Контакты
Главная / Журналы

Тезисы о признании сделки купли продажи действительным. Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи может быть признан недействительным только по решению суда, в том случае если он:

· не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ);

· заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ);

· является мнимой или притворной сделкой (170 ГК РФ);

· заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ);

· заключен гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ);

· заключен гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ);

· заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (177 ГК РФ);

· заключен под влиянием заблуждения, обмана или угрозы, злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-179 ГК РФ);

· заключен лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ);

· сделка совершенная юридическим лицом выходит за пределы его правоспособности (173 ГК РФ).

По общему правилу последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция -- возврат сторонами всего полученного в натуре (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, полученное виновной стороной взыскивается в доход Российской Федерации (ст. 169 ГК РФ).

Возврат недвижимости не будет автоматическим результатом недействительности сделки. Реституция невозможна при отсутствии у приобретателя полученного по недействительной сделке имущества, например, при его дальнейшем отчуждении другому лицу, существенном изменении объекта в результате реконструкции. В этом случае возмещается стоимость объекта. Отказ в удовлетворении исковых требований о возврате проданной недвижимости имеет место и в случае признания покупателя добросовестным приобретателем. Если по иску о признании недействительности договора купли-продажи у лица, которое не имело права отчуждать имущество, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований собственника о возврате недвижимости будет отказано.

Добросовестным приобретателем считается тогда, когда он не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имело право его отчуждать. При отсутствии этих признаков владелец признается недобросовестным. Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суд должен учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ - 2009.-№ 1- 163-165 с..

Порядок действий учреждений юстиции в случае признания недействительности сделки - одна из актуальных проблем государственной регистрации, требующая разрешения в нормативных актах. Распространена вполне обоснованная точка зрения, что при отсутствии реституции само по себе решение суда о недействительности сделки не влечет прекращения права.

На практике часто принимаются решения только о недействительности сделки, без разрешения вопроса о судьбе имущества. Иногда стороны осознанно не заявляют о реституции, особенно при недействительности сделок, совершенных не собственником недвижимости, а уполномоченным лицом - специализированной организацией на торгах, конкурсным управляющим, поскольку это влечет возврат ими вырученных от продажи чужой недвижимости средств.

Однако отметим, что реституция - фактический возврат полученного по сделке и имеющегося у сторон имущества. Это возврат недвижимости из чужого незаконного владения. Нельзя смешивать возврат имущества и возврат титула (права собственности). Независимо от применения последствий в виде реституции и реального исполнения такого решения сторонами признание судом недействительной оспоримой сделки (или констатация ничтожности) влечет утрату титула не недвижимость, несмотря на фактическое владение. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Не случайно в упомянутом Постановлении № 8 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что исковые требования о возврате имущества - это требования собственника.

Недействительная сделка ввиду ее противоречия закону - неправомерное действие, не порождающее права. В случае недействительности сделки имущество не может считаться законно приобретенным. В частности, еще в исследованиях советского гражданского права отмечалось, что приобретение имущества по сделке означает не просто получение его в свое фактическое обладание, а приобретение прав на него. Все полученное по недействительной сделке лишается правового основания и подлежит возврату как неосновательно приобретенное. Признание сделки недействительной не влечет автоматического восстановления в правах.

Представляется, что в случае недействительности сделки зарегистрированное на ее основании право не может продолжать существовать только лишь в силу наличия регистрационной записи. Государственная регистрация сама по себе не может рассматриваться в отрыве от реальных правоотношений. В случае признания уже зарегистрированной сделки в суде недействительной по иску потерпевшей стороны встает вопрос о действительности самой регистрации сделки. Однако проблема заключается в том, что решение суда о признании недействительным основания возникновения право ответчика на спорное имущество не воспринимается регистрирующими органами как юридический мотив к прекращению государственной регистрации прав ответчикаСм.: Моргунов С.В. Актуальные вопросы оспаривания зарегистрированного права на недвижим //Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.-2008-№5- 9-15 с.. Указанные органы ссылаются на неполноту и неясность судебного решения. Различные авторы предлагают в резолютивной части судебного решения указывать, что решение суда является основанием для прекращения для регистрации права ответчика. Еще одна проблема возникает, при удовлетворении судом иска лица, владеющего имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в резолютивной части решения не указывается собственник недвижимости См.: Булгаков Д. Кого ставить собственником?//ЭЖ-Юрист.-2009.-№42- с.13-14. Это может также послужить основанием для отказа уполномоченным органом регистрации права собственности.

Не смотря на возникающие проблемы, запись о праве по недействительной сделке независимо от применения судом последствий недействительности должна быть погашена как не соответствующая истинному положению вещей, поскольку недвижимость была приобретена незаконно. Если вещь остается у приобретателя, то право на нее должно быть приобретено и зарегистрировано по иным законным основаниям (по судебному решению о признании добросовестности приобретателя, по новой сделке и пр.). Иначе говоря, признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях - в порядке, установленном для регистрации любых вещных прав на недвижимость: при наличии заявления правообладателя, документа об оплате, решения суда, плана объекта недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.

