Рефинансирование ипотеки с использованным материнским капиталом. Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом: как оформить

Навигация по статье

Начало 2018 года охарактеризовалось рекордным снижением банковский ставок. Еще в 2017 они опустились до 10%, а Сбербанк предложил гражданам оформить жилищный кредит в новостройке от 7,4% годовых .

Согласно заявлению Президента российская экономика способна поддержать снижение ставок по ипотечному кредитованию до 6%. Эксперты соглашаются, что с нынешними темпами развития страны осуществить задуманное возможно к началу 2019 года.

Вторым нюансом является возможность погасить за счет финансовой поддержки только первый заем . Выплатить средства, выданные на рефинансирование кредита, с помощью материнского капитала невозможно.

Банки отказывают в рефинансировании жилья с несовершеннолетними собственниками, так как по закону они не несут обязательств перед залогодателем. Имущество родителей и детей четко разделено законодательством. Другими словами, если совершеннолетний гражданин перестанет выплачивать ежемесячный платеж, привлечь к ответственности ребенка не получится, он защищен органами опеки и попечительства.

Если семья задумалась о рефинансировании после рождения второго ребенка, существует 2 способа решения вопроса:

погасить первичный кредит с помощью маткапитала , но тогда велик шанс получить отказ от банка в рефинансировании;
попытаться обойти закон и использовать материнский капитал на выплату второго кредита (рефинансирование), но есть риск потерять право на материальную поддержку.

Если сумма по кредиту равна или меньше суммы по сертификату, первый вариант более выгоден и не требует нарушения закона.

Проведение рефинансирования после привлечения средств маткапитала

Если родители уже подписали ипотечный договор с банком, для привлечения государственной поддержки они должны дать письменное согласие . Документ заверяется у нотариуса и предъявляется в ФМС не позднее 6 месяцев с момента выплаты ипотеки. Рефинансирование при использованном капитале разрешено проводить в эти полгода, пока дети еще не получили свои доли.

Предоставление подобной услуги сопряжено с рисками для финансовых организаций, поэтому не все банки согласятся с подобным решением. Наиболее лояльно к рефинансированию при использованном материнском капитале относятся:

ВТБ24;
Сбербанк;
Альфа-банк.

У заемщиков с хорошей кредитной историей и имеющих зарплатные карты в одном из вышеперечисленных банков больше шансов оформить рефинансирование.

Процесс рефинансирования сопряжен с временными и финансовыми затратами, например, на переоценку недвижимости и комиссию банка. Популярным способом уменьшить ежемесячные выплаты является увеличение срока займа , но гражданам пенсионного возраста банки могут отказать. Перед привлечением государственной поддержки для операций с ипотечным кредитованием необходимо оценить свои возможности и ознакомиться с условиями рефинансирования.

Поддержка многодетных семей со стороны государства осуществляется при помощи материальных пособий. Самая востребованная субсидия – это материнский капитал. Его можно реализовать на определенное количество целей, в том числе, на улучшение жилищных условий. Но возможна ли процедура рефинансирования ипотечного кредита при наличии данной льготы?

Для начала стоит объяснить бурный интерес к процедуре рефинансирования займов. В 2017 году произошло рекордное снижение процентных ставок по ипотеке, в частности, Центробанком и Сбербанком. На их фоне подключились и остальные организации. Исходя из этого, граждане стали пользоваться услугами в данной сфере.

Однако со старыми клиентами банки не спешат заключать подобное соглашение. Поэтому лица, в случае получения отказа от первичного кредитора, принимают предложение другой организации. Вследствие чего и происходит процедура рефинансирования долгового обязательства.

По определению, рефинансирование представляет собой замену долгового обязательства новым. На практике это проявляется в двух формах:

Изменение заранее установленного кредитного соглашения в одном и том же банке.
Вовсе смена кредитора по причине наличия более выгодного предложения.

На изменение условий договора кредиторы соглашаются крайне редко, если только не проводят инициативную программу рефинансирования ставки по налогам.

Описанный выше второй вариант – смена кредитора. Он достаточно выгоден для нового банка, так как прибавляется общее число клиентов. Соответственно, повышается размер прибыли.

В данном случае, второй кредитор погашает ипотеку, взятую гражданином у прошлого. И тогда лицо становится должником в отношении нового банка. Проще говоря, это оформление другого кредита.

