Контакты
Главная / Приказы

Сколько стоит договор дду. Новостройка

Только правильно зарегистрированный ДДУ дает дольщику гарантии получения жилья или возврата денег, а также взыскания неустойки с застройщика.

Просто подписать договор долевого участия не достаточно. Чтобы сделка состоялась, ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Только после этого можно передавать деньги застройщику.

Бывают случаи, когда застройщики требуют оплаты договора сразу после подписания. Объясняют это тем, что и им, и Росреестру удобнее будет регистрировать сразу несколько ДДУ. Вот соберут энное число договоров, тогда и пойдут в регистрационный орган, а вы пока вносите деньги. Но помните – до регистрации ДДУ не считается заключенным, то есть не имеет юридической силы.

А значит, его нельзя будет предъявить в суде, нельзя будет по нему потребовать жилье или возврата денег. То есть, несмотря на то, что деньги оплачены, человек дольщиком еще не является, а застройщик вполне может продать ту же самую квартиру другому покупателю. Поэтому все расчеты должны проводиться только ПОСЛЕ регистрации ДДУ.

Регистрация ДДУ дает гарантию, что договор и вся документация застройщика прошли проверку, а также что застройщик действует в рамках закона о долевом строительстве.

Как подаются документы на регистрацию?

Подавать документы заявители (дольщик, его представитель, и представитель застройщика) могут тремя способами:

  • лично, на бумаге,
  • по почте, на бумаге,
  • в форме электронных документов, через интернет.

Чаще всего это делается первым способом – через территориальный отдел Росреестра или МФЦ (в любом отделении, независимо от того, где находится квартира). Регистратор выдает заявителям расписку с датой, временем и перечнем принятых документов.

Для первого ДДУ по дому срок регистрации составляет 7 (при подаче документов напрямую в Росреестр) или 9 (при подаче через МФЦ) рабочих дней. Для последующих ДДУ – как правило в пределах 5 дней. После этого можно забрать свою копию договора. На обратной стороне зарегистрированного ДДУ находится специальный регистрационный штамп, печать и подпись регистратора. Также договору присваивается регистрационный номер.

Как проверить регистрацию договора?

Что делать, если по какой-то причине нужно проверить регистрацию ДДУ? Например, подачей документов занимался сам застройщик; у вас возникли какие-то сомнения и так далее?

Сделать это можно двумя способами:

  • через Росреестр или МФЦ, запросив выписку из ЕГРН,
  • через онлайн-сервис Росреестра.

В первом случае нужно лично обратиться в отделение Росреестра или МФЦ, написать типовое заявление, оплатить госпошлину (200 рублей в 2017 году), а также представить регистратору удостоверение личности и сам ДДУ. Через 5 дней можно будет получить выписку, в которой указывается вся нужная информация: о владельцах земельного участка, перечень заключенных ДДУ, сведения об обременениях и так далее.

Во втором случае нужно зайти на сайт Росреестра, на страницу электронных услуг . Здесь выбрать раздел “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”. Ввести в открывшуюся таблицу кадастровый номер объекта (указан в ДДУ в разделе “Предмет договора”). Нажать кнопку “Сформировать запрос”, а затем кликнуть по строчке с адресом.

Откроется страница с информацией по объекту. Здесь нужно кликнуть по строке “Права и ограничения”. Откроется список зарегистрированных договоров, в котором надо найти номер своего ДДУ. Если он есть в перечне, значит, все в порядке, договор зарегистрирован.

Если номера в списке нет, возможно, ДДУ еще не успели зарегистрировать. Проверьте дату в строке “Дата обновления информации”. Как говорилось выше, оформление ДДУ проходит за 5-9 рабочих дней.

Еще один вариант – в регистрации договора было отказано.

В каких случаях отказывают в регистрации, как оспорить отказ и что делать, если ваш ДДУ не зарегистрирован? Рассказываем в

25.03.16 77 632 0

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Как подготовиться и на что смотреть

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Консультант - Андрей Таргашов

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

  1. Подготовить свои документы.
  2. Подписать договор долевого участия с застройщиком.
  3. Зарегистрировать договор в Росреестре.
  4. Оплатить стоимость квартиры.
    (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
  5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
  6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, и - темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

1. Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя

Самый простой случай - вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность - чтобы вы подписали договор за супруга.