На основании судебных решений о признании недействительности оспоримой сделки либо о применении последствий недействительности ничтожной сделки учреждением юстиции должны осуществляться следующие действия:

· погашение регистрационной записи о недействительной сделке (если сделка была зарегистрирована учреждением юстиции);

· погашение записи о праве приобретателя, зарегистрированном на основании недействительной сделки.

Если суд признал покупателя добросовестным приобретателем и отказал продавцу в возврате имущества, то право покупателя подлежит регистрации на основании данного решения (в общем порядке). Если суд отказал в возврате недвижимости продавцу ввиду существенного изменения объекта, регистрации подлежит право на новый объект недвижимости (в общем порядке) на основании документов, подтверждающих законность его создания, например, акта ввода после реконструкции. Если суд взыскал в пользу государства недвижимость, полученную по сделке, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, такое решение является основанием для регистрации права собственности Российской Федерации (в общем порядке);

· восстановление записи о праве отчуждателя, зарегистрированном до сделки (с сохранением прежнего регистрационного номера и даты регистрации).

Порядок восстановления регистрационных записей должен быть установлен Правилами ведения ЕГРП. В настоящее время при отсутствии официальных положений о восстановлении записей в ЕГРП учреждения юстиции требуют регистрации «восстановленного» права на общих основаниях. Однако эти требования неправомерны.

Отличительной чертой оспоримых сделок, исходя из смысла п.2 ст. 166 ГК РФ является то, что в нормах ГК РФ, устанавливающих основания недействительности таких сделок, всегда содержится указание на конкретного субъекта, по иску которого сделка может быть признана судом недействительной. Требование же о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Такие последствия могут быть применены судом и по своей инициативе при отсутствии соответствующего требования.

Обращаясь в суд с иском о защите нарушенного права или охраняемого законом интереса, истец обязан указать в исковом заявлении обстоятельства, которыми обосновываются его требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

Принимая исковое заявление, судья должен проверить, обладает ли заинтересованное лицо правом на обращение в суд за судебной защитой и осуществляется ли оно в определенном процессуальном порядке.

В соответствии с законом условиями реализации права на предъявление иска, т.е. права на возбуждение процесса, являются: 1) соблюдение истцом установленного законом для данной категории споров или предусмотренного договором сторон порядка досудебного разрешения спора либо представление истцом документов, подтверждающих соблюдение досудебного порядка разрешения спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором; 2) подсудность дела данному суду; 3) процессуальная дееспособность истца; 4)наличие полномочий на ведение дела; 5) соблюдение письменной формы искового заявления; 6)оплата государственной пошлины. См.:Треушников М.К. Гражданский процесс: учебник./ М.-Городец-издат, 2003. -С. 305.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (п.2 ст.199 ГК РФ), поэтому на стадии подготовки дела к судебному разбирательству судья при отсутствии такого заявления не вправе по собственной инициативе предлагать сторонам дать объяснения, связанные с пропуском срока исковой давности, представить доказательства, относящиеся к этому обстоятельству. Такие действия он вправе совершать, если заинтересованной стороной заявлено о применении исковой давности, например, ответчиком в отзыве на исковое заявление. В этом случае судья вправе предложить ему представить доказательства в подтверждение своего заявления, а истцу - доказательства уважительности пропуска срока, если таковые имеются, и вынести вопрос на рассмотрение в предварительном судебном заседании.

Дела о признании договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой должны быть рассмотрены и разрешены судом до истечения двух месяцев с момента поступления заявления в суд.

Фактические обстоятельства исследуются в судебном заседании в пределах указанного истцом предмета иска. В процессе судебного разбирательства дела истец вправе изменить предмет иска. По своей инициативе суд вправе выйти за пределы заявленного истцом предмета иска лишь в случаях, предусмотренных законом. Например, если суд при рассмотрении дела о разделе недвижимости приходит к выводу о том, что недвижимость была приобретена по сделке, совершенной с целью, противной интересам государства, общества, такая сделка признается недействительной с последствиями, указанными в ст.166 ГК РФ.

Рассмотрим пример из судебной практики, дело рассматривалось Железнодорожным районным судом г. Ульяновска. Решение было вынесено 1 апреля 2009 гСм.: Архив Железнодорожного суда г. Ульяновска за 2009 г.- Режим доступа:http//zjeleznodorogniy.uln.sudrf.ru/modules.php?nam.

Г. обратилась в суд с иском о государственной регистрации договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, заключенного между ней, О. и А.

Расчет между сторонами был произведен полностью. Истица представила в УФРС по Ульяновской области договор купли-продажи квартиры для государственной регистрации, однако УФРС уведомил ее, что регистрация приостановлена на основании заявления О. Продавцы разъяснили, что передумали продавать квартиру.

О. обратилась в суд со встречным иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Указала, что в силу своего возраста, состояния здоровья, подписала документы, думая, что подписывает договор залога своей квартиры в счет обеспечения займа, который брала ее дочь. Таким образом, ответчица была введена в заблуждение.

Суд установил, что О. добросовестно заблуждалась, полагая, что подписывает договор залога. О. не имела намерения продавать квартиру.

Суд, сославшись на положения Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительных сделках, вынес решение об отказе в иске о государственной регистрации договора купли-продажи квартире, а встречный иск о признании сделки недействительной удовлетворил.

Содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК РФ не могут распространяться на добросовестного приобретателя. «У добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано собственником лишь в исключительных случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно передано собственником во владение, либо похищено у них или выбыло из их владения иным путем помимо их воли.»См.: Серокурова У.В. Способы защиты права собственности на недвижимое имущество // Арбитражная практика.-2002.- с. 10-12

Однако распространяются на приобретателя по недействительной сделке, другой стороной в которой выступает собственник имущества, который выразил свою волю на отчуждение данного имущества. Изложенное позволяет сделать вывод, что в круг доказывания по таким делам, рассматриваемым судами, входят следующие обстоятельства: является ли титульный собственник спорного имущества участником оспариваемой сделки; является ли предметом оспаривания в суде первая сделка по отчуждению имущества ее собственником или оспаривается вторая (третья и последующие) сделки; имеются ли основания, установленные в п. 1 ст. 302 ГК РФ (возмездность сделки, осведомленность приобретателя об отсутствии прав на отчуждение имущества у продавца, добросовестное приобретение), а также обстоятельства выбытия спорного имущества из владения собственника помимо его воли или воли лиц, которым оно было передано во владение).

Необходимость обращения в суд возникает в тех случаях, когда незаконность содержания сделки не может быть выявлена без установления прав и обязанностей ее участников. Так, если право собственности на отчуждаемое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав за одним лицом, а отчуждателем по сделке является другое лицо, то из самого этого факта ясно, что содержание сделки противоречит положениям ст. 209 ГК РФ, в силу которой право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Однако, в тех случаях, когда право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано либо государственная регистрация оспаривается другим лицом, считающим себя собственником этой недвижимости или его части (созастройщик, супруг, наследник, фактически вступивший во владение наследственным имуществом, лицо, по мнению которого, оно незаконно не включено в договор приватизации квартиры и т. п.), то недействительность сделки не очевидна. В этих случаях возникает сложное правоотношение, в состав которого наряду с правоотношением, связанным с совершением сделки, входит правоотношение, связанное с приобретением права собственности. Поэтому прежде, чем прийти к выводу о ничтожности сделки по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, необходимо в судебном порядке установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца права собственности на предмет оспариваемой сделки. При этом решается вопрос о наличии либо отсутствии факта владения объектом недвижимости на праве собственности исходя из того, находится ли данный объект в соответствующем реестре государственной собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образовании, привлекая к участию в деле соответствующие комитеты по управлению имуществом, а также органы по регистрации прав на недвижимое имущество.

Суд не вправе вынести и альтернативное решение. Так, признав обоснованным требование истца на признание договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой и применение последствий недействительности сделки, например, в виде возврата имущества, суд не вправе указать в резолютивной части решения, что он имеет право на возмещение стоимости недвижимости.

Если при совершении конкретной сделки были допущены нарушения каких-либо законодательных норм, то она может считаться недействительной и не порождающей никаких правовых последствий.

В свою очередь, любая из недействительных конкретных сделок может быть квалифицировано как ничтожная или же оспоримая, что зависит от того, при каких фактических обстоятельствах был заключен договор, во исполнение которого она состоялась. В зависимости от этого определяется, нужно ли обращаться в суд, или таковая необходимость отсутствует.

Сделка, которую российское законодательство квалифицирует как ничтожную, уже с момента ее совершения недействительна, и подтверждать этот факт судебным решением не требуется. В суд в таких случаях обращаются только для того, чтобы вернуть все, что получили стороны такой сделки.

По каким признакам можно обнаружить, что сделка – ничтожна?

1) Обнаружение, что сделка совершена недееспособным лицом, причем недееспособность должна быть подтверждена судебным решением.

2) Обнаружение нарушений требований закона при совершении сделки. Сделки купли-продажи ничтожны, если в договорах, по которым они совершены, не были приведены условия, существенные для их совершения, или сделка не была зарегистрирована государством, когда это обязательно.

3) Обнаружено, что сделка была мнимой, т.е. совершалась без намерений сторон исполнить ее фактически. Допустим, была якобы продана и куплена какая-либо недвижимость, а фактически покупатель ее не получил, и продавец продолжает ею пользоваться.

4) Обнаружено, что сделка была притворной, т.е. договор купли-продажи заключался лишь с целью маскировки другой, реально состоявшейся сделки. К примеру, в ночном магазине можно было купить по завышенной цене набор пластиковых стаканчиков, а к нему дарилась бутылка водки.

5) Обнаружено, что сделку с одну стороны совершил малолетний, т.е. человек, которому 14 лет еще не исполнилось.

6) Обнаружено, что сделка совершена в целях, противоречащих нравственным нормам и правопорядку.