Инициатива дебитора на проведение рефинансирования может появиться вследствие изменения курса валют. Повышение стоимости доллара влечет за собой рост остаточной суммы долга.

Стоит отметить, что квартира, взятая в ипотеку, предполагает покупку недвижимости исключительно под залог.

Влияние материнского капитала на рефинансирование ипотечного кредита

Материнский капитал вправе получить семьи, если на иждивении родителей находятся как минимум двое детей. Однако данное материальное пособие, выделенное государством, можно использовать для установленных законом целей:

Обучение ребенка в университете.
В счет будущей пенсии матери.
На лечение ребенка с группой инвалидности.
На покупку нового жилья.
На улучшение имеющихся квартирных условий.
На строительство частного дома.

Последние три пункта наиболее популярны среди многодетных семей в силу того, что не всегда имеющиеся жилищные условия подходят для воспитания большого количества детей. Так, средства, полученные по материнскому капиталу, можно использовать для погашения ипотечного кредита. Происходит в двух формах:

деньги направляются на погашение ранее оформленного ипотечного займа;
материнский капитал выступает первоначальным взносом по кредиту.

Согласно законодательству, погашение ипотечного займа материнским капиталом влечет за собой выделение равных частей детям. Это обязательное требование. В течение 6 месяцев недвижимость должна быть оформлена в долевую собственность.

Исходя из этого, новый кредитор не спешит заключать с дебитором соглашение, то есть производить процесс рефинансирования. В силу неисполнения долговых обязательств, залоговую недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние дети, нельзя потребовать от должника. Отсюда также вытекает правило, что ребенок никак не отвечает за долги родителя.

Согласно практике, можно найти выход из данной ситуации. Деление недвижимости на части между родителями и детьми обязано произойти в течение полугода. Поэтому специалистами рекомендуется в этот период оформить перекредитование ипотеки до законного вступления ребенка в право долевой собственности.

Ситуация: внесение материнского капитала до рефинансирования займа

Любой ипотечный заем предполагает внесение первоначального денежного взноса. Правительство Российской Федерации позволило семьям использовать материнский капитал для жилищных нужд. В частности, покупки квартиры в кредит.

Следует помнить, что оплата материнским капиталом ипотеки влечет за собой обязанность оформления долевой собственности на недвижимость. Квартира разделяется, таким образом, между следующими лицами:

Супругами (отец и мать).
Детьми (учитываются и рожденные в дальнейшем).

Важно! Данная процедура не применяется для включения в доли родителей супругов, бабушек, братьев и так далее. Распространяется на исключительно узкий круг.

Нередки случаи, когда семья оплатила кредит материнским капиталом, и лишь после этого приняла решение об изменении соглашения на более выгодные условия. Тогда новый банк скорее откажет, чем пойдет на рефинансирование.

Причиной отрицательного ответа окажется как раз разделение квартиры на равные доли между всеми членами семьи. В данном случае вследствие неправомерного исполнения обязательств, кредитор не сможет продать или обменять недвижимость, потому что у нее несколько владельцев.

В случае отказа новым банком в рефинансировании, прежний кредитор может пойти на уступки. К основным послаблениям относятся:

Перечисленные выше послабления устанавливаются банком индивидуально при наличии веских оснований и соответствующего заявления.

Использование сертификата после перекредитования

Реализация материальных средств по капиталу допускается и после рефинансирования ипотеки. Об этом свидетельствует Постановление Правительства от 2007 года. Однако и здесь необходимо учитывать следующий нюанс: это возможно в случаях, когда семья сначала взяла квартиру в кредит, а только потом решила погасить заем льготными средствами.

Если указанное выше требование не было соблюдено или нарушено, то возможны иные варианты. Перечислим их:

Использовать капитал как первый взнос за кредитование. Государственное пособие в данном случае значительно поможет снизить общую сумму долга. В дальнейшем, соответственно, не пользоваться процедурой рефинансирования.
Если сумма долга достаточно большая и заключена на длительный период, то лучше прибегнуть к процедуре перекредитования. Тогда ипотека будет оформлена в другом банке на более выгодных условиях. Однако материнский капитал пойдет на реализацию иных законных целей.

