Выясняем, что это за организация тсж и к какому типу она относится. Все о ТСЖ по новому Жилищному кодексу РФ: что это такое, его плюсы и минусы, изменения в уставе Что товарищество собственников жилья

Товарищества собственников жилья - зачем создавать и как это делать

В условиях становления новой экономики в новой России все мы изменились и меняемся, изменяются и условия и обстоятельства нашего существования. Мы в значительно большей степени должны сами заботиться о себе, о реализации своих прав и об исполнении своих обязанностей.
Почти все мы стали собственниками чего-либо, и очень многие - собственниками жилья, в котором проживаем. Это дает нам ощущение собственной значимости, некоторой защищенности от превратностей жизни, широкие права распоряжаться обретенным, но и порождает необходимость исполнения серьезных обязанностей по отношению к нашей собственности и другим собственникам. Чем далее, тем более мы будем это осознавать. Но справиться с этим в одиночку каждому собственнику невозможно. Нужно объединяться.
В части жилой собственности максимально удобным из существующих вариантов является Товарищество собственников жилья - ТСЖ. Эта форма предусмотрена и Жилищным кодексом РФ для совместного управления жилым домом или группой домов.
ТСЖ по закону имеет статус некоммерческой организации и может быть создано, если более 50% собственников примут решение о необходимости его создания. Все остальные обязаны подчиниться решению большинства.
ТСЖ принадлежит все, что существует в жилом доме, от фундамента до крыши. Кроме того, при выполнении некоторых условий и формальностей ему может принадлежать не только земля под зданием, но и прилегающие к нему территории. Это защитит Вас от покушений на Ваш двор, от вторжения на Вашу территорию любителей точечной застройки и, в то же время, может помочь в развитии Вашей собственности, улучшении Вашего быта и повышении статуса Вашего дома.
Создав ТСЖ, Вы повысите и свой статус собственника, став консолидированным хозяином Вашей общей собственности. Вы сможете сами выбирать себе управляющую компанию, четко отслеживать, куда и как тратятся Ваши коммунальные платежи, будете вправе сами решать, как поступить с совместно принадлежащим Вам имуществом.
Да, Вы теперь сами обязаны и заботиться о своем доме, но ведь и Ваши обращения и решения куда весомей для любых и властных и бюрократических структур. При грамотном подходе Вы вполне сможете решить любые проблемы, вплоть до получения дотаций на содержание дома и средств для его текущего или капитального ремонта. И отношение большинства собственников к своей коллективной собственности под давлением большинства существенно изменится в лучшую сторону, уж поверьте!
Но прежде, чем браться за это нелегкое дело, необходимо серьезно подготовиться.
Прежде всего, нужно определиться с активом, а в будущем - с Вашим потенциальным правлением и его председателем. В каждом доме есть такие неравнодушные люди, которые и составят инициативную группу по созданию ТСЖ, а затем - костяк правления его. Сложнее с председателем, ведь это мотор всего предприятия. Он должен быть не только готов профессионально заниматься этим в ближайшие годы, но и соответствовать ему - быть коммуникабельным, авторитетным среди жителей человеком, настоящим хозяином, имеющим профессиональные навыки руководителя и время на всю эту нелегкую работу. Идеально было бы, чтобы он профессионально разбирался в собственно объекте собственности, был специалистом. Если поискать, такие люди находятся обычно среди молодых еще военных пенсионеров, либо среди не старых еще женщин инженерных профессий. Кстати, их можно подучить профессии на довольно широко сейчас распространенных курсах по проблемам ЖКХ и ТСЖ.
Вот теперь можно начинать агитационную работу путем проведения собраний в подъездах и готовить общее собрание. К этому надо отнестись серьезно, настроившись на трудную работу - никого Вы враз не сагитируете, люди должны проникнуться идеей и необходимостью ее реализации, а это не просто и не быстро. Но очень возможно, ибо в каждом доме есть масса проблем, которые вопиют, и их не решить в одиночку. Вот на них и напирайте. Заручитесь также поддержкой управы или муниципалитета, покажите действенность ТСЖ на примере - а их уже немало в каждом городе - существующих объединений собственников - и все получится. Всякий хочет жить лучше, нужно только доказать возможность этого и, по возможности, оградить от возможного произвола и утяжеления условий содержания каждым своей собственности. Эти меры Вы позже предусмотрите в Уставе Вашего ТСЖ, опыт наработан.
Вот теперь можно созывать общее собрание и создавать ТСЖ. Как это делается - подробно описано в ЖК РФ, массу материалов и рекомендаций Вы найдете и в Интернете. Важно, чтобы в своем Уставе Вы предусмотрели ограничения по оплате услуг ЖКХ. Скажем, не выше, чем предельные рекомендованные для муниципального жилья подобного уровня. И очень важно вообще очень прозрачно формировать бюджет, рассчитывать тарифы, определять ставки и расценки.
Регистрация ТСЖ осуществляется органами Минюста РФ. Необходимую информацию Вы также найдете в Интернете.
ТСЖ - некоммерческая организация, ее налогообложение имеет особенности, которые Вам объяснят в Вашей налоговой инспекции. Кроме того, материалы на эту тему Вы найдете и на нашем сайте.
Теперь неплохо бы подумать о том, как Вы можете сами зарабатывать деньги для своего ТСЖ. Об этом мы поговорим позднее.
Пора принимать решение, как Вы будете обслуживать свою собственность. Если в Вашем доме есть грамотный председатель правления - есть смысл подумать о самостоятельном обслуживании. Во-первых, это всегда качественнее и оперативнее. Во-вторых, Вы дадите работу своим жителям, которые способны этой работой заниматься. В-третьих, это может в последствии стать Вашим небольшим, но стабильно работающим бизнесом, Вы сможете оказывать услуги другим домам и ТСЖ. Примерный расчет бюджета на этот случай Вы найдете на нашем сайте.
Если Вы не готовы к такой работе - ищите достойную управляющую компанию или начинайте активно воспитывать ту, которая Вас уже обслуживает. С позиций консолидированного заказчика, каковым Вы теперь являетесь, это сделать много проще.
Исследуйте вопрос возможности получения дотаций на содержание и капремонт здания. При необходимости мы Вам в этом поможем.
Сохраняйте все льготы для всех категорий жителей - компенсацию за это Вы сможете получить в соответствующих ведомствах.
Продумайте меры по энерго и теплосбережению, экономии воды и газа, совершенствованию внутридомовых инженерных систем. Поверьте, в этих направлениях есть резервы.
Урегулируйте земельные отношения, привлекая к этому местные органы власти, станьте хозяевами своего двора, займитесь благоустройством - люди быстро оценят происходящие улучшения и окажут помощь.
Налаживайте структуру внутреннего самоуправления, выберите старших по подъездам, дайте им права и льготы, определите обязанности - так Вы точнее будете чувствовать настроения и чаяния жителей, да и избавитесь от необходимости решать мелкие житейские вопросы с каждым собственником - большинство из них решаются в рамках подъезда.
Наладьте отношения с участковым, ОВД, паспортным столом, БТИ, СЭС и другими - Вы сможете реально помогать своим жителям решать их насущные вопросы.
Проверьте и урегулируйте договора на поставку тепла, воды, газа, электроэнергии с соответствующими поставщиками - и здесь могут быть резервы для экономии и улучшения.
Оцените, в каких новых услугах заинтересованы Ваши жители и организуйте их либо своими силами, либо привлекая сторонних поставщиков. Доставка телевизионного сигнала, локальная домовая сеть с информационной базой и фильмотекой, скоростной доступ в Интернет, альтернативная телефонизация, да просто организация разметки для стоянки автомобилей - все это и сплачивает, и дает возможность привлекать разные слои проживающих к деятельности на благо дома. Можно даже домовую телестудию организовать и общедомовые праздники устраивать, и организованное общение молодых мам. Фантазируйте, людям это нравится!
Не забывайте о ветеранах и пенсионерах, направляя и их энергию в созидательное русло и помогая им - в доме важна доброжелательная и спокойная атмосфера. Для всех.

Во всем этом мы постараемся оказывать Вам посильную помощь и советом, и участием. Помните - свое благополучие и комфорт мы можем и должны строить сами!
Е. Шлеменков.

