Главная / Приказы

Налог с продажи квартиры наследства по завещанию. Какой налог при продаже квартиры, полученной по наследству, нужно платить, расчет, вычет, сроки

После кончины родственников нередко остается различное имущество. Тогда граждане сталкиваются с вопросами: через сколько можно продавать жилье после вступления в наследство, нужно ли платить налог и в каком размере, обязательно ли декларирование. Об этом и многом другом расскажем далее.

Многих наследников интересует, когда они вправе реализовать полученное ими жилье. Закон устанавливает, что вступление во владение имуществом происходит в день смерти родственника-завещателя. Это означает, что в квартире можно жить, сдавать ее в аренду. Также наследник обязан уплачивать за недвижимость налоги, нести расходы по жилищно-коммунальным услугам.

Но распорядиться можно будет лишь по истечении шести месяцев после кончины завещателя. Ранее данного срока ни продать, ни подарить его не удастся.

На протяжении полугода нужно подать заявление нотариусу о намерении вступить в права наследства и ожидать наступления требуемой даты. Шестимесячный срок необходим для того, чтобы все потенциальные претенденты имели достаточно времени узнать о смерти завещателя и заявить о своих правах.

По истечении указанного периода можно получить свидетельство. Его, вместе с другими документами, необходимо подать в органы Росреестра. Они произведут регистрацию собственности на недвижимость. Будет выдана выписка, подтверждающая данный факт. Сделать это допустимо через многофункциональные центры или Интернет. Только после прохождения данного этапа можно заниматься куплей-продажей.

Для этого нужно заключить договор с покупателем и подать его на регистрацию в Росреестр. Если продавец, получивший наследство, является недееспособным, сделку за него оформляет опекун. В случае, когда это несовершеннолетний, в его интересах действуют родители (если ему меньше 16 лет), либо он сам с их согласия (с 16 до 18 лет). При этом потребуется обязательное получение разрешения от органов опеки на продажу.

Согласие супруга на продажу квартиры, полученной мужем или женой по наследству, не требуется. Данная недвижимость не относится к совместно нажитой в браке собственности семьи. Исключение составляет случай, когда иной порядок установлен брачным договором. В такой ситуации необходимым документом для регистрации Росреестром будет являться нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку.

Риски при продаже

Возможна ли досрочная продажа жилья, которое досталось по завещанию? Это допустимо. Для этого потребуется найти покупателя, согласного ждать окончательного оформления сделки до момента, когда придет время вступать в наследование.

С ним нужно будет подписать предварительный договор. По его условиям стороны приходят к соглашению о заключении сделки и ее регистрации после оформления наследником необходимых документов. Тогда же происходит и окончательный расчет. Также договариваются о выплате аванса. При этом потенциальный покупатель может сразу въехать и жить в квартире, что прописывается в договоре. Однако данный вариант, кроме преимущества продать быстро, имеет множество рисков.

Могут объявиться другие наследники, которые не захотят продавать квартиру.
Обнаружится завещание, по которому имущество отходит не близким родственникам, а иным лицам. В этом случае придется возвращать не только аванс за квартиру, но и возможно понести расходы по уплате штрафных санкций по предварительному договору.
Покупатель может отказаться от выплаты окончательной суммы и не захочет съезжать из квартиры, что вызовет необходимость обращаться в суд.

Поэтому, при выборе данного варианта, необходимо точно знать, что нет иных претендентов на наследство, которым имущество мог завещать умерший. Также нужно быть уверенными в потенциальном покупателе.

Наследник, при продаже перешедшей к нему квартиры, в дальнейшем также не застрахован от рисков появления новых претендентов на имущество. Полностью обезопасить себя не получится.

В настоящее время нотариусами ведется единый реестр завещаний. Но если документ оформлен несколько лет назад, узнать о его существовании можно только в момент объявления новых наследников. Если они докажут суду, что им лишь сейчас стало известно о смерти завещателя, то смогут вступить в права на недвижимость. В этом случае придется выплачивать компенсацию за уже проданное имущество.

Чтобы минимизировать данные риски, можно рекомендовать оповещать всех родственников о смерти наследодателя. Узнать, не имеется ли выданного завещания. При возникновении споров пытаться оспорить такой документ, просить суд применить срок давности.

Налог

Доход, вырученный от реализации жилья, облагается подоходным налогом. Сокращенно он называется НДФЛ. Собственность, доставшаяся по наследству, также подпадает под указанные положения.

Ставка устанавливается в размере 13 процентов для резидентов нашей страны. Сюда относятся те, кто проживает на территории России 183 дня подряд на протяжении года. Остальные обязаны уплачивать 30 процентов от полученных денежных средств. Однако законом установлен ряд случаев, при которых человек освобождается от уплаты налога.

Собственник владеет недвижимостью на протяжении не менее трех лет, при этом она получена:

как наследство;
в подарок от ближайшей родни;
по приватизации;
как плательщиком ренты;
покупки до 01.01.2016 года.

Во всех иных ситуациях для освобождения от налоговых платежей необходимо владеть квартирой не менее пяти лет. Возможно изменение указанных сроков в сторону их снижения законом субъектов Российской Федерации.

Отсчет срока нахождения в собственности имущества, перешедшего по наследству, производится не с даты выдачи регистрационных документов на нее, а с момента кончины завещателя.

Пример: гражданин Филимонов получил после кончины деда в 2008 году, квартиру. Регистрацию документов он осуществил лишь в 2016 году. В 2018 году гражданин Филимонов жилплощадь продал. Хотя свидетельство датировано 2016 годом, платить налог не нужно. Наследник является владельцем с 2008 года, то есть свыше трех лет.

Порядок продажи

Продажа квартиры, полученной по наследству, которая менее 3 лет в собственности, потребует уплаты налога. Обложение осуществляется от цены, прописанной в договоре. Но здесь есть некоторые нюансы. При этом важным моментом будет то, когда именно было получено наследство.

В этой ситуации необходимо узнать кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда планируется продажа. Нужные сведения можно получить в многофункциональных центрах. Для этого заказывается выписка на объект или справка о данном виде стоимости. Также возможна выдача указанных документов в электронном виде через сайт Росреестра.

Необходимо сравнить кадастровую стоимость с той ценой, за которую реализована квартира. Если сумма, полученная в результате сделки, меньше данной величины, расчет налога должен будет производиться следующим образом.

Цена покупки по договору во внимание приниматься не будет. Для определения налогооблагаемой базы нужно кадастровую стоимость помножить на понижающий коэффициент. От полученной суммы и необходимо производить расчет. По общему правилу, коэффициент устанавливается в размере 0,7. Но субъекты Российской Федерации своими законами вправе его снизить. Данная льгота может распространяться как на всех граждан, так и на отдельные категории, например, инвалидов или пенсионеров.

Если же кадастровая стоимость на 1 января того года, в котором осуществлена регистрация покупки унаследованной недвижимости, не установлена, расчет производится от цены договора.

Пример: гражданин Лустов унаследовал квартиру в марте 2016 года. Он продал ее за 3 000 000 рублей. Кадастровая стоимость данного объекта установлена в 4 500 000 рублей. Налогообложение необходимо производить от суммы 3 150 000 рублей (4 500 000 х0,7).

Налоговый вычет

Размер дохода, указанный в договоре или исчисленный от кадастровой стоимости, можно уменьшить. Сделать это могут только резиденты Российской Федерации.

Применяется следующие виды.

Имущественный вычет.