В ипотеку

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры - люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение. Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку - вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.

2. Подписываем ДДУ с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия . Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

  1. Стоимость квартиры.
  2. Дата сдачи новостройки.
  3. Строительный адрес дома.
  4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  5. Этаж и предварительный номер квартиры.
  6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
  7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя - на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
  8. Страхование ответственности застройщика.
  9. Ваши паспортные данные.
  10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно. Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ .

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ , выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.

Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше - только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах - их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену - на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ . Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам - у каждого застройщика по-своему.


Фрагмент из проекта

Ваша задача - посмотреть в ДДУ , кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности - это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор - это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик - продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор - это законно и нормально.

style=%C2%BB%20float:=%C2%BB%C2%BB%20left;=%C2%BB%C2%BB%20margin:=%C2%BB%C2%BB%200=%C2%BB%C2%BB%2010px=%C2%BB%C2%BB%205px=%C2%BB%C2%BB%200;%C2%BB=%C2%BB%C2%BB%20src=%C2%BB%C2%BB%20alt=%C2%BB%D0%A0%D0%B5%D0%B3%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F%20%D0%B4%D0%B4%D1%83%20%D0%B2%20%D1%80%D0%BE%D1%81%D1%80%D0%B5%D0%B5%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B5%20%D1%81%D1%80%D0%BE%D0%BA%D0%B8%202019%E2%80%B3>


Регистрация ДДУ в Росреестре осуществляется следующим образом. Стороны подают в ведомство пакет документов, куда, в частности, входят разрешение на строительство, план дома, проектная декларация, договор страхования гражданской ответственности застройщика. После передачи всех документов сотрудникам ведомства и получения расписки осталось выждать 5-10 рабочих дней.

После окончания срока гражданин получит ДДУ с отметкой о проведенной регистрации.

Что такое ДДУ? Регистрация, расторжение, ипотека

Чаще всего ДДУ ложится на плечи застройщика или его представителя.

Но по своему желанию этим может заняться и дольщик. Главное, заранее обговорить этот момент.

В территориальный орган регистрации по месту расположения строящегося дома застройщику нужно представить следующие документы: уставной документ строительной организации; план строящегося объекта; разрешение на строительство; проектную декларацию; договор поручительства за надлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения; заявление о ДДУ.

Регистрация ДДУ в Росреестре – проверка в онлайн режиме

  1. сделать запрос на получение выписки из ЕГРН, обратившись в Росреестр или МФЦ;
  2. через онлайн сервис Росреестра.
  1. договор ДДУ (оригинал и копию);
  2. удостоверение своей личности;
Как узнать о регистрации договора в режиме онлайн

Регистрация дду в росреестре сроки 2019

УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ? Чтобы зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма. Ш аг 1. Подготовьте документы для регистрации Существуют отличия в перечне документов при регистрации первого ДДУ и всех последующих договоров.

Для регистрации договоров, заключенных с Московским фондом содействия реновации жилищного фонда, предоставление, в частности, договоров страхования или поручительства не требуется (ч. 6.1 ст. 48 Закона N 218-ФЗ)

Регистрация прав на недвижимость в Росреестре

Права на этот объект не были ранее зарегистрированы и записи о нем нет в реестре прав на недвижимость.

Прежде чем зарегистрировать права на объект недвижимости, его необходимо поставить на кадастровый учет.

Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет - первый (первичный) этап регистрации недвижимости.

Как поставить на кадастровый учет новый объект недвижимости Кадастровый учет вновь возведенных объектов недвижимости - это первый этап Основанием для постановки объекта недвижимости(дома или квартиры) на кадастровый учет является Заявление об этом и Технический план объекта.

