда определение размера стоимости недвижимости на рынке необходима.

Из данного закона следует, что оценивать ЗУ нужно обязательно при:

Этот закон действует на любые типы муниципальных или частных организаций и касается любой формы собственности на землю. Кроме того, он справедлив и для физических лиц, собирающихся стать участниками сделки, которая связана с тем или иным ЗУ.

Процедура оценки и расчет

Оценка происходит в несколько этапов:

1. Первым делом устанавливают задачу;
2. Затем собирают, проверяют и анализируют необходимую информацию;
3. Проводят анализ как наиболее выгодно можно использовать ЗУ;
4. После чего приступают непосредственно к расчету рыночной цены, базируясь на сразу 3-х методиках.
5. Согласуют результаты расчетов.
6. Подготавливают отчет о проделанной работе.

Постановка задачи

Этот этап предполагает определение основных оцениваемых параметров:

• цель, с которой проводится оценка;
• для чего оценка предназначена;
• дата, на которую будет определена рыночная цена ЗУ. Обычно эта дата совпадает с датой осмотра и не может быть позже него.
• по каким стандартам будет проведена оценка;
• правовая составляющая. включает в себя определение категории земель, номера по кадастру, сервитутов и ограничений вещных прав на ЗУ, а так же наличие/отсутствие построек на нем.

Анализ и сбор информации

После того, как параметры оценены нужно собрать и проанализировать нужную информацию. Типы данных, которые используют для оценивания ЗУ, делятся на специальный и общий. Общий тип включает в себя данные о природных, социальных, экономических и иных факторах, которые способны повлиять на цену на рынке.

Специальный тип включает в себя данные о том, в каком состоянии находится рынок земли и недвижимого имущества в конкретном регионе, о том, насколько высок потенциал участка и позволяют в дальнейшем выбрать подходящий метод для оценивания. Особо внимания заслуживают следующие из специальных данных (см. таблицу).

Виды данных	Характеристика
Данные о регистрации и описание с юридической точки зрения	договор, по которому осуществляется передача титула участка; документация, в которой описаны где заканчивается участок и какую площадь он занимает; данные арендатора и/или собственника; описание сервитута земельного участка; правила деления на зоны и то, как именно можно использовать землю; предъявляемые градостроителем требования к использованию земли; ограничения, накладываемые законом, экологами и т.д.
Физические параметры ЗУ	Эти данные подразумевают подробное изложение информации о размере и форме участка, его геометрических размерах, фронтальных границах, а также дефектах (при их присутствии). На основании этих данных оценщик может сделать вывод о том, как они могут повлиять на стоимостную характеристику объекта. Особенно внимательно оценщик относится к каким-либо данным, которые не характерны для района, в котором находится участок. Размер и форма влияют по-разному – это зависит от того как предполагается использовать тот или иной участок. Если участок нестандартной формы, то он может использоваться под застройку жилого помещения, но не может быть использован для построения производственных зданий или иных коммерческих целей.
Экономический анализ	С точки зрения экономики важными данными являются: какова средняя цена участков-соседей; есть ли на рассматриваемом участки инженерные коммуникации, и, если их нет, то возможно ли их проложить, и сколько это будет стоить; за сколько продавались подобные ЗУ; сколько стоит аренда подобных участков; сколько будет стоить построить на этом участке что-либо или улучшить уже имеющуюся постройку; насколько доходным будет данный объект; эксплуатируется ли этот участок сейчас или эксплуатация временно приостановлена. Ведутся ли на нем подготовительные работы для продажи или передачи.
Данные, которые вытекают из места расположения участка	Оценщиком прикладывается карта местности, на которой указано где именно располагается участок. Помимо этого, он прилагает фотоснимки ЗУ и то как он был улучшен (если был).

Решение об использовании участка

После того, как данные собраны, необходимо определиться с тем, чтобы наиболее эффективно использовать участок. От этого будет зависеть и цена на рынке. Эффективным использованием считается такое использование, которое:

• возможно физически;
• не нарушает закона;
• оправдано с точки зрения экономики;
• можно осуществить с финансовой точки зрения;
• позволит установить максимальную цену на участок.

Текущее использование участка может быть не самым эффективным. Однако, можно сменить характер использования и снести ненужные улучшения, не навредив при этом окружающей среде.

Расчет цены на рынке

Он может быть произведен одним из 3-х способов: доходным, затратным или сравнительным. Полученные результаты подлежат согласованию. Согласно букве закона, оценщик обязан использовать все 3 метода сразу для того чтобы обосновать отказ в использовании или оценить участок.

Им так же определяется то, каким именно образом он будет оценивать участок в рамках каждого из методов. При этом он обязан проверить насколько достоверна информация, необходимая для того или иного способа расчета.

Рекомендации по проведению оценки ЗУ

Каждый метод может дать стоимость, отличную от других. Поэтому все три полученные цифры сравниваются между собой и делается вывод о том насколько каждая из них близка к реальности и отвечает критериям. После чего, выводится итоговая цифра. Она должны быть в рублевом эквиваленте и должна быть единственной или в виде диапазона значений (если это оговорено в договоре).

После того как стоимость ясна, оценщик отчитывается о проделанной работе.

Методы расчета

Для каждого из 3-х вышеперечисленных методов справедливы свои формулы для расчета стоимости ЗУ, поэтому нужно разобрать каждый в отдельности с примерами.

