Главная / Ликвидация бизнеса

Как проходит рефинансирование ипотеки. Выгода #3: Снятие обременения с объекта недвижимости

1. Общие условия

1.1. Настоящая Политика определяет порядок обработки и защиты Обществом с ограниченной ответственностью «МАС» (далее – ООО «МАС») информации о физических лицах (далее – Пользователь), которая может быть получена ООО «МАС» при использовании Пользователем услуг/товаров, неисключительной лицензии предоставляемых в том числе посредством сайта, сервисов, служб, программ, используемых ООО «МАС» (далее – Сайт, Сервисы).

1.2. Целью настоящей Политики является обеспечение надлежащей защиты персональной информации которую Пользователь предоставляет о себе самостоятельно при использовании Сайта, Сервисов или в процессе регистрации (создании учетной записи), для приобретения товаров/услуг, неисключительной лицензии от несанкционированного доступа и разглашения.

1.3. Отношения, связанные со сбором, хранением, распространением и защитой информации предоставляемой Пользователем, регулируются настоящей Политикой, иными официальными документами ООО «МАС» и действующим законодательством Российской Федерации.

1.4. Регистрируясь на Сайте и используя Сайт и Сервисы Пользователь выражает свое полное согласие с условиями настоящей Политики.

1.5. В случае несогласия Пользователя с условиями настоящей Политики использование Сайта и/или каких-либо Сервисов доступных при использовании Сайта должно быть немедленно прекращено.

1.6. В случае не согласия Пользователя в получении информации от ООО «МАС» Пользователь может отписаться от рассылки: - кликнув по ссылке Отписаться внизу письма - путем направления уведомления на электронную почту [email protected] или при телефонном обращении в контакт-центр. При поступлении уведомлений на электронную почту [email protected] или при телефонном обращении в контакт-центр в специальном программном обеспечении для учета действий по соответствующему Пользователю, создается обращение по итогам полученной от Пользователя информации. Обращение обрабатывается максимум в течение 24 часов. В результате информация о Пользователе не включается в сегмент рассылок по соответствующему региону.

2. Цели сбора, обработки и хранения информации предоставляемой пользователями Сайта

2.1. Обработка персональных данных Пользователя осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. ООО «МАС» обрабатывает персональные данные Пользователя в целях: - идентификации стороны в рамках соглашений и договоров заключаемых с ООО «МАС»; - предоставления Пользователю товаров/услуг, неисключительной лицензии, доступа к Сайту, Сервисам; - связи с Пользователем, направлении Пользователю транзакционных писем в момент получения заявки регистрации на Сайте или получении оплаты от Пользователя, разово, если Пользователь совершает эти действия, направлении Пользователю уведомлений, запросов; - направлении Пользователю сообщений рекламного и/или информационного характера - не более 1 сообщения в день; - проверки, исследования и анализа таких данных, позволяющих поддерживать и улучшать сервисы и разделы Сайта, а также разрабатывать новые сервисы и разделы Сайта; - проведение статистических и иных исследований на основе обезличенных данных.

3. Условия обработки персональной информации предоставленной Пользователем и ее передачи третьим лицам

3.1. ООО «МАС» принимает все необходимые меры для защиты персональных данных Пользователя от неправомерного доступа, изменения, раскрытия или уничтожения.

3.2. ООО «МАС» предоставляет доступ к персональным данным Пользователя только тем работникам, подрядчикам, которым эта информация необходима для обеспечения функционирования Сайта, Сервисов и оказания Услуг, продажи товаров, получении неисключительной лицензии Пользователем.

3.3. ООО «МАС» вправе использовать предоставленную Пользователем информацию, в том числе персональные данные, в целях обеспечения соблюдения требований действующего законодательства Российской Федерации (в том числе в целях предупреждения и/или пресечения незаконных и/или противоправных действий Пользователей). Раскрытие предоставленной Пользователем информации может быть произведено лишь в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации по требованию суда, правоохранительных органов, а равно в иных предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях.

3.4. ООО «МАС» не проверяет достоверность информации предоставляемой Пользователем и исходит из того, что Пользователь в рамках добросовестности предоставляет достоверную и достаточную информацию, заботится о своевременности внесения изменений в ранее предоставленную информацию при появлении такой необходимости, включая но не ограничиваясь изменение номера телефона,

4. Условия пользования Сайтом, Сервисами

4.1. Пользователь при пользовании Сайтом, подтверждает, что: - обладает всеми необходимыми правами, позволяющими ему осуществлять регистрацию (создание учетной записи) и использовать Услуги сайта; - указывает достоверную информацию о себе в объемах, необходимых для пользования Услугами Сайта, обязательные для заполнения поля для дальнейшего предоставления Услуг сайта помечены специальным образом, вся иная информация предоставляется пользователем по его собственному усмотрению. - осознает, что информация на Сайте, размещаемая Пользователем о себе, может становиться доступной для третьих лиц не оговоренных в настоящей Политике и может быть скопирована и распространена ими; - ознакомлен с настоящей Политикой, выражает свое согласие с ней и принимает на себя указанные в ней права и обязанности. Ознакомление с условиями настоящей Политики и проставление галочки под ссылкой на данную Политику является письменным согласием Пользователя на сбор, хранение, обработку и передачу третьим лицам персональных данных предоставляемых Пользователем.

4.2. ООО «МАС» не проверяет достоверность получаемой (собираемой) информации о Пользователях, за исключением случаев, когда такая проверка необходима в целях исполнения обязательств перед Пользователем.

5. В рамках настоящей Политики под «персональной информацией Пользователя» понимаются:

5.1. Данные предоставленные Пользователем самостоятельно при пользовании Сайтом, Сервисами включая но, не ограничиваясь: имя, фамилия, пол, номер мобильного телефона и/или адрес электронной почты, семейное положение, дата рождения, родной город, родственные связи, домашний адрес, информация об образовании, о роде деятельности.

5.2. Данные, которые автоматически передаются Сервисам в процессе их использования с помощью установленного на устройстве Пользователя программного обеспечения, в том числе IP-адрес, информация из cookie, информация о браузере пользователя (или иной программе, с помощью которой осуществляется доступ к Сервисам), время доступа, адрес запрашиваемой страницы

5.3 Иная информация о Пользователе, сбор и/или предоставление которой определено в Регулирующих документах отдельных Сервисов ООО «МАС».

6. Изменение и удаление персональных данных

6.1. Пользователь может в любой момент изменить (обновить, дополнить) предоставленную им персональную информацию или её часть, а также параметры её конфиденциальности, воспользовавшись функцией редактирования персональных данных в разделе, либо в персональном разделе соответствующего Сервиса. Пользователь обязан заботится о своевременности внесения изменений в ранее предоставленную информацию, ее актуализации, в противном случае ООО «МАС» не несет ответственности за неполучение уведомлений, товаров/услуг и т.п.

Высокий спрос на ипотечные кредиты в 2017 году был вызван резким снижением цен на недвижимость в 2016-ом. На данный момент процентные ставки по ипотеке являются довольно привлекательными и колеблются в районе 7-10%, но был период, когда граждане покупали квартиры и под 14% и даже под 16% годовых.

Получается немного не справедливо, согласитесь? Временная разница в кредитах всего около года, а разница в процентах порой достигает 6-7 пунктов. Что же делать тем, у кого уже взята ипотека под высокую процентную ставку? Выход в 2019 году есть – рефинансирование ипотеки.

Рефинансирование ипотеки – это перевод ипотечного кредита в другой банк с целью снижения процентной ставки . На данный момент практически все крупные банковские организации предлагают своим клиентам различные программы рефинансирования. При этом, в условиях огромной конкуренции банковские продукты в сфере ипотечного кредитования постоянно меняются, завлекая заемщиков все более низкими процентами.