Регистрация права собственности на квартиру в МФЦ в 2019 году

Закон видоизменил отдельные нормы ГК. Среди плюсов измененного законодательства можно отметить следующие моменты: Что это такое Новые нормы объединили в единую процедуру все значимые процессы, касающиеся оформления права собственности.

Абсолютно все сведения о недвижимом объекте, правах на него и ограничениях буду сохраняться в Едином реестре.

Регистрация ДДУ в строительстве

Госпошлина за регистрацию договора долевого участия в строительстве:
  1. 6000 руб. – для юридических лиц.
  2. 350 руб. – для физических лиц;
Сроки регистрации договора участия в долевом строительстве:
  1. 10 рабочих дней – для договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства;
  2. 5 рабочих дней – для последующих договоров участия в долевом строительстве.

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия: составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения); оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений; подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом; постановка жилого дома на учет в Росреестре; присвоение ему почтового адреса.

Покупка жилья с помощью инвестирования средств в строительство дома — один из наиболее удобных вариантов.

Но не все знают, как правильно выбрать застройщика, и на что нужно обратить внимание при заключении договора!

Обращение в государственную организацию

Без госрегистрации договор не имеет своей законной силы. Он считается заключенным с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРП — реестра прав на недвижимость.

При заключении договора могут возникнуть некоторые нюансы, которые регулируются другими нормативными актами.

Например, о том, что необходимо согласие супруга по совершение сделки, сказано в .

Порядок регистрации договора долевого участия

Прежде чем регистрировать договор долевого участия, его необходимо заключить.

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ приведены основные положения, без которых данный документ будет недействителен.

Подробное описание возводимого объекта в который дольщик вкладывает свои средства. Описание должно быть дано в соответствии с проектной документацией на данный объект
Сроки по передаче купленной недвижимости в которые должен уложиться застройщик
Стоимость купленного объекта цена указывается в рублях РФ. Если покупка происходит в валюте другой страны, то должны быть отрегулированы нюансы колебания курса
Гарантийный срок он устанавливается самим застройщиком, но он не может быть меньше 5 лет. В течение этого срока все недостатки устраняет сам застройщик, или компенсирует расходы по их устранению владельцу помещения
Способы которыми стороны обеспечивают взятые на себя обязательства по договору

Но в зависимости от нюансов сделки, в документ можно внести и дополнительные индивидуальные условия.

Например:

Порядок изменения цены застройщик не имеет права менять цену на купленную недвижимость, если он соответствует заявленному метражу. Даже если покупка производилась в иностранной валюте, и курс этой валюты сильно изменился. Цена может быть изменена в сторону уменьшения в том случае, если при приёмке будет обнаружено, что площадь помещения меньше установленной договором, или качество помещений не соответствует нормам
Максимальное количество раз сдачи дома в эксплуатацию если многоквартирный дом не принимается госкомиссией определённое количество раз, то дольщик вправе договор в одностороннем порядке
Сроки, в течение которых застройщик должен устранить недостатки в купленном помещении, если при его приёмке они будут обнаружены
Информация о том, как данным домом будут управлять если это , то её координаты
Другие индивидуальные положения которые можно установить, исходя из специфики сделки

Его не нужно регистрировать, а вносить изменения — можно. Как только будет достигнута договорённость относительно всех положений договора, его можно регистрировать.

В строительстве

Договор ДУ подписывается обеими сторонами в 3-ёх экземплярах. Один — на котором, будет стоять пометка о проведённой процедуре регистрации, возвращается дольщику, и хранится у него.

Второй экземпляр — аналогичный тому, что получил дольщик, возвращается застройщику, и хранится у него. Третий остаётся в отделении Росреестра.

На основании зарегистрированного договора, в единый реестр вносятся соответствующие сведения.

В Росреестре

Подать документы можно как при личном посещении, так и через МФЦ.

Если сам заявитель не может лично присутствовать при подаче документов, он может прислать вместо себя представителя.

Но он должен иметь при себе оригинал нотариальной доверенности на заявителя.

Такой же порядок действий, если документы полаются через МФЦ, а заявитель не может присутствовать лично.