В случае, если основной ипотечный долг небольшой и сравнительно равен материальной государственной выплате, то рекомендуется не осуществлять процедуру рефинансирования.

В данном случае проще реализовать пособие на окончательное закрытие кредита. Следует отметить, какие банки все-таки рефинансируют ипотеку с материнским капиталом. Среди них отмечаются самые крупные организации:

«Сбербанк».
«ВТБ».
«АИЖК».
«Райффайзен банк».

На практике же можно встретить множество банков, готовых провести рефинансирование ипотечного займа. Вопрос в другом – на каком этапе семья использовала материнский капитал.

Когда материнский капитал – помеха рефинансированию

Реализация средств материнского капитала для улучшения жилищных условий, покупки квартиры или строительства частного дома – это все правомерные цели. Граждане самостоятельно выбирают, на что именно пустить государственное пособие.

Покупка нового жилища, в основном, осуществляется с оформлением ипотеки и с внесением первой выплаты уже после подписания соглашения. В данном случае многие семьи отправляют материнский капитал на погашение части задолженности. Исходя из закона, делают это вполне правомерно.

Впоследствии, условия соглашения с первичным кредитором становятся обременительными, и заемщик, в поисках выгоды, желает прибегнуть к порядку рефинансирования.

Здесь и возникает основная проблема реализации государственного пособия на оплату ипотеки до перекредитования. Ведь обязательным условием покрытия займа материнским капиталом является разделение недвижимости на долевую собственность между всеми членами семьи. В число совладельцев входят и несовершеннолетние дети.

Именно в силу наличия множества владельцев, банки отказывают в процедуре рефинансирования. Ведь в таком случае неисполнение долговых обязательств заемщиком может обернуться для кредитора материальными потерями. В целом сделка будет считаться невыгодной.

Самый крайний способ, чтобы добиться желаемого – доказать свое право в органах судебной власти. Исходя из практики, зачастую выигрывают именно заемщики – те семьи, которым не дают законно использовать материнский капитал.

Таким образом, рефинансирование ипотеки с материнским капиталом – достаточно сложная процедура. Данным методом нужно пользоваться аккуратно. Реализации способствует соблюдение установленных требований и ограничений.

Евгений Маляр

# Рефинансирование

Как использовать материнский капитал для рефинансирования

Использование материнского капитала для рефинансирования никак не ограничено, так как в 2018 году рефинансирование юридически приравняли к первичному кредитованию.

Навигация по статье

Применение материнского капитала: возможные направления
Насущность рефинансирования ипотеки
Новые правила рефинансирования ипотеки
Если материнский капитал уже использован
Может ли материнский капитал помешать рефинансированию

Материнский капитал, предоставляемый в соответствии с действующим законодательством РФ семьям с двумя и более детьми, является эффективным инструментом государственной помощи. Граждане многих стран могут позавидовать такой поддержке.

Однако есть некоторые моменты и особенности правовых норм, препятствующие его использованию для рефинансирования ипотеки. На них и юридических новшествах, касающихся использования материнского капитала при рефинансировании ипотеки, будет заострено внимание в данной статье.

Применение материнского капитала: возможные направления

Средства, выделяемые государством после рождения второго ребенка и следующих детей, называются материнским капиталом. На настоящий момент его сумма составляет 453 тысячи рублей. Этими средствами семья имеет право оплачивать различные нужды, в частности:

обучать на них ребенка в вузе;
лечить, если ему присвоена группа инвалидности;
использовать в качестве взноса матери в пенсионный фонд;
строить частный дом;
покупать новое жилье;
направлять на улучшение жилищных условий.

Последние три из перечисленных вариантов использования сертификата на материнский капитал напрямую касаются важнейшей проблемы, стоящий перед большинством многодетных семей.

Федеральный закон 256-ФЗ (т. н. закон о материнском капитале - на самом деле название длиннее и сложнее) в пункте 6 статьи 10 четко регламентирует целевую направленность помощи государства. Материнским капиталом можно погасить первоначальный взнос при получении ипотеки и основной долг, если кредит уже взят на момент рождения ребенка. Есть также возможность распределить средства между обеими этими направлениями.

Предложение разрешить семьям оплачивать из этого источника регулярные ежемесячные погашения рассматривалось министерствами строительства и труда РФ в 2017 году, однако пока в силе остается существующий порядок, предусматривающий только единоразовые платежи.

