Главная / Приказы

При покупке квартиры что нужно проверить. Обращаем внимание на перепланировку

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник .

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Вопросом юридической проверки квартиры перед покупкой задаются в основном покупатели, определившиеся с приобретением конкретной недвижимости. Цель проста и очевидна – обезопасить себя и свое имущество от будущих притязаний третьих лиц. Если сделка будет происходить через агентство недвижимости, то они обязаны проверить все юридические нюансы сами. Если же решено заключить договор без помощи риэлтера, то крайне важно уметь разбираться в документах и знать, что потребуется для перерегистрации права собственности.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.

В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.

Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.

Как проверить паспорт продавца

Паспортные данные, указанные непосредственно в свидетельстве и договоре должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность. Если человек менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа.

Если есть возможность, то лучше снять копию паспорта продавца и самостоятельно проверить подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.

Как проверить свидетельство о собственности на квартиру

Лучше найти возможность, чтобы лично подержать в руках подлинник свидетельства о регистрации собственности. Оно должно быть на гербовой бумаге, имеющей номер, а также без дефектов, подчисток и прочих исправлений. Документ содержит информацию о правообладателе, его паспортные данные, а что касается недвижимости, то адрес и площадь. Также в свидетельстве будет видна информация о наличии ограничений и обременений, но нельзя забывать, что они указаны на момент выдачи свидетельства.

Как проверить квартиру на обременение и наложен ли арест

Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.

Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.

Нужен ли кадастровый паспорт

Нужен. При сдаче пакета документов в ФРС для регистрации права собственности обязательно потребуется и кадастровый, и технический паспорт. Если отсутствует хоть один – продавец должен его сделать. Более того, лучше лично проверить по паспорту соответствие расположения стен и окон. Если имеются перепланировки, но они не отображены в документе, то лучше попросить продавца его обновить.

Нужно ли согласие супруга

Если продавец состоит в браке, то при продаже недвижимости он обязательно должен предоставить согласие своего супруга. Разговор идет не об устном подтверждении, а о документе, который составляется у нотариуса и им же заверяется. Сотрудники ФРС или МФЦ, в который будут сдаваться документы для регистрации права, откажут в принятии, если не будет согласия супруга.

Как проверить квартиру в Росреестре через интернет

Перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее самостоятельно. Раньше сделать это можно было, посетив лично регистрационную службу и заказав выписку из ЕГРП. Сделать запрос может любое лицо, необязательно собственник. Государственные структуры стараются идти в ногу со временем, и сегодня заказать справку можно, сидя дома, онлайн.

Для этого нужно зайти на официальный сайт Росреестра, перейти в раздел «Физическим лицам» и заказать выписку из ЕГРП, которая будет содержать всю историю квартиры. Покупателя должно насторожить, если недвижимость часто перепродавалась.

Как проверить наличие прописанных лиц

Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:

Осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
- находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
- проходящие срочную службу;
- несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
- пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.

Как проверить наличие задолженностей по квартире

Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.

Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.

Что проверить, если квартира приобреталась по наследству

Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.

Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство, и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.

Что делать, если продавец – несовершеннолетний

В такой ситуации есть доля риска для покупателя, так как для того, чтобы регистрационная служба разрешила перерегистрацию права, нужно, чтобы органы опеки и попечительства выдали соответствующее разрешение. А они его выдают тогда, когда будет подтверждена покупка другой недвижимости для ребенка. В итоге деньги могут быть уже переданы, а документы не будут приняты в ФРС.

Что делать, если есть подозрения в неадекватности продавца

Жизненные ситуации бывают разные и лучше перед покупкой попросить продавца, чтобы он предоставил справку из психоневрологического диспансера о том, что он не стоит на учете. На практике именно такие справки – редкость.

Однако если в ходе разговоров покупателя что-то насторожило в поведении продавца, то все же стоит попросить такой документ.

Покупка квартиры на вторичном рынке без вмешательства риэлтерского агентства имеет свои риски .

В нашей статье мы прольем свет на процесс проверки чистоты сделки , а также расскажем вам, на что нужно обратить внимание первостепенно и нюансах, которые должны насторожить покупателя.

