Главная / Кадровый учет

Как совершить родственный обмен квартирами. Обмен квартирами между родственниками

Вопрос о том, существуют ли какие-либо привилегии у родственников, которые желают осуществить обмен жилыми площадями, пользуется популярностью. Но в настоящее время родственный обмен жильем требует такие же документы и справки, как при обмене между незнакомыми людьми.

Юристы констатируют тот факт, что к ним часто обращаются с вопросом об обмене квартир. Для того чтобы собрать все необходимые документы для обмена жильем между родственниками, нужно принять во внимание ряд факторов.

Законодательство России не выделяет такое понятие, как «родственный обмен». Жилищный кодекс РФ также не предусматривает такого вида обмена. Между обменом приватизированных и неприватизированных квартир прослеживается существенная разница. Они представляют собой разную правовую характеристику.

Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства. В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна - полагается доплата. Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.

Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.

Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты. Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом. Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади. Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.

Перед тем, как определиться с таким решением, необходимо учитывать решение супруга по данному вопросу. Это берется во внимание тогда, когда развод осуществлен меньше, чем три года назад, и в том случае, если квартира покупалась в брачном союзе. Если жилье приватизировано одним членом семьи, такое согласие не потребуется так же, как и в случае наследства. Если участники сделки несовершеннолетние, необходимо предоставить оригиналы свидетельств о рождении и разрешение опекунских органов.

Договор дарения можно использовать в том случае, если обмен собираются совершить между собой родственники. В таком случае отсутствует налог на прибыль. До 01.03.2013 такой договор должен был быть подтвержден регистрацией. Но 30 декабря 2012 года вышел закон, который отменил подобное оформление. Нотариус может заверить документ по желанию дарителя. Факт дарения жилья предусматривает сбор конкретных документов:

Договор обмена должен быть:

Составлен в письменной форме.
Нотариально заверенным.
В договоре должны быть указаны характеристики обеих жилых площадей.
Необходимо отметить дальнейшую судьбу зарегистрированных жителей квартир.
Предоставлен в трех экземплярах.
Справки (экспликация, поэтажный план, кадастровый паспорт).

Обмен родственников приватизированной на неприватизированную квартиру

Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду. Уже после этого обратиться к процессу обмена или дарения жилья.

Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим - снять с регистрации в приватизированном жилье. Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем. Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.

Статья 72 ЖК РФ (Жилищный кодекс) говорит о возможности обмена снимаемой жилой площади между несколькими жителями не только одного города, но и разных населенных пунктов. Такой обмен предполагает заполнение договора, который оговаривает условия обмена, в трех экземплярах. В свою очередь, один документ должен быть зарегистрированным. В дальнейшем такой документ имеет значение юридического и доказывает, что обязанности переданы уже другому физическому лицу.

Каждый участник обмена обязан предоставить оригинал документа об обмене в местные органы для того, чтобы получить их одобрение. Отказ администрации может быть выдан в определенных случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК РФ:

Одно из обмениваемых помещений является неподходящим для дальнейшего проживания в нем.
Право на использование жилья оговаривается в суде.
Дом, в котором находится квартира, планируемая на обмен, может быть снесён в ближайшее время.
В квартиру, которая предлагается на обмен, может поселиться человек, заражен хроническими заболеваниями, и проживание с ним может оказаться опасным для здоровья.
Возможный кардинальный ремонт дома.

Отклонение может быть рассмотрено в суде. В случае отсутствия всех ограничений понадобятся следующие документы:

Подтвержденный органами местного управления договор об обмене жилья в письменной форме.
Соглашение об обмене всех зарегистрированных жителей квартиры. Без такого согласия в процедуре может быть отказано.
При существовании жителей квартиры, не достигших 18-летия, договор обмена должен подтвердить орган опеки и попечительства.
Заверенное заявление об обмене квартир.
Справка, которая подтверждает отсутствие долга нанимателя.
Саправка из домовой книги.
Документ о состоянии жилого помещения.
План дома.

Согласно новому распоряжению ЖК РФ должны быть отменены договора об аренде жилья, которые заключили ранее для того, чтобы произвести обмен квартир соцнайма. Органы местного управления должны расторгнуть эти договора и заключить новые в течении десяти дней.

Договор об обмене является главным в данной процедуре. Но кроме этого нужно подготовить и другие бумаги для предоставления их в местные административные органы:

Кроме всех указанных документов обязательно нужно иметь с собой квитанции об оплате за проведенные операции.

Несмотря на то по закону Российской Федерации не предусмотрено такой процедуры как «обмен квартир между родственниками», жилую площадь обменять можно. Тот случай, когда квартира - чья-то собственность и когда она муниципальная служба - позволяет совершить обмен.

В последнее время спрос на такие услуги уменьшается все больше и больше. Люди не хотят меняться собственностью, опасаясь каких-либо последствий. Поэтому покупка персонального жилья - более подходящий вариант.

Несмотря на то что обмен жилья между родственниками может проходить в неформальной обстановке, все же существует нормативно-правовая база, которая помогает сделать подобные операции и действия «легальными»и такими, которые отвечают современному законодательству.

Особенности обмена жилья между родственниками

Сегодня большинство людей старается приватизировать квартиры и обмены уже осуществляются на основе договора дарения, или купли продажи. Но обмен между родственниками все – же имеет некоторые преимущества. У нанимателей есть возможность улучшить свои условия, например, переехать в квартиру родителей, которая значительно больше и лучше. Также у нанимателей есть возможность поменяться с родственником, проживающим в другом городе, в связи с учебой, образованием детей, чем также выгоден обмен жилья одной и другой стороне.

Обмен квартирами социального найма

Согласно статье 72 ЖК РФ, родственники имеют право на обмен социальных квартир, находящихся в социальном найме, причем проживать они могут в любом городе, главное, на территории РФ. Для этого в письменном виде, в трех экземплярах составляется договор. Подписывается всеми участниками мены, отражает в себе все права и обязанности физических лиц обеих сторон. Один экземпляр служит в качестве оригинала и передается в местные органы администрации для одобрения и регистрации. Прежние договора найма на квартиры аннулируются, и на основе договора заключается новое соглашение о передаче квартир новым нанимателям на основании обменного договора. В течение 10 дней прежний договор расторгается органами управления и жильцам предоставляется новое соглашение.

Необходимые документы

Квартиронаниматели должны предоставить следующие документы для обмена, а именно:

заявление на обмен квартир, взятых по социальному найму
паспорта всех заявителей, ксерокопии
прежний договор о найме на квартиру
ордер, подтверждающий право вселиться в новую квартиру
разрешение муниципальных органов о в селении, выписку
справку о составе семьи, прописке, в том числе детей, совместно проживающих с нанимателем
согласие в письменном виде всех членов семьи с другой стороны, проживающих в квартире, подлежащей обмену
согласие в письменном виде органов опеки на обмен, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, а также недееспособные, опекаемые, или усыновленные дети.

Желательно собрать все чеки, квитанции, по оплате коммунальных услуг. Отсутствие задолженности по платежам будет для нанимателей только плюсом, и ускорит процесс обмена.

Обмен приватизированными квартирами

Приватизированные квартиры являются собственностью жильцов. Родственный обмен возможен на основании договора мены, зарегистрированного в реестре, а затем пройденного перерегистрацию в кадастровых органах. Обмен приватизированных квартир по сути дела является договором дарения, который не требует нотариального заверения, а после перерегистрации каждый участник обмена получит новый тех паспорт. Сегодня договор дарения подлежит регистрации, заверить у нотариуса его можно по желанию, но совсем не обязательно.

Пакет документов для обмена квартир

В Центре недвижимости для регистрации данной сделки участники мены должны предоставить следующие документы:

паспорта всех участников по обмену жилья, дарителя, получателя жилья в дар
свидетельства о браке, рождении детей, подтверждающие родственные отношения
договора о праве на собственность на квартиры
согласие на дарение, или продажу всех участников сделки, составленное в письменном виде
согласие органов опеки на обмен и переезд несовершеннолетних, опекаемых, недееспособных детей
выписку из кадастрового реестра о том, что обмениваемые квартиры не находятся в залоге и не имеют обременений
план на жилье с БТИ, техпаспорт.

Уплата налогов при обмене жилья

Если приватизированное жилье находится в собственности более трех лет, то налогом оно не облагается. Если 3-летний срок не истек, то собственник должен заплатить 13%-ный налог на недвижимость, полученную в результате мены. Но если стоимость отчуждаемой квартиры не превышает 1000000 рублей, то уплата налогов при обмене жилья не производится. Не взимается она даже в том случае, если обмен произошел совсем недавно.

Квартира, превышающая по стоимости установленный уровень, облагается налогом, причем первый миллион в счет не входит, то есть при стоимости жилья в 5000000 рублей, 13 %-му налогу подвержена сумма в 4000000 рублей.

Родственный обмен приватизированного жилья на неприватизированное

Данная сделка чревата длительным процессом, поскольку одна квартира является собственностью, вторая находится в найме. В качестве первого варианта можно приватизировать арендуемую квартиру и тогда уже осуществить обмен на основе договора дарения, или купли продажи. В ином случае можно прописать одного совершеннолетнего члена семьи в квартире по найму, если этому способствуют размеры социальной жилплощади, и выписать его из приватизированной квартиры. Далее новый квартиросъемщик должен заключить с администрацией договор – обмен на неприватизированное жилье. Владелец же приватизированной квартиры может поменять жилье, заключив договор дарения в пользу того родственника, который ранее проживал в неприватизированной квартире.

13205

Договор мены

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц. Подобное применение понятия мены исходит из трактовки , которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных). В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

Требования к договору мены между родственниками

Основное требование к договору мены выражено в рамках , определяющих письменную форму заключения документа, если цена сделки составляет более 10 000 рублей . Таким образом, любая мена недвижимости осуществляется путем совместного написания сторонами документа, включающего следующие элементы:

Наименование документа, указывающее на предмет сделки.
Определение сторон, включающее персональные данные.
Права и обязанности при совершении сделки, а также ответственность за их нарушение.
Описание объектов недвижимости, которые являются предметом сделки, в частности полный адрес, позволяющий однозначно идентифицировать жилье.
Условия передачи, включающие в себя порядок , комплектность (например, наличие мебели), а также обстоятельства оформления свидетельства о собственности.
Наличие или отсутствие компенсации при различной стоимости объектов. В таких случаях может указываться как полная стоимость каждого из них, так и просто указан размер компенсации .

Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации. Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности. Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми. Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения .

Порядок обмена квартиры между родственниками

Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур. Основные этапы обмена:

Провести оценку жилья, в том числе «на глаз». Данная процедура даст возможность оценить необходимость доплаты.
Провести подготовку квартиры к продаже, в частности убрать обременения , погасить действующие задолженности .
В случае отсутствия получить технический паспорт в БТИ .
Заключить договор мены квартир , содержание которого отражает порядок проведения процедуры;
Передать жилье по акту приема-передачи.
Подать в Росреестр заявление, экземпляр договора и перечень документов для проведения государственной регистрации. Подача производится синхронно, равно как и получение готовой выписки.
Оформить новый паспорт БТИ .
Обратиться в налоговую с заявлением и документами.
Переоформить расчетно-кассовые счета, записи в и управляющей компании.

Помимо Росреестра, зарегистрировать мену можно в многофункциональном центре либо через портал государственных услуг. Срок регистрации прав может варьироваться в зависимости от региона – 10-30 дней . Следует отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса не делает различий между обменом с посторонними лицами или родственниками – различия проявляются в налоговом и гражданском законодательстве. Порядок, устанавливающий, как произвести обмен квартирами между родственниками , в ходе судебных заседаний вовсе копируется с аналогичной купли-продажи.

Список документов

Для передачи квартиры от одного родственника другому, необходимо обладать следующими (на этапах от заключения документа, до подачи сведений в налоговую инспекцию):

Заявление каждой из сторон сделки (при одновременной подаче), в рамках которого указывается приобретатель недвижимого имущества и ссылка на договор мены.
Паспорта сторон.
Заключенный договор , в котором определен объект сделки и стороны.
Ранее выданные правоустанавливающие документы, удостоверяющие законность сделки. К таковым могут быть отнесены бумаги, свидетельствующие о прежних сделках, передаче при или .
, ранее полученный в БТИ .
Документы, удостоверяющие согласие третьих лиц, имеющих право голоса. В таковые может быть включено согласие супруга либо заключение органа опеки, удостоверяющее, что права несовершеннолетнего не будут нарушены.
Выписка из государственного реестра, которая дает характеристику статуса и обременений жилья;
Две (поскольку мена подразумевает две записи в рамках одного договора) квитанции об оплате госпошлины.

Частные случаи

Обе квартиры неприватизированные

Важная особенность между меной и куплей-продажей проявляется именно тогда, когда речь заходит о социальном найме. Продать чужое (государственное) имущество невозможно, а обменять – вполне. Граждане России, проживающие в квартире на основании социального найма, имеют право менять квартиры на аналогичные, причем в различных городах.

Для проведения обмена необходимо:

Заключить договор об обмене.
Подать заявление в муниципалитет, приложив экземпляр договора.
Получив в десятидневный срок ответ, зарегистрировать проживание. Регистрация производится на основе ордера, выданного муниципалитетом.

Подобный порядок регламентирован и применим ко всем сделкам в настоящем времени.

Одна квартира приватизирована, а другая нет

Наиболее очевидным вариантом в таком случае будет первоначальное проведение приватизации . Для этого подается заявление в органы местного самоуправления, уведомляющие также об отсутствии ранее приватизированного жилья.

Если по каким-либо причинам провести ее невозможно, а также в семье с приватизированной квартирой есть несовершеннолетний, передача возможна посредством вселения ребенка в неприватизированную квартиру с последующим заключением договора социального найма . Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: . Вторая квартира передается при помощи или . Отказать ребенку органы власти не могут, но, несмотря на простоту способа, всегда существует риск обмана.

Обмен долями, в том числе в разных квартирах

Обмен долей квартиры между родственниками производится аналогичным способом, кроме случаев, когда доли находятся в разных квартирах, в которых проживают иные собственники. Для проведения процедуры необходимо уведомить их, а также получить согласие. Если согласие не получено, обмен возможен только через суд.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос : Здравствуйте, меня зовут Елизавета. Если договор мены во всем приравнивается к договору купли-продажи, то как быть с налогами? Необходимо платить даже если меняются мать с сыном?

Ответ : Здравствуйте, Елизавета. Действительно, налоговое законодательство вовсе обходит мену стороной, а в соответствии со статьей 567 ГК РФ мена и купля-продажа эквивалентны, применяется налог 13% за весь полученный доход. При этом действуют все налоговые вычеты, если лица ранее их не использовали.

Чтобы не платить налоги, следует:

Либо меняться квартирами, которые пробыли в собственности более трех лет;

Либо меняться при помощи договора дарения, который освобождает родственников от подоходного налога.

Минус дарения очевиден в случае возникновения судебных споров – при мене владение квартир вернется к статус-кво, а в случае дарения необходимо доказывать отсутствие законности в каждой сделке.

Пример по обмену квартиры между родственниками

Два брата, один из которых был гражданином России, а другой – Азербайджана, решили обменяться своими квартирами. Обратившись за консультацией к риелтору, они обнаружили, что при любом стечении обстоятельств россиянин заплатит 13% налогов, а азербайджанец – 30% , поскольку не является налоговым резидентом ().

При этом, братья не доверяли друг другу настолько, чтобы провести дарение, которое не облагается налогом, даже если братья живут в другой стране. В данном случае Налоговый кодекс допускает установление статуса резидента после 183 дней проживания в России, чем и воспользовались стороны, заплатив каждый по 13% с учетом вычета в 1000000 рублей .

Обмен долями в квартирах между родственниками - сделка достаточно распространенная. При этом совсем не обязательно быть владельцем большой доли. Главное - доля должна быть надлежащим образом зарегистрирована, чтобы ею можно было распоряжаться.

Обмен долями в неприватизированном жилье

Процедура обмена долями в квартирах между родственниками, когда речь идет о жилье, занимаемом сторонами по договорам соцнайма, происходит в соответствии со ст. 72 ЖК РФ. Не имеет значения, в данном случае, в каких конкретно населенных пунктах находятся оба объекта сделки. Это может быть один и тот же город, или два разных. Чаще всего происходит обмен долями в разных квартирах , но ничто не мешает совершить обмен и между проживающими в одной и той же квартире, особенно когда доли не равны.

Оформляется обмен соответствующим договором (соглашением). Документ заранее готовится в трех экземплярах, после чего стороны подписывают каждый из них. Очень важно правильно соблюсти форму договора и указать все необходимые сведения. Для этого формулировку документа следует доверить квалифицированному юристу.

По одному экземпляру после подписания стороны оставляют у себя, а третий подается в местную администрацию для регистрации. Последствием такой сделки становится аннулирование прежних договоров соцнайма. Опираясь на договор обмена, администрация заключает новое соглашение о передаче данного жилья новым нанимателям. Соответственно заявление подается от имени всех участников, не только обменивающихся сторон, но и тех, кому принадлежат оставшиеся доли в квартирах. Данная процедура занимает не более 10 дней с момента подачи заявления.

Какие документы потребуются?

Вместе с заявлением в администрацию подается следующий пакет документов:

Копии паспортов всех участников.
Прежние договора соцнайма.
Ордера на право вселения в квартиры.
Разрешение администрации на вселение.
Справка о составе семьи на каждую квартиру.
Письменные согласия всех нанимателей данного жилья.
Если в любой из квартир проживают несовершеннолетние, либо недееспособные граждане, тогда потребуется письменное согласие органа опеки и попечительства.
Квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Причины для отказа в выдаче разрешения на обмен

Крайне неприятно столкнуться после тщательной подготовки документов с отказом в ее проведении. Администрация вправе отказать сторонам в выдаче разрешения на совершение обмена (ст. 73 ЖК РФ). Причинами могут стать:

Любое из помещений не подходит для дальнейшего в нем проживания (находится в аварийном состоянии).
Имеется судебное решение, закрепляющее право на использование жилья.
Дом, указанный в соглашении сторон, внесен в план на снос.
Участник сделки страдает хроническим заболеванием, представляющим опасность для окружающих.
Любой из домов нуждается в капремонте.
Жилье является служебным и не может являться объектом любых сделок с недвижимостью.

Если ни одна из причин не соответствует вашему конкретному случаю, тогда отказ можно оспорить в судебном порядке.

Если доли не равны

Администрация выдаст разрешение на обмен, без оглядки на равенство обмениваемых долей. Однако, стороны часто производят обмен с доплатой. В данном случае доплата - вопрос договоренности между сторонами, не фиксируемой в процессе юридического оформления сделки. Например, стороны могут заключить между собой любой договор, согласно которому одна сторона передает другой стороне деньги в указанный срок. В этом случае его не нужно представлять в администрацию. Факт передачи денег необходимо зафиксировать распиской в получении.

Обмен долями в приватизированном жилье

Процедура обмена отличается тем, что сторонам не нужно с кем-либо согласовывать свое намерение совершить данную сделку. Регистрация происходит без привлечения администрации, только в Росреестре. Регистрировать договор мены можно без привлечения нотариуса, так как закон этого не требует. Но привлечение нотариуса придаст законности сделки больше веса. Стороны при этом будут вынуждены заплатить не только госпошлину за регистрацию договора, но и оплатить услуги нотариуса, согласно тарифам.

Казалось бы, зачем платить больше, если результат одинаков? Но причины есть, причем вполне веские. Любые сделки с недвижимостью могут стать предметом позднейших разбирательств. Например, родственники сторон могут пожелать оспорить сделку, посчитав нарушенными свои интересы. Если договор не был нотариально заверен, оспорить его проще.

Какие документы потребуются?

В Росреестр стороны подают заявление на регистрацию договора обмена, а также следующий пакет документов:

Сам договор обмена. В нем обязательно указывается размер долей, их стоимость, а также описание каждого объекта недвижимости.
Паспорта всех сторон.
Документы, подтверждающие родство: свидетельство о браке, свидетельство о рождении и т.д.
Выписки из ЕГРП, подтверждающие права собственников на доли в квартирах.
Согласие остальных совладельцев на сделку, заверенное нотариально. Если любая из сторон состоит в законном браке, потребуется дополнительно приложить нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
Если в любой из квартир зарегистрирован несовершеннолетний и/или недееспособный гражданин, то дополнительно подается письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.
Выписки из ЕГРП об отсутствии на обоих объектах ареста, залога и иного обременения.
Техпаспорта квартир.
Поэтажные планы домов, в которых находятся квартиры, а также экспликации.

Если доли не равны

В случае, когда обмениваемые доли не отличаются между собой ни по площади, ни по стоимости, не возникает никаких препятствий. Но так бывает крайне редко. Чаще всего доли сильно отличаются друг от друга. В этом случае закон требует той стороне, которая получает большую долю произвести доплату.

Избежать этого можно в том случае, если сделка оформляется не договором мены, а двумя дарственными. В этом случае размеры долей и их стоимости не имеют никакого значения. Каждая сделка проводится отдельно и отдельно регистрируется. Лучше провести ее через нотариуса, который сам подготовит заявление в Росреестр и выдаст сторонам по окончании процедуры выписки о переходе права собственности.

Обмен долями в квартирах с несовершеннолетними

Закон обязывает соблюдать права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью. Так, будет признана незаконной сделка по передаче в дар несовершеннолетним своей доли кому-либо. В то же время принимать дар несовершеннолетние могут, хотя и с согласия своих родителей (опекунов).

Нельзя снять с регистрации перед сделкой несовершеннолетнего в квартире, участвующей в сделке. Это обстоятельство обязательно проверяется органом опеки и попечительства и может стать причиной запрета на сделку.

Можно ли обменяться долями в приватизированной и неприватизированной квартирах?

Сделка такого рода не пройдет. Администрация не выдаст разрешение на обмен, так как обе квартиры должны находиться в равном юридическом статусе. Сторонам придется подождать завершения приватизации муниципального жилья, чтобы совершить обмен.

Налогообложение сделки обмена долями между родственниками

Фактически сделка обмена - это объединение двух договоров купли-продажи в один. Сторона, получающая доход в результате сделки обмена, обязана уплатить с него налог. Если возникает обязанность уплатить налог, то возникает и право получить налоговый вычет.

Когда платят налог?

Важно в точности понимать, когда именно стороны обязаны заплатить налог, а когда этого можно не делать. Подоходный налог граждане обязаны заплатить в двух случаях:

Получаемая налогоплательщиком по договору обмена доля в квартире принадлежала собственнику менее 5 лет (если право владения возникло до 2016 г., то срок короче - 3 года).
Доля в квартире передается новому владельцу с доплатой.

Соответственно при равенстве долей, когда их рыночные стоимости (кадастровые) равны, обязанности платить налог на полученный доход не возникает, равно как и не придется платить налог с обмены долями, принадлежавших своим владельцам менее 3 лет.

Как начисляется налог?

Есть ряд особенностей при исчислении суммы налога:

Базой для расчета служит только разница между стоимостями долей.
Полученная за долю доплата обязательно должна быть надлежащим образом задекларирована (до 30 апреля следующего года после сделки).
Декларировать полученный доход даже при отсутствии доплаты следует, когда доля была в собственности менее 5 лет (3 лет).

Оплачивать налог на доход следует до 15 июля следующего года после регистрации договора обмена. Однако, Росреестр не примет документы на регистрацию, если налог уплачен не будет. Поэтому оплатить его нужно сразу после заключения сделки и к пакету подаваемых документов в Регистрационную палату прикрепить квитанцию об оплате.

Вывод

Сделка обмена долями недвижимости между родственниками не имеет особых привилегий, так как процедура ничем не отличается от сделки между посторонними людьми. При регистрации дарственной родственники (близкие) освобождаются от уплаты налога, но на договора мены это правило не распространяется.

Юридические последствия сделки идентичны тем, которые наступают при совершении купли-продажи. Однако, если доли равны по стоимости, то смысл в договоре обмена есть: стороны не будут обязаны платить налог на доход, как при подписании купчей.