Итак, с первичным ипотечным кредитованием все ясно. Можно внести начальный взнос и (или) погасить часть «тела» кредита. Сложности вызывает рефинансирование ипотеки с материнским капиталом.

Насущность рефинансирования ипотеки

Программы кредитования для молодых семей с детьми, как правило, предусматривают льготные условия. Однако обстановка на рынке банковских услуг скоротечна, и нередко появляются привлекательные предложения, обещающие меньшие проценты. Естественным можно признать стремление заемщика снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет.

Задача эта может решаться двумя основными способами:

Получение лучших условий в банке, выдавшем действующий ипотечный кредит.
Рефинансирование, то есть перевод займа на другое финучреждение, гасящее остаточную первичную задолженность.

Рефинансирование ипотеки предусматривает заключение нового кредитного договора. Формальных причин отказывать в предоставлении услуги нет, однако у этой операции есть некоторые особенности, которые необходимо учитывать.

Главная причина, по которой коммерческие банки отклоняют заявки заемщиков на перекредитование с использованием материнского капитала, состоит в практической невозможности использования приобретаемой недвижимости в качестве материального обеспечения возвратности займа.

Иными словами, банк не может принять дом или квартиру в залог. Часть стоимости объекта в случаях, если использован материнский капитал, выделяется несовершеннолетнему ребенку (или детям), который по закону не несет ответственности за задолженности родителей. Следовательно, при неспособности заемщика погасить кредит, имущество не может быть в полной мере отчуждено у владельца и реализовано.

Означает ли это, что рефинансирование при подобных обстоятельствах невозможно? Нет. При определенных юридических обстоятельствах банк согласиться на перекредитование:

Право на использование сертификата возникло после того, как оформлено рефинансирование. Это правило уже практически можно не учитывать, так как 15 июня 2018 года вышло Постановление Правительства РФ № 631, уравнявшее рефинансирование ипотеки с первичным кредитованием (подробно о нем несколько позже).
Договор о перекредитовании содержит пункт, указывающий цель операции: выплата ипотечного займа. Если это будет обычное рефинансирование, то к нему невозможно применить положения ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей…» (Закона о материнском капитале).
Стороной кредитного соглашения с рефинансирующим банком является один из супругов.

При этом количество ипотечных договоров, заключенных с применением мат. капитала, ограничено только остатком средств. Иными словами, их может быть сколько угодно, лишь бы хватило денег.

Важна также последовательность действий:

Производится перекредитование ипотеки в новом банке. Старый долг закрывается.
Оформляется перевод сертификата на материнский капитал в пользу нового кредитора.
Полученная от государства субсидия вносится в счет погашения рефинансированной задолженности.
Ребенку выделяется его доля приобретенного жилья (не позже, чем через шесть месяцев после снятия обременения с залога).

В результате достигается поставленная цель: задолженность перекредитована, ставка рефинансирования уменьшена, маткапитал успешно использован.

Новые правила рефинансирования ипотеки

С 2018 года заемщики, желающие рефинансировать ипотеку, могут это сделать, используя мат. капитал независимо от того, когда родился их второй или последующий ребенок. Ранее это имело большое значение. Нужно было так подгадать момент подачи заявки, чтобы перекредитование произошло до получения права на сертификат.

Постановлением Правительства РФ № 631 от 31.05.18 юридически нивелируется разница между рефинансированием и первичным кредитованием. Материнский капитал разрешается использовать для погашения перекредитования задолженности по ипотеке, в том числе и после рождения второго ребенка.

Если материнский капитал уже использован

Проблема рефинансирования с учетом уже использованного при первичном кредитовании материнского капитала представляется проблематичной. Причина та же: коммерческие банки не могут брать в залог имущество (в данном случае - объект недвижимости), если его невозможно реализовать в случае непогашения задолженности. Часть прав собственности, выделяемая детям, защищена действующим законодательством.

Исключение составляют некоторые крупнейшие банки (Сбербанк, Райффайзенбанк) при условии внесения изменения в нотариальное обязательство перед Пенсионным Фондом. В данном документе заемщик гарантирует выделение доли приобретаемого имущества в пользу детей после выплаты ипотеки. Это сделать полагается в течение полугода после снятия обременения.

