Обзор рынка промышленных земельных участков московского региона.

Для исследования уровня цен на земельные участки коммерческого назначения города Москвы специалистами Агентства оценки «Аргумент» были проанализированы предложения о продаже недвижимости на декабрь 2017 года на открытом конкурентном рынке города Москвы (интернет-сайты бесплатных объявлений: Zdanie.info, Циан, Ай Кью Эстейт).

В результате выявлено, что наибольшее число предложений о продаже земельных участков в г. Москвы приходится на земельные участки под промышленную застройку – 31%, далее следуют земельные участки под жилую застройку – 26% от общей доли предложений. Наименьшее количество предложений приходится на земельные участки под строительство гостиниц, их доля составляет всего 4%.

Диаграмма №1. Структура предложения о продаже земельных участков г. Москвы

В результате проведенного анализа предложений о продаже земельных участков коммерческого назначения, установлено, что самые дорогие участки в настоящее время предлагаются на продажу из расчета 396 537 руб. за кв. м (ЦАО). Самые дешевые предложения по продаже земельных участков коммерческого назначения предлагаются на продажу из расчета 1 402 руб. за кв. м, такие предложения приходятся на Троицкий административный округ.

Таблица 1. Значения цен предложений земельных участков коммерческого назначения по районам г. Москвы

Диаграмма №2. Значения цен предложений земельных участков коммерческого назначения по районам г. Москвы

Стоимость 1 кв. м земельных участков коммерческого назначения по городу Москве находится в диапазоне от 1 402 до 396 537 руб.
Среднее значение цены 1 кв. м земельных участков коммерческого назначения составляет 90 882 руб.

Таблица 2. Обобщающие показатели значения цен предложений земельных участков коммерческого назначения по г. Москве, руб./сот.

Диаграмма №3. Показатели цены 1 сотки земельных участков в г. Москве

Такие показатели цен в основном связаны с ограниченным количеством предложений по продаже коммерческих земель во многих округах г. Москвы. Далее представлены показатели предложений по продаже коммерческих земельных участков по округам г. Москвы.

Диаграмма №4. Доля предложений о продаже земельных участков по районам г. Москвы.

Причем больше всего выставляется на продажу в настоящее время земельных участков, площадью от 1 000 до 5 000 кв. м и более 10 000 кв. м. Количество предложений по данному параметру составило 31%.
Остальное количество предложений о продаже земельных участков в зависимости от площади сформировалось следующим образом:

• до 1 000 кв. м – 20 %;
• от 1 000 до 5 000 кв. м сот. – 31%;
• от 5 000 до 10 000 кв. м – 17%;
• более 10 000 кв. м – 31%.

Диаграмма №5. Доля предложений о продаже земельных участков в зависимости от площади

Согласно данным Росреестра в результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2017 по 30.11.2017, наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 30.11.2017 приблизительно на 53 %:

• суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1 171 млрд. руб.;
• после оспаривания – около 541 млрд. руб.

1. Местоположение участка;
2. Площадь участка;
3. Наличие/отсутствие коммуникаций;
4. Рельеф участка;
5. Качество подъездных путей;
6. Форма участка;
7. Вид права (собственность/аренда);
8. Категория земель;
9. Вид разрешенного использования;
10. Наличие водоема, лесного массива поблизости (преимущественно для земельных участков под ИЖС).

Обзор рынка земельных участков города Москва и Московской области

• коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках объектов капитального строительства, в т. ч. возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти объекты капитального строительства были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;
• гражданами и некоммерческими организациями, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках объектов капитального строительства, если право собственности указанных лиц на эти объекты капитального строительства возникло до введения в действие ЗК РФ и федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона

Стоит отметить, что в процессе отбора было отфильтровано достаточно большое количество предложений о продаже земельных участков, заявленных как промышленные территории, а по факту относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Подобный подход позволяет сформировать значительно более репрезентативную выборку для дальнейшего анализа без искажений из-за более дешевых по стоимости предложений сельскохозяйственных земель.

