Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке? Можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке – варианты решения вопроса.
В настоящее время приобрести жилье за наличные средства может не каждый и это реальный образец того, что наша страна не является одной из самых богатых в мире. Большинство граждан идут другим путем — вступают в кредитные отношения с банком и быстро получают желанную недвижимость в собственность. Безусловно, ипотека – это долговое обязательство, которое может являться обременением более 20-30 лет. Следовательно, в процессе эксплуатации ипотечной квартиры ситуации возникают разные. Кто-то уже через год после оформления кредитного проекта хочет разменять жилье, кто-то сдать квартирантам. Есть и те, кто планирует подарить свою недвижимость. Но можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке, знают немногие.
Содержимое страницы
Эта операция возможна с разрешения банка как кредитора, если возможность дарения написана в договоре. Потому оформлять такой подарок без участия банка не стоит. Вы рискуете попасть на скамью подсудимых.
Ипотека: взаимоотношения кредитора с заемщиком
Ипотека является долгосрочной формой кредита. Как только недвижимость передается банку в качестве залога, не нее накладывается обременение. Этот факт регистрируется в государственном специальном реестре.
Права владельца на распоряжение собственностью ограничены до тех пор, пока сумма кредитной доли с предусмотренными по договору процентами не будет выплачена в полном объеме. Иначе говоря, у квартиры два собственника – заемщик и кредитор.
Важно! Кредитор становится полноправным собственником квартиры в случае невыполнения долговых обязательств заемщиком. Финансовое учреждение может погасить оставшуюся долю долга за счет реализации имущества.
Все банки предлагают разные кредитные программы, поэтому условия выдачи займа на приобретение того или иного вида недвижимости у каждого финансового учреждения свои.
Независимо от требований суть остается неизменной: пока должник не выплатит полную стоимость ипотеки, жилье является собственностью банковской структуры. Права заемщика на собственность также регламентируются банком, потому что имущество является залогом.
Заемщик может прописать в ипотечной квартире семью и зарегистрироваться сам. В некоторых относительно редких случаях возможно заключение сделки для передачи в пользование без получения вознаграждения, не осведомляя кредитора.
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!
Остальные операции касающиеся отчуждения собственности: сдача в аренду, продажа, оформление дарственной происходят под бдительным контролем непосредственного собственника жилья – кредитующего учреждения. Поэтому вопрос о возможности оформления дарственной на квартиру в ипотеке необходимо обговаривать во время заключения кредитного соглашения. Сделать это нужно на первых этапах подписания документов в банке. Тогда многих проблем в будущем можно будет избежать.
Важно! На ипотечную квартиру можно составлять дарственную, но проблемно придать ей юридическую силу.
Особенности дарения ипотечной недвижимости
Прежде чем финансовая организация признает договор дарения квартиры в ипотеке действительным, банковские работники проведут процедуру проверки платежеспособности потенциального собственника. Будет произведен анализ доходов нового собственника и оценка его материального имущества. К сведению берутся данные о количестве членов семьи, находящихся на иждивении заемщика, и стабильность его заработков.
Помимо оценки финансового благополучия учитывается готовность нового владельца выплачивать непогашенную часть долга по кредиту. Если банк полностью уверен в том, что новый собственник сможет выполнять долговые обязательства по существующему кредиту в оговоренные сроки, он дает разрешение на смену собственника и дарение недвижимости, которая находится в кредите, третьему лицу.
Разрешение на оформление дарственной выдается банком, если:
- Новоиспеченный заемщик будет финансово платежеспособным и примет все условия кредитования, выдвинутые финансовым учреждением.
- В ипотечном договоре указана такая возможность.
- Организация сама заинтересована в одобрении данного запроса.
Необходимо учитывать тот факт, что изменение статуса жилья, касающееся передачи права собственности, может негативно сказаться на банке-кредиторе. Ведь суть ипотеки заключается в том, что залоговое имущество служит гарантией выплаты полной суммы кредитного тела должником. Смена собственника влечет за собой смену заемщика.