Если же недействительность сделки должна быть подтверждена судом, то она считается оспоримой. Признать недействительность сделки купли-продажи через суд возможно в случаях, когда :

Один из ее участников оказался несовершеннолетним;

Один из ее участников оказался ограниченным в дееспособности в соответствии с установленной для этого процедурой;

В сделке участвовало лицо, не способное осознавать последствия ее совершения, осознавать свои действия и осуществлять руководство ими;

Одна из сторон заблуждалась;

Сделка была совершена в результате насилия, обмана, применения угроз и прочих совершенных любой из ее сторон правонарушений;

Этот перечень не является закрытым, причем даже основания из данного перечня необходимо будет в суде доказывать с использованием различной документации, показаний свидетелей, заключений экспертов, записей на видеокамеру и магнитофон.

Чтобы признать недействительность сделки, в суд необходимо направить соответствующее заявление. Это может сделать любой человек, заинтересованный в ее исходе, т.е. – как одна из сторон, так и те люди, кто участия в ее совершении не принимали, но понесли какой-то ущерб в результате ее совершения, а так же люди, подавшие такое заявление в благих интересах одного из участников. К примеру, ограниченной в дееспособности бабушкой была продана ее квартира. Ее дети и внуки вправе подать в суд иск о признании недействительности таковой сделки.

В нем должно быть указано, что составляет предмет сделки;

В нем должно быть указано, почему и на основании каких правовых норм должна быть признана недействительность сделки;

В нем необходимо просить суд установить факт недействительности и возвратить сторонам сделки все полученное ими в результате заключения договора, или предложить суду другие варианты восстановления ранее существовавшего положения.

Когда же сделка ничтожна, в иске достаточно будет изложить основания ее недействительности по мнению заявителя, и просьбу возвратить сторонам все ими переданное и полученное.

В зависимости от того, квалифицируется ли сделка как оспоримая или ничтожная, определяется то, в какие сроки она может быть признана недействительной. ГК РФ устанавливает, что недействительность ничтожных сделок признается только до тех пор, пока не пройдут три года с того дня, когда она была совершена. Если же сделка оспоримая, то обратиться в суд можно в течение 12 месяцев с даты ее совершения.

Лицо, участником сделки не являющееся, вправе просить суд признать оспоримую сделку недействительной до истечения трех лет с того дня, когда они узнали о такой сделке.

Возврат всего полученного сторонами по недействительной сделке купли-продажи обычно производится в натуре, а когда это невозможно, покупатель должен возвратить продавцу ее стоимость в деньгах.

Если такая сделка имела характер мошенничества или ее совершение умышлено нарушило существующий правопорядок иным образом, то у виновного участника все им полученное может быть конфисковано.

Производство по таким делам достаточно сложно, и поэтому как истцам, так и ответчикам по таким сделкам целесообразно прибегнуть к правовой помощи профессиональных юристов.

Процесс купли-продажи появился после принятия закона о признании частной собственности и закона о приватизации. Эти две составные дали право гражданину распоряжаться своим недвижимом имуществом по своему усмотрению. К распоряжению можно отнести право продавать, покупать, обменивать, отдавать в залог свою собственность, если это не противоречит законам РФ. Всякая сделка по купле-продаже квартиры, дома, земельного участка, машины начинается с составления договора. На этом этапе важно сопровождение договора купли-продажи недвижимости со стороны юриста по недвижимости. Почему так остро стоит вопрос о консультации юриста по договору? Прежде всего, это важно с точки зрения безопасности по сделке. В основном продажами недвижимости занимаются риэлторы, но они являются посреднической организацией, имеющие базу данных о продаваемых квартирах, об обменах. Риэлторы просто сводят покупателя и продавца за определенную плату, могут собрать документы, составить договор купли-продажи, но они не отвечают за «чистоту квартиры». Проверить это они могут только за отдельную плату. Такие фирмы заинтересованы продать как можно больше жилья и получить доход. Им не важно, какая это квартира или дом.

Для обеспечения безопасности продажи и покупки желательно обратиться в юридическую фирму к юристу по недвижимости за проверкой покупаемой квартиры. Специалист по желанию клиента проверит квартиру, дом, часть дома, земельный участок, машину "на чистоту". Он обратится в различные государственные и частные организации за справками по данной недвижимости, например в БТИ, Единый регистрационный центр, паспортный отдел. Во всех этих организациях адвокат по недвижимости проверит собственность на правильность приобретения прежними собственниками. Иногда мошенники пользуются гражданами и совершают махинации перепродавая жилье несколько раз, как бы отмывая его. Например, жилье может находиться в залоге, быть под каким-то обременением, находиться в наследстве, тогда такая продажа станет незаконной, а отвечать придется последнему покупателю. По решению суда такую квартиру могут забрать, и у покупателя не останется ни жилья, ни денег. Вернуть деньги можно только с продавца, но это отдельные суды, доказательства того, что гражданин был добросовестным покупателем. Не факт, что деньги, возможно, вернуть в такой ситуации, так как прежний продавец мог не знать и продавать квартиру честно, виноватым в этой цепочке может оказаться неизвестно какой по счету продавец. Поэтому очень важно проверить квартиру, дом или земельный участок, проверить прежних владельцев собственности. Еще один очень важный момент, проверка жилья на временно прописанных граждан, выписанных, отсутствующих. Надо точно знать, а это можно узнать через паспортную организацию, имеются ли граждане, которые по закону могут пожизненно проживать в данном жилье. Такие жильцы не могут быть выселены из квартиры по закону даже при переходе права собственности к новому владельцу. Об этом всегда прописывается в договоре.

