Также теперь регистрируется купля-продажи квартиры через МФЦ в любом регионе. Раньше прибегнуть к помощи МФЦ можно было только по месту расположения недвижимости. Теперь данные ограничения сняты. Это очень удобно, когда новый владелец живёт в одном городе, а собственность находится в другом.

Новшества заключаются и в том, что отныне регистрация собственности и постановка квартиры на кадастровый учёт происходит одновременно по одному пакету документов. Поэтому покупателю уже нет необходимости посещать несколько инстанций.

Сократились и сроки, в пределах которых регистрируются права. Сейчас на весь процесс отводиться максимум 10 дней. Когда материалы подаются в МФЦ, процедура займёт чуть больше времени.

Три основных этапа совершения сделки

Чтобы оформление сделки купли-продажи квартиры прошло без ошибок нужно знать основные этапы всей процедуры. Их можно обозначить в виде следующих пунктов

Первый этап. Поиск квартиры

Вариантов подобрать подходящее жилье сейчас множество. Можно ознакомиться с объявлениями по продаже недвижимости, размещёнными на многочисленных интернет-ресурсах.

Кроме того, найти для себя квартиру можно с помощью агентства недвижимости. Риелтор всегда предложит для выбора сразу несколько вариантов. Наконец, возможна и помощь знакомых, которые также могут предложить подходящий вариант.

Второй этап. Достижение соглашения по цене, торг

Вслед за тем, как подходящая квартира выбрана, приходит время для её осмотра и переговоров с хозяином. В ходе них обсуждаются все детали предстоящего соглашения. В частности, отдельное внимание уделяется продажной цене объекта.

Третий этап. Регистрация сделки

За подписанием соглашения следует узаконить переход прав от собственника к покупателю. С этой целью следует обратиться в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ и спустя некоторое время получить выписку относительно зарегистрированных прав на имущество.

Мы расписали основные пункты совершения сделки в отношении квартиры. Вместе с тем, всегда могут появиться отдельные детали, связанные непосредственно с конкретным объектом недвижимости. Их легко уточнить у юриста.

Документы для регистрации купли-продажи квартиры

Чтобы официально узаконить полноправное владение полученным жильём, необходимы определённые документы для договора купли-продажи квартиры. В первую очередь понадобится заявление от обеих сторон.

Понадобится также копии правоустанавливающих документов, на основании которых недвижимость ранее принадлежала продавцу. Это могут быть договоры: по купле – продаже, приватизации (безвозмездной передачи), дарения, а также свидетельство на наследство.

В некоторых случаях на передачу собственности потребуется согласие от третьих лиц (супруга, кредитора, залогодержателя). Обращайте внимание на эти моменты! В случае отсутствия согласия заинтересованных лиц, есть вероятность признания сделки недействительной.

Нужно будет внести госпошлину за оформление недвижимого имущества. В 2018 году её величина составляет 2 тыс. рублей. Реквизиты можно уточнить в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.

Наконец, понадобятся личные паспорта от сторон. Если всем процессом занимается представитель, то нужна нотариальная доверенность.

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры в 2018 году

Чтобы весь процесс по приобретению недвижимости был понятен рядовому посетителю ресурса, приведём достаточно подробный алгоритм действий, состоящий из нескольких этапов

Шаг 1. Подбор квартиры

Вначале следуют поиск и осмотр возможного будущего жилья. Обращается внимание на все недостатки в квартире. Возможно, благодаря им удастся снизить цену, предлагаемую продавцом.

Шаг 1. Проверка документов на квартиру

Перед подписанием договора следует проверить наличие и правильность всех документов на квартиру. Анализируются правоустанавливающие документы, а конкретно, срок нахождения квартиры в собственности.

Если объект находится во владении менее трёх лет, или за короткий промежуток поменялось несколько хозяев, следует более детально проверить чистоту квартиры. При таких обстоятельствах есть вероятность мошеннических схем.

Кроме того посмотрите кадастровую и техническую информацию о квартире, если есть перепланировка или переустройство, это также может привести к определённым сложностям при оформлении сделки купли-продажи квартиры.

Также перед совершением сделки проверяется наличие обременений на недвижимость (залога, ипотеки, ареста). Для этого заказывается выписка из ЕГРП, из которой будет видно существование или отсутствие претензий третьих лиц.

Шаг 3. Подготовка и заключение договора

После того, как недвижимость проверена, в сделке наступает главный момент. Стороны составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры. Заверять его нотариально нет необходимости. Однако помощь нотариуса будет выступать дополнительной гарантией законности совершения сделки.

Помимо договора следует оформить акт приёма-передачи квартиры. Обычно он подшивается к тексту основного договора.

Шаг 4. Осуществление расчётов за приобретённую недвижимость

Покупатель может заплатить средства за приобретаемую квартиру, как во время заключения договора купли-продажи, так и после завершения регистрации прав. Форма оплаты – наличная, безналичная. Финансы переводятся на банковский счёт или карту продавца. Часто практикуется и схема расчётов с использованием банковской ячейки.

Шаг 5. Оформление перехода прав на недвижимость

Для этого подаются документы в Росреестр или МФЦ. Чтобы не ожидать в очереди можно предварительно записаться на приём в режиме онлайн. По окончании всей процедуры новому собственнику выдадут выписку из Росреестра о зарегистрированных правах.

Мы рассказали об основных стадиях, которые придётся пройти, совершая операцию по приобретению жилой недвижимости. Отдельные детали можно всегда оперативно уточнить у юриста.

Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами с сайта Росреестра

Во избежание большинства сложностей для сторон мы предлагаем вам типовой бланк договора по недвижимости, который актуален на текущий год. В него стороны вправе внести свои дополнения относительно любых пунктов, важных как для нынешнего владельца, так и для будущего хозяина жилой площади.

Обращаем ваше внимание на следующее. В договоре необходимо чётко прописать характеристики квартиры: площадь, этаж, количество комнат.

Удачной вам покупки!

Хотите поменять жилплощадь на большую или переехать другой город? Значит, вам предстоит заняться продажей квартиры. Продавая ее самостоятельно, вы сможете прилично сэкономить на риелторских услугах и проконтролировать каждый этап этой ответственной сделки. Но помните, что процесс купли-продажи жилья нелегок, трудоемок и требует неплохих юридических знаний в сфере недвижимости. Приготовьтесь к временным и финансовым затратам.

