Кредит на строительство здания для бизнеса. Льготный кредит для пенсионеров на строительство дома от Совкомбанка

Основной тип жилых домов, строящихся в нашей стране, - это многоквартирные жилые дома. Кредитование их строительства очень специфично. Дело в том, что доход от проекта по строительству такого дома невозможно заранее четко определить. Доход возникает от продажи квартир, а в тот момент, когда начинается строительство, нельзя с уверенностью сказать, по каким ценам будут реализо-вываться квартиры ко времени его окончания. Помимо общих колебаний цен на рынке, на стоимость квартир влияют и непредсказуемые изменения в особенностях местности. Например, появление планов строительства станции метро или многоэтажного гаража рядом с домом обычно увеличивает стоимость квартир, а планов по строительству цементного завода - снижает.

Кроме того, затраты на строительство жилого дома тоже невозможно определить заранее. В ходе строительства всегда возникают так называемые непредвиденные работы и затраты, которые действительно невозможно предвидеть. Например, в одном из строящихся жилых домов прорвало водопровод на складированный в квартире цемент. За выходные квартира превратилась в очень крепкий бетонный куб. Можно себе представить, какое количество непредвиденных работ и затрат вызвало это событие.

Из-за этих особенностей кредитующие организации никогда не могут быть уверены в том, что здание будет достроено вовремя и в пределах бюджета, а жилье будет успешно реализовано. Соответственно, банки никогда не могут быть уверены в том, что у застройщика будет возможность погасить кредит, выданный на строительство. В связи с этим зарубежные банки, предоставляя кредиты на строительство многоквартирных жилых домов, традиционно применяют специальную схему, при которой большая часть рисков перекладывается на другие организации. Выглядит эта схема приблизительно следующим образом.

Застройщик за свой счет приобретает земельный участок (либо право аренды земельного участка). Затем он нанимает проектную организацию и заказывает ей проект Проектная организация выполняет проект и страхует его. При этом страхуется наличие в проекте таких ошибок и упущений, которые могут привести к увеличению стоимости строительства. Естественно, страховщики не работают с проектными организациями, часто допускающими ошибки, поэтому такие организации вынуждены уходить с рынка. Нельзя не отметить, что подобный метод отбраковки некомпетентных организаций очень эффективен.

Имея проект, застройщик объявляет конкурс по выбору строительной подрядной организации, которая должна представить гарантию выполнения контракта (performance bond). Еарантируется, что строительная организация сможет выполнить контракт в оговоренные сроки и за цену, указанную в конкурсном предложении. Еарантия дается обычно на сумму около 10% стоимости контракта с подрядчиком. Она может быть как в форме банковской гарантии (естественно, не того банка, который кредитует строительство), так и в форме страховки или поручительства. В Голландии, например, существует специальный гарантийный фонд, занимающийся исключительно предоставлением подобных гарантий строительным организациям.

Зная, во что ему должно обойтись строительство, застройщик анализирует ситуацию и тенденции на рынке жилья и готовит бизнес-план, т. е. документ, который должен убедить банк в рентабельности проекта. На все эти мероприятия, начиная от покупки земли и кончая подготовкой бизнес-плана, уходит до 30% стоимости проекта.

С бизнес-планом застройщик направляется в банк. В банке либо банковские специалисты, либо эксперты специально нанятой независимой фирмы изучают бизнес-план, результаты исследования рынка жилья и сравнивают предложение подрядной организации со средней себестоимостью строительства аналогичных объектов. В случае положительного заключения экспертов рекомендуется выдача кредита, приблизительно на 70% стоимости проекта. Ведь 30% затрат застройщик уже понес. Однако кредит не выдается. С застройщиком подписывают кредитный договор, который вступает в силу через некоторое время (обычно примерно через 2 месяца), при условии выполнения застройщиком ряда обязательств.