Недействительность договора купли-продажи

Любой договор по купле-продаже должен составляться по определенным правилам, которые прописаны законом, иначе договор можно признать недействительным или его можно расторгнуть. Все основания и правила, по которым можно признать договор недействительным прописаны в ГК РФ и ЖК РФ. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости можно на основании:

  • если договор составлен гражданином, не имеющим право собственности на данное жилье;
  • договор подписан недееспособным гражданином или гражданином, дееспособность которого на это время рассматривается в суде;
  • договор подписан несовершеннолетним без разрешения опеки;
  • мнимый договор, прикрывающий собой противозаконные действия или другие сделки.

Кроме этих оснований судом могут рассматриваться и другие основания, например на момент оформления сделки гражданин был в неадекватном состоянии, особенно это касается пожилых граждан. Недействительность договора признается судом и его действие прекращается со дня подписания договора. Все обязательства, исполненные во время заключения договора или заключения предварительного договора купли-продажи становятся недействительными. Все должно вернуться в исходное состояние.

Но существует такая ситуация, когда продавец не может вернуть деньги, после признания недействительным договора купли-продажи квартиры, так как деньги могут быть потрачены или гражданин будет малоимущим. В такой ситуации незащищенным будет покупатель. Он лишается жилья и денег. Это считается несправедливо. Недавно судом было рассмотрено дело о признании договора купли-продажи недействительной, но впервые суд разрешил покупателю не возвращать квартиру продавцу, хотя право собственности было возвращено бывшему собственнику. Суд разрешил удерживать квартиру в качестве обеспечения возврата денег за квартиру. Теперь квартиру покупатель вернет только после возврата денег. Это сделано было впервые. В принципе это хорошая защита от нечестных продавцов, которые хотят нажиться за счет махинации с квартирами.

Ничтожные и оспоримые сделки

Недействительные сделки могут быть признаны в двух случаях, первый, когда сделка признается ничтожной. Это может быть, если:

  • продавец несовершеннолетний ребенок не достигший 14 лет;
  • продавец, признанный судом недееспособным;
  • сделка не отвечает нормам законодательства;
  • сделка без перехода собственности;
  • одна сделка прикрывает другую.

Ничтожная сделка признается недействительной с момента подписания. Недействительность такой сделки не надо доказывать в суде, судебное решение потребуется для возврата собственности и денег сторонами.

Часто встречаются сделки при покупке недвижимости и земельных участков, которые называют оспоримые. Оспаривание договора проходит только в судебном порядке. В законодательстве четко прописаны основания при которых договор купли-продажи признается оспариваемым. Эти основания:

  • несовершеннолетие продавца;
  • недееспособность признанная судом;
  • гражданин, не отвечающий за свои действия;
  • сделка, совершенная под давлением и угрозами.

Многие из этих действий носят откровенно противоправный характер и при доказательстве можно заработать уголовный срок. Важно отметить, что любое представленное основание должно быть доказано с помощью документов.

Порядок признания сделки недействительной

Для установления факта недействительности договора купли-продажи требуется обращение в суд. Иск в суд может быть направлен только по оспоримой сделке, ничтожная сделка в судебном порядке не признается недействительной. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной может любое заинтересованное лицо. Это могут быть участники сделки, представители, родственники участников сделки, если по закону продавец или покупатель являются недееспособными.

Заявление в суд подается по месту проживания ответчика или по месту нахождения недвижимости. Иск направляется в районный суд, так как имеется спор между сторонами. В бланке заявления указывают определенные требования. Первым требованием всегда будет признание договора купли-продажи недействительным и восстановление всех прав на собственность и возврат денежных средств, если таковые были исполнены. В процессуальном кодексе прописано четко и понятно, что суд рассматривает требования по иску указанных в заявлении. Если иск был составлен не правильно и требования не определены точно, то можно не добиться вынесения решения по возврату недвижимости. На судебном заседании признают только недействительность договора, а по возврату собственности придется обращаться снова в суд.
Не всегда основание, предоставленное в суде, может считаться безотказным, такое основание необходимо доказывать. Некоторые истцы порой создают искусственное основание для признания сделки недействительной, однако суд всегда рассматривает внимательно все доказательства адвоката по недвижимости.

Для подачи искового заявления существует срок давности. Он определяется в год с момента, когда истец узнал об основании на признание договора купли-продажи недействительной. Последствия ничтожной сделки признаются в течение 3-х лет. Все остальные случаи имеют трехлетний срок давности. Если, например квартира была куплена с добавлением материнского капитала по ипотеке, то по закону доли выделяют на всех членов семьи и даже на маленьких детей. Но иногда банки не дают согласие на выделение доли малолетним детям, поэтому родители обещают выделить долю при выплате ипотеки, однако этого не делают. Отсюда следует, что при продаже такой квартиры сделка может признаться недействительной по достижении ребенком 18-ти лет, став совершеннолетним, он может обратиться в суд о признании сделки по купли-продажи недействительной, так как были нарушены его права в детстве.

