Главная / Кадровый учет

Ликвидность недвижимости: формула выгодных инвестиций. Жилищный неликвид

Недвижимость считается самым надежным активом, однако чтобы инвестиция была выгодной, объект должен быть ликвидным. Специалисты Корпорации «Баркли» рассказали, как определить ликвидность квартиры в новостройке элитного и премиум-класса, пишет RB.ru. Чтобы вложение средств принесло хорошие дивиденды, нужно учесть несколько важных факторов.

Репутация застройщика

Первое, на что нужно обратить внимание - репутация строительной компании. Следует изучить не только реализованные застройщиком проекты, но и то, придерживается ли девелопер первоначальной концепции.

Бывают случаи, когда застройщик в процессе строительства вносит в концепцию изменения, которые затрагивают интересы потребителя: использует недорогие материалы низкого качества, строит коммерческие помещения, которых не было в плане. Это снижает ликвидность квартир. Поэтому если застройщик в прошлых проектах менял концепцию, это повод задуматься, еще раз все взвесить перед покупкой.

Расположение

Один из основных факторов, влияющих на ликвидность - месторасположение объекта. По словам коммерческого директора Корпорации «Баркли» Екатерины Фонаревой, предпочтения покупателей, касающиеся выбора расположения жилья, за последние 5 лет изменились. Если раньше ценилась принадлежность ЖК к ЦАО, то сейчас на первый план вышли такие факторы как хорошая транспортную доступность, комфортность проживания, близость парков и мест для отдыха. Кроме того, многие сейчас предпочитают покупать высокобюджетное жилье вблизи деловых центров города, так как это позволяет сэкономить время на дорогу. В настоящее время покупатели элитных квартир часто приобретают жилье на «первой линии от центра», в районах, которые находятся на границе с ЦАО, но не входят в его состав, так как комфортность проживания здесь выше. Цены в таких районах демократичнее, поэтому потенциальных покупателей больше.

Планировка

На ликвидность дорогой квартиры также влияет удобство планировки и площадь квартиры. О статусе квартиры больше не судят по ее метражу. Площадь от 150-200 кв. метров не является обязательным условием для элитного жилья. Покупатели чаще всего выбирают качественные 1-комнатные квартиры площадью 40-50 кв. метров, 2-комнатные площадью 75-85 кв. метров. Площадь востребованной на рынке 3-комнатной квартиры в среднем составляет 100-115 кв. метров. Такое жилье будет ликвидным. Поскольку переплачивать за лишние «квадраты» современный потребитель не хочет, он предпочитает эргономичные продуманные планировки. Найти покупателя для квартиры с огромным холлом или комнатами необычной формы будет сложно.

Наличие паркинга

Для покупателей элитных квартир крайне важно наличие подземного паркинга. 90% покупателей другие варианты просто не рассматривают, поэтому этот фактор обязательно нужно учитывать. Лучше всего вместе с квартирой приобрести машиноместо.

Ремонт

На ликвидность также влияет качество отделки. Это имеет значение и при продаже жилья, и при сдаче в аренду. На квартиры с дизайнерским ремонтом всегда есть спрос на рынке, а их предложение ограничено.

Вы никогда не задумывались, почему некоторые квартиры, попав в базу риэлторов, продаются очень быстро, а другие – висят в базе по несколько месяцев? Причина – в ликвидности конкретного объекта. Если вы собираетесь вкладывать деньги в недвижимость, то сначала необходимо узнать, насколько ликвидной будет приглянувшаяся квартира. Давайте выясним, какие квартиры в Москве являются самыми ликвидными, а какое жилье в столице перешло в категорию неликвида.

Если вкратце, то ликвидность квартиры – это возможность быстро и выгодно ее продать. предполагают не просто приобретение недвижимости с целью проживания в ней. Чем меньше времени требуется на то, чтобы в случае необходимости продать жилье, тем ликвиднее данная квартира.