Размер его установлен в 1 000 000 рублей. Применим при продаже земли, квартиры, жилого и садового дома, комнаты. Если реализуется иное строение или помещение (например, гараж), вычет составит 250 000 рублей. Эта сумма распространяется на сделки, предметом которых является автомобиль.

Исключение составляет имущество, используемое для целей предпринимательства, будь то недвижимость или авто. В этом случае применять вычет нельзя.

1). Гражданин Купцов продал полученный по наследству дом за 3 650 000 рублей. Он должен будет уплатить налог в сумме 344 500 рублей. 3 650 000 (получено по договору) — 1 000 000 (сумма вычета) = 2 650 000 х 13 %= 344 500 рублей.

2) Гражданка Зарипова продала унаследованную комнату в коммунальной квартире за 900 000 рублей. Поскольку полученный доход ниже размера вычета, сумма налога составит 0 рублей.

Многие пытаются воспользоваться так называемой хитростью, чтобы избежать расходов на уплату налога. При продаже в договоре указывают цену, равную вычету в 1 000 000 рублей, или меньше. В действительности же передается большая сумма. Данный вариант имеет определенные риски. Так, если по какой-либо причине договор будет расторгнут, продавец, при недобросовестности покупателя, сможет получить назад только миллион, указанный в документах.

Налоговый вычет можно применить за год только в сумме 1 000 000 рублей. Если за этот период продается несколько объектов, он определяется в совокупности по ним всем, а не по каждому в отдельности.

Вычет также применяется, если продана была доля в праве на квартиру. Однако его размер на каждого из собственников будет зависеть от того, реализуется вся недвижимость целиком, или только его часть.Когда долевые сособственники продают квартиру как единый объект по одному договору, налоговый вычет распределяется между ними. Каждый получает право на него в зависимости от размера своей доли. Когда у наследника купили только долю, он может применить к уменьшению дохода всю сумму целиком. Чтобы было понятно, сколько в каком случае подлежит вычету, рассмотрим примеры из жизни:

1) Брат и сестра Полицаевы унаследовали квартиру по ½ доли каждый. Спустя полгода решили ее продать гражданину Петрову за 1 500 000 рублей. Поскольку недвижимость единовременно была реализована как целый объект, оба продавца вправе уменьшить доход на 500 000 рублей. Таким образом, Полицаев и Полицаева обязаны заплатить налог в сумме 32 500 рублей каждый.

1 500 000 / 2= 750 000 рублей – доход каждого из продавцов.

750 000 – 500 000= 250 000 х 13%= 32 500 рублей

2) Брат и сестра Демидовы унаследовали жилой дом по ½ доли каждый. Сразу после получения Демидова решила продать свою долю за 1 200 000 рублей. Брат никаких сделок не совершал. Поскольку реализуется только часть имущества, гражданка Демидова вправе применить налоговый вычет в полном объеме. Она обязана перечислить налог в размере 26 000 рублей.

1 200 000 – 1 000 000 = 200 000 х 13%= 26 000 рублей

Затраты, понесенные при приобретении имущества.

Продавец вправе уменьшить полученный от реализации жилья доход на сумму затрат, произведенных им при вступлении в наследство.К ним могут быть отнесены:

Все понесенные расходы необходимо документально подтвердить. Также должно быть понятно, с какой конкретно недвижимостью они связаны. Не допускается учитывать затраты, произведенные на оформление другого объекта.

Пример: гражданка Лялина продала унаследованный дом за 2 600 000 рублей. При исчислении налога она уменьшила доход на сумму произведенных ею при оформлении имуществ затрат. 75 000 рублей было потрачено на услуги нотариуса, 15 000 рублей на изготовление домовых документов. Таким образом, уплате подлежит 326 300 рублей.

2 600 000 — (75 000+15 000)=2 510 000 х 13%=326 000 рублей.

Как правило, такие расходы не очень большие. Очевидно, что гораздо выгоднее применять вычет. Однако снижение дохода на понесенные затраты целесообразно использовать тогда, когда в течение года продается еще какая-либо собственность. В этом случае по одному объекту доход уменьшается на сумму вычета, по второму – на понесенные расходы.

Применять вычет, или уменьшать доход на сумму произведенных затрат – решает только сам плательщик. Никто, в том числе налоговая инспекция, не вправе давать указания на этот счет.

Декларирование дохода

При обязанности уплатить налог с продажи наследственного имущества, необходимо подать декларацию. Заполняется она по форме 3-НДФЛ. Сделать это можно как на бумажном носителе, так и в электронном виде.

Бланк данного документа можно получить в любой налоговой инспекции, а также на официальном сайте. Как правило, там же представлен образец заполнения. К декларации необходимо приложить следующие документы, являющиеся основаниями для применения вычетов:

копию договора купли-продажи;
расписку или квитанцию в получении денег (если данные о расчете не указаны в договоре);
подтверждение понесенных затрат на нотариуса, юриста, риелтора и прочее, когда применяется не вычет, а уменьшение на сумму расходов.

При сдаче на бумажном носителе это может сделать лично налогоплательщик либо его представитель по доверенности. Также возможно направление документов почтой. Для этого письмо должно быть заказное, иметь опись.

Заполнить для отправки электронную форму можно на сайте Федеральной налоговой службы через личный кабинет или портал Госуслуг. Для этого понадобится цифровая подпись.

Декларацию требуется подавать, даже если налог к уплате составит 0 рублей после применения вычета. Когда унаследованная недвижимость в собственности более трех лет, направлять ничего в налоговую не нужно.

Декларация подается не позднее 30 апреля следующего после продажи календарного года. Так, если квартира реализована в 2017 году, документы нужно сдать до 30.04.2018 года.

Сроки уплаты и штрафы

Подоходный налог нужно перечислить в бюджет не позднее 15 июля следующего за продажей года. То есть, при сделке, совершенной в 2017 году, оплата должна пройти до 15.07.2018 года.

В случае, когда продавец не подал декларацию и не произвел необходимых расчетов, на него будет наложен штраф. Размер его составляет 20 процентов от суммы подлежащей уплате (40 процентов, если данные действия носят умышленный характер). Кроме того, за каждый просроченный день насчитываются пени по 1/300 ставки рефинансирования.

Но если плательщик подал декларацию, в которой рассчитал налог, то от штрафа он освобождается. Взыскиваются только пени за просрочку.

Предусмотрен штраф при не сдаче декларации или нарушении этих сроков. За каждый месяц будут начисляться пени в размере 5 процентов от налога, подлежащего уплате.

Максимально штраф не должен быть больше 30 процентов от данной суммы. Также установлен минимальный размер – 1 000 рублей. Даже в случае, если налог после применения вычета 0 рублей, придется заплатить 1 000 рублей.

Продажа квартиры после вступления в наследство влечет за собой обязанность уплатить налог. Освобождаются от этого только те лица, которые владели имуществом свыше трех лет. При уплате расчетную базу можно уменьшить на сумму вычета либо произведенные расходы. Обязательно необходимо подать декларацию, даже если к оплате 0 рублей. За нарушение обязанностей предусмотрены штрафы.

Доходы граждан Российской Федерации подлежат налогообложению. Однако процедура отчисления налогов имеет множество нюансов, связанных с принадлежностью граждан РФ к определённой категории, видами доходов и обстоятельствами их получения. Часто, получив в наследство недвижимое имущество и решив тут же его продать, россияне не знают, надо ли платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству.

По Закону, во внимание берётся не то, какими путями вы получили продаваемое имущество, а то, сколько времени вы были собственником этого имущества. Предусмотрен минимальный срок владения наследованным имуществом, после завершения которого, гражданин будет освобождён от обязанности уплаты налога.

