Контакты
Главная / Журналы

Как продать квартиру если внесен материнский капитал. ○ Можно ли продать квартиру, купленную под семейный капитал? Последствия продажи квартиры, купленной за счет материнского капитала

Активность первой волны покупки жилого пространства при помощи давно снизила свои обороты, и многие семьи задумались о расширении.

Но и здесь не обошлось без трудностей – подлежит ли продаже подобная недвижимость?

В общем, да, но необходимо уделить особое внимание нескольким нюансам, обязательным к соблюдению.

Правила продажи такого жилья

Чтобы продать жилье, купленное с использованием материнского сертификата, необходимо изучить ограничения, информацию о которых можно почерпнуть из Федерального закона № 256, датированного концом 2006 года, а также Гражданского и Жилищного Кодексов.

В первую очередь нужно запомнить, что перепродать недвижимость можно только спустя 5 лет владения , так как иначе придется заплатить 13% налог государству.

После изучения законодательной базы можно отправляться в отдел опеки и попечительства местной администрации для получения одобрения на продажу. Срок рассмотрения заявления и оформления соответствующей бумаги – 10 дней.

Расстаться с имеющимся жилым пространством можно только при наличии нового . Еще один важный момент – площадь, приходящаяся на каждого из детей не должна быть меньше, чем в предыдущем варианте. Можно только расширять пространство.

Агенты недвижимости для осуществления подобных сделок оформляют фиктивные расписки, как от продавца, так и от покупателя, что позволяет законным образом произвести необходимые манипуляции.

Для начала нужно найти покупателя и взять у него задаток . В договоре купли-продажи обычно оговаривается полная компенсация данной суммы в случае получения отрицательного ответа от органов опеки и попечительства, запрещающего проведение сделки. Возврат денежных средств не предполагает наложение каких-либо штрафных санкций, так как сделка расторгается ввиду решения третьей стороны, являющейся государственным органом.

После того как покупатель найден, можно приступать к поиску подходящего для себя варианта жилья и составлению аналогичного договора купли-продажи.

В документе необходимо сразу оговорить доли детей , иначе в дальнейшем придется все переделывать и дополнительно оплачивать услуги нотариуса.

Риски для продавца данной недвижимости

Причина, потребовавшая продажи жилья, при приобретении которого использовались государственные деньги, может быть разная. Например, семья решила переехать жить в другой регион или подвернулась возможность обзавестись более комфортабельным жильем за ту же сумму, что стоит старый дом. Законодательство не запрещает продавать подобного рода недвижимость, а так как в оформлении сделок участвует государство, риски минимальны.

Особого внимания заслуживает следующий момент: наличие одного или нескольких несовершеннолетних собственников требует получения разрешения на продажу в органе опеки и попечительства.

Предоставляемые в государственный орган документы должны подтверждать следующие факты :

  • ребенок получает в собственность равнозначную долю в новом доме, в котором полностью соблюдаются санитарные и технические нормы;
  • площадь, приходящаяся на несовершеннолетнего члена семьи, не изменится в меньшую сторону, если сравнивать ее с той, что была в старом жилом пространстве.

Особенности сделки купли-продажи

Продажа недвижимости, при приобретении которой был задействован , предполагает осуществление комплекса действий, направленных на защиту интересов несовершеннолетних.

Федеральный закон № 256, в соответствии с нормами которого семья стала обладательницей сертификата, не запрещает продавать, менять или как-то иначе использовать недвижимость, купленную с государственной помощью.

Ограничить переуступку прав может только орган опеки, т.к. для продажи жилого пространства, частью которого владеет несовершеннолетний гражданин, необходимо одобрение опекунского совета.

Гораздо меньше проблем возникает в том случае, если взамен квартиры или дома, купленных с использованием средств маткапитала, приобретается более просторная жилая площадь, а каждый из детей получает аналогичное или расширенное пространство.

Продажа такого дома не ограничена в сроках, правда, нужно помнить о следующих особенностях :

  • если период владения домом составляет менее 5 лет, то государство потребует оплаты (13% от общей величины проданного имущества). Гражданин освобождается от вышеупомянутого налога, если он не воспользовался или продажу и покупку он планирует произвести в пределах одного налогового периода;
  • если к моменту продажи недвижимости имеется непогашенный , то сделку невозможно осуществить без согласия банка.

О том, сколько действует разрешение , выданное органом опеки и попечительства, ничего не сказано в законодательстве, но как показывает практика, документы для продажи дома должны быть подготовлены в течение 1 месяца. В случае аннулирования сделки, документ необходимо получить заново.

Следующая последовательность действий является наиболее грамотной для реализации недвижимости, приобретенной за средства материнского капитала:

  1. Подготовить все необходимые документы на продаваемую жилплощадь и на каждого собственника.
  2. Собрать бумаги, в которых содержится информация о том, что после осуществления сделки, каждому из детей достанется благоустроенная и достойная площадь в доме.
  3. Найти предполагаемого покупателя.
  4. Запастись оформленным и нотариально заверенным предварительным согласием.
  5. Посетить орган опеки и попечительства с целью получения бумаг, свидетельствующих о достойном проживании несовершеннолетнего в новом жилом помещении.
  6. При наличии положительного решения оформить сделку с покупателем.

В общем-то, процедура не таит в себе особых сложностей, главное следовать законодательству и полностью собрать необходимый пакет документов.

Обязанность в приобретении нового жилья

Продажа жилплощади, приобретенной с использованием маткапитала, предполагает одновременное приобретение аналогичного или улучшенного (расширенного) пространства.

Т.е. к оформлению сделки можно приступать только после того, как дети будут находиться в благоустроенном месте.

Самая сложная ситуация складывается в том случае, если имела место быть ипотека и одновременно использовался материнский капитал. Отказом чаще всего отвечают, если после продажи жилья планируется повторное оформление . При чем, речь не идет о нарушении каких-либо условий или прав несовершеннолетнего ребенка.

Проведение подобной сделки требует единовременного предоставления доли детям, а новая жилплощадь может быть еще не введенной в эксплуатацию.

Сложность также таится в следующем: подписание ипотечного договора предполагает, что при отсутствии возможности погасить долг, кредитная организация просто забирает себе приобретенную ранее квартиру. Но, это не представляется возможным, если там прописан ребенок. Ввиду данного факта банк часто отвечает отрицательно.

Иногда случается, что владелец при совершении сделки купли-продажи просто не учел все правила и требования. Следовательно, невозможно обойтись без нарушений. Встречаются даже случаи, когда дети прибегают к судебному решению вопроса, так как они лишились положенной доли.

Опасность состоит в том, что может произойти аннулирование сделки . При этом требуется произвести возврат недвижимости и уплаченных за нее денежных средств. Это не представляется возможным только при нарушении определенных сроков. Например, если обнаружение нарушений произошло спустя 3 года (в отношении взрослого).

Также нужно учитывать, что за время проживания в квартире могло случиться проведение ремонта, приобретение новой мебели и т.д. Да и не так-то просто найти новое жилье. Возврат денежных средств по аннулированной сделке порой невозможно осуществить сразу. Вероятнее всего покупатель не располагает такой суммой на счету, так как давно вложил средства в какую-либо другую покупку. Следовательно, финансовая компенсация будет выплачиваться ежемесячно, что может привести к многолетнему расчету. Это не несет никакой выгоды ни для продавца, ни для покупателя.

Особенности покупки новой жилплощади

Самым главным условием, требующим беспрекословного соблюдения, является необходимость предоставления детям аналогичной или увеличенной доли в новом жилье.

Чтобы обойти вышеописанную процедуру, можно произвести перевод денежных средств , положенных несовершеннолетним, на их личные счета. Денежная компенсация должна быть точной и соответствующей документам. Такой вариант позволяет в дальнейшем оформить кредит или осуществить куплю-продажу.

Требования, выдвигаемые к приобретаемой жилой недвижимости

Новая недвижимость должна быть равноценна проданному жилому объекту или быть лучше его . При этом внимание уделяется квадратным метрам, благоустроенности и др. важным критериям.

Итак, продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, можно, но обеспечив детей новым жилым пространством .

Приобретая новую квартиру, нужно обязательно уточнить у прежнего владельца о наличии у него детей и о том, использовалась ли государственная помощь (мат.капитал) при покупке. Помните, что сделка не предвещает ничего хорошего, если продавец старается всячески избежать предоставления необходимых документов.

Об особенностях продажи жилой недвижимости, купленной с использованием государственных денежных средств, смотрите в следующем видеосюжете:

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал - не самая простая операция. Проблема связана с тем, чтобы соблюсти имущественные и жилищные интересы детей. Новое жилье при этом должно быть такое же или лучше предыдущего. Помимо этого, органы опеки должны одобрить проведение сделки. Как провести процедуру правильно?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую собственность? Все зависит от того, правильно ли оформлена собственность.

В случае с материнским капиталом собственность распределяется между всеми членами семьи без исключения. Квартира должна находиться в совместной собственности. А на оформление дается не более 6 месяцев. Доли выделяются по согласию между членами семьи.

Продажа непосредственно затрагивает интересы детей, включая право на нормальные условия проживания. В первую очередь родители должны соблюдать права детей. Это контролируется государственными органами и, в первую очередь, органами опеки. Если право детей нарушено и собственность оформлена неправильно, может возникнуть проблема с ее продажей.

Органы опеки обычно легко дают согласие, если планируется приобретение жилого дома или квартиры с большей площадью. Это не только улучшит жилищные условия детей, но и позволит им получить большую долю. К тому же, часто речь идет о приобретении квартиры в новостройке.

Законодательная база

Если жилье куплено за материнский капитал, к нему применяются все те же правила, что и при продаже жилья, доли в котором принадлежат несовершеннолетним.

  1. Все операции проводятся законными представителями с разрешения органов опеки. У родителей есть обязательство подавать заявление только лично. Доверенное лицо не может действовать от лица родителей.
  2. В течение 1 месяца органами опеки принимается решение. Это время необходимо для проверки соблюдения прав несовершеннолетних.
  3. Дети должны быть обеспечены равноценным или лучшим жильем. Недопустимо ухудшение качества условий проживания. Продать квартиру можно только в случае одновременной покупки новой недвижимости. Если площадь квартиры меньше, ребенку следует выделить большую долю.
  4. Уделяется значение месту нахождения жилья. Так, если городская квартира меняется на дом в сельской местности, может встать вопрос о целесообразности подобной сделки. Если вы решили сменить регион проживания, необходимо привести серьезные доводы. Так, это может быть хорошая экология, в которой нуждается ребенок.
  5. Если опека не одобряет совершение сделки, юристы данной организации обращаются в суд. При рассмотрении искового заявления будет учтено, улучшили ли родители условия проживания детей.

Многие планируют построить дом с использованием материнского капитала. Но многих волнует, через какой период времени его возможно продать? Отношения, связанные с использованием этих средств, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256. Он не устанавливает ограничений по продаже такого жилья. Основным требованием является одобрение опеки на совершение сделки. Данное требование включено в следующие нормы:

  • ст. 21 ФЗ «Об опеке»;
  • ст. 28 и 37 ГК РФ.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Права детей будут соблюдены, если в новом жилье им предоставить соразмерные доли. Но на практике это не так легко осуществимо. Необходимо не только найти согласного на сделку покупателя, но и подобрать подходящий вариант для приобретения новой недвижимости. Затем заключают предварительный договор купли-продажи.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей детям? Предварительно следует открыть в банке вклад. На него переводится сумма, равная стоимости доли. Эта процедура возможна только по решению органов опеки. Средства зачисляются непосредственно после предоставления разрешения.

Существует еще один вариант, когда выделяется доля в доме или квартире родственника. Доля может быть меньше, если другое жилье имеют большую площадь. Доля определяется в зависимости от разницы в цене.

Разрешение

Чтобы получить разрешение, родители должны лично обратиться к специалисту из органов опеки на прием. На месте необходимо заполнить бланк заявления и подать документы на рассмотрение. В заявлении указываются полные сведения об объектах недвижимости и распределении долей. В конце оба родителя ставят подписи.

Необходимо подать следующие документы на всех членов семьи:

  • паспорта родителей и паспорта детей, достигших 14-летнего возраста;
  • свидетельства о рождении малолетних детей;
  • заявление от детей, достигших 14 лет;
  • заявление от остальных взрослых собственников;
  • свидетельство о браке;
  • в случае развода предоставляется соответствующее свидетельство;
  • справка из школы, детского сада или поликлиники.

Предоставляются не только оригиналы, но и копии. Сотрудник органов опеки проверит документы на соответствии и возьмет копии. Дополнительно требуются документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость:

  1. кадастровый паспорт;
  2. техническая документация;
  3. выписка из лицевого счета для подтверждения отсутствия долгов;
  4. предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
  5. справка о цене жилья;
  6. выписка из ЕГРН;
  7. заявление о гарантии совершения сделки от владельца приобретаемой недвижимости.

По закону у органов опеки есть месяц на рассмотрение заявления. Но решение могут выдать и раньше в зависимости от особенностей недвижимости и состава вашей семьи. Его подписывает руководитель муниципального образования, проставляется печать организации. Разрешение действительно в течение 3-х месяцев, поэтому не стоит затягивать с подписанием договора и передачей документов на регистрацию. После завершения сделки у родителей есть 1 месяц, чтобы предоставить в опеку документы о переходе права собственности.

Чтобы не возникло вопросов в правильности проведения сделки у органов опеки, следует выполнить определенную последовательность действий. Важно подобрать жилье на замену. Оно должно быть равным или лучшим, если сравнивать с предыдущей недвижимостью. Если есть квартиры у родственников родителей и они не против, можно выделить доли у них.

В некоторых случаях допускается покупка квартиры, имеющей меньшую площадь. Это становится возможным, если предыдущее жилье находится в плохом состоянии, а приобретаемое жилье меньше, но располагается в новом доме. Тогда детям в новом жилье необходимо выделить большие доли, чем у владельцев старше 18 лет. В данной ситуации органы опеки признают обмен равноценным.

Если родители планируют переезд в другой регион или населенный пункт, необходимы веские основания. Это может быть справка из медицинского учреждения о том, что ребенок нуждается в более мягком климате по состоянию здоровья. Также это может быть справка с работы одного из родителей о переводе в другой регион или населенный пункт, из-за чего требуется смена места жительства всей семьи.

В опеку предоставляются документы и заявление от владельцев квартиры. Составляется акт обследования приобретаемой недвижимости от выездного инспектора из опеки. Если все в порядке, органы опеки выдадут разрешение на продажу.

После этого можно подписать договор на продажу имеющегося и приобретение нового жилья. На новое жилье оформляется собственность. В ней выделяются доли несовершеннолетним лицам. Если родители хотят передать детям полное право на владение жильем, это не запрещается.

Необходимые документы

При продаже квартиры будущий собственник может запросить документы для проверки юридической чистоты сделки. В пакет документов может входить следующее:

  • выписка из домовой книги с информацией о зарегистрированных;
  • подтверждение отсутствия задолженности за домофон, телефон и интернет;
  • документ об отсутствии задолженности по квартплате;
  • справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Для регистрации сделки в Росреестре требуется следующее:

  1. паспорта родителей и детей старше 14 лет;
  2. свидетельства о рождении детей:
  3. свидетельства о собственности или выписка из ЕГРН ;
  4. разрешение опеки;
  5. акт приема-передачи.

После завершения регистрации собственности в отдел опеки предоставляют выписку из домовой книги о регистрации несовершеннолетних и договор купли-продажи.

Согласно ст. 36 ГК РФ, такое жилье нельзя продать, если отсутствует разрешение от опеки. Ни один серьезный агент недвижимости не возьмется за такую работу. К тому же, Росреестр может приостановить регистрацию сделки до получения полного пакета документов. Важным условием является выделение долей несовершеннолетним.

При этом не учитывается возраст несовершеннолетнего. Если он является несовершеннолетним, ему придется выделить долю. Ее размер определяется по договоренности между членами семьи в зависимости от размера и стоимости квартиры или дома.

Если квартира продается при разводе, в первую очередь учитываются интересы несовершеннолетних членов семьи. Им выделяется положенная доля в новой недвижимости или в другой имеющейся квартире. Устанавливаются следующие ограничения:

  1. дети не лишаются права собственности и своих долей;
  2. новая недвижимость должна быть не хуже имеющейся;
  3. смена региона проживания допускается только при наличии веских оснований.

Если все эти условия соблюдены, проблем с продажей недвижимости возникнуть не должно. Если же условия проигнорировать, сделка признается недействительной.

Наиболее сложные случаи возникают, когда новое жилье планируется приобретать за счет ипотечных средств . Есть серьезная вероятность отказа и подавать заявки в банки следует заблаговременно. Отказ возможен даже в случае максимальной прозрачности и при соблюдении всех прав ребенка на нормальные условия проживания.

В соответствии с действующим законодательством, родители обязуются выделить детям доли в собственности. Проблема может возникнуть с жильем, еще не введенным в эксплуатацию. К тому же, если собственник перестанет платить по кредиту, банк имеет право реализовать недвижимость. Но если в качестве собственников выступают несовершеннолетние, банк не сможет этого сделать.

Сроки продажи недвижимости

Законодательство не устанавливает ограничений по срокам продажи. Даже если документы о собственности были получены недавно, квартиру уже можно продавать. При этом не появляется необходимость выделять доли на детей, так как это следует сделать в течение полугода после оформления собственности. Но при покупке новой недвижимости, в которой будет проживать семья, детям обязательно выделяются доли. Соответствующие документы обязательно предоставляются в органы опеки.

При продаже недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала, несут риски все стороны сделки. Так, продавцы несут административную и уголовную ответственность. А покупатель может столкнуться с отменой сделки в случае нарушения прав детей. Если это случилось, сделку признают недействительной по решению районного суда.

В этом случае квартира возвращается предыдущему владельцу, а он обязуется вернуть полученные деньги. При этом квартира возвращается независимо от того, как быстро вернут уплаченные средства. Даже если органы опеки не среагируют на нарушение прав детей, ребенок может оспорить сделку. Такая возможность появляется у него по достижении 18 лет.

Наиболее безопасный вариант , когда осуществляется одновременная продажа старого жилья и приобретение новой квартиры. Желательно запросить у продавца копии соответствующих документов. Если он отказывается их предоставить, лучше рассмотреть другой вариант.

Таким образом, законодательство не запрещает продажу квартир, приобретенных за счет материнского капитала. Но важно соблюсти законные интересы детей. Им необходимо выделить соответствующие доли. Также есть особенности при обращении в банк за ипотечным кредитом.

Сегодня многих интересует вопрос – можно ли продать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала? Ответ – да, но существует множество нюансов, о которых мы поговорим в нашей статье.

Одним из направлений , которые предусматривает действующий закон, является улучшение условий жизни. Очень часто материнский капитал используется гражданами на покупку квартиры или дома. При этом ФЗ о материнском капитале стоит на страже интересов несовершеннолетних, пункт 4 статьи 10 данного закона требует оформления жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, в собственность всех членов семьи - доли в общей собственности устанавливаются по соглашению и могут быть неравными. В случае, если изначально при покупке жилья установить доли нельзя, владелец сертификата дает нотариальное обязательство наделить всех членов семьи собственностью в течении полугода. Однако, использование на жилье - это всего лишь эпизод в жизни семьи и может случиться так, что со временем возникнет необходимость продажи этого жилья, например, с целью расширения жилплощади или необходимости срочного переезда. Здесь и возникает ряд сложностей, о которых далее пойдет речь в нашей статье.

Специфика продажи жилья под материнским капиталом

Действующее российское законодательства не устанавливает конкретных запретов на продажу жилых помещений, приобретенных семьями с помощью материнского капитала. Однако, семейное и гражданское законодательства, а также Закон об опеке и попечительстве, защищая права несовершеннолетних, содержат требования о продаже собственности детей только с разрешения соответствующих органов. Как уже писалось выше, жилые помещения, купленные с помощью государственных средств, оформляются в собственность всех членов семьи, из чего следует, что хотя бы одним владельцем помещения будет являться ребенок, поэтому для продажи этого жилья потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Отказаться от получения этого согласия невозможно, поскольку этот документ является обязательным при регистрации сделки в Росреестре. Разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства представляет собой постановление главы администрации населенного пункта, которое выдается на определенный срок, указанный в самом документе, исходя из конкретной жизненной ситуации, но, как правило, он не должен превышать 3 месяцев. Однако, в письме Минобразования РФ № 09-М от 20.02.1995 г. «О защите жилищных прав несовершеннолетних» содержится распоряжение предоставлять договоры по сделкам с реализованным жильем в месячный срок с даты выдачи разрешения на продажу, следовательно, если срок согласия органа закончился, а сделка не проведена, для ее заключения потребуется получение нового разрешения. Необходимость в получении согласия на продажу жилья от органов опеки касается не только при оформлении в собственность детей купленных квартир, но и в случае строительства или реконструкции помещения с использованием средств материнского капитала.

Получение разрешения на продажу жилья с несовершеннолетним собственником

Для получения разрешения на продажу жилого помещения, собственником которого является несовершеннолетний (либо собственником доли этого помещения), родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Здесь потребуется написать заявление, где сообщить о предполагаемой продаже дома или квартиры. Совместно с принятием заявления сотрудники отдела опеки и попечительства должны провести собеседование с родителями, а также с детьми, возраст которых достиг четырнадцати лет, по результатам которых выносится решение о согласии на продажу жилья либо отказе в выдаче такого разрешения. Помимо заявления для получения разрешения также потребуется предоставить следующий пакет документов:

  • паспорт родителей детей;
  • свидетельство о рождении каждого ребенка;
  • свидетельство о браке или о разводе;
  • согласие на продажу квартиры от ребенка, которому уже исполнилось 14 лет;
  • документы на жилье, которое продается;
  • документы на жилье, которое покупается, в том числе, предварительный договор купли-продажи квартиры.

Последние документы необходимы, чтобы органы опеки и попечительства могли убедиться в том, что жилищные интересы ребенка будут соблюдены после реализации жилого помещения, а условия проживания не станут хуже. Однако, даже если предварительного договора нет, в исключительных случаях согласие на продажу может быть выдано органами опеки при условии, что деньги от продажи жилья будут перечислены на специальный счет, а новое жилое помещение будет приобретено в ближайшее время. Как правило, на покупку нового жилья дается один месяц, хотя законодателем этот срок не оговаривается.

Важно! Разрешение на продажу жилого помещения будет выдано заявителю в течении 2 недель с момента подачи всех необходимых документов, но только в том случае, если органы опеки и попечительства убедятся в том, что интересы несовершеннолетнего полностью соблюдены.

В выдаче согласия на продажу собственности несовершеннолетнего могут отказать, если новая квартира приобретается в рассрочку, так как это ухудшает жилищные условия ребенка. Помимо этого ухудшением жилищных условий может быть признано, если в предполагаемой к покупке квартире будет прописано больше людей, чем в прежнем жилье, что возможно, к примеру, если собственник продаваемой квартиры предполагает выписку после сделки. В такой ситуации в выдаче разрешения могут отказать. Таким образом, можно сделать вывод, что никаких ограничений по продаже жилья, купленного с использованием , действующим российским законодательством не предусмотрено. С распоряжением собственностью несовершеннолетнего связаны именно общие ограничения, которые устанавливает законодатель, а именно требования, направленные на защиту прав и законных интересов несовершеннолетних.

Материнский капитал поспособствовал решению проблемы с доступным жильем многим российским семьям. Нередко возникают случаи, когда в силу каких-либо обстоятельств возникает необходимость продать жилье (для замены на более просторное и комфортное) или сменить регион проживания.

Во время совершения сделки по продаже жилья, купленного на материнский сертификат, часто возникает проблема, связанная с тем, что по закону доли в приобретенном жилье должны быть оформлены на несовершеннолетних детей , - а из этого выходит, что самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости они в ходе сделки не смогут.

В таком случае вы должны будете явиться в отдел опеки и попечительства по месту жительства, который и будет следить в процессе сделки за соблюдение жилищных прав несовершеннолетних детей.

Ограничения при отчуждении купленной недвижимости

Для того, чтобы получить их разрешение, необходимо явиться в территориальный попечительский совет с оригиналами и копиями следующих документов:

  • Заявление , заполненное обоими родителями, с просьбой совершить сделку по продаже принадлежащей им на праве долевой собственности недвижимости.
    • В случае если родители отсутствуют по какой-либо причине (например, умерли или лишены родительских прав), необходимо также предоставить документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти или судебное решение).
    • Также в заявление заполняется максимально подробная информация о приобретаемом жилье.
    • В тех случаях, когда ребенку уже исполнилось четырнадцать лет , от него потребуется дополнительное заявление , что он дает согласие на совершение сделки.
  • Паспорта родителей и ребенка (если ребенку еще нет четырнадцати лет - его свидетельство о рождении ).
  • Свидетельство о регистрации права собственности как документ, подтверждающий права продавца на реализуемую им жил. площадь.
  • Технический план БТИ на жилое помещение, кадастровый паспорт на дом или квартиру.
  • Выписка о проживающих:
    • из домовой книги если происходит покупка частного дома;
    • из поквартирной карточки - если необходимо продать квартиру.
  • Справка о погашении и полном отсутствии задолженности за коммунальные услуги .

После сбора всех необходимых документов и предоставления их в отдел попечительства, остается только ждать в течение месяца - именно столько необходимо для предоставления распорядительных документов.

Стоит добавить, что существуют несколько факторов которые поспособствуют ускорению рассмотрения вашего заявления:

  • окончание срока действия документов;
  • если подходит к концу срок внесения предоплаты (аванс или задаток).

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

С начала действия федеральной программы маткапитала в соответствии с законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ уже более 3 млн семей использовали свое право на материнский капитал . Однако со временем в любой семье может возникнуть вопрос о продаже жилья - например, с целью переезда в другой регион, приобретение более просторной квартиры или дома.

Тогда возможно несколько вариантов развития ситуации:

  • Если все дети на момент продажи уже достигли совершеннолетия , то вопрос решается очень быстро без необходимости привлечение органов опеки (согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дети после 18 лет становятся полностью дееспособными).
  • При наличии среди участников обще долевой собственности детей, не достигших 18 лет , сделка с недвижимостью возможна только после разрешения органа опеки и попечительства.

Итак, перед оформлением сделки, связанной с продажей квартиры, купленной на материнский капитал, необходимо явиться в орган опеки по месту проживания в связи с тем, что дети в силу возраста не могут распоряжаться имуществом - ведь в продаваемой квартире должна быть законная доля ребенка.

Как продать квартиру и какие нужны документы

После получения в органах опеки разрешения на проведение сделки , можно перейти к ее непосредственному оформлению. Для этого сторонам необходимо явиться в Росреестр, предоставив следующий пакет документов:

  • разрешение органов опеки на продажу жилья;
  • договор о купли-продажи;
  • оригинал и копии паспортов покупателя и продавца;
  • подтверждение права собственности на данную недвижимость (свидетельство из Росреестра);
  • при необходимости также могут потребоваться:
    • технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт;
    • выписка лицевого счета за коммунальные услуги;
    • выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.

Возможность продажи квартиры в ипотеке

В случае необходимости продажи квартиры, за материнский капитал, до полного погашения обязательств, необходимо получить разрешение банка , предоставившего ипотечный кредит или займ. Без получения этого разрешения сделка может быть оспорена залогодержателем.

Поскольку в реализуемой квартире должна иметься доля, принадлежащая несовершеннолетнему, в этом случае также будет необходимо обратиться в попечительский совет по месту жительства, чтобы подтвердить факт предоставления ребенку равнозначной доли в другом жилом помещении.

После этого наступает этап поиска покупателя, готового отдать деньги за квартиру с обременением . При этом необходимо иметь в виду, что стоимость недвижимости с обременением ниже рыночной цены в среднем на 5-10 %.

После соблюдения всех формальностей по согласованию с банком можно решать вопрос о схеме продажи:

  • покупатель зачисляет банку необходимую сумму средств в счет полного погашения обязательств продавца по ранее взятому ипотечному кредиту;
  • путем перезаключения кредитного договора права и обязанности продавца по ипотеке просто переносятся на покупателя (продавец освобождается от кредитных обязательств, фактически не получая денег за квартиру);
  • сам продавец погашает ипотеку, после чего с жилья снимается обременение и затем она переоформляется на покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

В случае необходимости продать за материнский капитал, также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей, поскольку закон не допускает ухудшения их жилищных условий.

При этом в случае с домом, как и ранее, в первую очередь детям будет необходимо предоставить долю в новом жилье, равную доле в продаваемом домовладении. При этом:

  • площадь нового жилья обязана соответствовать площади продаваемого дома;
  • запрещается как-либо ухудшать жилищные условия несовершеннолетних оно должно соответствовать санитарным и техническим нормам;
  • доля каждого должна быть равнозначной.

Если дом продается для того, чтобы купить другой , будет необходимо предоставить максимально подробную информацию о новом приобретаемом домовладении, в котором также будет необходимо выделить доли детям. При этом соответствующая доля должна быть оформлена также и на земельный участок, на котором расположен дом.

Если приобретаемое жилье соответствует всем требованиям и предоставленные документы в норме, то по истечении срока рассмотрения вашего заявления органы опеки подготовят необходимое разрешение.

Как продать дом и необходимые документы

После получения разрешения из органов опеки и попечительства можно направлять документы на регистрацию сделки в Росреестр (необходимы оригиналы и копии):

  • разрешение на сделку из попечительского совета;
  • паспорта родителей;
  • договор купли-продажи дома;
  • документы подтверждающих права собственности на жилье, на землю;
  • межевой план;
  • оригиналы и копии свидетельства о рождении детей (если детям уже есть 14 лет - их паспорта);
  • расписки каждого из совершеннолетних собственников о согласии на продажу жилья;
  • технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт на жилой дом;
  • выписка из ЕГРП об отсутствии обременения жилого помещения.

Зачастую сделки по покупке недорогих домов под материнский капитал с целью их дальнейшей продажи используются обналичивания сертификата . Участие в подобных схемах грозит уголовной ответственностью как продавцу жилья, так и его покупателям.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, скрывает в себе угрозу для последующих собственников связи с тем, что жилье по закону необходимо делить на доли, в том числе наделяя правом собственности своих детей.

Если до момента продажи купленного жилья ( или дома) продавец еще не выделил долю в собственности несовершеннолетним детям в продаваемом или вновь приобретаемом жилье, то такая сделка, совершенная в обход органов опеки и попечительства, может быть легко аннулирована в суде!

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке у семьи, имеющей двух и более детей, в обязательном порядке необходимо уточнить , использовался ли или нет:

  • если использовался , то возможно, что продавец в обход закона (зачастую из-за собственной неосведомленности) пытается заключить с вами сделку по продаже недвижимость в обход требованию закона;
  • если же недвижимость приобреталась без использования материнского сертификата , то тогда никаких дополнительных препятствий для проведения сделки быть не должно.

Заключение

Вопрос об отчуждении жилой площади, приобретенной с , достаточно легко решается при правильном подходе к проблеме и подготовке всех необходимых документов:

  • для получения разрешения в органах опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами;
  • для регистрации перехода права собственности на продаваемое жилье в Росреестре.

Основная проблема в таких сделках, по сути, состоит в необходимости предоставления собственником жилья гарантий того что имущественные права ребенка в результате сделки не будут ограничены или ущемлены.