Важно! В случае совершения такой сделки не с родственниками, стоит учитывать, что с 2017 года налогообложение увеличилось. Теперь такая сделка облагается налогом 13% от стоимости собственности. Куда выгоднее будет оформление договора купли-продажи, где сумма должна быть намного меньше.
Не каждое банковское учреждение положительно относится к заключению соглашений подобного рода, поскольку смена собственника влечет за собой новые риски. Для того чтобы в будущем без особых сложностей оформить дарение квартиры, на стадии создания кредитного проекта и заключения соглашения в банке следует настоять на внесении в документ особого пункта. По образцу высказывание выглядит так — «Возможность отчуждения квартиры на благо третьего лица с разрешения кредитно-финансовой организации».
Включение такого нюанса в договор гарантирует беспрепятственное рассмотрение такой возможности. Перечисленные выше условия касаются, к примеру, и части квартиры, которая находится в ипотеке. Поскольку данная форма отчуждения вынуждает банк приписывать к числу заемщиков третье лицо. То есть кредитная недвижимость может быть получена в качестве подарка в любое время по желанию заемщика.
Если банк не согласен с договором дарения
Если заемщику в обход банковского учреждения удалось оформить дарственную на ипотечную квартиру и передать имущество третьему лицу, банк отреагирует мгновенно. На законных основаниях кредитно-финансовое заведение может:
- Написать заявление и подать иск в суд по статье, а также опровергнуть осуществления дарения по закону. Поскольку договор о кредитовании подписывается заемщиком в полном здравии, суд, скорее всего, примет сторону истца и признает дарственную недействительной.
- Потребовать досрочное выполнение долговых обязательств. В случае отказа, организация имеет право продать имущество и погасить оставшуюся часть задолженности по ипотеке, независимо от смены собственника.
Чтобы ответить на вопрос о том, можно ли подарить квартиру в ипотеке, необходимо упомянуть о следующих нюансах:
- Оформление сделки по передаче права собственности имущества, находящегося в ипотечном кредите, возможно при наличии соглашения банка. Сделать все легально можно лишь, если кредитор не будет против.
- Сделки такого рода проводятся при досрочном погашении кредита.
Вышеуказанные случаи тяжело воплотить в реальность из-за того, что не каждый должник может преждевременно погасить долг. Зачастую выплата ипотеки растягивается на десять, а то и двадцать лет. Да и банковские учреждения неохотно разрешают дарить имущество, которое является залоговым.
Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!
Жизнь всегда более изобретательна, чем люди. Поэтому она может создать ситуации, которые способны привести к сложностям с юридической стороны вопроса. Ярким примером тому является оформление дарственной на квартиру в ипотеке. Поскольку данный тип договора дарения является сделкой, касающейся недвижимости с обременением, для оформления юридически правильного документа потребуется помощь квалифицированного юриста и соблюдение некоторых условий.
Ипотечная квартира
Каждый человек, хоть раз оформляющий ипотеку, знает, что до полной выплаты стоимости всей квартиры юридически данная территория принадлежит банку и является залогом надежности и стабильности своевременных выплат. Единственное, что может сделать человек, покупавший ипотечную квартиру, это прописаться в ней самостоятельно и зарегистрировать на жилплощади членов семьи. А также жить в ней.
Остальные операции с данной недвижимостью, такие как договор дарения ипотечной квартиры, купля-продажа объекта и прочие сделки запрещены банком-кредитором. Поэтому осуществлять дарение без уведомления об этом банка и без получения его разрешения юридически невозможно.
Что будет, если оформить дарственную на квартиру в ипотеке без согласия банка
Оформление договора дарения ипотечной квартиры без согласия банка на проведение процедуры считается недействительным. Факт о несоблюдении соглашения с банком станет известен, поскольку возникнет необходимость переоформления регистрации жителей. И в такой ситуации будут два пути развития действия:
- Банк подаст в суд и признает дарственную на ипотечную квартиру и последующие изменения недействительными. Причем суд всегда принимает сторону банка, поскольку ипотечные договоры составлялись с учетом всех нюансов и предыдущего опыта работы с клиентами.
- Также банк может потребовать исполнения ипотечных обязательств в полной мере. То есть выплатить всю ипотеку в короткие сроки. В противном случае банк продает квартиру по своему усмотрению.
Пути, при которых можно оформить дарственную на ипотечную квартиру
С юридической точки зрения также существует два выхода для владельца квартиры, находящейся в ипотеке:
- Самый относительно простой способ - выплатить заранее всю ипотеку, чтобы недвижимость уже находилась в полной собственности дарителя.
- Если планы оформить дарственную на квартиру в ипотеке были еще до оформления ипотеки, тогда необходимо заранее известить банк и попросить их рассмотреть вопрос о включении возможности дарения в права покупателя квартиры . Далеко не всегда банк на это соглашается. Однако, в большинстве случаев данные вопросы рассматриваются.
- Прямое обращение к банку о разрешении дарения . Здесь также имеется ряд сложностей, таких как проверка будущего владельца на предмет возможности осуществления стабильных выплат по ипотеке.
- Также можно составить дарственную на квартиру в ипотеке, когда даритель будет продолжать выплачивать взносы, не передавая их новому владельцу . Последний до момента полной выплаты кредита будет являться участником по ренте. И выплата кредита перейдет в его обязанность только в случае смерти основного плательщика.
Если банк соглашается на осуществление сделки, с его стороны последует долгая проверка платежеспособности будущего владельца. В критерии входят:
- стабильность работы;
- размер заработной платы, точнее сколько будет оставаться у одариваемого после уплаты ипотеки;
- наличие иждивенцев и другие нюансы.
В случае приемлемости нового плательщика для банка одариваемый становится новым участником договора по ипотеке. Следует учитывать, что с недавнего времени существует закон, который облагает одариваемого пошлиной в виде 13%, если он не является близким родственником дарителя.
Для оформления договора дарения доли квартиры в ипотеке также потребуется согласие банка, поскольку ему принадлежит вся жилплощадь. Вопросы по выплатам также следует уточнять у банка-кредитора.
Несмотря на большое количество ограничений с финансовой стороны на осуществление действий с недвижимостью, многие владельцы ипотечных квартир задаются вопросом, можно ли оформить дарственную на такое жилье. Как показывает практика, лучшим решением будет подумать о совершении безвозмездной сделки заранее и уведомить об этом банк. Либо, если это желание возникло после оформления кредита, опять же попросить рассмотреть прошение на осуществление договора дарения доли квартиры в ипотеке или всей ипотечной квартиры.
Видео: Советы юриста по оформлению договора дарения на квартиру.
Ни для кого не секрет, что в настоящее время наиболее реальный способ стать счастливым обладателем собственной недвижимости — это вступить в кредитные отношения с банком. При стечении определенных обстоятельств возникает необходимость по особому распорядиться ипотечным жильем — обменять, сдать, подарить и др. Далее будет рассмотрена ситуация, когда квартира в ипотеке — можно ли оформить дарственную на нее и что для этого нужно?
Суть ипотечного кредитования и права каждой из сторон
Каждая банковская структура имеет свои особенности относительно выдачи кредитов на жилье. Но, по сути, все они сходятся в одном: банк является полноправным владельцем квартиры
, приобретенной в кредит, до тех пор, пока не будет полностью погашена сумма задолженности. При этом жилье служит залоговым обеспечением безопасности сделки.
Перечень прав, которыми наделяется заемщик в отношении собственности, каждый банк определяет самостоятельно. Чаще всего разрешение кредитора не требуется, чтобы прописаться в квартире самому и зарегистрировать там же членов своей семьи.
Также нередко сделки на передачу в безвозмездное пользование квартирой совершаются без ведома банка, и это не противоречит законодательству. А вот все то, что относится к сделкам по отчуждению имущества — купля-продажа, дарение, возмездная аренда — находится под неусыпным контролем у реального владельца недвижимости, то есть банка.
Ипотека и договор дарения
Составить дарственную на ипотечное жилье не составляет труда. Но сделать так, чтобы она приобрела юридическую силу — весьма проблематично. Это возможно только с разрешения банка.
Самый простой вариант — выплатить оставшуюся часть долга. Именно с момента погашения ипотеки заемщик становится полноправным владельцем собственности, а значит, может распоряжаться ею по своему усмотрению — дарить, продавать, менять и т. д.
Но при всей простоте этого варианта есть одно, но очень большое «но» — людей, которые в состоянии погасить ипотечный долг за 10 или 20 лет вперед очень немного. А потому для абсолютного большинства случаев характерна необходимость дарения ипотечной недвижимости с обременением, то есть когда вся сумма долга за нее еще не уплачена.
Сложность данной ситуации заключается в том, что для кредитора смена собственника — это дополнительные и совсем ненужные риски. Но если вы все-таки хотите попытать удачу, то еще на стадии оформления ипотечного договора, настаивайте, чтобы среди ваших прав значилась возможность дарения квартиры в пользу третьих лиц с согласия кредитора. В этом случае есть вероятность, что банк пойдет вам на уступки и хотя бы рассмотрит возможность смены собственника .
Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?
Перед тем как договор дарения квартиры в ипотеке будет признан банком действительным, он тщательно проверит платежеспособность возможного нового собственника жилья. Расчет материальных возможностей будет производиться по тому же принципу, что и при выдаче новых займов на жилье.
Сотрудники банка проанализируют, какая часть доходов будет оставаться у гражданина после ежемесячной уплаты ипотечных взносов. Кроме того, во внимание будет принято и то, сколько иждивенцев находится у него на содержании, насколько стабилен заработок и другие нюансы.
Помимо финансового благополучия сотрудники банка при принятии решения о смене собственника должны четко усмотреть желание третьего лица принять на себя бремя по выплате оставшейся суммы ипотечного долга.
Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка?
Не секрет, что нечистые на руку граждане могут попытаться совершить сделку без согласия банковского учреждения. Даже если им каким-то образом удастся тайно оформить дарственную на квартиру в ипотеке и произвести ее отчуждение, банк обязательно примет ответные меры. Возможные варианты:
- Признание сделки недействительной через суд. При этом в подобных ситуациях закон всегда оказывается на стороне банка.
- Требование об исполнении ипотечных обязательств. Для его реализации банк даже может продать квартиру вне зависимости от того, кто на данный момент является ее владельцем.
Подытоживая все вышесказанное на тему, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, подчеркнем, что это довольно сложно, но в принципе при стечении определенных обстоятельств возможно. Главное, чтобы:
- такая возможность была оговорена в ипотечном договоре;
- новый заемщик был платежеспособен и согласен на все условия банка;
- сам банк захотел рассмотреть этот вопрос.
Если, несмотря на все сложности, сделка по безвозмездной передаче жилья все-таки состоялась, самое время подумать о других сопутствующих вопросах, например, налогообложении. При заключении договора дарения не с близкими родственниками в 2019 году придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.
Из-за налога в 13% совсем не выгодно дарить ипотечную квартиру не родственникам, в этом случае гораздо выгоднее будет передать квартиру по договору купли-продажи, об особенностях такой сделки смотрите видео ниже.
Видео: Покупка и продажа ипотечной квартиры
Все действия, связанные со сделкой дарения , регламентируются гл. 32 ГК РФ . Под термином «дарение» подразумевается переход права собственности на личное имущество от одного человека к другому. Сделка является безвозмездной и безвозвратной. Человек, отдающий имущество – это даритель , а лицо, принимающее собственность – одариваемый . Предметом сделки могут являться , комнаты, дома и даже имущества. Если речь идет о последнем варианте, то потребуется письменное согласие всех совладельцев.
Возможно ли дарение квартиры, взятой в ипотеку?
Порядок и условия дарения квартиры, взятой в ипотеку
Оформить сделку дарения можно только в том случае, когда имеется такой пункт в кредитном договоре , и банк дает согласие на проведение процедуры. Разумеется, это возможно при условии своевременного внесения ежемесячных платежей по кредиту.
Для проведения сделки потребуются документы:
- правоустанавливающие документы на жилье;
- выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
- техническая документация на квартиру;
- разрешение банковского учреждения на осуществление дарения;
- согласие супруга (ги) дарителя;
- разрешение службы опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан.
Все документы представляются в виде копии и подтверждаются соответствующим оригиналом.
Налоги при дарении квартиры, взятой в ипотеку
Дарение квартиры в ипотеке также причисляется к числу налогооблагаемых процедур. Согласно , если соглашение заключается между посторонними людьми, то размер исчисляется из расчета 13% от стоимости недвижимости. Когда сделка проводится между гражданами, находящимися в отношениях, то налогооблагаемой не является.
Если одариваемое лицо пожелает продать полученное имущество ранее, чем через три года после получения квартиры, то оно обязано будет оплатить подоходный налог с той стоимости жилища, которая превышает 1 млн. рублей .
Что касается госпошлины, то согласно законодательству, за регистрацию стороны уплачивают 2 000 рублей.
Пример по дарению квартиры, взятой в ипотеку
Юлия Васильевна оформила квартиру в ипотеку и после этого длительное время ее выплачивала. Через некоторое время, она вновь вышла замуж и решила передать жилье своему совершеннолетнему сыну, а самой переехать к новому мужу.
Обратившись в банк, она получила отказ на оформление такой сделки, поскольку кредитор считал данный шаг слишком рискованным и боялся потерять залог.
Женщина проигнорировала данный ответ и самовольно оформила дарственную. Через некоторое время она получила уведомление о досрочной выплате всей суммы ипотеки.
Юлия Васильевна обратилась в суд с требованием отменить санкции, однако судебная инстанция не пошла ей на встречу, поскольку все действия кредитора соответствовали договоренности . В результате, женщина была вынуждена брать кредит в другом банке и оплачивать имеющуюся задолженность.
Заключение
В заключение можно сделать ряд выводов:
- Дарение является сделкой гражданско-правового характера, которая заключается между дарителем и одариваемым лицом. Соглашение безвозмездное и безвозвратное.
- Совершенная сделка закрепляется оформлением соответствующего договора, где должны быть прописаны все существенные условия соглашения.
- Квартира, купленная в ипотеку , также может быть передана в дар, если такое предусмотрено кредитным договором.
- Для оформления сделки потребуется письменное согласие банка .
- Если заемщик осуществит дарение без этого документа, то банк имеет право выдвинуть санкции в виде досрочного погашения займа.
- Оформление и регистрация дарственной проводятся в стандартном порядке, включая все обязательные этапы.
- Для составления акта потребуются правоустанавливающие и технические бумаги на квартиру.
- Сделка дарения ипотечной квартиры также является налогооблагаемой, за исключением того случая, когда она осуществляется между родственниками. Размер налога составляет 13% от стоимости квартиры, превышающей 1 млн. рублей . Госпошлина составляет 2 000 рублей .
Наиболее популярный вопрос и ответ на него по дарению квартиры, взятой в ипотеку
Вопрос : Здравствуйте, я являюсь собственником жилплощади, которую приобрела в ипотеку . Недавно я получила выгодное предложение от работодателя. Теперь мне нужно переехать в другой город. По ипотеке я уже оплатила часть займа, однако в сложившейся ситуации, какое-то время не смогу это делать. Мы устно договорились с сестрой, что я оформляю квартиру ей по договору дарения , а она в свою очередь оплачивает оставшуюся часть займа. Те же деньги, которые я уже оплатила, она мне отдаст, когда я решу приобретать квартиру на новом месте.
Могу ли я это сделать? Куда мне следует обратиться, и какова будет ?
Ответ : Здравствуйте. По ФЗ «Об ипотеке» , передать в дар квартиру вы сможете лишь в том случае, если в вашем кредитном договоре отсутствует пункт, который запрещает данную процедуру. Банк должен дать письменное разрешение на проведение сделки.
Первое, что необходимо сделать – это обратиться в банковское учреждение и уточнить данный момент. Дальнейшая процедура оформления будет проходить в стандартном виде. Для регистрации сделки следует обратиться в Росреестр .
Стоимость дарения в вашем случае будет составлять 2 000 рублей .
Список законов
Образцы заявлений и бланков
Вам понадобятся следующие образцы документов.
В 2018 году было выдано около 312 тыс. займов на приобретение жилья по ДДУ. Сумма кредитов – около 650 млрд. рублей. Впечатляет? Да, в последние годы количество квартир