Доходный метод

Доходный метод один из самых сложны методов расчета. Чтобы применять его нужно хорошо прощупать экономическую и рыночную ситуацию. Он включает в себя еще три метода:

• остаточный метод;
• метод предполагаемого использования;
• метод земельной ренты

Рассмотрим методику земельной ренты. Для этой методики справедлива формула:

где С – стоимость, ЧОД – чистый доход, К – коэффициент капитализации

Пусть чистый доход составил 20 000 рублей, а коэффициент капитализации составил 28%, тогда:

С=20 000/0,28=71428,57 руб.

ЧОД и К рассчитываются отдельно весьма сложным образом, поэтому для упрощения мы взяли их известными величинами.

Затратный метод

Может применятся параллельно с предыдущим методом. Тогда он будет учитывать то сколько будет затрачено средств на возведение объекта капитального строительства.

Граждане решили построить жилой дома, чтобы продавать квартиры. Им потребуется некоторый стартовый капитал. Допустимая цена за землю будет равна:

где ПД – величина планируемого дохода, который может быть получен от этого бизнеса, Р – расходы, которые определяет затратный метод, ПРД – реальная возможная прибыль.

Для определения Р, то есть стоимости, нужно воспользоваться методом капитализации, который доступен лишь профессионалам.

При самостоятельном расчете необходимо определиться с тем какова приемлемая разница между потенциальной прибылью и реальными затратами. Деньги, которые буду получены в будущем и те, которые есть в распоряжении сейчас, могут «стоить» по-разному. Поэтому нужно исходить из того, собственник участка получит прибыль в размере 25-30% ПРД.

Кроме того, данный метод применим тогда известно среднее значение окупаемости земли.

Примером могут являться земли, принадлежащие ИЖС. В таком случае Р вычисляется как сумма вложенная собственником.

Пусть земля ИЖС была куплена за 500 тыс. руб., а коммуникации были проложены после покупки. Тогда расходы на коммуникацию и иные побочные расходы следует прибавить к 500 тыс.руб и в итоге получается желаемая стоимость земли.

Метод сравнения продаж

Применим для типовых объектов недвижимого имущества. Формула такова:

УРС=(ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3)/ОПУ

ЦЗУ – цена участка земли по порядковому номеру;

ОПУ – общая площадь участков, которые были проданы и приняты в расчет;

УРС – удельная стоимость на рынке, т.е. стоимость одного квадратного метра массива.

Применять данную формулу можно только если участки скомпонованы по признакам, которые влияют на формирование цены.

Самостоятельный расчет таким методом будет не точен, поэтому лучше обратиться к квалифицированному специалисту.

Необходимые документы

Для того, чтобы произвести расчет стоимости ЗУ, нужно иметь на руках выписку из ЕГРН. Однако, если получить ее не удалось, то пригодится следующий пакет документов:

• документы, подтверждающие право на владение ЗУ;
• паспорт по кадастру или выписка из него;
• документ, подтверждающий наличие/отсутствие каких-либо ограничений на участок, не отраженных в иной документации.

Выписка из ЕГРН о ЗУ

Должны быть предоставлены не оригиналы, а копии этих документов.

Если возможность предоставить их отсутствует стоимость участка все равно можно рассчитать, однако отсутствие документов наложит определенный отпечаток на итоговую стоимость и выводы.

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость?

Между кадастровой и рыночной ценой участка земли есть взаимосвязь. Для стандартных сделок по покупке или продаже земельного участка работает правило, которое гласит, что стоимость рынок выше кадастра примерно на 30%. Различия же между этими двумя величинами заключается в том для чего они предназначены:

Кадастровая стоимость считается посредством формул членами комиссии, которые основывают свои действия на законе №52-ФЗ от 07.02.08 г., который регулирует деятельность по оценке участков в России.

Ревизия может быть назначена федеральными или региональными властями исходя из 66-ой статьи ЗК РФ. С помощью нее выясняют постоянную суму, которая остается таковой до следующей проверки. Исключительные случаи, когда стоимость по кадастру может быть изменена без проверки, определяются в судебном порядке.

Средняя величина кадастровой стоимости утверждается исполнительными властями конкретного субъекта РФ. Оценка по кадастру проводится по крайней мере 1 раз в пятилетний период, но не более 1 раза в 3-х летний срок. Оценка базируется на том, как классифицируются земли по предназначению и способу их использования:

Когда происходит оценка государственного земельного кадастра территория делится на оценочные зоны. Оценочной зоной называются части земли, которые имеют одинаковое или близкое предназначение по кадастру.

В зависимости от того, насколько велика оценочная зона их совмещают с границей участков, учитывая уже сложившуюся застройку различными объектами, а также квартальные и районные границы.

В результате такой оценки появляется карта на которой отмечены все оценочные зоны и кадастровые стоимости одного квадратного метра каждой из них. При оценке по кадастру в учет берутся земельные, градостроительные, лесные, водные кадастры и их данные. Полученные результаты заносятся в государственный земельный кадастр.

Выводы

Рыночная цена ЗУ необходима для совершения сделок по нему. Кадастровая же стоимость нужна для законного обложения участка налогами. Существует 3 основные методики расчета стоимости.

