Нужен ли проект дома для получения разрешения на строительство. Оформление постройки дома

Часто нам задают вопрос : можно ли строить частный дом без проекта не возникнет ли проблем при получении разрешения на его строительство?

Ответ на этот вопрос можно найти в градостроительном кодексе. Открываем статью 48, пункт 3,4 и 5. Там написано следующее:

Градостроительный кодекс. Статья 48 "Архитектурно-строительное проектирование"

• пункт 3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
• Пункт 4. Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
• Пункт 5. Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

На основании этих пунктов можно сделать вывод, что проект или проектная документация на строительство индивидуального жилого дома не требуется при соблюдении двух условий:

1. Количество этажей будущего дома не превышает 3-х
2. Дом предназначен для проживания не более одной семьи

Таким образом, в большинстве случаев для частной застройки проектная документация не требуется . Хотя заметим, что отсутствие проекта на дом может добавить вам головной боли при строительстве из-за различных недопониманий между подрядчиком и заказчиком, т.е. вами. Но это тема отдельного разговора.

Второй вопрос , часто волнующий застройщика: можно ли получить разрешение на строительство при отсутствии проектной документации?

Опять же, давайте заглянем в статью 51-ю градостроительного кодекса:

Статья 51. Выдача разрешений на строительство.

• пункт 1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
• пункт 9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
• пункт 10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.
• пункт 11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
• пункт 14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
• пункт 15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.
• пункт 18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
• пункт 19. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Подводя итоги, заметим, что проект на жилой дом не требуется для получения разрешения на строительство . Единственное, что вам нужно будет заказать в проектной организации или отделе местного архитектурного бюро – это схему планировочной организации земельного участка. Такая схема представляет собой план вашего участка с указанием границ участка, красной линии застройки, границы допустимых зон строительства жилых зданий, допустимых зон размещения хозяйственных построек и т.д. Предполагаемые габаритные размеры вашего будущего дома при этом, вы конечно же должны будете указать. Всё, иная проектная документация для получения разрешения на строительство не требуется.

Судя по активным покупкам участков без подряда, Подмосковье ожидает волна частного строительства. Причем едва ли это строительство будет происходить под руководством архитекторов или хотя бы знающих прорабов. Стоит ли покупателям земли строить дома без проекта, возможно ли это и какими последствиями может обернуться такая застройка? Судя по активным покупкам участков без подряда, Подмосковье ожидает волна частного строительства. Причем едва ли это строительство будет происходить под руководством архитекторов или хотя бы знающих прорабов. Стоит ли покупателям земли строить дома без проекта, возможно ли это и какими последствиями может обернуться такая застройка?

Чертили черными чернилами чертеж…

Проектирование и строительство индивидуальных домов (если дом не выше трех этажей и рассчитан на проживание одной семьи) по закону не подлежит почти никакому регулированию. Это значит, что любой человек, хоть сколько-нибудь знакомый с основами проектирования, может нарисовать эскизный проект дома, которого достаточно будет для получения разрешения на строительство (см. приложение).

Бесспорно, этот факт весьма выгоден для тех, кто купил землю без подряда и теперь собирается строить на участке дом. Построить дом самостоятельно выйдет дешевле процентов на 30-40 по сравнению с его аналогом, но купленным уже в готовом виде. Впрочем, за эти проценты экономии придется изрядно потрудиться и обрести целый багаж знаний.

Прежде всего нужно понять, реально ли построить дом без проекта или все же с проектом будет менее хлопотно. Без проекта можно построить небольшой дачный домик, и наиболее легко с такой задачей справятся те, кто вырос в деревне. Опыт деревенской жизни им подскажет, какое решение будет наиболее выгодным для строительства небольшого домика, особенно если он возводится только для летнего проживания и нет необходимости подводить к нему полный комплект городских коммуникаций, включая газовое отопление. Основные предостережения от экспертов: посмотреть планировки в проектах, изучить современные решения по энергосберегающим технологиям.