Создание ТСЖ

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ Товариществом собственников жилья (далее ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Создание ТСЖ позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания. В нашей стране ТСЖ существуют и успешно реализуются с 1996 года, имеется богатый опыт, который показывает, что это наилучший и наиболее выгодный способ управления вашим домом.
Для того чтобы создать ТСЖ, необходимо, чтобы объединились не менее 50 % проживающих в доме собственников. Создание ТСЖ - это сложный и кропотливый процесс, который включает в себя несколько основных этапов. "Таура-Строй" принимает активное участие в разъяснении населению особенностей нового жилищного законодательства, осуществляет помощь при создании ТСЖ на всех этапах, берется за право управления и эксплуатации жилого фонда ТСЖ.
Основные этапы создания и деятельности ТСЖ:
1. Предварительный этап.
1.1. Получение и распространение агитационной информации о формах управления многоквартирным домом;
1.2. Подготовка и проведение общих собраний собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления путем очного и заочного голосования;
1.3. Подготовка документов, необходимых для создания ТСЖ.
2. Создание ТСЖ.
2.1. Государственная регистрация вновь созданного ТСЖ;
2.2. Передача дома на баланс ТСЖ и получение необходимой документации;
2.3. Сбор заявлений от собственников много квартирного дома о вступлении в члены ТСЖ;
2.4. Формирование общего единого имущественного комплекса собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе оформление права собственности на участок);
2.5. Проведение общего собрания членов ТСЖ с целью выбора органов управления ТСЖ, установления обязательных платежей и взносов членов товарищества и т. п.
3. Деятельность ТСЖ
3.1. Заключение договоров, связанных с обеспечением деятельности ТСЖ и обслуживанием собственников многоквартирного дома;
3.2. Составление и ведение бухгалтерской отчетности ТСЖ; начисление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги;
3.3. Выполнение работ по технической эксплуатации недвижимости согласно "Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда", утвержденных постановлением Госстроя;
3.4. Возмещение затрат по эксплуатации муниципальной доли общего имущества;
3.5. Составление смет на проведение капитального ремонта;
3.6. Проведение капитального ремонта;
3.7. Работа с должниками, предупреждение задолженности и ее судебное взыскание;
Данный способ управления домом самый эффективный, но требует дополнительных затрат на регистрацию ТСЖ и очень сложный при организации технической эксплуатации в доме, который эксплуатируется более 10 лет. Если вы примете решение управлять своим домом через ТСЖ, то вам предстоит очень грамотно вести бухгалтерскую отчетность, быть готовыми отчитываться перед налоговой инспекцией, участвовать в судебных процессах, решить вопросы регистрации граждан, выдачи справок, печати квитанций, сбора средств, работы с должниками, умело взаимодействовать с предприятиями, поставляющими тепло, воду и электроэнергию, предусмотреть меры по ликвидации аварий и др. Наилучший выход для вновь созданного ТСЖ - это нанять профессиональную эксплуатирующую или управляющую организацию. Причем, не забывайте, что, если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, не выполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

