Сколько жилья построят в году. Кто больше построил
По оценкам компании «ИРН-консалтинг» (с использованием данных Росреестра), в прошлом году в Москве между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД было продано 975 500 кв. м новостроек (16 022 сделки). Всего в 2016 г. в продаже (по 214-ФЗ) находилось 70 жилых комплексов, в которых предусмотрено 4 010 200 кв. м квартир. «Таким образом, за год было реализовано 24,3% от общей площади жилья в этих проектах», - говорится в отчете «ИРН-консалтинга».
Традиционно наибольший объем сделок – 46,3% – пришелся на квартиры эконом-класса: за год застройщики продали более трети (31,1%) всех новостроек, выведенных в продажу. В комфорт-классе этот показатель составил 26,3%, в бизнес-классе – 12,7%.
Кто больше продал
Больше всего квартир продала в прошлом году ГК ПИК - около 156 200 кв. м, или 16% от общего объема поглощения в Москве между ТТК и МКАД. У этой же компании самый большой объем портфеля реализуемых проектов в границах старой Москвы - 1,1 млн кв. м жилья в 2016 г., подсчитали эксперты «Метриум групп». «Несмотря на то что в прошлом году девелопер вывел на рынок ряд новых проектов, «золото» ему обеспечило не это, а приобретение девелоперского бизнеса компании «Мортон», - говорится в исследовании «Метриум групп».
Результат ГК ПИК по продажам квартир более чем вдвое отделяет компанию от ее ближайшего конкурента - MR Group. По данным «ИРН-консалтинга», MR-Group продала в 2016 г. около 71 200 кв. м жилья (7,3% от общего объема сделок). При этом в реализации у компании находилось 776 900 кв. м проектов (данные «Метриум групп). На третьем месте по количеству проданных метров - "Донстрой", реализовавший 63 700 квадратов жилья. Всего эта компания в Москве реализует 863 600 кв. м жилья.
Четвертое и пятое места по количеству проданных метров занимают «Группа ПСН» и ЛСР , на каждую приходится по 6,5% объема поглощения, или от 63 000 кв. м до 64 000 кв. м проданного жилья («ИРН -консалтинг»).
В десятку лидеров по объемам продаж новостроек в столице вошли также «Группа ИФД Капиталъ», «Пионер», «РГ-девелопмент» и AEONCorporation. Эти компании в прошлом году продали от 38 000 кв. м до 47 000 кв. м жилья (3,9-4,8% от общего объема сделок).
По подсчетам «ИРН-консалтинга», всего топ-10 застройщиков Москвы в 2016 г. продали 644 100 кв. м жилья, что составило 66% от общего объема поглощения на рынке новостроек столицы от ТТК до МКАД. Общая площадь квартир в домах в экспозиции от этих застройщиков составляет 2 240 900 кв. м, или 55,9% всех запроектированных квартир в активно реализуемых новостройках столицы.
Темпы продаж топ-10 застройщиков выше среднерыночных: за год они реализовали 28,7% жилья в своих новостройках, выставленных на продажу. В то время как остальные 32 застройщика, работающие в столице между ТТК и МКАД, – 18,7% квартир в реализуемых корпусах.
По словам руководителя «ИРН-консалтинга» Татьяны Калюжновой, «большинство девелоперов, входящих в топ-10 по объемам продаж, реализуют крупные проекты площадью от 100 000 кв. м, многие из которых возводятся на месте бывших промзон». При этом высокие темпы продаж достигаются, как правило, «ценовым демпингом по сравнению с похожими по расположению проектами меньшей площади». «В противном случае сроки экспозиции крупных проектов будут растягиваться, а их экономическая эффективность снижаться», – отмечает Калюжнова.
Самым продаваемым проектом 2016 г. стал ЖК «Зиларт» группы ЛСР. В нем было продано 62 900 кв. м (6,5% от всех сделок с новостройками в Москве от ТТК до МКАД). На втором месте по продажам ЖК «Город», в котором было продано 53 000 кв. м (застройщик «Град инвест»). С небольшим отрывом от него на третьем месте расположился ЖК «Варшавское шоссе 141» (51 800 кв. м, ГК ПИК).