Продажа квартиры - документы и порядок сделки

Теперь рассмотрим пошаговый алгоритм самого процесса. У такого мероприятия, этапы сделки следующие: определение рыночной стоимости продаваемого жилья, подготовка квартиры к продаже, оформление необходимого комплекта документов, выставление собственного рекламного предложения на рынок недвижимости, поиск покупателей и переговоры с ними, заключение предварительного договора на куплю-продажу, процедура денежного подписание основного договора с регистрацией покупателя как нового собственника, передача денежных средств за продаваемое жилье и процедура перехода квартиры новому владельцу.

Итак, начнем с оценки нашего жилья. Как выглядит данный процесс? Чаще всего сравнивают цены с использованием разных источников информации - рекламных газет, риелторских сайтов, выбирая схожие варианты. Используя данные агентств по продаже недвижимости, можно сделать достаточно подробную выборку, которая поможет вам лучше ориентироваться в уровне цен на аналогичные варианты в настоящее время.

Что необходимо учитывать

Следует "увязать" ваше желание продать драгоценное жилье как можно выгоднее с фактическим положением дел на рынке. Цена сделки купли-продажи квартиры зависит от его состояния. Если подобных предложений достаточно много, стоимость квартир несколько снижается. Можно взять полярные варианты - наиболее дорогой и наиболее дешевый. Реальная сумма находится примерно посередине.

Если хотите провести сделку быстро, стоит немного опустить цену и приблизить ее к бюджетному варианту. Но данная политика вряд ли оправдана, когда цены на жилищном рынке растут на глазах, например, в периоды бурной инфляции. Тогда продать квартиру быстро и дешево означает продать ее себе в убыток.

Подготавливаем квартиру

На следующем этапе мы готовим наше жилье к продаже, а также собираем нужный комплект документов. Придать квартире презентабельный вид можно путем небольшого косметического ремонта. Это сразу же сделает ее более конкурентоспособной по сравнению с аналогами. Иногда таким образом, затратив совсем небольшие средства, можно существенно увеличить стоимость продаваемого жилья.

На момент начала продажи вывезите мебель и прочие вещи, оставьте квартиру максимально свободной, просторной, не захламленной. Пустая аккуратная квартира выглядит презентабельнее, эффектнее в глазах потенциальных покупателей. Разумеется все проживавшие там ранее граждане должны быть к этому моменту уже переселены.

Теперь о документах

Если предстоит продажа квартиры, документы и порядок сделки - ключевой вопрос. Процедура сбора нужных "бумажек" - один из самых важных этапов дела. Непредоставленные вовремя или неправильно составленные документы могут стать препятствием, способным затянуть или вовсе отменить процедуру сделки. Промедление в данном вопросе недопустимо, ведь вариантов на рынке жилья множество, и покупатель в любой момент может передумать приобретать именно ваш.

К тому же грамотное оформление всего нужного списка документов уничтожает сомнения будущего владельца в таком важном вопросе, как проверка юридической чистоты. Чтобы соблюсти все правила, сопровождение сделки продажи квартиры лучше всего поручить компетентному юристу и обязательно полностью изучить требования, предъявляемые регистрирующим органом к таким документам.

Все цифры и данные, содержащиеся в технической документации, обязаны точно соответствовать действительности во избежание дальнейших недоразумений. Напоминаем еще раз - в таком деле, как продажа квартиры, документы и порядок сделки - прежде всего!

Что конкретно нужно

Какие именно документы нужны? Прежде всего, это подтверждение того, что продавец является собственником и имеет право продажи данного имущества. В качестве него выступает свидетельство о регистрации Не менее важны удостоверяющие личность документы всех, кто входит в число собственников продаваемого жилья. Это гражданские паспорта совершеннолетних владельцев и свидетельства о рождении на детей младше 14 лет.

Основным имущественным документом, также необходимым при совершении сделки, является техпаспорт на квартиру (или кадастровый паспорт). При продаже недвижимого имущества - - предъявляется свидетельство о браке и, в обязательном порядке, согласие второго супруга на отчуждение собственности. Если в число владельцев входит несовершеннолетний, вам не обойтись без разрешения органа опеки.

Кроме того, обязательно понадобится взять выписку из домовой книги, где перечислены все, кто прописан в квартире. Другой важный документ из ЖЭКа - подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам. Завершает пакет основной документ, который вам предстоит составить, если вы придете к обоюдному соглашению - договор купли-продажи, бланк которого мы здесь приводим.

Поиск клиента

Каким образом искать покупателя? Следует обнародовать ваше решение о продаже жилья через максимально большее количество источников информации. Разместите объявление в наиболее популярных СМИ, на интернет-сайтах соответствующей тематики. Над текстом его тоже следует поработать. Ваше предложение должно быть сформулировано конкретно, лаконично, включать основные технические характеристики продаваемой квартиры и обязательно упоминать о конкурентных преимуществах на жилищном рынке.

Иногда владельцу, особенно занятому, удобнее обратиться в риелторское агентство и перепоручить все хлопоты специалистам. Продажа квартиры, документы и порядок сделки, тонкости оформления, проверка юридической чистоты недвижимости - эти и многие другие моменты специалисты по недвижимости способны урегулировать на профессиональном уровне - разумеется, не бесплатно.

Составление предварительного договора купли-продажи

Зачем необходим данный документ? Его задача - обезопасить обоих участников сделки - и продавца, и покупателя. Каждый из них рискует, что другой может в самый неподходящий момент отказаться от задуманного. Серьезность намерений подтверждает процедура предоставления покупателем продавцу задатка. Это часть будущей стоимости приобретаемого жилья. В случае если покупатель передумает участвовать в сделке, задаток остается у продавца.

Если же передумает продавец, задаток, согласно сложившейся практике, чаще всего должен быть возвращен в двойном размере. Данное положение заставляет обоих участников сделки отнестись к вопросу серьезно.

Размер вносимого задатка, его сумма и условия возврата, сроки проведения основной сделки - все должно быть подробнейшим образом зафиксировано в предварительном договоре. Жесткой типовой формы такой документ не имеет, составляют его обычно произвольно с обязательным указанием адресов и паспортных данных всех сторон, описание жилья с указанием основных технических характеристик (и, разумеется, адреса), суммы вносимого задатка и сроков, в которые взаимные обязательства должны быть исполнены. Договор подписывается обеими сторонами с проставлением даты заключения.

Как происходит процедура оплаты

Один из ключевых моментов - денежный расчет за продаваемое жилье. Крайне важно оформить его грамотно с финансовой и юридической точек зрения. Производить такой расчет возможно либо на этапе заключения договора, либо при подписании обеими сторонами акта о фактическом приеме-передаче жилой недвижимости.

Чаще всего подобную процедуру проводят через посредника в виде банка, задача которого - гарантировать получение продавцом указанной суммы. Покупателю же важно быть уверенным в том, что его право собственности будет успешно реализовано.

