Контакты
Главная / Кадровый учет

Перевод в нежилой из жилого закон. Инструкция перевода жилого помещения в нежилое

Некоторые собственники недвижимости и раньше сталкивались с проблемами при переводе из жилого помещения в нежилое, а теперь, с 9 июня 2019 года, эта процедура значительно усложнится. Мы обновили статью, подробно описав нововведения.

Для одобрения такого действия необходимо письменное согласие всех собственников-соседей и протокол общего собрания, для которого установлен особый порядок подсчета голосов. Эти нововведения касаются не только коммерсантов и владельцев недвижимости, но и в многоквартирном доме. Даже если человек живет на последнем этаже, а коммерческое помещение открывают на первом, он может повлиять на перевод.

  • приложить протокол собрания собственников и согласие соседей;
  • для успешного кворума необходимо присутствие не менее 55% собственников;
  • письменное согласие (сбоку, сверху) на перевод;
  • исключение прохода в нежилое помещение через места общего пользования многоквартирного дома (площадки, тамбуры).

Зачем менять назначение помещения

Согласно законодательству РФ в жилом помещении запрещено заниматься коммерческой деятельностью: устраивать склад, офис, гостиницу. Для реализации этих целей необходимо законным образом перевести назначение помещения. В противном случае на собственника будет подано заявление в суд, вердикт которого потребует прекращение предпринимательской деятельности, а в случае неисполнения постановления объект недвижимости могут забрать как у недобросовестного собственника.

Для того чтобы процедура переоформления прошла успешно, необходимо собрать полный пакет документов, который указан в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Специальный орган местного самоуправления займется рассмотрением заявления, и, если все документы будут в порядке, вынесет положительное решение.

Отказ в переводе помещения могут вынести при неправильно собранных документах, отсутствии отдельного входа или пожарной сигнализации, недостаточной звукоизоляции.

Перевод жилого помещения в нежилое получил новые правила с 9 июня 2019 года. Это значительно сказалось на малом бизнесе. Некоторые предприниматели располагали хостелы в многоквартирных домах. Новые поправки в законе запрещают их размещение в жилых домах, и для сохранения бизнеса придется выполнить новые требования в полном объеме.

Причем тут соседи

Ранее, для перевода помещений согласие собственников не требовалось, так как протокола общего собрания не было в перечне требуемых документов. Формально, перевести статус помещения можно было без оповещения даже непосредственных соседей. Но согласие собственников жилья было необходимо получать в случаях, когда задействовалась – так как общий участок (приватизированный) принадлежит на равных правах всем владельцам квартир. И в случае несанкционированного захвата территории собственники жилья могли подать в суд и требовать привести фасад дома к прежнему виду. Проект изменения внешнего вида фасада и вывески магазина с жильцами согласовывать не нужно, но стоит помнить, что они не должны нарушать законодательство РФ и оскорблять чьи-либо чувства.

С 9 июня 2019 года судьбу статуса недвижимости будут решать все собственники дома. Без их согласия нельзя будет произвести переход назначения недвижимости, уже не говоря о реконструкции фасада дома.

По новым правилам на протоколе общего собрания необходимо будет рассматривать не только вопрос о перепланировке помещения, но и сам факт перевода назначения разрешенного использования. Организация этого процесса ложится на плечи того, в чьих интересах переоформление помещения.

Получать письменное согласие нужно будет в обязательном порядке, даже если собственник соседней квартиры проживает за границей или отбывает наказание в местах лишения свободы. Но участие его в кворуме при этом не обязательно.

Новые правила кворума

Для того чтобы собрание собственников могло рассматривать такой вопрос, необходимо присутствие определенного количества владельцев квартир. Если в доме только один подъезд, то необходимо не менее 2/3 голосов. А если в доме 2 и более подъездов, то необходимо исполнение двух требований: не менее 50% голосов всех собственников и не менее 2/3 голосов из того подъезда, где планируется перевод помещения. Вес голоса считают не по количеству собственников – например, в доме 100 квартир и 100 равновесных голосов – это не правильно. Вес голосов учитывается по площади квартир. Например, у собственника трехкомнатной квартиры площадью 77 кв.м. вес голоса больше, чем у двух собственников однокомнатных квартир по 33 кв.м. каждая.

Но кворум это еще не окончательный перевод, а только тот факт, что собрание было правомочным и его решение можно рассматривать далее.

Еще раз о подсчете большинства голосов

Респонденты собрания решают: дать добро на перевод или нет. Для того чтобы перевод оформили необходимо не только определенное количество присутствующих, но и их большинство «за». Если в доме 1 подъезд, то просто большинство голосов. Если в доме несколько подъездов, то большинство голосов от общего числа, и большинство голосов от владельцев помещений того же подъезда.

Эта, казалось-бы на первый взгляд юридическая бюрократия, все-таки требует внимательного выполнения. При неисполнении хотя бы одного из пунктов в переводе откажут. Собирать весь пакет документов (а выписка из ЕГРН действует определенный промежуток времени) придется заново.

Если кворум правильно оформлен, то первый экземпляр собрания прикладывается к общему пакету документов для БТИ и муниципалитета, а второй отправляется в управляющую компанию или товарищество собственников жилья заказным письмом с уведомлением.

Как оформить согласие соседей

Согласие непосредственных соседей оформляется в произвольном порядке, так как документа установленного образца для него нет. Но реквизиты собственников должны присутствовать в любом случае. В согласии обязательно должны быть указаны:

  • фамилия, имя и отчество собственника/руководителя юр. лица;
  • полное название фирмы по уставу (если собственник это организация);
  • паспортные данные – где, кем и когда выдан, серия и номер;
  • реквизиты документов на собственность (выписка ЕГРН).

Важно помнить, что согласие может подписать только сам собственник, а не члены его семьи и совместно с ним проживающие.

Также может сложиться ситуация, что собственники прилегающих помещений не присутствовали на собрании, но кворум состоялся и без них. В таком случае согласие собственников все равно обязательно.