Документы собственника жилья

При покупке квартиры в России вам нужно проверить документы самого продавца: документ, удостоверяющий его личность (паспорт, где стоит обратить внимание на гражданство).

Собственник квартиры также должен представить покупателю медицинские справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Подобные справки будут гарантией, что в дальнейшем между покупателем и собственником не возникнет конфликтов по причине признания последнего недееспособным из-за наркологических или душевных проблем.

Документы, подтверждающие право собственности

Выписка из ЕГРП, которая выдается Российским реестром. Данный документ подтверждает право возникновения или перехода прав на квартиру.
Договор, который подтверждает права на квартиру: , или дарения, или , или же свидетельство о праве на наследство.
Если квартира продается по , продавец должен представить подлинник нотариальной доверенности.
В случае если квартира была приобретена в браке без подписания брачного договора, нужно представить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Визит в ЖЭК

Для покупателя лучше всего будет, если в квартире кроме продавца больше никто не прописан, в противном случае придется, потом выписывать их через суд.

Вам нужно обратиться вместе с продавцом в ЖЭК и затребовать справку о зарегистрированных в жилье людях, также вы можете получить полную историю жильцов в этой квартире: узнать, кто был прописан ранее и когда выписался.

Обязательно поинтересуйтесь условиями выписки каждого члена семьи из данной квартиры, возможно и такое, что один из проживающих был выписан из-за отправки в места лишения свободы, жилье без его ведома было приватизировано, по возвращению он может затребовать судебное разбирательство в связи с нарушением его прав во время приватизации.

Запрос в Единый реестр судебных решений

Запрос в ЕРСР нужен для установления была ли данная квартира предметом судебных споров или нет. В случае если ЕРСР подтвердил данный факт, вам стоит обратиться к опытному юристу для консультации, ведь возможен риск , что дело вновь будет возобновлено со временем в связи с открывшимися обстоятельствами.

Проверка предыдущих сделок с этой квартирой

Несмотря на распространенное мнение о том, что если квартира была продана больше трех лет назад, то оспорить ее уже несколько сложнее.

Подобное утверждение имеет право на жизнь, но не является исчерпывающим, ведь риски все равно остаются.

Наиболее опасной будет покупка квартиры, которая была приобретена продавцом относительно недавно, это будет первым звоночком о том, что стоит более детально проверить чистоту сделки и документы, ведь куплю-продажу такой квартиры будет проще оспорить в суде.

К примеру, если предыдущий покупатель не подошел к проверке со всей тщательностью, его родственники могут в дальнейшем оспаривать сделку и требовать признать ее недействительной, особенно, если выясниться, что квартира приобретена при помощи мошенничества. В таком случае вам должны вернуть деньги, но каковы гарантии, что мошенник не будет в бегах?

Поэтому при малейших сомнениях нужно требовать встречи с предыдущим владельцем жилья, а также желательно посетить нотариуса, при помощи которого сделка была заключена. Попросите его поднять документы, связанные с той сделкой и снова проанализировать их на наличие факторов риска. Можно даже проследить всю цепочку купли-продажи данного жилья, чтобы исключить возможные судебные споры в будущем.

Что может насторожить и что стоит тщательно проверять при покупке жилья?