Как продаются новостройки в округах Москвы
В разрезе округов самый большой объем сделок пришелся на ЮАО и ЮВАО: 23,0% и 16,5% соответственно. Они стали лидерами продаж благодаря более низким ценам по сравнению с другими столичными округами. За 2016 г. в ЮАО и ЮВАО реализовано 34,0% и 32,3% всех квартир в новостройках, предлагающихся к продаже в этих округах. В СЗАО, ЗАО, САО и СВАО с похожими объемами предложения за прошедший год продано от 14,0% до 27,7% всех запроектированных квартир в активно реализуемых новостройках. Самые низкие объемы поглощения характерны для ЮЗАО и ВАО: 4,9% и 6,9% соответственно от суммарного количества сделок на рынке новостроек Москвы между ТТК и МКАД. Во многом это обусловлено дефицитом предложения в этих округах: здесь ограниченный выбор новостроек, а суммарная площадь запроектированных в них квартир – 150 000–170 000 кв. м. Для сравнения: в других округах этот показатель варьируется от 500 000 до 700 000 кв. м (данные «ИРН консалтинга»)
Кто больше построил
Любопытно, что по объему ввода жилья и апартаментов в старой Москве список лидеров выглядит совершенно иначе. Так, по подсчетам «Метриум групп», в 2016 г. больше всего жилья в столице ввела компания «Галс-девелопмент». Девелопер получил разрешения на ввод в эксплуатацию трех проектов: Wine House, «Сады Пекина» и «IQ-квартал», а также первой очереди жилого комплекса «Наследие». Суммарная площадь введенных квартир и апартаментов – 112 700 кв. м.
На втором месте - ГК «Пионер», который ввел 105 300 кв. м жилья. Этот объем приходится на два корпуса в ЖК «Life - Митинская экопарк» и три корпуса в ЖК «Life - Ботанический сад».
Замыкает тройку концерн «Крост» (100 000 кв. м). В 2016 г. «Крост» оформил разрешение на ввод шести корпусов в четырех жилых комплексах: «Невский», Union Park, Wellton Park и Wellton Park «Золотая миля».
В первую пятерку вошла компания «Интеко» (93 200 кв. м в проектах «Лайнер» и Balchug Residence) и компания ДСК-1 (ФСК «Лидер), которая ввела в ЖК «Некрасовка» несколько корпусов суммарной площадью 84 300 кв. м жилья.
Любопытно, что лидер по объему продаж квартир и размеру портфеля, ГК ПИК, по объему ввода жилья лишь на шестом месте (введено четыре корпуса в ЖК «Варшавское 141», 78 700 кв. м).
«Объем предложения стремительно растет, а темпы ввода падают. Столичный департамент градостроительной политики подсчитал, что в 2016 г. снижение объемов сдачи нового жилья в Москве составило 14%. По оценке экспертов нашей компании, в прошлом году не сдались вовремя более 45% заявленных к вводу новостроек. Это свидетельствует о том, что отдельные девелоперы сталкиваются с трудностями, испытывают проблемы с финансированием своих проектов. Как следствие, покупателям нужно быть предельно осторожными с выбором объекта для приобретения жилья», – прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум групп» Мария Литинецкая.
Пятиэтажки Москвы: прошлое и будущее
Максим Стулов / Ведомости
Кризис бьёт не столько по рублю, сколько по товарам, которые принято в нашей стране приобретать за национальную валюту. После резкого скачка курса доллара и постоянной волатильности на рынке иностранной валюты, риелторы Москвы и частные лица отказались от идеи выставлять стоимость квадратного метра в долларах и евро, так как в этом случае редактировать объявления приходится практически каждый день, для того чтобы не прогадать или наоборот, не испугать потенциального покупателя.
Динамика стоимости 2014-2016
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве в 2016 году по сравнению с 2014-м выросла примерно на 12%. При этом самый бурный рост показали квадратные метры в новостройках. Расклад получается примерно такой:- в 1-комнатных квартирах
метр в среднем подорожал на 9,2%,
- в 2-комнатных квартирах
метр в среднем подорожал на 11,1%.