Покупка земли в Новой Москве: цена вопроса и подводные камни

• Юго-западное направление. В него входят территории вдоль Калужского, Минского и Киевского шоссе. Развита инфраструктура. Цена сотки составляет 7–10 тыс. долларов.
• Западное направление. Оно считается самым престижным, отличается хорошей экологией. Здесь находятся дома и дачи известных деятелей. Цена за сотку самая высокая – 15–20 тыс. долларов.
• Южное направление. Тут расположены в основном поселки класса эконом и среднего. Цена за сотку составляет 6–8 тысяч долларов.
• Северное направление. Не нравится многим из-за транспортных проблем. Зато привлекательно из-за хорошей экологии. Здесь находятся объекты двух классов: среднего и премиум (дома около водохранилищ). Цена за сотку составляет 7–10 тыс. долларов.
• Восточное направление. Из-за концентрации промышленных предприятий направление нельзя считать самым экологичным. Цена за сотку – 4–6 тыс. долларов.

ОСОБЕННОСТИ ПОСТКРИЗИСНОГО ПЕРИОДА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ

Уже на этом этапе хорошо видно, что рынок недвижимости московского региона имеет свою специфику по отношению к западной схеме циклов «7-7-4». Для идеального воспроизведения этой схемы необходима синфазная работа двух рынков – рынка инвестиционных средств и рынка земли. В нашем случае подобного не наблюдается.

Прогнозы рынка недвижимости до конца 2018 и на 2018 годы от

Новый год обещает нарастить обороты и сдать 440 000 квадратных метров офисов. Олеся Дзюба, директор отдела исследований рынка CBRE , говорит о том, что объем офисных площадей, который введут в эксплуатацию в этом году, будет еще больше и составит 507 000 квадратных метров. Что касается сделок по аренде и купле-продажи, то их ожидаемый объем – порядка 1,1 млн квадратных метров – комментирует Олеся Дзюба. Количество вакантных площадей класса «А» должно остаться на уровне.

Земельный рынок и его особенности

По причине относительно большого скопления промышленных предприятий и соответственно худшей экологии остаются менее востребованными такие шоссе, как Щелковское, Каширское, Рязанское. Также негативными факторами но этим направлениям являются близость крупных населенных пунктов и большое количество машин на трассах.

Анализ рынка недвижимости

По имеющимся базам предложения и потребительского спроса ведется непрерывный мониторинг рынка недвижимости. Уникальная методика расчетов позволяет специалистам подготавливать типовые обзоры и аналитические исследования индивидуального характера, по всем сегментам:

• Первичный рынок жилья
• Вторичный рынок жилья
• Рынок аренды жилья
• Рынок коммерческой недвижимости
• Рынок загородной недвижимости

Типовые обзоры по сегментам рынка недвижимости состоят в предоставлении каждому участнику рынка объективных цифровых данных в удобном формате, позволяющих с их помощью составлять свое собственное мнение и принимать самостоятельные решения.

Анализ рынка земельных участков новой москвы 2017

Как подмосковная власть наводит порядок в земельном вопросе Согласно Земельному кодексу, все земельные участки, находящиеся в государственной собственности или в так называемой государственной неразграниченной собственности, предоставление которых подразумевает под собой дальнейшее строительство, можно получить исключительно на аукционе, на торгах. Правда, для граждан предусмотрена немного другая схема, у которой следующий порядок.

Анализ рынка земли

То, что именуется принудительным прекращением прав на земельный участок, является, по сути, оформленным нормативно особым видом компромисса между интересами и правами частного лица и общества в целом. Земельный участок может быть изъят у правообладателя либо для целей общественных или государственных, либо в наказание за использование земли, противоречащее представлениям общества об использовании рациональном и экологически безопасном.

Рынок земельных участков: обзор и анализ

Каким образом все это будет реализовываться на практике, мы увидим из итогового обзора рынка земельных участков за 2015 год. Теоретически ожидается очень серьезное усиление контроля и надзора. В частности, будет введена ранее в нашей стране не применяемая процедура административного обследования, в ходе которой будут проверяться не отдельные точки, а весь населенный пункт в целом.