Причины отказа могут быть названы и другие:

Несоответствие первичного кредитора требованиям, установленным для банков, работающих с привлечением материнского капитала.
Утрата заемщиками родительских прав по решению суда и другие юридические основания, исключающие возможность пользования материнским капиталом.
Наличие неудовлетворительной кредитной истории.
Превышение требуемой суммы остатка материнского капитала.

Эти основания для отклонения заявки перечислены в п. 8 256-ФЗ, и если они есть, то обжаловать решение невозможно.

Может ли материнский капитал помешать рефинансированию

Во всех случаях, не подпадающих под признаки, исключающие использование материнского капитала, его применение при рефинансировании возможно.

В случае немотивированного отказа Пенсионного фонда рекомендуется получить ответ в письменном виде. Как правило, в документе содержится ссылка на «Правила использования материнского капитала» пункт 3. Упомянутое Постановление Правительства РФ № 631 может служить основанием для обжалования решения об отказе в судебном порядке.

Заемщику следует самому решать, насколько целесообразно рефинансирование. При больших остаточных суммах и сроках могут складываться ситуации, когда выгодно отказаться от права пользования материнским капиталом или найти ему более выгодное применение.

ГПС(%)*	Максимальная сумма	Минимальная сумма	Возрастное ограничение	Возможные сроки
11.99 %	4 000 000 ₽ Заявка	50 000 ₽	21–70	2–5 г.
13 %	1 000 000 ₽ Заявка	30 000 ₽	19–75	2–7 г.
11.99 %	3 000 000 ₽ Заявка	100 000 ₽	22–65	1–7 г.

С начала 2017 года наблюдается существенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. 10 августа крупнейший российский банк - Сбербанк, - объявил о рекордном снижении ставок по жилищным кредитам (теперь они составляют от 7,4 до 10% на жилье в новостройках и от 8,9 до 10% - при покупке на вторичном рынке). Примеру Сбербанка последовали и другие крупные коммерческие банки. Таким образом, как отмечают эксперты, сейчас соотношение процентных ставок и цен на недвижимость «максимально выгодное за всю историю ипотеки в России».

Всего в сравнении с 2016 годом средняя ставка по ипотеке сократилась уже на несколько процентных пунктов, достигнув летом 2017 года абсолютного минимума за всю историю наблюдений . Однако не исключено, что и это еще не предел - в мае 2017 года премьер-министр Дмитрий Медведев заявлял, что состояние экономики в стране позволяет снизить ставку по ипотеке до 6-7% . Такая цель перед Правительством стоит уже давно, однако только сейчас для этого «созрели условия».

Таким образом, сейчас в России появилось большое количество заемщиков, обслуживающих старые ипотечные кредиты, взятые под существенно более высокий процент, чем сейчас. Понятно, что в таких условиях резко возрастает интерес населения к инструменту рефинансирования ипотеки .

Что такое рефинансирование кредита?

Говоря простыми словами, рефинансирование предполагает изменений условий кредита в том же банке или смену кредитора на более выгодных для заемщика условиях.

При этом заемщикам нужно иметь в виду два важных обстоятельства:

Банки неохотно пересматривают своим клиентам условия уже выданных кредитов (почти никогда), поскольку теряют при этом заложенную ранее прибыль. При рефинансировании более высокий приоритет имеют клиенты других банков, поскольку они увеличивают кредитный портфель и в этом случае банк исходит из обычных рыночных принципов - просто оценивая стоимости своих имеющихся ресурсов (а не пересматривая условия по старым выданным кредитам, в которые закладываются доходы банка на много лет вперед).
Рефинансирование старого кредита в другом банке зачастую является более трудоемкой сделкой , чем получение первичного кредита на приобретение жилья (особенно если изначально квартира приобреталась в новостройке - такие сделки с застройщиком сейчас проводятся очень легко, а вот при рефинансировании на квартиру уже потребуется собрать полный набор документов, как если бы жилье приобреталось повторно на вторичном рынке).

Стоит учитывать, что текущие расходы на этот процесс (оценки квартиры, получение на нее технических документов в кадастровой палате, новый договор страхования, справки из старого банка, оплата госпошлины на повторную регистрацию ипотеки в Росреестре, услуги юристов и т.п.) для клиента могут превышать ожидаемую выгоду .