Со всей тщательностью подойдите к наличия обременения на объект продажи, например ареста или ипотеки. Настоятельно требуйте представить документы, которые развеют сомнения.
Насторожитесь, если продавец усложняет процесс передачи денег за квартиру.
Если квартиру продает лишь один из супругов, а нотариально заверенное разрешение на продажу от другого супруга не было предоставлено.
Отнеситесь со всей серьезностью к проверке документов о наличии среди собственников квартиры несовершеннолетних детей, нередко продавцы могут подделывать разрешения от органов опеки и попечительства. В дальнейшем, в случае подделки разрешения на продажу, это может вызвать споры связанные с правом собственности на квартиру или ее часть.
Если продавец желает совершить сделку не при помощи договора купли-продажи, а при помощи, например, договора дарения или мены. В дальнейшем сделка может быть признана недействительной и не факт, что средства или имущество вы сможете вернуть.
Если цена квартиры по договору является серьезно ниже рыночной стоимости жилья. В дальнейшем при возникновении проблем покупатель сможет вернуть лишь деньги, которые указаны в договоре.
Против продавца возбуждено исполнительное производство. Также риск признание сделки недействительной.
Наличие в биографии продавца уголовных дел или если против него начато уголовное производство или же гражданский иск. Возможен риск, что в дальнейшем сделка будет признана недействительной.
Продажа квартиры, которая относительно недавно была получена как наследство. Возможен риск появления новых наследников и как следствие - судебные споры за .
Если продажа квартиры происходит по доверенности и сам продавец напрямую в сделке не участвует, а деньги за квартиру получит доверенное лицо, то следует засомневаться, ведь существует риск отзыва доверенности и как следствие - дальнейших проблем.
Если информация, которая касается объекта продажи, не соответствует действительности. Например, в разных справках указаны разные технические данные объекта.
В случае если в квартире ранее проводилась , обязательно проверьте законность такого изменения. Проверьте также совпадает ли заявленная в кадастровом паспорте планировка с фактической. Иначе в дальнейшем купленная квартира может быть признана непригодной для проживания, в случае если несущие стены были затронуты.
Если продавец отказался представить , а также финансово-лицевого счета. Иначе вам может достаться квартира с огромными долгами по коммунальным платежам.
Наличие огромных долгов у продавца должно вас насторожить. В таком случае в дальнейшем сам продавец может быть признан банкротом, поэтому тщательно подходите к проверке кредитной истории продавца.
Наличие в квартире других зарегистрированных лиц, которые на момент продажи не были выписаны. В дальнейшем вам может потребоваться выписывать их в судовом порядке или же возникнут касательно права собственности на часть жилья.

Проверка юридической чистоты сделки - трудоемкий и очень важный процесс, но учтя все нюансы и подводные камни, вы обезопасите себя от лишних рисков и дальнейших судебных разбирательств из-за новой покупки.

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку. И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей. С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ. Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до , а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы. Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем!!! присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку. Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры. У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры. Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов. В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место. И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости. Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа. С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Заканчивая способы проверки квартиры на чистоту при покупке, хочу добавить следующее:

На сегодняшний день «максимально возможно» проверить чистоту квартиры перед покупкой могут только риэлторы в «связке» со специализированными юристами. На возмущенные возгласы от юридических компаний, занимающихся проверками квартир без риэлторов, могу ответить: «Юристы проверяют только документы попавшие к ним на стол». А как и какие документы попадут на стол юристу, зависит от нас.
Финансово гарантировать возмещение рисков могут только страховые компании, при условии оплаты ежегодных страховых взносов. Все остальные разговоры про гарантии с чьей либо стороны, являются пустословием и профанацией.

Вконтакте

Покупка квартиры – очень серьезное и ответственное дело. Чаще всего оформление документов покупатели доверяют опытным специалистам и юристам, поскольку они более компетентны в подобных вопросах. Но услуги таких специалистов стоят недешево, да и гарантии их честности никто не дает. Если было решено заниматься покупкой квартиры без посредников (ведь при этом можно сэкономить значительное количество денег), то необходимо изучить юридическую сторону вопроса и самостоятельно проверить квартиру на чистоту.

Содержимое страницы

Как проверить юридическую чистоту квартиры

Проверить документы на подлинность, правильность оформления.
Проверить продавца (честность, вменяемость).
Проверить, нет ли иных законных претендентов на квартиру (супруг, дети, наследники, временно выписанные лица).
Проверить сам объект покупки (нет ли незаконной перепланировки, не подлежит ли дом сносу и так далее).
Проверить квартиру на наличие обременений.
Проверить квартиру на наличие долгов за коммунальные услуги.
Проверить историю квартиры (сколько раз продавалась и почему).

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает. Такое возможно, когда суд выносит решение, что сделка была незаконной и отменяет ее. Чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, при каких обстоятельствах суд может признать вашу сделку недействительной.

Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
- лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
- лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
- лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
- лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
- дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.
Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.
Если в долевой собственности участвуют дети, то они имеют законное право претендовать на свою долю. Поэтому очень важно, чтобы были документы, подтверждающие отказ от доли собственности. Например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то ребенок по умолчанию участвует в долевой собственности.
На квартиру могут претендовать и иные лица. Например, супруги, если жилье было приобретено в браке. Имущество считается общим и при разводе делится пополам, поэтому супруги имеют равные права на квартиру, если другие варианты не прописаны в ином договоре.
Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, то закон всегда на стороне их интересов. Даже если квартира была продана, дети будут иметь законное право на проживание в ней.
Если квартира находилась в залоге на момент совершения сделки, то займодатель имеет на нее законное право при нарушении условий, прописанных в договоре. В случае, если возникнут споры, закон опять же не будет на вашей стороне.
Если квартира находилась в обременении (под арестом, в залоге, в ренте, в аренде), то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или на проживание в ней могут претендовать иные лица:
- если квартира находилась в аренде по договору, то арендатор имеет право проживания в ней до окончания срока аренды, не смотря на то, что квартира была продана;
- если квартира находилась под арестом на момент совершения сделки, сделку признают недействительной. Продавать объект можно только после снятия с него ареста;
- если нынешний собственник заключил с третьим лицом договор ренты, то после его смерти по закону квартира переходит в собственность рентоплательщика, поэтому ваш договор окажется недействительным.
Если имелась задолженность по коммунальным услугам, она не была оплачена, и в договоре был упущен этот момент, то все обязательства по оплате задолженности возлагаются на нового владельца квартиры.
Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец. Также от нового владельца могут потребовать привести квартиру в изначальный вид, что повлечет за собой дополнительные траты.

На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

Какие документы проверить при покупке квартиры

Чтобы избежать вышеизложенных ситуаций, перед покупкой квартиры на вторичном рынке, нужно все грамотно и всесторонне проверить. А именно:

1. Проверить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Что можно узнать:

Сколько раз свидетельство выдавалось нынешнему владельцу.Причинами могут быть утеря предыдущего свидетельства, погашение ипотеки и так далее.
Документ-основание на регистрацию права собственности.Основанием для владения квартирой могут быть договор купли-продажи, дарения, обмена, приватизация, свидетельство о наследстве, решение суда и так далее. В зависимости от основания производится дальнейшая проверка квартиры на чистоту при покупке.
Данные продавца: ФИО, паспортные данные.При проверке можно узнать, состоит ли продавец в браке или в разводе.
- если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие супруга на продажу имущества;
- если продавец состоял в браке ранее, нужно выяснить, не приобреталась ли квартира в тот момент. Если квартира приобреталась в браке, то имущество признается совместным, и второй супруг имеет законное право претендовать на ее половину. В таком случае необходимо получить письменный отказ от права собственности от второго супруга.
Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.

2. Проверить документ-основание для регистрации права собственности.

Что можно узнать:

На каком основании нынешний владелец получил право собственности на квартиру: купил ли он ее, получил ли в дар или в наследство и так далее. Отталкиваясь от данной информации можно проверить возможное наличие иных законных претендентов на квартиру.
Факт государственной регистрации договора.Необходимо изучить и сам договор, потому что там могут быть указаны причины, по которым владелец теряет право на собственность. Например, в договоре было прописано, что новый владелец должен оплатить полную стоимость квартиры к определенному сроку. В случае нарушения данного условия он лишается права собственности. Может оказаться так, что вам продает квартиру человек, который фактически лишен права собственности на квартиру и вообще не имеет права ее продавать.
Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Если квартира была приобретена недавно, и новый собственник уже продает ее, это должно вас насторожить. Также будьте осторожны, если продавец получил квартиру недавно в дар или в наследство, от человека, который не является его родственником.

3. Проверить выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на имущество).

Перед покупкой важно проверить историю квартиры. Для этого у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП, из которой можно узнать, какие сделки и когда совершались в отношении продаваемого объекта.