Процедура в общем случае происходит следующим образом: обозначенная сумма денег в присутствии всех участников сделки пересчитывается под контролем банковского сотрудника, запечатывается в специальный пакет, на котором расписываются обе стороны, затем помещается в банка. После правильного оформления сделки и регистрации права собственности нового владельца на жилье банк выдает продавцу оговоренную сумму.

Оформление сделки купли-продажи квартиры

Перейдем к подписанию основного документа. Как именно составляется сам договор купли-продажи? Бланк типового образца использовать не обязательно. Стороны имеют право заключить договор в произвольной письменной форме, надежнее всего сделать это при участии нотариуса. Тот проверит наличие всех необходимых составляющих данного важного документа, а именно - обязательных реквизитов каждой из сторон, цены отчуждаемого имущества, точного адреса его местонахождения, технического описания с приведением данных кадастрового паспорта.

Также договор непременно должен содержать описание того, каким способом и в какое время осуществляется расчет за продаваемое жилье. Должны быть указаны сроки, в которые производится фактическая передача квартиры новому владельцу и подписывается акт ее приема-передачи.

Завершает такое мероприятие, как продажа квартиры, регистрация сделки. Подписав договор, стороны обязаны обратиться в территориальный регистрирующий орган того района, где находится продаваемое жилье. После перехода прав собственности необходимо подписать заключительный документ в виде акта приема-передачи проданной квартиры.

Все документы составляются в количестве, равном числу участников сделки. После того как подписан, продавец имеет право обратиться в банк с требованием выдачи хранящихся в его ячейке денежных средств. На этом этапе сделку по продаже квартиры можно считать закрытой.

Равно как и любого другого объекта, обладающего вещными характеристиками, возможна посредством договора купли-продажи.

Недвижимость, обладая особым свойством – привязанности к месту, вовсе не может быть передана от продавца к покупателю, кроме как путем договора. Соглашение обладает столь важной ролью при продаже жилья, благодаря условиям, которые стороны в добровольном порядке обязуются соблюдать. Принципы договора возлагают также обязанности, подкрепленные штрафными санкциями как для продавца, так и для покупателя.

Объекты недвижимости, выделяемые из остального перечня товаров и услуг в статье , продаются по специфической форме договора купли-продажи, установленной в статьях . Параграф 7 устанавливает также процедуру продажи, ценообразования и передачи имущества в рамках соглашения. Отдельные виды документа, например предварительный договор, определены федеральными законами (в частности, ).

Сторонами сделки выступают лица, обладающие на то достаточной правоспособностью и волей (признаются только осознанные добровольные сделки). Продавцом может выступить физическое или юридическое лицо, являющееся собственником (представителем собственника или одним из ряда собственников). Требования к покупателям значительно проще: достаточно обладать денежными средствами и возможностью приобретать права собственности.

Требования к продаваемой квартире

Продавец, подготавливая квартиру к продаже, должен соблюсти объективные и субъективные критерии, установленные как законами, так и подавляющей массой покупателей. В первую группу входят следующие признаки:

• Квартира не сдается внаем, из нее выписаны ранее зарегистрированные лица (либо подписано согласие провести выписку в ближайшее время);
• Дом, в котором находится жилье, не подлежит сносу и не признан аварийным;
• В квартире не проводилась перепланировка, либо она узаконена;
• Прочие собственники либо супруг продавца дали свое согласие на пролажу;
• Квартира не является предметом залога в рамках договора ипотеки. В данное понятие включаются и квартиры, в отношении которых имеет порядок ограниченной собственности;
• Квартира не находится под арестом или в наследственной массе. Посторонние лица не претендуют на жилье на основании отказа от приватизации и прочего;
• Имеются все документы и справки, включая технический паспорт.

Более субъективные критерии, будь-то наличие задолженностей по квартплате или состояние жилплощади. Если соблюдение объективных требований установлено законом и должно неукоснительно соблюдаться, то субъективные оставлены для рассмотрения сторонами в рамках соглашения.

Порядок оформления договора купли-продажи

С позиции продавца, процедура подготовки к продаже и заключения договора купли-продажи, выглядит иначе, чем со стороны покупателя. Порядок продажи квартиры самостоятельно , без передачи прав , состоит из следующих этапов:

1. Определение справедливой цены. Самым простым способом является анализ рынка недвижимости (досок объявлений ) с целью поиска аналогичного жилья. Стоимость может изменяться в зависимости от месторасположения, престижности района и множества других факторов, которые следует учитывать в рамках торга;
2. Если и качество жилья предыдущим способом не представляется возможным, оценку может провести независимый специалист или страховая компания;
3. Необходимо проверить все непогашенные счета за квартплату, а также статус квартиры в рамках ЕГРП . Бывают случаи, когда собственник не сразу узнает об , которые тем не менее регистрируются в рамках государственного реестра;
4. Заказать технический паспорт в БТИ . Примечательно, что в бюро могут изготовить документы как в срочном порядке (за доплату), так и в обычном;
5. Провести процедуру выписки жильцов. Добровольное выселение производится путем заявления в ФМС или паспортный стол, принудительное – в судебном порядке;
6. Предоставить потенциальному покупателю исчерпывающий пакет документов;
7. В случае заинтересованности, необходимо закрепить договоренности в рамках предварительного договора;
8. Предварительный договор может включать пункт о внесении задатка. На практике, вносится порядка 10% суммы, с целью убрать квартиру из продажи. Покупатель может затребовать или акт о вручении задатка;
9. Необходимо заключить договор купли-продажи, в рамках которого указать порядок передачи квартиры , средств , обязанности сторон , а также итоговую стоимость . Цена должна быть полной – сэкономленные не оправдывают риска мошенничества.

С 2013 года , заключенный договор не нужно регистрировать: обе стороны получили равное право на предварительное обращение в Росреестр, поэтому риск обмана сводится к минимуму. Регистрационные действия производится лишь в отношении самого факта перехода права собственности.

Статьей 550 ГК РФ признается лишь письменная форма заключения договоров: любые условия, установленные устно, игнорируются государственными и судебными органами.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Регистрация производится на основании ранее заключенного договора купли продажи, а также пакета документов, эквивалентного предоставленному при заключении соглашения. Регистрацией права собственности в России ведают территориальные отделения Росреестра, имеющие право выпускать свидетельства на специальных бланках. Порядок купли-продажи квартиры после заключения договора:

• Необходимо оплатить госпошлину (в 2017 году составляет 2000 рублей ). При этом предоставленная в Росреестр квитанция не является исчерпывающим доказательством – специалист федеральной службы проверит платеж по базе;
• Предоставить документы в службу регистрации. Также возможна отправка документов в электронном виде (заверяется усиленным криптостойким ключом), но с последующим предоставлением оригиналов;
• Предоставить заявление с требованием о регистрации права собственности, а также с указанием лица, которое является покупателем;
• Получить расписку, являющуюся ни чем иным, как описью предоставленных документов. В случае, если их необходимо «донести» – выдается новая расписка;
• Срок регистрации варьируется в зависимости от внедрения коммуникационных технологий в регионе. В частности, Управление Росреестра по Москве гарантирует регистрацию не позднее 10 рабочих дней . В большинстве регионов регистрация займет месяц;
• Получить выыписку. Нарушение порядка ограничений или наличие обременений обязывает Росреестр выдать уведомление об отказе.