- в 3-комнатных квартирах
метр в среднем подорожал на 12.6%,
Риелторы объясняют этот феномен следующим образом - трёхкомнатные квартиры всегда были своего рода "неликвидом", с продажей которого приходилось попотеть, затратив на это значительно больше времени, чем на "однушки" и "двушки". Одновременно с этим сдаются трёхкомнатные квартиры в Москве не так охотно, как 1- и 2-комнатные, а средняя цена ренты отличается всего на 17%, тогда как площадь у "трёшек" значительно выше. Трёхкомнатные квартиры всегда были и будут хорошим активом для желающих вложить все более обесценивающийся рубль в стабильный с точки зрения стоимости товар, но ликвидность оставляет желать лучшего. По этой причине средняя стоимость квадратного метра трёхкомнатной квартиры в Москве растет - владельцы таким образом пытаются покрыть затраты, связанные с обслуживанием квадратных метров и получить те деньги, которые были заплачены за жилье, которое как было, так и осталось относящимся к категории "выше среднего".
По итогам 6 месяцев 2015 года, в которые в России регистрировались самые высокие значения инфляции (с июня по середину декабря), динамика роста средней стоимости квадратного метра выглядит следующим образом:
Средняя стоимость М2 жилья в Москве в 2016 году
Очередное падение цен на нефть и санкции против Турции, которые, безусловно отразятся на темпах обесценивания рубля, в 2016 году подтолкнули стоимость квадратного метра в столице вверх. При этом некоторые аналитики достаточно сдержаны в своих комментариях относительно бума продаж после нового года, связывая это с тем, что на данный момент большинство квартир в Москве продается и использованием ипотеки, государственная поддержка которой прекратится с концом 2016 года. Многие потенциальные покупатели вполне могут себе позволить ждать обвала цен, который может последовать вслед за взлетом ставок по ипотечному кредитованию.Однокомнатные квартиры в Москве в 2016 году покажут самый низкий рост в сегменте, несмотря на все большую потребность покупателей в дешевом жилье. Объясняется это простой конкуренцией со стороны застройщиков, которые, если верить официальной статистике, увеличили количество "однушек" в новостройках примерно на 7-10 процентов. Средняя стоимость при этом поднимется на расчетные 7-8 процентов в течение года и составляет по состоянию на день написания статьи 201 тысячу рублей .
Средние цены на двухкомнатные квартиры в Москве в 2016 году находятся в пределах 203 тысячи рублей за 1 квадратный метр, что является вторым показателем в сегменте и опережает данные 2015 года на 7-7.4% .
Средняя стоимость квадратного метра жилья в трёхкомнатной квартире в Москве в 2016 году растёт на 10%, опережая ближайших последователей уже третий год подряд. 207 тысяч рублей в среднем стоит квадрат в трёшке и не обещает быть дешевле до улучшения ситуации на рынке жилья, которого не приходится ждать по крайней мере ближайшие 2-3 года.
Эксперты компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ оценили ситуацию во всех сегментах рынка торговых центров России , а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости.
По мнению специалистов компании, Россия сохраняет позицию крупнейшего рынка торговых центров в Европе. В декабре 2016 года общая площадь торговых объектов в России составила более 20 млн кв. м. Несмотря на значительный объем ввода, обеспеченность России торговыми центрами остается достаточно низкой - около 137 кв. м на тысячу жителей. Для сравнения, у европейского лидера по обеспеченности торговыми площадями - Норвегии - этот показатель составляет около 910 кв. м на тысячу жителей.
На рынок торговых и торгово-развлекательных центров, по оценке специалистов, оказали влияние три фактора:
- Макроэкономическая ситуация, сложившаяся в 2015-2016 годах (снижение платежеспособности населения, обесценивание рубля, превышение предложения торговых площадей над спросом в 2015 году, сложность получения кредитов для девелоперов и арендаторов).
- Открытие станций МЦК (для торговых центров Москвы).
- Усиление конкуренции между ТЦ с вводом новых объектов (для торговых центров Москвы).
Среди основных тенденций на рынке ТЦ можно отметить:
- Стремление арендаторов переложить часть капитальных затрат в новых проектах на арендодателей (требования по компенсации отделки или готовому ремонту в помещении).
- Привлечение торговыми центрами соинвесторов и продажа помещений или прилегающих земель гипермаркетам.
- Повсеместный переход от фиксированной арендной ставки на процент с оборота.
