Контакты
Главная / Кадровый учет

Как самостоятельно проверить покупаемую квартиру. Были ли когда либо нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья? Подводные камни или на что смотреть, чего опасаться

Последнее обновление: 01.03.2018

Начинать нужно, естественно, с паспорта . Тут не всё так уж очевидно, как кажется на первый взгляд. Как его проверять и на что обращать внимание, описано далее, на следующем шаге ИНСТРУКЦИИ - «Проверяем паспорт » .

Что касается правомочий Продавца на продажу квартиры (имеет ли он право распоряжаться ей ), то они определяются совпадением данных паспорта установленной нами личности, и данных о «Субъекте права / Правообладателе» , указанных в или в .

В практике встречались случаи, когда квартиру продавали по настоящему паспорту, но сам хозяин квартиры был подставной. То есть мошенники отнимали паспорт у настоящего хозяина, находили внешне похожего на него человека, и продавали квартиру по настоящим документам. Такой вариант возможен, если хозяин квартиры - одинокий человек и входит в так называемую " ".

Защитой здесь служит обычный опрос соседей на предмет, знаете ли вы этого человека. Те же бабушки, сидящие около подъезда, или консьержки в подъездах могут дать очень ценную информацию (чем регулярно пользуются оперуполномоченные сотрудники ).
Подробнее о ситуации с Продавцом из группы риска рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ далее - «Продавец из группы риска ».

Кроме правомочий Продавца, необходимо также удостовериться в его полной дееспособности . Об этом также рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ - «Дееспособность Продавца ».

Если за Продавца действует другой человек, по доверенности , то наши действия будут такими, как указано далее на соответствующем шаге - «Продажа квартиры по доверенности ».

Проверка личности Продавца квартиры - весьма щекотливый вопрос, и некоторые деликатные люди, в силу своего воспитания, могут постесняться выяснять у Продавца отдельные подробности. Но такая «деликатность» может обойтись нам очень дорого (в стоимость квартиры, например ). А если Продавец окажется , то для него такой стеснительный Покупатель - просто находка.

Итак, не поддавшись на обаяние нашего Продавца квартиры, и слегка придушив свою врожденную скромность, мы-таки решили проверить, что же он есть за персонаж на самом деле.

Начнем с паспорта - жмем на следующий шаг.

    Приобретение недвижимости для большинства россиян является знаковым событием всей жизни. Покупка своего угла или земельного участка не просто решает тяжелый жилищный вопрос, но и придает уверенность в завтрашнем дне. Однако копить на такое приобретение зачастую приходится годами. Поэтому столь важно заранее обезопасить себя и проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи.

    Понятие юридической чистоты сделки

    Понятие юридической чистоты сделки относится не столько к жилью, сколько к переходу права собственности на него. Под фразой «сделка юридически чистая» подразумевается, что нет никаких законных препятствий для проведения купли-продажи недвижимости. В частности, право собственности на жилье или участок земли не ограничено какими-либо обременениями, арестами или запретами и что не возникнут основания для оспаривания сделки и признания ее недействительной.
    Термином «юридическая чистота» также часто пользуются для обозначения того, что все ранее проведенные по этой недвижимости сделки были юридически законны. То есть квартиру, дом, земельный участок можно спокойно приобретать в том случае, если при совершении с ними любых действий не было допущено нарушений законов или нормативных актов.

    Не менее важно перед покупкой недвижимости выяснить, не было ли ущемления чьих-то прав во время предыдущих сделок с жильем. В идеальном случае юридическая чистота сделки с конкретным объектом права означает, что приобретаемая недвижимость не может быть изъята у будущего собственника по законным основаниям.

    Грамотно составленный договор купли-продажи также является необходимым условием проведения юридически чистой сделки. Причем здесь имеет значение не только правильное заполнение самого договора, но и подготовка других важных документов сделки. Конечно, гражданам без юридического образования сложно учесть все подобные нюансы, тем более что в каждом случае (земля, вторичное жилье или новостройка) список нужных документов и справок может отличаться.
    Как проводится юридическая проверка чистоты сделки с нотариусом

    Обратившись за юридической проверкой чистоты сделки к нотариусу, покупатель получает возможность приобрести недвижимость без обременений и избежать тем самым впоследствии серьезных проблем. Нотариус прежде всего проверяет документ, удостоверяющий личность продавца. Затем предъявляются подлинники правоустанавливающих документов на жилье.

    Помимо свидетельства о праве собственности, выданным регистрационной палатой, на руках у продавца должен быть один из документов:

  • документ о приватизации жилья;
  • договор купли-продажи,
  • договор дарения, переуступки права или мены,
  • свидетельство о праве наследования.

Нотариус проверяет действительность всех документов. Причем если собственников приобретаемого жилья несколько, то есть оно находится в долевой собственности продавцов, то каждый из них должен предоставить свои документы.