Начиная с этого момента, покупатель является полноправным владельцем квартиры, при этом его обязательства, взятые в рамках договора, также должны быть исполнены в отведенный срок.

Список необходимых документов

При заключении договора, продавец должен предоставить покупателю:

• Паспорт;
• Образец соглашения, устраивающий обе стороны;
• Выписку из ЕГРП ;
• Справки из расчетно-кассового центра, управляющей компании;
• Справку о прописанных лицах по форме №9 ;
• Ранее выданное свидетельство о собственности.

При регистрации в Росрестре также необходимы (старое свидетельство при этом изымается):

• Технический паспорт;
• Справку из налоговой 2-НДФЛ ;
• Квитанцию, в которой указано, что госпошлина была оплачена;
• Заявление о согласии собственников долей или супругов, заверенное нотариально. Посмотреть и скачать можно здесь: . В случае проживания несовершеннолетних – справку из опеки;
• Документы, объясняющие происхождение квартиры (о , или ранее заключенной сделке);
• Заявление на передачу права собственности. Посмотреть и скачать можно здесь: .

Порядок получения денежных средств

По сложившейся практике, существует четыре способа :

1. Посредством вскрытия банковской ячейки;
2. Через банковский аккредитив;
3. На специальный счет, оформленный в связи с ипотечным договором или материнским капиталом;
4. При личной встрече наличными.

Наиболее распространен способ с банковской ячейкой: покупатель закладывает туда денежные средства, передавая право продавцу из забрать при свершившихся условиях договора. Ранее его место занимала передача из рук в руки, изжившая себя в связи с ростом разбойных нападений и мошенничества.

Аккредитив является самой защищенной формой передачи, поскольку банк несет ответственность за переданную сумму и подтверждающие документы. Подготовка договора об аккредитиве может занимать до месяца.

Распространенной формой, в том числе на вторичном рынке, является передача средств на счет, в момент, когда банк одобряет покупателю ипотечный кредит. Для продавца дело усложняется расширенным пакетом документов, которые затребует служба безопасности банка.

Вне зависимости от обстоятельств, необходимо в присутствии покупателя зафиксировать сумму денежных средств, переданных по договору. В частности, в этом заключена одна из проблем банковских ячеек – сотрудники не имеют полномочий пересчитывать деньги.

Пример по порядку купли-продажи квартиры

Семья, недавно обзаведшаяся ребенком, решила продать свою старую большую квартиру и купить новую, но меньшей площади. Квартира была приватизирована уже после рождения ребенка, а до этого принадлежала муниципалитету. Найдя покупателя, оформив договор купли-продажи, стороны получили отказ в Росреестре.

В уведомлении, в частности, было указано, что нет документов, подтверждающих соблюдение прав ребенка. Необходимость предоставлять данный документ обусловлена и Методическими рекомендациями Минюста РФ. Обратившись в органы опеки, продавец также получил отказ, поскольку квартира меньшей площади не является улучшением жилищных условий. Ребенок, застав приватизацию, также должен получить свою долю в квартире, причем перед продажей она должна быть выделена в натуральном виде. В данном случае необходимо провести процедуру независимой оценки и на основании справки оценщика получить разрешение.

Заключение

Если покупатель, приобретающий квартиру, акцентирует свое внимание на качестве объекта и безопасности сделки, то продавец также обязан решать все вопросы относительно передачи прав и предоставления документов. Гражданским кодексом и сопутствующими нормами установлен порядок продажи квартиры 2017 года:

1. Документы для продажи квартиры и порядок сделки определяются законами и условиями договора в совокупности;
2. Регистрация сделки производится продавцом в отделении Росреестра;
3. Передача денежных средств осуществляется покупателем продавцу согласно установленным в договоре условиям, даже после переоформления свидетельства о собственности.

Как правильно купить квартиру 2017

Этапы покупки квартиры

Юридическая проверка квартиры 2017

Почему вам откажут в регистрации прав на квартиру

Адвокат по недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

Что делать, если нужно купить квартиру?

Получить консультацию адвоката по недвижимости.

Лучше — получить юридическое сопровождение сделки с недвижимостью.

Почему у адвоката?

Адвокат не заинтересован вам что-либо продать или купить, адвокат по недвижимости сопровождает сделки с недвижимостью и ведет споры по недвижимости в суде. Адвокат знает последние тренды судебной практики, и подскажет, как проверить недвижимость перед сделкой, как безопасно провести сделку и расчеты. Как лучше оформить документы.

А при выявлении темных пятен в недвижимости, адвокат сообщит о них клиенту, ведь решение о совершении сделки принимает клиент.

В департамент недвижимости нашего адвокатского центра обратился клиент. Женщина звонила по рекомендации и просила провести юридическую проверку квартиры, которую она выбрала в ближайшем Подмосковье и за которую уже внесла аванс. Квартира-новостройка просторная, светлая с хорошей планировкой и удобной транспортной доступностью. Продавало квартиру известное Московское агентство недвижимости.

В последний момент перед сделкой коллега покупательницы настояла, что бы та самостоятельно не совершала покупку, и рекомендовала обратиться в наш адвокатский центр.

Квартира, загородный дом и любая другая недвижимость, это две составляющие – строение (проект, планировка, размещение здания, размещение квартиры в здании, материалы, соседи и т.д.), и документы на недвижимость.

Значение имеют обе составляющие, и к изучению каждой необходимо подходить с должным вниманием. Интернет создает у покупателей иллюзию уверенности в достаточности собственных знаний и возможностей, что бы купить недвижимость не привлекая специалистов. В отношении выбора квартиры с этим можно согласиться.

Остальные этапы сделки требуют юридических знаний и опыта. Разберемся в них.

Как правильно купить квартиру?

Не имеет значение, самостоятельно вы покупаете квартиру, через частного риэлтора или обратились в юридическую фирму или агентство недвижимости. Главное — знать, как правильно купить квартиру. Купля продажа квартиры, загородного дома или другой недвижимости всегда проходит по определенным правилам. Прежде всего, это проявление должной осмотрительности и осторожности. В случаях покупки квартиры без риэлтора излишняя осторожность особенно не повредит.