Анализ рынка земельных участков москвы

Целью данного исследования является обзор рынка земельных участков Московской области. Анализ рынка земельных участков Московской области говорит о том, что дефицит предложений по продаже земельных участков отсутствует и в свободном доступе имеется множество земельных участков различных категорий выставленных на продажу.

Анализ рынка земельных участков москвы

Даже самый беглый анализ земельного рынка РФ показывает его огромный потенциал. Однако реализовать возможности в полной мере мешает множество факторов, главным из которых является отсутствие четкой комплексной программы развития. К сожалению, необходимые преобразования проводятся пока крайне медленно и непоследовательно.

Анализ рынка земельных участков москвы

Земля и земельные участки редко обладают прямыми аналогами для сравнения. Уникальность каждого отдельного земельного участка может существенно влиять на его стоимость. Swiss Appraisal использует более 50-ти поправочных коэффициентов для того, чтобы наиболее точно определить стоимость земли и земельного участка, в деталях рассмотреть его потенциальную инвестиционную стоимость, а также наиболее точно определить реальную рыночную стоимость участка.

Доступен свежий обзор рынка недвижимости по итогам марта 2019 года Цены растут, но фрагментарно Перейти

Цены на недвижимость в Москве ()	Июн 17	Май 17	Дек 16
	167 617	-0,1%	-1,1%
	2 951	+0,3%	+9,3%
	2 632	-2,3%	+3,3%

I полугодие 2017 года не принесло существенных перемен на рынок недвижимости – рублевые цены на вторичные квартиры в Москве в январе-июне продолжали медленно ползти вниз. При этом падение цен было бы более глубоким, если бы не , анонсированная московскими властями в конце февраля.

По данным аналитического центра , стоимость квадратного метра в Москве за полгода просела в рублях на 1,1%: со 169 500 в декабре 2016 года до 167 600 руб. в июне 2017 года. Долларовый индекс цен за аналогичный период увеличился с $2 700 до $2 950 за квадратный метр, то есть на 9,3%. Впрочем, рост показателя в твердой валюте был связан исключительно с укреплением рубля и не отражал реальных процессов, происходивших на рынке недвижимости.

Примечательно, что основная масса жилья – советские и современные панельные дома, а также сталинки и типовые кирпичные дома – подешевела больше, чем рынок в среднем. Лучше рынка чувствовали себя «крайние» сегменты – пятиэтажки и современные монолитно-кирпичные дома.

Аналогичная картина вырисовывается и при рассмотрении динамики цен по комнатности. «Однушки», которых много в пятиэтажках, - на уровне рынка, многокомнатные квартиры – их нет почти нигде, кроме дорогих монолитно-кирпичных домов и престижных сталинок, - вырвались вперед. При этом «двушки» и «трешки», формирующие основной объем предложения, дешевели быстрее всего.

Пятиэтажки своим успехом, скорее всего, обязаны городской программе реновации. , но простимулировала интерес потенциальных покупателей к квартирам в таких домах. Прежде всего кирпичных – они комфортнее панельных и в большинстве своем расположены в хороших районах рядом с метро.

Относительная ценовая устойчивость монолитно-кирпичных домов, по всей видимости, связана с некоторым улучшением экономической ситуации в стране и укреплением курса рубля в I полугодии. В таких домах много инвестиционных квартир, собственники которых в периоды стабилизации экономики традиционно играют на повышение.

Надежды владельцев хрущевок на то, что планы московского правительства помогут им подороже продать свою собственность, отразились и на динамике цен по географии. В лидерах рынка оказались демократичные округа, где пятиэтажек много, в аутсайдерах – дорогие, где их мало или нет вообще.