Договорные отношения ТСЖ

Сложный состав недвижимости (в том числе общей долевой собственности) многоквартирного дома, а также разнообразие задач по её управлению, содержанию, обслуживанию и приращению обуславливают возникновение разного рода правоотношений между ТСЖ с одной стороны и властными структурами - местным самоуправлением, муниципальным образованием, организациями, предприятиями, управляющими компаниями и частными управляющими - индивидуальными предпринимателями без образования юридического лица, осуществляющими работы и услуги в жилищной сфере, собственниками жилых и нежилых помещений, членами товарищества, нанимателями и арендаторами с другой стороны. Договор управления многоквартирным домом является самым главным документом после устава ТСЖ. Как строить договорные отношения ТСЖ комментирует председатель совета Ассоциации ТСЖ <Центр> - Лев Матеров.
Управление многоквартирным домом осуществляется на основе только письменного договора управления, который предусмотрен статьёй 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. В Гражданском и Жилищном кодексах подробно освещены правовые основы договорных отношений, основные принципы заключения договоров, обеспечение исполнения их, переход прав и обязанностей по договору, ответственность за нарушение договоров, изменение и их расторжение.
Жилищное самоуправление - это такая форма деятельности, когда управление осуществляется силами самих собственников помещений многоквартирного дома, а главной полномочной структурой в этом случае выступает правление товарищества собственников жилья. Председатель правления товарищества заключает договор с организацией, занимающейся техническим обслуживанием и эксплуатацией жилого здания или нанимает для этого штатный персонал. Председатель правления ТСЖ также подписывает договоры на оказание коммунальных услуг или контролирует их содержание, если эти функции переданы эксплуатирующей организации. Кроме того, председатель правления товарищества подписывает договоры на отдельные виды работ и услуг с организациями различной организационно-правовой формы и физическими лицами.
В статьях раздела УШ Жилищного кодекса РФ впервые определены основные правила управления многоквартирным домом, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются частные физические и юридические лица, государство, субъект федерации и муниципальное образование. На органы местного самоуправления возложена обязанность создания надлежащих условий для управленческой деятельности в жилищной сфере. Статья 161 Жилищного кодекса РФ устанавливает основные правила управления многоквартирным домом. Указанные нормы - служат своеобразным критерием, которому должны соответствовать повседневные практические действия субъектов управления в жилищной сфере.
Обеспечить эффективное управление общего имущества в многоквартирном доме могут только собственники жилых и нежилых помещений или иное лицо, уполномоченное собственниками.
Все основные положения, посвященные понятию и условиям договоров, содержатся в главе 27 части первой Гражданского кодекса РФ, на нём же базируются нормы нового Жилищного кодекса РФ. Это кстати коренным образом отличает новое правовое регулирование от прежнего жилищного законодательства. Старый Жилищный кодекс 1983 года лишь декларировал возможность участия в управлении жилищным фондом общественных организаций, трудовых коллективов, граждан, домовых комитетов и других органов общественной самодеятельности, не являющихся собственниками помещений многоквартирного дома. Новый же Жилищный кодекс РФ не называет указанных субъектов среди участников деятельности по управлению объектами жилищного фонда.
Поскольку жилищный фонд может находиться в частной (физических и юридических лиц), государственной (Российской Федерации и её субъектов) и муниципальной (муниципальных образований) собственности, правила статьи 161 ЖК РФ действуют в отношении всех указанных собственников помещений многоквартирного дома. Именно поэтому, помещения многоквартирного дома всегда на сто процентов кому-то принадлежат.
На собственниках помещений многоквартирного дома ЖК РФ возлагает обязанности и одновременно предоставляет право самостоятельно выбрать удобный для них способ управления многоквартирным домом. Во-первых, собственники помещений могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего общего имущества непосредственно. Во-вторых, управление многоквартирным домом может осуществлять юридическое лицо (тоже ТСЖ), объединяющее собственников помещений. В-третьих, управление многоквартирным домом при наличии соответствующего решения собственников помещений в таком доме, может осуществляться управляющей организацией любой организационно-правовой формы.
В пункте 4 статьи 155 Жилищного кодекса РФ понятие <управляющая организация> обозначает как юридическое лицо, так и индивидуального предпринимателя. Функции по управлению многоквартирным домом могут быть переданы на основе договора управляющему без образования юридического лица или управляющей организации (компании). Перед тем как заключать договор с управляющим председатель правления ТСЖ должен потребовать документ, подтверждающий его регистрацию в органах налоговой инспекции в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
Управляющий будет действовать в рамках своей компетенции и полномочий, определенных договором и должностной инструкцией, нести материальную и административную ответственность за свои действия или бездействия и обо всех своих шагах отчитываться перед правлением товарищества, его председателем и общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.
Управляющая организация (компания), роль которой может выполнять и государственные службы (хотя в настоящее время они акционируются и становятся частными компаниями), сама обеспечивает содержание жилья, нанимая обслуживающие организации или соответствующий персонал, и заключает договора с ресурсоснабжающими предприятиями. Товарищество собственников жилья может оставить за собой право согласовывать и контролировать содержание заключаемых управляющей организацией договоров.
Возможно и разделение обязанностей между правлением товарищества, управляющим и управляющей организацией (компанией). Управляющему можно поручить обеспечение технического обслуживания многоквартирного дома, работа с персоналом и административное управление. Управляющая организация (компания) осуществляет финансовое управление делами товарищества, заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, проводит маркетинговые исследования и т.д.
Правление товарищества собственников жилья разрабатывает политику товарищества и контролирует деятельность управляющего и управляющей организации (компании). Правление товарищества не имеет право передавать контрольные функции управляющему или управляющей организации (компании).
В случае, создания товарищества собственников жилья правлении (председатель правления) непосредственно занимается заключением различного рода договоров, одобряет подготовленные им формы договоров, а при работе с управляющей организацией (компанией) - согласовывает заключенные ей договоры. В связи с этим у ответственных лиц товарищества должен быть соответствующий опыт (или необходимые знания) в области договорных отношений разного типа.
Практика заключения договорных отношений между товариществами собственников жилья и различными компаниями организационно-правовой формы в настоящее время только складывается. Тем более, что согласно стать 18 Федерального закона от 29.12.04г. № 189-ФЗ <О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации> орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения Жилищного кодекса РФ не выбрали способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
В настоящее время (особенно после введения в действие ЖК РФ) на государственном уровне созданы необходимые экономические, организационные и юридические предпосылки для регулирования взаимоотношений сторон, возникающих при любой хозяйственной деятельности, на основе договора, заключаемого в соответствии со свободным волеизъявлением сторон.
Договор управления многоквартирным домом, наряду с актами государственных органов и органов местного самоуправления является на сегодняшний день одним из важнейших оснований гражданских прав и обязанностей. Стороны заключившие договор, берут на себя определенные обязательства и приобретают определенные права, причем, если реализация тех или иных прав зависит только от воли сторон, то нарушение или уклонение от исполнения обязанностей влекут за собой неблагоприятные, в том числе и финансовые последствия для виновной стороны.
Поэтому, договорная сфера отношений в жилищном фонде регулируется как нормами обязательного права, закрепленными в Гражданском кодексе РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. Детальная регламентация тех или иных правоотношений сторон в зависимости от характера совершаемых ими юридически значимых действий. Причём, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес такого дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (компания), порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, порядок осуществления контроля за выполнение управляющей организацией её обязательств по договору управления.
В статье 420 ГК РФ дано понятие договора с юридической точки зрения. Однако права и обязанности, выраженные в условиях гражданско-правового договора, должны отвечать общим принципам правового регулирования такими как: принцип равенства, автономии воли, имущественной ответственности и самостоятельности участников договорных отношений. Только в этом случае можно говорить о правах и обязанностях сторон.
Основные принципы заключения договоров
В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор считается заключенным при соблюдении следующих необходимых условий:
- сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;
- достигнутое сторонами соглашение по форме должно соответствовать требованиям предъявленным к такого рода договорам.
К числу существенных относятся следующие условия договора: во-первых, это условие о предмете договора (например, выполнение определенных функций при проведении работ, оказании услуг в сфере управления, содержания и обслуживания жилищного фонда); во-вторых, эти условия, в отношении которых имеются специальные указания в законах или иных правовых актах о том, что они являются существенными либо необходимыми для данного вида договоров; в-третьих, это все условия договора, относительно которых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение.
Порядок заключения договора состоит в том. Что одна из сторон направляет другой стороне свое предложение заключить договор (оферту), а другая сторона, получив оферту, принимает это предложение (акцепт). Акцепт, иными словами - ответ лица, принявшего оферту, должен быть <полным и безоговорочным>.
Управление многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления. Такой договор должен представлять собой один документ, подписанный сторонами. Так как эта норма носит императивный характер, договор управления не может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи (п.2 ст.434 ГК РФ).
Другой способ оформления договорных отношений является заключение договоров на торгах. Торги могут быть проведены в форме аукциона или конкурса. Разница заключается в том, что на аукционе выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложит лучшие условия.
Организаторы торгов - местное самоуправление (префектуры или управы), особенно это касается тех жилых домов, которые не выбрали способ управления своим домом до 01.03.06г., обязаны обеспечить доведение до предполагаемых участников извещения об их проведении не менее чем за 30 дней до этого и, в котором должны содержаться сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения об условиях конкурса на заключение договора.
Об этом приходится подробно говорить потому, что многие собственники помещений многоквартирных домов пассивны и инертны, не желают принимать на себя обязательства по управлению жильем и отвечать за его состояние. Но, именно передача частным собственникам прав и обязанностей по управлению жилищным фондом является столь важной задачей реформы жилищной политики. И именно, это подчеркивается в новом Жилищном кодексе РФ.
Уклонение одной из сторон от оформления договорных отношений дает право другой стороне обратиться в суд с требованием, как о понуждении к заключению договора, так и о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
Публичным договором признается договор заключенный коммерческой организацией и устанавливающий её обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратился. Кстати, по п.1.3. статьи 426 ГК РФ отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.
Управляющей организацией признается не только юридическое лицо любой организационно-правовой формы, но также индивидуальный предприниматель. При этом индивидуальный предприниматель приобретает предпринимательскую (коммерческую правоспособность) после государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в установленном законом порядке.
Исполнение договоров
Исполнение договоров состоит в выполнении их сторонами действий, составляющих содержание прав и обязанностей сторон. В соответствии с законодательством выполнение обязательств сторон должно осуществляться надлежащим образом на условиях предусмотренных требованиям ГК и ЖК РФ, самого договора. Поэтому при разработке и выполнении товариществом любого договора следует обратить особое внимание на четкую регламентацию обязанностей сторон в зависимости от вида выполняемых и оказанных услуг. При этом необходимо установить, имеет ли право одна из сторон самостоятельно определить способы выполнения порученных работ или обязана жестко следовать заданиям другой стороны.
Немаловажное значение для сторон имеет возможность, или наоборот, запрет на привлечение третьих лиц для выполнения принятых на себя обязательств.
При исполнении договоров большое значение имеет и срок исполнения обязательств. Одним из способов его установления является определение периода времени, в течение которых данное обязательство исполняется. Если стороны договора <забыли> указать в нём срок исполнения, исполнение должно последовать в разумный срок после возникновения обязательств. В случае отсутствия такого указания в законе стороны имеют право установить его, не забыв зафиксировать в договоре.
Минимальный и максимальные сроки действия договора управления многоквартирным домом установлены в императивных нормах и не могут быть изменены соглашение сторон. Окончание срока действия договора управления автоматически не прекращает действие такого договора управления по окончании срока его действия, то действие указанного договора пролонгируется, на установленном в договоре сроке, без изменения условий договора.
Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. Управляющая организация обязана приступить к исполнению её обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.
Для предотвращения или уменьшения размера негативных последствий, наступающих при неисполнении или ненадлежащем исполнении стороной договора своих обязательств по нему, законодательством предусмотрено несколько способов обеспечения исполнения обязательств.
В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами к таким способам относятся: неустойка, поручительство, задаток, залог, штраф, пени, банковская гарантия и удержание имущества должника. Из всех выше перечисленных способов при заключении договоров в сфере жилищно-коммунального хозяйства наибольшее практическое значение имеют неустойка, штраф и пени, так как интересы сторон договора заключаются не в получении друг от друга какого-либо имущества, а в получении результата работы или денежных средств в оплату за уже выполненную работу.
Под неустойкой законодательство понимает определенную законом или договором денежную сумму, которую сторона, не исполнившая свои обязательства по договору, обязана уплатить другой стороне. Сторона, требующая уплаты неустойки, не обязана доказывать, в отличие от других способов обеспечения обязательств, факт причинения ей каких-либо убытков.
Штраф является разовым видом неустойки, применяемым при исполнении или ненадлежащем исполнении обязательств, хотя его применение может осуществляться несколько раз в течение срока действия одного и того же договора. Штраф может устанавливаться как в виде твердой денежной суммы, так и в процентном отношении к сумме договора или к сумме оплаты определенного этапа выполненных работ.
Пеня устанавливается на случай просрочки исполнения обязательств, то есть она признана обеспечить своевременность исполнения обязанностей сторон. Пеня, как правило, определяется в процентах по отношению к сумме обязательств, не исполненного в установленный срок. Согласно п.14 статьи 155 ЖК РФ лица не своевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трёх сотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после дня наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в статье 155 ЖК РФ части размера пеней не допускается.
В ходе практической реализации условий договора возможно возникновение ситуации, при которой права и обязанности могут быть переданы третьим лицам, первоначально не участвовавших в подписании договора. Переход прав и обязанностей по договору возможен, как в силу прямого указания закона (например, при реорганизации юридических лиц или органов власти и управления), так и в соответствии с ранее достигнутой или вновь выработанной договоренностью сторон.
При реорганизации юридических лиц (включая и изменение их организационно- правовой формы - переход ЖСК в ТСЖ) документом, позволяющим решить вопрос о правопреемстве, является передаточный акт или разделительный баланс.
Переход же своих обязательств на другое лицо в случае сохранения стороны договора в неизменном виде допускается только с согласия другой стороны и оформляется в письменной форме в виде приложения к договору.
Ответственность за нарушение договоров
Ответственность за нарушение договоров возникает в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами в случае неисполнения и ненадлежащего исполнения всех обязательств по договору. Сторона, допустившая нарушения, несет ответственность, установленную законом или самим договором.
В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом РФ, истец для взыскания понесенных убытков должен представить в суд доказательства, подтверждающие:
- нарушение ответчиком принятых по договору обязательств;
- причинную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением договора;
- размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.
Поэтому, при составлении договоров по обслуживанию жилищного фонда необходимо тщательно отрабатывать не только процедуры контроля заказчиком качества и своевременности выполнения подрядными организациями всех этапов работ, но и форму, порядок и процедуру оформления документов, подтверждающих нарушения сторонами своих обязательств по договору. В случае возникновения судебного спора составлять подобные документы будет поздно и ответчик при грамотном подходе к существу заявленных истцом требований легко сможет доказать в суде свою полную или частичную невиновность в возникновении убытков у противоположной стороны.
При заключении договоров ТСЖ необходимо учитывать возможность применение ответственности не только к стороне, непосредственно подписавшей договор, но и к третьим лицам, прямо не участвующим в нём (ст. 399 ГК РФ). Возникающая в данном случае субсидарная ответственность является дополнительной ответственностью к ответственности другого лица - основного должника по невыполнению обязательств. Возникновение такой ответственности прямо предусматривается законодательством. Так, члены ТСЖ не отвечают по обязательствам данного юридического лица, а товарищество не отвечает по обязательствам своих учредителей за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом РФ либо уставом товарищества, но на членов товарищества собственников жилья может быть возложена субсидарная ответственность в случае недостаточности имущества товарищества при его банкротстве, вызванной действиями членов товарищества (п.3 ст.56 ГК РФ).
Необходимо также учитывать и ещё одну особенность, установленную законодательством и существенно влияющую на гражданско-правовую ответственность юридического лица, а именно: положение о том, что действия работников сторон по исполнению их обязательств признаются действиями самих сторон и они отвечают за действия, которые повлекли за собой неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
Работники, состоящие в трудовых, служебных или иных отношениях со сторонами договора, своими действиями или бездействия создают права и обязанности непосредственно для сторон, поэтому непрофессионализм, нерадивость или нераспорядительность работников не может являться основанием для освобождения сторон от ответственности за нарушения её обязательств.
Для определения возможных ситуаций наступления ответственности сторон при заключении договоров необходимо учитывать положение Гражданского кодекса РФ, регулирующих вину кредитора, просрочку должника и просрочку кредитора. Например, в договоре подряда немаловажное значение имеет срок и сам факт приемки выполненных работ, а в случае расчетов путем списания денежных средств со счета заказчика - факт подачи распоряжения банку, в котором у ТСЖ открыт расчетный счет, приказа о списании средств на основании платежного требования подрядчика.
Изменение и расторжение договоров
Изменение и расторжение договоров решается в Гражданском кодексе РФ путем установления жестких правил, регулирующих изменение и расторжение гражданско-правовых договоров. По общему правилу ГК РФ основанием расторжения или изменения договора является соглашение сторон, если в самом договоре или иных законах не предусмотрены другие основания расторжения.
В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексом изменение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора влечет для сторон больший ущерб, чем затраты, необходимые для исполнения договора, на измененных судом условиях, либо противоречат общественным интересам.
Надо сказать, что договоры в сфере управления, эксплуатации, ремонта и обслуживания жилищного фонда в силу большой социальной значимости в полной мере можно отнести к договорам, заключенным прежде всего, в общественных интересах государства и его граждан.
Вопросы защиты прав потребителей в жилищно-коммунальной сфере стали особенно актуальными в связи с ростом цен за коммунальные услуги и резким увеличением их доли в структуре расходов населения. Только за этот год в Москве они увеличились на более чем треть. Вместе с тем, уровень качество коммунальных услуг не претерпели существенных изменений, несмотря на происходящие преобразования в ЖКХ.
Состояние сферы жилищно-коммунального обслуживания вызывает множество нареканий со стороны потребителей. Вопрос же о повышении качества коммунальных услуг затрагивает все слои населения, практически всех собственников помещений многоквартирных домов, так как потребление коммунальных услуг в жилом доме носит коллективный характер.
По данным Антимонопольного комитета РФ почти каждое второе нарушение законодательства о защите прав потребителей в сфере услуг из числа выявленных комитетом было допущено именно при оказании жилищно-коммунальных услуг. Именно, поэтому, выбор управляющей организации (компании) управляющего, ТСЖ, если оно управляет домом, подписание ими договоров имеет после принятия Устава ТСЖ самое важное значение.
Именно, поэтому в договоре, заключенном от имени юридического лица ТСЖ должны быть установлены условия, определяющие качество услуг, режим их предоставления и нормативные объемы потребления, порядок и сроки устранения неисправностей и аварий, размеры и условия оплаты, расчетный период и сроки внесения платежей, технические характеристики инженерного оборудования жилых помещений (в т.ч. предусматривающие максимальную мощность электробытовых машин, приборов, аппаратуры), права, обязанности и ответственность исполнителя и потребителя.
Собственник-потребитель вправе рассчитывать на коммунальные услуги, которые соответствуют по качеству обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм, экологическим требованиям, а также условиям договора.
Вот те, основные на мой взгляд, моменты в договорных отношениях ТСЖ, которых должно придерживаться юридическое лицо при подписании договоров.
Председатель совета Ассоциации ТСЖ <Центр> Л.Н.Матеров
Сайт <Ваш дом> http://tsg.ru/PBL2/LM/dogovornie.htm
Управление домом
Что такое управление домом

