Главная / Журналы

Признание сделки купли продажи действительной. Признание договора купли-продажи недействительным — как осуществить правильно

1.) Подготовьте ответ на вопрос: «Чем конкретно договор купли продажи жилья нарушает ваши права?» и найдите в законе статью, в которой это право закреплено. Убедитесь, что понимаете о каком праве идет речь, а также в чем выражено его нарушение.

2.) Определите, вы были участником договора, который хотите признать недействительным, или он был заключен без вашего участия.

3.) Проверьте сроки исковой давности. Для оспоримой сделки — год, для ничтожной сделки — три. Если нужно ходатайствуйте о восстановлении срока.

4.) Подготовьте исковое заявление и подайте в суд по месту нахождения объекта недвижимости. Постоянно помните о пункте первом.

А для тех, кому информации в шпаргалке оказалось мало, есть развернутая статья. Читайте далее.

Смысл спора о признании недействительным договора купли продажи недвижимости в том, чтобы возвратить одной из сторон этого договора деньги, а другой вернуть недвижимое имущество. По ряду причин, отменить продажу жилья тяжело не только с юридической, но и психологической точки зрения. Поскольку зачастую это жилье является единственным и признать недействительным договор, значит «выкинуть» кого-то на улицу.

Признание недействительным договора купли продажи жилья, как правило, происходит вследствие нарушения формы договора, его содержания или установления «порока воли» со стороны участника сделки. Что это такое, и в каких случаях применяется рассмотрим далее.

Самые распространенные причины отмены продажи жилья :

1) Если оформление договора купли продажи не соответствует требованиям, закрепленным законодательством.

3) Если один из участников купли-продажи жилья действовал не по собственному желанию, а под применением насилия, угроз, шантажа, обмана.

Требования к форме договора

Договор купли-продажи жилья должен быть заключен в письменной форме. В отношении объекта недвижимости, который является предметом сделки, должен быть составлен акт приема-передачи. Устные договоренности при сделке по продаже жилья не имеют юридической силы и ссылаться на них в суде бессмысленно.

Есть еще ряд моментов, которые обязательно нужно отразить в договоре купли-продажи жилого помещения. Их с равным успехом можно отнести как к форме, так и к содержанию договора, но в целом они представляют собой формальности. Очень важные формальности.

Так, в договоре купли-продажи жилья должно быть указано:

дата совершения
место совершения
цена договора (сколько было уплачено)
полные паспортные данные продавца и покупателя
если продавец или покупатель действуют на основании доверенности, то сведения о реквизитах доверенности и предусмотренных в ней полномочиях
сведения, которые позволяют уверенно и однозначно идентифицировать жилое помещение, в том числе адрес, этаж, количество комнат, площадь, кадастровый номер.

Кроме того, договор купли продажи жилого помещения должен содержать ряд других сведений, отсутствие которых позволит отменить продажу жилья.

Требования к содержанию договора

Продавец жилого помещения — объекта недвижимости должен обладать правами на него, в том числе правом распоряжаться по своему усмотрению. Объект договора купли-продажи не может быть обременен правами третьих лиц, в том числе выступать предметом залога, обеспечения или другим образом быть ограниченным в гражданском обороте.

При продаже объекта недвижимости следует выяснить, имеются ли в отношении него зарегистрированные права лиц, особо охраняемые законом, например несовершеннолетних или ограниченных в дееспособности. Действующее законодательство предусматривает определенную процедуру для проведения сделки с данными категориями граждан.

Нужно удостовериться в полномочиях лица, которое выступает от имени продавца или покупателя жилого помещения. Как правило, такой представитель действует на основании нотариально удостоверенной доверенности или документа, который признается такой доверенностью в случаях, установленных законом (речь идет о доверенностях выданных командирами воинских частей, главврачами больниц, администрацией исправительных учреждений и др., а также родителях, которые представляют интересы несовершеннолетних в силу закона и т.п.)

Сведения о самом объекте недвижимости, указанные в договоре, должны соответствовать его фактическому состоянию. Часто встречаются случаи, когда жилое помещение подверглось реконструкции или перепланировке, в результате чего изменились его технические характеристики. Все перечисленные изменения должны быть зафиксированы в технической документации и узаконены соответствующим постановлением органов местного самоуправления или решением суда. В противном случае, обманутому покупателю ничего не остается, кроме как отменить продажу жилья.