Если суд примет решение о признании сделки недействительной, то в судебном порядке покупатель лишается права собственности, это право возвращается продавцу, но при этом покупатель обязан вернуть деньги. Бывает так, что покупатель не может вернуть всю сумму, так как он ее мог потратить. Что делают в такой ситуации? Снова обращаются в суд о взыскании теперь долга, если суд присудит платить по исполнительному листу, то возврата можно ждать много лет. В конечном счете, покупатель остается без жилья и денег.

Юридическая помощь при недействительной сделки купли-продажи

Как только у вас появилось желание приобрести квартиру, дом, земельный участок, то сразу можно обратиться за юридической помощью в юридическую фирму. Этим самым вы уменьшаете риск обмана по покупке квартиры. Самостоятельно такое дело не стоит совершать. Вам придется работать с риэлторкой фирмой, а она является посредником между сторонами договора купли-продажи. поэтому не отвечает за правовую сторону сделки. К выбору фирмы посредника отнеситесь очень внимательно, так как бывают фирмы однодневки, которые пришли на рынок, чтобы быстро заработать. Выбирайте фирму со стажем и у которой хорошая репутация, этим вы обезопасите себя.

Если вы обратитесь на этапе подбора квартиры для покупки, то адвокат по недвижимости проверит вашу квартиру на «чистоту». Это нужно сделать обязательно, так как существует огромное количество мошеннических схем по продаже обремененной квартиры. В настоящее время огромное количество квартир находится под залогом, взяты по ипотеке, квартиры продают бывшие супруги, пока об этом не знает другой супруг, есть жильцы имеющие право пожизненного пользования и проживания. Некоторые хотят продать квартиру с нарушением закона. Поэтому все эти и многие другие ситуации может проверить юрист по недвижимости. Для этого достаточно заключить договор на оказание юридических услуг и выдать ему доверенность на сопровождение этой сделки. Юрист по недвижимости обратиться в различные государственные организации, например в Единый регистрационный центр и узнает, как проходили сделки по купли-продажи этой квартиры прежними собственниками. Здесь он может взять выписку всех бывших собственников.

Далее юрист может обратиться в паспортную организацию и проверить количество зарегистрированных, количество выбывших и по каким причинам. Может быть такая ситуация, когда гражданин сособственник, но временно выписан, так как отбывает наказание в колонии. Таким способом часто пользуются супруги. Если такая продажа совершится, то вернувшись из колонии, гражданин имеет полное обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. При этом может пострадать честный покупатель. Особенно много махинаций с жильем проходит в больших городах, например Москве. Все это упирается в высокую стоимость жилья в Московском регионе. Такая же ситуация складывается и земельными участками в Подмосковье. Стоимость сотки земли очень высокая.

Юрист по недвижимости может сопровождать сделку до конца, то есть до передачи денег и оформления права собственности на нового собственника. Специалист по недвижимости человек не заинтересованный, ему платят за юридические услуги, за продажу квартиры он ничего не берет.

Юридическая помощь по признанию сделки недействительной в Москве

Особенно много сложностей по покупке квартиры может возникнуть в Москве. Наиболее внимательно необходимо относиться, когда покупается вторичное жилье, здесь стоит все внимательно проверять. В любой квартире может оказаться несколько собственников, проживать граждане имеющие право пожизненного пользования, так как в свое время отказались от приватизации данной квартиры, сложные родственные связи и отношения. Не секрет, что после оформления квартиры и получения денег, могут объявиться новые лица, которые потребуют признать сделку недействительной. Много нарушений при продаже, когда квартира оказывается в наследстве. Адвокат по недвижимости в городе Москве проверит все сделки по бывшим собственникам этого жилья, чтобы уменьшить риск потери квартиры и денег. Юристы по недвижимости ведут работу не только в Москве, но и в Московской области. Они работают в судах по месту нахождения собственности, выезжают на место, работают с Подмосковными организациями.

В Московской области наиболее востребованы адвокаты, работающие с земельными участками. Эти участки были получены, как правило, очень давно, документы на многие утеряны. Все это приходится восстанавливать через архивы и другие документы. Покупка таких участков проводится внимательно, иначе судов не избежать. Если возникла ситуация, когда вашу сделку по купли-продаже хотят признать недействительной, то требуется юридическая помощь юриста. В суде другая сторона представит основания признания сделки недействительной, но другая сторона должна организовать защиту. Здесь столкнуться доказательства двух сторон, каждый будет доказывать свою правоту.

Юрист по недвижимости в Москве может по желанию клиента принимать участие во всех заседаниях городского, районного судов. Если сделка связана с организацией, то юристы работают и в арбитражном суде.

Начало осени 2013 года принесло множество изменений в российское законодательство. Изменения коснулись и вопроса о признании сделки купли-продажи недействительной. В ГК это отображено в статье 166.

В результате поправок в законодательстве изменились некоторые условия признания сделок недействительными и ряд ограничений оспаривания сделок.

Какие сделки считаются недействительными

Оспоримые сделки

Эти сделки можно оспаривать в судах высших инстанций.

Какие сделки чаще всего признают недействительными.