До документального оформления сделки желательно получить от продавца справку о его дееспособности на момент совершения сделки и предоставить ее нотариусу. Этот пункт становится обязательным, если продавец достаточно пожилой человек, пенсионер. Наличие такой справки позволит покупателю обезопасить себя в дальнейшем от претензий и судебных разбирательств со стороны родственников продавца. Для этого проводится освидетельствование у врача-психиатра в день оформления сделки, обязательно сохраняется полученное врачебное заключение.

Если вместо собственника недвижимости сделку оформляет его доверенное лицо, необходимо внимательно изучить выданную ему доверенность. Нотариус в данном случае проверяет, предоставляет ли доверенность третьему лицу право на продажу, подачу документов, подписи, получения денег и оформления всех необходимых бумаг. Также проверяется, не истек ли срок действия доверенности.

Проверка чистоты сделки при покупке квартиры

Проверить чистоту сделки при покупке квартиры особенно важно, если речь идет о вторичном жилье. Здесь необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • имеются ли сведения об обременениях на квартиру и их снятии;
  • какая предыдущая цепочка регистрационных действий и сделок с данной недвижимостью;
  • имеются ли на момент совершения сделки зарегистрированные в квартире лица;
  • проживает ли в жилье кто-либо фактически в настоящее время;
  • имеются ли лица, зарегистрированные в квартире, но не проживающие в ней фактически в силу разных причин: служат в армии, находятся в местах заключения, в доме престарелых и т.д.;
  • проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, если нет, то не были ли нарушены их права на жилплощадь при переселении;
  • имеются ли права у других лиц на квартиру: возможные наследники, несовершеннолетние лица, граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы, отказавшиеся принимать участие в приватизации квартиры, или лица, имеющие право на проживание на основании вступившего в силу судебного решения (берется выписка из ЕГРП);
  • зарегистрированы ли на квартиру обременения – залог, судебный арест, аренда или пользование и т.д.;
  • проводились ли в квартире перепланировки, если да, то были ли они оформлены соответствующим образом во всех инстанциях;
  • не является ли многоквартирный дом ветхим и аварийным, подлежащим капитальному ремонту или реконструкции, возможно, у муниципалитета есть какие-либо планы на этот дом (лучше обратиться за информацией в БТИ);
  • есть ли данные о погашении всех положенных на квартиру платежей (за коммунальные услуги, капремонт, газ, электричество, телефонную связь, интернет и др.).

Также стоит проверить, не может ли претендовать на квартиру бывший супруг нынешнего собственника. В ряде случаев они могут попытаться оспорить сделку купли-продажи, и даже если суд вынесет решение в вашу пользу, придется пережить неприятные судебные разбирательства. От настоящего супруга требуется нотариально заверенное согласие на продажу жилья.

Нелишним будет взять у продавца квартиры расписку о том, что если возникнут претензии со стороны третьих лиц и сделку купли-продажи будут оспаривать, то продавец обязан будет возместить предусмотренный законом или судебным решением ущерб.

Что должно насторожить при проверке квартиры на «чистоту»

Есть ряд важных моментов, значение которых может быть непонятно покупателям без юридического образования. Насторожить и заставить все еще раз перепроверить перед покупкой недвижимости, а то и вовсе отказаться от варианта должны следующие «тревожные сигналы»:

  1. Недвижимость продается в срочном порядке. Бывают случаи, когда быстро и со скидкой продается вполне «чистая» квартира просто потому, что собственникам срочно понадобились деньги. Однако покупателю в такой ситуации стоит внимательно проверить еще раз все документы. Возможно, от недвижимости стремятся избавиться в связи с вероятными претензиями со стороны третьих лиц, могут существовать неучтенные наследники или выявилось наличие скрытых дефектов у недвижимости, существенный износ дома и проч.
  2. По документам видно, что данное жилье многократно продавалось за короткий промежуток времени. Например, если квартира меняла владельцев 5 раз за один год, большая вероятность, что у нее может оказаться «криминальная» история, которую очень сложно узнать. Рисковать в данном случае не стоит.
  3. Квартира продается значительно ниже своей рыночной стоимости. Нужно точно выяснить причину этого и определить для себя риски. Одной из причин может быть то, что дом запланирован под снос или реконструкцию или в квартире имеют право пожизненного проживания третьи лица. Если продавец умалчивает причину, отказывайтесь от сделки без сожаления, велика вероятность потерять свои деньги.
  4. Продажа недвижимости оформляется по доверенности представителем собственника и при этом с самим собственником нет возможности пообщаться даже удаленно. Подобные препятствия лично встретиться или пообщаться с настоящим владельцем скорее свидетельствуют о неблагонадежности продавцов.
  5. Продавец предоставляет исключительно копии документов или дубликаты свидетельства о праве на недвижимость. Одна квартира в такой ситуации может продаваться нескольким покупателям одновременно с разницей в 1 день или даже в тот же день. Поэтому регистрационная палата при приеме документов не увидит, что сделка с этой квартирой уже проведена.
  6. Продавец отказывается предоставить все документы на недвижимость заблаговременно до дня оформления сделки. Скорее всего, это делается для того, чтобы у покупателя не было возможности их тщательно изучить и проверить.
  7. Имеются расхождения в информации, предоставленной собственником, о количестве проживающих в квартире лиц и данных о том же из паспортного стола. Сокрытие зарегистрированных на жилплощади лиц является крайне тревожным фактом, в этом случае нет смысла даже выяснять причины такой ошибки, стоит отказаться от сделки.