Если же дом предполагается для постоянного проживания и в нем планируется создать полноценные удобства, то проект лучше всего или заказать, или купить. Начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина объясняет: «Девелоперы не предлагают проекты и своих архитекторов покупателям участков без подряда. Участки без подряда – это в основном экономсегмент или нижний бизнес-класс. Архитектор в этот сегмент не вписывается. Когда на рынке предлагаются готовые проекты, например, быстровозводимые дома в поселках Вестфалия и Чехов-лайф, то такие участки и позиционируются как участки с подрядом». Также эксперт отмечает, что сегодня трендом рынка становятся быстровозводимые дома: «Они хорошо смотрятся снаружи, строятся за несколько недель, их конструкция позволяет менять внутреннюю планировку. И большой плюс – недорого стоят. Дом площадью 100-120 кв. м обойдется потребителю в 5 млн руб. с учетом внутренней отделки. Основные технологии возведения: канадская и немецкая. Дом по канадской технологии собирается на площадке, по немецкой – доставляется на участок в максимально готовом виде. Еще есть технология изготовления – ячеистый бетон. Он хорош тем, что не требует утепления дома».

Превращаясь в архитектора

На первый взгляд никакой проблемы с проектами домов нет: достаточно взглянуть на сайты вроде homeplans.ru или homeplans.com., где за 20-30 тыс. руб. предлагаются типовые проекты домов. Многие уверены, что они как раз и состоят из фасада дома и его планировок – а что еще нужно?

Но – внимание! То, что там представлено, чаще всего лишь образ дома, а технические детали, размеры и материалы описаны как раз в том пакете документации, который высылается покупателю только после оплаты. Однако чаще всего типовое решение приходится привязывать к местности, и тут-то оказывается, что многое надо переделывать.

Чтобы не допустить ошибок при выборе проекта, пойдя на поводу у эмоций, стоит соблюдать технологию, которую соблюдают архитекторы. Полученный документ должен включать в себя «Архитектурный раздел» (АР), в котором будут описаны общие данные дома, начерчены поэтажные планы, фасады, разрезы, план кровли. Там же должна быть информация о перемычках (ведомость перемычек), спецификация окон и дверей, обозначены дымовентиляционные каналы.

В «Конструктивном разделе» (КР) поэтажные планы согласуются с планом фундамента(ов), и тут же указаны спецификации элементов фундамента, стропильной системы, перекрытий, конструкции бетонной чаши бассейна (если есть), детали и узлы, а также информация о конструкции стропильной системы.

И самый сложный для проектирования – «Инженерный раздел» (ИР). Он описывает внутренние инженерные сети, обозначая, где и как вода и электричество вводятся в дом. Здесь описаны все детали системы отопления, водоснабжения, электроснабжения и канализации. Проект для газа (отопления с его помощью) составляется отдельно, с помощью профильных служб. Отдельно составляются проекты для слаботочных систем: телевизионной антенны, интернета, охранных систем и системы «Умный дом».

Шаги к дому

Первый шаг, который должен сделать каждый будущий собственник, – составить функциональную схему дома, определив, что в нем должно быть. Какие функции должны быть в вашем доме? Какие удобства? Собственно, архитектор первым делом уточняет у заказчика эту информацию. Список вопросов: какие помещения нужны, как они должны быть скомпонованы для удобства проживающих? Какова высота потолков? Какие удобства хочется иметь в доме?

Второй шаг: разобраться в существующих на рынке конструкциях индивидуальных домов и понять, какие параметры дома будут для вас важными, оценить энергоэффективность дома. Это шаг, когда придется изучить, какие современные решения предлагаются в этой области, не делая выбора. Просто повысить свой квалификационный уровень. Это очень поможет принять решения, о которых владелец дома не будет жалеть, когда уже будет жить в этом доме.

Третий шаг – заказать исследование геодезии и топографии участка (эти исследования делают специализированные компании, и стоит каждое из них порядка $2-3 тыс.). Эти исследования вообще лучше сделать прежде, чем принимать решение о покупке участка: вдруг там подземный ручей или водяная линза, но как говорится… Без подобных исследований лучше не принимать решение о строительстве, иначе дом может пойти трещинами буквально сразу после строительства. Бывает, что геодезические свойства участка определяют тип фундамента и даже технологию дома.