()	РУБ	Июн 17	Дек 16
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)		137 172	-0,1%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)		142 454	-1,8%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)		154 610	-2,6%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)		156 654	+1,6%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)		189 258	-1,9%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)		217 487	-0,3%
Все панельные и блочные дома		144 745	-1,5%
Все монолитные и кирпичные дома		187 800	-0,3%

()	РУБ	Июн 17	Дек 16
Однокомнатные квартиры		157 847	-1,1%
Двухкомнатные квартиры		159 267	-1,6%
Трехкомнатные квартиры		159 494	-2,7%
Многокомнатные квартиры		208 229	+2,2%

()	РУБ	Июн 17	Дек 16
Центральный округ		324 385	-4,6%
Северный округ		161 312	+0,6%
Северо-Восточный округ		146 885	+0,2%
Восточный округ		147 566	-1,1%
Юго-Восточный округ		133 707	-0,8%
Южный округ		140 978	-1,0%
Юго-Западный округ		206 127	-1,3%
Западный округ		187 667	-2,1%
Северо-Западный округ		166 822	-1,3%
Все районы за МКАД		123 710	-0,2%

Индексы ожидания и доходности (Подробнее об индексах >> Запуск программы реновации и укрепление рубля обеспечили аномальную, не поддержанную спросом, ценовую устойчивость крайних сегментов рынка недвижимости – пятиэтажек и монолитно-кирпичных домов. «Экзотические» сегменты отчасти компенсировали падение стоимости основной массы жилья, поэтому снижение цен в среднем по рынку в I полугодии 2017 года оказалось более умеренным, чем могло бы быть. Однако во II полугодии ценовая динамика, скорее всего, ухудшится – пиар-эффект от программы реновации вскоре сойдет на нет, курс рубля вновь снижается, а фундаментальные факторы – слабый спрос и огромные объемы предложения - никуда не делись – см. « ».

Эксперты компании Skladman USG оценили ситуацию во всех сегментах рынка промышленных земельных участков Московского региона, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на земельном рынке столицы.

Для данного обзора было проведено детализированное исследование земельных участков, предназначенных для продажи. В целях повышения актуальности анализа каждое предложение было проверено в отдельности на предмет соответствия разрешенному виду использования, а также уточнения площади. В качестве основного инструмента проверки использовался онлайн-ресурс Росреестра (Публичная кадастровая карта).

Стоит отметить, что в процессе отбора было отфильтровано достаточно большое количество предложений о продаже земельных участков, заявленных как промышленные территории, а по факту относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Подобный подход позволяет сформировать значительно более репрезентативную выборку для дальнейшего анализа без искажений из-за более дешевых по стоимости предложений сельскохозяйственных земель.

Помимо этого, для общего понимания объема промышленных земель в регионе была отдельно сформирована база всех земельных участков промышленного зонирования. Далее все участки были разделены на застроенные (склады «А», «В», «С» класса, производства и т. д.) и незастроенные.

Общее количество застроенных и незастроенных участков (более 1 га) в Московском регионе
(от МКАД до границ МО)

	Всего по данным Росреестра		Незастроенные участки в продаже
	Застроенные участки	Незастроенные участки
Кол-во (шт.)	3 297	2 301	204
Площадь (га)	20 774	20 789	2 736

Основные моменты исследования:

• география исследования: от МКАД до границ Московской области (включая Новую Москву);
• рассматриваемые категории: земли промышленного назначения, земли населенных пунктов (под промышленно-складское назначение);
• площадь участков, которая учитывалась в обзоре:
• участки площадью 1-5 га в пределах 30-50 км от МКАД (до трассы А-107 «Бетонка»);
• участки площадью более 5 га в зоне от МКАД до границ Московской области.

История формирования рынка земельных участков промышленного зонирования

На сегодняшний день рынок земли в Московском регионе все еще находится в стадии становления и достаточно слабо развит по сравнению с западными странами. Зачастую лоты, выставленные на продажу или долгосрочную аренду, являются «сырыми» и не представляют собой конечный продукт. Значительным изменением за последние несколько лет в данном сегменте стало то, что земельные участки постепенно перестали быть инвестиционным продуктом. В то же время они продолжают оставаться необходимой составляющей любого девелоперского проекта. Но горизонт планирования получается очень большим: пока объект будет построен, пока будут реализованы его площади - в российских реалиях за это время может успеть пронестись не один кризис.

В целом большинством участников рынка констатируется, что текущая система функционирования рынка земли тормозит развитие рынка недвижимости региона и его отдельных районов. К этому стоит добавить, что земельный рынок Московской области является одной из самых закрытых сфер бизнеса в области недвижимости.