Управление домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и прилегающей территории, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Управление жилыми домами
Организация обслуживания и эксплуатации жилищного фонда
Рассмотрев основные виды объединений граждан в жилищной сфере необходимо уяснить, что же конкретно обеспечивают или выполнение чего контролируют указанные объединения в целях наиболее качественного содержания и ремонта жилищного фонда, а также благоустройства придомовой территории. Во-первых, указанные объединения контролируют поддерживание в должном порядке системы жизнеобеспечения дома, в которую входят:
1) Отопительная система;
2) Система горячего и холодного водоснабжения;
3) Система электроснабжения;
4) Газоснабжение;
5) Система вентиляции;
6) Канализация;
7) Лифтовое хозяйство;
8) Слаботочные системы - телефон и ТВ;
9) Система мусороудаления;
10) Система безопасности.
В основной своей массе все эти системы в домах присутствуют и только их налаженная работа способна обеспечить комфортные условия проживания и длительную сохранность дома. Сбой хотя бы одной из систем способен существенно ухудшить или сделать совсем невозможным проживание в данном доме, поэтому необходимо не только производить своевременный ремонт вышедших из строя элементов, но и регулярно проверять и заменять изношенные части, ведь всегда дешевле предупредить последствия, чем платить за их устранение и возмещать урон, нанесенный аварией.
Для этой цели в любом доме необходимо отслеживать состояние каждой системы и проводить их профилактические ремонты (они как правило планируются заранее и под их проведение специально выделяются средства). Однако, в случае аварии (многие случаи предусмотреть и своевременно предупредить не представляется возможным) необходимо проведение аварийных (незапланированных) работ, для чего следует иметь определенный запас денежных и иных материальных средств, необходимых для оплаты работ по устранению последствий ЧП.
Ремонтировать необходимо не только вышеуказанные системы, но и сам дом, все его конструкции. Ремонт дома также можно подразделить на текущий и капитальный. Климат России и низкий уровень культуры некоторых категорий граждан зачастую приводят если не к износу конструкций здания, то к потере им эстетического вида. В связи с этим, затраты на текущий ремонт требуются постоянно, чтобы как можно дольше избегать капитального ремонта. Ведь если на текущий ремонт не требуется больших средств и того, что жители регулярно платят за техническое обслуживание вполне хватает, то на капитальный ремонт требуются очень большие средства.
На префектуры административных округов возложено обеспечение приоритетного порядка включения домов, в которых созданы или создаются ТСЖ, в программы капитального ремонта и <Мой двор, мой подъезд>. Кроме того, объединения жителей в жилищной сфере, имеющие статус юридического лица, вправе создавать собственные накопительные фонды для выполнения дорогостоящих работ. Такие объединения самостоятельно подбирают фирмы, которые будут выполнять работы, заключают договоры на выполнение соответствующих работ и самостоятельно контролируют их выполнение, что существенно улучшает качество работ, так как в приемке результатов участвуют сами жители, которые предъявляют гораздо более высокие требования, чем ДЕЗ.
Особое внимание следует обратить на проведение работ по перепланировке здания или помещений в нем. Не следует забывать, что разрешения на проведение таких работ, полученного у правления ТСЖ, недостаточно. Даже наличие в доме зарегистрированного товарищества не освобождает домовладельца от получения согласований и разрешений на перепланировку от компетентных государственных органов. То же самое касается и перепланировки самого здания. Решение общего собрания по данному вопросу играет значимую, но не решающую роль, так как без согласования и получения разрешения от соответствующих структур никакие крупные строительные работы производить нельзя в целях обеспечения безопасности жителей и сохранения недвижимого имущества. Всегда прежде чем начинать работы необходимо уяснить, целесообразно ли их проведение, какие средства надо затратить для достижения необходимого результата и не ухудшится ли после этого состояние конструкций дома.
Как видно из вышесказанного, проведение различных видов ремонтов весьма дорогостоящее, но необходимое дело. Где же взять средства на поддержание состояния недвижимого имущества на должном уровне?
Получение дополнительных средств возможно путем увеличения платежей жителей. Однако здесь есть пределы - нельзя поднимать платежи до бесконечности, иначе их просто перестанут платить. Есть второй путь - экономия.
Огромную роль в уменьшении расходов на оплату коммунальных платежей играет внедрение ресурсосберегающих технологий. Существующая система оплаты коммунальных платежей не стимулирует экономию воды, тепла и других ресурсов. Однако не всегда такая система лучше и выгодней. Многие люди не тратят то количество ресурсов за которое они вынуждены платить, а если в доме таких жителей большинство? А если взять летний период, когда большинство жильцов в отпусках и разъездах?
С целью снижения расходов на оплату коммунальных услуг возможен монтаж в домах счетчиков и регулирующих приборов, как на каждую отдельную квартиру (что всё же достаточно дорого), так и на весь дом. Конечно, введение таких аппаратов требует хорошего состояния запорной арматуры, так как при ее неисправности потери ресурсов будут настолько велики, что никакой экономической выгоды не получится, даже возможны убытки. Кроме того, не следует забывать, что протекающие трубы могут из-за создания постоянной сырости привести к серьезным последствиям, в том числе и разрушению здания, поэтому ремонт труб и запорной арматуры необходим в любом случае.
Теперь рассмотрим подачу тепла. Здесь недостаточно экономии в расходовании, требуется ещё и удержание теплого воздуха в помещении. Для этого необходимо обеспечить соответствующего качества герметизацию оконных и дверных швов. Опять траты? Но если вдуматься, то получится двойная выгода - возможна экономия тепла и в помещении нет сквозняков, т.е. меньше возможности подхватить простуду в собственном доме. Возможно, что лучше сначала чуть больше потратить, а потом получить экономию, а следовательно и выгоду. Одним из основных способов снижения издержек в жилищно-коммунальном хозяйстве является строгое соблюдение действующих нормативов по технической эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Техническая эксплуатация - комплекс мероприятий, направленных на обеспечение соответствующего требованиям нормативов состояния и функционирования объектов жилищно-коммунального хозяйства. Техническая эксплуатация осуществляется собственниками, владельцами, управляющими организациями, арендаторами и нанимателями путем использования, осуществления технического обслуживания и производства ремонта помещений, конструкций, инженерных систем и иного оборудования при обеспечении режимов их функционирования, а также санитарного содержания зданий и прилегающих к ним территорий.
Планирование деятельности по технической эксплуатации осуществляется управляющей организацией, исходя из нормативных требований и с учетом имеющихся финансовых ресурсов. Ежегодное, среднесрочное и долгосрочное планирование осуществляется как в рамках специальных целевых программ, так и в рамках годовой программы деятельности Правительства Москвы. Планирование расходов по содержанию объектов жилищно-коммунального хозяйства должно осуществляться как на общегородском, так и на территориальном уровнях управления.
Планирование расходов по технической эксплуатации жилищного фонда и санитарному содержанию домовладения должно осуществляться по следующим направлениям:

1. Расходы по содержанию объектов жилищного фонда, в том числе:
* заработная плата с начислениями;
* текущий ремонт жилищного фонда;
* вывоз твердых бытовых отходов;
* содержание домохозяйства (включая содержание дежурных по подъезду);
* амортизационные отчисления;
* налоговые и иные обязательные платежи;
* содержание службы заказчика (управляющей организации);
* прочие расходы.
2. Доходы от эксплуатации жилых домов, в том числе:
* оплата жилья или услуг технического обслуживания жилых и нежилых помещений;
* оплата услуг по вывозу твердых бытовых отходов;
* прочие доходы.
3. Расходы по капитальному ремонту жилищного фонда:
* проведение комплексного капитального ремонта и выборочного капитального ремонта, в том числе:
- ремонт фасадов зданий; кровли; теплотрасс;
- замена электроплит, газовых плит, газовых водонагревателей в квартирах;
- вынос газопроводов из подвалов жилых домов;
- замена и модернизация лифтов;
- ремонт тепловых пунктов, а также систем дымоудаления и противопожарной автоматики, внутридомового газоснабжения;
* проведение мероприятий по комплексному благоустройству дворов и подъездов жилых домов.
Капитальный ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства является особой самостоятельной сферой деятельности, обеспечивающей техническую эксплуатацию в соответствии с нормативными требованиями. Отношения, связанные с капитальным ремонтом объектов жилищно-коммунального хозяйства, требуют специального регулирования.
Капитальный ремонт - система мероприятий, направленных на восстановление ресурсов объектов жилищно-коммунального хозяйства при возможной замене их отдельных конструктивных элементов, а также улучшение их эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства должен осуществляться с соблюдением действующих нормативных требований, определяемых Правительством Москвы и федеральными органами власти.
Классификация капитального ремонта имеет несколько подходов, определяющих его виды. В целях планирования расходов по капитальному ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства следует различать два основных его вида, характеризующихся различным объемом выполняемых работ:
* комплексный капитальный ремонт должен предусматривать восстановление всех изношенных элементов;
* выборочный капитальный ремонт должен предусматривать замену или ремонт отдельных элементов, вышедших из строя.
Проведение комплексного капитального ремонта требует применения материалов, обеспечивающих нормативный срок службы ремонтируемых элементов объекта. По завершении комплексного капитального ремонта объект должен полностью соответствовать всем нормативно-техническим требованиям.
Проведение выборочного капитального ремонта должно обеспечивать восстановление эксплуатационных свойств отдельных элементов объекта, вышедших из строя в межремонтный период.
Планируя объем затрат, необходимый для проведения капитального ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства, необходимо предусматривать возможность проведения неплановых ремонтных работ (аварийных), направленных на ликвидацию последствий аварий, повреждения элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями и др.
Управление жилыми домами, обслуживание и эксплуатация жилищного фонда - это сложнейшая наука, познать которую удается не многим. Но чтобы изменить что-то к лучшему необходимо почувствовать себя хозяином, который не только владеет имуществом, но и знает как его сохранить и преумножить. Жилье для многих людей - это главный капитал, которым они владеют, а собственник может и обязан быть заинтересован в сохранении, улучшении и приумножении своего имущества.
Наука управления жилым домом
Не следует забывать, что жилищно-коммунальная сфера очень сложна, непосвященный человек может в ней окончательно запутаться. Возникает вопрос - как разобраться во всех этих тонкостях обычному жителю? Управление, обслуживание и эксплуатация дома - сложнейшая наука, при этом её основные постулаты постоянно эволюционируют, а все нюансы могут не знать даже те, кто проработал в данной сфере не один год. Часто складываются ситуации, когда люди хотят взять управление домом в свои руки, но не знают как. При этом в сфере жилищно-коммунального обслуживания за ошибки приходится платить очень дорого. Не подготовил дом к зиме - люди остались в холоде без тепла, не провел во время ремонт - случилась авария. Не говоря уже о том, что исправление допущенных ошибок стоит очень больших денег, нарушается комфортность проживания в доме, что отражается прежде всего на здоровье людей. Как же быть?
Рассмотрим две формы управления домом, в котором создано ТСЖ
Первая форма - организация домовладельцами собственного домоуправления и самостоятельная эксплуатация принадлежащего им недвижимого имущества. Данная форма удобна и экономически выгодна в случае, если непосредственно среди домовладельцев имеются люди, знакомые с жилищно-коммунальным хозяйством, способные организовать достойное обслуживание дома. Но не следует забывать, что кроме руководства и обслуживающего персонала, в таком домоуправлении необходимо наличие ещё как минимум юриста и бухгалтера, понимающих специфику жилищной сферы.
Также данная форма целесообразна в случае, если ТСЖ объединяет несколько жилых домов или имеется объединение нескольких товариществ.
При этом, если среди домовладельцев не отыщется компетентный человек, возможен наём профессионального управляющего, который под контролем правления ТСЖ, будет набирать штат работников и организовывать обслуживание дома. При наличии одного домоуправления, обслуживающего несколько жилых домов и при небольших удельных затратах (вся сумма расходов распределяется между значительным количеством жителей), многократно увеличиваются качество и эффективность обслуживания. Кроме того, упрощается система контроля за использованием денежных средств и деятельностью обслуживающего персонала.
Вторая форма - заключение ТСЖ договора о передаче части или всего комплекса функций по управлению домом дирекции единого заказчика. При этом за ТСЖ остаются функции контроля за работой ДЕЗ, что повышает эффективность эксплуатации и качество работ по содержанию жилищного фонда, и, кроме того, товарищество по решению общего собрания членов ТСЖ вправе проводить дополнительные мероприятия для улучшения качества и комфортности проживания жителей, которые не предусмотрены ДЕЗ. Эта форма удобна для ТСЖ, в которых создание собственного домоуправления экономически не выгодно.
Как уже было сказано выше, товарищество вправе передать все или часть функций по управлению домом ДЕЗ. При передаче части функций, товарищество оставляет за собой не только функции контроля, но и возможность организовать предоставление части жилищно-коммунальных услуг жителям самостоятельно, что позволяет ТСЖ работать одновременно с несколькими организациями, оказывающими подобные услуги, и выбирать из них менее дорогие и работающие более качественно. В данном случае товарищество продолжает заниматься хозяйственной деятельностью и самостоятельно рассчитывается по заключенным им договорам. Такой вариант очень эффективно работает, если у товарищества имеется возможность самостоятельно использовать нежилые помещения и земельный участок и получать за это дополнительные средства, направляемые на повышение качества проживания в доме.
Форма управления через передачу товариществом всех функций по управлению дирекции единого заказчика не делает существование ТСЖ бессмысленным. Как указывалось выше, за товариществом сохраняются функции контроля за деятельностью ДЕЗ. Как юридическое лицо ТСЖ вправе предъявить к дирекции претензии в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения ею своих обязанностей по договору. Кроме того, ДЕЗ оказывает услуги в строго ограниченном объеме, который не всегда устраивает жителей. Поэтому ТСЖ вправе на общем собрании членов товарищества принять решение о самостоятельном заключении договоров на производство каких-либо работ, оказание услуг и т.п. для повышения комфортности проживания. Такая форма эффективна, когда у ТСЖ нет возможности привлечь компетентных в жилищно-коммунальной сфере специалистов для осуществления всех или отдельных функций по управлению, особенно это актуально на начальном этапе становления ТСЖ, сразу после регистрации.
Помимо указанных двух форм возможно заключение ТСЖ и государственным ремонтно-эксплуатационным предприятием (ГРЭП, РЭУ и т.п.) договора на обслуживание. В таком случае все функции управления остаются у товарищества, а взаимоотношения с ГРЭП строятся по схеме <заказчик-исполнитель>, строго регламентированной договором.
ТСЖ во исполнение своих уставных функций вправе заключать любые гражданско-правовые договоры с организациями любой организационно-правовой формы, в том числе привлекать к управлению и обслуживанию кондоминиума иную альтернативную ДЕЗ жилищную организацию или нанять профессионального управляющего. Данные вопросы ТСЖ решает самостоятельно.
Ранее ТСЖ предъявляли большие претензии по поводу того, что дирекции заключали с товариществами договоры по более высоким расценкам, чем для остальных организаций. Данная проблема была рассмотрена на уровне Правительства Москвы и приняты соответствующие решения.
На совещании 27.02.2003г. у Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы П.Н. Аксенова по проблемам, препятствующим созданию и деятельности товариществ собственников жилья на префектов административных округов и глав управ районов возложено обеспечение предоставления ДЕЗ услуг товариществам собственников жилья, при желании последних, по расценкам и тарифам, установленным для управления и обслуживания домов, переданных дирекциям органами исполнительной власти. На Координационном совете при Правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере 03.07.2003г. контроль за соблюдением ценовой политики всех организаций, предоставляющих услуги в жилищно-коммунальной сфере, был возложен на все органы исполнительной власти и городские структуры, в подчинении которых находятся указанные организации.
Указанные решения уравняли в правах ТСЖ и иные жилищные организации, что позволило товариществам устанавливать общие размеры обязательных платежей домовладельцев за содержание и ремонт общего имущества кондоминиума по ставкам, утвержденным Правительством Москвы.
Оказание ТСЖ практической помощи является прямой обязанностью всех органов исполнительной власти города Москвы. Задача органов исполнительной власти - создать собственникам жилья условия, при которых у них появится возможность контроля за эксплуатацией домовладения, что в конечном итоге приведет к повышению эффективности управления и содержания дома при возможном снижении затрат на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Определение понятия ТСЖ
Органы управления ТСЖ
ТСЖ и ТСН
Отличие ТСЖ от ТСН
Нужна ли перерегистрация ТСЖ в ТСН?
Вложения

Управление товариществом собственников жилья является одним из трех способов управления многоквартирным домом ().

Способ управления выбирает общее собрание собственников помещений и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Определение понятия ТСЖ

Товарищество собственников жилья - вид товариществ собственников недвижимости , представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (статьей 135 ЖК РФ).