Срок

В п. 2. 1 ст. 25. 1 Закона № 122-ФЗ установлен срок регистрации договора долевого участия в росреестре.

В этой статье сказано, что договор ДУ подлежит регистрации, при соблюдении правил подачи документов и их полного наличия, в течение 10 календарных дней с момента подачи документов.

Такой срок установлен, если регистрируется договор с первым дольщиком.

С последующими дольщиками на регистрацию договора отводится 5 календарных дней.

Проверка процедуры

Чтобы проверить, зарегистрировано ли право собственности на купленное помещение или нет, можно:

  1. Заказать выписку из ЕГРП, посетив лично отделение Ростреестра, в котором происходила регистрация договора.
  2. Заказать эту выписку через официальный сайт Росреестра.

Стоимость операции

Каждое действие по внесению сведений в ЕГРП должно быть оплачено. Такой платёж называется государственной пошлиной, и взимается с заявителя.

Это положение касается и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Без оплаты государственной пошлины сотрудники Росреестра откажут заявителям в регистрации договора.

Стоимость регистрационных действий определяется на основании налогового кодекса.

Сумма пошлины зависит от того, кто является заявителем совершения регистрационных действий.

Такое положение касается и государственной пошлины за регистрацию ДДУ. Если заявителем является строительная компания, то есть юридическое лицо, то сумма пошлины одна.

Если же заявитель физическое лицо, то есть дольщик — то сумма пошлины в несколько раз меньше.

В сказано, что за регистрацию договора долевого участия, физическое лицо должно заплатить 350 рублей, а юридическое лицо – 6 000 рублей.

Если в договор долевого участия необходимо будет внести какие-либо изменения, или его необходимо расторгнуть или совершить другие действия, которые требуют внесения записи в единый реестр прав на недвижимость, придётся повторно оплатить пошлину.

В этом случае, её размер будет одинаков как для граждан, так и для организаций — 350 рублей в 2019 году.

Оплата пошлины

Заплатить пошлину за регистрацию можно несколькими способами:

  • через банк;
  • через терминал;
  • с помощью онлайн-банкинга.

Квитанцию на оплату можно сформировать самостоятельно на официальном сайте Росреестра.

Некоторые банки могут взимать дополнительную комиссию за оплату пошлины. Поэтому лучше воспользоваться услугами Сбербанка.

Если пользоваться терминалом на оплату, то стоит удостовериться, что Росреест имеет договор с данной платёжной системой.

Сделать это довольно просто — нужно в меню оплаты просмотреть, если значок «Росреестр». Если есть, то можно смело производить оплату.

В перечень обязательных документов для регистрации ДДУ не входит квитанция, которая подтверждает факт оплаты заявителем пошлины.

Но её лучше не выбрасывать, а предъявить специалистам. Если они «не увидят» оплаченную пошлину, то они вернут документы заявителю, не зарегистрировав их.

Получение пакета бумаг

Когда заявитель сдаёт документы для регистрации договора ДУ, специалист Росреестра проверяет их соответствие списку и правильности оформления.

Если всё в порядке, то специалист принимает их на регистрацию.

Для этого он должен выдать заявителю расписку о том, что документы он принял.

В расписке будет указана информация о сотруднике, полный перечень принятых документов и их количество, а также дата принятия.

Именно с этой даты и необходимо начинать отсчёт дней, которые требуются для совершения регистрационных действий. По истечении этого срока заявитель может получить документы.

Сделать это можно только при наличии паспорта и самой расписки. Если заявитель по каким-либо причинам не может сам явиться за документами, он может прислать своего представителя, но с нотариальной доверенностью.

После совершения регистрационных действий, заявитель получает на руки или выписку из ЕГРП.

Получив на руки этот документ, он должен проверить правильность всех указанных данных.

Если ошибок нет, то он ставит свою подпись в регистрационном журнале и на самой расписке. Эта подпись подтверждает, что заявитель получил все документы на руки.

На самом договоре сотрудники Росреестра ставят соответствующую запись с датой регистрации документа.

Нюансы предварительной сделки

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ указана обязательная информация, которая должна присутствовать в договоре ДУ.