Когда гражданин получает право продавать квартиру после принятия наследства?

По Закону, реализация объекта недвижимости – прерогатива её законного владельца. Квартира считается вашей, если на ваше имя оформлено свидетельство о праве собственности. Если его у вас нет, заключаемый договор купли-продажи будет сочтён нелегитимным и не имеющим законной силы.

Легитимная продажа наследуемого имущества станет возможной только после обращения в нотариальный орган для получения свидетельства о праве на наследство. На этом процедура не заканчивается. Вы должны подать нотариальное свидетельство в Росреестр. К нему прилагаются:

удостоверение личности (на кого оформляется объект);
заявление об официальной регистрации ваших прав на полученную собственность (заполнение осуществляется на месте при подаче документации);
кадастровый паспорт квартиры;
квитанция, свидетельствующая об уплате положенной госпошлины.

На заметку: процедура нечем не отличается от стандартной сделки приобретения или продажи квартиры.

Только после получения свидетельства вы получаете право продавать эту собственность.

Что является налогом, а что госпошлиной?

Порядок получения наследственной массы и последующая её продажа вызывает у наследователей много вопросов. Нередко люди путают госпошлину и налог.

Сумма налога – это то, что вы выплачиваете при реализации недвижимости с полученного дохода. Процедуре предшествует сделка. Налог идёт в госбюджет и представляет собой разницу между полученным вами доходом и предусмотренным вычетом либо понесёнными расходами.
Госпошлина – это то, что платится нотариусу, когда вы оформляете на себя причитающееся. Она – это своеобразная плата за оформление нотариального свидетельства о наследстве.

Какой налог на продажу унаследованной квартиры нужно платить в 2019 году?

До 2016 года срок владения любым недвижимым имуществом был равен 3-м годам. Если резидент страны оставался в статусе его собственника менее 3 лет, он обязан был заплатить НДФЛ.

В обозначенном 2016 году правила претерпели изменения. В нынешнем 2019, если вы решили сбыть недвижимое имущество в течение 5-тилетнего срока после вступления в права собственности, придётся платить положенные налоги в казну государства.

Право не платить по новым правилам сохраняется для отдельных случаев. Это:

Вы стали собственником ещё до 01.01.2016.
Имущество получено:

по договору пожизненного содержания,
в дар,
по наследству,
в результате приватизации.

Это означает, что унаследованную квартиру можно продавать уже через 3 года после того, как вы стали её владельцем.

3-летний срок начинает исчисляться не с момента получения документов на наследство или на право собственности, а сразу после смерти наследодателя, то есть, когда было открыто наследство.

Если срок менее 3-х лет после вступления в наследство

Часто наследникам недвижимости нужны деньги и они сразу после оформления всех формальностей начинают поиски покупателей. Так как положенные 3 года владения ещё не прошли, сделка подлежит налогообложению. Владелец проданного имущества должен обратиться в налоговую инспекцию и предоставить налоговую декларацию формы 3-НДФЛ.

Лица, недавно вступившие в право наследования, должны учитывать следующие нюансы процедуры:

Применяется стандартная налоговая ставка:

для граждан РФ – 13%;
для иностранцев – 30%.

Платить 13% и более нужно только с суммы, которая превысила 1 миллион рублей. То есть, государство предоставляет своим гражданам своеобразный налоговый вычет на 1 000 000.00 руб.

Как продать без уплаты налогов?

Налог на продажу наследства до 3 лет взимается не всегда. Не платят его некоторые категории граждан. Право вообще не платить налог дает:

инвалидность 1-й группы;
инвалидность 2-й группы;
инвалидность с детства;
оформление пенсии.

Остальным гражданам, которые не желают ждать 3 года, придётся уплатить обязательные 13% в казну страны.

Единственным способом избежать оплаты является продажа квартиры за сумму менее 1 миллиона. Но таким образом вы можете потерять больше, чем получите в результате сделки.

Пенсионеру

В отношении пенсионеров, входящего в льготную категорию, общие правила не действуют. Однако чтобы освободиться от 13-процентной выплаты, они должны обратиться в налоговый орган, чтобы подтвердить льготный статус. Достаточно предъявить:

удостоверение личности;
пенсионное удостоверение.

Если перешла от мужа

Если наследником усопшего является его супруга, общая собственность автоматически преобразуется в индивидуальную. Наследница может продать квартиру, не дожидаясь 3-х лет после смерти близкого родственника. Но только в том случае, если усопший владел своей частью более 3-х лет.

Это же правило будет действовать и тогда, когда жена примет решение выделить наследуемую долю и оформит новое право наследования на недвижимость. В этом случае при оформлении сделки будут учитываться даты, указанные при получении первого свидетельства. Второе не будет браться во внимание.

За несовершеннолетнего

Если продаётся квартира, владельцем которой (в полной мере или доли) является несовершеннолетний гражданин, правила остаются прежними. Возраст роли не играет. Владелец квартиры, не достигший 18 лет, платит налог на общих основаниях.

По Закону, несовершеннолетние не могут делать следующее:

подавать декларацию;
выплачивать причитающиеся суммы;
нести ответственность за невыполнение одного из требований Законодательства.

Всё перечисленное должны делать лица, которые перед законом отвечают за ребёнка (родители, попечители, опекуны). В налоговую инспекцию обращается законный представитель несовершеннолетнего. Он же оформляет все необходимые документы и несёт ответственность за нарушения и ошибки.

Декларация в этом случае должна быть составлена от имени ребёнка, но подписана его представителем.

В разделе «Достоверность декларации» должна быть сделана отметка в позиции «Представителем-ФЛ». В положенном месте ответственное за несовершеннолетнего лицо должно внести свои личные данные.

Правила не требуют приложения документов, устанавливающих родство или иные отношения, дающие право представлять ребёнка. Однако юристы советуют приложить свидетельство о рождении ребёнка и другие бумаги, подтверждающие наличие взаимосвязи между взрослыми и детьми.

Одновременная продажа и покупка

В юридической практике часто встречаются случаи, когда наследники, продавая унаследованную недвижимость, тут же приобретают новую более благоустроенную квартиру. В этом случае им полагается сразу два вычета:

При продаже: вычет на 1 000 000.00 рублей.
При покупке: вычет на 2 000 000.00 рублей.

Налогоплательщики должны действовать в рамках установленного порядка:

вычет от суммы приобретения не должен превышать 2 000 000.00 рублей;
вычет возможен только тогда, когда стороны сделки не взаимосвязаны;
право на вычет ранее не было использовано налогоплательщиком.

Оба вычета указываются в одной налоговой декларации.

Как платить налог при продаже доли наследственной квартиры?