Что делать в случае реконструкции

Если для перевода квартиры в нежилое назначение требуется реконструкция, изменение фасада здания или использование придомовой территории, то необходимо согласие абсолютно всех собственников помещений. Не большинства, не две третьих, а всех. Такое правило действовало и раньше, но теперь реконструкцией считают даже железное приставное крыльцо, которое не влияет на прочность и нагрузку несущих колон и стен.

Свой отдельный вход обязателен

У коммерческой площади должен быть отдельный вход, который не имеет общих коридоров и тамбуров с жилыми площадками. Если раньше этот нюанс тоже требовался, но чисто формально, так как не был прописан в законе, то в новой редакции ему выделен отдельный пункт.

Также с 9 июня необходимо не просто иметь отдельное крыльцо, но и полностью исключить проход из помещения в жилые места. То есть, если под коммерческую недвижимость переоборудуют квартиру на 1 этаже жилого дома, то прежнюю входную дверь нужно демонтировать и заложить дверной проход, например, кирпичом.

Если назначение помещения изначально нежилое, то правила не действуют

В новостройках чаще всего первые несколько этажей отведены под нежилое использование – супермаркеты, ателье, аптеки, офисные помещения. Такое архитектурное решение предполагает в своем проекте уже на этапе строительства отдельные входы и системы коммуникаций для жилого и нежилого фонда. Покупая квартиры в таких домах собственники должны сразу понимать, что подобное соседство сопряжено с определенными неудобствами – магазины могут работать круглосуточно, привлекать к себе определенный контингент, парковки будут заняты чужими машинами.

В этом случае согласие собственников не спрашивается. Кто не хочет соседствовать с организациями – может покупать квартиры в других домах.

Этот момент хорош тем, что защищает сразу интересы двух групп: те, кто хочет жить в спокойном районе вдали от объектов повышенного шума, не получит у себя под окнами рюмочную или спорт-бар. Но и те предприниматели которые приобретают изначально коммерческую недвижимость, могут не переживать, что их выселят с занимаемого помещения.

Если в вашем доме хотят сделать коммерческую недвижимость, а вы против

Если в вашем доме начали проводить реконструкцию под нежилое помещение или разместили объявление о сдачи площадей в аренду, то в первую очередь необходимо выяснить назначение и наименование помещения. Это можно сделать на сайте ЕГРН и Росреестра совершенно бесплатно, зная лишь адрес объекта. Если выяснится, что это квартира, то такие действия быстро оспорят в суде и остановят процесс. Если же это нежилое помещение, которое является таковым с момента постройки, то ничего сделать нельзя. А если окажется, что статус объекта поменяли совсем недавно, а никакого общедомового собрания не было, то значит согласие на перевод было произведено незаконно. В этом случае подавайте заявление в БТИ и прокуратуру индивидуально или коллективно, объединившись с другими собственниками. У собственников обязательно должно быть согласие на перевод, а вы его не давали – аргументируйте заявление в прокуратуру этим фактом.

Если в вашем доме только планируется перевод назначения помещения законным путем, то будет объявлено о собрании владельцев квартир. Не поленитесь и сходите на него, ведь именно ваш один голос может стать решающим в этом вопросе. Если ваша квартира непосредственно соседствует со спорным объектом, то просто не давайте письменного согласия на перевод. И если кворум состоится, и другие люди проголосуют за, то вы можете отменить решение собрании, даже если не присутствовали на нем.

Если вы не категорически против перевода, но огорчены предстоящим соседством, то можно пойти на компромисс с тем человеком, кто переводит статус объекта. Попросите его седлать качественную звукоизоляцию и, например, установить вам домой пластиковые окна или сделать новый ремонт. Тогда вы получите что-то в замен на согласие на перевод. Однако прибегать к шантажу или наглеть не стоит. За это можно быть самому привлеченным к уголовной или административной ответственности. Пообщайтесь с коммерсантом, быть может, он предложит вам свой вариант компенсации.

Какие правила действовали раньше

Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется 3 главой российского Жилищного кодекса, а также нормативными актами, касающимися градостроительной деятельности в РФ.

При переводе жилых квартир и домов в нежилые помещения меняется их назначение, статус и правовой режим, а следовательно, и порядок использования таких помещений. Необходимость такого перевода может быть связана с разными причинами.

Чаще всего, на практике, жилые квартиры переводят в офисы и магазины. Кроме того, важным основанием для перевода жилой недвижимости в нежилую является признание данного жилья непригодным для проживания людей.

Условия перевода недвижимости в другую категорию

Перевод жилья в статус нежилого помещения допускается законодательством только при соблюдении определенных условий. В частности, Жилищный кодекс содержит определенные ограничения для такого перевода недвижимости из одного правового режима в другой:

1. Перевод квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в статус нежилого помещения возможен только, если переводимая квартира находится на первом этаже дома, либо она расположена выше, но все помещения, которые находятся непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

2. Нельзя перевести объект жилой недвижимости в нежилое помещение:

  • если попасть в переводимое помещение можно только при использовании тех помещений, которые обеспечивают доступ к жилым объектам недвижимости;
  • если нет технической возможности оборудовать отдельный, не связанный с жилыми помещениями, доступ к данному помещению, которое является составной частью жилой квартиры или другого жилого помещения (например, нельзя выделить отдельный вход);
  • если помещение, которое планируется перевести из жилого в нежилое, используется его владельцем или другими гражданами для постоянного проживания;
  • если право собственности владельца данного помещения имеет обременения правами третьих лиц;
  • если переводимое помещение не соответствует установленным для перевода требованиям или у собственника данного помещения отсутствует возможность обеспечить такое соответствие жилого помещения необходимым требованиям.

В Жилищном кодексе не названо одно из важнейших оснований для перевода жилья в нежилые помещения, а именно признание переводимого жилого помещения полностью непригодным для проживания людей. Этот вопрос регулируется специальным Положением № 47 от января 2006, которое утверждено постановлением российского Правительства.