Этот перечень не является окончательным, а содержит наиболее распространенные варианты, в каждом случае требуется индивидуальный анализ обстоятельств покупки и истории жилья.

Если же собственник не помогает в получении тех или иных справок или вообще возражает против проверки юридической чистоты его квартиры, лучше сразу отказаться от приобретения данной недвижимости.

Проверка чистоты сделки при покупке земельного участка

Проверку юридической чистоты сделки при приобретении земельного участка нужно начинать с документов на землю. У продавца на руках должно быть свидетельство государственной регистрации на участок земли, где необходимо проверить информацию, кто собственник земли, какова площадь участка, каков статус земли, ее кадастровый номер.

Помимо этого, нужно видеть документ-основание владения землей: договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, оформления по «дачной амнистии», наследственные документы и т.п. Также потребуется кадастровый паспорт на участок, где кроме собственника указывается вид пользования земли.

Крайне важно обратить внимание на категорию продаваемой земли. Если вы хотите построить индивидуальный дом на этом участке, необходимо, чтобы во всех документах была указана категория предназначения «для строительства малоэтажных домов» или «индивидуальной жилой застройки».

Если же земля имеет иное назначение, не стоит слушать уверения продавца, что вы сможете быстро перевести эту землю в нужную вам категорию. Перевод земельного участка из одной категории в другую в лучшем случае обойдется вам в существенную сумму денег и займет массу времени, а в худшем – вообще будет невозможен.
Для использования в качестве дачи с летним домиком вполне подойдет категория земли «для садоводства и огородничества». При покупке участка земли, расположенного в садово-огородном товариществе, необходимо наличие справки об отсутствии задолженностей.

Отдельно следует изучить кадастровый план участка: какое заявлено количество соток, имеются ли сведения о частях земельного участка, сопоставить план границ участка с фактически имеющимися на земле.

Необходимо проверить, нет ли зарегистрированных обременений для данной земли. Например, по участку могут проходить канализационные трубы, коммуникации, кабели, расти не подлежащие вырубке деревья. Эти и другие нюансы следует изучить заранее, так как в ряде случаев они могут оказаться непреодолимым препятствием для использования земли, как вы планировали.

Любую сделку по купле-продаже недвижимости в новостройке или на вторичном рынке можно отнести к достаточно рискованному процессу. В первую очередь по той причине, что многие стараются сэкономить свои деньги. Это может привести в результате не только к потере денег, но и к потере квартиры или коммерческой недвижимости.

Чтобы избежать таких последствий следует доверить юридическое сопровождение сделки с недвижимостью нашим опытным юристам. Они предотвратят все причины, по которым соглашение может оказаться недействительным, после чего любая сделка будет соответствовать нормам законодательства.

— этим вопросом должен задаться каждый, чтобы одно из радостных событий в жизни не омрачилось проблемами или потерей денег. Как проверить квартиру перед покупкой ? Можно обратиться к квалифицированному юристу либо сделать это самостоятельно (См. Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?) .

Как проверить квартиру перед покупкой

Первое, что необходимо сделать, — это проверить правоустанавливающие документы на квартиру. То есть основной вопрос, который стоит перед вами: на основании чего у владельца квартиры имеются права на нее?

Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и т. д. Желательно также посмотреть оригиналы этих документов, чтобы убедиться в отсутствии исправлений, поправок, помарок.

Если таковые имеются, то их официальность должен удостоверить нотариус. Задумайтесь над ситуацией, когда человек хочет продать квартиру, завещанную или подаренную другим человеком, в короткие сроки после получения ее в собственность.

Далее нам необходимо проверить историю квартиры. Для этого берем выписку из ЕГРП. В этом реестре содержатся все сведения о квартирах с 1998 года. Для получения выписки обращаемся в Росреестр с заявлением, квитанцией об оплате госпошлины и паспортом. Размер госпошлины составляет 200 руб. для физлиц и 600 руб. для юрлиц.

Также выписку можно заказать по почте или через МФЦ. Выписка из ЕГРП покажет, кто являлся собственником квартиры, какие споры в отношении нее были за последние годы и т. д. Учтите, что срок исковой давности для предъявления претензии по бывшим спорам составляет 3 года.