Конечно, самым правильным для покупателя квартиры будет обратиться к специалисту — риэлтору. Он проведет покупку «под ключ», от выбора и оценки вариантов с потребительской точки зрения, и заканчивая государственной регистрацией права собственности покупателя на квартиру и передачи квартиры. Юридическую проверку квартиры должен делать квалифицированный юрист, он же должен сопровождать подготовку сделки и желательно ее проведение. При подготовке сделки покупки квартиры учитываются особенности конкретной ситуации: договор купли-продажи готовится с соответствующими особенностями, истребуются дополнительные документы на сделку, учитываются особенности расчетов, проводятся подготовительные мероприятия. Всегда возникают юридические вопросы непосредственно на сделке, которые может прояснить юрист.

Некоторые покупатели обращаются для совершения сделок к нотариусам и считают, что это полностью защищает и гарантирует их интересы. Наша многолетняя практика свидетельствует об обратном. Систематически нотариусы не проводят полной юридической проверки квартир. Нотариальные сделки успешно оспариваются в суде, поскольку предшествующие сделки имели юридические пороки или не были выявлены какие-то существенные обстоятельства.

Как в любом деле качественные услуги и хороший специалист стоят дорого. Но экономия при покупке квартиры может обернуться для покупателя потерей денег.

По нашему мнению можно экономить при продаже квартиры или другой недвижимости. Здесь у продавца риски существенно ниже, только получить полную сумму денег. Даже в случае расторжения сделки судом продавцу вернут квартиру. А покупатель останется с судебным решением вместо денег. При покупке квартиры, все наоборот, наибольший риск несет именно покупатель.

Как покупателю правильно купить квартиру и сэкономить на риэлторе?

Ответ очевиден: оказать себе часть риэлторских услуг самостоятельно.

На чем можно экономить при покупке квартиры, какую работу риэлтора можно сделать самостоятельно?

Этапы покупки квартиры

1) Подбор квартиры. Выбор квартиры для покупки исходя по потребностям покупателя: район, улица, дом, транспортная доступность, тип дома, количество комнат, площадь и т.д. Изучение рекламных материалов (печатные, интернет сайты, расклейка объявлений и т.д.), просмотры отобранных вариантов, первичное знакомство с продавцами, первичное ознакомление с правоустанавливающими документами на квартиру.

2) Внесение аванса за выбранную квартиру .

3) Юридическая проверка квартиры . (Проверка юридической чистоты)

4) Подготовка сделки покупки квартиры .

5) Совершение сделки купли-продажи квартиры .

6) Государственная регистрация прав на квартиру .

7) Передача квартиры .

Подбор квартиры — самый трудоемкий этап. Он отнимает самый большой объем времени при покупке квартиры. Поиск вариантов квартир по интернет базам и другим источникам, сопоставление вариантов, прозвоны, просмотры. В то же время при наличии достаточного времени внимания и усердия покупатель в состоянии полностью самостоятельно провести этот этап.

Внесение аванса — важный и ответственный этап покупки квартиры. Он взаимосвязан с последующими этапами — проверкой юридической чистоты и подготовкой к проведению сделки. При должной подготовке покупатель может выполнить этот этап самостоятельно, особенно, если предварительно проконсультируется у риэлтора или юриста. Более подробно о внесении аванса можете прочитать ниже.

Последующие этапы — это чистая технология процесса покупки квартиры, которые покупатель может провести сам, особенно если покупателю уже доводилось покупать или продавать недвижимость. Но лучше доверить их проведение специалисту. Каждое мероприятие в рамках этих этапов имеет значение для последующего этапа и обеспечивает гарантии для покупателя, которые юридически не возможно прописать или затруднительно исполнить.

Юридическая проверка квартиры — рубеж принятия решения о покупке квартиры. Провести проверку юридической чистоты квартиры можно располагая системными знаниями в различных отраслях права и практикой. Необходимыми навыками обладает не каждый юрист, по этому, не рекомендуем делать проверку самостоятельно. Привлекайте специалиста в области того вида недвижимости, которую вы покупаете. Юриста сопровождающего покупку квартир, покупку загородных домов и участков, или не жилой недвижимости. Особенную сложность имеет покупка загородных домов, земельных участков.

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры» . Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте!

Документы при покупке квартиры 2017

Юридическая чистота квартиры в 2017

Как проводить юридическую проверку квартиры с января 2017

Юридическая проверка или проверка юридической чистоты квартиры — это проверка документов. Даже если покупатель доверил покупку квартиры специалистам, покупателю нужно иметь общее представление как проводят юридическую проверку при покупке недвижимости. И конечно, необходимо получить результат юридической проверки квартиры — отчет или заключение, с выводами юристов по недвижимости.

Документы при покупке квартиры 2017 — документы на квартиру и документы самого продавца.

Цель юридической проверки:

1) установить законность распоряжения продавцом выбранной вами недвижимости,

2) соответствие недвижимости учетным данным,

3) законность всех предыдущих сделок с этой недвижимостью.

Законность распоряжения недвижимостью продавцом означает, имеет ли право продавец продать данную конкретную недвижимость и получить за нее деньги, а так же может ли продавец заключать сделки — обладает ли он дееспособностью.

Необходимые обстоятельства устанавливаем изучив правовое положение квартиры и его сопоставлением с документами продавца и с другими документами.

С января 2017 для юридической проверки квартиры заказываем в Росреестре выписки по квартире из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Напомним, с января 2017 года реестр ЕГРН включает сведения о правах на недвижимость и графическое описание — сведения кадастра недвижимости.

Необходимы выписки о правообладателях квартиры, об отсутствии арестов и запретов, о переходах права собственности на квартиру. Выписки можно заказывать через Многофункциональные центры, срок изготовления около 2-х недель.

Документы при покупке квартиры 2017 включают: документы о правах на квартиру, документы технического учета квартиры, документы кадастрового учета квартиры, документы продавца, и другие документы.

Обязательные для ознакомления документы на квартиру:

1) Свидетельство о праве собственности (если квартира куплена продавцом до 15 июля 2016 года)

2) Документы основания возникновения права собственности

3) Кадастровый паспорт на квартиру

4) Технический паспорт на квартиру

Документы продавца — паспорт, если продавец юридическое лицо — документы на юридическое лицо.

Другие документы — документы, необходимость которых выявляется по ходу проверки для подтверждения сведений в документах на квартиру или документов продавца. Например, выписка из реестра прав на недвижимость, выписка из домовой книги, свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о рождении и т.д.