Вложения в жилую недвижимость можно назвать ликвидным активом: спрос на качественные квартиры есть даже во время кризиса. Найти желающих приобрести элитную квартиру в Москве гораздо проще, чем уникальную скульптуру или картину – ими интересуются чаще всего только коллекционеры. Именно поэтому большинство аналитиков рекомендуют инвестировать свободные деньги не только в зарубежную , но и в российскую.

Но следует отдавать отчет, что не любое жилье является одинаково ликвидным: Подмосковья может дорого продаться буквально за одну неделю, а квартира в ждет своего нового владельца несколько месяцев.

Ликвидность района

Оценивать ликвидность жилья необходимо начинать с анализа его местоположения.

Экология . Если говорить о квартирах в Москве, то наибольшая ликвидность у недвижимости, расположенной в экологически чистом районе;
Транспортная доступность . В первую очередь – близость к метро. Продать квартиру в Москве в районе, где нет метро, значительно сложнее. Улица, на которой находится объект недвижимости, не должна быть загазована; сильно загруженные трассы снижают ликвидность.
Развитая инфраструктура (школы, детские сады, супермаркеты, поликлиника в шаговой доступности).
Структура жилого фонда . Котируются районы, в которых преобладают современные , так и относящиеся к элит-классу. Кварталы, застроенные старыми пятиэтажками, практически не интересуют покупателей.

Самые востребованные районы Москвы

Легче всего продаются квартиры, которые находятся в районе Кутузовского проспекта, на Воробьевых горах. Традиционно востребована недвижимость, находящаяся на западе, северо-западе и юго-западе Москвы (Строгино, Кунцево, Крылатское и т. д.)

Элитная недвижимость, находящаяся в центре (лучше, если дом включен в так называемую «Золотую милю»), тоже без проблем находит своего покупателя.

Удачный с точки зрения ликвидности район Москвы для покупки элитной недвижимости – Хамовники. Квартал реконструируется, в нем уже построено несколько престижных жилых комплексов.

Ликвидные районы существуют и на менее раскрученных направлениях. Юг и юго-восток столицы относят к округам, которые, мягко говоря, причисляют к проблемным с точки зрения благоустройства и экологии. Но все не так однозначно.

Сокольники и Новые Черемушки эксперты по недвижимости относят к востребованным районам Москвы. Они расположены относительно недалеко от центра, отличаются развитой инфраструктурой, поэтому их ликвидность с точки зрения покупки жилья не вызывает сомнений.

На юго-востоке Москвы лучше всего приобретать московскую недвижимость в Люблино и Марьино.

Вы не ошибетесь, если решите купить квартиру в Теплом Стане, Измайлово, Чертаново, на Беговой и в районе метро Аэропорт.

Что повышает ликвидность района

Не весь район бывает одинаково ликвидным с точки зрения транспортной развязки и инфраструктуры. Шаговая доступность до метро – большое преимущество. Вокруг станций метро всегда кипит жизнь: рестораны, супермаркеты, салоны красоты, химчистки и т. д.

Ликвидность таких кварталов способны понизить только два фактора: преобладание старого жилого фонда и расположенные в непосредственной близости крупные заводы. Ликвидность недвижимости повышает расположенная по соседству парковая зона.

Ликвидность двора и дома

Даже в самых востребованных районах Москвы встречаются неликвидные дома. Ликвидность здания принято оценивать по следующим параметрам: год постройки, особенностей типового проекта, из какого материала оно построено. Самые ликвидные – монолитные и кирпичные дома. Панельные дома котируются меньше. Если хотите купить квартиру в панельном доме с целью инвестиций, то учтите, что чем выше этажность здания, тем лучше. Популярнее всего современные серии. Затем – 9- и 12-этажные панельные высотки. Меньше всего пользуются спросом пятиэтажки.

Кирпичные дома предпочтительнее панельных, а современные востребованы больше, чем относящиеся к старому жилому фонду.

Дом, построенный 30-40 лет назад, характеризуется изношенными коммуникациями, подъезды, как правило, нуждаются в капитальном ремонте. Квартира в таком доме может привлечь покупателя только существенно сниженной стоимостью.