- Объединение арендатора и арендодателя для решения вопроса повышения конвертации: ритейлеры удлиняют периоды скидок и устраивают кросс-акции, объединяясь друг с другом (Sunlight и «Перекресток», «Адамас» и Valtera - каждый со своими компаниями-партнерами, Uniqlo и Prime, «Подружка», «Терволина» и «Дочки-сыночки», «Иль де Ботэ» и «Дочки-сыночки», «Азбука вкуса» и Lady&Gentleman), а девелоперы проводят все больше совместных акций с арендаторами («Ночь распродаж», «Черная пятница», совместные розыгрыши призов)
- Совершенствование торговыми центрами технологий B2C-продвижения.
- Совершенствование торговыми центрами своего состава арендаторов и увеличение предложения для потребителей (только для ТЦ Москвы): арендаторы, конкурируя между собой, предлагают более привлекательные цены и акции для конечного потребителя.
- Увеличение посещаемости в ТЦ, расположенных рядом с открытыми станциями МЦК (только для ТЦ Москвы).
Предложение на рынке торговых центров РФ
За 2016 год на рынке торговой недвижимости России было введено более 1,4 млн кв. м, из них около 60% (900 000 кв. м) приходится на регионы, что свидетельствует об активной экспансии девелоперов. В 2016 году ввод сократился на 15% по сравнению с прошлым годом. В 2017 ожидается увеличение объёма ввода - до уровня 1 065 000 кв. м, что на 20% больше 2016 года.
Среди крупнейших новых ТЦ 2016 года следует отметить ТЦ «Охта Молл» в Санкт-Петербурге (GLA - 78 000 кв. м), вторую очередь ТРЦ «МегаГринн» в Курске (GLA - 69 000 кв. м) и пятую очередь ТРЦ «Гринвич» в Екатеринбурге (GLA - 65 000 кв. м).
Торговые центры, открытые в регионах России в 2016 году
| Название объекта | Адрес | GBA (кв.м) |
GLA (кв.м) |
Девелопер |
| «Охта Молл» | г. Санкт-Петербург, ул. Якорная | 146000 | 78000 | SRV |
| «МегаГринн» (II очередь) | г. Курск, ул. Карла Маркса | 230000 | 69000 | Корпорация Гринн |
| «Гринвич» (V очередь) | г. Екатеринбург, ул. 8 марта | 71000 | 65000 | Общество Малышева-73 |
| «Тюмень Сити Молл» | г. Тюмень, ул. Беляева | 81000 | 53000 | Ириан |
| «Новый» | г. Иркутск, ул. Советская | 63400 | 52000 | Капиталинвестстрой |
| «Макси» | г. Архангельск, Ленинградский проспект | 65500 | 49200 | Макси Девелопмент |
| «Седанка Сити» | г. Владивосток, ул. Полетаева | 65000 | 45000 | ФортТорг |
| «Аэро Парк» (II очередь) | г. Брянск, ул. Авиационная | 53000 | 42400 | Бинвест |
| «Югра Молл» (II очередь) |
г. Нижневартовск, ул. Ленина | 57470 | 40150 | Югра-Строй |
| «Пионер» | г. Барнаул, проспект Ленина | 80000 | 38000 | Малл инвест |
| «Академический» | г. Екатеринбург, ул. Краснолесья | 60000 | 32000 | Стройтэк |
| «Акваполис» | г. Псков, ул. Кузбасской дивизии | 62000 | 31000 | Луг |
| «Дружба» | г. Владивосток, ул. Русская | 34000 | 28530 | Империя мебели |
| «Гранд Сити» | г. Кемерово, ул. Тухачевского | 40700 | 27600 | Base Property Group |
| «Горки Парк» | г. Казань, ул. Зорге | 38000 | 27000 | Унистрой |
| «Ковров Молл» | г. Ковров, ул. Лопатина | 49900 | 26500 | Ковров Молл |
| Sunrise City | г. Набережные Челны, ул. Команды Камаз-мастер | 35000 | 23000 | Sunrise Capital |
| «Яй» | г. Уфа, ул. Пархоменко | 30300 | 23000 | SR Group Development |
| «Покровский» | г. Красноярск, ул. Дмитрия Мартынова | 39000 | 21000 | Региональная Строительная Компания |
| «Максидом» (II очередь) |
г. Екатеринбург, ул. Тверитина | 36000 | 20000 | Максидом |
| «Острова» (III очередь) | г. Благовещенск, ул. Мухина | 35000 | 18000 | Россия |
| Depo | г. Нижний Тагил, Свердловское шоссе | 48000 | 16000 | Центральная недвижимость |
| «Восточный ветер» | г. Балашиха, мкр. 1 Мая | 17000 | 15000 | ГК МОРТОН |
| «Вернисаж» | г. Ярославль, ул. Дорожная | 20000 | 15000 | Norman Asset Management |