По окончании юридической проверки у покупателя квартиры на руках должны быть отчет юриста по квартире и комплект документов, подтверждающих выводы юристов — выписки из ЕГРН, копии договоров, свидетельства о праве собственности, копия паспорта продавца и другие документы. Они могут понадобиться на случай спора.

Юридическая поверка квартиры в 2017

Пока готовятся выписки из ЕГРН изучаем документы на квартиру: свидетельство о праве собственности на квартиру и другие доступные нам документы. Эти документы нам обязан предоставить продавец. Начинаем с ознакомления со свидетельством о праве собственности и указанных в нем документов.

Ранее (до июля 2016 года) у продавца на руках должны быть документы, указанные в графе свидетельства «документы-основания», или «правоустанавливающие документы». С 15 июля 2016 г. свидетельства о праве собственности не выдаются, по этому, до получения выписки из ЕГРН знакомимся с документами предоставленными продавцом.

Одновременно требуем у продавца копию его паспорта. Внимание! Для проверки нам необходимы копии всех страниц паспорта продавца.

Если продавец юридическое лицо, нам необходимы соответствующие документы юридического лица: свидетельство о регистрации юр лица, свидетельство о постановке юр лица в налоговом органе, учредительный договор, протокол №1 о создании юр лица, устав юр лица. Так же потребуются другие документы, сначала заказывает выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Заказать можно в налоговой инспекции. Для работы оперативно можем получить информацию о юр лице на сайте ФНС России.

Свидетельство о праве собственности на квартиру. Содержание. Как читать

Свидетельства о праве собственности до 15 июля 2016 года изготавливались на листе формата А4 — альбомный лист. С 15 июля свидетельства не выдают, но выдают выписки из Едигого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в котором содержатся аналогичные свидетельству сведения.

В свидетельстве обязательно указывается кто является собственником указанной в нем недвижимости и на основании какого правоустанавливающего документа.

На первом этапе юридической поверки важно определить, кто собственник квартиры, и на основании какого правоустанавливающего документа. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на недвижимость называют правоустанавливающим.

Продавец квартиры должен быть собственником продаваемой недвижимости по свидетельству о праве собственности. А продаваемая квартира, должна быть указана в свидетельстве в качестве объекта права собственности. Не редкость, когда квартиры продают представители. В таких случаях у продавца должна быть нотариально удостоверенная доверенность от собственника,в которой указаны все полномочия представителя. Важно, что бы в доверенности были прямо написаны полномочия по установлению цены, заключению договора купли-продажи и его условий, подписания договора, подачи документов на государственную регистрацию права собственности, на получение денег за проданную квартиру и т.д.

Ознакомившись со свидетельством о собственности на квартиру сразу требуем у продавца указанные в свидетельстве правоустанавливающие документы. Знакомимся со всеми полученными документами, и обращаем внимание, если какой-то документ отсутствует. В случае утраты правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) дубликат можно получить в Росреестре. Но отсутствие документа потребует дополнительной проверки.

В документах на квартиру должна прослеживаться очевидная взаимосвязь. Свидетельство и правоустанавливающий документ должны соответствовать друг другу по параметрам: собственник, параметры квартиры (адрес, кадастровый номер, технические характеристики квартиры в правоустанавливающем документе и в свидетельстве), кадастровый номер, даты оформления, номера государственной регистрации и т.д.

Перед юридической проверкой обязательно изучаем подлинники всех документов и сличаем их с копиями. На подлинниках не должно быть помарок, подчисток и т.д., необходимо установить наличие печатей, штампов, регистрационных номеров и других реквизитов.

Дальнейшая юридическая проверка проводится на основании полученных и сверенных с подлинниками копий документов.

Пример Юридической проверки квартиры нашей клиентки

В описанной выше ситуации с обращением покупательницы квартиры в новостройке нам было предоставлено свидетельство о праве собственности на квартиру, копия паспорта продавца, соглашение об уступке прав по договору долевого участия, акт приема-передачи по договору долевого участия в строительстве.

Сведения свидетельства сразу вызвали вопросы: в качестве правоустанавливающего документа было указано «Соглашение об уступке прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, Акт приема-передачи по договору долевого участия».

Дело в том, что основанием возникновения права собственности на новую (построенную) недвижимость являются документы на ее создание. Таким документом является договор долевого участия в строительстве . Порядок заключения таких договоров, требования к их содержанию закреплены в законе о долевом строительстве жилья №214-ФЗ.

При наличии договора долевого участия именно этот договор должен быть указан в свидетельстве о праве собственности в качестве правоустанавливающего документа. Имевшая место уступка права по соглашению об уступке только подтверждает замену стороны (дольщика) в договоре долевого участия и не прекращает действие самого договора долевого участия. И это логично: по закону 214-ФЗ по договору о долевом строительстве застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать квартиру дольщику. При уступке один дольщик уступает свои права другому в этом договоре. Но новый дольщик, как и первоначальный, ждет передачи ему построенной квартиры.

При проведении проверки мы понимали, что сами по себе упоминания в названиях договора, соглашения терминов «долевое строительство» не имеют значения. Значение имеет суть (текст) договора, те права и обязанности сторон договора которые были согласованы при его подписании. Мы неоднократно сталкиваемся с ситуациями, когда в названии договора долевое участие, а по сути — предвари тельный договор. Для выяснения этих обстоятельств нам нужен был договор долевого участия в строительстве,к который указан в свидетельстве.

По нашему требованию продавец не смог предоставить договор долевого участия, сославшись на его отсутствие.

Между тем, в тексте соглашения об уступке прав по договору долевого участия мы четко видели, что это соглашение подлежало государственной регистрации, после которой нашему продавцу обязаны были передать комплект документов: зарегистрированное соглашение об уступке прав по договору долевого участия, договор долевого участия в строительстве (прошедший госрегистрацию), акт между прежним дольщиком и застройщиком об исполнении прежним дольщиков обязательств перед застройщиком по оплате по договору, платежные документы прежнего дольщика.

Получалось, у продавца отсутствует не просто один договор, а система документов.

Из перечисленных документов продавец нам смог передать только соглашение об уступке прав. Где остальные документы, продавец пояснить не смог, но предоставил передаточный акт, который он подписал при получении квартиры от застройщика.

Ознакомление с передаточным актом преподнесло сюрприз: оказалось, что в соглашение об уступке, в передаточном акте и в настоящее время у продавца три разные паспорта.

Первичная проверка сведений о паспортах продавца выявили, что паспорт, по которому заполнялось соглашение об уступке прав, находится в розыске, остальные – нет.