Органы управления ТСЖ

Общее собрание членов товарищества собственников жилья – высший орган управления ТСЖ ();
Правление товарищества собственников жилья – руководство деятельностью ТСЖ ();
Председатель правления ТСЖ - обеспечение выполнения решений правления ТСЖ ().

ТСЖ и ТСН

ТСЖ является некоммерческой организацией и признается видом товариществ собственников недвижимости (ТСН).

Понятие "товарищество собственников недвижимости" появилось с 01.09.2014 как новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ).

Отличие ТСЖ от ТСН

Если ТСЖ - объединение собственников помещений в многоквартирном доме, то ТСН - это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.

Таким образом, ТСН, по сравнению с ТСЖ, - более широкое понятие, при том, что цели создания и ТСЖ и ТСН аналогичны (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

Появление понятия ТСН не отменяет ТСЖ

С введением с 01.09.2014 главы 5 параграфа 6 ГК РФ , законодатель не отменил понятия "товарищество собственников жилья".

Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН.

Определение понятия "товарищество собственников недвижимости"
ТСН и ТСЖ, СНТ, ДНТ, ОНТ
Признаки ТСН
Отличие ТСН от ТСЖ

В рубрике "ТСЖ, ЖСК, управляющие организации. Деятельность. Управление домом " рекомендуем публикации на темы:

Обязанности управляющей компании, ТСЖ. Нарушение обязательств, причинение ущерба
Содержание и ремонт общего имущества
Жалоба на управляющую компанию
Общее собрание собственников помещений дома, общее собрание ТСЖ. Обжалование
Смена способа управления жилым домом
Общее имущество собственников. Владение, пользование, распоряжение

Вложения:

ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ С РЕГИСТРАЦИЕЙ ТОВАРИЩЕСТВ
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

В связи с поступлением многочисленных обращений по вопросам, связанным с регистрацией товариществ собственников жилья (далее - ТСЖ), а также с приведением учредительных документов и наименований юридических лиц в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации созданных ранее ТСЖ направляю прилагаемую к настоящему письму информацию по указанному вопросу и прошу довести ее до органов государственного жилищного надзора, а также иных заинтересованных лиц.

Заместитель Министра -
Главный государственный
жилищный инспектор
Российской Федерации
А.В.ЧИБИС

Приложение
к письму заместителя Министра
строительства и жилищно-коммунального
хозяйства Российской Федерации
от _____________ N ______

ИНФОРМАЦИЯ
ПО ВОПРОСУ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Федеральным законом от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 99-ФЗ), вступившим в силу с 1 сентября 2014 г. (за исключением отдельных положений), введена новая организационно-правовая форма юридического лица - товарищество собственников недвижимости (далее - ТСН).

Таким образом, с 1 сентября 2014 г. товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) в соответствии с Законом N 99-ФЗ является видом юридического лица, создаваемым в организационно-правовой форме ТСН.

Таким образом, даже с учетом принятия Закона N 99-ФЗ, создание и осуществление деятельности ТСЖ в настоящее время должно, по мнению Минстроя России, регулироваться, прежде всего, в соответствии с нормами ЖК РФ.

Кроме того, Минстрой России просит обратить внимание, что действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Законом N 99-ФЗ, не установлено требование об осуществлении перерегистрации ТСЖ в ТСН (часть 10 статьи 3 Закона N 99-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 3 Закона N 99-ФЗ учредительные документы, а также наименования ТСЖ, созданных до дня вступления в силу указанного закона, подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Закона N 99-ФЗ) при первом изменении учредительных документов таких ТСЖ. Изменение наименования ТСЖ в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Закона N 99-ФЗ) не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Учредительные документы таких ТСЖ до приведения их в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Закона N 99-ФЗ) действуют в части, не противоречащей указанным нормам.

На основании вышеизложенного и во избежание возникновения дополнительного социального напряжения среди граждан в вопросах управления многоквартирными домами Минстрой России считает необходимым обратить внимание органов государственного жилищного надзора на недопустимость направления в адрес ТСЖ требований, уведомлений или иного рода документов о необходимости осуществления перерегистрации ТСЖ, а также о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 7 статьи 3 Закона N 99-ФЗ.

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело обращение и сообщает следующее.

Отношения по управлению многоквартирными домами регулируются нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) (пункт 9 части 1 статьи 4 ЖК РФ), частью 2 статьи 161 которого в качестве одного из способов управления многоквартирным домом предусматривается управление товариществом собственников жилья.

Вместе с тем, необходимо отметить, что Федеральным законом от 23 мая 2015 г. N 133-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон "О политических партиях" внесены изменения в пункт 1 статьи 54 Гражданского кодекса , в соответствии с которыми юридическое лицо имеет свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму, а в случаях, когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, указание только на такой вид.
Наименование некоммерческой организации должно содержать указание на характер деятельности юридического лица.

Учитывая, что товарищество собственников жилья создается как вид товарищества собственников недвижимости, указание в наименовании товарищества собственников жилья на вид его организационно-правовой формы в настоящее время не требуется. В наименовании указывается только вид - товарищество собственников жилья. При этом сведения об организационно-правовой форме товарищества собственников жилья должны быть указаны в его уставе (пункт 4 Российской Федерации). Данная позиция отражена в письме ФНС России от 26 июня 2015 г. N СА-2-14/752.

На основании вышеизложенного Минстрой России сообщает, что при заполнении заявления о государственной регистрации юридического лица при создании товарищества собственников жилья, либо для внесения изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, для представления в регистрирующий орган, необходимо указывать "ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "(наименование)".

Вместе с тем, частью 2 статьи 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах.

Учитывая вышеизложенное, Минстрой России сообщает, что владельцем специального счета не может быть товарищество собственников недвижимости.

Заместитель директора Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
Е.П.СОЛНЦЕВА

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

Федеральная налоговая служба, рассмотрев обращение, сообщает следующее.

Ранее в ФНС России поступило обращение, которое направлено на рассмотрение в Управление Федеральной налоговой службы по области.

Письмом УФНС России по области разъяснено, что Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность создания товарищества собственников жилья как вида товарищества собственников недвижимости. При этом исходя из положений пункта 1 статьи 54 , пунктов 1 и 2 статьи 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации наименование товарищества собственников жилья должно включать слова "товарищество собственников недвижимости" и может содержать указание на вид недвижимого имущества - "товарищество собственников недвижимости (жилья)". Правовых оснований для государственной регистрации товариществ собственников жилья как самостоятельной организационно-правовой формы не имеется.

Данная позиция УФНС России по области соответствует позиции, изложенной в письме ФНС России от 27 марта 2015 г. N СА-17-14/33.

Вместе с тем необходимо отметить, что Федеральным законом от 23 мая 2015 г. N 133-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон "О политических партиях" (вступил в силу с 23 мая 2015 г.) в пункт 1 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации внесены изменения, в соответствии с которыми юридическое лицо имеет свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму, а в случаях, когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, указание только на такой вид. Наименование некоммерческой организации должно содержать указание на характер деятельности юридического лица.

Учитывая, что товарищество собственников жилья создается как вид товарищества собственников недвижимости (подпункт 4 пункта 3 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации), указание в наименовании товарищества собственников жилья его организационно-правовой формы - товарищества собственников недвижимости - в настоящее время не требуется. В наименовании указывается только вид - товарищество собственников жилья. При этом сведения об организационно-правовой форме товарищества собственников жилья должны быть указаны в его уставе (пункт 4 статьи 52 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23 мая 2015 г. N 133-ФЗ).

Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.А.АРАКЕЛОВ

Стало популярно организовывать товарищества собственников жилья. Однако важно не просто получить документ о самостоятельном управлении своим домом, а четко осознавать, какие заложены в новшестве возможности. Хуже того: иной раз попадаются в руки мошенников. В статье рассказывается о том, как избежать ошибок и извлечь максимальную пользу из нововведения. Чтобы наконец-то произошла «смычка» радужной перспективы с будничной реальностью.

Большинство граждан привыкло к мысли, что для решения каждой проблемы имеется соответствующий головастый чиновник-начальник, который подскажет, направит, а затем, естественно, расширит и углубит. Но жизнь раскручивается в ином направлении. Нас, собственников, призывают объединяться и управлять общим хозяйством самостоятельно. Вот тут-то и оказываемся пойманными в капкан собственной растерянности.

Но не будем, как зачастую бывает, заниматься поисками виновного. Сделать так, значит, окончательно увязнуть в болоте проблем. Имеется соответствующая законодательная база, уже наработан кое-какой опыт. Стоит лишь его проанализировать и учесть. Попробуем это сделать это.

Жилищно-коммунальные общества: так в чем же их суть?
Говоря бюрократическим языком, нам сообщают, что жилищная реформа направлена на разгосударствление основного жилищно-коммунального фонда. Звучит заманчиво, но не очень понятно: общее долевое имущество всех собственников помещений многоквартирного дома теперь наше. Задумается на досуге обыватель, почешет затылок и задаст себе вопрос: «А хорошо это или плохо?».

Если договорились вести разговор о сути проблемы, давайте с этого и начнем. Приватизируя свою кровно заработанную квартиру, вы, по существу, уже имеете часть общего имущества, но управлять им до сих пор не имели возможности. Действительно, как это сделать, если долю общей собственности можно выразить в цифрах, а в натуральной форме – не получается. Представим, что конкретный гражданин владеет, кроме квартиры, пролетом лестницы и частью площадки, другой сосед претендует, скажем, на один из углов кладовки … Воображаете, какая неразбериха началась бы?!