  • Сделка, совершенная гражданином, который, являясь дееспособным, на момент ее заключения не мог руководить своими действиями или осознавать их значение.Доказать это необходимо фактически: должны быть вещественные доказательства, результаты экспертиз и так далее.
  • Сделка в результате заблуждения. Заблуждение должно быть существенным. Нужно также доказать, что оно имело место в момент совершения сделки. Существенность сделки касается ее предмета и природы, а не мотивов. То есть, например, если покупатель не обратил внимание на качество постройки дома, который купил, а оно оказалось ниже, чем он предполагал. Но это тоже нужно доказать.
  • Сделка, совершаемая в результате обмана, угроз или насилия, кабальная сделка. Последняя предполагает также возмещение ущерба пострадавшей стороне.

Неоспоримые или ничтожные сделки

Сделки этого вида являются недействительными по факту, то есть суд может только констатировать то, что такая сделка недействительна, а не присваивать ей статус недействительности.

  • Противоморальная, противозаконная и противонравственная сделки. Сторона, действующая по умыслу, должна возвратить имущество или средства, которые она получила по сделке от пострадавшей стороны. Все, что принадлежало умышленнику до сделки, переходит в государственный доход.

Если же умысел был двусторонний, конфискации подлежит все имущество и средства, полученные в результате такой сделки.

  • Притворная сделка. Участники, имея другую волю, прикрываются притворной сделкой, при этом они не заинтересованы в том, чтобы возникли правовые последствия, связанные со сделкой (например, замена купли-продажи дарением).
  • Мнимая сделка. Участники сделки не проявляют заинтересованности в том, чтобы наступили соответствующие правовые последствия. Независимо от того, исполняли ли стороны свои обязательства, в какой форме она была заключена, если будет доказана незаинтересованность сторон, сделка будет считаться неоспоримой.
  • Сделка с недееспособным гражданином. Если такая сделка была выполнена, то должна быть проведена двусторонняя реституция. Если вторая сторона была осведомлена о недееспособности первой, то необходимо также возместить ущерб, который был понесен недееспособным лицом.
  • Сделка с несовершеннолетним, которому еще нет 14 лет. Последствия сделки такие же, как и в предыдущем варианте ничтожной сделки.

Но не все так однозначно. Ничтожная сделка может быть признана действительной в некоторых случаях. Самый частый из них в судовой практике - признание сделки с несовершеннолетним или недееспособным лицом действительной, если она проведена в пользу малолетнего или недееспсобного лица.

Признание сделки купли-продажи недействительной в новой редакции ГК

Несколько пунктов, касающихся сделок с недвижимостью, изменились в новой редакции ГК.

1. Недобросовестность. Поскольку довольно распространенной была практика оспаривания недействительных сделок по формальным причинам, то есть недобросовестные контрагенты таким образом пытались уйти от ответственности за то, что свои обязанности они исполняли ненадлежащим образом или не исполняли вовсе, в закон были внесены некоторые поправки.

Статья 166, в частности абзац 5 ГК, указывает на то, что заявление о недействительности теряет правовое значение. Но должна быть доказана недобросовестность заявителя. Это касается как встречных, так и прямых исков.

2. Отсутствие согласия. Если по закону должно быть согласие третьего лица или госоргана, то без него сделка будет считаться недействительной. Эта недействительная сделка будет иметь статус оспоримой.

Однако согласие не оспаривается, если сделка является ничтожной. Если ситуация, в которой необходимо получение согласия третьей стороны, в соответствии с законом попадает под статус ничтожной, то у третьей стороны нет необходимости оспаривать в суде сделку, поскольку она ничтожна.

Смена фамилии при разводе При разводе в органах ЗАГС желаемую фамилию можно указать сразу в заявлении о разводе. Женщина может оставить себе фамилию мужа или вернуть...

Сделка купли-продажи имущества может быть юридически ложной, недействительной. Лица, участвующие в сделке, могут и сами опротестовать ее.

Расскажем, когда договор не имеет силы, что делать, чтобы оспорить сделку, какие документы собрать и куда обратиться.

Основания для признания сделки с недвижимостью недействительной

Сделка купли-продажи может не иметь юридической силы при некоторых обстоятельствах.

Перечислим, при каких именно:

  1. Договорные обязательства нарушают российское законодательство.
  2. Невыполнение обязательств, предусмотренных договором. Например, сторона не перечислила денежные средства за приобретенное имущество.
  3. Лицо, участвующее в сделке, ограничено в дееспособности - или является полностью недееспособным.
  4. Гражданин, заключающий договор, является несовершеннолетним. Помните, что дети не могут владеть правом собственности на имущество по достижении 18 лет. Их права должны представлять родители или опекуны, законные представители. В том случае, если в сделке участвует несовершеннолетний, то потребуется подпись его родителя в договоре и надпись «Согласен».
  5. Сделка была оформлена под угрозой, с применением насилия, в заблуждении и т.п. Например, если сторону принуждали подписывать документы, либо участник сделки был не в курсе, в каком состоянии находилась квартира.
  6. Заключение договора с мошенником. Такое возможно, когда стороны договариваются о приобретении жилья через посредников, агентства, не имеющие лицензии на деятельность.
  7. Договор оформлен не в соответствии с требованиями и нормами закона.
  8. Сделка была заключена для прикрытия чего-либо, обманно, мнимо.
  9. На имущество было наложено обременение и не было реально возможно продать такое имущество. Например, арест.
  10. Несогласие третьего лица на совершение сделки. Например, отказ банковской организации в продажи части имущества, взятого в ипотеку, либо бывшая супруга не дала согласие на продажу общей собственности.