Покупатель пояснил выявленные обстоятельства с паспортами неоднократными хищениями у него паспортов. Ну что ж, бывает, с таким мы сталкиваемся. Забегая вперед скажу, что в этом случае нас ждал еще один сюрприз.

В создавшейся ситуации перед нами встала необходимость проверки дополнительных документов, и мы запросили у продавца платежные документы по оплате покупки квартиры.

Нам предоставили несколько платежных поручений, несколько корешков к приходным кассовым ордерам. Нас ожидало открытие: в первом же платежном поручении дата платежа свидетельствовала о его проведении за полтора года до заключения соглашения об уступке, и за год до заключения договора долевого участия в строительстве.

Дальше больше, в графе назначение платежа название и дата договора основания платежа не соответствовали соглашению об уступке прав. Вместо этого был указан «предварительный договор ….». Сумма платежа в платежном поручении была на 30% меньше суммы по соглашению об уступки прав.

Обладая опытом сопровождения продаж и покупок новостроек мы предположили, что возможно у продавца были приобретены несколько квартир, и платежные документы относятся к иной квартире, а по этой квартире документы или утрачены, или эта квартира не оплачена и возможны судебные иски от застройщика и перспектива судебного расторжения договора с нашей клиенткой.

У нас возникла необходимость проверки получения оплаты за эту квартиру у застройщика.

Нужно отметить, что к этому времени мы установили, что сам застройщик к этому времени был реорганизован, и права по этому объекту перешли к новой организации. Нам удалось получить информацию, и она нас не обрадовала: по интересующей нас квартире у застройщика числилась задолженность в сумме 70% стоимости по соглашению об уступке права. В той сумме, которая указана в предъявленной продавцом платежке.

Это оказалось новостью не только для нас, но и для крупного московского агентства недвижимости, которое располагается в самом центре Москвы.

Сама по себе такая ситуация для покупки квартиры или другой недвижимости не безвыходна, если она выявлена заблаговременно. Мы неоднократно помогали покупателям купить квартиры в подобных ситуациях, но не в данном случае.

Продавец объяснил сведения о неоплате квартиры ошибкой, юридической схемой застройщика, наличием предварительного договора с застройщиком, который у него забрал застройщик. В действительности, задолженностей нет, что подтверждает передаточный акт при передаче квартиры.

Однако, эти объяснения оказались не совсем точными.

Нам удалось установить, что в производстве районного суда по месту жительства продавца находилось дело о разделе имущества супругов, в котором участвовал наш продавец.

Здесь нужно сделать отступление. Крупные агентства недвижимости при продаже недвижимости так организуют работу, что покупатель не имеет возможности общаться с продавцом, и встречается с ним только на сделке купли-продажи. Объем информации о продавце, о продаваемой квартире зависит от добросовестности сотрудника агентства и передается покупателю не в полном объеме. Полной информацией и тем более документами сотрудники конечно не располагают.

Наша практика взаимодействия с крупными агентствами недвижимости на Московском рынке в большинстве случаев показывает отсутствие у них заинтересованности в проверке продаваемой ими недвижимости, и оставление проверки на усмотрение покупателя.

Покупая квартиру у крупного известного агентства недвижимости не успокаивайтесь и не расслабляйтесь, помните, все риски несет покупатель, тем более, что продавцом по договору выступает собственник квартиры а не агентство.

У нас не вызывало удивление не осведомленность Московского агентства о наличии судебного спора о разделе супружеского имущества с участием их клиента – продавца квартиры, и не осведомленность, что продаваемая нашему клиенту квартира была приобретена продавцом в браке.

При проведении юридической проверки квартиры мы установили не достоверность сведений о семейном положении продавца, в паспорте отсутствовала соответствующая отметка ЗАГСа.

Проверить достоверность этих сведений крайне сложно. Применяемая нами технология проверки юридической чистоты позволила установить наличие судебного спора с участием продавца и наличие у продавца супруга. Для покупки квартиры более важно другое: нашей проверкой установлен факт приобретения квартиры в браке, то есть квартира в нашем случае, фактически, находилась в долевой собственности.

К этому времени поступила выписка из ЕГРП.

Сведения выписок с уже имеющимися у нас документами совпали, и подтвердили права продавца на квартиру и порядок ее приобретения.

Вместе с тем, выписки не выявили установленной нами фактически долевой собственности бывших супругов на квартиру и не полной уплаты продавцом за квартиру при ее покупке (по договору долевого участия).

Что нам позволила сделать проверка в данном случае:

1) установить наличие судебного спора с участием продавца, который мог касаться самой квартиры и привести к оспариванию прав нашей клиентки на купленную квартиру

2) Установить наличие фактического сособственника на квартиру.

В ходе дальнейшее взаимодействие с агентством и непосредственно с собственником было установлено, что оплата за квартиру все же была совершена полностью и вовремя. Подтверждающие документы находились у бывшего супруга продавца.

Будучи в браке супруги приобрели две квартиры на имя одного супруга. При разводе и разделе имущества, на фоне конфликтных отношений, у каждого из супругов оказалась часть документов. Платежные документы по другой квартире были переданы продавцом в агентство.

В ходе процесса раздела супружеского имущества судом рассматривался вопрос о разделе продаваемой квартиры. Сейчас не имеет значения по какой причине на спорную квартиру не был наложен арест или запрет, но факт, что отсутствовали препятствия для совершения сделки купли-продажи квартиры и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Чем опасна для покупателя совместная собственность супругов на квартиру, на загородный дом, на участок или другое имущество

Как правило, супруги совместную собственность на имущество не регистрируют и в ЕГРП подобные сведения отсутствуют.

В случае расторжения брака спор между бывшими супругами по имуществу может не возникать, но это не означает, что он не возникнет в будущем. Такие споры могут возникать через несколько лет после расторжения брака. Бывший супруг вправе обратиться в суд с требованием о разделе супружеского имущества в течение трех лет с даты когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав.

Вам повезло, если в регистрационном деле на покупаемую квартиру присутствует согласие супруга на приобретение квартиры, которую вы покупаете. В этом случае регистрирующий орган (Росреестр) при госрегистрации перехода права собственности на квартиру на ваше имя потребует от продавца нотариальное согласие супруга, даже бывшего, на продажу этой квартиры. Без такого согласия, в госрегистрации права собственности будет отказано.

Если вам «повезет» и ваши права на такую квартиру буду зарегистрированы, то по иску бывшего супруга ваша сделка купли-продажи квартиры будет расторгнута и регистрация права собственности признана недействительной.

Суды удовлетворяют подобные требования бывших супругов в подавляющем большинстве случаев.