Четвертый шаг: в условиях, когда вы понимаете, что за фундамент у вас возможен и какой должен быть вес дома, уже можно определяться с технологией, по которой будет вестись стройка. Частные дома можно разделить на категории исходя из материала стен. Специалисты различают следующие виды: «каменные» (стены – пеноблоки, кирпич, монолит, комбинированные материалы типа «Теплостена»), деревянные (бревно, брус, клееный брус) и каркасные (деревянно-каркасный (известен как канадская технология), а также приобретающие в последние годы популярность ЛСТК (легкие стальные тонкостенные конструкции).

Как советует Сергей Журавлев, руководитель проекта «Российский дом будущего», на данном этапе уже стоит понять, насколько энергоэффективным будет дом. Эксперт рекомендует строить дом, исходя из сегодняшних потребностей, может, меньший по площади, но энергоэффективный. Кроме того, не мешает предусмотреть возможность достройки дома в случае необходимости.

Пятый шаг – собственно выбор (или создание) индивидуального проекта дома. На этом этапе возможны как покупка проекта дома у производителя (часто такой проект предоставляется вместе с закупаемыми конструкциями за символические деньги или бесплатно). Также можно купить типовой проект дома у проектирующих организаций.

«Современный заказчик считает деньги и заказывает дома существенно меньшей площади: раньше заказывали проекты площадью от 500 и 700 метров, теперь – 200-300 метров. В целом да, для семьи из трех человек и не нужен больший дом», – поясняет Наталья Баскаева, коммерческий директор компании «Домверк», рассказывая о современном деревянном домостроении. «Оптимальная площадь индивидуального дома находится в диапазоне от 76 до 120 кв. м», – предоставляет данные своего регионального исследования компания «Миэль – Инвестиции в малоэтажное строительство».

Обращайте особое внимание на то, какие предусмотрены инженерные системы и как они заложены в проекте. Переделать, скажем, воздушное отопление в водяное будет непросто.

Полностью полагаться на решение архитектора, проектировавшего типовой дом, тоже не стоит: если перед ним не стояла задача снижения энергоемкости и уменьшения затрат на содержание дома, то этого не стоит и ждать от типового решения. Часто в типовых проектах применяются не самые «свежие» технологии, поэтому стоит в первую очередь выяснять год разработки документации.

Шаг шестой. Разработка рабочей документации или привязка существующей документации к местности. Доработка типового проекта обойдется в сумму от $30 за кв. м, причем цена будет зависеть от технологии дома: для каркасных будет дешевле, чем для брусовых или кирпичных.

Наличие проекта, типового или индивидуального, хорошо тем, что снимает головную боль, какие документы подавать в органы местной власти для получения разрешения на строительство. Кроме того, будет полное понимание того, как устроены инженерные системы дома, каков срок гарантий производителя. И сложится более-менее ясное понимание того, сколько будет стоить эксплуатация дома в дальнейшем. А судя по растущим ценам на услуги ЖКХ, это будет одним из важнейших факторов ценообразования на рынке загородной недвижимости в ближайшие 10 лет.

На следующей странице читайте положения законодательства, которые помогут защитить ваши права, когда вы решите заняться строительством частного дома.

Приложение

Градостроительный кодекс, статья 48, пункт 3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Пункт 4. Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Пункт 5. Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

Статья 49. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий.

1. Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Часть 2. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
1. отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
3. Государственная экспертиза результатов инженерных изысканий не проводится в случае, если инженерные изыскания выполнялись для подготовки проектной документации объектов капитального строительства, указанных в части 2 настоящей статьи, а также в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство.
6. Не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением государственной экспертизы проектной документации, предусмотренной настоящей статьей.

Градостроительный кодекс Статья 51. Выдача разрешений на строительство.
1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.

11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.

18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

19. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Нужен ли проект для
строительства частного
дома.