Если гражданину причитается по наследству не вся квартира, а лишь её доля, алгоритм действий может быть другим. Он зависит от ситуации. Приведём ответы на наиболее распространённые вопросы, возникающие при долевой собственности:

Когда все наследники решают одновременно продать свои доли. Владельцы квартиры могут договориться о распределении суммы налога. Допускается возможность взятия всего налогового бремени одним из участников сделки. Если у наследников нет желания брать на себя обязанность выплачивать налог за всех, он распределяется пропорционально стоимости доли каждого. Точно таким же образом распределяется и 1 000 000.00 рублей вычета.
Когда доля продаётся одним из владельцев. В этом случае составляется отдельный договор. Дольщик имеет право воспользоваться вычетом на 1 000 000.00 рублей. Такое право будет у всех лиц, унаследовавших долю квартиры.
Затраты или вычет? У налогоплательщиков есть альтернатива: допускается уменьшение доходов расходами. Граждане имеют право снизить доходную часть за счёт того, что они потратили, оформляя квартиру. Ни договорённости по распределению, ни пропорции не имеют отношения к тратам, которые всегда индивидуальны. Россияне имеют право выбирать, что им выгоднее: применить вычет или расходы. Это право у них не отбирается и тогда, когда все дольщики одновременно продают унаследованную недвижимость. Одни могут выбирать затраты, другие вычет. Последние могут использовать его только в положенной пропорции.
Когда продаётся сразу несколько долей. Если в течение года налогоплательщик совершал несколько сделок по продаже долей в различных объектах, и владел ими менее 3-х лет, доход по всем совершённым сделкам должен быть суммирован.

Расходы нельзя переносить с одной недвижимости на другую. Вычеты суммируются, но в итоге не должны превышать 1-го миллиона.

Налогоплательщик, продавая несколько различных объектов недвижимости, может применять и вычет, и учёт затрат. Главное, не сочетать обе преференции применительно к одной недвижимости.

Читайте также Госпошлина за вступление в наследство после смерти в 2019 году

Разные сроки владения долями

Бывает, что некоторые собственники одной квартиры уже владеют имуществом более 3-х лет, в то время как другие стали таковыми недавно. В этом случае те, кто превысил установленный законом срок, освобождены от необходимости уплаты налога. Другие наследники имеют право использовать вычет в размере пропорциональном к своей доле.

Передача в наследство иностранному гражданину

Иностранный гражданин, не являющийся резидентом России и проживающий в другом государстве, тоже может стать наследником квартиры, расположенной в РФ. Как и россияне, он не обязан платить налог за наследство.

Для получения унаследованной квартиры необязательно приезжать в Россию. Все формальности иностранец может оформить у себя на родине через нотариуса. Также возможно назначить доверенное лицо или воспользоваться услугами работников консульства РФ.

Потребуется оплата следующих расходов:

оформление доверенности;
оплата госпошлины нотариусу, выдавшему свидетельство о праве наследования;
оплата госпошлины за регистрацию прав владения квартирой.

При продаже наследованной недвижимости до истечения 3-летнего срока, нерезидент обязан уплатить в казну РФ 30%. После 3-х лет налог платить не нужно.

Иностранному гражданину следует поинтересоваться, заключён ли у РФ и его страной договор о двойном налогообложении. Если нет, придётся платить положенный налог и в казну собственного государства.

Не быть резидентами РФ, то есть не проживать на её территории 183 дня в году, могут и россияне. В этом случае к ним применяются те же правила, что и к иностранцам.

Порядок продажи квартиры

Некоторые наследники уверены, что получив у нотариуса свидетельство о наследовании, они могут приступать к процедуре продажи. Это не так. Нужно иметь на руках и полученное в Росеестре свидетельство о регистрации собственности. Помимо него, следует приготовить следующее:

выписку из ЕГРП для подтверждения отсутствия обременений и арестов (выдаётся в Росреестре);
удостоверения личностей участников сделки;
свидетельство о праве на продаваемое наследство;
подготовленный договор купли-продажи;
выписку из домовой книги для подтверждения отсутствия регистрации на жилплощади других граждан;
справку о том, что за жилплощадью не числится задолженностей по выплатам за потреблённые коммунальные услуги (берётся в ЖЭО);
предварительно заказанный в БТИ кадастровый паспорт с планом недвижимости.

В интересах покупателя такой квартиры выяснить, не могут ли со временем появиться претенденты на приобретаемое жильё. Если таковые есть, желательно получить от них письменный отказ от претензий на жилплощадь.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи – это основной документ, определяющий суть всего дела. Его составляют в вольной форме.

Иногда продавцы, чтобы снизить траты на сделку, договариваются с покупателем об указании в документах заниженной стоимости квартиры. Важно учесть, что если при проверке будут замечены сильные расхождения между реальной рыночной ценой и заявленной в меньшую сторону, налог будут исчислять, исходя из кадастровой стоимости продаваемого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

При заключении договора важно указать рыночную цену продаваемой квартиры, так как, если возникнут спорные ситуации, покупатель сможет вернуть назад только то, что указано в документах.

В договоре обязательно следует отразить:

информацию о сторонах: покупатель – продавец;
реальную цену недвижимого имущества;
данные о продаваемом объекте: расположение, тех. данные и т. д.;
срок передачи денег;
способ передачи денег.

Наряду с куплей-продажей и дарением, одним из самых распространенных оснований получения недвижимости в собственность является наследование. По наследству можно получить квартиру, дом, дачу, землю, другую недвижимость.

Вступая в наследство, гражданин приобретает право собственности на недвижимое имущество, которое включает в себя право пользования и распоряжения. Иными словами, он может совершать с ним любые действия – продать, обменять, подарить, завещать

В данной статье мы рассмотрим такие вопросы, как порядок оформления договора купли-продажи на квартиру, полученную по наследству, сроки и процедуруа, перечень необходимых документов, а также самый актуальный вопрос – размер налога и госпошлины.

Можно ли продать квартиру, доставшуюся по наследству?

Никаких ограничений на совершение сделок купли-продажи с унаследованным недвижимым имуществом закон не устанавливает, однако существуют некоторые особенности, о которых обязательно должен быть осведомлен как продавец, так и покупатель.

Недвижимость, полученная по наследству, может быть продана после проведения всех необходимых процедур наследования и оформления необходимых документов:

Заявить о праве на наследство, вступить в него на протяжении 6 месяцев с момента открытия и получить Свидетельство о наследстве;
Зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество и получить выписку из ЕГРН;
Заключить договор купли-продажи;
Заплатить налог.

Когда можно продать квартиру, полученную в наследство?

Продать квартиру, полученную по наследству, можно уже спустя полгода после смерти первоначального владельца. То есть, после вступления в наследственные права и получения правоутверждающего документа. До этого момента совершенная сделка будет недействительной.

Никаких ограничений в сроках для совершения сделок закон не предусматривает. Однако нужно иметь в виду, что:

при продаже полученной по наследству жилой недвижимости на протяжении первых 3 лет (первых 5 лет – если вступление в наследство произошло после 01.01.2016), потребуется оплатить подоходный налог;
при продаже жилой недвижимости спустя 3 года (5 лет) – после вступления в наследство – налог оплачивать не потребуется.

Оформление наследства

В день, когда умирает владелец недвижимости, открывается наследство. Что нужно сделать наследникам?

Подать нотариусу письменное заявление о намерении вступить в наследство;
Представить нотариусу такие документы, как паспорт, свидетельство о смерти собственника квартиры, завещание или документ, подтверждающий родственную связь, регистрационные и правоустанавливающие документы на квартиру. Подробнее о документах можно прочесть в статье

Не имеет значения, происходит наследование по закону или по завещанию. Только спустя полгода после этого наследники получат Свидетельство о вступлении в наследство и смогут оформить право собственности и распорядиться наследственным имуществом по усмотрению.

Если собственниками наследственного недвижимого имущества являются несколько наследников, Свидетельство выдается каждому из них – с указанием доли, принадлежащей каждому.

После получения Свидетельства о наследстве, следует обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – от наследодателя к наследнику. После этого возможно совершение любых сделок – продажа, дарение, размен квартиры.

Если наследников несколько, им потребуется прийти к согласию относительно пользования и распоряжения приобретенной квартирой – заключить сделку купли-продажи они могут только по согласию.