Прежде чем принять решение о переводе своего ипотечного кредита в другой банк, хорошенько обдумайте все «за» и «против», учитывая следующие особенности этой процедуры:

Подача заявки с новым пакетом документов. Вам вновь придется пройти все этапы подачи заявки со всеми вытекающими: сбор и подача документов, заполнение анкеты, томительное ожидание решения банка;
Имейте в виду, что не каждому заемщику будет выгодно рефинансирование ипотеки. Например, в текущем ипотечном договоре может быть предусмотрена большая комиссия за переход в другую кредитную организацию;
Будьте готовы к тому, что ваш текущий банк, возможно, будет препятствовать передаче залога на ипотечную квартиру новому кредитору;
Не всегда более низкий процент означает экономию. Зачастую, в перерасчете на рубли с учетом полной стоимости ипотечного кредита получается примерно одинаковая сумма;
Будьте готовы к дополнительным затратам (повторная оценка недвижимости , затраты на государственную регистрацию нового договора, оплата страховки в компании, которая аккредитована новым банком и др.)

Но не стоит пугаться, при правильном выборе нового банка с учетом всех условий, рефинансирование текущей ипотеки может оказаться очень даже выгодным. Многие заемщики, переходя в другой банк, получали после перекредитации не только минус несколько пунктов процентной ставки, но и значительно меньшую переплату по ипотечному кредиту.

Когда рефинансирование действительно выгодно?

Когда же рефинансирование будет действительно выгодно? Давайте рассмотрим несколько возможных вариантов:

Трудное финансовое положение в семье. Допустим, вы взяли ипотеку на 15 лет с ежемесячным аннуитетным платежом в размере 30 000 рублей, но случилось так, что ваш доход резко упал, и выплата такой суммы кажется вам непосильной ношей. В данной ситуации возможны два варианта: перерасчет ипотеки на более длительный срок либо рефинансирование в другом банке под более выгодный процент. И в том и в том случае ваш ежемесячный платеж уменьшиться. Менеджер кредитной организации сделает нужные расчеты и поможет сделать правильный выбор.
Процентная ставка по ипотеке должна быть ниже текущей не менее чем на 1%. В таком случае даже с учетом всех расходов ипотека в новом банке с большой долей вероятности окажется на порядок выгоднее.
Отсутствие необходимости в страховании жизни или перестраховании в другой компании для нового банка. Страхование повлечет за собой трату дополнительных денежных средств, а это уже значительно снизит выгоду перевода ипотеки в другой банк, и выгода процедуры рефинансирования будет сомнительной.
С момента оформления текущей ипотеки прошло не более половины срока кредита. Весь секрет заключен в аннуитетных платежах. При такой форме оплаты на протяжении всего срока ипотеки ежемесячный платеж одинаков, но в первой временной части кредита большую часть суммы составляют проценты, а в остальное время наоборот – основная сумма долга. Получается, что к концу выплат по ипотеке практически все проценты вы уже выплатили, осталась только сумма основного долга. Согласитесь, уже нет смысла что-то рефинансировать в данной ситуации.
В текущем кредитном договоре нет комиссий за полное досрочное погашение ипотеки и комиссий за переход в другой банк в рамках программы по рефинансированию. Внимательно прочтите текущий ипотечный договор или обратитесь в ваш банк за разъяснениями. Если вышеуказанные комиссии отсутствуют, то в большинстве случаев переход в другую банковскую организацию будет выгодным для клиента.
Перекредитация будет выгодна тем, у кого оформлено 2 и более ипотечных кредитов (да-да, и такое бывает). В такой ситуации у заемщика есть возможность объединить два кредита в один. Такое объединение повлечет за собой не только удобство в оплате, но и финансовую выгоду.
Правильно выбранные банк и программа рефинансирования. Не поленитесь и уделите достаточно времени анализу условий перекредитования в различных банковских организациях. От этого напрямую зависит ваша выгода.

Особое внимание уделите следующим моментам:

Процентной ставке;
Полной стоимости кредита;
Возможности остаться при своей страховке;
Наличию дополнительных комиссий;
Необходимости проведения новой оценки залоговой недвижимости.

Принимайте решение только после того, как уверены в том, что не потратите больше, чем сэкономите.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Помните, что любая программа рефинансирования, насколько бы ни была они привлекательна, требует тщательного анализа на предмет наличия «подводных камней» . Подходите к выбору ответственно и тогда, переоформление ипотеки в другом банке принесет вам действительно хорошую выгоду.

Какие трудности могут возникнуть при рефинансировании?

Рефинансирование ипотеки – дело выгодное, но трудоемкое. В 2019 году заемщику нужно приложить немало усилий, чтобы все получилось удачно. А трудностей при переводе ипотеки из одного банка в другой может быть предостаточно. Это могут быть как непредвиденные расходы на оценку, страхование жизни , комиссии, так и более серьезные проблемы, связанные с залогом недвижимости.

Так, например, при рефинансировании ипотеки текущий залогодержатель (т. е. банк, в котором у вас оформлена ипотека) может отказать вам в передаче залога. В таком случае стоит попросить данную кредитную организацию дать вам обоснованный письменный отказ и обжаловать его.

Еще одной проблемой может стать сумма, которую одобрил новый банк. Может случиться так, что одобренная сумма меньше размера вашего долга по текущей ипотеке. Здесь эксперты советуют либо привлечь созаемщиков для увеличения дохода, либо пробовать свои шансы на рефинансирование в других кредитных организациях.

Не стоит забывать и о самой процедуре переоформления кредита. При переходе в другой банк вам вновь придется пройти все этапы, начиная от подачи заявки и заканчивая регистрацией нового договора в Росреестре.

Условия успешного рефинансирования

Залог успешного рефинансирования ипотеки – соблюдение всех условий, которые выставляет вам, как будущему заемщику новый банк-кредитор. Исходя из общей банковской практики, можно выделить следующие условия , обойти которые в 2019 году не получится:

Одобрение заявки банком, т. е. если банковская организация, в которую вы подавали заявку, отказала вам в переоформлении ипотеки, то осуществить рефинансирование ипотеки в конкретной банковской организации вы уже не сможете.
Сумма займа, одобренная у нового кредитора должна быть равна сумме вашего основного долга или выше. Справку об остатке задолженности по текущей ипотеке вы сможете запросить в своем банке.
Получение одобрения о передаче накладной вновь избранному банку. Это значит, что все три стороны, участвующие в рефинансировании, должны дать свое согласие на сделку.
Правильно оформленные документы. В обязательном порядке проследите за тем, чтобы вся необходимые документы для ипотеки была оформлена правильно. В противном случае, даже самая элементарная ошибка в слове или номере может сыграть с вами злую шутку. Сделка будет сорвана.
Грамотный выбор нового банка и программы.

Рефинансирование ипотечного займа будет успешным и выгодным, если:

Процентная ставка по новой ипотеке будет хотя бы на 1% ниже;
Сумма основного долга превышает 1 млн рублей;
На момент принятия решения о рефинансировании вам остается платить ипотеку более 10 лет.

Рефинансирование за 7 шагов

Процесс рефинансирования в целом очень схож с процессом оформления самой ипотеки, за исключением пары моментов. В целом можно выделить следующие 7 этапов перевода ипотеки из одного банка в другой:

1. Сбор документов и подача заявки. Если вы уже выбрали подходящий банк для перекредитации и соответствующую программу, то самое время начать собирать документы. Список документов аналогичен списку при подаче заявки на ипотеку с небольшими дополнениями.

Большинство кредитных организаций попросят у вас:

паспорт;
справку о получаемых доходах. (2-НДФЛ или справка по образцу банка);
заверенную ксерокопию вашей трудовой книжки или копию трудового договора;
при наличии временной регистрации – справка по соответствующей форме;
справка об остатке задолженности по текущей ипотеке;
полная информация о рефинансируемой ипотеке (проценты, срок, дата заключения, ежемесячный платеж и т.д.).

После того, как документы собраны можно идти в банк заполнять анкету и подавать заявку.

2. Ожидание решения банка. Обычно банк рассматривает заявки на рефинансирование в течение 2-3 рабочих дней. Но это совсем не обязательно. Ответ может прийти и в течение получаса все зависит от портрета заемщика и позиции банка. Хотя если вам пришел отказ и вы получили его слишком быстро, то стоит задуматься, так как обычно в таких случаях отрицательное решение вызвано ошибками в документах или какими-то неточностями.

3. Положительное решение. Итак, положительное решение банка получено. Идем в кредитную организацию, где оформлен текущий ипотечный кредит и уведомляем своего кредитора о том, что вы намерены досрочно погасить ипотеку. Берем справку об остатке задолженности и реквизиты, куда будут переведены остатки долга.

4. Оценка недвижимости. Если в новом банке потребуется оценка недвижимости, то вызываем оценщика, который сделает соответствующее заключение и передаст его в банк.

5. Подписание договора. Далее идем в новый банк на подписание договора. Не забываем и о страховке. Напомним, что предварительно вы должны узнать в том, аккредитована ли ваша текущая страховая компания в новом банке. Если нет – придется делать новую страховку в новой компании. В противном случае, вы рискуете получить плюсом от 1 до 1,5% к вашей процентной ставке.

6. Погашение старого долга. В течение пары дней после подписания договора новый кредитор по предоставленным вами реквизитам переводит сумму, равную остатку задолженности в банк, где ранее была оформлена ипотека.

После полного поступления денежных средств вы идете в данный банк, берете справку о погашении кредита, а также закладную. Обратите внимание, что на закладной в обязательном порядке должна присутствовать отметка о ее передаче новому залогодателю.

7. Заключительный этап – регистрация нового договора и факта смены залогодателя в Росреестре.

Как мы можем видеть, процедура рефинансирования ранее предоставленного кредита во многом схожа с процедурой оформления ипотеки и сама по себе не так уж сложна, если предварительно во всем разобраться.

Предложения банков

Представляем вам лучшие предложения банков, которые имеют один из наиболее выгодных процентов по рефинансированию ипотеки на 2019 год.

Название банка	Требования к заемщику	Условия и особенности
«Сбербанк»	1. Возраст будущего заемщика: не менее 21 года и не старше 75 лет. 2. Заемщик должен проработать на последнем месте работы более полугода. Общий непрерывный стаж за предыдущие 5 лет - не менее 12 мес. 3. Прописка в том субъекте РФ, где находится отделения банка.	* Процент: от 10,9%. * Не нужно согласие первого банка на передачу закладной. * Размер ипотеки: от 1 до 7 млн. рублей. * Период: до 30 лет. * Возможно объединение ипотеки и потребительского кредита. * Комиссии отсутствуют.
«ВТБ24»	1. Возрастные рамки от 21 года до момента достижения пенсионного возраста. 2. Стандартные требования к рабочему стажу заемщика. 3. Данные о прописке не требуются	* Процент: от 10,1%. * Привилегии зарплатным клиентам. * Размер ипотеки: до 30 млн. рублей. * Период: до 30 лет. Дополнительные бонусы от банка, которые можно обменивать на подарки. Комиссии отсутствуют.
«Газпромбанк»	1. Возрастные рамки от 20 до 65 лет. 2. 6 мес. непрерывного стажа на последнем месте трудоустройства. 3. Не менее 12 мес. непрерывного стажа за предыдущие 5 лет. 4. Гражданство РФ.	* Процент: от 10,5% (при условии оформления личного страхования). * Скидка 0,25% при рефинансировании от 2 млн. Для Москвы, СПБ и Ленинградской обл. – от 5 млн. * Размер ипотеки: от 500 тыс. до 45 млн. рублей. Период: до 30 лет. Комиссии отсутствуют.
«Тинькофф»	Заявку можно оставить на сайте. Для первичной заявки требуются только паспортные данные, контактный номер мобильного и e-mail. Далее сотрудники банка свяжутся с Вами и запросят всю необходимую информацию.	* Процент: от 9,7% * Период: до 25 лет. * Комиссии отсутствуют. *Возможность объединения ипотеки с другим кредитом либо возможность получить дополнительно сумму в кредит, например, на ремонт.
«ФК Открытие»	1. Возраст: от 18 до 65 лет. 2. Не менее 3-х месяцев стажа на последнем месте трудоустройства. Не менее 12 мес. общего стажа за 5 лет. 3. Гражданство РФ.	* Процент: от 9,8% * Размер ипотеки: до 100 млн. рублей * Период: от 5 до 30 лет. * Комиссии за выдачу кредита по тарифам банка. * Комиссии за досрочное погашение отсутствуют. * При оплате единовременной комиссии происходит снижение процентной ставки на несколько пунктов.

Банк	Мин. ставка, %	Сумма, руб.	Срок, мес.	Возраст, лет
Транскапиталбанк	8.7	от 300 000 до 9 500 000	от 12 до 300	от 21 до 75
Тинькофф Банк	9.7	от 500 000 до 100 000 000	от 12 до 300	от 18 до 64

Такое понятие, как рефинансирование ипотеки имеет разные подводные камни, о которых заемщику обязательно нужно знать. Существует много способов решить вопрос с проблемным кредитом, но для этого необходимо консультироваться с банками и выслушивать их предложения.

Что такое рефинансирование

Под рефинансированием ипотечного кредита следует понимать оформление еще одного займа в банке, с помощью которого клиент погашает ипотеку. Суть в том, что второй кредит выдается под другие проценты, что позволяет быстрее рассчитаться с долгом. К примеру, ипотека оформлялась под 20%, в то время как второй кредит берется уже под 15% годовых.

Выгода для сторон очевидна. Для клиента она заключается в следующем:

низкая процентная ставка нового займа;
быстрое погашение ипотеки;
существенная экономия.

Банк также получает свою выгоду. Например, возможность осуществления рефинансирования привлекает новых клиентов. Кроме того, вероятность возврата средств по второму займу гораздо выше.

Причины

Для перекредитования ипотечного кредита у заемщиков может быть множество причин. Но самыми главными являются:

Снижение суммы ежемесячных выплат за счет низких процентов. Но если ставки слишком низкие, следует тщательнее изучить договор. Вполне вероятно, что банк компенсирует это в дальнейшем так называемыми «скрытыми платежами».
Увеличение сроков. Многие заемщики не волнуются по поводу процентов, но хотят продлить сроки выплат.
Уменьшение сроков. Рефинансирование используется и для того, чтобы клиент мог быстрее рассчитаться с долгом.
Объединение займов. Клиент может объединить несколько своих кредитов в один, причем будут снижены проценты.
Смена залога. Ситуация может измениться, поэтому у заемщика всегда есть возможность перекредитования с помощью предоставления другого предмета залога.
Смена банка. Если отношения с кредитором не складываются, в некоторых случаях клиент может попробовать его сменить.
Изменение валюты. Нередко клиенты делают ошибку, оформляя ипотеку в иностранной валюте. Их привлекают низкие процентные ставки и другие условия. Но со временем такой заем становится неподъемным бременем, поэтому приходится менять валюту на отечественную.

Рефинансирование ипотеки имеет свои подводные камни, о которых обязательно следует знать.

Риски для заемщика

Недостатки рефинансируемого кредита зависят от многих факторов. Но можно выделить два самых существенных недостатка. Первый «подводный камень» – это сама процедура переоформления. Заемщику необходимо заново предоставить справку с работы, различные технические документы на недвижимость и т. д.

Читайте также Порядок оформления ипотеки, если есть непогашенный займ

Помимо этого переоформление во многих банках является условно-бесплатным. Другими словами, заемщику придется потратиться на различные комиссии и т. д. Вся процедура также занимает время. Поэтому можно смело брать несколько дней за свой счет, так как придется побегать по различным инстанциям и ждать решения банка.

К рефинансированию следует прибегать тем заемщикам, у которых длительный период кредитования, большие проценты и большая сумма.

Второй недостаток – это налоговый вычет. Что это такое? Простыми словами, под вычетом подразумевается возможность вернуть 13% от потраченных на покупку жилья средств. Но это правило действует только в том случае, когда стоимость квартиры не выше 2 млн. рублей. К тому же, воспользоваться льготой можно только 1 раз в жизни.

В эти 13% входят также проценты, если квартира приобретается в ипотеку. И если заемщик взял другой кредит, чтобы рассчитаться с ипотекой, с налоговым вычетом возникнут проблемы. Даже если заемщиком удастся добиться возврата средств, но не всех. И потеря будет существенная.

С чего начать

Если ипотека стала реальной проблемой, не стоит ухудшать ситуацию, перестав платить. Возможно, рефинансирование будет хорошим выходом из ситуации. Но что нужно делать в первую очередь? Сначала следует заняться документами. Так как придется обращаться к другому кредитору, ему понадобятся все бумаги, касающиеся недвижимости, а также доходов заемщика.

Но главное даже не это. Чтобы осуществить перекредитование, потребуется согласие банка, в котором оформлялась ипотека. Оно должно быть составлено в письменном виде по всем правилам. Провести процедуру без согласия залогодержателя можно, но тогда проценты будут несколько выше, чем при наличии разрешения.

Нужно ли сообщать о цели кредита? Конечно, когда нужно погасить небольшой потребительский заем, вряд ли кто-то спросит об этом клиента. Но когда речь идет о большой сумме, то банк потребует объяснений. И тут могут возникнуть проблемы, так как на этом этапе большинству заемщиков отказывают.

С точки зрения кредитора все выглядит следующим образом: он выдает денежные средства в долг и получает заемщика, который не смог выплатить предыдущий кредит. Придется доказывать свою платежеспособность и т. д. Если же банк все-таки отказывает в рефинансировании, есть смысл задуматься о простом потребительском кредите. Но тогда не стоит брать его в том же банке, где оформлена ипотека.

Рефинансировать действующий жилищный кредит под более низкий процент можно как в своём банке, так и обратившись в другой. Что представляет из себя перекредитование, с какими затратами сопряжено, в какой банк лучше обратиться, выгодно ли это, и какие этапы включает подробно рассмотрим в статье.

Понятие рефинансирования ипотеки

Ипотечный кредит для большинства среднестатистических российских семей сегодня – практически единственный способ купить собственное жильё. И многие этой возможностью воспользовались ещё несколько лет назад. Рынок не стоит на месте, и условия многих банков сейчас намного выгоднее, чем даже пару лет назад. Естественно, что многие заемщики хотели бы перекредитоваться на более выгодных условиях. Банкам это тоже выгодно. Ипотека в кредитной линейке банков – один из самых доходных продуктов. Поэтому большинство из них для увеличения прибыли стараются реализовать, как можно больше ипотечных кредитов. Одним из инструментов привлечения ипотечных заёмщиков является рефинансирование ипотеки сторонних банков.

Рефинансирование ипотеки или перекредитование – это оформление ипотеки в одном банке с целью погашения долговых обязательств другого банка на более привлекательных условиях (по более низкой ставке, с меньшим сроком, или с выдачей дополнительной суммы наличными).

Выгодно ли перекредитовать ипотеку?

На первый взгляд, рефинансирование представляется выгодным банковским продуктом. Чем ниже ставка и срок кредита, тем меньше вы переплатите за своё жильё, сможете уменьшить ежемесячный платеж, в особенности, если кредит оформлялся на большой срок.

Исходя из статистических данных, стоит задуматься о переводе ипотеки в другой банк, если разница ставок составляет не меньше 2-3 процентов.

Но помимо процентной ставки стоит учитывать и другие расходы, сопряжённые с рефинансированием. К ним относятся:

На стадии подачи заявки суммы незначительные, 50-100 рублей за оформление справки об остатке ссудной задолженности (взимается не всеми банками).
Небольшие расходы при подготовке документов по залоговой недвижимости (справка из БТИ, техпаспорт и т.д.).
Новый оценочный отчёт по залогу (порядка 6-7 тыс. руб.).
Оплата госпошлины за снятие обременения и оформление нового залога.
Расходы на оформление договора страхования в пользу нового банка. Расчёт суммы индивидуален. Минимальная ставка от 0,2 % от стоимости залога, но при этом нужно учитывать, что подойдут только аккредитованные банком страховщики. В некоторых случаях можно заключить дополнительное соглашение к уже действующему полису о смене выгодоприобретателя, либо расторгнуть контракт досрочно. Данный вопрос лучше заранее обговорить со страховой компанией.
При рефинансировании в большинстве случаев утрачивается право на налоговые вычеты за покупку недвижимости и по ипотечным процентам.
Нотариальные расходы.

Таким образом, ответ на вопрос о выгодности перекредитования будет зависеть от конкретных условий каждого заёмщика.