Этих обязательств может быть довольно много. В основном они сводятся к тому, что застройщик должен предоставить заключения независимых организаций, подтверждающих юридическую чистоту сделки по покупке земли, экологическую чистоту участка и т.д. Кроме того, могут быть и дополнительные обязательства.

В США, например, где банки в 1980-х гг. сильно пострадали от массовых банкротств застройщиков, обычно требуют, чтобы застройщик до получения кредита нашел покупателей хотя бы на 70% строящихся квартир, т. е. на часть здания, финансируемую банком. Потенциальные покупатели должны подписать договор, согласно которому они обязуются, в случае своевременной сдачи жилого дома, купить квартиру за оговоренную цену.

При этом их обязательство должно быть подтверждено предоплатой, обычно в размере 5% от стоимости квартиры. Эти «предоплатные» деньги застройщик не имеет права использовать на строительство объекта. В течение всего времени выполнения проекта они лежат на эскроу-счетах в банке-кредиторе. В случае если застройщик не выполняет своих обязательств, эти деньги возвращаются покупателям. Важно отметить, что банк признает действительным договор предпродажи только тогда, когда покупатель может подтвердить, что у него есть средства выкупить квартиру после окончания строительства.

Поскольку основная масса покупателей жилья во всем мире, кроме нашей страны, это люди, не имеющие возможности сразу оплатить стоимость квартиры, то каждый покупатель должен подтвердить возможность получения ипотечного кредита. В принципе, он может получить ипотечный кредит в любом банке, но обычно покупатели проходят процедуру андеррайтинга (проверки кредитоспособности) в том же банке, который финансирует строительство дома, и заключают с ним предварительный договор о выдаче ипотечного кредита.

Когда все обязательства заемщика по проведению юридических, экологических и прочих обследований выполнены, 70% квартир пред-продано, 5% от цены каждой квартиры зачислено на эскроу-счета и со всеми покупателями заключены предварительные договора о предоставлении им ипотечных кредитов, банк... нет, не начинает финансирование, а заключает с заемщиком договор залога. Несмотря на все предпринятые меры предосторожности, без залога финансирование не осуществляется.
Организации-застройщики - это обычно небольшие организации. Активов, соразмерных со стоимостью кредита, у них нередко нет, поэтому в залог застройщик передает само строящееся здание. При этом обязательно должны быть застрахованы как само здание, так и материалы на приобъектном складе и в пути, строительные машины и механизмы, жизнь и здоровье персонала и ущерб третьим лицам.

По мере финансирования и строительства стоимость заложенного здания возрастает и при этом все время остается на одну и ту же величину (30% общей стоимости проекта) больше, чем сумма средств, выделенная банком.

Чтобы обеспечить соответствие роста стоимости залога и суммы фактически выданного кредита, банк выделяет кредитные средства только на оплату завершенных работ, т. е. работ, увеличивающих стоимость заложенного здания. Кирпич, привезенный на стройплощадку, не оплачивается, ибо факт его привоза не увеличивает стоимости залога. Оплата производится только после того, как из этого кирпича выкладывают стену.

Таким образом, образуется многоуровневая система защиты банка, которая должна предохранить его от потерь как в случае успешного завершения проекта, так и в случае его провала - превышения запланированных сроков и себестоимости. Строительные риски перекладываются на страховые и гарантирующие организации, а риск снижения цен на рынке - на будущих покупателей жилья.

Если проект успешно завершен, заемщик должен вернуть кредит из доходов от продажи квартир. При продаже квартир покупатели осуществляют оплату на счет застройщика в банке - кредиторе строительства. Оттуда средства автоматически уходят в погашение кредита. Таким образом, при покупке каждой квартиры уменьшается величина залога - доля здания, находящаяся в собственности застройщика, и одновременно на ту же сумму снижается величина задолженности застройщика перед банком.

Если здание возводится несвоевременно, либо с превышением себестоимости, банк получает удовлетворение за счет залога, а потери застройщика в большинстве случаев покрываются страховщиками или гарантами.

Система эта хорошо отработана и с теми или иными вариациями применяется при кредитовании строительства практически всех многоэтажных жилых домов (кондоминиумов) за рубежом.

В нашей же стране ситуация совершенно другая. Строительство у нас практически никогда не финансируется из кредитных средств, а система финансирования жилищного строительства обычно основана на инвестициях покупателей квартир. В большинстве случаев с покупателями заключаются договора долевого участия в строительстве. На основании этих договоров покупатели-дольщики в ходе строительства вкладывают сумму, эквивалентную стоимости квартиры, а по окончании строительства получают квартиру в собственность.

Данная система черезвычайно рискованна для покупателей. Они фактически при этом из покупателей превращаются в предпринимателей и несут, соответственно, предпринимательские риски. Основным риском является риск того, что средств, собранных с дольщиков (покупателей), не хватит для завершения строительства дома. В этом случае дольщик окажется долевым владельцем незавершенного строительства и получить обратно свои вложенные средства ему скорее всего не удастся.

Более естественным было бы строить жилые дома не на средства дольщиков, а на заемные средства. Покупатели в этом случае приобретали бы квартиры в уже построенных домах и ничем бы не рисковали. Риск для банков, при условии применения описанной выше схемы, тоже был бы минимален. Тем не менее кредиты на строительство жилых зданий практически никогда не выдаются. Связано это вовсе не со злокозненностью банков, а с тем, что применить традиционную, снижающую риски, западную схему в нашей стране практически невозможно.

Этому есть несколько причин. Первая - очень узок круг тех застройщиков, которые могли бы получать кредиты по классической зарубежной схеме. Ведь им надо иметь достаточно собственных средств, чтобы профинансировать начальный этап, т. е. оформить участок, оплатить проектно-изыскательские работы, провести анализ спроса на рынке жилья и выбрать строительную организацию.

Кроме того, надо отметить, что найти подрядную организацию, готовую представить гарантию выполнения контракта, или проектную организацию, имеющую возможность застраховать риск наличия ошибок в проектной документации, практически невозможно.

Однако надо признать, что даже тем, кто имеет достаточно средств для проведения подготовительной работы, банки часто отказываются предоставлять кредиты из-за проблем с залоговым обеспечением. Дело в том, что у нас в стране взять в качестве залога само строящееся здание практически невозможно, а другого имущества, соразмерного с ним по стоимости, у большинства заемщиков нет.

До недавнего времени использование строительного объекта в качестве залога было невозможно в принципе, так как недостроенные здания, за исключением тех, строительство которых было прекращено из-за отсутствия финансирования, вообще не могли быть признаны объектами недвижимости. Сейчас ситуация несколько изменилась. Высший Арбитражный Суд в 1998 г. постановил, что к недвижимому имуществу могут быть отнесены любые «незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда». Таким образом, застройщики получили право регистрировать строящиеся объекты как недвижимое имущество и, следовательно, использовать их в качестве залога.

Проблема, правда, в том, что регистрировать надо до заключения договора подряда, когда еще ничего не построено и незавершенного объекта просто не существует как недвижимости. Следовательно, регистрировать и закладывать нечего.

Конечно, выход из положения есть. Договор подряда можно прервать после строительства части фундамента, здание зарегистрировать, заключить договор залога, а затем заново заключить подрядный договор. Эту операцию можно провести только потому, что подрядные договора никакой регистрации не подлежат. Ведь заключать договор подряда на завершение строительства заложенного здания нельзя. Дело в том, что при заключении подрядного договора генподрядчик тоже получает строящееся здание в залог. Если с ним не расплачиваются за выполненные работы, он имеет право (ст. 712 ГК РФ) удержать построенное здание.

Получается, что согласно нашему законодательству зарегистрировать строящееся здание и использовать его в качестве залога могут только застройщики, ведущие строительство своими силами. Им не надо заключать договора строительного подряда.

В результате, если банки и соглашаются взять в залог само строящееся здание, то обычно тогда, когда его оценочная стоимость на момент заключения залога выше, чем величина требуемого кредита, а застройщик одновременно является генеральным подрядчиком.

В тех немногих случаях, когда это происходит, серьезные трудности часто возникают на этапе реализации построенного жилья и возврата кредита. Как уже говорилось, в рамках принятой за рубежом схемы по мере продажи жилья кредит гасится, а проданные квартиры выводятся из-под залога. У нас, к сожалению, этого не происходит. Продажи квартир практически всегда осуществляются по схеме договоров долевого участия. Поскольку договора долевого участия не регистрируются, у банка нет возможности проконтролировать, сколько и на какую сумму их заключено. Соответственно, если продажи происходят раньше, чем планировалось, заемщик получает возможность не информировать об этом банк и не гасить досрочно кредит.

В практике автора несколько раз возникала ситуация, при которой к моменту наступления срока погашения кредита выяснялось, что все квартиры уже давно проданы физическим лицам (по договорам долевого участия), а полученные средства вложены заемщиком в следующий объект. Банк в этом случае оказывается перед дилеммой: либо
попытаться получить удовлетворение за счет залога, начав тяжбу с физическими лицами - покупателями квартир, либо оформить фиктивное гашение кредита и выдачу его тому же заемщику на строительство нового объекта. Банки обычно выбирают второе и подчиняются диктату заемщика, теряя при этом навсегда интерес к кредитованию жилищного строительства под залог строящегося здания.

Таким образом, в современных условиях использовать строящееся здание в качестве залога, с одной стороны, почти невозможно, а с другой - черезвычайно рискованно. В подавляющем большинстве случаев банки стараются предоставлять кредит на строительство жилья под другое обеспечение. Чаще всего кредиты предоставляются под залог других зданий и под поручительства местных администраций. Автору известен случай предоставления кредита на строительство жилого здания под залог парка строительных машин.

Очевидно, что предоставлять подобное обеспечение могут только очень крупные либо очень «близкие» к администрациям застройщики, да и те редко способны найти обеспечение больше, чем на один объект. Таким образом, застройщики вынуждены работать по схеме долевого участия, постоянно рискуя не набрать нужного объема средств и не довести строительство до конца.

Проблема может быть разрешена только на законодательном уровне. Кредитование жилищного строительства не будет развиваться, пока застройщики не получат возможность предоставлять в залог само строящееся здание и не потеряют возможность продавать квартиры из заложенного здания, не гася при этом кредит.

К сожалению, решением этой проблемы никто не занимается. Если судить по «Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (раздел «Кредитование жилищного строительства»), принятой Правительством Российской Федерации в январе 2000 г., такой проблемы просто не существует.

В.М.Минц, кандидат экономических наук

Это денежная сумма, выдаваемая банком–кредитором на строительство объектов различного типа. Банки выдают такие кредиты под самого здания или же прав полной или частичной собственности на этот объект. За счет кредитных средств застройщики закупают материалы и оплачивают все необходимые работы, проводимые в процессе строительства.

Актуальность вопросов по расширению сферы кредитования строительства обусловлена отсутствием качественных и надежных построек. Это относится как к жилым помещениям, так и административным, торговым и другим зданиям. Это спровоцировало потребность в специалистах узкого профиля. Дело в том, что характерной особенностью строительных кредитов являются большие суммы денег, перечисляемые на счета потребителей. Оборот таких объемов денег тяжело проконтролировать, потому для ведения точного учета банки нанимают специалистов по кредитам в строительном сегменте.

Даже самые развитые компании, занимающиеся вопросами строительства, часто не имеют достаточной суммы свободных средств для того, чтобы начать строительство того или иного объекта. Банковские организации, в основном, заинтересованы в выдаче подобных кредитов. Во–первых, известные солидные компании вряд ли захотят портить репутацию плохой кредитной историей. Во–вторых, банковские средства для них являются практически неисчерпаемым источником финансов, потому портить отношения с банками они не станут. Но нужно отметить, что механизм кредитных отношений в данной отрасли не имеет в нашей стране должного развития.

Факторы, препятствующие развитию отношений в сфере строительного кредитования

Не все банковские учреждения готовы выдать кредит строительной организации, что обусловлено рядом факторов. Таких факторов довольно много. И среди них, в первую очередь, необходимо отметить следующие:

1) Часто бывает так, что застройщик планирует строительство нового объекта на не узаконенной земле. Сотрудничество банков с такими застройщиками не желательно, так как существует риск потерять огромную сумму денег. Незаконно построенный жилой дом, торговый или развлекательный центр, клиника или юридическая кантора не будут приносить финансовый доход для погашения кредитных средств, пока не будут узаконены права в соответствующем закону порядке.

2) В нашей стране так же не имеет должного развития система регистрации прав за землю, что почти всегда влечет за собой возникновение проблем разного масштаба, от мелких конфликтов до судебных разбирательств.

3) Кредитор, выдающий строительный кредит, будет обязан реализовать недостроенное здание, если этого не сможет сделать застройщик.

4) Ввиду вышеперечисленных причин банк–кредитор не может иметь стопроцентной гарантии выполнения кредитных обязательств клиентами. К тому же, всегда существует риск снижения ликвидности банков–кредиторов.

Какие законодательные шаги следует предпринять для развития строительного кредитования?

• Либерализация государственной политики в сфере передачи земли в частную собственность.
• Разработка новых законопроектов, регулирующих систему взаимоотношений в сфере строительного кредитования.
• Разработка нормативных актов, обеспечивающих учет прав на незавершенное строительство.
• Отмена правовых ограничений, усложняющих кредитные отношения на фоне возможного дефолта.

Для развития и усовершенствования системы кредитования в сфере строительства целесообразно ввести следующие положения:

1) Проценты по кредитным средствам должны погашаться застройщиком в процессе строительства, сама же сумма кредита – после того, когда здание начнет приносить .

2) Перед началом строительства искать потенциальных клиентов для реализации построенного объекта.

3) Банки, перед тем, как выдавать кредиты строительным компаниям, должны тщательно изучать потенциальный риск строительства.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Компания ARS-PROM выступает в роли консультирующего агента, который помогает получить займ с наиболее выгодными условиями. Мы поможем с оформлением заявки на кредитование и передадим ее в банк. ПАО «Сбербанк» предлагает 2 варианта кредитования: под залог и без залога.

Заявка

Отправьте заявку через сайт. Менеджер ARS-PROM свяжется с вами, чтобы уточнить детали, и перейдет к расчету стоимости здания.

Получение займа

Поможем оформить документы и получить кредитование под строительство на выгодных условиях.

Строительство здания из ЛСТК в Москве

Сразу после одобрения банком заявки, мы перейдем к строительству зданию. Несколько месяцев – и вы оплачиваете кредит средствами, полученным от построенного здания .

от 14,5 %

до 2 лет
срок кредитования

4-5 дней
срок рассмотрения заявки

2 года
срок существования ИП

от 14,5 %
ежемесячная ставка по кредиту

до 10 лет
срок кредитования

8-11 дней
срок рассмотрения заявки

3 года
срок существования ИП

Какие объекты можно
построить в кредит?

Наша миссия – помочь вам построить эффективное здание для бизнеса. И если кредитование для вас удобно, мы будем рады содействовать, в его получении юридическим лицом, для строительства жилой или коммерческой быстровозводимой недвижимости. Какое здание вам нужно? Многоэтажный дом, завод, автомойка или магазин? Любую коммерческую недвижимость можно построить «под ключ» на средства кредита, оформленного на юридическое лицо.

Если у вас уже есть земля под многоквартирную застройку домами, самый быстрый способ реализовать проект – построить многоэтажные здания «под ключ» в кредит. Недвижимость всегда в цене, а значит, при правильном выборе места строительства домов, выплатить кредит на строительство не будет сложно.

Строительство промышленных зданий также можно осуществить на средства кредита. Конструкции с завода ARS-PROM предназначены для быстрой и простой сборки здания «под ключ». Если у вас есть земля для строительства производственного здания или завода, обратитесь в компанию ARS-PROM для уточнения условий получения кредита.

Автомойка – это бизнес, который, при правильном выборе места дислокации, способен окупиться меньше чем за год. С конструкциями от ARS-PROM это более чем реально, ведь затраты на конструкции для быстровозводимой автомойки будут минимальны. Постройте автомойку «под ключ» в кредит и погасите его настолько быстро, насколько это возможно доходом, вырученными своим новым бизнесом.

Быстровозводимый магазин
в кредит «под ключ»

Магазин или павильон в кредит – это бизнес, который окупится в кратчайшие сроки. Конструкции ARS-PROM поставляются прямо с завода без наценок дилеров. Поэтому, стоимость магазина – минимальна, а рентабельность инвестиций – высока. Магазин, построенный в кредит, – это бизнес, который очень быстро позволит погасить задолженность перед банком.

В строительстве принято раздельно рассматривать долгосрочное и краткосрочное кредитование, различающееся по целям и методам. Под долгосрочным кредитованием понимается предоставление инвесторам кредитов в качестве финансовых ресурсов для осуществления инвестиций, т.е. для оплаты работ и товаров, необходимых для строительства. Эти процессы описаны в параграфе 25.7.

Краткосрочное кредитование предназначено в первую очередь для подрядчиков, иногда - для заказчиков, в целях дополнения временно недостающих оборотных средств и поддержания нормального хода стройки. Как показано в гл. 33 учебника, оборотные средства подрядных организаций необходимы для их нормального функционирования. Это объясняется выраженной ежемесячной, а иногда сезонной цикличностью экономической и производственной работы.

Таким образом, понятие долгосрочного кредитования в строительстве связано прежде всего с развитием основных средств инвестора, краткосрочного - с пополнением оборотных средств подрядчика. В то же время и подрядчики при наличии уверенности в стабильном развитии бизнеса могут брать долгосрочные кредиты на приобретение новой строительной техники и развитие собственной строительной базы - тогда они сами становятся инвесторами. Однако инвестиции в отечественном строительстве не слишком велики и не растут, несмотря на потребность в замене и приобретении новой техники (рис. 38.1 и 38.2), поэтому и долгосрочные кредиты подрядные организации берут не часто. Причины кроются в отсутствии достаточного портфеля заказов, недостаточной прибыли на новых или продолжающихся стройках, неясных перспективах использования новой дорогой техники, необходимости большого залога под кредитование.

При долгосрочном кредитовании составляется бизнес-план, который представляется в банк. При значительных суммах и сроках кредит распределяется на транши, каждый из которых может иметь различный размер и срок возврата. Договор кредита может включать пункт об обязательном привлечении определенных технических агентов, субподрядчиков или поставщиков (эго так называемые связанные кредиты).

Для заключения кредитного договора строительная организация представляет в банк заявку с запрашиваемой суммой и сроками кредитования, документы, подтверждающие предполагаемый источник возврата кредита, документы об обеспечении кредита, последнюю бухгалтерскую отчетность и др.

Краткосрочные кредиты получают па срок до одного года, чаще на несколько недель или месяцев. Кредиты могут быть выданы под обеспечение (залог) или без обеспечения. Кредит без обеспечения выдается лишь лицу с безупречной кредитной историей и на небольшие суммы.

Рис. 38.1.

Рис. 38.2.

Обязательства по обеспечению кредита должны быть указаны в договоре на предоставление кредита. В обеспечение кредита банк может потребовать залог движимого или недвижимого имущества, поручительства третьих лиц, переуступки дебиторской задолженности и т.д. В качестве движимого имущества предприятие может заложить собственный автомобильный транспорт, строительные машины, станочное оборудование и другое

ликвидное имущество. Запасы материалов и незавершенное производство закладывать нецелесообразно, так как это помешает нормальному процессу производства. Арендованные основные средства в залог не принимаются.

Для оценки действительной стоимости закладываемого имущества может быть назначена комиссия. До обращения взыскания (т.е. до востребования залога) в соответствии с договором заложенная техника может использоваться в строительстве.

Залог недвижимости (ипотека) оформляется несколько сложнее, поэтому используется, как правило, для долгосрочного кредитования. Договоры ипотеки регистрируются в Росреестре. Закладываемая недвижимость требует проверки на "чистоту владения", при этом используются данные государственной регистрации.

При отсутствии необходимого залога заемщик может представить поручительство от третьих лиц, которые обязуются отвечать перед кредитором солидарно с заемщиком. Поручителю следует ответственно подходить к выдаче такого обязательства, так как, например, в случае банкротства заемщика поручитель должен будет полностью оплатить чужие долги.

Болес безопасным является страхование заемщика в страховой компании. При этом организация-страховщик получает от страхователя страховую премию (т.е. оплату ее услуг и риска), ставка которой определяется с учетом вероятности неплатежеспособности заемщика.

Размер краткосрочного кредита зависит от наличия собственных оборотных средств, потребности в денежных средствах и размера полученного аванса. При нормальном размере оборотных средств и своевременной оплате работ краткосрочный кредит, как правило, не нужен. Для подсчета необходимого размера кредита составляется план доходов и расходов.

Например, остаток средств на банковском счете на 1-е число месяца составляет 300 тыс. руб. В соответствии с договором аренды техники необходимо до 5-го числа оплатить за аренду 141 600 руб. с НДС (при планировании кредита необходимо платежи учитывать с НДС, поскольку этого требуют правила расчетов через банк). На заработную плату персонала с начислениями потребуется около 660 тыс. руб.; заработная плата должна быть выплачена до 10-го числа, а задержка заработной платы чревата штрафными санкциями. Примерно в это же время наступит срок оплаты за поступающие материалы - 413 тыс. руб. с НДС. Амортизация и внутреннее списание материалов в производство являются внутренними операциями и влияния на величину необходимых оборотных средств не оказывают.

Оплата от заказчика ожидается к концу месяца па сумму 1770 тыс. руб. с НДС, что с лихвой покроет ожидаемые затраты. В данном случае потребность в краткосрочном (до одного месяца) кредите составит 141 600 + + 660 000 + 413 000 - 300 000 = 914 600 руб. С учетом некоторого запаса

на непредвиденные расходы размер потребности в кредите составит примерно 950 тыс. руб. (НДС не облагается). Затраты на обслуживание долга за месяц при годовой ставке 9% составят

950 000 0,09/ 12 = 7125 руб.

Ставка краткосрочного кредита обычно выше, чем долгосрочного, и составляет в среднем 9% годовых . Об экономическом эффекте при краткосрочном кредитовании обычно речь не идет - это вынужденная мера, обеспечивающая непрерывность строительного производства в условиях нехватки собственных оборотных средств. Можно говорить лишь об относительной выгоде кредита по сравнению со штрафными санкциями за неуплату но долгам и потерями от остановки производства. В любом случае следует понимать, что кредит - это выигрыш времени и проигрыш денег.

• Банк России ведет Центральный каталог кредитных историй, данные в который передаются только с официального согласия заемщика.
• Данные ЦБ РФ за 2012 г.

Кредитование строительства является особым видом кредитной деятельности. Поскольку практически всегда частичным обеспечением кредита на строительство является залог недвижимости (земельного участка и строящегося объекта), то с формально-правовой точки зрения данный вид кредита обеспечен ипотекой и может называться ипотечным кредитом. Но, в силу особенностей кредитования строительства и наличия, кроме ипотеки, других видов обеспечения, на практике и в литературе этот вид кредитования выделяется отдельно от ипотечного кредитования, под которым обычно понимают ипотечное жилищное кредитование граждан на цели приобретения готового жилья под залог (ипотеку) этого жилья.

Как показано на рис. 24.1, только залог земельного участка с расположенном на нем строящимся объектом недостаточен для обеспечения банковского кредита. С учетом повышенных рисков строительных проектов банки редко поднимают уровень отношения размера кредита к оценочной стоимости заложенного имущества (LTV) на уровень выше 50%. Таким образом, предположительно, застройщик для получения кредита должен иметь активы, сопоставимые по стоимости с кредитом, который он планирует получить, или использовать другие дополнительные виды обеспечения.

Рис. 24.1. Экспертная оценка соотношения произведенных затрат и стоимости объекта недвижимости (земельный участок со строящимся на нем объектом) на различных стадиях реализации проекта жилищного строительства

Кредитование жилищного строительства во многом связано с долгосрочным ипотечным жилищным кредитованием, которое было подробно рассмотрено в предыдущих разделах. Действительно, объектом кредитования в этом случае является создание жилых единиц, т.е. квартир или домов, которые в дальнейшем, после завершения строительства, становятся предметами купли-продажи и предметами обеспечения ипотечных жилищных кредитов.

Тем не менее кредитование строительства в целом (как жилья, так и коммерческих объектов) - совершенно особый вид кредитной деятельности, поскольку обладает целым рядом только ему присущих черт.

Во-первых, заемщиками по строительным кредитам являются, как правило, не частные лица, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, а коммерческие предприятия-застройщики, профессионально занимающиеся реализацией строительных проектов. Исключение составляет кредитование индивидуального жилищного строительства, когда частное лицо получает кредит на строительство жилого дома, в котором затем собирается жить.

Во-вторых, срок строительных кредитов определяется длительностью строительного цикла и, следовательно, в нормальных условиях не может в среднем для обычных проектов превышать 3?5 лет, а в случае жилищного строительства? 1?2 года, т.е. является среднесрочным кредитом. Исключением опять-таки является индивидуальное жилищное строительство, когда кредит выдается частному лицу, с последующим его погашением в течение длительного срока, аналогичного срокам стандартных жилищных ипотечных кредитов. Но при этом следует помнить, что последний тип кредита не может быть безоговорочно отнесен к группе строительных, поскольку он обладает специфическими характеристиками как среднесрочного строительного кредита, так и долгосрочного ипотечного жилищного кредита.

В-третьих, строительные кредиты характеризуются целым рядом особых процедур подготовки, выдачи и управления, каждая из которых обусловлена первыми двумя указанными особенностями. В этой главе мы более подробно познакомимся с особенностями процедур в случае кредитования строительства, в том числе многоквартирных жилых домов, а также кредитования индивидуального жилищного строительства.

И наконец, обеспечением по этим кредитам является не только ипотека - залог недвижимости (в зарубежных странах? обычно земельного участка и вновь возводимого жилого дома), но и другие активы застройщика.

Таким образом, при анализе кредитования строительства (как жилья, так и коммерческих объектов) имеется в виду совершенно особый вид кредитной деятельности, который может быть в самом общем виде определен следующим образом.

Кредитование строительства - это предоставление кредитными организациями юридическим или физическим лицам целевых кредитов, предназначенных для осуществления подготовительных, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ, которые связаны со строительством вновь создаваемых объектов жилой и коммерческой недвижимости или завершением строительства (реконструкцией) уже существующих объектов недвижимости.

Обеспечением по таким кредитам могут являться залог земельных участков, на которых ведется строительство, вновь создаваемые на этих земельных участках объекты недвижимости в процессе строительства (ипотека), строительные материалы, права по соответствующим договорам подряда и поставки стройматериалов, а также любые иные виды обеспечения, допускаемые законодательством

Еще по теме 24.1. Кредитование строительства как особый вид кредитной деятельности:

1. 25.3. Актуальные изменения российского законодательства в сфере жилищного строительства и кредитования строительства жилья