Но в документ можно вносить и дополнительные условия, не противоречащие нормам действующего законодательства.

Для этого составляется предварительный ДДУ. В него можно вносит коррективы в зависимости от нюансов совершаемой сделки.

При составлении предварительного договора долевого участия стоит обратить внимание на некоторые нюансы.

Такие как:

При подписании предварительного документа стоит понимать, что:

Подписание предварительного договора имеет условные возможности до тех пор, пока стороны не подпишут основной договор.

Регистрировать этот документ в регистрационной палате не нужно. В него можно вносить индивидуальные условия.

Стоит быть внимательным и при заключении основного документа.

Так как форма договора долевого участия не установлена на законодательном уровне, а определены только важные моменты, то стороны могут сами корректировать условия, порядок оплаты и ответственность сторон.

Договор долевого участия граждан в строительстве объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Без этого он не имеет юридической силы и считается недействительным, а сделка по покупке помещения — ничтожной!

Приобрести квартиру в новостройке можно с помощью вступления в ЖСК или заключения договора долевого участия. Причем согласно законодательству, регистрация в Росреестре обязательна. Без проведения этой процедуры покупка-продажа квартиры будет считаться нелегитимной, и дольщик может остаться без денег. Рассказываем подробнее о процессе регистрации и подводных камнях этой процедуры.

Почему необходима регистрация договора

Покупка квартиры в новостройке в России регулируется федеральным законом №214 «О долевом участии в строительство многоквартирных домов…». В статье №4 этого ФЗ ясно указано, что договор заключается в письменном виде и подлежит регистрации в государственных органах.

Теперь проще. Даже если вы заключили договор с застройщиком, это еще ничего не значит. Такая бумага не имеет юридической силы, так как к договору предъявляются определенные требования. И раз единой формы договора закон не предполагает, нужно убедиться в том, что он легитимен. Это и делается во время государственной регистрации бумаги в Росреестре.

Основные признаки легитимности

Чтобы регистрация договора долевого участия в Росреестре прошла без проблем, нужно соблюдать некоторые принципы гражданского права и требования ФЗ-214 к содержанию договора. Что нужно обязательно указать в договоре?

Предмет договора долевого участия Эта строка обязательна. Мы прописываем обязанность застройщика передать квартиру дольщику, а также соблюдать законность строительства и обязательство построить новостройку.
Характеристики как новостройки, так и будущей квартиры В договоре должны быть отличительные характеристики самой новостройки – адрес, этажность, количество квартир, площадь, право собственности на новостройку и землю под ней. В описании квартиры указывается этаж, площадь, количество жилых помещений и площадь каждого помещения по отдельности. Также дополнительно прописывается наличие балкона-лоджии. Если есть, то добавляется пункт о необходимости передачи квартиры с чистовой отделкой или с ремонтом.
Точный срок передачи объекта В договоре должен быть прописан срок завершения строительства и главное – срок передачи квартиры. Были случаи в судебной практике, когда застройщик сдавал в эксплуатацию дом, а с передачей ключей затягивал. Если не указана дата передачи квартиры, вы можете ждать свою жилплощадь в построенном доме еще очень долго.
Точная стоимость квартиры и способ ее оплаты Нужно точно указывать стоимость квартиры – на территории России сумма указывается в рублях. Прописывается порядок и сроки уплаты этих денег. Например – сумма передается полностью через 10 дней после регистрации договора в Росреестре. Или сумма передается равными частями (тоже точная сумма в рублях) в течение двадцати месяцев. Нужно также прописывать точную дату передачи части денег.
Порядок ответственности Здесь речь должна идти об ответственности за объект. Если проще – гарантийные сроки на новостройку и квартиру в ней прописываются в ДДУ. Сама квартира и новостройка — обычно пять лет. Инженерные сегменты – 3 года.
Финансовые гарантии Застройщик должен подтвердить свою возможность достроить объект. Здесь должна быть информация об отчислениях в компенсационный фонд долевого строительства, информация о полисе финансового страхования застройщика или данные о поручительстве банка.
Подробная информация о земле и проектная декларация В договоре прописываются данные о земельном участке и самом объекте, а также информация о том, имеются ли обременения на землю со стороны третьих лиц.