| «Оазис Плаза» | г. Белоярский, 5-й мкр. | 15880 | 12540 | Феникс |
| «На Пушкина» | г. Хабаровск, ул. Пушкина | 28400 | 12000 | Центральный продовольственный рынок |
| «Порт Находка» (II очередь) |
г. Санкт-Петербург, ул. Тепловозная | 17900 | 10900 | Fort Group |
| «Галерея Енисей» (II очередь) |
г. Красноярск, ул. Дубровинского | 17900 | 9370 | Еврострой |
| ИТОГО | 1537350 | 900190 |
Заполняемость ТЦ в регионах России
В 2016 году уровень пустующих площадей в торговых центрах России, по оценке экспертов компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, сократился с 10% до 8,5% за год. Ритейлеры оценивают текущую ситуацию с «позитивной осторожностью»: они комфортно чувствуют себя в тех коммерческих условиях, которые сложились за период и кризиса, и научились работать со спросом. По мнению экспертов, сейчас продолжается увеличение размеров ряда якорей. Это происходит потому, что величина арендных платежей теперь чаще зависит от товарооборота ритейлеров, а не от площади арендуемого торгового помещения .
«В этом году девелоперы осознали, насколько важную роль играет качество управления торгового центра, от маркетинга до технической эксплуатации. Трендом последнего года и всего текущего периода становления рынка является открытость в отношениях между арендодателем и арендатором. Современные ТЦ Москвы и регионов предоставляют своим арендаторам информацию о трафике, о товарооборотах (в том числе путем подключения системы сбора продаж к кассам), о месте арендатора в общем рейтинге магазинов данного ТЦ по выручке на кв.м.
Также можно отметить, что благодаря тому, что арендодатели стали идти на встречу арендаторам, доля вакансии в действующих и недавно открытых торговых центрах становится меньше, ТЦ заполняются, появляются новые интересные концепции», - отмечает Александра Ромашина, Ведущий консультант компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ.
В этом году в особенности активизировались индивидуальные предприниматели (ИП). Например, большинство развлекательных форматов в ТРЦ «Ривьера» - это именно ИП: «Легогород», «Соляная комната», контактный зоопарк «Зверюшки» и многое другое.
Если девелоперам не удается привлечь арендаторов соответствующих концепций на основе долгосрочного договора, то они заключают краткосрочные договоры с ярмарками, ИП, pop-up магазинами российских дизайнеров и различными развлекательными форматами, которые могут быстро запустить бизнес с минимальными вложениями.
Как метод B2С-продвижения, московские ТЦ также стали чаще использовать образовательный и культурный формат вместо концертно-развлекательного.
Вячеслав Коркин, Ведущий консультант компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, комментирует: «Тенденции на рынке сегодня таковы, что меняется подход к управлению ТЦ, к сдаче площадей в аренду, меняется поведение самих покупателей. Все это требует от девелоперов новых решений. В частности, в сфере продвижения ТЦ, московская публика уже пресыщена концертно-развлекательными форматами и они уже не так привлекают посетителей, как несколько лет назад. Так, по словам представителей ТЦ Crocus City Mall, концертно-развлекательные мероприятия в этом ТЦ не приводят к росту продаж на время их проведения. Однако, сознательно было принято решение поддерживать этот формат, чтобы «взращивать» свою потенциальную аудиторию. Предполагается, что потребители, которые привыкнут ходить в этот ТЦ на развлекательные мероприятия, будут чаще делать покупки именно в нем».
Коммерческие условия аренды в ТЦ России
По подсчетам экспертов компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, в 2016 году ставки аренды в торговых центрах России не изменились.