Что такое порок воли

Действующим законодательством предусмотрено, что каждый человек свободен сам выбирать время и условия совершения сделки. Не допускается совершение купли-продажи жилья под принуждением.

угрозы в адрес участника сделки, его родных и близких
насилие, которое применялось как к участнику сделки, так и выше указанным лицам
шантаж, то есть угроза распространения об участнике сделки сведений, которые порочат его или безусловно способны нанести ущерб его репутации
стечение тяжелых жизненных обстоятельств
обман участника сделки, когда он не понимает сути договора, который подписывает, либо не осознает последствия, которые могут наступить в результате подписания

Обмануть продавца можно разными способами, например рассчитавшись фальшивыми купюрами.

Таким образом, можно определить порок воли участника сделки всего двумя словами: порок воли это принуждение или обман.

Куда подавать заявление о признании недействительным договора купли продажи

Если речь идет о гражданском судопроизводстве, то есть непосредственно о том, как отменить продажу жилья, то исковое заявление должно быть направлено в районный суд, по месту нахождения объекта недвижимости.

Если же параллельно рассматривается заявление о мошеннических действиях, то оно подается в органы внутренних дел, также по месту нахождения недвижимого имущества.

В какой срок может быть подано заявление о признании недействительной сделки

На основании требований статьи 181 Гражданского Кодекса РФ, заявить требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной можно в течение трех лет , со дня когда началось исполнение сделки.

Этот срок на обжалование предусмотрен для участника сделки.

Если же требования будут заявлены человеком, который сам не был стороной договора, но считает, что его права нарушены, то отсчет вышеуказанного трехлетнего срока начинается с того момента, когда он узнал о нарушении своих прав. И в любом случае не может превышать десяти лет.

Если же требования заявлены о признании сделки недействительной, то срок исковой давности составляет один год . И течение срока начинается с того момента, когда прекратились угрозы или насилие в адрес участника сделки.

Что такое оспоримая и ничтожная сделка, в чем их разница?

Если коротко, то:

Перечень оспоримых сделок установлен законом, и в суде нужно доказать, что эта сделка нарушает права и интересы заявителя, а также создает для него неблагоприятные последствия.

Примеры оспоримых сделок:

договор заключен под влиянием насилия или угрозы (ч.1 ст.179 ГК РФ)
договор заключен под влиянием обмана (ч.2 ст.179 ГКРФ)
договор заключен на кабальных (крайне невыгодных) условиях (ч.3 ст.179 ГК РФ)
договор не соответствует требованиям закона (ч.1 ст.168 ГК РФ)
договор заключен без согласия уполномоченных органов (ст.173.1 ГК РФ)
договор заключен несовершеннолетним от 14 до 18 лет без разрешения родителей (ст.175 ГК РФ)
договор заключен ограниченно дееспособным лицом (ст.176 ГК РФ)
договор заключен лицом, которое не понимало значения своих действий (ст.177 ГК РФ)
договор заключен под влиянием существенного заблуждения (ст.178 ГК РФ)

Ничтожная сделка является недействительной с момента ее заключения, доказывать в суде нарушение прав заявителя не нужно, это следует из закона.

Примеры ничтожных сделок:

договор нарушает требования закона и создает угрозы публичным интересам (ч.2 ст.168 ГК РФ)
договор имеет цель заведомо противную основам правопорядка или нравственности (ст.169 ГК РФ)
договор является мнимым или притворным (ст. 170 ГК РФ)
договор заключен недееспособным гражданином (ст. 171 ГК РФ)
договор заключен малолетним т.е. до 14 лет (ст. 172 ГК РФ)

Кто может подать заявление о признании недействительным договора купли продажи жилья?

Такое заявление может подать один из участников сделки или человек, который считает, что его права были нарушены условиями состоявшейся сделки.

На самом деле, нарушение договором купли-продажи жилья прав третьих лиц не редкость. Зачастую родственники продают квартиру, где имеется доля заинтересованного лица, подделав его подпись. Либо обманом получают согласие на сделку. А также могут воспользоваться временным отсутствием собственника, находящегося на службе, в лечебных учреждениях, местах лишения свободы наконец. Вариантов масса. И когда бывший собственник узнает, что остался без жилья — выход один, обращаться к юристу и идти в суд.

Начало осени 2013 года принесло множество изменений в российское законодательство. Изменения коснулись и вопроса о признании сделки купли-продажи недействительной. В ГК это отображено в статье 166.

В результате поправок в законодательстве изменились некоторые условия признания сделок недействительными и ряд ограничений оспаривания сделок.

Какие сделки считаются недействительными

Оспоримые сделки

Эти сделки можно оспаривать в судах высших инстанций.

Какие сделки чаще всего признают недействительными.

Сделка, совершенная гражданином, который, являясь дееспособным, на момент ее заключения не мог руководить своими действиями или осознавать их значение.Доказать это необходимо фактически: должны быть вещественные доказательства, результаты экспертиз и так далее.

Сделка в результате заблуждения. Заблуждение должно быть существенным. Нужно также доказать, что оно имело место в момент совершения сделки. Существенность сделки касается ее предмета и природы, а не мотивов. То есть, например, если покупатель не обратил внимание на качество постройки дома, который купил, а оно оказалось ниже, чем он предполагал. Но это тоже нужно доказать.

Сделка, совершаемая в результате обмана, угроз или насилия, кабальная сделка. Последняя предполагает также возмещение ущерба пострадавшей стороне.

Неоспоримые или ничтожные сделки

Сделки этого вида являются недействительными по факту, то есть суд может только констатировать то, что такая сделка недействительна, а не присваивать ей статус недействительности.

Противоморальная, противозаконная и противонравственная сделки. Сторона, действующая по умыслу, должна возвратить имущество или средства, которые она получила по сделке от пострадавшей стороны. Все, что принадлежало умышленнику до сделки, переходит в государственный доход.

Если же умысел был двусторонний, конфискации подлежит все имущество и средства, полученные в результате такой сделки.

Притворная сделка. Участники, имея другую волю, прикрываются притворной сделкой, при этом они не заинтересованы в том, чтобы возникли правовые последствия, связанные со сделкой (например, замена купли-продажи дарением).

Мнимая сделка. Участники сделки не проявляют заинтересованности в том, чтобы наступили соответствующие правовые последствия. Независимо от того, исполняли ли стороны свои обязательства, в какой форме она была заключена, если будет доказана незаинтересованность сторон, сделка будет считаться неоспоримой.

Сделка с недееспособным гражданином. Если такая сделка была выполнена, то должна быть проведена двусторонняя реституция. Если вторая сторона была осведомлена о недееспособности первой, то необходимо также возместить ущерб, который был понесен недееспособным лицом.

Сделка с несовершеннолетним, которому еще нет 14 лет. Последствия сделки такие же, как и в предыдущем варианте ничтожной сделки.

Но не все так однозначно. Ничтожная сделка может быть признана действительной в некоторых случаях. Самый частый из них в судовой практике - признание сделки с несовершеннолетним или недееспособным лицом действительной, если она проведена в пользу малолетнего или недееспсобного лица.

Признание сделки купли-продажи недействительной в новой редакции ГК

Несколько пунктов, касающихся сделок с недвижимостью, изменились в новой редакции ГК.

1. Недобросовестность. Поскольку довольно распространенной была практика оспаривания недействительных сделок по формальным причинам, то есть недобросовестные контрагенты таким образом пытались уйти от ответственности за то, что свои обязанности они исполняли ненадлежащим образом или не исполняли вовсе, в закон были внесены некоторые поправки.

Статья 166, в частности абзац 5 ГК, указывает на то, что заявление о недействительности теряет правовое значение. Но должна быть доказана недобросовестность заявителя. Это касается как встречных, так и прямых исков.

2. Отсутствие согласия. Если по закону должно быть согласие третьего лица или госоргана, то без него сделка будет считаться недействительной. Эта недействительная сделка будет иметь статус оспоримой.

Однако согласие не оспаривается, если сделка является ничтожной. Если ситуация, в которой необходимо получение согласия третьей стороны, в соответствии с законом попадает под статус ничтожной, то у третьей стороны нет необходимости оспаривать в суде сделку, поскольку она ничтожна.

Смена фамилии при разводе При разводе в органах ЗАГС желаемую фамилию можно указать сразу в заявлении о разводе. Женщина может оставить себе фамилию мужа или вернуть...

Купля-продажа недвижимости сегодня - довольно популярная сделка. Люди продают и покупают дома, земельные участки, квартиры, офисные и производственные здания. При этом документы для проведения сделки должны быть оформлены грамотно, что на практике далеко не всегда удается сделать.

А потому у заинтересованных лиц появляется возможность признать договор недействительным, и тогда сторонам придется вернуться к первоначальному раскладу. Недвижимость вернуть проще, а вот за деньги еще и придется побороться.

Именно поэтому настоящая статья будет очень полезна всем продавцам и покупателям недвижимости. Однако информация, изложенная в статье, - теория, а практика способна преподнести массу сюрпризов. Поэтому если вы задумали заключить договор купли-продажи своего жилья или намереваетесь оспорить уже заключенный договор, то обратиться к специалистам совсем нелишне. Они помогут вам избежать многих сложностей и неприятностей.

Чем может помочь наш юрист при признании договора купли-продажи недействительным

Обращаясь к нам за помощью, важно понимать, чем конкретно может помочь наш специалист. Цель нашей работы - помочь человеку в сложной ситуации, когда необходимо признать заключенный договор недействительным. Задача эта очень непростая, решить которую самостоятельно достаточно сложно. А потому наши специалисты предлагают следующие услуги:

совместный анализ сложившейся ситуации;
проведение правовой экспертизы договора на предмет соответствия закону;
поиск оснований для оспаривания законности заключенного договора (наша практика показывает, что найти их можно довольно часто);
предоставление возможности выбора клиенту варианта дальнейших действий (их, как правило, несколько). При этом наш юрист покажет преимущества и недостатки каждого из них;
подготовка искового заявления в суд, в котором грамотно и последовательно излагается суть вопроса и четко формулируются исковые требования;
содействие в сборе сопутствующих документов, показаний свидетелей и других письменных (вещественных) доказательств в поддержку позиции клиента;
представление интересов клиента в суде,
поддержка позиции клиента в кассационной инстанции, на стадии исполнения решения и в других случаях;
любая другая юридическую помощь, которая может потребоваться на любой стадии процесса.

Признание договора купли-продажи недействительным

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой двустороннюю сделку. В ней участвуют две стороны: продавец и покупатель. А сам договор должен содержать в себе все ключевые условия сделки. Стороны могут прописывать самые разные условия. Но некоторые из них в договоре должны быть обязательно отмечены. К ним относятся предмет договора и его цена.

Если эти вопросы не урегулированы - то такой договор изначально не действителен, то есть считается незаключенным. Когда вопрос идет об отчуждении недвижимости, то такие сделки подлежат обязательной государственной регистрации. Если такая процедура не соблюдена - договор также считается недействительным. В этих случаях обращение в суд не требуется.

Однако на практике чаще всего сталкиваются с договорами, которые недействительными может признать только суд путем вынесения соответствующего решения.

Признать договор недействительным суд может по следующим основаниям:

если один из участников не вправе совершить сделку (по причине малолетства, несовершеннолетия, утраты дееспособности, отсутствия прав на имущество, которым распоряжается);
под угрозой применения к одному из участников насилия либо в результате его обмана, а также в психическом состоянии, которое не позволяет ему адекватно оценивать последствия совершенной сделки;
в случае наличия в договоре грубых ошибок, противоречий и несоответствия нормам закона.

Процедура признания договора купли-продажи недействительным

Перечисленные нами основания признания договора купли-продажи недействительным найти часто сложно, еще сложнее их доказать. А это обязательное условие. И доказывать это необходимо только в суде, так как это единственный орган, обладающий правом признания договоров недействительными.

Рассмотрение вопроса в суде - процедура долгая, а истцу необходимо торопиться. Так как ответчик в это время уже может предпринимать действия, направленные на сокрытие или изменение качественных характеристик имущества. Да и в суде ответчик наверняка найдет, что возразить. Именно здесь и проявляется роль качественной юридической помощи. Ведь от того, насколько грамотно выбрана линия наступления и насколько быстро оно проведено, будет зависеть исход процесса.

Также истцу неизбежно придется столкнуться с рядом сложностей. Самая главное из них - быть убедительным и активным, требовать назначения экспертиз, вызова свидетелей, приобщения к делу тех или иных материалов. Справиться с этим под силу только при помощи профессионалов.

Последствия признания сделки купли-продажи недействительной

Начиная любое дело, стоит задуматься и о возможных последствиях. А наши специалисты всегда акцентируют на этом внимание. Наиболее распространенные последствия признания договора недействительным - это возвращение сторон в первоначальное положение. Одной стороне при этом возвращается имущество, другой - деньги. Однако так происходит только при условии, что стороны добросовестно заблуждались, или не знали о том, что заключенная между ними сделка противоречит закону.

Если же сделка будет явно незаконной, а противоправный умысел одной из сторон -очевидным, то речь будет идти о конфискации имущества у такого субъекта. В этой ситуации в дело неизбежно вмешаются и представители правоохранительных органов, а процесс из гражданского дела может плавно перетечь в уголовное.

Поэтому во избежание подобных неприятностей лучше своевременно обратиться за помощью к нашему специалисту. А уж он точно найдет способ, как вам помочь.

Случай из нашей практики по признанию недействительным договора купли-продажи

Для иллюстрации сложности рассматриваемого вопроса приведем один пример из нашей богатой практики. Супружеская пара на честно заработанные деньги решила приобрести жилье. Нашли продавца, однако он - человек пожилой, потому все вопросы решали с его представителем. Заключили договор, прошли все необходимые процедуры и уже въехали в новую квартиру.

Однако зарегистрировать свои права собственности не смогли. По той причине, что к моменту покупки жилья настоящий собственник умер.

Поскольку клиенты пришли к нам довольно быстро, наши специалисты отреагировали мгновенно и обратились в суд за признанием договора недействительным и о взыскании с «горе-посредника» уплаченной суммы. Благодаря оперативности его удалось найти с еще не потраченными деньгами. А потому сумму в полном объеме удалось вернуть. А посредник прекрасно знал о том, что продавать чужое жилье права не имел, в результате чего был привлечен к уголовной ответственности за мошенничество.

Последнее обновление: 02.08.2018

Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться - вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается. В какой-нибудь бочке меда обязательно найдется какая-нибудь ложка дегтя.

По разным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными (Откроется в новой вкладке.">§2 Главы 9 ГК РФ - Недействительность сделок ).

Что это значит?

Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 167 ГК РФ). То есть такой договор как-бы «не считается» - Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин ) самой сделки (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой ), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно ).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности ), исходя из обстоятельств дела.

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна .

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы ), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом ), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем - и поэтому сделка признается ничтожной .

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона ), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной , если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (Откроется в новой вкладке.">п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь - ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже) .
Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (Откроется в новой вкладке.">ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам .
Сделки, заключенные с лицами (Откроется в новой вкладке.">ст.171 ГК РФ).
Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны) .
Мнимые (фиктивные ) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (Откроется в новой вкладке.">ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества .
Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (Откроется в новой вкладке.">ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег .
Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (Откроется в новой вкладке.">ст. 174.1 ГК РФ).

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный . К оспоримым сделкам - один год, к ничтожным сделкам - три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше ), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже ). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться - в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности , сделка может быть также оспорена , и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной , и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства ), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой , и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (Откроется в новой вкладке.">ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная , продана без согласия на то рентополучателя .
Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей .
Сделка совершена лицом, (Откроется в новой вкладке.">ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства .
Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (Откроется в новой вкладке.">ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно) .
Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (Откроется в новой вкладке.">ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя .
Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (Откроется в новой вкладке.">ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка») .

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

— на квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск );
— не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся (несогласный супруг может подать иск );
— в результате сделки оказались нарушенными (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства ), или не выполнено условие ;

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на , применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается - см. Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ).

Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой , вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной . Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия (Покупателя ), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.

Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались (включая родственников Продавца ), имеющих отношение к продаваемой квартире.

Проще говоря, все действия Покупателя квартиры сводятся к тому, чтобы при подготовке сделки исключить причины ее ничтожности, и не оставлять серьезного повода для ее оспаривания .

Вообще, от большинства перечисленных выше оснований для признания сделки недействительной может защитить подготовка и заверение ДКП у .

Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.

Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной

Закон утверждает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (Откроется в новой вкладке.">ст. 167 ГК РФ).

Переводя на нормальный язык, это означает, что в случае признания сделки с квартирой недействительной , все обязательства сторон по договору также считаются недействительными (не требуют исполнения ), а если они уже исполнены, то результаты этого исполнения аннулируются.

Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то - компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки ) называется «двусторонняя реституция ».

В случае с квартирой - р ешение суда будет основанием для собственности на квартиру обратно Продавцу, а Покупатель должен получить обратно свои деньги, в той сумме, которая была указана в Договоре купли-продажи .

При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя - в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.

Расторжение Договора купли-продажи квартиры

Юристы - народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции - слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия . Это касается, например, понятий «недействительная сделка » и «расторжение сделки ».

Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания , либо вследствие ее ничтожности (см. выше ). Юридическое последствие этого - возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция ).

Расторгнуть же сделку (договор ) могут как сами ее участники (по соглашению сторон ), так и суд (по иску одной из сторон ). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Откроется в новой вкладке.">Главе 29 ГК РФ .

По закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора , стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (Откроется в новой вкладке.">п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки , так и в решении суда о расторжении .

Основания для расторжения договора

Основания для расторжения Договора купли-продажи квартиры указаны в Откроется в новой вкладке.">ст. 450 ГК РФ .

В общем, все они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны в случае существенного нарушения договора другой стороной. Звучит логично. Например, Продавец имеет право расторгнуть договор , если Покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками - Покупатель имеет право расторгнуть , который он заключил с , если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Главное, что нужно здесь понять Продавцу и Покупателю - это тот факт, что расторгнуть Договор купли-продажи квартиры они могут только в том случае, если он еще не исполнен до конца одной из сторон, или обеими сторонами. Например - до тех пор, пока не зарегистрирован переход права по договору, или пока не выплачены все деньги по условиям договора, или пока Продавец не передал Покупателю квартиру по .

Если же сделка зарегистрирована и полностью завершена, то расторгнуть ее уже не получится. Она может быть только признана судом недействительной (при наличии на то серьезных оснований и доказательств - см. выше ).

Защита от расторжения и недействительности сделок

Грамотная подготовка сделки с недвижимостью (читай ), знание основ законодательства, связанного с подобными сделками (читай ), а также поддержка профильного юриста, и/или заверение договора у нотариуса - вот главная защита от неблагоприятных последствий сделки .

В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре купли-продажи квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц , ответственность Продавца за скрытые недостатки квартиры, обязательство выписки всех членов семьи, и т. п. Поэтому крайне важно подойти к составлению договора тщательно и продуманно, с помощью .

Каждое слово в договоре, и каждая фраза - имеют значение (т.е. юридические последствия ). Составленные формулировки в условиях договора должны быть понятны, иметь однозначное толкование и не противоречить закону и другим условиям договора.

Шаблонные образцы Договоров купли-продажи могут дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Нюансы конкретной сделки, и «защитные» формулировки в договоре (что особенно важно для Покупателя ) может учесть и грамотно составить только юрист или .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры - на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне ).

В соответствии с действующим на территории Российской Федерации законодательством в случае продажи квартиры составляется составление специального договора купли-продажи. Данный документ не имеет унифицированного формата, но при этом является правоустанавливающим, применяется для регистрации прав собственности в ЕГРП – едином государственном реестре прав собственности.

В определенных случаях такой договор может быть признан недействительным, но для этого должны иметься действительно серьезные основания (перечисляются в законодательстве).

Общие положения

В соответствии с законодательными нормами РФ каждый гражданин России или же другой страны, а также юридическое лицо (резидент или же нерезидент) имеет право на личную .

Таковой может быть коммерческая или же жилая недвижимость. Право владение подразумевает возможность осуществления различных манипуляций с такой собственностью.

Оно должно быть заверено нотариально – составляется в соответствии с заранее установленными правилами. При этом на основании такого соглашения права собственности на недвижимость обязательно возвращаются продавцу.

Но расторгнуть договор купли-продажи возможно быстро и без затруднений только при выполнении двух условий:

Если имеются определенные разногласия, но сделка не завершена, то имеется шанс расторгнуть такого типа договор через суд. Для этого потребуется в первую очередь попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке.

С этой целью обязательно составляется специальное предложение и высылается второй стороне. Если получен отказ или же ответ в течение 30 суток вовсе отсутствует – возникает основания для обращения в суд.

В соответствующий перечень включено следующее:

Показатели	Описание
Составленный договор купли-продажи по какой-то причине нарушает действующее федеральное или же региональное законодательство	—
В момент заключения сделки одна из сторон (продавец, покупатель) были недееспособными или же ограниченно дееспособными	такой договор обязательно признается недействительным
Договор заключен одной из сторон в момент, когда руководить своими действиями, отвечать за них покупатель/продавец не мог	подразумевается нахождение в состоянии алкогольного/наркотического или же иного опьянения, состояние аффекта или же иное
Одной из сторон сделки является несовершеннолетнее лицо	при этом его права были грубым образом нарушены
Договор был заключен не в добровольном порядке, но под давлением	с применением физической силы; под психологическим давлением; посредством обмана; иной вид мошенничества
Имеет место притворная сделка	она заключена при отсутствии каких-либо юридических последствий или же заключается для сокрытия правонарушений
Иное	—

Отдельным вопросом является продажа квартиры организацией. Нередко случается, что документы, составляемые предприятием в момент продажи, по какой-то причине не в порядке.

Подобное также является достаточно существенным основанием для признания договора купли-продажи недействительным. Например, подписание было осуществлено не уполномоченным на свершение сделки должностным лицом.

Порядок действий

Сам процесс признания договора купли-продажи недействительным является полностью стандартным.

Для реализации подобного рода процедуры потребуется осуществить следующие действия:

Показатели	Описание
Составляется специальное предложение к противоположной стороне	о досудебном урегулировании вопроса
В случае отказа и невозможности составления специального соглашения или же если срок для подобного действия упущен	следует переходить сразу к следующему этапу
Осуществить сбор всех документов	необходимых в таком случае
Составляется соответствующим образом исковое заявление	вместе с комплектом требуемых в таком случае документов передается в суд
Проводится судебное заседание	и выносится определенное решение
На основании него договор признается недействительным	после чего вносятся соответствующе правки в Единый государственный реестр прав собственности

Если же требования истца по какой-то причине не были удовлетворены, то следует обязательно обратиться в суд вышестоящий.

Существует достаточно большое количество различных вариантов разрешения ситуации. По возможности стоит обязательно попытаться разрешить спорную ситуацию мирным путем.

Это позволит существенно сократить время, необходимое для разрешения ситуации в таком случае. Судебное разбирательство подразумевает существенные затраты времени. А также некоторое количество денег.

Как оформляется

Само исковое заявление в рассматриваемом случае обязательно составляется в установленном законодательством порядке.

Это несколько упрощает подготовку документов. Важно лишь помнить о определенных правилах формирования подобных документов.

В первую очередь требуется уделить внимание дате составления. Она должна совпадать с датой подачи иска и заявления. В противном случае документы попросту будут возвращены на доработку.

Также понадобится приложить сам текст договора купли-продажи и другие документальные подтверждения того, что сделка является недействительной. Обычно именно на этапе сбора всех требуемых в таком случае документов возникают сложности.

Потому по возможности стоит обратиться к квалифицированному юристу. Оптимальное решение адвокат – но услуг подобного специалиста достаточно велика (цена зависит от сложности дела).

Какие сроки

Необходимо помнить о нюансах, связанных со сроками обращения в суд:

Показатели	Описание
Если требуется расторгнуть договор купли-продажи	подобное действие возможно осуществить только в случае, если сама процедура ещё не до конца осуществлена
Длительность ожидания ответа по предложению мирного урегулирования вопроса от противоположной стороны	30 дней
Срок проведения судебного разбирательства может варьироваться в достаточно существенных пределах	от нескольких недель до нескольких месяцев (в случае если затронуты интересы несовершеннолетних – обычно не более 1 месяца)
Срок исковой давности по сделке	составляет 3 года

Видео: признание недействительным договора купли-продажи квартиры

Важные нюансы

Одним из самых лучших решений избежать сложностей касательно признания договора недействительным – избегать создания самого подобного прецедента.

Сделать это можно путем закрепления в договоре следующих пунктов:

Чем регулируется

Процесс составления договора купли-продажи, последующее исполнение основных его положений и оспаривание регулируется Гражданским кодексом РФ.

срок исполнения обязательств по передачи товара

Существует множество нюансов, связанных с процедурой составления договора этого типа. Со всеми ними лучше всего ознакомиться заранее.