Продажа квартиры

После завещания или законного наследования, после последующей регистрации права собственности, процедура купли-продажи наследственной квартиры ничем не будет отличаться от купли-продажи любой другой жилой недвижимости.

Документы

Для продажи квартиры потребуется подготовить пакет документов:

паспорта сторон сделки;
правоустанавливающий документ (Свидетельство о праве на наследство);
документ, подтверждающий право собственности на квартиру (с 2016 года — это выписка из ЕГРН, которая заменяет Свидетельство о праве собственности);
технический паспорт на квартиру.
выписка из ЕГРН, подтверждающая, что на квартиру не наложено обременение (залог, арест);
справки коммунальных организаций об отсутствии задолженностей;
справка из УВМ по месту регистрации недвижимости.

Если у продавца есть муж или жена, с которым заключен брачный договор, а наследственное имущество является совместной, а не личной собственностью — потребуется в письменном виде оформленное и нотариально заверенное разрешение супруга на продажу жилья.

Если в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, потребуется также получение разрешения из органа опеки и попечительства.

В некоторых особо сложных случаях, если у покупателя есть подозрение, что права на наследственную квартиру могут заявить другие лица, можно получить и приложить к пакету документов также письменный отказ потенциального претендента.

Договор купли-продажи

Между покупателем и продавцом заключается письменный договор купли-продажи, обязательными условиями которого являются…

основные сведения о сторонах сделки (Ф.И.О., дата и место рождения, место регистрации, паспортные данные);
стоимость предмета сделки;
информация о предмете сделки (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровой документации);
права и обязанности сторон сделки;
срок и способ передачи имущества и денежных средств;
ответственность сторон за невыполнение условий договора;
дата заключения сделки;
подписи сторон.

В процессе заключения сделки обязательно должны быть обсуждены все условия письменного договора, разрешены все возникающие споры и достигнуто безоговорочное согласие. После проверки всех документов нотариусом и достижения согласия сторонами, договор подписывается и скрепляется печатью и удостоверительной подписью нотариуса. Заключенная сделка купли-продажи подлежит государственной регистрации.

Обратите внимание! Одним из самых существенных условий договора купли-продажи квартиры является условие о ее стоимости. Очень часто продавец преднамеренно указывает более низкую стоимость квартиры – с целью снизить размер подоходного налога, вплоть до 1 млн. рублей – с целью вовсе его не платить. Фактическая, а не «официальная» цена квартиры в таких случаях оговаривается в устной форме между продавцом и покупателем. Какую опасность представляет собой подобное решение? При возникновении спора покупатель не сможет доказать, что передавал продавцу гораздо большую денежную сумму. Даже если спор будет рассматриваться судом, покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая указана в договоре, а не на озвученную и недоказанную фактическую сумму.

Поэтому юристы советуют указывать в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость жилой недвижимости, включая внесенную предоплату или задаток.

Регистрация договора в Росреестре

После того, как договор купли-продажи будет заключен и заверен нотариально, нужно обязательно обратиться в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость от продавца к покупателю.

Подать заявление о проведении государственной регистрации в орган Росреестра можно лично или через представителя по доверенности, можно направить по почте или воспользоваться услугой Многофункционального Центра (бренд — «Мои документы»).

К заявлению нужно приложить такие документы:

копии паспортов покупателя и продавца;
договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры;
выписка из ЕГРН с кадастровыми сведениями;
квитанция об оплате покупателем госпошлины за проведение регистрации.

Государственная регистрация осуществляется на протяжении 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов.

Налог с продажи квартиры

Как уже упоминалось выше, продажа унаследованной квартиры и продажа квартиры, полученной в собственность иным путем (путем приватизации, по договору обмена, дарственной, купли-продажи), не имеет существенных различий. Подоходный налог с такой сделки уплачивается по общим правилам налогообложения физических лиц, однако нужно учитывать ряд особенностей:

Согласно части 1 статьи 220 НК РФ, при продаже квартиры, пребывающей в собственности наследника более трех лет (после 01.01.2016 - более пяти лет ), подоходный налог не взимается. Срок в три года (пять лет) должен пройти со дня смерти наследодателя, а не со дня получения Свидетельства о праве на наследство или выписки из ЕГРН в Росреестре.

Обратите внимание! С 1 января 2016 года в правилах налогообложения произошли некоторые изменения - подоходный налог на доход физического лица составляет, как и ранее 13%, но взимается с продажи жилой недвижимости, пребывающей в собственности продавца менее 5 лет.

У наследника часто возникает желание продать наследственную недвижимость в кратчайшие сроки. Причин тому может быть много, например, проживание в другом регионе, необходимость погасить долги наследодателя из денежных средств, вырученных с продажи имущества. Если жилье будет продано на протяжении первых трех лет (первых пяти лет – если наследство было открыто после 01.01.2016) – сделка подлежит налогообложению.
Если сумма сделки составляет менее одного миллиона рублей (например, если продается доля от квартиры), налог не оплачивается. Если сумма сделки превышает один миллион рублей, подоходный налог составляет 13% для граждан РФ и 30% для иностранцев — от суммы, превышающей один миллион рублей (согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ).

Налог оплачивается в местном налоговом органе после предоставления декларации до 30 апреля следующего года.

Как не платить налог?

Итак, налог можно не платить, если…

После смерти первоначального владельца квартиры прошло уже больше трех лет — если он умер до 01.01.2016, больше пяти лет — если он умер после 01.01.2016.
Стоимость наследственного жилья – менее 1 миллиона рублей.

Обратите внимание! Некоторые недобросовестные продавцы, стремясь избежать оплаты налога, преднамеренно занижают стоимость имущества, иногда даже до суммы менее одного миллиона. Рискуют при этом, в первую очередь, покупатели. Во-первых, как уже упоминалось выше, в случае спора и вынужденного расторжения договора купли-продажи, они не смогут доказать размер действительно оплаченной денежной суммы и получат только то, что указано в договоре. Во-вторых, они будут лишены налогового послабления, по закону положенного владельцам нового жилья: им придется оплатить 130 тысяч рублей.

Не нужно упускать из виду и то, что налоговый орган прекрасно осведомлен о таком правонарушении, как уклонение от оплаты налога, и могут привлечь виновного продавца к ответственности за необоснованное обогащение.

Законодательство предусматривает налоговые льготы для некоторых категорий граждан. Так, от оплаты налога освобождаются…

Пенсионеры;
Инвалиды I или II группы;
Инвалиды детства.

Если продавец относится к одной из перечисленных категорий, ему следует подать в местную налоговую инспекцию заявление об освобождении от оплаты налога, приложив к нему копии документов, подтверждающих пенсионный возраст или инвалидность. Главное – своевременно подать заявление и документы, подтверждающие право на налоговую льготу. Через некоторое время из налоговой инспекции поступит положительный ответ.

Сложности при покупке-продаже унаследованной квартиры

Если наследник своевременно обратился к нотариусу и правильно оформил всю документацию, проблем с дальнейшим отчуждением наследственного имущества возникнуть не должно. Однако всегда нужно быть готовым к возникновению непредвиденных обстоятельств.