Выход очевиден и вполне предсказуем – объединиться и пользоваться общей собственностью сообща. Что и предлагают жильцам многоквартирных домов. Эдакий разумно организованный колхоз. Словом, товарищество собственников жилья (ТСЖ). Как видите, название располагает к конструктивному сотрудничеству, товарищество ведь все-таки.

Но любой вопрос, а тем более, квартирный, начинается с имущественных разборок. В принципе, в мире подобные объединения граждан, живущих под одной крышей, - уже давно опробованная и прижившаяся практика. Вот только создавались подобные объединения изначально лишь при строительстве новых домов, чтобы поддерживать их в надлежащем состоянии. Мы же берем чужой опыт и прививаем его на своей отечественной почве. Нередко в результате такой адаптации общественность вынуждена взваливать на собственные плечи «убитый» жилищный фонд, привести в порядок который «выливается в копеечку».

Из сказанного вовсе не следует делать вывод, что нужно отказываться от предлагаемого всевластия в отдельно взятом многоквартирном доме. Любые крайности, как известно, ни к чему хорошему не приводят. Продуктивный подход заключается в другом: прежде чем взвалить на коллективные плечи сию нелегкую ношу, создайте организационную группу, которая будет наделена полномочиями досконального изучения состояния дома. Активисты также разберутся, как расходовались средства жильцов на ремонт и другие нужды.

Скажете, «после драки кулаками не машут» - зачем ворошить прошлое? Отнюдь, в этом случае стоит помахать кулаками, ведь оттого, в каком состоянии примет дом товарищество, будет зависеть, сколько понадобится средств на то, чтобы привести жилье в божеское состояние. А это и есть ваши ежемесячные платежи. Словом, учиться хозяйствовать очень даже стоит с отстаивания своих финансовых прав. Добейтесь того, чтобы предыдущий собственник совместной собственности граждан по максимуму привел в порядок крышу, подвал, коммуникации и т.д. Иными словами, ЖЭК должен отремонтировать, восстановить то, что обязан был давно сделать.

В этом вопросе, к слову, существует и «другая сторона медали». Во-первых, изучая состояние дома, активисты товарищества смогут грамотно принять его в дальнейшем на баланс, что очень важно. Во-вторых, начнете вникать в чисто технические вопросы, с которыми рано или поздно придется столкнуться. В любой жилищной конторе, как бы то ни было, смеются специалисты (по меньшей мере, главный инженер), которые обязаны знать нормативы относительно, например, сроков ремонта несущих конструкций, перекрытий, инженерных сетей и т.д. А в ТСЖ ответственность за сохранность дома и за жизни его обитателей граждане берут на себя.

Лиха беда – начало?
Чтобы рождение общественного организма действительно не превратилось в беду, важно продумать, как начать товариществу свое существование. Никакая организационная группа в данном случае не поможет - тут нужно строго следовать букве закона. Организация и проведение общего собрания, с которого, собственно, и начинается деятельность товарищества, регламентированы Жилищным Кодексом РФ.

Внимательно прочитав ст. 44 ЖК РФ, вы поймете, что общее собрание – основной орган управления многоквартирным домом – вправе принять решение о реконструкции здания, о пределах использования отведенного под дом участка, о передаче в собственность общего имущества. На первом общем собрании придется определиться также со способом управления многоквартирным домом и т.д. Не будем подробно рассказывать о порядке проведения общего собрания, скажем только, что он расписан в ст. 45 ЖК РФ.

В дальнейшем общие собрания собственников квартир должны проходить не менее не реже одного раза в год. С формой проведения собраний и способом оповещения о них определяются сами собственники.
Можно, конечно, отнестись формально к подготовке проведения таких собраний, что, собственно, нередко и происходит. Но задумайтесь, в ваших ли это интересах. Прежде чем председатель начнет рапортовать об успехах, вникните, на какие цели были израсходованы ваши с таким трудом заработанные деньги. В конце концов, зачем «городить огород» и создавать товарищество, если все покатится по старым, изрядно заржавевшим рельсам! Не пожалейте труда и времени, тщательно «пролопатив» основной документ любой организации – смету.

Если разобрались с расходованием средств, обсудите, какие капитальные работы нужно выполнить в следующем году, а какие могут подождать. Тут-то и понадобятся специальные знания о степени износа тех или иных элементов дома и другие технические «заморочки». Конечно, очень хочется блеснуть перед другими товариществами, например, новыми пластиковыми окнами или суперсовременным освещением в подъезде, но, с другой стороны, как быть с перегнившей балкой, которая вот-вот свалится на голову?

Все эти «за» и «против» обсуждают члены товарищества, приходя к консенсусу порой в жарких спорах. Результатом дебатов должно быть общее решение об объеме работ на следующий год, от которого напрямую зависит плата за услуги каждого члена товарищества на следующий год. Так что, как видите, самотек в системе коллективной ответственности метода хотя и привычная, но неподходящая.

Заботимся о делах текущих
Даже если обязательное ежегодное собрание и прошло на «ура», это вовсе не означает, что председатель правления товарищества собственников жилья может спокойно почивать на лаврах. В соответствии все с тем же ЖК РФ в любой момент можно провести внеочередное собрание. Инициатором может выступить любой собственник помещения данного дома. Вот только небольшой компании единомышленников для того, чтобы решение собрания имело законную силу, недостаточно. В собрании должны принять участие собственники помещений или же их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от их общего числа.

Если Вы взялись организовывать собрание, учтите, что обязаны сообщить другим собственникам помещений о нем минимум за десять дней до запланированной даты. В сообщении укажите свое имя, форму проведения собрания (это может быть заочное голосование), естественно, дату и время. Также имейте в виду, что экспромт не всегда хорош. В сообщении обязательно объявляется повестка дня собрания, и отступать от неё «в порыве страстей» вы не будете иметь права.

Уважая мнения и права других собственников квартир, в сообщении вы обязаны указать порядок ознакомления с информацией или с теми материалами, которые собираетесь обнародовать. Конечно, заманчиво заготовить «скелет в шкафу», но такая процедура не предусмотрена законодательством. Оптимальный вариант – всю имеющуюся информацию оформить в нескольких экземплярах и объявить гражданам, где и когда можно с нею ознакомиться. Впрочем, очень могут пригодиться современные средства связи, например, Интернет.

Для того чтобы полностью исключить кривотолки по тем или иным спорным вопросам, лучше всего организовать письменное голосование. Таким образом вы застрахуетесь от нежелательных последствий, в частности, и в случае судебного разбирательства.

Понятно, что самостоятельно организовать собрание, которое правомочно принимать решения, непросто. Для того чтобы не попасть впросак и не заслужить репутацию неудачника, имеет смысл провести информационное собрание, на котором можно «пристреляться» к настроениям людей, предварительно обсудить вопросы, включенные в повестку дня. Определитесь с председателем и секретарем, посоветуйтесь с народом, какой установить регламент.

Как застраховаться от возможного рейдерского захвата?
У россиянина, привыкшего подчиняться эмоциональным порывам, невольно возникает такой вопрос. Четкое знание своих прав и возможностей, а главное – применение их на практике, исключит ситуацию, когда очередное новшество так и зависнет где-то между нашим «хочу» и реально осуществленным «получилось». На то она и форма самоорганизации населения, чтобы люди, не ожидая манны небесной, брались за решение насущных проблем. Романтический настрой хорош в других случаях, но только не в запущенном жилищно-коммунальном хозяйстве.

Кроме того, природной скромностью или, извините, не менее природной ленью наивных граждан могут воспользоваться ловкие ребята (что, собственно, порой и происходит). Не успеете оглянуться, а вас уже женили без вашего на то согласия. Рейдерские захваты потому-то и становятся возможными, что собственники не напрягаются в изучении своих прав. Проведение собраний порой инициируют управляющие организации, которые не являются собственниками помещений.

В других случаях принимаются решения по тем вопросам, которые не вносились в повестку дня. Не очень-то озадачиваются такие налетчики наличием кворума и другими, как иногда считают, заморочками. Результат – захват полномочий на управление общим имуществом. А далее диктуй свои условия, отдавай что угодно в аренду и т.д. Своя рука, как известно, владыка. Обычная технология рейдерского захвата - проведение такого себе общего собрания, на котором присутствуют две одураченных бабки, даже изготовление фиктивных протоколов без проведения каких-либо собраний. Не торопитесь также подписывать договора, не убедившись в том, что это не технологичный ход «захватчиков».

Отстаивать свою «независимость» в судебном порядке пострадавшему от «пиратского захвата» товариществу собственников жилья очень непросто. Проще внимательно относиться к соблюдению процедуры, а при необходимости, если уж «прошляпили», оперативно и правильно провести общее собрание, которое отменит решение «самозванцев». И на этом не останавливайтесь: в случае причинения убытков собственнику обратитесь в правоохранительные органы с просьбой проверить деятельность «захватчиков».

Но это – крайности. Не желаем ни одному товариществу, деятельность которого, безусловно, началась с благих намерений облагородить быт жителей многоквартирного дома, увязнуть в таких разборках. Взяли власть в сои руки – научитесь нею распоряжаться на собственное благо.

Как взять власть в свои руки, или о процедуре создания товарищества
Начнем с правовых источников, регулирующих порядок организации ТСЖ. Это уже упоминавшийся Гражданский Кодекс, также - Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» №72-ФЗ, от 15.06.1996 г. Не будем забывать и о других законах и подзаконных актах, с которыми следовало бы ознакомиться, прежде чем браться за организацию кондоминиума. Они могут приниматься как на федеральном, так и на региональном уровнях. Жилищное законодательство – особая сфера юриспруденции.