В проигрыше окажется именно покупатель: по решению суда квартиру вернут продавцу, и с него в пользу покупателя взыщут деньги за квартиру. Только при этом, вернуть квартиру продавцу не составит труда, но реально возвращать деньги покупателю придется годами.

Проверка квартиры нашей клиентки. Продолжение

В ситуации с квартирой нашей клиенткой, никаких следов совместной собственности на покупаемую квартиру в регистрационном деле не было. Покупке квартиры ничего не препятствовало. А параллельно уже шел судебный спор о разделе супружеского имущества, в том числе суд рассматривал требование раздела этой квартиры. Абсолютно реальна была перспектива вышеописанных прелестей предстоящего судебного расторжения покупки квартиры и возврата ее продавцу.

Повторюсь, если с оплатой продавцом за квартиру ситуация прояснилась и требовала урегулирования с застройщиком, то требование раздела квартиры бывшим супругом мог снять только бывший супруг и это становилось основным вопросом по квартире. Кроме того, снятие этих вопросов не относится к проведению сделки, не входит в обычный пакет услуг.

Решение о дальнейших движениях по подготовке к покупке квартиры должен принять покупатель. По нашему мнению, сделку возможно было провести без отрицательных для покупателя юридических последствий при надлежащем оформлении взаимоотношений продавца с бывшим супругом, оформлении соответствующих документов и требовало дополнительного времени, поскольку возникала необходимость оформления соответствующих документов в суде.

О чем мы и сообщили нашей клиентке. Ей предстояло принять решение о покупке этой квартиры с учетом выявленных юридических обстоятельств.

Одновременно началось давление со стороны агентства недвижимости. Прежде чем обратиться к нам наша клиентка-покупатель внесла аванс агентству за квартиру в сумме 200 000 руб. Теперь, агентство давало понять, что с квартирой все в порядке, документы вы видели до внесения аванса, или вы выходите на сделку или аванс агентство не вернет.

Аванс за квартиру. Зачем вносить. Как вернут.

Юридическая проверка квартиры и аванс за квартиру взаимосвязаны. Их можно рассматривать как этапы покупки квартиры или подготовка покупки квартиры.

Осмотрительный покупатель квартиры, загородного дома или другой недвижимости проверяет квартиру до покупки. Проверка квартиры требует времени и соответствующих материальных затрат. За время проверки квартира может быть продана и затраты на юридическую проверку пропадут.

Что бы получить в свое распоряжение необходимое для проверки время покупатель вносит за квартиру некую денежную сумму и продавец обязуется не продавать квартиру в течение согласованного сторонами срока и предоставлять необходимые документы.

Если юридическая проверка дает положительный для покупателя результат, в обусловленный срок совершается сделка купли-продажи квартиры.

На этапе внесения аванса возникает много вопросов, которые имеют значение для покупки квартиры, и они должны быть согласованы сторонами сделки до внесения аванса.

Один из вопросов – условия возврата аванса. При каких условиях осуществляется возврат, как оформляется, в какой сумме и т.д.

За многолетнюю практику сопровождения покупки квартир, покупки машиномест и тем более загородных домов с участками, элитных коттеджей в поселках, мы убедились, внесение аванса и согласование его условий совсем не простой этап покупки квартиры.

Крупные брендовые агентства недвижимости предлагают для подписания такие формы договоров на аванс, что даже нашим адвокатам по недвижимости требуется время, что бы увидеть в них все подводные камни. Крючки видны сразу.

Учитывая, что на изучение авансового договора время дается при его подписании – минуты, десятки минут, гражданин не располагающий соответствующей подготовкой, и даже юрист, не специализирующийся в вопросах недвижимости будет подписывать договор вслепую, не представляя себе всех последствий.

Вносить исправления в свои договоры агентства недвижимость категорически отказываются. Или такое подписывайте, или никакое.

Такие договоры, с юридической точки зрения, как правило, составлены грамотно и не в пользу покупателя. Вернуть деньги по такому договору покупатель не сможет даже в суде.

В описанной выше ситуации с покупкой квартиры нашей клиенткой договор был именно такой, верченый. Возврат денег за аванс он предусматривал только в случае наличия бесспорных доказательств перспективы возможности оспаривания права собственности покупателя, причем, подтвержденных документально.

Без ложной скромности, для нашей клиентки это не было препятствием. Благодаря проведенной нами проверке, мы документально установили обстоятельства, с которыми можно было в суде оспаривать права собственности нашей клиентки в случае покупки квартиры.

Кроме того, взаимодействие с агентством недвижимости в ходе юридической проверки квартиры создало у его юридической службы понимание, что наша клиентка пользуется профессиональной юридической помощью, и мы сможем защитить ее интересы.

Но мы решили купить квартиру, предварительно урегулировав выявленные недостатки. В этом случае это было возможно, но потребовало дополнительных мероприятий.

В отдельных случаях юридические пороки содержат реальные риски оспаривания права собственности покупателя и покупатели отказываются от покупки квартиры.

Правильная покупка квартиры

В случае отсутствия существенных юридических пороков квартиры осмотрительный покупатель может переходить к подготовке сделки: согласование с продавцом условий договора купли-продажи квартиры, порядка и места заключения договора, порядка расчетов, государственной регистрации права собственности и передачи квартиры.

Рекомендуем достигнутые договоренности по порядку и условиям проведения сделки купли-продажи квартиры оформлять письменно, например, в форме протокола, подписанного покупателем и продавцом. Случается, в какие-то моменты продавец становится забывчивым, и выдвигает новые требования, или забывает достигнутые условия.

Согласованные условия стороны реализуют при заключении договора.

Возвращаясь к юридической проверке квартиры или проверке юридической чистоты

На примере сопровождения покупки квартиры нашей реальной клиентки выше показано, что юридическая проверка включает проверку всех доступных документов по квартире, по продавцу, и, как правило, членов семьи продавца. Доступность для анализа большого количества документов, повышает вероятность выявления в них несоответствий, разночтений, что способствует установлению юридических проблем (пороков) и нарушениях при приобретении квартиры продавцом. Юридические пороки квартир, загородных домов, участков являются основанием для судебного оспаривания права собственности покупателя квартиры.

В примере мы изучали документы на новостройку. Новостройка, как объект проверки, считается не сложным объектом, здесь всего лишь первый собственник и однократное возникновение права собственности.

Во вторичном жилье, как правило, квартира имеет уже историю переходов прав собственности: сначала приватизация, затем неоднократные купли-продажи. Ошибки и пороки здесь возможны на каждой сделке. Покупатели считают, что если квартира после приватизации, то это гарантирует безопасность сделок. У нас другое мнение. Такую квартиру целесообразно так же проверять, как любую другую квартиру вторичного рынка.