Рынок земли начал свое постепенное развитие вместе с коммерческой недвижимостью в первой половине 2000-х годов: благотворно влиял недостаток участков в пределах «старой» Москвы, плюс начал активно осваиваться сегмент складской недвижимости.

Законодательной основой для этого стал ряд нормативных документов, регулирующих образование земельных участков, а также установление и изменение их характеристик. В результате их применения в руках коммерческих структур оказалось большое количество земель различного назначения.

Прежде всего стоит отметить, что в 2001 году был принят к исполнению Земельный кодекс - №136-ФЗ от 25 октября 2001 г. Другой важнейшей вехой стал федеральный закон о переводе земель из одной категории в другую - №172-ФЗ от 21.12.2004 г. В дальнейшем в данные документы вносились различные изменения и дополнения, однако в целом данные законы заложили фундамент будущего развития земельного рынка.

Оглядываясь назад, можно выделить несколько этапов развития рынка земельных участков.

Этап 1 начался примерно с середины 2000-х годов - это время зарождения современного рынка коммерческой недвижимости в целом. В этот период был бум «бумажных» проектов и земельные участки рассматривались как возможность выгодных вложений наравне с объектами капитального строительства. В это время создавались многие земельные банки. От инвестора при этом практически ничего не требовалось, земля сама по себе тогда дорожала по 20% и более в год. В дополнение в этот период начали намечаться процессы децентрализации: активно рассматривались различные проекты у МКАД и за его пределами в сфере офисной, торговой и складской недвижимости. Шел бум коттеджного строительства. Также заявлялись один за одним проекты комплексного освоения территорий (КОТ).

Этап 2 пришелся на острую фазу кризиса 2008-2009 годов. В это время рынок земли сильно просел, цены на участки ползли вниз, спекулятивные покупки сошли практически на нет.

Этап 3 - с 2010 года по вторую половину 2014 года. В это время шло плавное восстановление рынка недвижимости, а вместе с этим и рост рынка. Продолжили активно развиваться жилые проекты и промышленные земли (происходила активная экспансия торговых сетей).

Однако рынок земельных участков так и не восстановился до докризисного уровня. С рынком складской недвижимости его роднило снижение спекулятивной части спроса.

Этап 4 - с начала 2015 года и по настоящее время - можно назвать «новой реальностью». Спекулятивный спрос сошел на нет. Нужно вкладывать в землю, так как просто держать ее на балансе достаточно затратное дело. Вдобавок к этому законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.

Таким образом, рынок земли подвержен тем же самым законам и влияниям рынка, что и различные сегменты недвижимости, - кризисам, перепадам спроса, возросшей налоговой нагрузке.

Способы формирования оптового предложения на рынке земли

До 2008 года благоприятная экономическая обстановка в стране, а также стабильный ежегодный рост показателей рынка создавали удобные условия для развития крупномасштабных проектов освоения территорий. Подобные проекты КОТ на тот момент регулярно заявлялись вблизи крупнейших мегаполисов, где есть максимальная концентрация платежеспособного спроса. Основными локациями подобного рода проектов являлись Московский регион и Ленинградская область. К другим территориям можно отнести города-миллионники Екатеринбург, Казань.

Подобные масштабные проекты могли потянуть только крупные компании федерального уровня. К данным проектам начал проявляться интерес со стороны девелоперов начиная с 2006-2007 годов. На тот момент строились многочисленные планы по развитию новых районов, городов-спутников во многих локациях. Компания «Ист Лайн» планировала реализацию проекта «Аэротрополис» на 20 000 га, с парком развлечений и крупнейшим в Московской области торгово-развлекательным центром.

Также компанией планировался к развитию проект «Аэропорт-Сити» вблизи аэропорта «Домодедово» (офисные комплексы, гостиницы, выставочные центры, логистический и индустриальный центры).

Другими крупнейшими проектами КОТ с большим уклоном в жилую недвижимость заявлялись «Гран-При» (вместе со строительством ипподрома) в районе дер. Путилково и проект «Рублево-Архангельское», где предполагалось строительство около 4 млн кв. м (под жилье, офисные центры, торгово-развлекательный комплекс).

Однако активность в отношении данных проектов, в особенности в регионах, практически сошла на нет с наступлением кризиса 2008-2009 годов, и большая часть проектов так и осталась с тех времен на бумаге либо была заморожена на неопределенный срок.

За последние 5-6 лет массовых замораживаний проектов не наблюдалось. Однако это в большей степени связано с тем, что большая часть «бумажных» проектов» была заморожена еще в 2008-2009 годах.

В настоящее время акценты немного сместились - крупные проекты в области жилой недвижимости реализуются, однако они в большинстве своем представляют застройку массовым сегментом (эконом и комфорт) с минимально возможной инфраструктурой.

С жилой функцией все достаточно понятно: в последнее время (2016 год) спрос значительно сместился либо в Москву, либо в ближайшее Подмосковье, и всем более удаленным подмосковным стройкам стало гораздо тяжелее продаваться.

Подобное стало возможным благодаря появлению нового объема предложения на территории «старой» Москвы и более сниженной стоимостью по сравнению со среднерыночными показателями, характерными для города. Жилые комплексы за 15-20 км уже не так интересны - они могут рассчитывать прежде всего на местный локальный спрос.

В 2007-2008 годах существенно возрос спрос на земли для размещения промышленных предприятий, объектов складской и транспортной логистики. На тот момент наблюдался дисбаланс, когда предлагаемых к продаже промышленных земель было на порядок меньше, чем земель, которые предлагались под жилищное строительство.

Данный дефицит предложения был связан также еще и с тем, что ранее все земли промышленности находились под существующими объектами. Поэтому на тот момент все предложения - это фактически те же промышленные объекты.

Основными драйверами рынка земли сейчас являются жилая недвижимость, придорожные объекты и индустриальные проекты.

В то же время инвестору, который хочет войти на этот рынок и создать новое предприятие в Московской области, сделать это довольно трудно, поскольку готовой, уже переведенной в эту категорию земли нет, а стоимость перевода и неопределенность по времени существенно затрудняют положение дел. Кроме того, существуют очень серьезные проблемы с получением инженерных мощностей - электроэнергии, газа и т. д. По идее, данные проблемы должны решать современные индустриальные парки.

Основные типы индустриальных парков:

• индустриальный парк, развиваемый на незастроенной территории (greenfield);
• индустриальный парк, развиваемый на застроенной территории (brownfield).

За последние 5-7 лет сегмент индустриальных парков получил широкое развитие в Московском регионе, появились действующие качественные примеры реализаций инвестиционных проектов .

Опираясь на отечественный опыт развития индустриальных парков, возможно формирование целесообразных мер поддержки данного сегмента.

На данный момент в Московской области, по данным Корпорации развития Московской области, насчитывается примерно 31 индустриальный парк (включая ОЭЗ), 5 из них являются государственными.

Список индустриальных парков Московской области

Название	Тип собственности	Тип	Общий размер (га)
«Виктория»	Частный	Greenfield	1400
«Котово»	Частный	Greenfield	506,5
«Коледино»	Частный	Greenfield	365
ОЭЗ «Ступино Квадрат»	Частный	Greenfield	359,5
«Есипово»	Государственный	Greenfield	284
«Спас-Заулок»	Государственный	Greenfield	265
«Дега Кластер Ногинск»	Частный	Greenfield	256
ОЭЗ «Дубна»	Государственный	Greenfield	187,7
«Северное Домодедово»	Частный	Greenfield	176,3
«Южный»	Государственный	Greenfield	175,9
«Южные Врата»	Частный	Greenfield	144
«Оболенский»	Государственный	Greenfield	130
«Металлер»	Частный	Brownfield	125
«Амарево»	Частный	Greenfield	125
«М4»	Частный	Greenfield	108
«Парфентьево»	Частный	Greenfield	95
«Северо-западная промзона»	Частный	Brownfield	20
«Карболит»	Частный	Brownfield	69
«Подосинки»	Частный	Greenfield	67
ОЭЗ «Исток»	Частный	Brownfield	60
«Озеры»	Частный	Greenfield	42
«Алтухово»	Частный	Greenfield	36
«Шерризон»	Государственный	Greenfield	30
«Ступино-1»	Частный	Greenfield	25
«Ногинск»	Частный	Brownfield	20,4
«Ивантеевка»	Частный	Brownfield	18
«Проминвест»	Частный	Brownfield	17
«Шереметьево»	Частный	Greenfield	12
«Богослово»	Частный	Greenfield	9,7
«Бронницы»	Государственный	Brownfield	9,41
«УКС»	Частный	Brownfield	8

Стоит отметить, что по факту в анализируемом регионе заявлено большее количество индустриальных парков (до конца 2017 года их должно стать 53). Однако большинство из таких предложений представляет собой нарезку на участки меньшей площади и продажу без коммуникаций. Таким образом, наиболее удобным вариантом для среднестатистического инвестора-девелопера является покупка участка незастроенной территории с коммуникациями и исходно-разрешительной документацией. На таких площадках уже проведен так называемый ленд-девелопмент.

Однако, как показал анализ предложений участков, в большинстве случаев на участках, предлагаемых на продажу, не было проведено строительство инженерной инфраструктуры. Чаще всего существуют только обязательства собственника перед покупателем участка относительно строительства сетей в будущем и предоставления подключения к ним.

Предложение на земельном рынке Московского региона

Важной задачей для инвестора является понимание потенциального объема нового строительства индустриальной недвижимости на основе анализа общего объема земельных участков промышленного назначения, а также анализа земельных участков, выставленных на текущий момент на продажу. Анализ проводился в разрезе застроенных и незастроенных участков.

Под застроенными в данном случае понимаются участки, имеющие капитальные строения преимущественно советского периода с большим коэффициентом незастроенной площади (более 70% свободной от застройки земли). Такие участки чаще всего обеспечены инженерными коммуникациями и находятся в развитых промзонах советского периода. От продажи зданий их отличает то, что владельцы таких объектов позиционируют их именно как участки на продажу .

Под незастроенными понимаются участки свободные от объектов недвижимости. Чаще всего это неосвоенные или частично освоенные участки в индустриальных парках типа greenfield (вторичный рынок). С точки зрения географии участки разделялись на зоны: МКАД - А107 («Бетонка») и А107 - границы МО. Для анализа отбирались земельные участки категории: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли населенных пунктов (зонированные под производственную и складскую деятельность).

В рамках отбора предложений по продаже/долгосрочной аренде земельных участков собиралась информация в Интернет на онлайн-агрегаторах предложений.

При сборе информации, помимо адреса, площади и стоимости, учитывались такие параметры, как:

• расстояние от МКАД;
• направление (федеральная трасса);
• обеспеченность инженерной инфраструктурой;
• степень подготовленности земельного участка (градостроительная проработка для девелоперского проекта).

При сборе информации по предложениям о продаже земельных участков также учитывались территории смежных участков, в совокупности образующие участки необходимой площади. В дальнейшем подобные «совокупные» предложения учитывались как один лот.

Таким образом, общее количество лотов на продажу составило 255 шт., в которые входит 429 земельных участков.

Доля предложения застроенных участков составляет около 1,2% от общего объема участков подобного типа (в пересчете на общую площадь).

Количество застроенных земельных участков со строениями (имущественных комплексов)

Площадь	Зона	Общее количество застроенных земель			Участки в продаже
		Кол-во (шт.)	Площадь (га)	Средняя площадь (га)	Кол-во (шт.)	Площадь (га)	Средняя площадь (га)
1-2 га	МКАД - А107	1956	3355	1,7	27	41	1,5
3-5 га	МКАД - А107	373	1430	3,8	11	43	3,9
5-20 га	МКАД - А107	799	7225	9	11	115	10,4
20-50 га	МКАД - А107	129	3782	29,3	2	50	25,2
От 50 га	МКАД - А107	40	4980	124,5	-	-	-
Итого		3297	20774	-	51	249	-

Доля незастроенных участков, выставленных на продажу, в общем объеме участков данного типа составляет 13,2% (в пересчете на общую площадь). То есть около 87% участков не выставлено на публичную продажу их текущими собственниками.

Количество незастроенных земельных участков

Площадь	Зона	Общее количество незастроенных земель в регионе (по данным Росреестра)			Участки в продаже
		Кол-во (шт.)	Площадь (га)	Средняя площадь (га)	Кол-во (шт.)	Площадь (га)	Средняя площадь (га)
1-2 га	МКАД - А107	1127	2032	1,8	76	136	1,8
3-5 га	МКАД - А107	233	886	3,8	22	81	3,7
5-20 га	МКАД - А107	767	7248	9,4	69	679	9,8
20-50 га	МКАД - А107	106	3044	28,7	28	841	30
От 50 га	МКАД - А107	68	7579	111,5	9	1000	111,1
Итого		2301	20789	-	204	2736	-

Стоит отметить, что в зоне от А107 («Бетонка») до границ Московской области предложений о покупке застроенных земельных участков почти нет (если рассматривать участки площадью от 5 га).

По количеству предложений больше всего земельных участков было выявлено на Ленинградском, Дмитровском и Новорязанском шоссе. По общей площади на первых двух местах по-прежнему Ленинградское, Дмитровское, а также Симферопольское ш.

Анализ предложения в зависимости от направления

Структура предложений застроенных и незастроенных участков в разрезе по направлениям
(МКАД - границы МО)

Стоимость земельных участков в Москве и Подмосковье

Обзор подготовлен специалистами Skladman USG:
Ярославом Дарусенковым, руководителем отдела консалтинга;
Сергеем Соболевым, экспертом по подбору участков и подготовке к строительству.

Параметры исследования:
. География исследования: Московская области и Новая Москва
. Степень подготовки участка к строительству
. Площадь участков, которая учитывалась в обзоре:
- участки площадью 1-5 га до 30-50 км от МКАД (до трассы А107 «Бетонка»);
- участки площадью от 5 га от МКАДа до границ Московской области

Общее количество незастроенных участков промышленного назначения (от 1 га) в Московском регионе составляет, по данным Росреестра, 2 301 шт. (20 789 га). Из них выставлено на продажу в интернете только 204 шт. (2 736 га).

Такой низкий процент предлагаемых к продаже участков промышленного назначения, - чуть менее 13,2% от общего количества незастроенных участков - яркий индикатор закрытости земельного рынка.

Общий объем предложения незастроенных земельных участков промышленного назначения, выставленных на продажу в анализируемой локации в настоящее время составляет 204 лота.

Количество незастроенных земельных участков промышленного назначения (от 1 га)


*по данным Росреестра

Площадь выставленных на продажу участков составляет 13,2% от общей площади всех незастроенных участков промышленного назначения Московской области (включая территорию новой Москвы). Таким образом, около 87% участков не выставлено на продажу по тем или иным причинам их текущими собственниками.

Наибольшее количество выставленных на продажу земельных участков находится на Ленинградском, Дмитровском и Новорязанском ш.

Количество выставленных на продажу участков по направлениям, шт.


По общей площади на первых двух местах по-прежнему Ленинградское ш., Дмитровское ш., а также Симферопольское - на третьем месте.

Общая площадь выставленных на продажу участков по направлениям, га


С начала 2015 года и по настоящее время эксперты наблюдают тенденцию - отсутствие спекулятивного спроса. «Земельный участок как актив на балансе сегодня достаточно затратное дело. Законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.

Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка.

Для объективной оценки стоимости участки разделены по следующим критериям:
. Локация (традиционно были выделены 2 «зоны» - МКАД-А107 и А107-границы МО)
. Степень подготовленности земельного участка

К подготовленным участкам относились лоты, в которых был проведен любой из этапов ленд-девелопмента.


Сегодня подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.

Уровень стоимости незастроенных участков в зависимости от удаленности от МКАД, руб./га

На протяжении последних двух лет наибольшее количество сделок купли-продажи промышленных участков приходится на Ленинский район. В первую очередь это объясняется большим количеством подготовленных к строительству участков и развитой транспортной инфраструктурой.