Однако, самостоятельно стоимость рассчитать довольно сложно. Это так, потому что у человека может попросту не хватать данных, что приведет к достаточно приблизительным результатам, а сбор всей необходимой информации у человека, не специализирующегося на покупке/продаже земли может сильно затянуться.

Для того, чтобы начать процесс оценки земли будет достаточно предоставить в компетентные органы выписку из ЕГРН, однако если ее нет можно обойтись и другими документами, которые дадут полную информацию о владельце и его земельном участке.

Как устанавливается рыночная стоимость земельного участка? Сколько стоит сотка земли? Можно ли узнать рыночную стоимость земли по кадастровому номеру?

При продаже любого товара или услуги мы выставляем цену, которую считаем справедливой. Для этого мы находим аналогичные объявления и сравниваем их со своим. Однако сделать это не всегда возможно. Особенно для нетипичных объектов продажи, например, для некоторых земельных участков.

Меня зовут Валерий Чемакин. Как консультант по правовым вопросам, в этой статье я расскажу о рыночной стоимости земельного участка.

Еще я расскажу о том, где и как заказать оценку рыночной стоимости земли.

1. Что такое рыночная стоимость земельного участка и для чего её необходимо знать

В условиях свободного коммерческого оборота земель цены на участки формируются рынком. Чаще всего однотипные объекты в конкретной местности стоят примерно одинаково. Так происходит из-за того, что рынок способен к саморегулированию, несмотря на видимую хаотичность.

Исходя из сказанного,сформулируем определение.

Это цена, по которой его можно реализовать в разумные сроки на свободном рынке при обоюдной удовлетворенности результатами сделки обеих сторон.

Где же узнать рыночную стоимость земельного участка? В большинстве случаев ответ на этот вопрос очевиден. Достаточно открыть любой сайт с объявлениями и изучить предложения в районе расположения земли. Однако если нет ни одного подобного участка в продаже, придется прибегать к помощи оценщиков.

Если вам нужно официальное экспертное заключение, например, для суда, тоже проводится независимая . О сути этого понятия читайте нашу специальную статью. Эксперты для определения рыночной стоимости участка используют различные методы оценки, в зависимости от назначения земель.

Например, при земельного участка сельскохозяйственного назначения в формуле используют фактор потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или товарного производства. Расчет рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения тоже учитывает потенциальный доход, но уже от иной экономической деятельности.

2. Сколько стоит сотка земли - обзор главных факторов, влияющих на рыночную стоимость участка

Не вдаваясь глубоко в процедуру оценки рыночной стоимости земельного участка, отмечу, что существуют десятки факторов, влияющих на ее формирование.

Вот основные из них.

Фактор 1. Расположение участка

Это самый главный фактор, так как именно он оказывает решающее влияние на формирование цены. Чем ближе земля к крупным городам, тем она дороже.

Пример

Недавно я продал участок 17 соток в сельской местности с подведенными коммуникациями, но в 200 км от ближайшего крупного города всего за 100 тыс. рублей. Сразу после этого приобрел 20 соток земли в черте Тюмени, хоть и без коммуникаций, но за 1,5 млн рублей.

Это копейки по сравнению с ценой земли в элитных пригородах Москвы. Даже в границах одного кадастрового района цена одинаковых по площади участков достаточно сильно отличается, несмотря на схожую . Это зависит от индивидуальных особенностей, указанных в следующем подразделе.

Фактор 2. Состояние грунта и рельеф местности

Люди приобретают земельные участки не просто для строительства дома, а для дальнейшего активного отдыха. Следовательно участок должен радовать человека своим внешним видом, близостью к лесу, реке или озеру, плодородностью почвы. Овраги, канавы и прочие нежелательные формы рельефа сильно снижают стоимость, как и болотистая либо соленая почва.

Фактор 3. Наличие на участке построек и их состояние

Рыночная стоимость земельных участков с жилым домом значительно выше. Ведь в нее входит и цена самого строения, даже если это старый ветхий дом, который придется сносить. Впрочем состояние построек тоже имеет значение. Очевидно, что участок с коттеджем намного ценнее, чем с сараем.

Фактор 4. Возможность подсоединения к коммуникационным сетям

Часто муниципалитеты финансируют сооружение инженерных коммуникаций на участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Проведенное электричество, газ и водопровод сильно увеличивают стоимость земли.

Пример

Приобретенный мною участок не имеет коммуникаций и даже подъездных путей, поэтому он стоит 1,5 млн рублей. Подобная земля в ближайшем уже обжитом поселке стоит не менее 3 млн рублей. Значит у меня есть шанс получить хорошую прибыль после подведения инженерных сетей.

Фактор 5. Вероятность получения прибыли за определенный период от использования участка

Земли сельскохозяйственного назначения или под строительство промышленных объектов предназначены для производства материальных благ, значит они способны приносить прибыль. Особенно ценятся участки возле федеральных автомобильных трасс. Этот потенциальный доход тоже заложен в рыночную стоимость таких участков.

3. Кто занимается определением рыночной стоимости земли - обзор основных вариантов оценщиков

Для любых юридически значимых действий не достаточно просто знать цену своего участка. Нужно получить официальное заключение от профессиональных оценщиков, оформленное в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Давайте рассмотрим, кем устанавливается рыночная стоимость земельного участка, как определяется и куда для этого нужно обращаться.