Материнский капитал и рефинансирование ипотеки

приобретенное жилое помещение должно быть (иными словами, дети должны стать равноправными собственниками квартиры наряду с родителями);
если на момент подачи заявления в Пенсионный фонд (ПФР) для использования сертификата это условие не может быть выполнено (например, квартира до погашения кредита находится в залоге у банка), то родители должны составить у нотариуса в течение 6 месяцев после снятия обременения.

Те же самые затруднения с рефинансированием ипотеки могут возникнуть не только у владельцев сертификата на материнский капитал, но и у участников других жилищных программ - например, при получении субсидии в размере 30 или 35% от стоимости жилья по программе «Молодая семья» .

Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал?

Если материнский капитал был использован на погашение первого кредита (или в виде первого взноса на этапе его получения), то в праве собственности на находящуюся в залоге квартиру уже должны быть выделены доли несовершеннолетним детям или в Пенсионный фонд подавалось обязательство сделать это в течение 6 месяцев после снятия обременения (к слову, за пристально наблюдает прокуратура).

В связи с этим при обращении за рефинансированием ипотеки в другом банке возникают трудности:

Банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками (т.е. когда доли детям уже выделены). В противном случае новому банку в залог достанется квартира, собственниками которой выступают защищаемые законом несовершеннолетние дети, которые не могут нести обязательств перед банком по погашению кредита наряду с заемщиками-родителями.

Банки здесь оказываются в ситуации большого риска - если родители вдруг перестанут вносить , такую квартиру будет невозможно забрать по закладной в счет погашения обязательств по кредитному договору из-за несовершеннолетних собственников.

Согласно гражданскому и семейному законодательству, «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественные права детей защищают органы опеки и попечительства . В связи с этим, в частности, у семей возникают большие трудности и при .

Если доли детям в квартире еще не выделены , но материнский капитал использован, то в случае проведения рефинансирования обременение с квартиры сначала должно быть снято первым банком при полном погашении перед ним задолженности из средств, выделяемых другим банком.

На предмет этого первого обременения в ПФР родителями уже подавалось не позднее, чем через 6 месяцев после полного погашения задолженности - значит, с этого момента начнется отсчет времени . И контролирующие органы вряд ли будут вникать, почему при этом на квартиру оформляется новая закладная на другой банк, под какие новые обязательства это делается и т.п.

С каким бы пониманием на эту ситуацию ни смотрели контролирующие органы (ПФР, прокуратура), банки все равно не будут рисковать и просто ее не допустят - в проведении рефинансирования семье, скорее всего, будет отказано .

Смысл подаваемого в ПФР документа при использовании материнского капитала - нотариальное обязательство выделить доли детям при снятии обременения с квартиры первым банком , - закрывает для семьи путь к рефинансированию через другой банк (не исключено, что такое же мнение будет не только у юридической службы банка, но и у работников регистрационной палаты - Росреестра).

Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования?

В случае, если семья еще не использовала маткапитал на погашение ипотечного кредита (например, ожидает рождение второго ребенка), но собирается это сделать , то сертификат на материнский капитал можно будет использовать в будущем после проведения рефинансирования для погашения нового кредита. Однако здесь тоже есть определенные трудности.

Дело в том, что при проведении рефинансирования меняется цель выдачи кредита - это уже не «приобретение жилого помещения» , как того требует закон о материнском капитале, а «кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом (другим банком)» . И это даже несмотря на то, что обязательства по второму кредиту тоже обеспечивает ипотека - т.е. залог недвижимости, зарегистрированный официально в Росреестре!

По сути, рефинансирование ипотеки на приобретения жилья в другом банке - это чисто финансовая операция :

заемщик уменьшает свою долговую нагрузку за счет более низкой процентной ставки и/или изменения срока кредита;
банк получает нового клиента, увеличивая свой кредитный портфель на выгодных для него условиях;
никакая квартира при этом уже не приобретается (а ранее приобретенная квартира будет выступать только предметом залога перед новым банком - ипотеки).