И не забудьте проверить дату регистрации первого ДДУ в Росреестре на вашу новостройку. Если дата позже 1 января 2017 года – дом попадает под закон о компенсационном фонде для дольщиков. Если раньше – то проверяйте полис страховой компании.

Законодательные акты

Для полноценного понимания процесса регистрации дду в Росреестре необходимо учитывать не только 214-ФЗ, но и 218-ФЗ : «Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости». В частности, нас интересует несколько глав оттуда:

  • Во второй главе дано объяснение терминов кадастра и реестра прав на недвижимость, также в ст. 12 указаны подробности о кадастровых картах. Это может помочь во время поиска жилья и проверке прав на него.
  • Ст. 13 регулирует внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
  • Ст. 16 объясняет сроки и даты осуществления как кадастрового учета, так и регистрации прав.
  • В ст. 17 есть информация о государственной пошлине за осуществление регистрации прав.
  • В ст. 25-27 есть информация о вариантах отказа в регистрации права или вариантах возврата документов.

Необходимые документы для регистрации ДДУ в Росреестре

Документы для регистрации ДДУ в Росреестре собираются как самим будущим дольщиком, так и другой заинтересованной стороной процесса – застройщиком.

Если заключается первый договор долевого участия, то документов от застройщика должно быть много:

  • Разрешение на строительство именно вашего объекта недвижимости. Здесь нужно быть внимательнее – сейчас девелоперы часто получают разрешение на комплексное строительство, например, целого квартала. Это совсем другой документ, вам же нужно разрешение именно на ваш объект.
  • Учредительные документы, в том числе реквизиты и уставные документы.
  • Проектная декларация со всеми дополнительными изменениями под подписью гендиректора организации.
  • Подтверждения госрегистрации юридического лица.
  • Документ о внесении средств в компенсационный фонд долевой недвижимости.

Если первый договор уже есть в базе, то в Росреестр подается меньше бумаг. Так, обязательными являются:

  • Заявление дольщика о регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
  • Заявление застройщика о согласии регистрации ДДУ.
  • Сам договор со всеми приложениями к нему – проектная декларация, план новостройки, план будущей квартиры и прочее.
  • Дополнительные соглашения с застройщиком, если таковые имеются.
  • Копии паспорта дольщика.

Есть несколько случаев, когда пакет документов может быть расширен:

  • Если происходит регистрация ДДУ в Росреестре с ипотекой, то нужно подать в Росреестр бумагу от банка и договор о получении ипотечного займа.
  • Если у покупателя есть супруг или супруга, придется получить нотариально заверенное согласие партнера на покупку объекта недвижимости.
  • Покупаете через доверенное лицо? Нужно заверить доверенность у нотариуса.
  • Покупаете квартиру в том числе и своему ребенку? Придется подать еще и свидетельство о рождении, если ему нет 14-ти лет, или паспорт, если ребенок уже получил его.

Среди обязательного перечня документов нет госпошлины за регистрацию, но рекомендуется подавать и ее на случай, если в электронных базах по платежам произойдет сбой.

Куда обращаться за регистрацией ДДУ

Есть несколько вариантов регистрации договора долевого участия, все они легитимны с точки зрения закона.

Регистрация через органы Росреестра Самый понятый вариант процесса регистрации – обратиться в управление Росреестра с заявлением о регистрации ДДУ. Перечень отделений, адрес, контакты – все можно узнать на сайте управления.
Различные районные МФЦ Если в вашем городе есть многофункциональные центры оказания государственных услуг, то можно не стоять в очередях в Росреестре, а подать документы через них. Обычно срок регистрации через МФЦ увеличивается на сутки, но оно того стоит. Дополнительных денежных расходов не требуется.
Электронная регистрация ДДУ в Росреестре Часто подобную услуги предлагают банки при покупке новостройки через ипотечный займ. Например, на момент статьи электронная регистрация дду в росреестре в сбербанке оказывается короче традиционный на несколько суток. Плюсы – нет очередей, быстрее. Минусы – не получите печатный вариант выписки, только документ на электронную почту.