Так что если вы заметили, что спор был недавно, попросите у собственника копию решения и убедитесь, что все в порядке. Бывают и такие ситуации, что сведений о квартире в ЕГРП нет. Это связано с тем, что кроме приватизации с квартирой ничего не совершалось соответственно, объект продажи чист.

Покупка квартиры: документы и нюансы сделки

Еще одним не менее важным вопросом при покупке квартиры является проверка на наличие/отсутствие в ней незаконных перепланировок. Это можно проверить только с помощью справки из БТИ. Любая перепланировка квартиры должна быть согласована с соответствующими органами. Если разрешения нет, то собственнику грозит административная ответственность в виде штрафа.

Теперь коснемся основного вопроса: как проверить продавца

Первое: проверяем паспорт гражданина, продающего недвижимость. Это делается либо при помощи специального сервиса на сайте ФМС, либо путем обращения в паспортный стол.
Совершенно иная ситуация складывается, когда сделку ведет представитель собственника. В этом случае необходимо самым тщательным образом изучить доверенность представителя и выяснить, на какие действия он имеет право — только на подписание договора или же и на получение денег.

И наконец, последнее действие, необходимое для проверки квартиры: нужно убедиться, что в квартире не прописаны третьи лица, которые впоследствии могут предъявить свои права на эту жилплощадь. Для этого собственник должен предоставить вам выписку из домовой книги, где отражаются сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?).

Проверка квартиры: что еще нужно учесть

При осмотре квартиры надо обратить внимание на общее состояние. Например, сколы, трещины в стенах и потолке говорят о том, что ремонт здесь давно не делался, соответственно, вложить денежные средства, пусть даже в косметический ремонт, все же потребуется.

Кроме этого, если квартира находится на последнем этаже, осмотрите потолок на предмет протечки крыши. Если такая проблема есть, потребуется также ремонт крыши. Если подтеки есть, но квартира находится не на последнем этаже, значит, ее заливают соседи.

Вообще, вопрос с соседями на сегодняшний день является одним из актуальных. Прежде чем подписывать договор купли-продажи квартиры, поговорите с бабушками около подъезда, другими жильцами, выясните всю ситуацию, чтобы потом не страдать от нерадивых соседей. Безусловно, если возникнут большие проблемы, то, например, соседа-алкоголика можно выселить, но это дело хлопотное и долгое.

Кроме основного пакета документов, для правильного оформления купли-продажи требуется еще несколько документов:

  • Согласие второго супруга на распоряжение имуществом. Если собственник говорит, что он не состоит в браке, можно посмотреть его паспорт или обратиться с этим вопросом в паспортный стол.
  • Согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки по продажи квартиры, если собственником квартиры является ребенок.
  • Если квартиры была получена по наследству, стоит убедиться в том, что других наследников не имеется, а если они и есть, то уже заявили об отказе от наследства. Всю эту информацию можно получить у нотариуса в виде выписки из нотариальной книги.

Проверка квартиры-новостройки

Самое главное при приобретении квартиры в новостройке — это проверка репутации застройщика . Для этого надо изучить его деятельность, сколько лет он строит дома именно в вашем регионе, все ли квартиры сдавались вовремя, не было ли нареканий у жильцов. Желательно также съездить в ранее отстроенный дом и поговорить с жителями.

Но это формальная сторона вопроса. Более подробно стоит остановиться на документации от застройщика. Прежде всего, им должны быть получены все соответствующие разрешения на строительство дома. Также он должен состоять в саморегулируемой строительной организации. Это является гарантией того, что в случае банкрота застройщика и остановки строительства, гражданам будут компенсированы их убытки. То есть членство в саморегулируемой организации это своего рода страховка от несчастных случаев. Кроме этого, у организации должны иметься соответствующие документы на землю под дом.

Причем все запрашиваемые вами документы компания должна представить без нареканий. Если по каким-то причинам она отказывается это делать, задумайтесь.

Ситуации, которые бывают на практике

Ситуация 1 . Т. купила квартиру. Через некоторое время ей пришла повестка в суд о том, что подан иск бывшим владельцем квартиры о признании сделки купли-продажи недействительной. В судебном заседании истец представил доказательства того, что в момент подписания договора он был недееспособен, а это в соответствии со ст. 177 Гражданского кодекса является основанием для признания сделки недействительной.

Ситуация 2. И. приобрел квартиру и спустя некоторое время узнал, что в 90-е годы, когда была приватизация этой квартиры, ребенок не реализовал свое право на приватизацию и теперь подал иск в суд о признании сделки недействительной. В 1994 года был принят закон о приватизации, в соответствии с которым ребенок тоже должен был участвовать в приватизации. Исключение составляли случаи, когда давалось письменное разрешение органа опеки на неучастие.