Вариант 1. Специализированное оценочное бюро

Сегодня существует множество коммерческих контор, занимающихся различными видами оценочной деятельности. Обязательное условие - они должны состоять в саморегулируемых организациях (СРО). Эти фирмы лишь производят оценочные действия, но не оказывают иные услуги, например, юридические.

Вариант 2. Независимый частный оценщик

Законом не запрещено заниматься индивидуальной оценочной деятельностью, поэтому можно найти и частного оценщика. Он использует те же принципы оценки при определении рыночной стоимости земельного участка, что и сотрудник любой фирмы. Подчиняется частный оценщик тому же закону об оценочной деятельности.

Вариант 3. Агентство недвижимости

Любое крупное агентство недвижимости содержит в своем штате оценщиков. Поэтому, если вы решили продать земельный участок через риэлторское агентство и не знаете, какую цену выставить, они к вашим услугам. Это очень удобно, так как их работа будет оплачена из комиссионных.

Вариант 4. Юридическая фирма

Многие юридические фирмы не ограничиваются только правовой помощью клиентам. Они предлагают услуги по экспертизе и оценке. Обращаться в такие конторы целесообразно, когда нужно не только узнать стоимость объекта, но и получить юридическую помощь. Например, требуется в суде разделить имущество с бывшим супругом, но с его оценкой вы не согласны.

Особенно распространено обращение в суд с целью снизить кадастровую стоимость, чтобы меньше платить налог. Для этого проводят процедуру оспаривания после , но об этом вам лучше прочитать в нашей специальной статье.

4. Как узнать рыночную стоимость земельного участка - пошаговая инструкция

Если вы не знаете как рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, но она вам нужна просто для справки, а не для совершения юридически значимых действий, то воспользуйтесь одной хитростью. Сейчас государство стремится приблизить кадастровую стоимость к рыночной, чтобы больше собирать налогов. Сведения о кадастровой стоимости есть в базе Росреестра.

Поэтому проведите расчет онлайн приблизительной рыночной стоимости земельного участка, используя его кадастровый номер. Для этого посетите сайт Росреестра или любой компании посредника и введите номер в специальную форму поиска. Вместо кадастрового номера допускается вносить адрес, но если он уже официально существует.

Когда вам нужна официальная бумага о рыночной стоимости земельного участка, например для оформления права аренды, то обращайтесь к профессиональным оценщикам. Как это сделать - читайте дальше.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

В зависимости от объема и сложности работ выбирайте независимого оценщика или обращайтесь в оценочную компанию. Для правильного выбора фирмы вначале наведите справки обо всех имеющихся в вашем районе.

Поспрашивайте знакомых, друзей и соседей. Вдруг кто-то недавно пользовался услугами оценщика. Почитайте форумы. В результате нужно выбрать оптимальную по стоимости и качеству предоставляемых услуг компанию.

Шаг 2. Определяем ряд вопросов для эксперта

Прежде чем заключать договор, нужно определиться с вопросами, которые вы хотите задать эксперту. Рекомендуется сразу же уладить с ним все нюансы.

Вопросы эксперту:

• будет ли он выезжать на участок или проведет оценку по документам;
• что входит в стоимость услуг;
• каким методом он будет оценивать участок;
• сколько времени ему понадобится на работу.

Не забудьте посмотреть у него какой-нибудь пример оценки рыночной стоимости земельного участка. Глядя на него вы поймете, насколько ответственно и аккуратно оценщик работает и соответствует ли форма отчета предъявляемым требованиям.

Шаг 3. Предоставляем необходимую документацию

Чтобы провести работы, оценщику потребуется техническая документация на участок, а также документы, подтверждающие ваше право собственности.

Если у вас чего-то не оказалось, то всегда можно заказать недостающее на сайте ЕГРП 365. Достаточно зайти на этот портал, и вы увидите, какие документы они готовят. Там же в форме поиска внесите кадастровый номер участка и получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это бесплатно.

Нужна официальная кадастровая справка, выписка из ЕГРН или техническая документация на участок - заплатите деньги, и вам доставят все это с курьером. Официальные справки и другие документы имеют печати Росреестра. Если печать не нужна, то стоимость услуги на порядок ниже.

Шаг 4. Оплачиваем услугу и заключаем договор

После того, как все документы готовы, заключайте договор и оплачивайте услугу. Не забудьте внимательно прочитать условия договора. В нем должна быть прописана ответственность оценщика за возникшие по его вине проблемы из-за неправильной оценки рыночной стоимости земельного участка.

Шаг 5. Согласовываем дату и время проведения оценки

Так как чаще всего для проведения грамотной и правильной оценки нужно обследовать сам участок, то заранее согласуйте со специалистом время и дату этого мероприятия. Ведь только после его проведения он сможет приступить непосредственно к расчетам. Кстати, заранее поинтересуйтесь, входит ли его выезд в стоимость всей услуги. Если нет, то узнайте, сразу нужно заплатить или потом.

Шаг 6. Дожидаемся приезда специалиста

В назначенный день и час встретьте специалиста и проводите на объект. В ходе осмотра находитесь рядом. Возможно будут какие-нибудь уточняющие вопросы, касающиеся индивидуальных особенностей участка. Это может быть качество почвы, степень затопляемости весной, наличие других скрытых факторов, учесть которые вы считаете необходимым.

Шаг 7.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит установочные данные собственника объекта и оценщика. Важная составляющая отчета - описание методики и ее правовое обоснование.

Например, применение метода массовой оценки при определении рыночной стоимости земельных участков допустимо только в отношении типовой земли под строительство в черте населенных пунктов.

Совсем другие методы применяют при установлении рыночной стоимости земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, земли под промышленные объекты, а также любых нетипичных земельных участков. Завешается любой отчет выводом, в котором указана рыночная стоимость.

Если вы хотите проконсультироваться по этим или другим правовым вопросам подробнее, заходите на сайт компании Правовед. Там вы найдете удобную форму обратной связи, через которую задавайте вопрос юристу.

Формулируйте свою проблему кратко и ясно. В результате получите исчерпывающий ответ с конкретным алгоритмом действий для решения проблемы. Стоимость такой онлайн консультации в менее 1000 рублей.

5. Профессиональная помощь в определении рыночной стоимости земельного участка - обзор ТОП-3 оценочных компаний

Обращаясь в оценочную компанию, мы должны быть уверены в профессионализме специалистов. Кроме того, мы не хотим переплачивать.

Ниже я предлагаю обзор 3 известных оценочных компаний, в которых заказать оценку рыночной стоимости земельного участка обойдется недорого.

Эта компания занимается оценкой недвижимости для банков. Если вы хотите получить кредит под залог вашего участка, а кадастровая стоимость слишком занижена, обращайтесь в компанию Юрдис. Она работает с большинством крупных российских банков. Они ей доверяют, поэтому будьте уверены, что ваш участок оценят адекватно, и вы получите желаемый кредит.

Здесь же возможно заказать , которую вы хотите использовать в качестве залога. Оценщики компании готовы рассчитать и ликвидационную стоимость объекта, которая ниже рыночной на 20%. Она нужна для быстрой продажи. Такие услуги стоят всего 4 тыс. рублей, что гораздо ниже, чем у конкурентов.

Компания предоставляет все виды оценочных услуг. Земельные участки оценивают тремя различными способами по согласованию с заказчиком: с осмотром или без осмотра объекта, путем выдачи экспертного заключения о стоимости земли без оценочных действий.

В чем преимущества компании «Консалт Про Оценка»:

№	Преимущество	Польза
1	Юридическая сила	Отчет примут в любом суде, банке и госучреждении
2	Знание рыночной конъюнктуры Москвы	Учитывают престижность района, плотность застройки, экологические факторы
3	Достоверность	Достигается благодаря тщательному анализу рыночной ситуации в конкретный момент времени
4	Удобство	Услугу возможно заказать через сайт, учитывают все пожелания заказчика
5	Оперативность	Все работы выполняют в максимально короткий срок

На сайте компании предлагается создать личный кабинет, через который очень удобно контролировать выполнение услуги по оценке земли. Там же легко отслеживать историю своих заказов. Все отчеты полностью соответствую закону, что гарантирует их принятие в банках, судах и государственных органах, Специалисты проводят расчеты с помощью специальных программ, что снижает вероятность ошибки до минимума.

- метод сравнения продаж (Любые участки)

РС зу = Сумма i=1..N (РС азуi)/N азу (4)

Найти сведения о продаже участков-аналогов, привести цены аналогов к объекту оценки с учетом характеристик РС азу и усреднить приведенные цены аналогов по всем N аналогам. На этапе усреднения возможно применение весов:

РС зу = Сумма i=1..n (Вес i *РС азуi)/Сумма i=1..n (Вес i) (5)

- метод выделения (Застроенные),

РС зу = РС о – ОС у (6)

РС зу = Ц ао – ОС ау (7)

Найти РС совокупного объекта всеми доступными методами или цену объекта-аналога на рынке, вычесть остаточную стоимость улучшений с учетом прибыли предпринимателя.

- метод распределения (Застроенные)

РС зу = РС о *Доля зу1 (8)

В методиках этого нет, но при известной доле в доходах, приходящейся на участок, очевиден и другой путь:

РС зу = (NOI о *Доля зу2)/R зу (9)

Найти поток доходов, приходящийся на улучшения, выделить и капитализировать долю в потоке доходов, приходящуюся на землю. Легко показать, что:

Доля зу1 / Доля зу2 = R о / R зу (10)

Ключевой для данного метода размер доли мыслимо определять экспертно, либо экстракцией из рынка при известных ценах сделок с землей.

- метод капитализации земельной ренты (Любые участки)

РС зу = NOI зу /R зу (11)

Найти поток доходов от сдачи земли в аренду, капитализировать.

- метод остатка (Любые участки)

РС зу = (NOI о – ОС у * R у)/R зу (12)

Найти долю дохода, приходящуюся на землю, путем вычитания из дохода от всего объекта дохода, приходящегося на улучшения с остаточной стоимостью ОС у по ставке R у. Капитализировать.

- метод предполагаемого использования (Любые участки)

РС зу = NOI зу /R зу (13)

Найти поток доходов от предполагаемого использования земли, капитализировать.

Обозначения величин:

РС – рыночная стоимость, наиболее вероятная цена предполагаемой сделки с активом;

N – Число аналогов оцениваемого объекта в сравнительном анализе;

NOI – Чистый операционный доход или Рента, Выручка минус затраты а также потери от вакансий и неплатежей при анализируемом способе использования актива;

Доля – Доля, приходящаяся на актив в потоке доходов или в стоимости совокупного объекта;

ОС – Остаточная стоимость замещения или восстановления, определяемая для актива по затратам на создание аналогичного по полезности или тождественного объекта с учетом прибыли предпринимателя и износа;

R – Ставка капитализации, определяемая экстракцией или кумулятивным построением.

Обозначения индексов (выше приведенные величины относятся к):

ЗУ – Земельному участку;

О – Совокупному объекту оценки (земля + улучшения);

АЗУ – Аналогам земельного участка.

У – Улучшениям земельного участка.

АУ – Аналогам улучшений земельного участка.

По результатам расчетов сделать вывод.

Пример Определение стоимости земельного участка

Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

При определении стоимости участка земли, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования.

В данном расчете применялся метод сравнения продаж. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками;

условия платежа при совершении сделок с земельными участками;

обстоятельства совершения сделки с земельными участками;

условия рынка.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В качестве фактического материала для отбора аналогов использовались сведения по продаже земельных участков в г Омске за апрель 2012 г. Материалы и ссылки на источники информации приведены в Таблице.

Описание аналогов продажи земельного участка
	Элементы сравнения
	Наименование	земельный участок	земельный участок	земельный участок
	Вид права	собственность	собственность	собственность
		Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
	Разрешенное использование		Для коммерческого использования	Для коммерческого использования
	Условия финансирования и налогообложения	рыночные	рыночные	рыночные
	Условия продажи/вид сделки	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа
	Условия рынка (время продажи/предложения)
	Потенциал местоположения
	Площадь общая, кв.м.
	Транспортная доступность
	Наличие коммуникаций		эл-во, водопр-д, канализа-ция	эл-во, водопр-д, канализа-ция
	Наличие строений на участке	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
	Цена продажи / предложения, руб.
	Источник информации		АН "Авестра-риэлт", тел.535050 www.avestaomsk.ru	АН "Авестра-риэлт", тел.535050 www.avestaomsk.ru/

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Корректировки (поправки) - прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов - аналогов. Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

К экономическим корректировкам относятся поправки на право собственности, на условия финансирования, на условия продажи (вид сделки), на время продажи, уторговывание.

Содержание права собственности включает в себя правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его на условиях по своему усмотрению. Корректировка также вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. В данном случае, сопоставляя имеющиеся права на объекты аналоги и объект оценки можно сделать вывод об их полном соответствии. Поэтому корректировка принимается равной 0%.

Условия финансирования - корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки - соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств. В данном случае корректировка равна 0%, так как условия финансирования предполагаемых сделок абсолютно одинаковы.

Условия продажи (обстоятельства совершения сделки) могут быть альтернативные (аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.) и «чистая продажа» (земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты). В данном случае корректировка равна 0%, так как условия продажи предполагаемых сделок абсолютно одинаковы и являются рыночными.

Условия рынка (время продажи) - корректировка учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи и оцениваемого объекта. На практике, учитывая вышеупомянутые особенности российского рынка в виде “непрозрачности” сделок, эта информация в большинстве случаев недоступна. Выбор объектов аналогов проводился за период не более одного месяца от даты оценки, значимых изменений в этот период на рынке недвижимости не произошло, в соответствии, с чем корректировка равна 0%.

Корректировка на уторговывание. Уторговывание - ответственное звено коммерческих переговоров, когда покупатель стремится снизить первоначально названную продавцом цену, используя убедительные доводы, тактические и психологические приемы. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Анализ реальных сделок риэлторских фирм показывает, что в процессе торга возможно снижение цены в среднем от 0 до -10 %. В данном случае корректировка составляет -10 % согласно данных представленных следующими агентствами недвижимости АН "Авеста-Риэлт"

К физическим корректировкам относятся:

Потенциал местоположения является определяющим фактором, влияющим на стоимость земельного участка. К нему относятся: состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность района и т.д. Согласно экспертному мнению специалистов рынка недвижимости города Омска, величина данной корректировки может варьироваться до 25 % даже для одного района. В связи с тем, что объекты-аналоги и объект оценки находятся в г. Омске, данная корректировка равна 0 %.

Транспортная доступность учитывает состояние подъездных путей, близость транспортных потоков. Принимая во внимание, что объект оценки и объекты аналоги расположены в одном городу и имеют схожие, типовые для Омска подъездные пути, в данном случае корректировка равна 0%.

Общая площадь - данная поправка учитывает различие в общей площади аналога и объекта оценки. Принимая во внимание, что объекты-аналоги для земельных участков, предоставляемых под индивидуальное жилищное строительство, подбираются максимально приближенно к объекту оценки, а различие в величине площади не оказывает значимое влияние на стоимость единицы сравнения, размер данной корректировки определяется равным 0%.

Корректировки на наличие коммуникаций, строений и сооружений на земельном участке определяется экспертным путем на основе сложившихся на дату оценки цен на материалы и стоимости работ специализированных организаций. Итоговая величина данной поправки определяется исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае. Поправка на наличие коммуникаций для объектов-аналогов равна 0%, поскольку они имеют схожий набор коммуникаций с объектом оценки.