Что можно узнать:

Наличие имущественных споров.Если в отношении объекта ведутся судебные разбирательства, значит, кто-то на нее претендует еще. В таком случае целесообразно либо отказаться от сделки, либо дождаться окончания суда и получить судебное заключение, что собственник владеет ею на законных основаниях, и права других лиц на квартиру не могут быть удовлетворены.
Частоту сделок в отношении объекта продажи.Если квартира часто перепродается, и в ней уже длительное время никто не проживает, покупатель должен быть осторожным со сделкой.
Наличие наложенного ареста на жилье, иных ограничений, либо запрет на сделок в отношении его.
Срок давности судебных разбирательств и заключения различных сделок в отношении квартиры.Согласно российскому законодательству, максимальный срок для признания сделки незаконной – 3 года. Могут возникнуть такие ситуации, когда нынешний собственник получил право собственности на основании судебного решения, которое могут оспорить иные лица в течение трех лет. И если с момента решения суда не прошло трех лет, собственник может лишиться права на собственность, а значит, ваша с ним сделка может быть признана незаконной. Если с момента совершения сделки прошло более трех лет, то можно быть более или менее спокойным.
Если квартира не зарегистрирована в ЕГРП, это подтверждает ее юридическую чистоту, поскольку с момента приватизации в отношении данного объекта не производилось никаких действий.

4. Проверить кадастровый паспорт и технический план квартиры.

Кадастровый паспорт и технический план проверяются для того, чтобы убедиться, что вам продают существующий объект и все документы соответствуют истине. Для проверки необходимо обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) и запросить соответствующие документы.

Что можно узнать:

Характеристики и адрес квартиры. Их нужно сравнить с данными, указанными в свидетельстве на право собственности, чтобы убедиться, что вам предъявляют документы именно на данный объект.
Наличие перепланировки и ее законность. Согласно российскому законодательству, любая перепланировка и переустройство квартиры должны быть согласованы с органами местного управления и иметь законную силу. В ином случае самовольная перепланировка приравнивается к административному правонарушению, что влечет за собой административное наказание в виде штрафов. Если в момент совершения покупки этот момент был упущен, и было приобретено жилье с неузаконенной перепланировкой, вся ответственность ложится на нового владельца.

5. Проверить паспорт и личность продавца.

Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с законопослушным вменяемым гражданином, необходимо проверить его данные. Продавец может оказаться как банальным мошенником, который пытается получить от вас деньги за квартиру без законных на то оснований, так и с проблемами психического состояния. В таких случаях сделки легко признаются недействительными.

Что можно узнать:

Данные продавца. Проверив паспорт, можно узнать, состоит ли продавец в браке, имеет ли детей, где прописан и так далее. На основе этих данных можно поинтересоваться наличием третьих законных претендентов на квартиру (супруг, дети). Чтобы убедиться в подлинности паспорта, можно обратиться в паспортный стол.
Наличие психических отклонений у продавца. Для выяснения такого факта, нужно получить справку из наркологического и психиатрического диспансера и убедиться, что продавец не состоит на учете. Еще один вариант – провести медицинское освидетельствование и получить соответствующую справку о вменяемости продавца. Справки из подобных учреждений выдаются лицу, в отношении которого производится проверка, лично. Также можно попросить предъявить водительские права. Если их не оказалось, нужно насторожиться и тщательно провести подобную проверку. Кроме того, можно поговорить с соседями, расспросить о продавце, его образе жизни, увлечениях и так далее. Если сделка была совершена с лицом, которое состоит на учете в психоневрологическом диспансере, она может легко быть признана недействительной в силу того, что продавец недееспособен и не может отвечать за свои действия.
Подлинность и силу действия доверенности. Если продавец действует на основании доверенности от владельца, первым делом необходимо встретиться с самим собственником квартиры и убедиться в его намерении продавать объект недвижимости. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и иметь юридическую силу в настоящий момент. Может возникнуть такая ситуация, что доверенное лицо показывает вам доверенность, правильно оформленную и заверенную нотариусом, но лицо, выдавшее доверенность, отозвал ее. В таком случае сделка может быть признана незаконной, так как данное лицо не имело никаких прав продавать объект. Чтобы удостоверится в подлинности и силе действия доверенности, можно обратиться непосредственно к нотариусу, который заверял ее, и убедиться во всем лично.

6. Проверить наличие иных претендентов на квартиру.