Основная сложность, с которой приходится столкнуться продавцу унаследованной квартиры – поиск покупателя. Потенциальных покупателей часто настораживает возможность внезапного появления других наследников, своевременно не вступивших в наследство. Даже если наследование произошло по завещанию, всегда может обнаружиться родственник, который захочет оспорить завещание в судебном порядке. Если суд оценит все обстоятельства дела и решит, что новый наследник не вступил в наследственные права по уважительным причинам, но имеет право на спорную недвижимость, совершенная сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Поэтому продавец должен подготовить все необходимые документы, подтверждающие отсутствие притязаний на унаследованное жилье. Кроме того, в процессе заключения договора нотариус обязан проверить все документы и установить полный круг наследников, вступивших в наследство или заявивших отказ от вступления.

Еще одним «подводным камнем» может быть раздел наследственной недвижимости между несколькими наследниками, в случае чего все они получают Свидетельство о праве на наследство с указанием размера доли. Любые сделки с совместной долевой собственностью должны осуществляться исключительно по согласию всех владельцев. Если один из совладельцев хочет продать принадлежащую ему долю, он должен предоставить право преимущественной покупки другим совладельцам - в письменном виде с указанием цены и других условий продажи, и только в случае их отказа – продать долю постороннему покупателю. В противном случае совладелец также может оспорить совершенную сделку.

Итоги

Имущество, полученное в наследство - это не только прибыль, но еще и ряд обязанностей. Особенно, когда речь идет о недвижимости. В этом случае наследник «автоматически» становится еще и налогоплательщиком. И многое будет зависеть от того, продаст человек унаследованный объект или оставит себе.

Если квартира или частный дом остаются в собственности у наследника, придется заплатить имущественный налог (ИФНС определит его сумму и пришлет налогоплательщику соответствующее уведомление).

Но если недвижимость идет на продажу (например, для простоты раздела, когда наследников несколько, или по иным причинам), возникает масса вопросов по налогообложению.

Главные вопросы по налогообложению продажи наследственного имущества

Как исчисляется срок владения?

Это совсем не такой простой вопрос с очевидным ответом, как может показаться на первый взгляд. Тут имеются свои нюансы. Итак:

если наследник не имел до смерти наследодателя никакой доли в унаследованном жилье, законный срок владения в 36 месяцев будет исчисляться с даты кончины человека, оставившего квартиру (или частный дом) в наследство;
если унаследована была жилплощадь, в которой у наследника имелась доля до смерти наследодателя, исчислять срок владения следует с самой ранней даты владения долей в собственности.

Пример: Некто С владел с 2007 г. 3/4 доли в квартире. В 2015 году умирает его отец, владевший 1/4 доли в этом же жилье. За ним наследует долю С. И в 2016 году продает квартиру целиком. На момент продажи срок владения объектом недвижимости для С составил 9 лет (2007-2016 гг.), поэтому подавать декларацию и платить налог ему не пришлось.

Но возможны и другие варианты развития событий. Так, например, если наследник не является налоговым резидентом, ему придется платить налог с дохода в размере 30% в любом случае. Правило трехгодичного срока тут окажется неприменимым.

Если с годами в вопросах такого срока все ясно, то с месяцами может возникнуть проблема: какой считать, а какой нет? И тут все зависит от даты смерти наследодателя. Если она случилась до 15 числа, месяц не засчитывается, а если после, то его надо брать в зачет.

Что считается налогом, а что госпошлиной?

Многие налогоплательщики не видят разницы между налогом и взимаемой государственной пошлиной. А между тем она существенная:

госпошлину следует уплатить нотариусу за выдачу Свидетельства о наследстве, при вступлении в него (в наследство);
а налог придется перечислить после оформления сделки купли-продажи унаследованного жилья, бывшего в собственности менее 3-х лет.

Важно: налог платится с суммы, которая является разницей между доходом с продажи и расходами на приобретение объекта недвижимости (или суммой имущественного вычета). Причем получить доход и понести расходы должно одно и то же лицо.

Формула налога следующая:

Цена сделки купли-продажи - (расходы на приобретение жилья или вместо них имущественный вычет) = налогооблагаемый доход.
Налогооблагаемый доход х 13% ставки = сумма налога к оплате.

А если изобразить определение НДФЛ схематично, то оно будет выглядеть так:

Цена договора

С понятием «цена договора» все просто. Это сумма договора купли-продажи. Однако есть несколько нюансов, способных ввергнуть в смятение налогоплательщика:

Несоответствие сумм - той, что указана в договоре, и той, что фактически передана. Для налоговой действительная договорная - та, что указана в основном договоре. И никакие расписки и/или свидетели не убедят налоговиков в другом. Это надо иметь ввиду еще при заключении договора.
Рассрочка, ведь некоторые сделки предусматривают поэтапную оплату. А налоговая берет для расчета общую сумму сделки. И никак иначе.
Сопутствующие купле-продаже сделки. Имеются ввиду услуги риэлтеров, оценщиков, страховщиков и пр. Для того, чтобы генеральная сделка прошла без проблем, с ними со всеми заключаются, так называемые, «подсделки». Это все налогом не облагается - в расчет берется лишь сумма основного договора.
Сравнение с кадастровой стоимостью . Сегодня эти две цены на недвижимость (кадастровая и рыночная) практически равны. И действующим Налоговым кодексом предусмотрено, что в договоре дарения, например, цена за объект недвижимости должна быть не ниже 70% от его кадастровой стоимости. Что касается купли-продажи, то для таких сделок, вроде бы, правила не такие строгие. Однако, если налоговым инспекторам покажется, что стоимость договора явно занижена, они доначислят налог.

Вычет (расходы)

«Вычетом» или «имущественным вычетом» называется сумма, на размер которой можно уменьшить цену сделки перед налогообложением. На сегодняшний день в России существует официальный и фиксированный имущественный вычет, равный одному миллиону рублей.

Что касается расходов, то это показатель переменный. И зависит он от реально понесенных затрат, которые можно подтвердить документально. Расходы, как правило, меньше 1 миллиона рублей, поэтому их почти никто не затрагивает, когда речь идет о налогообложении. Разве что при продаже сразу нескольких объектов недвижимости (ведь миллионный вычет положен только по одному их них).

Ставка

Она разнится для российских граждан и нерезидентов (иностранцев или россиян, имеющих недвижимость за границей и преимущественно там и проживающих). Первые платят 13%, вторые - 30%. Однако решающим факторов при определении ставки налогообложения является не гражданство, а срок проживания в России.

Куда подается 3-НДФЛ?

Декларацию о доходах гражданин (налогоплательщик) обязан подавать в налоговую инспекцию по месту своего жительства, то есть по месту постоянной регистрации. И никуда больше.

Приложение к декларации

В налоговую инспекцию в установленный законом срок подается следующий пакет документов:

Собственно заполненная декларация о доходах (3-НДФЛ);
Платежные документы по договору купли-продажи квартиры (если применяется фиксированный налоговый вычет).
Платежные документы о денежных расходах на приобретение квартиры ранее (если расчет налога производится с учетом расходов).
Паспорт декларанта.
Сопроводительный реестр для пакета документов.

И не предусмотрено ни заявления, ни уведомления. Вполне достаточно только оригинала декларации. Все остальные документы направляются в копиях.

Для отправления по почте копии нужно заверить у нотариуса. Если декларация подается лично, при себе необходимо иметь оригиналы документов для проверки (сверки с копиями) принимающим налоговым инспектором.

Срок подачи декларации

Декларацию о доходах 3-НДФЛ и сопровождающий пакет документов налогоплательщик обязан предоставить в инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения этого самого дохода. Например, если квартира была продана в 2016 году, декларацию со всеми приложениями необходимо будет сдать до 30.04.2017 г. Включительно. Если крайняя календарная дата пришлась на выходной, сдача переносится на первый же рабочий день.