Ставки аренды* в рублях в ТЦ, открытых до 2014 года включительно
| Профиль / тип арендатора | Средняя площадь (кв.м) | II полугодие 2016 года (тыс. руб.) | |
| ЯКОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ | Гипермаркет FMCG | > 8 000 | 8 - 12 |
| Гипермаркет FMCG (city формат) |
4 000 - 8 000 | 10 - 15 | |
| Гипермаркет DIY | > 10 000 | 8 - 12 | |
| Супермаркет FMCG | 1 000 - 4 000 | 15 - 25 | |
| БТиЭ | 1 200 - 2 000 | 7 - 11 | |
| Спортивные товары | 4 000 - 6 000 | 4 - 5 | |
| 1 200 - 2 200 | 6 - 9 | ||
| Товары для детей | 1 000 - 2 000 | 9 - 13 | |
| Одежда | 1 500 - 3 000 | 7 - 12 | |
| Многозальный кинотеатр | 3 000 - 5 000 | 7 - 11 | |
| Арендатор торговой галереи | 700 - 1500 | 10 - 13 | |
| 500 - 700 | 12 - 17 | ||
| 250 - 500 | 15 - 30 | ||
| 100 - 250 | 30 - 50 | ||
| 50 - 100 | 55 - 80 | ||
| < 50 | 100 - 150 | ||
| Ресторан | 300 - 600 | 18 - 25 | |
| Кофейня | 80 - 170 | 40 - 60 | |
| Фудкорт | 50 - 100 | 60 - 100 | |
* В таблице приведены диапазоны средних ставок аренды на помещения в торговых центрах современного уровня в Москве (введенных в эксплуатацию до 2014 года), за 1 кв.м в год, без учета НДС и эксплуатационных платежей, по состоянию на конец июня 2016 года.
Некоторые незначительные изменения наблюдаются в диапазоне САР (предельная доля арендных платежей в общем товарообороте арендатора, включая эксплуатационные расходы, исключая коммунальные платежи).
Спорт и БТиЭ оптимизировали свои форматы - изменение экономической ситуации неизбежно привело к снижению маржинальности бизнеса крупных сетевых игроков рынка спортивных товаров. В связи с этим наблюдается снижение САР в данном сегменте с 8-10% до 4-8%.
Что касается ритейлеров сегмента БТиЭ, то формат в 4 000 - 6 000 кв. м, где CAP был традиционно ниже, практически полностью ушел с рынка. Вместо него остался лишь формат 1 200 - 2 200 кв. м, где CAP составляет 4-6%.
Увеличение среднего диапазона для одежды и арендаторов торговой галереи связано в большей степени с тем, что экономическая ситуация стала более стабильной в сравнении с прошлым годом.
Дополнительный фактор, который привел к увеличению диапазона CAP для арендаторов торговой галереи (формата менее 50 кв. м), - это увеличившаяся доля ИП среди арендаторов этого формата.
Коммерческие условия для торговых центров, введенных в эксплуатацию с 2015 года
| Профиль / тип арендатора | Средняя площадь (кв.м) | Средний диапазон CAP во II полугодии 2015 года | Средний диапазон CAP во II полугодии 2016 года |
|
| ЯКОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ | Гипермаркет FMCG | > 8 000 | 1,8% - 4% | 1,8% - 4% |
| Гипермаркет FMCG (city формат) |
4 000 - 8 000 | 1,8% - 4% | 1,8% - 4% | |
| Гипермаркет DIY | > 10 000 | 2% - 4% | 2% - 4% | |
| Супермаркет FMCG | 1 000 - 4 000 | 5% - 8% | 5% - 8% | |
| БТиЭ | 1 200 - 2 000 | 3% - 5% | 4% - 6% | |
| Спортивные товары | 1 000 - 4 000 | 8% - 10% | 4% - 8% | |
| Товары для детей | 800 - 2 500 | 7% - 10% | 7% - 10% | |
| Одежда | 1 500 - 3 000 | 8% - 13% | 7,5% - 13% | |
| Многозальный кинотеатр | 3 000 - 5 000 | 8% - 13% | 8% - 13% | |
| Арендатор торговой галереи | 700 - 1500 | 8% - 13% | 8% - 13% | |
| 500 - 700 | 9% - 14% | 9% - 14% | ||
| 250 - 500 | 10% - 15% | 10% - 15% | ||
| 100 - 250 | 12% - 15% | 12% - 15% | ||
| 50 - 100 | 10% - 18% | 10% - 20% | ||
| < 50 | 15% - 20% | 15% - 25% | ||
| Ресторан | 300 - 600 | 10% - 15% | 10% -15% | |
| Кофейня | 80 - 170 | 18% - 25% | 18% - 25% | |
| Фудкорт | 50 - 100 | 10% - 18% | 10% - 18% | |
Изменения в законодательстве в 2016 году
В 2016 году было принято несколько постановлений, в том числе о снижении срока на регистрацию недвижимой собственности в Москве до 7 дней и об отмене выдачи свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество.