Ситуация 3. М. купила квартиру, которая перешла в собственность продавца по наследству. Через некоторое время объявился наследник, который не знал о смерти родственника. Нотариус оформил наследство на того, кто в течение 6 месяцев обратился к нему с соответствующим заявлением. Неучтенный наследник подал документы в суд об оспаривании сделки.

Ситуация 4. С. купил квартиру у Н. Сделку оформляла родственница Н. по доверенности. Документ был составлен правильно, поэтому вопросов у покупателя не возникло. Но позже выяснилась, что Н. психически нездорова и не может отвечать за свои поступки.

Таких ситуаций на практике может быть большое количество. Но при правильном подходе к предпродажной проверке квартиры вы сможете избежать многих неприятных моментов и владеть приобретенной недвижимостью, не опасаясь появления третьих лиц, о которых вас не предупредил хозяин квартиры.

Здравствуйте. Начну с истории. Ко мне обратилась семья, которые решили себе купить квартиру. Они подобрали себе подходящую и решили узнать, действительно ли продавцы являются собственниками. Для этого обратились в одну юридическую фирму и там у них запросили за эту информацию 1 500 рублей. Я аж подпрыгнула с кресла, когда услышала эту сумму. Я им рассказала, что узнать владельцев квартир можно самостоятельно и гораздо дешевле. Поэтому написала про эти способы, которые так или иначе сводятся к .

Нет бесплатных способов узнать владельцев

Информация о владельцах недвижимости хранятся в Едином Государственном Реестре Недвижимости (далее ЕГРН). Обычные граждане не могут бесплатно получить сведения из ЕГРН — это написано п. 2 ст. 63 Закона о регистрации . Бесплатно могут получить только правоохранительные органы, суды, судебные приставы и т.п.

Не ищите какие-либо бесплатные сервисы и базы со сведениями о владельцах недвижимости. Скорее всего, эти базы устаревшие, ведь сведения в ЕГРН постоянно обновляются + можете нарваться на вирусы.

Лучший способ №1 — собственников найдете в выписке из ЕГРН

Все способы так или иначе связаны именно с этой выпиской из ЕГРН. Посмотрите ниже на образец. В разделе №2 в пункте №1.1 «Правообладатель» показано кому принадлежит квартира . Квартирой владеет некий Бобков, остальное я закрасила. Если квартирой владеют несколько человек, то с ФИО будет показаны и размеры их долей.

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Официальное название - «выписка из Единого Государственного Реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». В нашем случае объект недвижимости это квартира.

Сервис для заказа выписки из ЕГРН, который я использую

Выписка из ЕГРН выдают в электронном и бумажном виде. Электронная выписка отлично подойдет чтобы узнать владельцев: не нужно никуда ходить, после оплаты ее отправят на электронную почту; открыть можно на компьютере и на смартфоне; можно распечатать. Заказать выписку может любой человек (даже не гражданин РФ) на любую недвижимость в РФ.

Раньше я заказывала электронную выписку на официальном сайте Росреестра, но сейчас пользуюсь его партнерским сервисом Ктотам.про (инструкция заказа ). Стоимость выписок на обоих сайтах одинаковая — 250 рублей . Но: 1) с Ктотам.про присылают их намного быстрее — в среднем через 1 час. С Росреестра же приходилось ждать в среднем 47 часов; 2) С Ктотам.про выписки сразу присылают в читабельном виде — открыть их можно на компьютере и смартфоне, никаких дополнительных программ не требуется. С Росреестра же получите выписку в нечитабельном формате.xml и придется ее переделать в читабельный вид . 3) В Ктотам.про легче заполняются поля для заказа, которых гораздо меньше. Также при заказе не требуются Ваши паспортные данные. А на сайте Росреестра трудно понять, что заполнять и в каком виде, плюс необходимо заполнять все паспортные данные.

Выписки с Ктотам.про также имеют электронную цифровую подпись регистратора Росреестра (ЭЦП), т.е. они также имеют официальные и достоверные сведения из ЕГРН.

Инструкция заказа выписки в Ктотам.про

Инструкция заказа с картинками. Для наглядности я заказала выписку из ЕГРН на квартиру по адресу г. Москва, ул. Восточная, д. 13. Номер квартиры не покажу.

  1. Перейдите на Ктотам.про . Техподдержка: [email protected], [email protected]. Вопросы также можете задать мне в комментариях, но учтите - я не владелец сервиса, я им только пользуюсь в своей работе.
  2. Введите адрес квартиры и нажмите на кнопку «Найти» .

    Вот что вышло у меня.

    (нажмите на картинки для увеличения)

    В поле «Улица» введите только название улицы, переулка, бульвара и т.п. Примеры адресов: пример №1 , пример №2 , пример №3 , пример №4 .