Важно знать, что претендовать можно не только на право собственности, но и на проживание в квартире. Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно запросить выписку из домовой книги, причем расширенную. Она выдается за отдельную плату и содержит полную информацию.

Что можно узнать:

Количество прописанных в квартире лиц и кем они друг другу приходятся.
Кто и куда выписан. При выписке из текущего места жительства обязательно указывается место, куда эти лица выписываются.
Сохраняется ли право на проживания в данной квартире у лиц, выписанных из нее.
Наличие лиц, временно выписанных из квартиры. Это важный момент. Существует категория лиц, которые могут быть временно выписаны из квартиры в связи с отбытием (например, в места лишения свободы, в армию, на долгосрочное лечение в психиатрическое, наркологическое учреждение), а затем, они имеют законное право вернуться в квартиру и проживать в ней.

7. Проверить наличие законных наследников квартиры.

Если квартира была унаследована, необходимо выяснить, нет ли иных законных наследников. Для этого нужно запросить выписку из нотариальной книги у нотариуса, который открывал наследство и вел дело.

Что можно узнать:

Наличие иных законных наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если они объявятся после заключения сделки, то могут оспорить свои права в судебном порядке и закон будет на их стороне.
Наличие письменного отказа от наследства, если были другие наследники.

8. Проверить наличие долгов по коммунальным платежам.

Обычно при продаже объекта недвижимости все долги по коммунальным платежам должен погасить нынешний владелец. Чтобы проверить отсутствие долгов, необходимо обратиться в домоуправление или в бухгалтерию ТСЖ и получить соответствующую справку. Ее должен получить продавец и предъявить покупателю.

Нужно знать, что долги по электроснабжению часто не отображаются в данной справке. Поэтому нужно получить отдельную справку.

При заключении сделки по обоюдному согласию сторон можно включить неоплаченные долги в счет стоимость квартиры. Тогда покупатель должен будет оплатить стоимость квартиры с уменьшением на сумму долгов, которые он впоследствии обязуется выплатить.

При условии, что задолженность погашает сам продавец, в договор необходимо внести пункт, что в случае выявления неоплаченных долгов, продавец обязуется их оплатить.

Недостаточно иметь документы на руках и осмотреть их визуально. Чтобы проверить чистоту сделки, нужно установить достоверность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы в будущем не возникло проблем.

Просите у продавца оригиналы документов.
Любые свидетельства должны быть распечатаны на специальных гербовых бланках.
Проверяйте наличие подписей и штампов в положенных графах.
Просите разрешения у продавца сделать копии документов.
В документах не допускаются исправления, помарки и подчистки с помощью корректоров. Если есть исправления, они должны быть заверены специальными фразами и подписью уполномоченных лиц.
Сверяйте данные на разных документах друг с другом. Соответствуют ли паспортные данные собственника, технические характеристики объекта продажи на разных документах.
Для большей достоверности запросите копии документов на квартиру в Росреестре.
Не стесняйтесь общаться с соседями продавца, с нотариусом, который заверял документы, с лицами, выдавшими определенные справки в ваше отсутствие, чтобы исключить возможность подделки и уточнить репутацию продавца.
Если работаете с доверенным лицом, тщательно проверяйте доверенность и уточняйте, не была ли она отозвана.
Не стесняйтесь просить личной встречи с владельцем квартиры и с участниками долевой собственности.
Проверяйте свидетельство о браке. Требуйте письменное соглашение супруга (как нынешнего, так и бывшего) на продажу квартиры. Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
Обращайте внимание на дату справок, выписок и иных документов, которые вам предъявляет продавец. Многие подобные документы имеют ограниченный срок действия.
Если квартира ранее была в обременении, просите письменный документ от обременителя об отсутствии каких-либо притязаний на данный объект.
Проверьте квитанции по коммунальным услугам за несколько предыдущих месяцев.

Если продавец дает завуалированные ответа на ваши вопросы, увиливает, отказывается и не желает предоставлять вам запрашиваемые документы, задумайтесь над его честностью и порядочностью. Добропорядочному продавцу, который продает квартиру на вторичном рынке, не составит труда взять нужные справки и выписки из различных учреждений, тем более обязанность оплаты таких документов возлагается на покупателя.