Среди отклоненных постановлений - проекты Минпромторга о запрете выставления арендных ставок в иностранной валюте и о требованиях к антитеррористической защищенности торговых объектов и об отмене преференций для международных брендов перед федеральными (в среднем, разница в арендных ставках около 20%).
Самой главной темой для споров среди владельцев ТЦ и ритейлеров стало обсуждение постановления о сокращении времени работы торговых центров с 11.00 до 21.00 вместо с 10.00 до 22.00.
Аргументы «за» сокращение времени работы ТЦ:
- снижение пробок на дорогах;
- экономия на оплате труда продавцов и электричестве.
Аргументы «против»:
- нет смысла опираться на данные о распределении потока без данных о размере среднего чека в течение дня (у большинства брендов ценового сегмента «Средний плюс» он в утренние часы выше);
- потеря рабочего часа с 21.00 до 22.00, который характеризуется наибольшей конвертацией за день;
- сокращение количества посетителей за счет тех, кто не будет успевать после работы.
Обзор подготовлен специалистами компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ
Эксперты прогнозировали его снижение.
Всего в прошлом году на территории Москвы введено 3,42 млн кв. м жилья, рассказал «Ведомостям» руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин. Это примерно на 3% больше, чем в прошлом году - тогда сдали в эксплуатацию 3,34 млн кв. м жилья.
В конце прошлого года московские чиновники предсказывали, что ввод жилья может составить 3,1 млн кв. м - в частности, такая цифра указана в презентации стройкомплекса от декабря 2017 г. Заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин также не исключал, что в 2017-2018 гг. может быть введено меньше жилья. «Сейчас в стадии строительства находится достаточное количество жилья, и ввод зависит только от наличия финансовых средств у застройщиков», - объясняет несовпадение прогнозов и результата Левкин.
Участники рынка подтверждают его слова. Произошел скачкообразный рост предложения на рынке новостроек, рассказывает управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая : «Если в конце 2014 г. в столице предложение в новостройках во всех сегментах составляло 27 000 квартир и апартаментов, то к концу 2016 г. предложение достигло 40 400 квартир. Таким образом, за два года предложение увеличилось на 49%».
Общее предложение первичного жилья в Москве продолжает расти, указывает и руководитель irn.ru Олег Репченко. По его данным, в 2017 г. суммарная площадь квартир в новых домах между Третьим транспортным кольцом и Московской кольцевой автодорогой выросла на 19,4% и составила 2 037 900 кв. м - против 1 706 800 кв. м в 2016 г.
Больше за бюджет
Ввод бюджетного жилья в Москве вырастет в разы в связи с началом волны переселений по программе реновации, сообщал Хуснуллин. По его словам, в 2018 г., по предварительным оценкам, будет построено около 800 000 кв. м бюджетного жилья, а с 2019 г. - 1,1-1,3 млн кв. м, так как начинаются переселения. В 2017 г. за счет средств бюджета введено 250 100 кв. м (27 домов), из них 135 900 кв. м (14 домов) - для переселения по программе реновации.
Данные гендиректора компании «Миэль-новостройки» Натальи Шаталиной: корпусов, выставленных на продажу, по сравнению с 2016 г. стало больше на 37,3%.
Такое большое количество введенного жилья связано с восстановлением рынка Москвы, которое продолжается с 2012 г., комментирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина: именно с того года в продажу выходит более 3 млн кв. м в год. По словам Тумайкиной, лаг между выводом в продажу и вводом дома составляет в среднем два года, поэтому ожидать падения ввода было и нельзя, так как в 2015 г. было выведено в продажу больше жилья, чем в 2014 г.