    Если в адресе квартиры есть корпус, то не беспокойтесь из-за отсутствия соответствующего поля. Просто введите адрес без корпуса, нажмите на кнопку «Найти». В следующем окне выберите тот адрес, в котором указан нужный корпус.

    Если нужен город Москва или Санкт-Петербург, то в поле «Регион» так и наберите. Для поиска остальных населенных пунктов сначала введите название региона, потом населенного пункта.

  3. В открывшемся окне сверьте адрес и кликните на «Выбрать объект» .

    Если показано сообщение «Росреестр не может предоставить информацию о запрашиваемом объекте недвижимости. Проверьте правильность введенных данных и попробуйте снова» — это означает, что введен неправильный адрес или «тормозят» сервера Росреестра (такое бывает). Советую перепроверить адрес, и если он верный, то подождите немного и попробуйте сначала.

    Если показано сообщение «Нет информации в электронной базе ЕГРН Росреестра. Возможно, последняя сделка по данному объекту была ранее 2000 года, или у объекта статус «ранее учтенный». К сожалению, мы не сможем предоставить выписку на данный объект» — это означает, что Росреестр в регионе (субъекте РФ), где находится недвижимость, начал регистрировать сделки с 2000 года (в некоторых регионах с 1998 года). До 2000 года сделки регистрировались в БТИ, поэтому в БТИ и есть информация о правообладателей. Сложность в том, что запросить эту информацию могут только сами хозяева или кто-нибудь по нотариально заверенной доверенности от них.

  4. Выберите «Выписка из ЕГРН на объект недвижимости — 250 руб.» и нажмите на «Далее» .
  5. В поле введите адрес электронной почты (e-mail), на которую получите выписку, и нажмите на «Далее» .
  6. Выберите способ оплаты, нажмите на кнопку «Оплатить» и оплатите заказ .

    Если выберите «Другими способами», то на выбор вам предоставят оплату через Киви, терминал, с баланса мобильного телефона, электронным кошельком и т.д.

    Я всегда оплачиваю банковской картой или с баланса мобильного телефона. Мне так удобнее всего. Для оплаты с банковской карты выберите соответствующий чекбокс, нажмите на кнопку «Оплатить», на открывшееся окне наберите данные карты и нажмите на кнопку «Оплатить 250 руб.». Для оплаты с мобильного телефона выберите способ оплаты «Другими способами», нажмите на кнопку «Оплатить» и на открывшееся странице выберите сотового оператора.

  7. Активируйте личный кабинет .

    После оплаты на электронную почту пришлют письмо, в котором указаны логин и пароль от вашего личного кабинета в сервисе Ktotam.pro (2). В письме кликните на кнопку «Активировать Личный кабинет» (1). Проверяйте папку «Спам», иногда письмо попадает туда.

    (письмо выглядит так)

  8. Показано сообщение об активации кабинета . Окно можете закрыть.
  9. Зайдите в личный кабинет, чтобы удостовериться что заказ обрабатывается .

    Для входа в личный кабинет: 1) нажмите на кнопку «Войти» сверху справа; 2) в открывшемся окне введите свою электронную почту и пароль; 3) нажмите на «Войти». Напоминаю, пароль прислали в письме с активацией кабинета.

    При входе вас сразу перенаправит на страницу «Мои выписки». Пролистайте вниз и увидите вашу выписку. Справа будет показано, что заказ обрабатывается.

    В разделе «Профиль» можете указать номер телефона, чтобы получить смс-уведомление о готовности выписки.

  10. Как только выписка будет готова, вас оповестят в электронном письме (если в профиле укажите номер телефона, то о готовности выписки оповестят и по телефону). Проверяйте папку «Спам».

    Также выписку можно будет скачать в личном кабинете . Нажмите на среднюю кнопку «PDF». Выписка будет в формате pdf, ее можно сразу открыть на телефоне и компьютере с помощью браузера. Чтобы распечатать нажмите на правую кнопку с знаком принтера. Чтобы скачать архив с исходными файлами выписки, нажмите на кнопку левую кнопку «ЭЦП». В архиве выписка будет в формате xml. Файл в формате.sig — это электронная подпись регистратора (ЭЦП).

Мне выписку прислали через 50 мин после оплаты. Я ее показывала .

Способ №2 — на сайте Росреестра

Учтите, что бесплатно на сайте Росреестра владельцы недвижимости не показаны. Об этом я подробно написала в своей статье , там найдете доказательство.

Чтобы узнать владельцев, на сайте Росреестра придется сделать платный запрос, а точнее заказать за 250 р. выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Не советую заказывать ее на сайте Росреестра, т.к. присылают ее в среднем через 2 дня и в нечитабельном виде. В я подробно рассказала об этой выписке и где ее можно получить через 1 час за те же 250 р.