Согласно данному Положению к основаниям для признания жилья непригодным для проживания людей, а многоквартирного дома – находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу отнесены следующие основания:

  • ухудшение эксплуатационных характеристик жилого помещения (или дома), связанные с физическим износом всего дома или отельных его помещений в процессе использования и приводящие к уменьшению уровня надежности данного здания и устойчивости его оснований и строительных конструкций до недопустимого уровня;
  • наличие в помещении выявленных опасных и вредных факторов для людей, не позволяющих гарантировать безопасность жизни и здоровья проживающих граждан в дальнейшем;
  • возникновение изменений окружающей среды, а также параметров микроклимата жилья, которые впоследствии не позволяют обеспечить соблюдение всех санитарно-эпидемиологических нормативов и требований, касающихся качества атмосферного воздуха, уровня радиации и содержания в помещении опасных для человека химических и биологических веществ.

Кроме того, лицам желающим перевести свою квартиру, расположенную в здании, которое представляет историческую или культурную ценность, в нежилое помещение нужно учесть, что такой перевод возможен лишь при получении согласия соответствующего органа по охране памятников культуры и истории.

Порядок перевода жилья в нежилые помещения

Для перевода жилой квартиры в нежилое помещение собственник должен обратиться в орган местного самоуправления, которые осуществляет такой перевод. Для этого ему нужно лично явиться со всеми требуемыми документами в указанный муниципальный орган или обратиться в многофункциональный центр, предоставляющий государственные и муниципальные услуги гражданам.

Для перевода помещения и изменения его правого статуса и режима использования нужны следующие документы:

  1. Заявление гражданина о переводе жилого помещения;
  2. Вся правоустанавливающая документация на переводимое помещение (нужно представлять в муниципальный орган оригиналы или засвидетельствованные у нотариуса копии);
  3. Технический паспорт переводимой квартиры или другого жилья;
  4. Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается переводимое жилье;
  5. Проект переустройства и перепланировки жилого помещения, если такие изменения необходимы для использования данного помещения в качестве нежилого, с соблюдением всех установленных требований к оформлению такого проекта;
  6. Удостоверение личности заявителя.

Жилищный кодекс запрещает требовать от заявителя иных, не предусмотренных в законе, документов при переводе жилья в нежилое помещение.

Заявителю должна быть выдана расписка о приеме всех документов. Жилищным кодексом установлен срок для рассмотрения всей документации и вынесении окончательного решения о переводе квартиры или другого жилого помещения в категорию нежилого либо об отказе в таком переводе – 45 дней .

В случае подачи документов в многофункциональный центр указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов в сам муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.

Отказ перевода жилья в категорию нежилого помещения

Если уполномоченный орган, занимающийся переводом жилья в нежилое помещение, после рассмотрения всех представленных документов принимает решение об отказе, он должен указать причины такого отказа.

Отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных российским жилищным законодательством. К таким основаниям отнесены:

  • представление заявителем не всех требуемых документов. В данном случае уполномоченный муниципальный орган сначала просит заявителя представить недостающие документы. Если же документы не будут предоставлены в течение 15 дней с момента получения заявителем соответствующего уведомления, выносится решение об отказе в переводе помещения из одной категории в другую;
  • представление заявителем документации в ненадлежащий орган власти;
  • несоответствие разработанного и представленного проекта перепланировки и (либо) переустройства жилого помещения тем требованиям, которые предусмотрены в законодательстве, если такая перепланировка (переустройство) необходима для эксплуатации нежилого помещения;
  • наличие ограничений для такого перевода, предусмотренных Жилищным кодексом.

Заявитель, получивший отказ, должен, по возможности, устранить причины для отказа и вновь подать документы в уполномоченный орган. Кроме того, заявитель может обжаловать данный отказ в суде, если считает, что ему отказали незаконно.

Как перевести жилое помещение в нежилое? В каких случаях может быть отказано в выполнении данной процедуры? Какими статьями закона регулируется порядок перевода жилого помещения в нежилое? Об этом читайте в нижеприведенной статье.

Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл. 3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения. Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
  • технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
  • проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
  • согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
  • нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
  • оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
  • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.
Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.

Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:

  1. Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
  2. Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
  3. Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.

Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

  • Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
  • Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
  • Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.
Важно! В случаях, если площадь нежилого помещения превышает 100 кв.м, оно должно иметь запасной выход.
  • Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
  • Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
  • Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
  • В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
  • Невозможен перевод квартиры в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
  • Также не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
  • Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).

Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия. На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия. Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ. О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ, изменения в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2013 г.).

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

В каких случаях может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилой фонд?

Основными причинами для отказа в переводе жилой квартиры в нежилой фонд могут стать:

  • предоставление неполного пакета документов;
  • проект переустройства и перепланировки не соответствует строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормам;
  • отсутствие согласия других собственников жилого помещения, являющегося объектом перевода в нежилой фонд;
  • отсутствие согласия собственников многоквартирного дома на коммерческое использование объекта;
  • не соответствие объекта допустимым критериям, позволяющим присвоить помещению статус нежилого.

Кроме того, согласно изменениям в ЖК РФ ФЗ № 383-ФЗ в п. 1 ст. 24, вступившим в силу с 01 января 2013 г., основанием для отказа в переводе жилого объекта в нежилой фонд может являться не предоставление заявителем в 15-тидневный срок с момента получения уведомления о необходимости предоставления каких-либо документов. Отказ в переводе квартиры в нежилой фонд должен быть мотивированным и содержать ссылки на нарушения, повлиявшие на принятие данного решения. Отказ оформляется в письменной форме и направляется заявителю в течение 3-х рабочих дней с момента принятия отрицательного решения. Заявитель, в свою очередь, вправе обжалось данное решение в судебном порядке.

Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое

Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

  1. разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
  2. оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
  3. оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
  4. оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
  5. оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

Регистрация права собственности на нежилое помещение

Итогом всей процедуры переоформления статуса жилого объекта в нежилое помещение является государственная регистрация на объект коммерческого назначения. Регистрацию проводят в Управлении Росреестра, куда необходимо предоставить следующие документы:

  • паспорт и ксерокопию собственника;
  • оригинал и копию учредительных документов - если собственником является юридическое лицо;
  • оригинал и копию нотариальной доверенности - если оформление занимается доверенное лицо;
  • свидетельство о праве собственности на помещение;
  • договор, являющийся основанием для возникновения собственности (договор купли-продажи квартиры, наследование, дарения и т.д.);
  • кадастровый паспорт помещения;
  • оригинал и копию акта приемочной комиссии;
  • оригинал квитанции об уплате государственной пошлины в установленном размере.