Порядок регистрации ДДУ

Порядок регистрации ДДУ в Росреестре достаточно простой:

  1. Заключаем договор с застройщиком в его офисе, проверяем всю информацию и ставим подписи.
  2. Выбираем, где будет проходить регистрация.
  3. Подаем документы.
  4. Получаем расписку о принятии документов.
  5. Ждем время на проверку.
  6. Получаем выписку о собственности.

Получение расписки

Когда вы отдаете документы специалисту в управлении Росреестра или в многофункциональном центре оказания государственных услуг населению, то в обмен вы должны получить расписку о принятии. В ней должны быть указаны:

  • полный список документов, которые вы предоставили в государственные органы;
  • дата подачи документов;
  • наименование субъекта органа государственной власти, куда вы предоставили документы;
  • ФИО сотрудника, который принял документы;
  • ФИО сотрудника, к которому можно обратиться за информацией о процессе регистрации, и его контактные данные.

Стоимость регистрации

Сколько стоит регистрация ДДУ в Росреестре? Если регистрируем через МФЦ или Росреестр оффлайн – то придется платить за пошлину. Точную стоимость лучше уточнять на момент запроса. Размер пошлины устанавливается ст. 333 НК РФ. На момент написания статьи размер пошлины для физического лица – 350 рублей. Для юридического лица – 6000 рублей. Если регистрировать ДДУ через электронную регистрацию – то выходит дороже, примерно на 3 тыс. рублей. Сумма зависит от банка и услуг, которые дополнительно входят в пакет электронной регистрации.

Если вам нужна юридическая помощь при заключении договора долевого участия, то стоимость будет варьироваться в зависимости от региона вашего проживания и компании, куда вы обратитесь. В среднем консультация юриста стоит от 2 тыс. рублей, полное сопровождение регистрации будет стоить в среднем от 8 тыс. рублей.

Срок рассмотрения

Срок регистрации ДДУ в Росреестре варьируется в зависимости от номера договора. Если это самый первый ДДУ, то срок увеличивается. Также срок зависит от органа, куда вы подали документы. Срок регистрации первого договора ДДУ в Росреестре будет проходить около 18 суток. Если вы не первый дольщик, то он сокращается до 7 дней.

Необходимо учитывать, что срок в семь дней – это срок с момента поступления договора и прочих документов в управление Росреестра. Т.е. если документы подаются через МФЦ, то придется взять еще пару дней на доставку документов. Сотрудник управления может отказать в регистрации на основании ошибки в договоре или отсутствия тех или иных пунктов. Тогда срок регистрации может увеличиться еще на месяц.

Как посмотреть регистрацию ДДУ в Росреестре?

Как узнать, прошел ли ДДУ регистрацию в Росреестре? Все просто.

  • Можно воспользоваться контактным телефоном специалиста, указанным на расписке, которую вы получите после подачи документов.
  • Можно сделать запрос в Росреестр и получить выписку из ЕГРН о том, что документ зарегистрирован. Запрос подается как сразу в органы Росреестра при очном присутствии, так и через сайт управления или при физическом присутствии в МФЦ.

Стоить выписка будет (на момент написания статьи) 200 рублей. Для ее получения нужны только Ваш паспорт и номер договора ДДУ. На всякий случай можно взять с собой сам ДДУ.

Если вы проверяете регистрацию ДДУ онлайн, то нужно сначала оставить заявку на сайте управления Росреестра. Запрос находится в каталоге электронных услуг:

  • Ищем раздел со справочной информацией по недвижимости.
  • Вносим кадастровый номер в соответствующую форму ввода. Номер можно узнать в вашем договоре долевого участия.
  • После отправки данных должно появиться окно, в котором будет полная информация по объекту.
  • В графе «Права и ограничения» (или «Список зарегистрированных договоров») откроется перечень зарегистрированных ДДУ. Ищем свой номер. Если находится, значит, все в порядке.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.