Проект конечно же нужен! Вы
мoжете сoставить его
сами или можете купить
. Если
не верите фирмам, то обратитесь в
архитектурную фирму в свoем
гoрoде. Прoект для
стрoительства дома неoбхoдимo
утвердить. Этим занимаются
государственные архитектурные
организации.
Необхoдимo знать зачем
именно нужен проект. К примеру
вам точно нужен проект и
планировка дома для
утверждения- это факт. Нo
значительнo мoжнo пoнизить
свой бюджет на проектирование,
заказав проект внутренних сетей
у организаций, которые будут заниматься их монтажом. Это не
только сократит ваши расходы, а
и в целом оптимизирует стройку.
Потому что очень часто
строительство затягивается,
потому как проект не
соответствует факту, и
планировка и выбранные
материалы. Знайте об этом.

Придется приложить силы и терпение.

Нужен, конечно! Причем его нужно оформить по всем правилам - так у вас будет гарантия, что новый дом:
1. Позволят оформить в собственность
2. Хотя бы не заставят сносить!
В принципе, некоторым оформляют дома в собственность и без проекта, но для этого должны быть соблюдены все санитарно-технические и иные нормы (впрочем, с проектом - тоже). Но тут лучше подстраховаться.

Приведу пример: наших соседей заставили сносить почти достоенный дом и переносить фундамент НА 2 МЕТРА вглубь участка. И все потому, что они поленились заняться согласованием проекта (в том числе с коммунальными службами) и случайно построили дом над газовой трубой (на их улице газ проходит под землей).

Так что где-где, а в строительстве жилого дома все нужно делать по правилам, в том числе и проект.

Проект конечно же нужен

Если есть опыт и навыки в строительстве и если дом без "наворотов" - то можно и без проекта. Если нет ни того, ни другого то в интересах самого застройщика иметь проект. Это позволит избежать многих концептуальных и технических ошибок, а так же позволит сократить время строительства, так как не нужно будет "ломать" голову над техническими решениями тех или иных вопросов. А что касается регистрации права на ИЖД, то до 2015 года на оформленном земельном участке для ИЖД, зарегистрировать дом можно в упрощенном порядке без проекта и без разрешения на строительство.

Чтоб строить нет! Чтоб согласовать нужен простенький эскиз, которого недостаточно для строительсва.

Проект для строительства частного дома необходим.

Более того, без проекта дом не принимают в эксплуатацию и уважающие себя коттеджные поселки не допускают начала строительства дома без согласованного проекта дома.

Это и безопасность жильцов дома и соседей по поселку, и меньше проблем со сдачей дома в эксплуатацию, подключением воды, газа и электричества к дому.
По проекту будет намного легче и эффективнее развести по дому отопление, воду, канализацию. Все будет на бумаге нарисовано и расписано профессионалами, к которым Вы всегда сможете обратиться за консультацией (в фирму, где покупали проект).

Нужен ли проект для строительства частного дома?

Как ни странно, но по закону вы имеет право построить свой частный дом без проекта. Хоть на бумажке от руки нарисовать эскиз и строить. Другое дело, что на практике этот закон не работает и архитекторы на местах будут требовать от вас проект на дом. Заказывать все разделы проекта, как вам советовали в некоторых предыдущих ответах, я бы вам не советовал. Говорю вам это, как архитектор. Для всех необходимых согласований достаточно будет заказать всего лишь один раздел АР (Архитектурные решения), который имеет следующий состав листов: фасады, планы этажей, разрезы, план кровли, схема участка с привязанным на ней домом, небольшая пояснительная записка. Всё. Остальные разделы, такие как АС (конструктивные решения), ВК (водоснабжение, канализация), ОВ (отопление, вентиляция), СМ (смета) и так далее - заказывать не стоит. Это будет вам стоить кучи денег. Раздел же АР вы можете заказать не только в проектной фирме, а также у конкретного архитектора в частном порядке (данный вид проектных работ не требует лицензирования или допуска). Это вам обойдется дешевле. Я вас уверяю, что грамотная бригада, специализирующаяся на строительстве частных домов, без проблем построит дом по чертежам АР.

Так что проект дома нужно делать, но заказывать его можно и нужно в неполном объеме, а лишь стадию АР (может быть частично АС, но не обязательно). Тем самым вы намного облегчите жизнь и себе, избежав грубых ошибок при строительстве. Там много нюансов, где архитекторы вам смогут помочь (не менее трёх метров от дома до границы участка, красные линии застройки, толщина стен согласно теплотехнического расчета и т.д.).