Роман

Здравствуйте! Квартира на первом этаже с отдельным входом, произведена перепланировка - узаконена. Лишнего имущества собственников не забирали. Есть кадастровый номер. Не можем оформить право собственности. И в суде и администрации требуют согласия 100 % жильцов дома. Дом огромный - 800 квартир. Совета дома нет. Не реально собрать подписи. Может земля быть муниципальной? Какой выход? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Роман! Земля под многоквартирным домом в любом случае находится в собственности жильцов данного дома. Скорее всего, требования администрации основаны на законе. Вам надо показать судебные документы юристу, который более квалифицированно ответит на доводы администрации, и при необходимости поможет составить апелляционные жалобы в суд.

Виталий

Добрый день! имеется в наличии три квартиры на первом этаже площадь 37,35,37 м2 собственник 1кв-Иванов, 2кв-Сидоров 3кв-50%Иванов 50% Сидоров. они объединены 1 и 2-я через подъезд (убрали входные двери и сделали одну общую за счет подъезда) 2 и 3-я соединены через смежные лоджии (сделали дверь в перегородке) отдельный выход есть (предусмотрен проектом дома). Из переустройства: в 1кв вместо сан узла-гардеробная. Проект переустройства и перепланировки есть. Обратившись в администрацию получил отказ (нет согласия всех собственников многоквартирного дома на пользование парковочными местами на стоянке с торца дома и на часть подъезда которую отделили для входной двери 1и2кв.; так же т.к. вход один необходимо сначала объединить помещение в одно..) подскажите с чего начать, как поэтапно поступить, куда обращаться и какие документы необходимы? вопросов масса и как объединить при том что собственники разные и что дальше, проконсультироваться негде, село... заранее спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виталий! Процедура в Вашей ситуации достаточно простая. Надо собрать общее собрание собственников дома и поставить перед ним вопрос о получении согласия на то, что Вы захватите часть общей территории всех жильцов дома. Если такого согласия не получите, то Вам перепланировку не согласуют.

Виктор

Жилой 1-квартирный дом в деревне, федеральная собственность на праве оперативного управления. Надо перевести в нежилое. Никаких перепланировок не планируется. В доме никто не живет уже 10 лет, никто не зарегистрирован. Органы местного самоуправления требуют проект перепланировки. Бюджетные деньги на спец. организацию для составления проекта не предусмотрены. Как быть? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктор! Требование органов местного самоуправления является вполне обоснованным, если для дальнейшего использования здания планируется осуществление перепланировок. Но если перепланировки не планируется, то такое требование нельзя считать обоснованным в силу прямого указания ст. 23 Жилищного кодекса РФ. Поэтому нужно обжаловать отказ в согласовании перепланировки в суд.

Смирнова Елена Викторовна

добрый день, в 2000 году осуществили перевод жилого помещения в нежилое с соблюдением всех правил, вход в помещения осуществляется через подъезд, на лестничной площадке первого этажа жилых квартир нет. В 2019 году возникла проблема, жильцы вдруг стали настаивать на том, чтобы мы обустроили отдельную входную группу. правомерны ли их требования, если закон о невозможности перевода жилого помещения без отдельного входа вступил в силу в 2004 году.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена Викторовна! Нет, неправомерны, так как перевод был осуществлен Вами в соответствии с положениями законодательства 2000 года. Нынешние требования, которые предъявляются для перевода, не могут быть применены к помещениям, ранее переведенным.

Владимир

Здравствуйте. Помогите, пожалуйста, решить возникшую проблему. Хочу перевести квартиру в нежилое помещение. Собственники жилых помещений дали согласие 100%, отказывает собственник нежилого помещения, мотивируя тем, что мы создадим им конкуренцию которой они не хотят. Как поступить в сложившейся ситуации?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Владимир! Для перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме не требуется получения согласия собственников квартир и нежилых помещений, за исключением случаев, если в соответствии с проектом перевода планируется занятие части земельного участка под домом.

Елена

Здравствуйте! Существует ли в законодательстве норматив процентного соотношения "согласных" и "не согласных" собственников многоквартирного дома, в котором осуществляется перевод квартиры в нежилой фонд? И имеют ли органы местной власти устанавливать свои нормативы?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! В соответствии с жилищным законодательством для перевода жилого помещения в нежилое не требуется получать согласие остальных жильцов многоквартирного дома.

Анита

Какие документы надо представить в Водоканал о переводе жилого помещения в нежилое???

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1 заявление о переводе помещения; 2 правоустанавливающие документы на переводимое помещение подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии; 3 план переводимого помещения с его техническим описанием в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения; 4 поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5 подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и или перепланировки переводимого помещения в случае, если переустройство и или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения. Документы надо представлять в местную администрацию.

Галина Владимировна

Добрый вечер! Если вокруг квартиры, покупаемой для коммерции в жилом доме, живут инвалиды в преклонном возрасте на 2-ом этаже и рядом, а в подвальном помещении как раз под квартирой находится тепловой узел всего дома, как тогда быть?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Галина Владимировна! Жилищное законодательство устанавливает следующие требования к помещению, которое планируется к переводу в нежилое: перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц; перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми; перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. С учетом перечисленных выше норм и Ваших исходных данных пока не видно оснований для отказа в переводе.