В данном случае корректировка на наличие строений и сооружений принимается равной 0 %, так как для расчета рыночной стоимости земельного участка принимается условие, что данный участок является незастроенным, а стоимость расположенных на нем строений и сооружений учитывается при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Учитывая характер приведенной и проанализированной информации, а так же принятые в настоящем Отчете допущения и ограничения, величина рыночной стоимости указывается округленно до 4-х знаков. Расчет рыночной стоимости земельного участка приведен в Таблице

Расчет стоимости земельного участка Сравнительным подходом
Элементы сравнения	Объекты сравнения
	Оценивае-мый
Цена продажи, руб.
Общая площадь, м 2
Единицы сравнения
Цена продажи, руб.
Цена за единицу общей площади, руб/м 2
Экономические поправки
единица сравнения, руб.
уторговывание		возможно	возможно	возможно
корректировка, %
скорректированная цена, руб.
Вид права	собственность	собственность	собственность	собственность
корректировка, %
скорректированная цена, руб.
Условия финансирования и налогообложения	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
корректировка, %
скорректированная цена, руб.
Условия продажи/ вид сделки	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа
корректировка, %
скорректированная цена, руб.
Условия рынка (время продажи)
корректировка, %
Эффективная цена на момент продажи, руб.
Физические поправки		все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки
единица сравнения, руб/м 2
Местоположение
корректировка, %
скорректированная цена, руб.
Общая площадь, м 2
корректировка, %
скорректированная цена, руб.
Транспортная доступность
корректировка, %
скорректированная цена, руб.
Наличие коммуникаций	эл-во, водопровод канализация		эл-во, водопр-д, канализа-ция	эл-во, водопр-д, канализа-ция
корректировка, %
скорректированная цена, руб.
Наличие строений на участке	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
корректировка, %
скорректированная цена, руб.
Весовой коэффициент
Стоимость за единицу сравнения, руб.
Рыночная стоимость, определенная Сравнительным подходом, руб.

Таким образом, стоимость земельного участка по улице Волочаевская равна 9 598 085 рублей.

Вывод: с учетом вышесказанного рыночная стоимость оцениваемого объекта, полученная в результате расчета методом сравнения продаж, должна быть учтена при расчете единого объекта недвижимости.

Рыночной стоимостью называется цена, с которой согласны все участники сделки, осуществляемой в условиях конкуренции на свободном рынке. На эту цену не влияют существенные обстоятельства, а процесс её установки допускается в обязательном и в добровольном порядке.

Оценка рыночной стоимости

С помощью устанавливается рыночная стоимость какого-либо имущества. В широком понимании этот процесс является оцениванием имущественного права с учётом любых имеющихся ограничений. Осуществляется соответствующими организациями, а порядок деятельности определяется федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Обязательная оценка требуется в случаях, которые устанавливаются законом, а именно отчуждение недвижимости, находящейся в собственности (полностью либо частично) РФ, какого-либо субъекта федерации или муниципального учреждения.

Согласно гражданскому кодексу, недвижимым имуществом считаются земельные участки, а также объекты, перенос которых возможен, но понесёт непоправимый ущерб их целевому назначению. Например:

• строения;
• участки земли;
• космические объекты и т.д.

Факторы, которые влияют на определение стоимости:

• месторасположение;
• дата постройки (при наличии);
• технические характеристики;
• инфраструктура;
• движение транспорта и т.п.

Произведённая независимым экспертом оценка помогает получить надёжную информацию об объекте и установить соответствующую цену за него. Наиболее часто это необходимо при:

• переоценке активов;
• выпуске ценных бумаг;
• оформлении ипотеки;
• совершении разного рода сделок (купли-продажи, дарения и др.);
• приватизации, а также многих других ситуациях.

Устанавливают оценку в основном:

• Оценочное бюро . На данное время существует много коммерческих контор, которые осуществляют разнообразную оценочную деятельность, но не предоставляют юридические услуги. Главным условием является наличие подобной конторы в составе саморегулируемой организации.
• Агентство недвижимости . Многие крупные агентства недвижимости имеют в своём штате экспертов-оценщиков. Если продаётся земельный участок посредством риэлтерского агентства, эти сотрудники смогут помочь и провести оценку.
• Юридическая фирма . Большинство таких фирм, помимо юридической помощи, оказывают определённые услуги, связанные с экспертизой и оцениванием.
• Частный оценщик . По закону не воспрещается оказывать частную оценочную деятельность. Такой эксперт использует идентичные способы оценивания, что и сотрудники вышеупомянутых фирм. Как и в других случаях, такой оценщик действует согласно с законами РФ.

Методы оценки

Главными способами оценивания являются обозначенные далее методы:

• сравнения продаж;
• распределения;
• выделения;
• капитализации земельной ренты;
• остатка для земли;
• возможного использования.

Все указанные методы следуют определённым формулам вычисления стоимости, процессам, происходящим во время оценивания, а также условиям, при которых стоит применить тот или иной метод для конечной оценки. Описать их все невозможно из-за огромного обилия информации относительно каждого способа.

Расчёт рыночной стоимости

Рассмотрим пример расчёта для земельной недвижимости посредством метода выделения , так как именно этот метод чаще всего используют профессиональные оценщики.