Исключение из этого правила – , они по-прежнему ценятся на московском рынке недвижимости.

Есть интерес и к панельным пятиэтажкам-хрущевкам. Они привлекают покупателей возможностью получить качественное современное жилье при расселении. Но тут есть свои подводные камни: снос здания может затянуться на неопределенное время. К ликвидным в этом случае можно отнести только те дома, у которых срок сноса уже точно известен.

На ликвидность кроме характеристик здания влияет еще множество разных факторов: состояние лестничных площадок и подъезда в целом, наличие грузового лифта, удобная парковка, детская площадка, прогулочная зона и т. д.

В сегментах «бизнес» и «премиум» желательно, чтоб присутствовал подземный паркинг, охраняемый закрытый двор. Для элитных квартир имеет значение и количество квартир в доме, идеален – клубный вариант, не более 2 квартир на этаже.

Важное примечание: характеристики дома имеют значение в первую очередь для многокомнатных квартир. Для однокомнатных и двухкомнатных квартир эти параметры имеют меньшее значение, поскольку именно квартиры маленького метража больше всего востребованы у покупателей на рынке недвижимости Москвы. Если цена не является заоблачной, то квартира в данном сегменте реализуется максимум за 3-4 месяца, при этом неважно в каком районе и доме она находится.

Ликвидность квартиры

Ликвидность квартиры принято определять исходя из следующих параметров:

на каком этаже расположена;
общая площадь;
размер и планировка санузла и кухни;
высота потолка;
удобство планировки в целом;
наличие и количество балконов и лоджий.

Наиболее важна площадь квартиры: она должна соответствовать заявленной категории. Для эконом-класса и комфорт-класса наиболее востребованы квартиры:

однокомнатная квартира (37-42 м 2);
двухкомнатная квартира (54-64 м 2);
трехкомнатная квартира (70-85 м 2).

Предпочтительны квартиры, имеющие стандартную планировку и метраж. Легче найти покупателя на двухкомнатную квартиру площадью 55 м 2 , чем однокомнатную, имеющую тот же метраж.

На ликвидность квартиры в немалой степени влияют этаж, на котором она находится, высота потолков и метраж кухни. Под кухню должно быть отведено минимум 8 м 2 , оптимально – 10-12 м 2 . Высота потолка – не меньше 2,7 м.

Снижается ликвидность квартир, расположенных на первом и последнем этажах. Также есть проблемные угловые квартиры.

Ликвидность недвижимости уменьшают комнаты, расположенные вагончиком, деревянные и смешанные перекрытия, вид из окна на оживленную автомагистраль, сидячие ванны.

– важное условие ликвидности недвижимости. Поэтому если история у квартиры запутана, собственники менялись несколько раз и не представляется возможность проверить все сделки купли-продажи с этой недвижимостью, то эти обстоятельства снижают ее ликвидность.

Квартиру даже в проблемном округе Москвы гораздо легче продать, если она имеет опрятный вид и не нужно в срочном порядке менять сантехнику, окна, двери. Необходимость капитального ремонта – существенный минус для недвижимости, если только она не продается по бросовой цене.

Резюме сайта «Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости» : быстрее реализуются квартиры эконом-класса, потому что покупатели к ним выдвигают минимум требований. Чем выше класс недвижимости, тем больше всевозможных характеристик влияет на ликвидность. В элит-классе остаются востребованными так называемые видовые квартиры. Для инвестиций не стоит вкладывать деньги в многокомнатные квартиры, которые находятся в спальных районах, где метро планируется построить только в отдаленной перспективе. Будет сложно найти покупателя на дорогую квартиру, расположенную в непрестижном районе Москвы.

В целом ликвидность московской недвижимости не вызывает сомнений.

© 2009 - 2016, Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости. Все права защищены.
При копировании и републикации статьи сохранение авторства и активная и НЕ закрытая ссылка на сайт http://сайт обязательны.

В которых покупка квартиры кроме инвестиционного (приобретение жилья на более ранней стадии строительства), имеет еще и предпринимательский смысл от последующей сдачи ее в аренду.

В качестве достоинств такого вложения средств можно привести, во-первых, возможность приобрести квартиру еще на стадии строительства по привлекательной цене, во-вторых, получение относительно стабильного денежного потока на протяжении долгого периода времени. К тому же, арендодателю на руку и современные условия макроэкономических колебаний, при которых доля граждан, способных позволить себе взять ипотечный кредит снижается, поэтому многие будут вынуждены продолжать снимать квартиру, но в менее престижных локациях и, скорее всего, будут рассматривать и Новую Москву.

Однако не все так оптимистично - для арендодателя при сдаче квартиры в новом жилом комплексе, в отличие от сложившегося старого микрорайона, есть несколько нюансов.

Прежде всего необходимость обеспечить постоянную загрузку арендаторами для сохранения денежного потока. Здесь стоит пояснить, что подобная задача стоит и перед обычным арендодателем, но для покупателя новостройки она практически первостепенна. Дело в том, что в последние годы рынок подмосковной аренды квартир вплотную по стоимости приблизился к рынку квартир, находящихся на периферии около внутренней стороны МКАД в спальных районах. А в условиях ежедневной маятниковой трудовой миграции арендатор, уезжая за пределы кольцевой дороги (т.е. жертвую транспортной доступностью), либо рассчитывает на существенное снижение цены, либо на такие преимущества жилья, которые ему при сопоставимом бюджете в Москве будут уже недоступны (евроремонт, бόльшая по площади квартира одной и той же комнатности и пр.). Арендодателю нужно быть к этому готовым и рассчитать, какие характеристики его будущего жилья могут быть преимуществом для квартиросъемщиков.

Если квартира сдается с черновой отделкой, то для обеспечения проживания необходимо выполнить хотя бы минимальный ремонт и наполнение бытовой техникой. Если в жилом комплексе высокая доля одно- или двухкомнатных квартир (в общем объеме квартир), то многие из них составят арендодателю в недалеком будущем конкуренцию на локальном рынке аренды. Также не стоит забывать, что и новые корпуса, которые на момент покупки квартиры только строятся, тоже могут составить эту конкуренцию. Важно, чтобы в жилом комплексе была запланирована вся необходимая для полноценной жизни инфраструктура (она может вводиться в эксплуатацию значительно позже жилых домов). Другими словами, если арендатор не сможет воспользоваться услугами ТЦ или детского сада, то он, скорее всего, выберет более развитый в этом смысле ЖК.

В целом арендный бизнес имеет достаточно долгий срок окупаемости - до 15-22 лет (это с учетом 100%-ой загрузки, ежегодной индексации арендной платы на ставку инфляции и налогообложения в соответствии с действующим законодательством). Часто единственным способом получить надежного и платежеспособного арендатора является некоторое снижение арендной ставки или страхового депозита.

Еще на этапе выбора проекта для покупки можно обратить внимание на некоторые характеристики будущего жилья, которые впоследствии могут повысить шансы гарантированно сдать купленное жилье в аренду:

Расположение комплекса не далее 15 км от МКАД - присоединенные в 2012 году территории к Москве достаточно обширны, и есть жилые комплексы, относящиеся к территории столицы, но расположенные на значительном удалении (например, ЖК «Борисоглебское» (проверен Тайным покупателем) 35 км от МКАД);

Хорошая доступность к будущим объектам транспортной инфраструктуры от дома - метро, станции ж/д;

Развитая социально-экономическая инфраструктура (уже существующая или в проекте).

На текущий момент в соответствии с планами мэрии Москвы предусмотрено ряд проектов строительства инфраструктуры для общественного транспорта.

Фрагмент схемы развития системы метрополитена до 2020 г. Фрагмент схемы развития системы метрополитена в пос. Коммунарка (проект)

Фрагмент схемы развития Московского железнодорожного узла Фрагмент перспективной системы ТПУ Московского региона

Источник: Комплекс градостроительной политики и строительства г. Москвы

Одной из самых ликвидных квартир при сдаче в аренду являются однокомнатные, поэтому наибольшее внимание в жилых проектах обращено именно на них. Для оценки проектов, находящихся на стадии активного строительства и продажи принимались во внимание следующие факторы:

1) Расстояние от МКАД, км

2) Расстояние от объекта транспортной инфраструктуры (остановка, станция метро), км

3) Доля однокомнатных в общем числе квартир, %

4) Срок сдачи всего комплекса, гг

5) Стоимость однокомнатной квартиры, руб.

6) Стадия строительства

Название ЖК	Расстояние от МКАД, км	Расстояние от объекта транспортной инфраструктуры	Доля 1-комнатных квартир, %	Срок сдачи всего комплекса	Стоимость 1-комнатной квартиры, руб	Площадь 1-комнатной квартиры, кв.м	Стадия строительства
«Кокошкино »	18	0,2 км до ж/д станции «Кокошкино»	47,38	4 кв. 2014 г.	3 869 000 - 4 247 000	42,8-46,93	внутренняя отделка
«Татьянин парк »	0,5	0,05 км от ст. м. «Терешково» (2017 г.)	56,23	2 кв. 2016 г.	5 221 125 - 6 933 164	39,95-58,7	возведение каркаса
«Москва А101 »	3	гипотетически - 1-1,5 км (идет проработка проекта и сметы)	40,65	до 2 кв. 2016 г.	3 900 000 - 6 500 000	42,9-50,3	от монтажа начальных этажей до внутренней отделки
«Рассказово »	7	1,5 км от ст. м. «Новопеределкино» (2017 г.), от ст. м. «Рассказовка» (2017) г. - 0,85 км.	62,83	3 кв. 2017 г.	3 900 000 - 5 400 000	37,5-44	работы нулевого цикла (фундаментная подушка)
«Зеленая Москва-2 »	15	2,5 км до ж/д ст. «Толстопальцево»	38,41	2 кв. 2015 г.	Продажи приостановлены	38,95-43,75	внутренняя отделка

Резюме :

По максимальной близости к МКАД лидирует «Татьянин парк»

По близости к объекту транспортной инфраструктуры (ж/д или метрополитен) лидирует ЖК «Кокошкино» (200 м до станции «Кокошкино») и ЖК «Рассказово» (850 м до ст.м. «Рассказовка»).

По минимальной стоимости квартиры лидирует ЖК «Кокошкино» с ценой 1-комн. квартиры минимум 3 869 000 руб.

Стоит отметить, что пока не будет окончательно принят обновленный генеральный план города Москвы со всеми присоединенными территориями (до 2035 г.), то места размещения тех или иных объектов транспортной инфраструктуры носят отчасти вероятностный характер.

Дата публикации 10 октября 2014

Большинство людей покупают дома и участки для собственного проживания и редко оценивают ликвидность своего приобретения. Однако в жизни случается всякое, и порой необходимо свой дом или участок продать максимально быстро и дорого. И вот тут-то и возникает разрыв — по одним объектам десятки звонков и просмотров, а по другим — ни одного. Это и есть ликвидность, проще говоря — это оценка рынком нашей недвижимости.

Сам термин «ликвидность» заимствован из экономики и девелоперских инвестиций, и все чаще используется в качестве характеристики коммерческой привлекательности объектов. Два экономических кризиса за последние 10 лет показали, что недвижимость не всегда растет, но и может падать в цене.

Динамика цен на жилье в Московском регионе 2000-2018 гг

Фактор ликвидности особенно важен в элитной недвижимости и доходных домах, которые покупают под арендный бизнес. Для среднего класса основная задача состоит в том, чтобы не «нарваться» на неликвид. Поэтому одни клиенты ставят перед риэлтором задачу поиска объекта, стоимость которого будет расти. Другие хотят обезопасить себя от покупки откровенно невыгодной недвижимости.

Как же достичь эти целей, и что нужно учитывать в первую очередь? В этой статье мы постараемся ответить на эти вопросы.

Как подобрать загородную недвижимость, растущую в цене?

Многие покупатели рассматривают новое недвижимое имущество, как инвестицию с умеренной или высокой доходностью. Считается, что квартиры и дома не могут обесцениться настолько, чтобы владелец потерял деньги. Это является правдой только отчасти. В основном – при условии первоначально выгодной покупки.

В отдельных случаях, можно приобрести объект с заранее «раздутой» ценой. В условиях экономического подъема, возможные потери не будут ощутимы, но при падении рынка недвижимости — снижение цен на такие объекты может быть очень существенным. Считается ли это «неликвидом»?

Наши эксперты считают, что «да». Такие дома, дачи или участки — это неликвид, и только неопытные риэлторы и владельцы, сделавшие неудачную покупку, будут утверждать обратное. Как правило, ошибочное приобретение списывается на колебания рынка. Однако, это неправильно, так как клиент фактически потерял на сделке деньги и время.

Как не ошибиться при выборе варианта?

При подборе недвижимости, важно учесть десятки факторов и параметров: от объема рынка до индивидуальных характеристик. Например, считается, что квартира в новостройке из эконом-сегмента является самым выгодным вложением. В большинстве случаев, это действительно так, но только не в районах с престижной дорогой недвижимостью.

Более высокая стоимость, при избыточно большом предложении квартир, может снизиться на 30-50%. В этом случае, такую инвестицию однозначно можно считать невыгодной. Если в вашем городе наблюдается такая тенденция, то имеет смысл подбирать дешевые квартиры под ремонт. Тогда стоимость вложений будет не выше цены квартиры при падении рынка.

Как это можно сделать:

покупайте дома и/или участки только в перспективных районах;
стоимость покупки должна соответствовать рынку, еще лучше если она окажется ниже его;
обращайте внимание на окружение дома и район, в котором находится поселок;
обдуманно отнеситесь к ремонту (например, интерьеры с дизайнерским оформлением, выполненным «под ключ», при нормальной стоимости предложения, всегда находят своего покупателя).

Лучше всего нанять хорошего риэлтора, обладающего знанием района и чутьем в поиске недвижимости. Опытный агент уже знает все объекты и застройщиков, подводные камни, поделится с вами ценной информацией и поможет отсеять до 90% неликвида. Однако вопрос цен лучше всего учитывать самостоятельно — это ваши деньги и только вам решать стоит ли тот или иной дом этих денег или нет?

Некоторые застройщики слишком приукрашают свои поселки в рекламе и умышленно завышают цены на дома, подстегивая ажиотаж. Поэтому важно, чтобы вы понимали хотя бы примерный расклад цен в этом районе / классе поселков, по сравнению с конкурирующими предложениями, и могли адекватно вести торг.

Покупая квартиру — риск нарваться на неликвид гораздо меньше, чем при покупке загородного дома. Если квартиры — продукт стандартизированный (есть серии домов, типовые планировки, одинаковая технология строительства), то частные дома — нет. Каждый поселок, каждый участок, каждый коттедж уникален по своему, и в этом важно разбираться. Например, поселок может плохо управляться, участок может находиться в низине и затапливаться, а дом — из рук вон плохо построен из самых дешевых материалов.

Если вы решили купить загородную недвижимость, изучите как можно больше информации. Застройщик, видя вашу неопытность, может воспользоваться этим и продать вам «неликвид».

При самостоятельном выборе, придерживайтесь основных советов. При прочих равных, отдавайте предпочтение:

хороший район;
хорошую транспортную доступность;
низкую стоимость;
удобное расположение;
хорошее окружение – инфраструктура, парки, экология;
качественные материалы в строительстве;
хорошую управляющую компанию.

Объекты, сочетающие эти особенности, обычно, высоколиквидны. Но чтобы понять почему, определимся в терминах.

Ликвидность и доходность

Эти два термина часто рассматривают в совокупности как недвижимость, растущую в цене. На самом деле, ликвидным считается тот объект недвижимости, который можно всегда продать не ниже первоначальной стоимости или с ее приростом в 10-15%.

Доходными считаются объекты, растущие в цене. Приобрести их можно на фоне растущего тренда. Очень часто, речь идет о быстровозводимых новостройках, цена на которые вырастает к моменту сдачи на 80-100%. Можно также говорить о покупке апартаментов (в перспективных районах новой застройки при изменении генплана города). В любом случае, недвижимость на стабильном рынке просто так не растет. У всего есть свои предпосылки.

Доходность может оцениваться из расчета рентных доходов, обеспечивая покупателю ежемесячный приток средств за счет аренды. В удобных и востребованных районах получение прибыли от сдачи в наем недвижимости более выгодно, чем ее продажа.

Итак, при поиске варианта, задачу-минимум можно сформулировать следующим образом:

стоимость реализации, при экспресс-продаже, должна быть не меньше цены приобретения;
при продаже можно получить доход, как минимум 10-15%;
дом, таунхаус или участок перспективны для сдачи в аренду.

Подбирайте объект, учитывая, как вы будете возвращать денежные средства или получать прибыль. В отдельных случаях, выбранный вариант может быть ликвидным и одновременно доходным.

На ликвидность также влияют:

скорость заключения сделки;
определенность с продажей в любой выбранный момент;
стоимость оформления.

Обратите внимание, что по статистике среди активов для инвестиций в России, недвижимость находится лишь на 4-ом месте, поэтому не является наиболее благоприятным способом вложения средств.

Как избежать неприятностей при покупке и приобретения неликвида?

Чтобы избежать невыгодной покупки, нужно разбираться не только в тонкостях самой недвижимости и ее месторасположения, но также проверять юридическую чистоту документов, а также условия проживания потенциальных будущих владельцев. Важно и соответствие объекта продажи выбранному сегменту.

Для эксклюзивной недвижимости в Подмосковье учитывают:

расположение относительно МКАД;
уровень и известность поселка;
проживание по соседству VIP персон.

Для среднестатистической недвижимости, важными характеристиками, дополняющими адекватную цену, будут:

транспортная доступность;
планировка;
архитектурные достоинства;
наличие внутренних коммуникаций поселка, недорогие коммунальные платежи;
система охраны;
места для отдыха и прогулок с детьми;
близость школы и детского сада и другие;
общая благоустроенность и заселенность.

Как видно, список критериев «ликвидности» для разных категорий недвижимого имущества существенно отличается.

Чтобы избежать покупки неликвида, обязательно проверяйте и сверяйте все документы. Задавайте как можно больше вопросов. Если у объекта есть «история» (было несколько собственников) — уточняйте про них все «от» и «до». Возможно, что имел случай развода между супругами, или кто-то прописан, или кто-то не вступил в наследство и т. п.

Для домов и квартир, находящихся в солидарной собственности, попросите присутствие, на заключении договора о намерениях, всех владельцев. Поинтересуйтесь работой коммунальных служб и другими особенностями управления интересующего поселка.

Поставьте себя на место требовательного покупателя, которому уже вы будете реализовывать свой дом, и составьте список характеристик для определенного сегмента рынка.

При этом учитывайте, что довольно плохо продаются:

не облагороженные дома и квартиры, с плохой отделкой;
построенные по устаревшим проектам;
находящиеся в удаленных районах и имеющие высокую цену;
коттеджи и участки, не подключенные к сетям коммуникаций;

Приобретая недвижимое имущество, в первую очередь, ориентируйтесь на удобство для собственного проживания, а уже потом на ликвидность. Даже если вы прогадаете, то удовольствие от жизни в таком доме компенсирует для вас возможную волатильность рынка и потери.

Добротные дома и квартиры, с продуманным авторским интерьером, имеющие современные инженерные коммуникации, всегда пользуются спросом, при адекватной цене продажи, в любом районе.

При покупке недвижимости для заработка, безопасней подбирать объекты на растущем рынке. Обычно речь идет о новостройках, приобретаемых на этапе строительства, и реализуемых сразу после сдачи дома. В загородном сегменте наиболее доходным считается строительство дома на участке с целью его перепродажи.

Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка на рынке жилья. Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила, как распознать ликвидную квартиру.

В условиях нестабильности в экономике, санации банков, падения курса рубля и прочих факторов россияне чаще стали вкладывать свободные средства в недвижимость. Однако сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка. Кроме того, непременным условием грамотной инвестиции является возможность быстро "сбросить" актив, продав его по выгодной цене.

Важно отметить, что не все жилье одинаково ликвидно. Поэтому при подборе квартиры в новостройке (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, отмечают эксперты компании "Бест-Новострой". Чтобы в текущих рыночных условиях получить максимальную отдачу от инвестиций, нужно вкладывать средства в наиболее ликвидное предложение, добавляют специалисты группы компаний NAI Becar.

В первую очередь нужно помнить о трех китах ликвидности - местоположении, транспортной доступности и развитой инфраструктуре. Квартира в хорошем месте, куда легко добраться отовсюду, будет ликвидной во все времена, если, конечно, при продаже выставлять цену, адекватную рынку, отмечают риэлторы.

Помимо этих основополагающих параметров ликвидность квартиры определяют еще и такие характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балкона или лоджии, высота потолков, удобство планировки, добавляют специалисты "Бест-Новострой".

В корпорации "Баркли" отмечают, что стоит также помнить о репутации застройщика. Еще один немаловажный фактор, который влияет на ликвидность жилья, - продуманные планировки и оптимальная площадь квартиры. "При условии грамотной планировки жилье именно небольшого метража является наиболее ликвидным, - считает коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева. - Сегодня клиенты не желают переплачивать за лишние метры, поэтому квартиры с нерациональными планировками, например комнатами неправильных форм или огромными холлами, могут годами не находить покупателей. В то время как компактные квартиры пользуются все большим спросом".

В "Бест-Новострой" считают, что наиболее важный параметр - площадь: метраж квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. Для жилья категорий эконом и комфорт оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, трехкомнатной - 68-82 кв. Так что, приобретая однушку экономкласса площадью 53 кв. м, будьте готовы к тому, что спрос на нее при продаже не будет ажиотажным.

Далее - размер кухни, высота потолков и этаж. Чтобы квартира была в дальнейшем востребована, площадь кухни должна быть не меньше 8-8,5 кв. м, а предпочтительнее - 10-12 кв. м, высота потолков - не менее 2,6 м.

Что же касается этажей, то наиболее популярными считаются средние: нередко квартиры в "золотой середине" застройщики оставляют напоследок и реализуют по более высоким ценам, чем на старте продаж. Однако и предубеждения по поводу квартир на первом и последнем этажах считают эхом из прошлого. А вот квартиру без балкона или расположенную "окна в окна" с соседним домом продать действительно труднее.

В NAI Becar отмечают, что важным условием для стабильного удорожания строящейся недвижимости является неконкурентная локация. "В случае, если возле строящегося жилого комплекса, в котором вы приобрели квартиру на начальной стадии строительства, другой застройщик заявил аналогичный жилой комплекс, цену перепродажи, вероятно, придется снизить, - комментирует Полина Яковлева, директор департамента новостроек Becar.

Эксперты Becar отмечают, что даже в насыщенной предложением локации можно выбрать инвестиционно привлекательный объект. "Важно приобрести в чем-то уникальную квартиру, - советует Полина Яковлева. - Например, в одном месте застраиваются сразу несколько жилых объектов, но в одном из них есть предложение с видом на парк или на воду. Даже в условиях избытка предложения в данной локации такие квартиры после сдачи будут стоить дороже.

Также специалисты "Баркли" отмечают, что квартиры с готовым ремонтом будут пользоваться популярностью, ведь такое предложение на рынке сегодня ограничено, в то время как спрос на них постоянно растет. К этим плюсам добавляется и значительная экономия на ремонте. Как отмечают эксперты компании, за счет больших объемов покупки стройматериалов застройщики добиваются значительных скидок. Поэтому ремонт от застройщика может обойтись до 35% дешевле сделанного самостоятельно. Ко всему прочему, в случае, если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду, инвестору не нужно тратить время на отделку.

Сергей Велесевич