Возможна также преждевременная подача 3-НДФЛ - прямо в год продажи объекта недвижимости. Но только если налогоплательщик уверен, что больше доходов у него в текущем году не будет и декларацию не придется корректировать.

Способы сдачи отчетности

Подать декларацию можно:

Лично, обратившись в окно приема местного отделения ИФНС. Отчетность (собственно декларация 3-НДФЛ) подается в 2-х экземплярах, на одном из которых принимающий инспектор ставит соответствующую отметку. Этот экземпляр остается у налогоплательщика.
Через интернет. Это возможно, если у гражданина, подающего декларацию о доходах, имеется личная электронная подпись, а также регистрация (а значит, личный кабинет) на официальном сайте ФНС.
Или отправить по почте. Заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В адрес местной налоговой инспекции. Второй экземпляр описи и вернувшееся уведомление с отметкой о вручении станут подтверждением отправки отчетности в срок.

Важно: заниматься подачей необходимых бумаг может и доверенное лицо налогоплательщика. Главное, чтобы у него была нотариальная доверенность.

Срок уплаты налога

Перечислить деньги по полученному уведомлению в полном объеме необходимо в срок до 15 июля года, следующего за отчетным.

Как платить налог

Оплата налогов гражданами возможна только безналичным способом. Реквизиты перечисления можно узнать из полученного уведомления, на сайте ФНС или взяв соответствующую квитанцию при личном обращении. Оплатить же налоги можно в любом банкомате или отделении банка (из тех, что заключили соответствующий договор с ФНС - сегодня это 30 крупных кредитных организаций), на сайте налоговой (зарегистрировавшись и получив доступ в личный кабинет) или на портале Госуслуг.

Что касается суммы оплаты, то ее нужно округлять до рубля. Если количество копеек меньше 50, будет 00 копеек, если больше 50 - уже рубль.

Можно платить налоги частями, но важно, чтобы к законному сроку начисленная сумма была выплачена полностью. Иначе последуют штрафы и будет копиться пеня.

Последствия нарушений сроков подачи декларации и уплаты налога

Несвоевременная отчетность

Налоговые инспекторы, установив факт несвоевременной подачи декларации о доходах, накладывают на налогоплательщика штраф, размер которого может быть от 1000 рублей до 30% от суммы налога, который полагается начислить. Конкретную сумму определяют путем умножения 5% НДФЛ на число месяцев, миновавших со срока подачи декларации, или с даты обнаружения налогового нарушения.

Пример: Гражданин П подал декларацию 3-НДФЛ 10.09.2016 г. Значит, он опоздал с ее подачей на 4 полных календарных месяца и 6 дней. Несмотря на то, что от пятого месяца прошло лишь 6 суток, он будет считаться за полный по закону (то есть штрафные 5% будут начислять за 5 месяцев, а не за 4). Сумма по НДФЛ у П составила 100 000 рублей. А штраф ему придется платить в размере 25 000 рублей: 100 000 х 5% х 5.

Неуплата налога

Налогоплательщик, который не заплатил (или не вовремя заплатил) налоги, отвечает перед законом. Чем же это грозит?

Если факт неуплаты установит ИФНС, налогоплательщику плюсом к пене (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от общей суммы налога за каждый день неуплаты) грозит штраф - 20% от суммы начисленного платежа. А когда платеж от гражданина поступает, но с просрочкой, ему насчитают только пеню за эту самую просрочку.

Злостным неплательщикам дополнительно может грозить еще и камеральная проверка. Причем не формальная, а со всеми законными выездами-выемками. А в ее ходе могут легко всплыть и другие налоговые нарушения.

Занижение размера

Если налоговики выявят, что сумма полученного дохода занижена налогоплательщиком, они могут доначислить налог, начислить штраф и почитать пеню.

Как заполнить декларацию?

Возможны 2 способа ее заполнения:

Вручную . Это, конечно, «немодно» и устарело, но вполне себе возможно (синей или черной ручкой, понятно и без исправлений). Приказом ФНС РФ такой вид отчетности также предусмотрен. А отказавший в ее приеме инспектор действует против закона.
В специальной компьютерной программе , которая без проблем скачивается на сайте ФНС. Только нужно внимательно, без ошибок заполнять все необходимые поля.

Если есть сомнения в личных способностях все сделать правильно, можно без проблем обратиться в любую бухгалтерскую фирму, где за небольшие деньги все заполнят и даже отправят.

Заполнение декларации с помощью специальной программы 3-НДФЛ:

Сведения о декларанте (выбирается соответствующая вкладка)
Реквизитные поля тут следует заполнять так, как написано в паспорте.
В графе ИНН указывается абсолютно точная цифровая комбинация.
В качестве кода страны выбирается 643 (Россия).
В окне «Сведения о документе, удостоверяющем личность» из выпадающего списка надо выбрать код российского паспорта - 21.
Сведения о месте жительства (выбирается соответствующая вкладка)
Нужно в зависимости от типа прописки кликнуть на соответствующее наименование - постоянная или временная.
Код региона выбирается в справочном окне.
Сведения о доходах и вычете/расходах
Здесь нужно
Проверка
Печать

Следует иметь ввиду, что нужно использовать только односторонний способ печати. У декларации вторая сторона каждого листа должна оставаться пустой.

Почему чаще используется вычет, а расходы редко применяются?

Грамотный налогоплательщик стремится к уменьшению суммы налога. И есть только 2 пути законно это сделать:

вычет;
или учет расходов при расчете.

Вычет

Чтобы реализовать законное право на вычет, гражданину, подающему 3-НДФЛ, достаточно правильно заполнить нужные разделы (ПО) или листы (вручную) декларации:

На бланке в листе 2Д заполняются строки 010 и 020, а строки 050 и 060 остаются незаполненными (от руки).
В поле «Сведения о доходе» окна «Доходы, получаемые в РФ» в строку Код вычета/расхода проставляется «901» (в программе).

Заполненная таким образом декларация подразумевает применение вычета. Никаких иных заявлений/уведомлений не потребуется.

Предельный размер налогового вычета 1 млн рублей. Эта сумма применяется при любой продаже, невзирая на детали.

Важно: когда вычет и сумма сделки купли-продажи недвижимости равны или последняя выше миллиона рублей, налог равен нулю. Однако, если не прошло 3-х лет с момента возникновения права собственности, придется подать декларацию .

У имущественного вычета главное свойство - совокупная распределительность. Это значит, сколько недвижимости ни продай за отчетный период, а вычет положен только в миллион рублей.

Расходы

Если принято решение о продаже унаследованной квартиры, надо понимать, что расходы по наследованию (вступлению в наследство) будут совсем незначительные. Применять расходы при расчете имеет смысл, если одновременно реализуются несколько объектов. Но следует помнить, что затраты учитываются только по отношению к той недвижимости, с приобретением которой они и были понесены.

Расходы, которые можно учесть

По закону при расчете налога учитываются только те расходы, что были напрямую связаны с покупкой жилья, которое теперь продается. Существует примерный перечень таких расходов, определенный ФНС:

Расходы, которые учесть не получится

Есть и такие. Их примерный перечень следующий:

погашение ипотечного кредита наследодателя или иных его долгов;
затраты на ремонт (капитальный или косметический - все равно);
коммунальные платежи и долги по ним, оставшиеся от прежнего собственника;
страховка жилья от гибели, повреждения и пр.;
денежные компенсации прочим наследникам и заинтересованным лицам за отказ от наследного имущества.