Главным показателем в этом примере выступает участок земли и находящееся в его пределах здание (850 кв.м.). Предположим, что участок находится под зданием. Цена за 1 кв.м. строения равна 25 000 рублей.

Чтобы узнать рыночную стоимость при помощи этого метода, нужно рассчитать её, следуя данной формуле:

A1 ? A2 = B1, где

• A1 – площадь здания;
• A2 – цена за 1 ед. площади;
• B1 – конечная стоимость.

Получим:

850 ? 25 000 = 21 250 000.

Исследования рынка показали, что расходы на строительство здания равны 32 500 рублей. Процент износа, допустим, составляет 0.75%. Далее нужно узнать рыночную стоимость строительства здания:

850 ? 25 000 ? 0,75 = 15 937 500.

В конце можно узнать стоимость самого участка. Она составляет:

21 250 000 – 15 937 500 = 5 312 500 рублей.

Кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая стоимость назначается Правительством РФ. А рыночная зависит от самых разных факторов, большинство из которых вообще не берутся во внимание при кадастровой оценке. Это является главным различием между двумя видами стоимости. Другими отличиями могут являться такие моменты:

• при составлении кадастровой стоимости сезон, спрос и в целом состояние рынка не имеют значения;
• кадастровая стоимость назначается через материальный анализ, а рыночная – через конкурентоспособность, различные предложения и др.;
• кадастровая стоимость иногда может слишком сильно завышаться, так как факторы платёжеспособности населения, местоположения объекта и т.д. не берутся во внимание.

Иногда может быть такое, что по причине наличия рядом объектов инфраструктуры стоимость будет сильно завышена, хотя де-факто эти строения не влияют на повышение стоимости.

Различия между этими двумя видами стоимости играют немалую роль при налогообложении (65 ст. ЗК РФ). Однако завышенная кадастровая стоимость иногда бывает неподъёмной ношей для населения, так как в большинстве ситуаций она сильно превышает рыночную. О методах расчёта кадастровой стоимости – .

Процедура оценивания рыночной стоимости

Оценка рыночной стоимости происходит в 5 этапов:

1. Первым шагом является заключение договора на осуществление оценочной деятельности. Здесь эксперт устанавливает нужные параметры оценивания:

• предназначение оценки;
• правовая сторона процесса;
• категория земли;
• вид собственности;
• сервитуты;
• дата оценивания;
• составление договора об оценивании и т.п.

2. Сбор и анализ полученной информации . Оценщик собирает данные об объекте, изучает разнообразные характеристики участка, осуществляет анализ разного рода факторов, которые прямо влияют на стоимость зем.участка:

• строения в прилегающих районах;
• наличие зелёной зоны (состояние, тип и др.);
• общее состояние окружающей среды;
• отрицательное воздействие разного рода факторов;
• данные о расходах и прибыли от использования участка.

Также к отчёту прилагается карта местности, на которой находится участок и его месторасположение, в том числе фотографии объекта недвижимости.

3. Выбор соответствующего метода оценки, выполнение нужных расчётов . Для каждого метода получится разная стоимость земельного участка. Впоследствии оценщик проведёт сравнительный анализ, благодаря которому можно будет увидеть плюсы и минусы каждого из методов.

4. Назначение итоговой стоимости для земельного участка. Она будет обозначена в рублях (если не указано иное в договоре).

5. Составление отчёта . Итоговые результаты оценивания будут оформлены письменно. Отчёт об оценивании является документом доказательного назначения, который предназначается для заинтересованных в результатах лиц (как и самого заказчика). Внутри отчёта находится итоговое заключение и окончательная рыночная стоимость.

Пример отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка в формате.pdf (Adobe Reader)

Земли сельскохозяйственного назначения

Для каждого вида и категории земель при оценивании берутся во внимание разные факторы. Рассмотрим основные моменты, по которым осуществляется установление рыночной стоимости земучастка на примере земель сельскохозяйственного назначения.

Значимость таких объектов определяется возможным назначением и плодородностью земли. Важными факторами являются: рельеф, особенности почвы, водная составляющая (при наличии). Для оценивания обычно выбирается тот подход, у которого наилучший экономический эффект.

Если есть пахотная земля, её можно использовать для выгона скота или в качестве пашни. В данном случае последний вариант гораздо выгоднее в экономическом плане. Поэтому при оценивании исходить необходимо из него.

При определении показателей плодородия почвы эксперты зачастую пользуются бонитировкой. Так называется оценка, которая вычисляется путём сравнивания плодородности при идентичных климатических и агрономических условиях. Сам этот процесс крайне трудный, поэтому при оценивании земель сельскохозяйственного назначения оценщики используют уже готовые показатели бонитировки.

После изучения всех аспектов и определения способа использования земли, эксперт создаёт модель доходов. Она учитывает расходы и прибыль собственника за определённый временной отрезок. Положительная разница относительно доходов и растрат дисконтируется в нынешние показатели, на основе чего эта цена и будет считаться рыночной стоимостью.

Определение рыночной стоимости, в некоторых ситуациях, довольно трудоёмкий процесс, но очень важный. Если кадастровая стоимость вгоняет Вас в долги по налогам, не лишним будет провести дополнительную оценку рыночной стоимости и потребовать пересчёта в суде. А с самой оценкой при необходимости Вам помогут компании, занимающиеся этим вопросом.