Существует много нюансов, которые могут отменить сделку. Мы же перечислили самые распространенные из них.

Исковая давность купли-продажи квартиры – сроки, в которые можно оспорить сделки с недвижимостью

Исковое заявление подается в определенные сроки.

Если вы не успеваете в них уложиться, то решение вопроса может остаться без внимания.

Итак, сроки, когда можно оспорить сделку с недвижимым имуществом таковы:

  1. 1 год. Этот период касается сделок, которые возможно оспорить. Отсчитывать срок необходимо с момента, когда гражданин узнал об обстоятельствах, основаниях для возможного оспаривания и признания сделки недействительной.
  2. 3 года. Эти сроки касаются сделок, считающихся ничтожными – теми, которые были заключены только на бумаге. При таких сделках денежные средства не переводят и не передают. Время отсчитывается с момента, когда был подписан такой договор.
  3. 10 лет. Оспорить ничтожную сделку в этот период может лицо, которое не участвовало в сделке, но получило информацию о том, что имеются основания для опротестования данной сделки.

Других сроков не предусмотрено законодательством.

Если вы не успели обратиться в судебную инстанцию для оспаривания, рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу. Только специалист, посмотрев все бумаги и документы, сможет решить, как поступить, и можно ли оспорить сделку с недвижимостью.

Помните, каждый случай - индивидуален.

Список доказательств и документов для признания продажи квартиры недействительной

Оспорить сделку купли-продажи квартиры просто. Достаточно подготовить документационную базу, которая подтвердит недействительность договора или отсутствие намерений сторон выполнить договорные обязательства.

Например, подтверждением может служить:

  1. Сам договор, оформленный не по нормам законодательства . Стоит указать пункты, где были допущены ошибки.
  2. Личные документы , данные которых могли быть напутаны в договоре.
  3. Выписка с банковского счета или карты , подтверждающая, что перевод денежных средств не производился, в случае безналичного перевода.
  4. Отсутствие расписок, подтверждающих передачу наличных средств , может также быть доказательством. Вы должны найти свидетелей, лучше, конечно же, если это будет нотариус, которые подтвердят данный факт.
  5. Решение/постановление суда о недееспособности лица , участвующего в сделке.
  6. Документы, доказывающие, что сделку заключил несовершеннолетний . Заметьте, подписей родителей в таком договоре не будет.
  7. Наличие обременений . О них вы сможете узнать из выписки ЕГРП. Получить ее может не только владелец имущества, но и гражданин, заинтересованный в данной сделке. Также ее может запросить суд во время судебного разбирательства.
  8. Отсутствие письменных согласий третьих лиц , которые обязаны участвовать в сделке. Если заключен был договор без них, то его можно считать недействительным. Факт отсутствия письменных согласий может подтвердить юрист.
  9. Видео или аудиоматериалы, доказывающие факт угроз, насилия . Не бойтесь фиксировать неправомерные действия граждан. Вы сможете потом обратиться не только в суд, но и в полицию - для защиты себя, своей жизни и здоровья.
  10. Другие документы, подтверждающие факты мошенничества . Лучше будет, если вы обратитесь в полицию или правоохранительные органы и добьетесь возбуждения уголовного дела. Так оспаривания продажи квартиры/имущества через суд пройдет быстрее.

Если у вас имеются другие бумаги - смело предоставляйте их на рассмотрение в суд. Главное, чтобы они показывали нарушения действующего законодательства, и тогда вы точно выиграете дело.

Как и куда обращаться, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры до и после регистрации договора – инструкция

Для того чтобы оспорить сделку с недвижимостью, следуйте такой инструкции:

  1. Соберите документы, подтверждающие договор или сделку мнимыми, ложными, неверными.
  2. Напишите исковое заявление в суд , находящийся в районе, где расположена недвижимость. Именно эта инстанция сможет принять соответствующее решение. Оформить документ можно самостоятельно или поручить это дело нотариусу.
  3. Если были в сделке замешаны третьи лица или мошенники, то стоит написать заявление в полицию. В том случае, когда факт мошенничества подтверждается, заводят уголовное дело и в суде оно рассматриваться будет как уголовное, а не административное или гражданское.
  4. Подайте документы и заявление в суд. Копию с поставленной подписью и датой от специалиста возьмите себе.
  5. Дождитесь, когда пришлют повестку на первое заседание.
  6. Заберите решение суда и отправьте его или принесите лично судебным приставам.

Заметьте, если договор посчитают по суду недействительным, то сторонам возвращается их имущество. Одной стороне – денежные средства, если были перечислены, другой – право на собственность, которое подтверждается в Росреестре.

Обратиться в суд может любая сторона - как покупатель, так и продавец.

Процедура рассмотрения иска для опротестования сделки с недвижимостью в суде – варианты решения суда