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) в г. Москве регламентируется:

  • Жилищным кодексом РФ;
  • Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГЛАМЕНТА ПОДГОТОВКИ ПО ПРИНЦИПУ «ОДНОГО ОКНА» УВЕДОМЛЕНИЯ О ПЕРЕВОДЕ (ОТКАЗЕ В ПЕРЕВОДЕ) ЖИЛОГО (НЕЖИЛОГО) ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ (ЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ»

В соответствии с данными нормативными актами жилое помещение, переводимое в нежилой фонд в соответствии все с тем же Жилищным кодексом РФ, должно удовлетворять следующим требованиям:

  • перевод квартир в нежилой фонд в нежилой фонд не допускается:
    • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
    • если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
    • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
  • Перевод жилого помещения в нежилой фонд разрешается только:
    • если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
  • Перевод жилых помещений в нежилой фонд подразумевает под собой следующие виды работ:
    • внутренняя перепланировка помещения;
    • внутреннее переустройство помещения;
    • устройство отдельного входа в помещение;
    • смена функционального назначения помещения (непосредственно сам пере-вод)

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в г. Москве:

  1. Сбор необходимых документов БТИ:
    • Технический паспорт БТИ на переводимое помещение;
    • План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, а также план этажа, на котором расположено переводимое помещение.
  2. с разработкой Технического заключения о:
    • состоянии несущих и ограждающих конструкций;
    • возможности внутренней ;
    • возможности внутреннего переустройства помещения;
    • возможности устройства отдельного входа;
    • возможности использования данного помещения под определенное функциональное назначение.
  3. Изготовление проектной документации, включающей в себя все необходимые разделы, такие как:
    • Архитектурно-строительная часть (АС);
    • Раздел «Конструктивные решения» (КР);
    • Раздел «Водоснабжение и канализация» (ВК);
    • Раздел «Отопление и вентиляция» (ОВ);
    • Раздел «Кондиционирование» (Конд.);
    • Раздел «Реконструктивные работы по фасаду» (РР);
    • Раздел «Электроснабжение и электрооборудование» (ЭОМ).
  4. Согласование проектной документации с уполномоченными органами:
    • Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры;
    • Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура);
    • Архитектурно-Планировочное Управление округа, района;
    • Региональный отдел Государственного Пожарного Надзора Главного Управления Министерства Чрезвычайных ситуаций России по г. Москве (пожарные);
    • Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (СЭС);
    • Компания Балансодержатель (ГУ ИС, ДЕЗ, ТСЖ, иные);
    • Автор-проектировщик здания, в котором находится помещение;
    • Проектные организации, наделённые полномочиями в согласовании проектов, в отсутствие автора проекта здания;
    • ОАО «МосЭнергоСбыт»;
    • ГУП «МосГаз»;
    • Москомнаследие (при необходимости).
    • ГУП «Московский городской трест геолого-геодезических и картографических работ».
  5. Получение выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр прав) об отсутствии зарегистрированных граждан в данном помещении, а также об отсутствии обременения со стороны третьих лиц на данную квартиру.
  6. Сбор пакета документов, который необходим для подтверждения отсутствия задолженностей по квартплате.
  7. Сдача полного пакета документов на Межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда г. МосквыВНИМАНИЕ! Департамент жилищной политики и жилого фонда Москвы требует только:
    • заявление установленной формы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение;
    • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
    • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
    • поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение;
    • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) в двух экземплярах;
    • доверенность, оформленная в установленном порядке, в случае обращения представителя заявителя.

    Все остальные вышеперечисленные документы требует Мосжилинспекция, куда Департамент пересылает полный пакет документов для согласования.

  8. Получение Выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с Выпиской из Протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г.Москвы о переводе жилой недвижимости в нежилое помещение.
  9. Осуществление ремонтно-строительных работ с вызовом председателя Управляющей компании и ведением Журнала ремонтно-строительных работ.
  10. Визирование всех требуемых Актов, в том числе Акта о выполненном переустройстве / перепланировке.
  11. Внесение изменений в исполнительную и техническую документацию (получение новых документов БТИ).
  12. Получение нового Свидетельства о Государственной Регистрации Права собственности на нежилое помещение.

Сложности, возникающие при согласовании перевода:

  1. Заглушка газа в переводимой квартире должна осуществляться только силами Мосгаза по специально разработанному проекту.
  2. При заглушка газа в переводимой квартире новый ввод газа в большинстве случаев происходит в квартиру сверху, то есть нужно согласие соседа.
  3. При устройстве отдельного входа Мосжилинспекция в ряде случаев требует согласие собственников жилья всего многоквартирного дома, так как затрагивается общедомовая собственность.
  4. При устройстве козырька над входом или уличного тамбура требуется согласие соседа сверху.
  5. При устройстве отдельного входа требуется выгородить внешний или внутренний тамбур глубиной не менее 1,20 метра.
  6. При устройстве крыльца и лестницы для отдельного входа необходимо учитывать все коммуникации, проходящие в месте данного устройства
  7. Ремонтно-строительные работы строго должны осуществляться строительной организацией, имеющей Свидетельство о допусках на конкретные виды работ (так называемое свидетельство СРО).

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд

Этапы / Цена, руб Срок исполнения, дни Примечание
ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ:

ТЗК (техническое заключение) от 25 000


Проект, в составе разделов:


Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000

  • Энциклопедия судебной практики. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (Ст. 23 ЖК)
  • 1. Общие положения о порядке перевода жилого помещения в нежилое и обратно
    • 1.1. Органы местного самоуправления не вправе принимать местные правила, дополняющие или изменяющие порядок перевода жилых помещений в нежилые или наоборот
    • 1.2. Перевод нежилого помещения в жилое - право, а не обязанность собственника этого помещения
    • 1.3. Перевод жилых помещений в нежилые или наоборот возможен только в отношении помещения в доме
    • 1.4. Суд не может подменять собой орган местного самоуправления по вопросу перевода жилого помещения в нежилое или обратно
    • 1.6. При переводе жилого помещения в нежилое не подлежит учету результат публичных слушаний по данному вопросу
    • 1.7. Закон не предусматривает возможность перевода части жилого помещения в нежилое или наоборот
    • 1.8. Несоблюдение порядка перевода жилого помещения в нежилое не влечет отказа в переводе, если соблюдены его условия, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ
    • 1.9. К отношениям, регулируемым ст. 23 ЖК РФ, не подлежат применению нормы ст. 29 ЖК РФ
    • 1.10. По смыслу п. 9 ст. 23 ЖК РФ, акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, является документом доказательственного характера, а не распорядительным актом органа, осуществляющего публичные полномочия
    • 1.11. Невозможность осуществления перевода помещения из жилого в нежилое на том основании, что помещение уже используется как нежилое, противоречит ст. 23 ЖК РФ
    • 1.12. Перевод жилых помещений в нежилые в домах, признанных аварийными, недопустим
    • 1.13. Невозможно объединение жилого помещения с нежилым помещением без перевода жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое
  • 2. Процедура перевода жилого помещения в нежилое и обратно
    • 2.1. Перевод помещения из жилого в нежилое или обратно носит заявительный характер
    • 2.2. Только собственник может обратиться с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое или наоборот
    • 2.3. Право на перевод помещения из одного режима в другой, предусмотренное ст. 23 ЖК РФ, принадлежит собственнику помещения, а не застройщику
    • 2.4. Заявление о переводе помещения может быть представлено посредством почтовой связи
    • 2.5. Предусмотренный ч. 2 ст. 23 ЖК РФ перечень документов, подлежащих предоставлению в орган местного самоуправления для перевода помещения из жилого в нежилое или обратно, является исчерпывающим
    • 2.6. При переводе нежилого помещения в жилое в первую очередь подлежит определению возможность этого перевода
    • 2.7. Обязанности органа местного самоуправления при переводе помещений из жилого в нежилое и обратно ограничены принятием соответствующего решения, направлением уведомления о нем и формированием приемочной комиссии
    • 2.8. Неуказание в акте приемочной комиссии мотивов отказа в переводе жилого помещения в нежилое или наоборот является нарушением прав и интересов собственника помещения
    • 2.9. Представление проекта переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения является обязательным требованием для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое
    • 2.10. Отсутствие утвержденной Правительством РФ формы решения о переводе жилого помещения в нежилое не может препятствовать этому переводу
    • 2.11. При переводе жилого помещения в нежилое с переустройством и (или) перепланировкой ст. 23 ЖК РФ не требует дополнительно подачи заявления о переустройстве и (или) перепланировке
  • 3. Особенности перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме
    • 3.1. Нормы ст. 23 ЖК РФ не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме
    • 3.2. Если перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением части общего земельного участка помимо документов, предусмотренных ст. 23 ЖК РФ, заявитель обязан предоставить согласие всех собственников в многоквартирном доме
    • 3.3. При переводе жилого помещения в нежилое закон не требует в любом случае предоставления согласия всех собственников в многоквартирном доме
    • 3.4. Законом не предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме давать согласие на перевод жилого помещения в нежилое в этом доме
    • 3.5. Невозможен перевод нежилого помещения в жилое только на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
    • 3.6. Закон не предусматривает согласования с ТСЖ перевода жилого помещения в нежилое и (или) переустройства/перепланировки жилого помещения
    • 3.7. Лицо не лишено права при наличии согласия собственников многоквартирного дома на произведенную перепланировку повторно обратиться с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое

Энциклопедия судебной практики
Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
(Ст. 23 ЖК)


1. Общие положения о порядке перевода жилого помещения в нежилое и обратно


1.1. Органы местного самоуправления не вправе принимать местные правила, дополняющие или изменяющие порядок перевода жилых помещений в нежилые или наоборот


Судом установлено, что дополнительные документы были истребованы от истца в соответствии с административным регламентом предоставления администрацией города муниципальной услуги по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Проанализировав нормы права, приведенные в решении, суд сделал вывод о необоснованности указанных требований Управления строительства и капитального ремонта о представлении дополнительных документов на основании административного регламента, поскольку жилищное и градостроительное законодательство не содержит требований о необходимости предоставления гражданином каких-либо дополнительных заключений по санитарно-эпидемиологической и пожарной безопасности, а также согласования с управляющей организацией при переводе жилого помещения в нежилое.


1.2. Перевод нежилого помещения в жилое - право, а не обязанность собственника этого помещения


Осуществление же перевода помещения из жилого в нежилое является правом собственника, который распоряжается своей собственностью по своему усмотрению, и не может быть вменено в обязанность в принудительном порядке.


Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований о возложении на администрацию обязанности по переводу нежилого помещения в жилое, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и пришел к верному выводу о том, что перевод нежилого помещения в жилое является правом собственника, но не возлагает на него такой обязанности.


Перевод нежилого помещения в жилое является правом, а не обязанностью собственника.


Действующим законодательством не предусмотрена обязанность собственника по переводу нежилого помещения в жилое.


1.3. Перевод жилых помещений в нежилые или наоборот возможен только в отношении помещения в доме


Нормами жилищного права установлен внесудебный (административный) порядок перевода жилых помещений в нежилые, в том числе требующих переустройства, перепланировки, реконструкции. Это исключает подмену судебным решением соответствующих действий и решения административных органов об изменении целевого назначения спорного объекта, о чем обоснованно указано администрацией в апелляционной жалобе.


В процедуре перевода помещений из жилых в нежилые и нежилых в жилые на органы местного самоуправления возложена обязанность по принятию решения о переводе или об отказе в переводе, направлению уведомления установленной формы о принятом решении и формированию приемочной комиссии для подтверждения завершения переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ и касается она завершенных строительством объектов.

Судами первой и апелляционной инстанций не учтено, что строительство общественно-жилого комплекса в настоящее время не завершено, дом в эксплуатацию не принят, инвентаризация (обмеры) в БТИ не проведена, работы по внутренней отделке дома не выполнены, указанный объект в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не зарегистрирован.

Следовательно, в данном случае вывод судов обеих инстанций об отсутствии в материалах дела в нарушение ст. 23 ЖК РФ доказательств, подтверждающих принятие органом местного самоуправления решения о переводе нежилых помещений в жилые помещения, является ошибочным.


1.6. При переводе жилого помещения в нежилое не подлежит учету результат публичных слушаний по данному вопросу


Квартира, как и весь дом, в котором расположена квартира, завершена строительством.

Соответственно данная квартира не может быть отнесена к объектам капитального строительства, изменение вида разрешенного использования которых должно осуществляться путем обсуждения на публичных слушаниях и с учетом результатов публичных слушаний.

Таким образом, законодательством не предусмотрено осуществление государственной регистрации перевода жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, в нежилое на основе и (или) с учетом результатов публичных слушаний по данному вопросу.