Организация ТСЖ начинается с создания инициативной группы. Затем собственниками домовладения подготавливается устав. Подойти к этому нужно максимально ответственно, ведь в дальнейшем все отношения между членами товарищества (в том числе и спорные вопросы) будут осуществляться именно с помощью этого основополагающего документа, который является своеобразной Конституцией ТСЖ. Затем инициативной группе предстоит определить схемы распределения долей участия всех имеющихся домовладельцев. Направление уведомления собственникам о повестке дня собрания – следующий шаг. В уведомлении также должно быть указано место и время проведения собрания.

На общем собрании собственников выбирают способ управления кондоминиумом, утверждают устав, схему определения и распределения долей, состав ревизионной комиссии. Не исключено, что для решения всех вопросов понадобится собираться дважды или даже трижды. Пусть это вас не смущает: главное – раз и навсегда расставить все точки над «і», чтобы в работе кондоминиума не возникало вопросов, а тем более – конфликтных ситуаций. Результаты выборов фиксируются в протоколе.

После выбора правления ТСЖ и его председателя (это делают члены правления, ставя свои подписи в протоколе) можно начинать подготовку документов для регистрации товарищества. На получение постоянного свидетельства о регистрации обычно уходит около месяца (о необходимых документах поговорим отдельно).

Председатель правления должен быть правомочным, а потому его полномочия нужно соответствующим образом подтвердить. Не будет никаких вопросов, если у председателя на руках следующие документы: во-первых, свидетельство о регистрации товарищества (сюда же входит список домовладельцев, т.е. приложением №1); устав ТСЖ (зарегистрированный); протокол общего собрания (с подписями всех домовладельцев), при этом сумма голосов участников собрания должна превышать 50% от всего количества голосов в кондоминиуме; протокол заседания правления ТСЖ (более половины от числа всех членов правления); гражданский паспорт председателя правления кондоминиума.

Отсутствие любого из перечисленных документов создает ситуацию, когда полномочия председателя считаются не подтвержденными. Подписи под протоколом общего собрания, также под протоколом заседания правления не составляют исключения. Они обязательны. В том случае, если порядок подтверждения полномочий вызывает сомнения, он может быть оспорен в суде.

Как получить долгожданное свидетельство о регистрации?
В правовом отношении кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, поэтому права на него, впрочем, как и сделки с ним, в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. Юридическое лицо регистрируется на основании закона о регистрации юридических лиц для некоммерческих организаций и Федерального закона «О ТСЖ». Товарищество имеет печать, расчетный счет в банке (иные счета), другие реквизиты. Товарищество, как правило, создается без ограничения срока его деятельности (иное может быть предусмотрено уставом).

Прежде чем приступить к регистрации, нужно иметь на руках паспорт домовладения. Он составляется в БТИ и содержит сведения о недвижимом имуществе, принадлежащем кондоминиуму. В ходе подготовки регистрации товарищества в местных органах власти, проходят регистрацию прав на недвижимое имущество. С этой целью представляют такие документы: заявление о регистрации, которое подписывается лицом, уполномоченным домовладельцами; протокол собрания домовладельцев (подписи председателя общего собрания и секретаря). Также будьте готовы к тому, что понадобится представить платежные документы по оплате за регистрацию права на общее имущество товарищества. В случае существования договора аренды земельного участка – подтверждение регистрации или регистрации права бессрочного пользования участком, документ о регистрации сервитута (когда он имеется в наличии).

К тому же в пакет документов входит решение органов государственной власти о передаче земельного участка товариществу в собственность (иные варианты); план земельного участка (заверяется ФГУ «Земельно-кадастровая палата»). Имейте в виду, что при предоставлении участка в собственность ТСЖ земля включается в состав кондоминиума, чего нельзя сказать об аренде земельного участка. В этом случае должен быть в наличии договор аренды земельного участка, заявление о его регистрации. Или заявление о регистрации сервитута.

Далее прилагается перечень общего имущества, принадлежащего ТСЖ и свидетельства о регистрации прав собственности всех домовладельцев на помещения в товариществе,
перечень жилых помещений, которые находятся в муниципальной собственности, перечень нежилых помещений, находящихся в собственности домовладельцев.

Что касается технического паспорта, если в состав кондоминиума входит лишь одно здание, выданный в БТИ технический паспорт должен содержать информацию о его общей площади и инвентарную оценку.
Непосредственно при государственной регистрации представляется пакет документов, состоящий из следующего. Заявление о государственной регистрации (форма утверждена Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439) с указанием названия ТСЖ, его адреса, видов экономической деятельности (основание - устав товарищества); информация о председателе и об учредителях (члены правления). Подпись заявителя (чаще всего - председатель, но не исключаются и члены правления) удостоверяется нотариально. В пакет документов для государственной регистрации также входит решение о создании ТСЖ (выписка из протокола общего собрания) плюс список собственников, которые принимали решение о создании товарищества; устав; документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины.

Документы передаются в регистрирующий орган заявителем лично или по почте. Товарищество считается созданным с того момента, когда внесена запись о его создании в ЕГРЮЛ. Регистрирующий орган выдает заявителю подтверждающий документ (максимум в течение пяти рабочих дней). Отказ в регистрации правомочен лишь в случае непредставления необходимых документов или же представление их в ненадлежащий регистрирующий орган.

В заключение - налоговая и банк
Начнем с того, что в таком деликатном вопросе, как отношения с налоговой инспекцией, стоит доверять только ей самой. При регистрации вам обязаны выдать памятку о видах налогов и обо всех обязательных платежах. Налогоплательщик также вправе сделать официальный запрос о предоставлении любой необходимой информации.

Процедура постановки на учет начинается с того, что юридический отдел выдает налогоплательщику соответствующие бланки и карты для постановки на учет. В налоговую инспекцию товарищество представляет заявление, устав товарищества (прилагается схема определения и распределения долей домовладельцев), выписку из протокола собрания, описание общего имущества, карту постановки на учет с приложениями, сведения о льготах по налогам, обязательна справка из банка об открытых счетах, необходим документ, подтверждающий выбор председателя правления. Это - выписка из протокола собрания, проведенного членами правления. Также должен иметься приказ о назначении бухгалтера кондоминиума. Процедура постановки на учет, которая производится бесплатно, осуществляется не позднее пяти рабочих дней, начиная со дня подачи товариществом пакета документов.

Документы налоговой инспекции могут быть выданы не только председателю правления или главному бухгалтеру товарищества, но и уполномоченному представителю. Но в этом случае не обойтись без доверенности.
Официально хозяйственная деятельность товарищества начинается с государственной регистрации. Поэтому независимо от того, «развернулся» ли кондоминиум реально или нет, бухгалтерские отчеты придется предоставлять, даже если это будут «нулевые» балансы.

Хозяйственная деятельность невозможна без открытия расчетного счета в банке. Для этого необходимо иметь копию устава, которая заверена регистрирующим органом; соответствующую выписку из протокола общего собрания (она заверяется председателем правления); копию свидетельства о регистрации; справку из налоговой о постановке на учет; справки из фондов; приказ о том, кто именно назначен главным бухгалтером товарищества. Как и в предыдущих случаях, придется представить документ о назначении председателя. Кроме этого, вам предложат изучить и подписать договор с банком.
Улаживание формальностей заканчивается выдачей двух экземпляров банковской карточки и образца заявления на открытие счета. Образцы подписей председателя и главного бухгалтера ТСЖ заверяются нотариально. Банк открывает счет и подтверждает это справкой, которая отправляется в налоговую инспекцию.

Сразу всей этой информации может показаться с избытком. Не отчаивайтесь – все со временем уладится, зато вы на самом деле сможете почувствовать себя хозяином своего имущества. Чистые, ухоженные подъезды, горки и песочницы возле дома … Эта идиллия вполне возможна, если взвалите на собственные плечи бремя, которое, по сути, некому нести, кроме вас самих, дорогие собственники жилья. Сопоставляйте все «за» и «против», делайте выводы. И тогда именно ваш дом будет самым красивым и благоустроенным.

Интернет ресурс «сайт» разработан для свободного и бесплатного использования. На этом сайте никогда не будет вирусов или других вредоносных программ. Наша задача упростить вашу работу и постараться помочь Вам по мере своих сил.
Данный сайт является бесплатным сервисом предназначенным облегчить Вашу работу. На сайте представлено большое количество бланков которые удобно заполнять и распечатывать онлайн, сервисов по работе с текстами и многое другое.
Материалы сайта носят справочный характер, предназначены только для ознакомления и не являются точным официальным источником. При заполнении реквизитов необходимо убедиться в их достоверности сверив с официальными источниками. сайт 2013-2020
По всем вопросам обращайтесь на почту: support(@)сайт

Товариществом собственников жилья – это юридическое лицо, некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Органами управления ТСЖ является общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся: 1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции; 2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; 3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий; 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; 5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов; 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; 7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; 8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана; 8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок); 8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества; 8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества; 9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества; 11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества; 13) другие вопросы Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества также может быть отнесено решение иных вопросов.

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. 2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. 3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества. 3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества. 4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. 5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества. 6. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

Быть членом ТСЖ собственнику не обязательно. Однако только члены ТСЖ могут принимать участие в общем собрании, решения которого для них обязательны. А поскольку ТСЖ, созданное в многоквартирном доме, может существовать только при условии, что членами товарищества являются собственники помещений дома, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников, то принятые на общем собрании членов ТСЖ решения будут обязательными для всех собственников.

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. При этом ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов.