Главная / Журналы

Что такое без обременения. Что такое обременение на квартиру и как его снять

Одной из причин сниженной стоимости недвижимости является наличие обременения. Что это такое, и как наложить обременение на квартиру, рассмотрим в данной статье, чтобы вы смогли обезопасить себя от проблемной покупки.

Что это такое?

Под обременением понимается ограничение прав владельца относительно проведения определенных сделок с квартирой, которое зафиксировано в Росреестре и описано в свидетельстве о праве собственности.

Продать квартиру с обременением получится только если удастся получить на это согласие от третей стороны.

Если квартиру покупают, обременение, которое на ней имеется, может остаться за продавцом или же передано покупателю.

В законе ФЗ-122 имеется информация о том, что обременение может быть наложено на собственника квартиры, учитывая те или иные обстоятельства, и это официально ограничит возможности пользоваться и распоряжаться жильем.

При наложении обременения сотрудник банка, судья или иное третье лицо составляет акт, а запись о наличии обременения заносят в Росреестр. В такой ситуации квартира получает статус залоговой перед банком, арестованной по решению суда либо частично обремененной по договору ренты.

Виды обременений

Подробнее:

Ипотека – недвижимость находится в статусе залогового имущества до полного погашения кредита.
Арест – налагается по решению суда. Причины могут быть разными – невыплата накопленного долга по коммунальным услугам, штрафам ПДД и так далее. В таком случае собственник имеет право проживать в квартире, но ограничен в полноценном распоряжении ею.
Залог – ограничение, аналогичное ипотеке. Квартиру в этом случае используют как залог. А снято обременение будет только тогда, когда кредит будет полностью выплачен.
Рента – жилье передается в собственность другому владельцу с условием, что прежний собственник будет находиться у него на иждивении. Совершить такую сделку можно только при согласии обеих сторон.
Аренда – квартира сдается в аренду с составлением договора, у которого указан срок действия. Пока данный срок не истек, квартира не может участвовать в некоторых сделках.
Сервитут – может быть частным и публичным. В первом случае заключается договор с другими жильцами, чтобы, к примеру, заниматься совместным благоустройством прилегающей территории. Во втором случае сторонами, подписывающими договор, является владелец квартиры и государство по причине строительных работ на территории, которая принадлежит владельцу жилья, проводимых муниципалитетом.
Доверительное управление – передача жилья другому лицу, без перехода в его владение.
Опекунский совет – ограничение со стороны опеки и попечительства, чтобы обеспечить сохранность жилья от каких-либо сделок в пользу несовершеннолетних детей или инвалидов, которые также являются его собственниками.

Ипотека

Купленная в ипотеку квартира имеет обременение в виде залога. Его снимают только после выплаты долга и всех процентов. А пока этого не произойдет у собственника имеется возможность использования данного жилья, проживания в нем, регистрации своей семьи, но не будет возможность в его отчуждении.

Хотя в случае получения от банка разрешения, квартира, находящаяся в залоге, может быть продана. В таком случае при согласии покупателя, вся задолженность по ипотеке будет переведена на него. Возможно также и погашение задолженности покупателем от имени продавца, что оформляется у нотариуса. Продавец при этом снижается стоимость квартиры на эту сумму.

Сервитут

Сервитут на квартиру означает, что в ней зарегистрированы граждане, сохраняющие за собой право пожизненно проживать в данном жилье. Их нельзя выписывать, пока они не сделают это самостоятельно, либо не пропишутся в другом месте. Данные лица имеют право пользоваться жильем вне зависимости от того, кто является его собственником. Таких граждан нельзя стеснять в передвижении по жилплощади, они имеют равные права на использование данной недвижимостью.

При регистрации в квартире недееспособного, военнослужащего или осужденного, отбывавшего срок в местах лишения свободы, возникает большее количество проблем. Покупая квартиру, новый владелец нередко видел только справку из домовой книги, в которой была предоставлена информация о том, что все ранее прописанные в квартире были выписаны. Но вышеперечисленные категории людей после возвращения сохраняют за собой право проживать в той же квартире вне зависимости от того, что они были выписаны бывшим владельцем, а квартира затем была продана другому человеку.

Эти проблемы могут быть решены только в суде, если конечно, данное лицо не захочет самостоятельно выписаться и прописаться в другом месте.

Рента и залог

Обременение в виде ренты представлено наличием договора о пожизненном содержании имущества и его нынешнего собственника.

Договор ренты может быть заключен:

на сделку с куплей-продажей и сохранением права бывшего владельца всю жизнь проживать на данной жилплощади;
на сделку с пожизненным проживанием и иждивением.

При заключении представленных договоров выгоду получают обе стороны. Собственник будет пожизненно содержаться за счет получателя, осуществляющего все коммунальные выплаты, и не теряет при этом права проживать в данной квартире.

Получатель же становится обладателем недвижимости. Обременение будет снято только после того, как владелец уйдет из жизни.

Нередко квартиру передают в залог ни банку, а доверенному человеку. В роли этого человека может быть абсолютно любой, однако чаще всего выбирают близкого родственника.

Данный залогодержатель в таком случае имеет примерно те же права, что и банк в случае с ипотекой. Только в этом случае он является не юридическим, а физическим лицом. Любые решения, связанные с квартирой, находящейся в залоге, нужно согласовывать с ним.

Арест

На жилую или нежилую квартиру возможно наложение ареста, что решает ее владельца прав совершать какие-либо сделки с этой недвижимостью. Ни сдача в аренду, ни продажа, ни дарение в таком случае не могут быть совершены.

Если данные ограничения будут проигнорированы, и владелец заключит договор, последний аннулируют.

Кроме того, у собственника возможно появление серьезных проблем, так как обманутый покупатель подаст на него в суд. Продавец в таком случаем может быть привлечен за мошенничество.

Арестованная квартира не может быть разделена, объединена с другими, отсутствует также возможность выделения в ней доли и перепланировки.

Процедура наложения обременения

Перед наложением обременения на жилье, следует подробно изучить информацию об этой процедуре.

Самая распространенная причина, по которой назначают обязательства – это ипотека. Основа заключаемого при этом договора – сделка между банком, предоставляющим кредит на покупку квартиры и лицом, которое берет данный кредит. В качестве залога выступает квартира, которая была приобретена на выданные банком деньги.

Рассмотрим условия, указанные законодательном РФ относительно обременений на жилье:

Подписание бумаг на залог жилья по причине того, что оно выступает в качестве гаранта выполнения заемщиком всех условий, которые прописаны в договоре. В случае отсутствия платежеспособности, у банка имеется право забрать квартиру и возместить все потери по кредиту.
Подписание между заемщиком и банком кредитного договора. В обязанности банка по данному документу входит выдача нужной суммы, в обязанности заемщика – выплата долга в установленный срок, учитывая процентные ставки. Кроме того, заемщик может погасить всю сумму долга заранее, а также проживать в приобретенной квартире.

После того, как на квартиру наложили обременение, его обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре.

Кем может быть наложено обременение?

Инициатором того, чтобы на квартиру наложили обременение, может быть:

собственник;
судья;
должностное физическое лицо;
уполномоченный сотрудник банка, если имеется договор залога;
заинтересованное лицо, подавшее иск в суд.

Как будут ограничены права собственности на квартиру при наличии обременения?

При наличии обременения и владелец жилья, и его покупатель имеют риски.

Для собственника в зависимости от вида обременения присутствуют следующие риски:

Получение менее комфортной площади для использования и проживания (при сервитуте).
Потеря жилья, если не были выполнены долговые обязательства перед банком (при ипотеке).
Потеря денежных вложений в случае отмены или расторжения договора ренты по желанию рентополучателя (в случае с рентой).
Отсутствие законного права продажи и проживания в квартире до истечения срока договора аренды (в случае с арендой).
Несение серьезных убытков в случае проявления управляющим безответственности или недобросовестности со своей стороны (доверительное управление).
Полная потеря прав на жилье при продаже или обмене (в случае ареста).
Лишение жилья, пока ребенку-собственнику не будет предоставлено другое (в случае с опекунским советом).

Риски покупателей:

Если была приобретена квартира с обременением, сделку могут признать недействительной.
Расторжение договора, если получатель ренты составил пожизненную ренту и отменил ее по своей инициативе.
Утрата прав распоряжаться недвижимостью, если наступили определенные обстоятельна, из-за которых третье заинтересованное лицо оспаривает сделку в суде.
Потеря жилплощади при решении банка истребовать квартиру за долги с выставлением на аукцион для продажи.

Какими способами можно определить наличие обременений?

Прежде чем покупать квартиру, стоит обезопасить себя, проверив, нет ли за данной недвижимостью «неприятных сюрпризов». Особенно это касается вторичного жилья с благоприятным местоположением, но при этом низкой стоимостью.

Если купить квартиру с обременением, узнав о последнем уже после того, как сделка была осуществлена, вы можете обречь себя на длительные разбирательства в суде с потерей сил и финансовыми затратами.

Сведения обо всех проведенных с недвижимостью сделках имеются в базе Росреестра. Эту информацию может получить любой заинтересованный человек. Чтобы сделать запрос, потребуется знание точного адреса недвижимости, а также персональных данных ее собственника.

Определить историю сделок с интересующей недвижимостью можно нижеприведенными способами:

Лично прийти в Росреестр и подать запрос.
Обратиться в МФЦ.
Посетить интернет-портал Росреестра либо сайта Госуслуг.

Любой посетитель имеет право доступа к данным о недвижимости, имеющихся в базе официальных ресурсов. Для получения выписки требуется оплата госпошлины и заполнение заявления, которое предлагается в строго определенной форме.

Выписка, что выдается ЕРГП, является официальным бланком, в котором имеется вся информация об интересующей квартире с указанием данных о наличии/отсутствии ограничений. При наличии обременения, в выписке будет указан его тип и причина, по которой он был наложен. Выписка готовится три рабочих дня.

Как продать обремененную недвижимость?

Возникают ситуации, когда необходимо продать недвижимость, которая обременена. Чтобы это было возможным, потребуется разрешение со стороны банка. А лицо, которое покупает такое жилье, должно быть в курсе всех нюансов.

Если банк дал положительный ответ, процедуру проводят по следующей схеме:

Лицо, покупающее квартиру, должно открыть в банке две ячейки. Первая – чтобы погашать кредит, вторая – выплачивать средства бывшему собственнику жилья.
Все деньги, которые остались после погашения долга, переводятся на счет продавцу.
Банк выдает документ о том, что задолженность полностью погашена.
Стороны заключают договор купли-продажи.
После того, как вся сумма задолженности будет погашена, обременение снимут.

При покупке недвижимости в приведенной ситуации возможно возникновение некоторых сложностей, поэтому в договоре лучше указывать определенные реквизиты, гарантирующие то, что процесс является законным и соответствует ГК РФ.

Особенности продажи квартиры, имеющей обременение

Чаще всего продавца вынуждают продать обремененную недвижимость в случае, если он перестает быть платежеспособным. При этом банк может и сам найти покупателя, но об интересах продавца он вряд ли подумает, по причине выгодности как можно быстрее осуществленной продажи и покрытия убытков.

Чтобы продавец сам мог продать квартиру с обременением, ему потребуется добиться разрешения банка, предупредить покупателя о наличии обременения и определить цену квартиры.

На заметку: Важно, чтобы сумма равнялась остатку задолженности или превышала его. Продавец при этом получает только деньги, оставшиеся после погашения задолженности. Покупателю такая сделка будет выгодной, так как цена на обремененную недвижимость намного ниже, чем на «чистую».

Заключенный договор купли-продажи обязательно нужно регистрировать в Росреестре. Благодаря этой процедуре продажа является законной, а покупатель получает квартиру с гарантированным отсутствием каких-либо ограничений.

Использование материнского капитала

С купленной в ипотеку квартиры можно снять ограничение, если погасить оставшийся долг сертификатом материнского капитала. В таком случае важно, чтобы дети имели прописку в квартире. От родителей потребуется составление специального соглашения о последующем долевом разделе имущества.

Когда обременение будет снято, доли недвижимости разделят, подтвердив это документально.

Оформить долевую собственность нужно не позднее 6 месяцев с даты снятия обременения за счет материнского капитала. При нарушении этого срока, дело будет передано в прокуратуру.

Также данный процесс будет находиться под надзором органов опеки, защищающих права детей. При нарушении интересов детей и не включении их в долевую собственность, сделку аннулируют.

Какими могут быть последствия приобретения жилья, которое обременено?

Составляя куплю-продажу на обремененное жилье, покупатель взамен предоставляет свои финансы. К сожалению, случается, что продавец отказывается от сделки даже после полного снятия обременения. В таком случае покупателю приходится обращаться в суд, чтобы сделка была завершена, либо ему вернули потраченные средства.

При этом суд может рассматривать иск не один год. Даже в случае, если недвижимость выставили на торги, покупатель может вернуть себе не всю ранее потраченную сумму.

Ограничение на долю недвижимости

Законодательство РФ дает право накладывать обременение не на всю квартиру, а только на ее долю.

Если ограничения имеются на часть одного собственника, другие могут распоряжаться своими частями, как угодно.

Обременение на долю накладывается так же, как и на всю недвижимость.

Заключение

Прежде чем заключить сделку и купить квартиру, рекомендуется сделать запрос в Росреестре и выявить, не обременена ли она. Если данный факт подтвердился, а продавец вам об этом не сообщил, есть повод насторожиться. Вполне можно купить жилье с обременением, но для этого вас обязательно должны предупредить о наличии ограничений, к тому, совершая такую сделку нужно быть предельно внимательным, а лучше обратиться за помощью к опытному юристу.

Видео по теме

(Возможность совершения сделок с недвижимостью, находящейся в ипотеке, аренде, доверительном управлении, под арестом, полученной по ренте или в опекунстве)

Под обременением недвижимости понимается такая ситуация, при которой ее хозяин вынужден действовать или наоборот отказаться от совершения ряда действий под влиянием определенных условий и требований. Обременение в целом накладывает на возможность распоряжения объектом недвижимости некоторые ограничения. Иными словами, если над недвижимостью установлено какое-либо обременение, то собственник такого объекта уже не может реализовывать свои права относительно него в полном объеме. Одновременно с этим, в результате обременения ряд прав на недвижимый объект могут возникнуть и у лиц, которые его собственниками не выступают.

Законодательство выделяет несколько видов обременения недвижимости , в частности это:

ипотека, при которой приобретенная недвижимость находится в залоге кредитора до погашения её стоимости;
аренда, при которой имущество фактически арендатору не принадлежит, но используется для получения прибыли;
арест, как ограничение права пользования принадлежащего имущества;
рента, предусматривающая пожизненное содержание взамен предоставления права собственности;
опека и попечительство, ограничивающие право распоряжения имуществом некоторых категорий граждан;
сервитут, предоставляющий право ограниченного пользования чужой недвижимостью;
включение объекта в перечень культурных памятников, обязывающее поддерживать недвижимость в исправном состоянии;
доверительное управление недвижимостью, при которой предоставляется право совершения сделок с недвижимостью в интересах собственника.

Ипотека . На сегодняшний день, пожалуй, самым распространенным видом обременения выступает ипотека. Её суть, как обременения, обусловлена тем, что пока полностью не будет погашен кредит, выданный на приобретение жилья, объект считается фактически принадлежащим банку. Он находится у него в залоге. Однако право собственности у заемщика возникает на жилой объект сразу после оформления по всем правилам сделки купли-продажи. Распоряжаться объектом собственник может. Но его полномочия по распоряжению ограничиваются лишь возможностью регистрироваться в этом объекте, регистрировать по своему усмотрению в нем любых других лиц. Такие сделки с объектом, как сдача его в наем, передача в безвозмездное пользование и, конечно, купля-продажа могут совершаться исключительно с согласия банка. Банк сам определяет порядок, по которому должно происходить согласование таких сделок. Права собственника жилища, приобретенного в ипотеку, регулируются Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.02.1998 г.

Рента . На рынке жилой недвижимости получил распространение такой вид прав на объект, как рента, дающая возможность пожизненного содержания. Заключив сделку такой ренты, приобретатель жилого помещения или дома обретает статус его собственника, но при этом за прежним собственником сохраняется право проживания в нем. Вместо денег за покупку объекта новый собственник должен регулярно в силу этого договора платить ренту, представляющую собой оплату лекарств, продуктов, иных платежей, в которых заинтересован прежний владелец. Необходимость уплачивать ренту, ежемесячный размер которой не устанавливается меньше МРОТа, сохраняется до того из моментов, пока получатель ренты не умрет. Только после этого объект может считаться перешедшим в полное распоряжение нового владельца. Чтобы сдать внаем, продать объект или заложить его в качестве залога в банк, необходимо от получателя ренты получить нотариально оформленное согласие. Обременение с объекта может быть снято лишь тогда, когда новый собственник сможет в регистрационную службу предоставить свидетельство о смерти того, кому он выплачивал ренту. Законодательные основы пожизненного содержания с иждивением на основании передачи права собственности на жилье определены Главой 33 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Опека и попечительство , как виды обременения, актуальны тогда, когда права на недвижимый объект имеются у малолетних, несовершеннолетних или лишенных дееспособности граждан. Любую сделку с объектом можно совершить в таком случае лишь при согласии, полученном от органа опеки. Такая процедура направлена на обеспечение сохранности интересов указанной категории граждан. Особенности обращения с недвижимым имуществом подопечного определены Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" 48-ФЗ от 24.04.2008 г.

Доверительное управление может осуществляться в отношении объекта недвижимости, в случае заключения соответствующего договора доверительного управления таким имуществом. Такой договор направлен на передачу объекта во владение и управление другому лицу на определенный срок. Получившее в управление недвижимость лицо именуется доверительным управляющим. У него при заключении такого договора возникает обязанность управлять недвижимостью строго в интересах учредителя, то есть того, кто недвижимость предоставил. Иногда по договору доверительного управления выгодоприобретателем становится иное лицо, которое к переданной недвижимости какого-либо отношения не имеет. Доверительное управление подлежит государственной регистрации как вид обременения. Данная регистрация накладывает определенные трудности в плане возможности расторжения этого договора. Ограничения в правах появляются у собственника недвижимости, а не у доверительного управляющего. У последнего, наоборот, в связи с заключенным договором появляются новые возможности. Доверительное управление недвижимым имуществом осуществляется в соответствии с Главой 53 ГК РФ.

Аренда . К обременению недвижимости относится и договор аренды. Аренда, в соответствии с Главой 34 ГК РФ определена как договор, по которому собственник недвижимого объекта (арендодатель) передает его другому лицу (арендатору) за плату в пользование и распоряжение на определенных условиях. Договор аренды подлежит государственной регистрации при сроке аренды более года. У арендатора появляется возможность при согласии арендодателя передать объект в субаренду, что делается почти всегда с целью извлечения прибыли. Собственник же имущества теряет возможность использовать объект в своих собственных интересах и целях. В этом, собственно, и заключается смысл аренды, как обременения.

Сервитут . Часто обременным объект недвижимости, например, участок земли оказывается под влиянием чужого права. Законодательные основы такого обременения определены в статье 274 ГК РФ, а соответствующее право называется "сервитут". Другими словами сервитут дает другому лицу или лицам право ограниченного пользования участком, у которого имеется собственник. Чаще всего сервитут над участками устанавливается для обеспечения возможности прохода либо проезда. Обременение в виде сервитута может накладываться, когда появляется необходимость прокладки коммуникаций, водопроводных и прочих систем, если при этом они пролегают через чью-то частную собственность. Сервитутом обременяются и здания. Различают публичный сервитут, а также частный его вид. И любой из собственников недвижимости при необходимости вправе требовать от соседей установления сервитута для объективных нужд. Сервитут подлежит обязательной регистрации. Практически всегда сервитут является нежелательной для собственника мерой и поэтому, как правило, такой и обременение устанавливается соответствующим решением судебного органа.

Арест . Обременение на имущество в виде ареста налагает не его собственник, а государственный орган (суд). Арест одновременно выступает мерой обеспечения иска. Возможность ареста недвижимого имущества в качестве меры обеспечения иска определена в статье 140 Гражданского процессуального кодекса РФ. Если арест на недвижимость должника наложен на стадии судебного разбирательства, то продать или заложить этот объект у должника уже не получится. Арест, как обеспечительная мера, может негативно повлиять на исход сделки купли-продажи. Ведь с момента подачи документов на регистрацию и до завершения этой процедуры может пройти месяц. За месяц человек может задолжать крупные суммы денег, в результате чего по иску его кредиторов его имущество, в том числе и продаваемая недвижимость, может оказаться под арестом. С находящимся под арестом объектом нельзя совершать вообще никаких сделок. Именно по этой из причин важно соблюдать правило о том, что все расчеты за купленную недвижимость нужно производить исключительно после регистрации перехода прав на нее. Если сделка с арестованным имуществом и будет проведена, ее суд признает недействительной. И покупатель будет вынужден тратить собственное время, силы и деньги на долгие судебные разбирательства. Наложение ареста на объект лишает его собственника возможности им распоряжаться по своему желанию. Снимается арест при устранении причин его наложения также судебным решением (определением), которое своевременно должно поступить в регистрирующий орган.

Оформляя ипотечное жилье в собственность, владельцев уведомляют, что обременение – это неотъемлемое требование по залоговому обеспечению банка, нуждающееся в обязательной регистрации в государственном регистрирующем органе. Сведения о квартире с обременением заносятся в ЕГРП, в котором содержится вся информация об наличии или отсутствии каких-либо ограничений прав на собственность.

Контроль за ограничениями с помощью ЕГРП служит гарантией безопасности сделок с недвижимостью и сообщает владельцам при заключении договоров на покупку информацию об отсутствии препятствий в праве полного распоряжения собственностью.

Суть обременения

Отметка об обременении служит показателем того, что у отдельных граждан или организаций, не являющихся собственниками жилья, имеются определенные полномочия. Законом предусмотрена процедура обязательной фиксации обременения в ЕГРПновыми собственниками.

Значение обременения заключено в наличии условий, ограничивающих право распоряжения жильем владельцем ввиду некоторых обстоятельств и прав со стороны посторонних. Что такое обременение на квартиру для ее владельца – зависит от причины его возникновения, основываясь на:

Договоре с собственником;
Постановлении суда.

В определенных обстоятельствах обременение будет означать возложение обязательств (при оформлении недвижимости на основании договора ренты, пожизненного содержания иждивенца).

Освобождение от обременения возникает после того, как исчезнет основания для его наличия. Например, обременение в силу ипотечного договора и оформления закладной на квартиру снимается после полного погашения кредитного долга при отсутствии финансовых обязательств заемщика перед банком.

Документы, подтверждающие исполнение обязательств по ипотеке, дают основание погасить запись в ЕГРП об ограничении. В свидетельстве на собственность делается особая отметка о снятии обременения.

В ситуации, когда собственником ипотечного жилья не выполняются финансовые обязательства, банк вправе лишить владельца права распоряжения жильем и продать его в счет уплаты долга по ипотеке.

Виды ограничений

Обременение права на собственность в полной мере различается в зависимости от оснований, по которым оно возникло:

Ипотечное кредитование и оформление залогового обеспечения;
Арест имущества по суду;
Запрет на совершение юридически значимых действий в отношении собственности;
Сдача в аренду;
Рента, содержание иждивенца
Наличие сервитута;
Доверительное управление.

Ипотека

Это основание относится к числу наиболее распространенных поводов для оформления жилья в качестве обеспечительного залога по выплате кредита. Оформление закладной может стать мерой защиты собственника при передаче ее доверенному лицу, ограничивая его права и вводя запрет на продажу имущества без согласия с залогодателем.

Читайте также Процедура продажи квартиры с обременением

Рента

С помощью данного действия собственником становится лицо, заключившее договор о выплате средств с последующей перерегистрацией права. Вопрос ренты с пожизненным содержанием лица, передавшего жилье в пользу другого собственника, на иждивении.

Аренда

При подписании договора аренды с передачей имущества во временное пользование в коммерческих целях возникает ограничение права распоряжения ею. Если договор аренды подписывается на срок более одного года, его необходимо зарегистрировать в службе Росреестра с фиксированием наложенных ограничений в праве распоряжения. В случае, если планируется покупка жилья, сданного в аренду, новый владелец, намеренный прекратить арендные отношения с арендаторами, должен на три месяца сообщить о предстоящем расторжении договора.

Арест квартиры

Данное основание возникает согласно судебному постановлению или по решению судебного пристава, имеющего на исполнении дело в отношении собственника жилья. Как правило, процедура ареста, возникает при наличии непогашенного в срок долга после рассмотрения претензии к ответчику в судебных инстанциях. Арест служит обеспечением гарантии возврата задолженности должником и подлежит снятию только при полной выплате долга.

Опека, сервитут

В случае владения недвижимостью несовершеннолетнего или подопечного, действия в отношении ее совершают его законные представители и по согласованию с органами опеки. Данное обременение распространяется на случаи покупки жилья с прописанным на данной жилой площади ребенком. Подобное обременение может быть снято по решению суда, так как прописанный несовершеннолетний не является членом семьи нового владельца. Ограничение прав на основании наличия сервитута, относящегося к собственникам земли, происходит с возможностью получения компенсации при прохождении дорог общего пользования через территорию участка.

Продажа обремененной собственности

Обременение остается в силе вплоть до погашения обязательств, давших повод для его назначения.

В случае ипотеки обременение существенно ограничивает право распоряжения недвижимым имуществом. Собственник-заемщик имеет следующие права:

Пользоваться жильем;
Проживать вместе со своими членами семьи;
Сдавать в аренду.

Читайте также Процедура получения справки об отсутствии обременений на недвижимость

Юридически значимые мероприятия проводятся только при согласовании с кредитной организацией, держателем залога.

Если планируется продажа квартиры с обременением , банк настаивает на полном погашении кредита за счет средств заемщика или покупателя недвижимости.

Пожизненное содержание при продаже квартиры предусматривает нотариально оформленное согласие получателя ренты.

Арест и запрет на регистрацию предполагает полную невозможность продажи жилья вплоть до разрешения ситуации и снятия обременения. Договор продажистановится недействительным.

При аренде недвижимости обременение снимается после истечения срока действия договора.

Условия продажи

Отчуждение недвижимости в ситуации ограниченийпроисходит в зависимости от их характера. Ипотечное жилье можно переоформить при условии подготовки следующего перечня:

Договор купли-продажи с упоминанием об обременении;
Акт приема-передачи;
Правоустанавливающие документы на собственность;
Оригинал выписки из домовой книги (состав проживающих);
Платежный документ об уплате пошлины за регистрационные действия;
Паспорта, документы удостоверения личности сторон.

Дополнительные документы зависят от особенностей сделки и характера ограничений:

при ипотеке – наличие согласия залогодержателя;
при ренте – нотариально заверенное согласие держателя ренты;
при аресте недвижимости – судебное постановление или решение судебного пристава о снятии ограничения;
имущество несовершеннолетнего – разрешение органов опеки;

Обременение – одна из форм ограничений, своеобразный арест, налагаемый на имущество либо недвижимость. Лимитирование действий, связанных с имуществом, вводится на основании составленного договора. Ограничения, не позволяющие в полной мере распоряжаться той или иной формой имущества, появляются вне зависимости от желания собственника(банковский арест) либо по его собственному волеизъявлению (залог жилого помещения). Согласно договору возникают ограничения, не дающие возможность заключения сделок, подписание договоров и тому подобные операции.

Формы обременения

Не все сделки, связанные с недвижимым имуществом, проходят без проблем. Чаще всего сложно реализуется квартира с обременением. Что это значит? В соответствии с ФЗ № 122 от 1997 года, обременения выражаются в следующих формах:

ипотека;
управление, основанное на доверии;
аренда;
наложение ареста;
сервитут (чаще используется в отношении земельных территорий).

Существуют и дополнительные ограничения, применяемые в случае отчуждения объектов недвижимости – соглашение по бессрочной ренте, наличие несовершеннолетних собственников и некоторые другие.

Обременение не всегда является препятствием для продажи недвижимости. При возникновении ограничений покупатель должен изучить свои права, что позволит избежать неприятных неожиданностей. Федеральный Закон №122 указывает, что права на недвижимость регистрируются в установленном порядке. Подобное условия касается и обременений, накладываемых на квартиру. Информация находится в свободном доступе, поэтому перед проведением сделки можно ознакомиться с ограничениями, действующими в отношении объекта.

Ипотека

Интересные факты

Несмотря на все возникающие сложности при оформлении сделки на квартиру под обременением, приобретение такой недвижимости может сулить немалые выгоды. Сам факт наличия проблем с жильем вынуждает продавца снижать цену, а если продавец еще и срочно нуждается в средствах, то вполне реально приобрести квартиру на 35-40% ниже ее рыночной стоимости.

Недвижимость, приобретенная по ипотечному договору с банком, является залоговой. Реализовать такое имущество можно, лишь получив разрешение кредитора. Финансовые организации идут на это охотно, если покупатель документально подтверждает свою материальную состоятельность. Когда в качестве обременения выступает ипотека, то возможны два варианта развития событий:

Покупатель переоформляет банковский договор на себя, поэтому дальнейшую ответственность по выплате ипотеки он несет сам. Средства, внесенные продавцом, возвращаются ему покупателем.
Остаток долга по ипотеке будет передан банку для погашения.
Покупатель передает продавцу сумму задолженности по ипотеке сразу, а оставшуюся часть выплачивает после погашения продавцом процентов по ипотечному продукту и снятию залога.

Аренда

Владение жильем, сданным в аренду – явление довольно хлопотное. Все соглашения между сторонами, заключенные в письменной форме на срок год и более, имеют силу даже при смене владельца жилого помещения. Отчуждение не является причиной расторжения договора.

Основная проблема заключается в сроке, на который заключен договор аренды с постояльцами. Если договор зарегистрирован в установленном порядке и не расторгнут, наниматель законно проживает на арендуемой площади до конца срока, установленного соглашением.

Во избежание проблем, связанных с посторонними для нового собственника людьми, необходимо потребовать предварительного расторжения договора найма.

Рента

Соглашение ренты подписывается, чаще пожилыми людьми, нуждающимися в реальной помощи. Подобным образом, за её предоставление они расплачиваются собственной недвижимостью. Согласно ст. 604 гражданского кодекса РФ гражданин, ставший собственником, принимает все полномочия по использованию и распоряжению объектом только после получения соответствующего разрешения.

Если настоящий владелец более не нуждается в помощи, нужно провести расторжение договора ренты. Из этого следует, что деньги, потраченные на приобретение продуктов, предметов первой необходимости и лекарств, придется возвратить.

Арест

Что значит квартира с обременением? Одним из самых сложных обременений является арест недвижимости, в соответствие с которым накладывается полный либо частичный запрет не только на распоряжение имуществом, но иногда и пользованием. Подобные ограничения накладываются государственными органами и службами:

судами;
правоохранительными органами;
службами приставов.

Используется арест в качестве меры, гарантирующей совершение того или иного действия, поэтому он не снимается до тех пор, пока должник не выполнит свои обязательства в полном объеме. Если же обязанное лицо уклоняется от своего долга либо срок, отведенный на эту процедуру, закончился, недвижимость реализуется посредством проведения торгов либо участия в аукционе.

Доверительное управление

Статистические данные

По данным статистики самые распространенные виды обременений – это залог или арест.

Доверительное управление подразумевает присмотр за чужой собственностью. Договор заключается на определенный срок, в течение которого права передаются временному владельцу. Такие договора заключаются крайне редко, чаще в случаях, когда собственнику необходимо на время покинуть страну.

Доверенное лицо на законных основаниях присматривает за недвижимостью, пользоваться ею на заключенных условиях и оплачивать счета. Отведенная возможность распоряжения снимается ранее окончания срока лишь при согласии обеих сторон либо скоропостижной смерти исполнителя.

По материнскому капиталу

Ограничения, связанные с квартирой, имеют место быть, если покупка жилья осуществлялась с привлечением материнского капитала. В таких случаях одним из собственников обязательно будет ребенок. Отчуждение жилья невозможно без получения разрешения от органов попечительства, если возраст владельца недвижимости не достиг 18 лет.

Прописка несовершеннолетнего ребенка

Если на жилплощади прописан человек, то это тоже квартира с обременением. Обременение подобного рода наступает при отчуждении жилого помещения, где зарегистрирован ребенок. В таком случае обязательно требуется согласие обоих законных представителей и органов попечительства. Обязательным условием для этого становится выписка ребенка с прежнего места жительства и прописка его в ином жилом помещении, не уступающим по своим характеристикам предыдущему.

Разрешение от второго супруга

Закон запрещает отчуждение совместно нажитого имущества без согласия каждого из них. Разрешение на продажу оформляется в письменной форме, после чего заверяется нотариусом. Решение принимается единолично, если один из супругов получил жилье в дар, принял в наследство либо построил до вступления в брак.

В видео рассматриваются особенности сделки по покупки жилья с обременением

Кого нельзя выписать из обремененной квартиры

наниматели жилья;
получатели ренты при заключении договора пожизненного содержания с правом проживания в данном жилье;
ссудополучатель по договору безвозмездного пользования.

Представляет собой процесс, при котором собственник данного объекта должен подчиняться определённым условиям и требованиям, которые способствуют ограничению его возможностей осуществлять свои права на имущество в полной мере.

Данные ограничения, как правило, предназначаются для того, чтобы защищать имущество от действий различных мошенников или черных риэлторов.

Виды обременений недвижимого имущества

Существует определенная классификация, которая разделяет все обременения на несколько видов. Наиболее популярными обременениями является залог, который может быть выражен в качестве ипотечного кредита, доверительного управления, ареста, аренды и сервитута.

– это процедура, в результате которой лица получают некоторые права на имущество, которое по закону не принадлежит им, поскольку данные лица не являются собственниками этой недвижимости.

Доверительное управление как вид обременения

Доверительное управление заключается в том, что два лица заключают договор, касающийся определенного имущества. В результате осуществляется передача одной стороны другой имущества на заранее оговоренный и прописанный в договоре срок. При этом сторона, которая получает имущество, должна выполнять юридические и реальные операции с данной недвижимостью, которые осуществляются в интересах его собственника.

Важно учитывать, что для вступления договора в силу необходима регистрация обременений на недвижимое имущество, которая осуществятся в органах юстиции. В результате в ЕГРП делается соответствующая запись, поэтому расторгнуть такой договор довольно сложно. Доверительный управляющий должен выполнять все полномочия владельца недвижимости, поэтому собственник не может реализовывать свои права. В результате для владельца имущество теряет свою привлекательность, поскольку он не может распоряжаться им по своему усмотрению.

Залог как вид обременения

Другой разновидностью обременения выступает залог, который чаще всего выражается в виде ипотечного кредита. Если залогодатель не исполняет по каким-либо причинам своих обязательств, то залогодержатель имеет право забрать часть стоимости имущества задолжника. Ипотечный договор должен регистрироваться в специальных организациях, поэтому в результате сделки всегда будут гарантии того, что имущество, выступающее в качестве залога, может быть использовано в качестве платы за кредит.

Аренда как вид обременения

Обременение недвижимого имущества включает и аренду, при которой собственник определенного объекта передает его арендатору на определенных условиях и за заранее оговоренную арендную плату. В результате арендатор может не только временно пользоваться полученным имуществом, но и распоряжаться им.

Важно помнить, что договор аренды должен в обязательном порядке проходить через процедуру государственной регистрации, однако только в случае, если срок его действия превышает один год.

Арендатор по условиям договора аренды имеет право сдавать помещение или его часть в субаренду, в результате чего может извлекать из этого определенную прибыль. Собственник имущества, которое было передано арендатору по договору аренды, не должен нарушать обязательств, прописанных в документе, поэтому он не должен использовать недвижимость в каких-либо своих целях.

Арест как вид обременения

К другой разновидности обременения относится арест, который налагается на имущество не самим собственником, а государственными уполномоченными органам. Арест может быть наложен по различным причинам, однако в результате данного действия собственник недвижимости не может осуществить с недвижимостью каких-либо сделок, поэтому он не имеет право продавать ее или отдавать, а также менять или осуществлять другие операции.

Сервитут

Еще одним довольно популярным и часто встречающимся видом обременения является сервитут, который является правом определенного лица ограниченно пользоваться земельным участком, который принадлежит другому лицу. Обычно сервитут используется для создания прохода или даже проезда через конкретный земельный участок, а также он применятся при необходимости проложить трубопровод или другие коммуникации через частные владения. Он устанавливается только в случае, если выполнить какие-либо операции без него не представляется возможным. Поэтому каждый владелец частного участка имеет право потребовать от соседа при определенных обстоятельствах установки сервитута для конкретных целей.

Обременить сервитутом можно не только земельные участки, но и даже здания, различные сооружения и другие разновидности недвижимого имущества. Для собственника земли или недвижимости сервитут является ограничением, поскольку он не может полностью использовать свои владения по своему усмотрению.

Сервитут бывает публичным и частным. Во втором случае сервитут устанавливается в результате соглашения между двумя собственниками соседних земельных участков. Он должен в обязательном порядке регистрироваться, а если достичь компромисса между владельцами не удается, то проблема решается в суде и, как правило, решение выносится в пользу лица, которые требует установки сервитута.

Публичный сервитут устанавливается в том случае, если в нем возникает необходимость у государственных органов.

Собственник земельного участка, на котором установлен сервитут, имеет право требовать от людей, которые пользуются данным обременением, определенную плату за использование земли в конкретных целях. Сервитут обязательно регистрируется в ЕГРП, а основанием выступает заявление, которое может подать собственник недвижимости или лицо, которое нуждается в сервитуте.

Все разновидности обременений тем или иным образом ограничивают права собственников недвижимости, поэтому считаются неприятными и трудными.

Автокредитование

Законодательство

Бизнес-идеи

Содержание Срочное изготовление печатей и штампов Кто будет выступать в качестве покупателей Где открывать бизнес Оборудование для ведения бизнеса Существует много разновидностей бизнеса, которые могут быть начаты людьми, обладающими предпринимательскими способностями. Причем каждый вариант обладает своими уникальными особенностями и параметрами. Срочное изготовление печатей и штампов Бизнес-идея изготовления печатей и штампов считается достаточно привлекательной в плане..
Содержание Бизнес-идея по изготовлению открыток Как открыть бизнес, основанный на создании открыток на заказ Сотрудники Помещение Как продавать созданные открытки Многие люди, обладающие определенными предпринимательскими способностями, задумываются об открытии собственного бизнеса, а при этом оценивают и рассматривают большое количество различных вариантов для открытия. Довольно интересной считается бизнес-идея изготовления открыток, поскольку открытки являются такие элементы, спрос..
Содержание Выбор помещения для тренажерного зала Что нужно для того, чтобы открыть тренажерный зал? Тренажерный зал становится все более популярным в современном мире, поскольку все больше людей задумываются о том, чтобы вести здоровый образ жизни, предполагающий правильное питание и занятия спортом. Поэтому открыть тренажерный зал может любой бизнесмен, однако для получения хороших доходов необходимо продумать..
Содержание Место расположения магазина Ассортимент товаров Продавцы Бижутерия является обязательным предметом гардероба каждой женщины, которая следит за собой и старается выглядеть привлекательно и ярко. Поэтому открыть свой магазин бижутерии хочет практически каждый предприниматель, который осознает возможность получения хороших прибылей. Для этого необходимо изучить все имеющиеся перспективы, составить бизнес-план и спрогнозировать возможный доход, чтобы решит, будет..