1.7. Закон не предусматривает возможность перевода части жилого помещения в нежилое или наоборот


Поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность перевода части помещения из жилого в нежилое, суды пришли к выводу о несоблюдении [заявителем] требований статьи 23 ЖК РФ.


1.8. Несоблюдение порядка перевода жилого помещения в нежилое не влечет отказа в переводе, если соблюдены его условия, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ


Письмом Комитет по управлению городским имуществом сообщил истице о том, что правовых оснований для подготовки проекта постановления Главы города о переводе жилого помещения в нежилое не имеется ввиду нарушения заявителем порядка перевода, установленного статьей 23 В обоснование данного решения в письме указывается, что согласно техническому паспорту, составленному БТИ, в квартире произведена самовольная перепланировка - две жилые комнаты объединены в одну без решения органа местного самоуправления о согласовании, произведено обустройство двух отдельных входов в указанную квартиру; кроме того, помещения уже используются под магазин также без решения о переводе помещения.

Из материалов дела следует, что переоборудованное помещение находится на первом этаже, к нему возможен доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, право собственности заявителя на переводимое помещение не обременено правами других лиц, то есть имеются условия для перевода, предусмотренные статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Несоблюдение предпринимателем порядка перевода жилого помещения в нежилое, предусмотренного статьей 23 Кодекса, не влечет отказ в переводе указанного помещения в нежилое.


1.9. К отношениям, регулируемым ст. 23 ЖК РФ, не подлежат применению нормы ст. 29 ЖК РФ


Требовать представления других документов [помимо предусмотренных законом] орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе в силу запрета, установленного частью 3 статьи 23 ЖК РФ.

Таким образом, невозможность осуществления перевода помещения из жилого в нежилое на том основании, что помещение уже используется как нежилое, противоречит части 1 статьи 23 ЖК РФ, согласно которой перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется именно органом местного самоуправления.


1.12. Перевод жилых помещений в нежилые в домах, признанных аварийными, недопустим


Перевод жилых помещений в нежилые в домах, признанных аварийными, противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ, поскольку изменение правового режима помещений не влечет изменение качественных его характеристик.


1.13. Невозможно объединение жилого помещения с нежилым помещением без перевода жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое


C учетом объема заявленных исковых требований и представленных истцом документов однозначно утверждать о том, что истцом ставится вопрос только о переводе нежилого помещения в жилое нельзя и вывод суда преждевременным, поскольку в силу той же ст. 23 ЖК РФ с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое может обратиться собственник этого помещения, в то время как юридически право собственности за истцом не зарегистрировано.


Судебная коллегия соглашается с выводами суда о законности оспариваемого отказа, полагая его основанным на законе, нормы которого приведены выше, а также нормах ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, в соответствии с которыми правом на обращение с заявлением о переводе наделен лишь собственник нежилого помещения.


Установив, что собственником спорного помещения является муниципальное образование, суд пришел к обоснованному выводу, что в соответствии с требованиями статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации и положений пункта 1.2 административного регламента, с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое может обратиться собственник указанного помещения и получателем муниципальной услуги является собственник соответствующего помещения либо его уполномоченный представитель.


Спорное помещение расположено на цокольном этаже многоквартирного дома, что не оспаривалось истцом; поскольку спорное помещение расположено на цокольном этаже дома, оно не может быть переведено из нежилого помещения в жилое; с заявлением об обращении нежилого помещения в жилое может обратиться только собственник помещения или его уполномоченное лицо.


2.3. Право на перевод помещения из одного режима в другой, предусмотренное ст. 23 ЖК РФ, принадлежит собственнику помещения, а не застройщику


Право на перевод в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение принадлежит собственнику соответствующего помещения, а не застройщику.


2.4. Заявление о переводе помещения может быть представлено посредством почтовой связи


После получения почтовой связью заявления о переводе принадлежащего ей жилого помещения в нежилое с приложением предусмотренных ст. 23 ЖК РФ документов администрация района в установленный законом срок обязана была принять решение по существу заявленного вопроса путем вынесения постановления о переводе либо об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.


2.5. Предусмотренный ч. 2 ст. 23 ЖК РФ перечень документов, подлежащих предоставлению в орган местного самоуправления для перевода помещения из жилого в нежилое или обратно, является исчерпывающим


Судом первой инстанции правильно принято во внимание, что при согласовании в порядке статьи 23 ЖК РФ изменения режима использования нежилых помещений в первую очередь должна определяться сама возможность перевода их в жилые помещения, таким образом, необходимо разрешение вопроса о технической возможности использовать такие помещения в качестве жилых помещений.


В процедуре перевода помещений из жилых в нежилые и нежилых в жилые на органы местного самоуправления возложена обязанность по принятию решения о переводе или об отказе в переводе, направлению уведомления установленной формы о принятом решении и формированию приемочной комиссии для подтверждения завершения переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Поскольку акт приемочной комиссии в соответствии с пунктом 9 статьи 23 ЖК РФ в предусмотренных законом случаях является завершением процедуры перевода жилого помещения в нежилое, отказ в его утверждении возможен только по основаниям, предусмотренным статьей 24 ЖК РФ. Мотивы отказа в утверждении акта в тексте приказа не указаны, что правомерно расценено судом первой инстанции как нарушение законных прав и интересов заявителя и само по себе является основанием для признания данного приказа незаконным.


2.9. Представление проекта переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения является обязательным требованием для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое


Неутверждение Правительством Российской Федерации формы решения не является предусмотренным законом основанием для отказа в переводе.

Поскольку отказ был мотивирован невозможностью принятия решения о переводе в связи с тем, что в настоящее время Правительством Российской Федерации не утверждена форма решения о переводе жилого помещения в нежилое, довод администрации о том, что предпринимателем в нарушение ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации не представлены надлежащие документы, отклоняется судом кассационной инстанции.


2.11. При переводе жилого помещения в нежилое с переустройством и (или) перепланировкой ст. 23 ЖК РФ не требует дополнительно подачи заявления о переустройстве и (или) перепланировке


При осуществлении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в рамках перевода жилого помещения в нежилое Жилищного кодекса Российской Федерации не требует подачи заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения по утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 года N 266 форме .


3. Особенности перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме


Как разъяснено Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 21.12.2011 N 1830-О-О приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства [ч. 2 ст. 22 , ч. 5 ст. 23 , ч. 3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 2 ст. 246


Определении ч. 2 ст. 22 , ч. 5 ст. 23 , ч. 3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 2 ст. 246 ГК РФ] направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.


Определении ч. 2 ст. 22 , ч. 5 ст. 23 , ч. 3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 2 ст. 246 ГК РФ] направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.


Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 21 декабря 2011 года N 1830-О-О, приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства [ч. 2 ст. 22 , ч. 5 ст. 23 , ч. 3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 2 ст. 246 ГК РФ] направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.


Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 21 декабря 2011 года N 1830-О-О, приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства [ч. 2 ст. 22 , ч. 5 ст. 23 , ч. 3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 2 ст. 246 ГК РФ] направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.


Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 21.12.2011 N 1830-О-О нормы части 2 статьи 22 и части 5 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и, рассматриваемые в системной связи с положениями части 3 статьи 36 , части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут трактоваться как нарушающие конституционные права, поскольку не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.


Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 21 декабря 2011 года N 1830-О-О, приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства [ч. 2 ст. 22 , ч. 5 ст. 23 , ч. 3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 2 ст. 246 ГК РФ] направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.


При решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилой фонд согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным исключительно тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, при этом затрагиваются права и законные интересы названных субъектов.

Вышесказанное согласуется с правовой позицией, высказанной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 21.12.2011 N 1830-О-О, согласно которой приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства [ч. 2 ст. 22 , ч. 5 ст. 23 , ч. 3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 2 ст. 246 ГК РФ] направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.


Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 21 декабря 2011 года N 1830-О-О, приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства [ч. 2 ст. 22 , ч. 5 ст. 23 , ч. 3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 2 ст. 246 ГК РФ] направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.


3.2. Если перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением части общего земельного участка помимо документов, предусмотренных ст. 23 ЖК РФ, заявитель обязан предоставить согласие всех собственников в многоквартирном доме


Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2008 г., следует, что, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения ч.ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.


Из разъяснений, содержащихся в обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2008 года, следует, что, несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.


Суд исходил из того, что положения Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется, только в том случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.


Жилищное законодательство не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такое согласие требуется в тех случаях, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений, производимые в связи с переводом в нежилое помещение, невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.


3.4. Законом не предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме давать согласие на перевод жилого помещения в нежилое в этом доме


Действующее законодательство Российской Федерации не предусматривает обязанности лица, осуществляющего перевод жилого помещения в нежилое, предоставлять согласие собственников помещений многоквартирного дома на такой перевод. В связи с чем обязанность давать такое согласие не может быть возложена на собственников помещений многоквартирного дома.


3.5. Невозможен перевод нежилого помещения в жилое только на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме


Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном [доме], которым принято решение о безвозмездной передаче в пользование истцу части общего имущества в виде нежилого помещения с последующим переводом в жилое для проживания, основанием для перехода к последней права собственности на спорное имущество не является и не влечет обязанности органа местного самоуправления произвести перевод нежилого помещения в жилое помещение без соблюдения порядка, установленного ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.


3.6. Закон не предусматривает согласования с ТСЖ перевода жилого помещения в нежилое и (или) переустройства/перепланировки жилого помещения


Как следует из материалов дела, мэрией вынесены решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое по заявлению ответчиков, являющихся собственниками жилых помещений.

ТСЖ, считая, что оспариваемыми ненормативными правовыми актами нарушено право общей долевой собственности на имущество товарищества, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласование с товариществом собственников жилья переустройства и (или) перепланировки жилого помещения Жилищным кодексом не предусмотрено.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу об отсутствии нарушений закона при вынесении оспариваемых актов органом местного самоуправления.


3.7. Лицо не лишено права при наличии согласия собственников многоквартирного дома на произведенную перепланировку повторно обратиться с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое


Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, руководствуясь положениями ст. 23 ЖК РФ, исходил из того, что нарушений прав и законных интересов истца, которые возможно было бы защитить в судебном порядке, не установлено, поскольку истец не лишен возможности при наличии согласия на произведенную перепланировку принадлежащего ей жилого помещения собственников многоквартирного дома, повторно обратиться с заявлением в соответствии со ст. 23 ЖК РФ в орган, осуществляющий перевод жилого помещения в нежилое.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Дата публикации материала: 15.01.2020

Последнее обновление: 15.01.2020

Рассказываем, как перевести жилое помещение в нежилое в Москве (или любом другом городе России) быстро и без проблем.

Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого? (ст. 15 ЖК РФ)

Итак, сначала разберемся с терминами. С точки зрения действующего законодательства нежилым помещением считается недвижимое имущество, которое используется не для постоянного проживания граждан, а для общественных, коммерческих или производственных целей.

В свою очередь, жилое помещение - это недвижимое имущество, предназначенное для постоянного проживания. При этом закон разрешает использование жилой квартиры в качестве офиса индивидуальным предпринимателями и лицам, работающим на дому (репетиторы, копирайтеры, переводчики и т.д.).

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение в Москве (ст. 22 ЖК РФ)

Можно ли перевести жилое помещение в нежилое? Ответ на этот вопрос можно найти в Жилищном Кодексе Российской Федерации. В соответствии с положениями ст. 22 ЖК РФ вы можете перевести жилое помещение в нежилое, если:

  • Вы являетесь собственником жилого помещения;
  • Помещение расположено на первом этаже (если помещение находится выше первого этажа, помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, должны быть нежилыми);
  • В помещении никто не зарегистрирован и не проживает ;
  • Жилое помещение не находится в собственности с обременением (ипотека, аренда и т.д.).

Обратите внимание! Перевод жилого помещения в нежилое в домах, признанных аварийными, законом не допускается.

ст. 23 ЖК РФ)