2,36 млн кв. м (или 69% от общего ввода) введено в старых границах территории Москвы. Переломилась тенденция последних лет, когда основная часть введенного жилья приходилась на присоединенные территории. В Троицком и Новомосковском округах введено всего 1,06 млн кв. м жилья, тогда как годом ранее - 1,7 млн кв. м. Обычно в Троицком и Новомосковском округах на протяжении пяти лет ежегодно вводилось не менее 2 млн кв. м жилья, но сейчас план ниже, говорит руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. Если бы продолжать строительство теми же темпами, объясняет он, появился бы перекос в сторону жилья. Поэтому в связи с разработкой и утверждением градостроительной документации власти ограничили выдачу новых разрешений на строительство, заключает Жидкин.
В новой Москве всплеск строительной активности пришелся на более ранний, чем на старой территории Москвы, период (соответственно 2012 и 2014 гг.), что привело к высоким показателям ввода соответственно в 2015 и 2016 гг., напоминает Литинецкая . Но в 2015-2016 гг. активность девелоперов в Троицком и Новомосковском округах снизилась - на рынок выходило по три проекта в год.
Цены на новостройки топтались на месте, следует из данных «Миэль-новостроек»: средневзвешенная цена предложения составила 196 200 руб. за 1 кв. м; за год цена выросла на 0,1%.
В границах старой Москвы в эконом-классе средневзвешенная цена снизилась на 5,4% (до 111 500 руб.), в комфорт-классе - выросла на 3% (до 153 900 руб.), в сегменте бизнес-класса произошло снижение на 1% (до 247 500 руб.).
В целом предложение готовых новостроек продолжит расти и дальше - по мере того как будут вводиться в эксплуатацию крупные проекты, считает Литинецкая. Тумайкина прогнозирует, что ввод жилья в 2018 г. вырастет еще на 15%.
«Темпы ввода в 2018 г. сохранятся. А вот в 2019-2020 гг. с учетом увеличивающегося предложения на рынке ввод жилья может вырасти на 20%», - считает руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.
У Москвы большой потенциал развития, указывает Хуснуллин. По его словам, из года в год количество выданных разрешений на строительство увеличивается: сегодня действующих разрешений - на 37 млн кв. м.
Новое московское строительство переместилось в основном на старую территорию города
«Президент назвал жилищное строительство одним из главных и приоритетных проектов развития страны. И для Москвы это также является приоритетом. К сожалению, обеспеченность жильем в столице пока не самая высокая», - сказал Сергей Собянин .
По его словам, помимо возведения жилых домов важно учитывать еще целый ряд параметров жилищного строительства.
«В первую очередь - это качество жилых домов. На примере района Северный можно хорошо сравнить «панельки», которые были построены 15-20 лет тому назад, и новые современные качественные дома, которые строятся здесь», - пояснил Сергей Собянин .
Мэр отметил, что немаловажным фактором является комфортная для человека городская среда - благоустройство дворов, планировка подъездов.
Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин рассказал, что в первой половине 2016 года введено около 1,5 млн «квадратов» жилья.
«В этом году мы точно видим, что ввод жилья будет на уровне прошлого года. У нас по плану - строительство минимум 3,1 миллиона квадратных метров, но совершенно точно введено будет больше», - подчеркнул М. Хуснуллин.
Напомним, особенность жилого комплекса «На Дмитровском шоссе» в том, что здесь используются только экологически чистые материалы. Это не безликие многоэтажки, а яркие дома с индивидуальными фасадными решениями.
Квартиры имеют удобную планировку. Здесь предусмотрены большие комнаты, кухни, прихожие, просторные светлые лоджии. Площади квартир варьируются от 41 до 82 кв. м - здесь есть одно-, двух- и трехкомнатные.
Проект ЖК «На Дмитровском шоссе» - принципиально новый взгляд на городское жилье. Его разрабатывали российские специалисты совместно с известным итальянским бюро IOSA GHINI ASSOCIATI.
Строительство поделено на два этапа, каждый включает по пять корпусов. Первые пять домов уже построены.
На территории жилого комплекса реализована концепция «двор без машин» - здесь нет движения автомобилей, дворы отведены под зоны отдыха для детей и взрослых. Для удобства автовладельцев построят многоуровневый наземный паркинг.