Если вы мне не верите, что сайт Росреестра не показывает собственников в открытом доступе, то убедитесь сами:

  1. Перейдите на страницу «Росреестр — справочная информация по объектам недвижимости в режиме online . Это единственная страница, благодаря которой можно бесплатно узнать справочную информацию о недвижимости, других подобных страниц нет;

    2. Здесь все тоже самое — просто так вам собственников не назовут, нужно будет заказать выписку из ЕГРН. Стоимость — 400 р. в бумажном виде и 250 р. в электронном. Выписки выдают через 3-4 рабочих дня, бывают задержки. Я знаю где за те же 250 р. электронные выписки присылают буквально за 1 час — .

    Если вы все же решили обратиться в отделения МФЦ или Росреестра — нужны только паспорт и деньги за выписку. Обращаться можно в любые отделения, не важно где находится квартира. Если в населенном пункте есть МФЦ, то идите туда, т.к. в этом случае отделения Росреестра напрямую граждан не принимают. Если же МФЦ нет, то смело обращайтесь в отделения Росреестра. Назовите сотруднику адрес нужной квартиры, он заполнит заявление, выдаст расписку и назовет дату готовности выписки. Также готовность заказа можно узнать по телефону. В назначенный день приходите за выпиской с паспортом и распиской.

    Налоговая, нотариусы, ЖЭК, БТИ — просто так не предоставляют сведения о собственниках

    Я просто поражаюсь, что пишут на некоторых юридических сайтах. Якобы в налоговой/ЖЭК/БТИ назовут ФИО владельцев недвижимости, если вы убедите сотрудника, что хотите купить эту недвижимость и перед покупкой ее проверяете. Это просто полный бред, а ведь люди идут и пишут в комментариях, что им там ничего не сказали.

    Просто так ни одна из этих организаций не назовут обычному гражданину ФИО собственников другой недвижимости, ни платно, ни бесплатно. .

Что важнее всего при покупке квартиры? Заработать денег? Найти идеальный вариант? Главное − не попасть в лапы мошенников! Каждый год десятки тысяч россиян покупают, продают, наследуют, меняют и дарят жильё. Потенциал рынка недвижимости огромен − здесь крутятся серьёзные деньги, активно совершаются сделки и, конечно, кормятся аферисты. Долгожданное приобретение квартиры может обернуться кошмаром, если новый владелец будет витать в облаках и не проконтролирует процесс купли-продажи. Прежде чем мечтать о новоселье и выбирать обои, убедитесь в юридической чистоте сделки. Ключевой момент при профилактике мошенничества − проверка родословной квартиры. Процесс можно поручить риэлтору, но лучше сделать всё самому. Тем более, теперь это проще простого: Росреестр выдает справки по недвижимости в режиме online. На официальном портале организации покупатель может быстро получить важнейшие сведения о своей новой квартире.

Риски при покупке квартиры – что может омрачить новоселье

К сожалению, аферисты не дремлют − в сфере недвижимости существуют десятки вариантов мошенничества с жильём. Основной риск, который подстерегает покупателей квартиры на вторичном рынке, − оспаривание прав собственности на объект. Человек заключает сделку, получает документы на квартиру, делает ремонт… А через несколько месяцев выясняет, что он не единственный законный хозяин своих стен.

Ситуация с оспариванием прав на квартиру может возникнуть:

  • при спорах между наследниками;
  • при разделе имущества между супругами;
  • если в квартире прописаны несовершеннолетние дети;
  • если продавец будет признан недееспособным;
  • в квартире прописан заключенный;
  • в квартире прописан безвестно пропавший член семьи продавца;
  • квартира в залоге или на неё наложен арест.

[…] Порядочных покупателей часто подводит излишняя доверчивость: они полагаются на интуицию и впечатления от личного общения с продавцом или риэлтором и проверяют документы невнимательно, «по верхам». Не забывайте, некоторые проблемы видны только если копнуть глубже! У владельцев квартиры могут быть настоящие документы о собственности и очень честные глаза, а квадратные метры при этом сданы в аренду на 25 лет или находиться под арестом. Кроме того, покупатели часто беспечно рискуют, приобретая квартиру с неузаконенной перепланировкой. В перспективе такая покупка может обернуться целым комплексом проблем − от административных штрафов и принудительного ремонта до продажи жилья с торгов. При этом изначально люди либо не сверяют реальную конфигурацию жилья с техническим паспортом, либо получают от продавцов поддельный документ, либо просто не задумываются о последствиях такого приобретения.
Конечно, если перестройка минимальная, на неё можно закрыть глаза: объединение крошечной ванны и туалета в один просторный санузел или снос встроенного шкафа не вызовет серьёзных нареканий у контролирующих органов. Однако некоторые типы перепланировок не будут узаконены никогда, а их внезапное обнаружение грозит владельцу квартиры большими проблемами. Так, строго запрещено демонтировать несущие стены, размещать санузлы или кухни над жилыми комнатами, объединять балкон с комнатой или использовать балконы и лоджий не по назначению (например, переносить туда кухню). Если подобное изменение плана квартиры вскроется, нового собственника жилья обяжут восстановить всё за свой счёт. А в случае отказа − выселят владельца и продадут квартиру с торгов.