Однако в «Правилах использования материнского капитала на улучшение жилищных условий» , утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, на этот счет есть важная оговорка , которая по своей сути как раз подпадает под вариант рефинансирования ипотеки в другом банке:

В случае предоставления владельцу сертификата или его супругу кредита или займа (в том числе ипотечного), взятого на погашение ранее предоставленного им кредита на покупку или строительство жилья , материнский капитал можно использовать на погашение основного долга и уплату процентов по такому кредиту (см. пункт 3-в Правил).

Однако на этот счет в пункте 3-в Правил есть важное уточнение: обязательства по обоим кредитам должны возникнуть у лица, получившего материнский капитал, до возникновения права на получение сертификата - иными словами, первичный кредит и рефинансирование ипотеки должны быть в обязательном порядке оформлены до рождения второго ребенка!

Независимо от момента возникновения кредитных обязательств (то есть как до, так и после получения сертификата) материнский капитал может быть направлен только на погашение первичного кредита , выданного непосредственно на приобретение или строительство жилья (но не тот, который был выдан на рефинансирование).

Если же право на маткапитал у семьи уже возникло , то необходимо выбирать только один из двух вариантов:

Очевидно, первый вариант более выгоден в том случае, если остаток задолженности по кредиту составляет не очень большую сумму, сопоставимую с размером самого материнского капитала (). В этом случае даже при сохранении более высокой процентной ставки из-за невозможности рефинансировать кредит в будущем общая сумма переплаты по процентам будет невысокой в связи с существенным погашением сертификатом основного долга, на который проценты и начисляются.

Если же сумма кредита существенно превосходит размер материнского капитала и его в любом случае будет необходимо гасить еще длительное время, то более выгодным может быть второй вариант - снизить процентную ставку по ипотеке путем рефинансирования, благодаря чему общий размер переплаты за последующие годы может существенно сократиться (в том числе на суммы, превышающие 453 тыс. рублей). А для маткапитала в таком случае семье придется придумать какое-то , потому что ПФР по заявлению на погашение рефинансированной ипотеки, скорее всего, ответит отказом (см. ).

Чтобы решить, какой вариант в каждом конкретном случае будет более выгодным, необходимо проведение соответствующих расчетов кредитным специалистом или самостоятельно по ипотечному калькулятору.

При обращении в Пенсионный фонд для перечисления средств материнского капитала для погашения рефинансированной ипотеки , обязательство по которой возникли до возникновения права на материнский капитал, помимо остальных документов потребуются копии сразу двух кредитных договоров (пункт 13-а Правил):

непосредственно погашаемого сертификатом кредита, выданного на рефинансирование предыдущего (это должно быть зафиксировано в документе);
ранее заключенного (погашенного) кредитного договора на покупку или строительство жилого помещения (т.е. на улучшение жилищных условий).

Второй документ, по сути, должен подтвердить . И это отличает рассматриваемый вариант, например, от погашения простого потребительского кредита, на который средства мат капитала не направляются .

Однако поскольку при этом количество документов удваивается, к их составлению предъявляются более высокие требования. Желательно при этом предварительно проконсультироваться в Пенсионном фоне, чтобы учесть индивидуальный характер каждой конкретной ситуации.

Заключение

Существуют различные ситуации, при которых рефинансирование ипотечного кредита провести нельзя . Также может возникать множество ситуаций, когда законное право рефинансировать ипотеку является рискованным с точки зрения последующего использования материнского капитала (в этом случае распорядиться сертификатом будет банально сложнее, а то и вовсе невозможно).

Наиболее внимательно к вопросу рефинансирования подойти семьям, планирующим использовать материнский капитал на получение или погашение ипотечного кредита:

Можно справедливо отметить, что оба этих момента в настоящее время недостаточно урегулированы законодательно. Однако регулярно вносятся поправки как в , так и в ипотечные программы банков. Не исключено, что в скором времени все неясности будут учтены нормативными актами (в связи с увеличением количества обращений по этому вопросу на практике).

Не стоит также забывать, что возможность реструктуризации или рефинансирования имеющегося кредита в каждом конкретном случае будет индивидуальна . При хорошей кредитной истории шансы для этого есть всегда.

В крайнем случае, всегда можно попробовать добиться своих законных прав в судебной инстанции. Суды часто встают на сторону заемщиков и семей, которым в различных нестандартных случаях Пенсионный фонд по формальным признакам отказывает в использовании маткапитала.