Итак, проектирование – это разработка пакета документов, необходимых для строительства.
Независимо от того, собираетесь ли Вы построить сарайчик для инструмента самостоятельно, или заказать постройку коттеджа под ключ строительной фирме, Вам необходимо определиться с:
1. формой и размерами строения
2. его расположением на земельном участке
3. способами его подключения к инженерным сетям
4. конструкцией основных элементов
5. материалами постройки
6. бюджетом, необходимым для его постройки
7. сроками строительства

При этом постройка должна соответствовать изначально заложенным Вами к ней требованиям:
1. функциональность
2. комфорт использования
3. простота и низкая стоимость обслуживания
4. приемлемая стоимость и сроки строительства

Пакет документов, который отвечает на все эти вопросы и называется проектом.
Понятно, что для зданий разной степени сложности и проекты могут быть разные.

Так в каких же случаях нужен проект, а в каких можно обойтись и без него?

Статья 51 Градостроительного кодекса гласит: для получения разрешения на строительство проект не нужен. Поэтому необходимость проекта определяет сам застройщик.

Проектирование и строительство индивидуальных домов до трех этажей включительно, не больше 1500м2 площадью, рассчитанных на проживание не более одной семьи) по действующему законодательству не требует почти никакого регулирования. То есть любой владелец участка может сам нарисовать эскиз своего будущего дома, и получить на его основе разрешение на строительство.
Это, безусловно, сильно облегчает жизнь всем, кто собирается строить на своем участке дом.

Причем на практике при строительстве жилья на продажу для снижения цены конструктив и материалы максимально упрощают. Немногие из таких домов можно назвать эффективными. При строительстве же «для себя» заказчик обычно выбирает более качественные и дорогие решения. Таким образом, конечная стоимость домов оказывается примерно равна при значительной разнице в качестве.

ВАРИАНТ 1: Делаю проект сам

С нарисованным вручную чертежом можно построить несложный дачный домик, причем в случае, если он предназначен только для сезонного использования и его не планируется подключать к центральным коммуникациям, кроме, конечно электричества.
Плюсы: минимальная стоимость, возможность обойтись своими силами.
Минусы: высокий риск ошибок любого рода, выбор неэффективных технологий, значительные затраты времени, риск сильных отличий построенного от желаемого.

Успешное строительство данным способом возможно лишь людьми с профессиональными навыками в этой области, либо ищущими натурами, способными тратить массу времени на поиск информации и проведение консультаций со специалистами. Хороших результатов добиваются единицы, основная масса получает весьма посредственное жильё.

Если не я, то кто же?

Если нужен полноценный зимний дом для круглогодичного проживания с полным комплектом удобств, то проект лучше всего или заказать, или купить. Это решение обладает массой достоинств:

1. Уже на этапе проекта возможно очень точно представить себе, как будет выглядеть дом, какими характеристиками он будет обладать, можно оценить его удобство и даже попробовать расставить мебель.
2. Если оказалось, что не всё спроектированное устраивает, внесение изменений на этом этапе будет самым малозатратным.
3. Выполнение проекта профессионалами в значительной степени обеспечивает соответствие дома принятым техническим стандартам (ГОСТ, СНиП) и учтены даже те факторы, о которых не подумал заказчик. При самостоятельном строительстве застройщик всю ответственность принимает на себя.
4. Проект позволяет детально просчитать затраты на материалы и трудоёмкость работ. Бюджет строительства дач, домов и особенно коттеджей без проекта невозможно сделать с приемлемой точностью, а реальные расходы могут в разы превзойти ожидаемые. Ведь реальные площади и объемы работ неизвестны. Смета же, сделанная на основе точных данных проекта, позволяет трезво оценить затраты изначально. Для крупной стройки ошибка может иметь критические последствия для бюджета застройщика.
5. При строительстве по проекту заказчик получает именно то, что задумал. Значительно упрощается работа с подрядчиком – как говорил Суворов, «бумага дисциплинирует мысль». Без проекта предъявлять претензии строителям бесполезно.

ВАРИАНТ 2: Купить готовый проект.

Такой вариант сегодня применяется чаще. Таких проектов доступно несколько тысяч, архитектурные решения выверены на практике и сбалансированы. Типовой проект можно купить от 20 до 80 т.р. — в 10-20 раз дешевле индивидуального. Главный недостаток – усредненные планировки на усредненные потребности. Далеко не всегда удается найти среди готовых проектов тот, который вам подойдет идеально. Тогда Вам придется принять конструкцию как догму и пытаться приспособиться к жизни в таком доме. Если разница в желаемом и действительном существенна, то может возникнуть постоянное ощущение «костюма с чужого плеча». И вечно мучающий вопрос: А стоила ли эта экономия ощущения дискомфорта на всю жизнь?

При этом надо отдавать себе отчет, что решение архитектора, проектировавшего типовой дом, не может быть оптимальным в Вашем конкретном случае: если перед ним не была поставлена задача снижения энергоемкости и уменьшения затрат на содержание дома, то как правило, он этого и не делал. Обычно в типовых проектах используются как раз стандартные решения, поэтому особой эффективности от них ждать не стоит. Они разрабатываются всегда для усредненных условий, поэтому учесть в них особенности конкретных условий (рельеф, грунт, существующие строения и природные объекты, ориентация по сторонам света и др.), не говоря уже о пожеланиях заказчика, разумеется, невозможно.

Доработка типового проекта архитектором, в зависимости от глубины доработки, может обойтись в сумму, соизмеримую с разработкой индивидуального проекта. Эту работу лучше поручить автору-разработчику проекта. Внося же самостоятельно изменения в типовой проект, Вы рискуете в выверенном проекте нарушить хрупкий баланс требований и заложить грубую ошибку, чреватую серьёзными последствиями.

ВАРИАНТ 3: Заказать индивидуальный проект.

Индивидуальный проект реализует Вашу уникальность, но тоже не абсолют. Его главные недостаток — высокая цена и длительность по времени. Стоимость обычно пропорциональна проектируемой площади и меняется в пределах от 600 до 4000р за м2. На составление проекта могут уйти месяцы, а согласование в ходе проектирования многочисленных дополнений заказчика ещё больше отдаляет долгожданный момент готовности. При этом наличие грубых ошибок в проектах – тоже не редкость.

Кроме того, при создании индивидуальных проектов архитекторы обычно стараются максимально отработать свои деньги, что нередко приводит к повышенной сложности архитектурных элементов. Важно помнить: ЛЮБОЙ дополнительный элемент в конструкции дома ВСЕГДА ведет как к увеличению стоимости и сроков строительства, так и повышению эксплуатационных расходов дома.

Этапы создания своего ДОМА

Первое, что стоит сделать — функциональную схему дома, определив, что в нем должно быть и как взаимодействовать. Какие функции и как должны быть реализованы в Вашем доме? Какие помещения нужны и как они должны быть скомпонованы для обеспечения удобства проживающих? Высота потолков, размеры и форма комнат, наличие подсобных помещений, расположение инженерных систем, вид отопления — все эти вопросы надо продумать заранее. То есть необходимо определиться: как в этом доме я буду жить? Чем полнее Вы сможете это себе представить и описать, тем проще будет сделать проект дома Вашей мечты . Это потребует дополнительных затрат времени, но даст целый ряд преимуществ. Даже профессиональные проектировщики окажутся бессильны, если заказчик не сможет внятно объяснить, чего он хочет. Поэтому, в первую очередь следует определиться с собственными запросами.
Всё, что Вы не определите сами, проектировщик сделает исходя из дома своей мечты.

Второй этап: получить хотя бы элементарные представления об основных конструктивных схемах домов, изучить критерии энергоэффективности. На этом этапе необходимо просто изучить, какие современные решения существуют в этой области. Просто повысьте свой уровень. Чем глубже Вы разберетесь в существующих технологиях, тем ближе к Вашей мечте будет спроектирован и построен Ваш дом.

Третий этап – заказать исследование геодезии участка и сделать высотную съёмку. Они будут основой для принятия решения по конструкции фундамента.
Нередко на участке геодезические свойства определяют выбор типа фундамента и влияют на технологию дома.

Четвертый этап: в условиях, когда Вы понимаете, какой фундамент у Вас возможен и какой может быть примерный вес дома, появляется возможность определиться с основной технологией строительства дома.
Частные дома можно классифицировать по материалу стен:
каменные (блоки, кирпич, монолит)
деревянные (бревно, пиленый или клееный брус)
каркасные (с деревянным каркасом (канадская технология), или легкие стальные тонкостенные конструкции ЛСТК.

На данном этапе уже стоит определить, насколько энергоэффективным нужен дом. Технические решения по повышению утепленности здания способны в разы снизить энергопотребление, но их реализация значительно увеличивает бюджет строительства, а окупаемость в некоторых случаях достигает десятков лет. Именно Вы должны определить, где находится та тонкая грань разумности в Вашем случае.
Кроме того, можно предусмотреть возможность увеличения размеров дома в случае необходимости.

Пятый этап – собственно покупка типового или создание индивидуального проекта дома. Для оценки архитектора внимательно изучите его работы, выбирайте того, чей стиль будет ближе к Вашему идеалу. Очень поможет делу просмотреть готовые проекты до визита к архитектору и определиться, Нужны ли Вам сауна или баня, бассейн или зимний сад, кабинет, библиотека, спортзал, арсенал, винный погреб, бильярдная, мастерская, сколько людей планируется будут жить в доме, а сколько приезжать периодически, на сколько машин нужен гараж (будет ли он пристроен к дому или сделан как отдельно стоящее здание), нужен ли глубокий фундамент и цокольный этаж, должна ли быть возможность жить в доме жить круглый год или только летом и т. д. – с потребностями лучше определиться заранее. Хотя хороший архитектор старается побольше узнать об образе жизни будущего владельца и его пожеланиях к дому. Ведь знание образа жизни позволить спроектировать наиболее подходящее жилье. При необходимости архитектор, проектирующий здание, может самостоятельно разработать отделку помещений и подобрать мебель, а может пригласить декоратора. Если Ваш проект отличается особой оригинальностью и необычными материалами или технологиями, имеет смысл взять авторский надзор за строительством.

Планированием инженерных сетей дома тоже, как правило, занимается отдельный специалист. Учтите, что стоимость наружных и внутренних инженерных систем дома может составлять до 30% от стоимости дома. Обращайте особое внимание на то, какие предусмотрены инженерные системы и как они заложены в проекте. Применяемые решения должны именно в Вашем случае соответствовать доступности ресурсов, рельефу, геологическим особенностям участка, режиму использования дома и общему бюджету на дом. Далеко не все технические решения возможно адаптировать к любому участку за разумные деньги. Как правило, имеет смысл заказывать проект системы отопления у профильной организации. Обычные архитекторы не имеют такого уровня компетенции.

Этап шестой. Разработка рабочей документации или привязка существующей документации к местности. К окончании этого этапа вы должны получить на руки окончательный пакет документов со всеми согласованиями.

Что может входить в проект?
1. «Архитектурный раздел» (АР) , в котором будут описаны общие данные дома, начерчены поэтажные планы, фасады, разрезы, план кровли. Там же должна быть информация о перемычках (ведомость перемычек), спецификация окон и дверей, обозначены дымовентиляционные каналы.
2. В «Конструктивном разделе» (КР) поэтажные планы согласуются с планом фундамента, и тут же указаны спецификации элементов фундамента, стропильной системы, перекрытий, конструкции бетонной чаши бассейна (если есть), детали и узлы, а также информация о конструкции стропильной системы.
3. «Инженерный раздел» (ИР) описывает внутренние инженерные сети, обозначая, где и как вода и электричество вводятся в дом. Здесь описаны все детали системы отопления, водоснабжения, электроснабжения и канализации. Проект для газа (отопления с его помощью) составляется отдельно, с помощью профильных служб. Отдельно составляются проекты для слаботочных систем: телевизионной антенны, интернета, охранных систем и системы «Умный дом».
4. 3D-визуализация – позволяет увидеть ваш замысел в цветном 3-мерном изображении. При помощи современных технологий Вы сможете в реальном времени «походить» внутри или «обойти» снаружи модели зданий, рассмотреть их под любым углом, добавить растительность, световые блики, отражения в стёклах и полированных полах, показать реалистичные тени и воду. Смоделированное в 3D архитектурное решение станет лучшим дополнением к проекту и гораздо дешевле и нагляднее традиционного макета здания. Вы будете иметь большее представление о преимуществах проекта, когда получите возможность увидеть то, как выглядит проект после его реализации в условиях реального ландшафта. При этом современные программы по архитектурному проектированию не дают возможности сделать проект без 3D-визуализации, то есть трехмерное изображение получается автоматически. Тем не менее, архитекторы предлагают его купить как отдельный продукт. Здесь как раз есть предмет для переговоров.

Разрешение на строительство частного дома нужно получать до самого строительства дома, но поскольку я начал строить дом, когда еще была «дачная амнистия», я об этом не беспокоился. Это было зря. Потом узнал, что летом 2016 года вышел указ о том, что теперь всем нужно получать разрешение на строительство. Ну и тут понеслось…

Получение разрешения на строительство

Расскажу, как было у меня. Я нахожусь в Нижнем Новгороде и документы на разрешение у нас принимают в департаменте градостроительного развития в Кремле. Сначала нужно позвонить им и записаться на прием. Приемный день всего один — у нас это среда. Интересно, что в МФЦ отказались принимать бумаги, сказали, что они не выдают РнС.

Какие документы нужны для получения разрешения на строительство (РнС) в ИЖС в Нижнем Новгороде:

1. Документы на участок (свидетельство о регистрации или выписка, сейчас выдают только выписки). От каждого собственника, если вас несколько
2. Ксерокопия паспортов всех собственников земли
3. ГПЗУ (градостроительный план земельного участка)
4. Заявление на выдачу РнС
5. Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

Для РНС не нужен проект дома ! Он нужен только вам, чтобы грамотно его построить. Если строите каркасный дом (а он лучше всех других), то можете у нас.

1. Документы на участок

У меня был старый документ, поэтому я принес «свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок». Сейчас вместо свидетельства выдают «выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Делаете копию любого из этих документов и заверяете ее у нотариуса (или можете отдать оригинал, а себе потом взять другой).

2. Ксерокопия паспортов всех собственников земли

Делаете на одном листе ксерокопию и страницы паспорта с фотографией, и страницы с пропиской. Это все стоит рублей 10 в любой конторе.

3. ГПЗУ (градостроительный план земельного участка)

Документы на получение ГПЗУ:

1. Заявление на получение ГПЗУ
2. Документ на землю

Пришел в тот же департамент градостроительного развития и написал заявление прямо на месте. Приложил копию свидетельства на землю (из пункта 1)

4. Заявление на выдачу РнС

Этот документ лучше заполнять по месту, так как у них своя форма и то, что скачано в Интернете — не подошло. Плюс мне на месте подсказали, как правильно заполнять это заявление, там все не очевидно.

5. Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

Это самая сложная штука. СПОЗУ нужно нарисовать или начертить самому (ну или можно заплатить пару тысяч какой-то спец конторе) на основании ГПЗУ (3 пункт). Можно просто взять и сделать ксерокопию листа ГПЗУ с вашим участком и туда нарисовать черной ручкой свой дом с его размерами и с расстояниями до соседних зданий и границ участка. Вот пример ГПЗУ с форумхауса.

Подробнее про получение разрешение на строительства и опыт многих людей можно прочитать на форуме — https://www.forumhouse.ru/threads/103320/ .

P.S. История получила разрешение. В итоге мне дали отказ в разрешении на строительство! Смотрим, что будет дальше

25.01.2016 — подал документы на регистрацию дома в кадастровую палату

14.02.2017 — получил приостановление регистрации дома, так как нет разрешения на строительства. Кажется, найти лазейку в законодательстве не удалось.Придется идти в суд против градостроительства

Продолжение этой увлекательной истории скоро будет. Stay tuned, как говорится!

Если у вас есть подобный опыт, обязательно расскажите мне о нем в комментариях, нуждаюсь в советах опытных людей.