Проверка документов − как обезопасить себя от мошенников

Первым делом при покупке недвижимости проверяются правоустанавливающие документы: свидетельство о собственности на квартиру. Но кроме этого есть ещё один документ, который обязательно нужно изучить покупателю, − выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Выписка – это та самая родословная квартиры, где отмечаются все переходы права собственности, разбирательства или аресты. Хронология ведётся с 1998 года, когда был создан реестр. Если квартира не числится в ЕГРП, значит, после приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть с юридической точки зрения эти квадратные метры абсолютно «чисты». В этом случае истинные права продавца можно проверить, подав запрос в департамент жилищной политики.

В выписке из ЕГРП указывается:

  • кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
  • назначение объекта недвижимости;
  • площадь;
  • адрес;
  • сведения о правообладателе;
  • вид зарегистрированного права;
  • зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
  • ФИО или наименование лица, запросившего выписку.

Из реестра будет видно, какие манипуляции совершались с недвижимостью. Если вы обнаружите в истории квартиры любые споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения. Российское законодательство устанавливает трёхлетний срок давности для признания сделок недействительными. Если положенное время уже прошло, прежние владельцы не смогут предъявить претензию на квадратные метры. Покупать «спорную» квартиру до истечения этого срока опасно, даже если продавец покажет покупателю судебное решение, подтверждающее его права. Мошенники прекрасно умеют подделывать такие документы: в отличие от свидетельства на право собственности постановление суда печатается на обычном принтере.

Не забывайте − ценность имеет лишь свежая выписка из ЕГРП. Если продавец пытается предъявить документ прошлогодней давности, анализировать его не имеет смысла − за это время данные могли поменяться много раз. Лучше всего самостоятельно заказать выписку на сайте Росреестра www..

Другие важнейшие сведения, которые можно запросить в Росреестре, − назначение недвижимости (жилое помещение или нет), точный адрес и графическое расположение комнат. Покупатель может самостоятельно убедиться в том, что у квартиры есть кадастровый паспорт. Это особенно важно при покупке вчерашних новостроек − паспорт подтверждает, что перед вами завершенный объект, прошедший госприёмку, а не недострой. Также план квартиры поможет потенциальному владельцу жилья убедиться, что ванная, кухня и несущие стены находятся на своих местах.

Что должно насторожить − признаки мошенничества с жильём

Очевидные проблемы с квартирой вроде наложенного ареста или несоответствия сведений о собственнике данным Росреестра сразу бросятся в глаза покупателю при знакомстве с выпиской. Однако профессиональные риэлторы выделяют ещё ряд признаков, которые намекают на возможное мошенничество с недвижимостью.

Покупателя должно насторожить:

Сомнительное завещание
Если квартира досталась в наследство или была подарена продавцу посторонним лицом (не родственником) и продаётся в спешке, велика вероятность, что это мошенническая схема. В ближайшие три года могут объявиться законные владельцы и потребовать вернуть жильё через суд.

Квартира переходит из рук в руки

Стоит насторожиться, если за короткий срок недвижимость несколько раз сменила владельцев. Во-первых, проблема может быть в самой квартире − некие особенности эксплуатации, которые делают жизнь в этих стенах невыносимой. Во-вторых, таким путём мошенники часто «отмывают» квадратные метры, которыми завладели преступным путём.

Странное поведение продавца

Очень неприятные сюрпризы связаны с возможной «недееспособностью» продавца. Если собственник ведёт себя явно неадекватно или старается продать жильё как можно быстрее по сильно заниженной цене, это может обернуться проблемой. Стоит также насторожиться, если владелец очень пожилой человек, а сделку контролирует риэлтор − без участия родственников. Впоследствии члены семьи могут признать прежнего владельца недееспособным и попытаться аннулировать сделку, у них есть такое право по статье 177 Гражданского кодекса. Покупателю разумнее перестраховаться и найти другую квартиру, чем стать жертвой семейной драмы.

Практика показывает: учитывая реалии российской правоохранительной и судебной системы, покупателю нужно быть очень внимательным на стадии подбора квартиры, тщательно подстраховаться и всё перепроверить. В случае непредвиденных сложностей, вернуть деньги будет очень тяжело, а время и нервы точно никто не компенсирует. Если вы всё же стали жертвой мошенников, немедленно подавайте заявление в прокуратуру. Это можно сделать самостоятельно, но лучше найти квалифицированного юриста − это повысит шансы на успех.
Автор: Дарья Сергеева