Не получится и индексировать размер расходов - ни в связи с инфляцией, ни с валютным ростом, ни с чем другим . Но если же вдруг окажется, что размер некогда понесенных расходов в связи с покупкой конкретного объекта недвижимости превысил доход от продажи этого объекта, налог будет равен нулю. И расходный остаток на следующий налоговый период налогоплательщик перенести не сможет.

Если выбраны были расходы для расчета налога, об этом достаточно указать в декларации (при составлении бланка вручную, заполнению подлежат строки 050 и 060 в листе Д2; если использовалась программа, в строке Код вычета надо поставить «903»). Больше никаких заявлений или уведомлений подавать не нужно.

Как платить за несовершеннолетнего?

Если квартира или же доля в ней были в собственности несовершеннолетнего, то и он будет платить налог, как все . И льгот в связи с возрастом для него действующим законодательством не предусмотрено.

Но сам ребенок или подросток, конечно, не будет ни подавать декларацию, ни платить пришедшую в уведомлении налоговую сумму, ни нести ответственность, если всего вышеперечисленного не будет сделано в срок. Это прерогатива его родителя, опекуна, попечителя или любого другого законного представителя. На плечи данных товарищей ложится бремя расчета НДФЛ, оформления соответствующей отчетности, предъявления ее в инспекцию и перечисления налога.

Заполняется декларация от имени ребенка, а подписывается его законным представителем.

На бланке вручную придется заполнить титульный лист раздела «Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации подтверждаю», с указанием специального кода «02», ФИО представителя и данных документа, подтверждающего полномочия.

Если декларационное заполнение происходит в программе, то в разделе «Достоверность информации» необходимо будет поставить флажок в поле «Представителем ФЛ», а также заполнить строки ФИО и «Документ».

Одновременная продажа и покупка

Нередки ситуации, когда наследники на вырученные от продажи наследного имущества средства приобретают для себя более благоустроенное жилье. Вот и получается, что один и тот же налогоплательщик за один отчетный период (календарный год) покупает и продает квартиру, а значит, может применить сразу два имущественных вычета – «при продаже» + «при покупке».

Пример: Некто Э, унаследовав в 2014 году квартиру, в 2015 г продает ее за 3,5 млн рублей. И почти сразу приобретает жилье за 3,7 млн рублей. Если применить все положенные вычеты, сумма налога, подлежащего уплате окажется следующей:

3 500 000 (стоимость проданной квартиры) - 1 000 000 (вычет) = 2 500 000 (сумма дохода, облагаемая налогом).
2 500 000 х 13% (ставка) = 325 000 (налог с продажи).
2 000 000 (максимальный размер вычета от покупной суммы) х 13% (ставка) = 260 000 (сумма, на которую надо уменьшить налог с продажи).
325 000 - 260 000 = 65 000 (сумма налога, подлежащая уплате).

Следует иметь ввиду, что при покупке недвижимости действуют более строгие применительные условия:

Размер вычета не более 2 млн рублей.
Сделка купли-продажи не должна быть заключена между взаимозависимыми лицами.
И ранее подобным вычетом налогоплательщик не пользовался.

Вычеты при покупке и продаже недвижимости, совершенных в один отчетный период, заявляются в одной декларации. Тогда у налоговых инспекторов не возникнет вопросов и не случается путаницы.

Как платить налог при продаже доли наследственной квартиры

Любые сделки с долями в недвижимости - головная боль для налогоплательщика. Тут расчет далеко не всегда соответствует стандартному алгоритму.

Чтобы лучше понять, как же все-таки рассчитывается налог, следует рассмотреть ряд наиболее типичных ситуаций:

Что касается оформления декларации, когда речь идет о продаже унаследованной доли в недвижимости, то:

вручную надо будет в листе Д2 заполнить только строки 030 и 040;
в программе же в строке Код дохода (окно «Сведения о доходе», лист «Доходы, получаемые в РФ») следует проставить «1511».

Получение по наследству имущества налагает на наследника обязанность правильного оформления. Некоторые виды имущества, в том числе недвижимость, не станут собственностью окончательно без проведения государственной регистрации права по ст. 131 ГК РФ . Поэтому наследников в процессе оформления ждет не только сбор и подготовка документов, но и некоторые затраты.

Получение наследственного имущества не подлежит налогообложению с начала 2006 года. Раньше налоговый платеж взимался, но с внесением поправок в Налоговый кодекс РФ, он упразднен.

Подавать декларацию в налоговые органы также не требуется.

Однако остались некоторые виды наследственной массы, попавшие в список исключений согласно п. 18 ст. 217 НК РФ . В перечень входят:

доход, который получен в результате создания промышленного образца;
оплата за изобретение;
гонорар за создание литературного труда;
вознаграждение за написание литературного произведения.

Перечисленные виды доходов подлежат налогообложению при переходе в порядке наследования. Стандартная ставка отчислений в бюджет составляет 13% от суммы полученных средств.

Остальное имущество, не указанное в ст. 217 НК РФ в списке исключений, передается от наследодателя без налогообложения. Это касается и самых популярных видов объектов: квартир, домов, автомобилей и т.д.

Налог на наследство в 2017 году

В 2017 году действует Налоговый кодекс России, включая поправки относительно налога с наследства. Это означает, что сегодня отсутствует обязанность налогообложения большинства видов объектов наследования по статье 217 НК России.

Налог при продаже наследства, которому менее 3 лет

Что же будет, если собственник сразу же решит продать имущество, полученное по наследству? В этом случае налог будет уплачиваться по ставке 13%, если продаваемые объекты получены менее чем 3 года назад. Однако налогооблагаемая сумма начинается при стоимости продажи объекта свыше 1 миллиона рублей. По ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение вычета с суммы до 1 млн. руб.

Если продается имущество, которое перешло в порядке наследования более 3 лет назад, НДФЛ уплачиваться не будет. Именно поэтому целесообразно выждать установленный законодательством период времени и только потом приступать к отчуждению объекта.

Налог на продажу дома, полученного по наследству

При продаже дома, полученного от наследодателя, действуют общие правила налогообложения и совершения сделки купли-продажи. Продать такой дом наследник имеет право сразу после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности. Однако в этом случае придется заплатить НДФЛ по ставке 13%, так как объект находится в собственности менее 3 лет. Чем больше стоимость недвижимости, по которой ее продали, тем больше будут налоговые отчисления.

Сколько составляет государственная пошлина при вступлении в наследство

Несмотря на отсутствие налоговой статьи расходов, государственную пошлину придется заплатить.

Государственная пошлина – обязательный платеж в бюджет за совершение нотариально значимых действий.

В случае с наследованием она уплачивается за оформление нотариусом свидетельства о праве на наследство. Без квитанции, подтверждающей ее погашение, нотариус не выдаст этот документ, и имущество не будет документально принято.

Размер государственной пошлины строго установлен в законе (ст. 333.24 , п.1, пп.22 НК РФ) и составляет:

0,3% от общей стоимости наследственной массы на одного наследника, но максимально 100 тыс. руб. В таком размере пошлина взимается с близких родственников умершего;
0,6% от стоимости имущества, которая получена в результате оценки. Уплачивается остальными наследниками, но в размере не более 1 млн. руб.

Таким образом, налог на принятие наследства не взимается в 2017 году. Под это правило попадают практически все виды объектов наследования. Однако при быстрой продаже таких объектов, налог заплатить придется. Кроме того, за оформление свидетельства о праве на наследство взимается плата – государственная пошлина. Ее размер устанавливается законодательно и зависит от стоимости имущества и степени родственных отношений между наследником и наследодателем.