Обычно при большом сроке первоначального займа, небольшом количестве уже внесенных платежей, разнице в 2 % по ставкам, сопутствующие расходы окупаются уже в первый год. Если при этом и право на налоговый вычет реализовано в полном объёме, то решиться на рефинансирование однозначно стоит.

Банк свой или чужой?

Безусловно, если есть такая возможность, то изначально с просьбой о снижении процентной ставки следует обратиться в свой банк-кредитор.

Помимо финансовых затрат по переоценке имущества и перерегистрации залога, перекредитование предполагает большие затраты времени и сил. Поэтому рефинансирование в своём банке наиболее удобно.

Но для банков это не выгодно. Уменьшение ставки по уже выданным кредитам, уменьшит запланированную прибыль. Поэтому действующие программы рефинансирования для собственных клиентов — большая редкость.

Рефинансирование у нынешнего кредитора

Если у нынешнего кредитора отсутствует программа рефинансирования ипотеки для своих клиентов, но при этом действующие ставки уже ниже, или, в целом, по рынку произошло снижение процентов, необходимо написать обращение на имя главы кредитной организации о рассмотрении вопроса о снижении ставки. В обращении указать свои данные и данные кредитного договора. Срок рассмотрения обычно не больше 30 календарных дней.

Если политикой банка и условиями договора предусмотрена возможность пересмотра процентов, то возможно положительное решение.

В 2017 году Сбербанк одним из первых в России снизил ставки по ипотеке до 7,25 % и запустил программу рефинансирования кредитов сторонних банков по ставке от 9,5 % годовых. При этом своих клиентов эта программа не коснулась.

Отзывы на портале banki.ru свидетельствуют, что многим заемщикам в ответ на их обращения ставки всё-таки были снижены. В основном, по договорам, заключённым очень давно или в начале 2015 года, когда ставки резко взлетели до 14,5 %.

Как мотивировать своего кредитора

Дело в том, что согласно нормативам Центробанка России, рефинансирование собственного кредита приравнивается к реструктуризации и влечет за собой дополнительные расходы по увеличению банковских резервов.

Единственным способом мотивации может послужить одобренная заявка на рефинансирование в другом банке.

Пишется аналогичное обращение, как и в первом случае, но уже с приложенной копией положительного решения нового кредитора по заявке. Практика показывает, что шансы на утвердительный ответ возрастают.

Перекредитование ипотеки в другом банке

При отказе снизить ставку в своём банке всегда можно обратиться в другой или даже несколько.

Обращение в другой банк предполагает прохождение процедур одобрения ипотеки, залога, перевода денег для погашения нового кредита, перерегистрации залоговых прав, беззалоговый период, заключение нового договора страхования. Остановимся подробнее на каждом из этих этапов.

Условия перекредитования ипотеки

Банк	Процент до регистрации ипотеки и погашения кредита	Процент после регистрации ипотеки и погашения кредита	Срок	Сумма	Залог	Требования к заёмщику
Сбербанк	11,5 %	От 9,5 %	До 30 лет	От 1 до 7 млн. руб., но не больше 80 % от оценки жилья	Квартира, дом, таунхаус, комната, участок земли и жилое строение на нём, часть дома, квартиры	Российские граждане, 21 – 75 лет (к моменту погашения долга), полгода на текущем месте работы, год стажа за последнее пятилетие
ВТБ 24	От 9,45 % на весь срок кредита		До 30 лет (по 2 доку-ментам до 20 лет)	До 30 млн. руб., но не больше 80 % от оценки жилья (50 % по 2-м документам)		Гражданство РФ, прописка в регионе присутствия банковского подразделения, наличие постоянного заработка
АИЖК	До регистрации: нет После: 9 % - кредит меньше половины от стоимости оценки; 9,25 % - от 51 % до 70 %; 9,5 % - от 71 % до 80 % (Ставка увеличивается на полпроцента, если доход подтвержден не 2-НДФЛ)		От 3 до 30 лет	300 тыс. руб. – 20 млн. руб. для Москвы, МО и СПб;300 тыс. руб. – 10 млн. руб. для других регионов	Квартира или нежилое помещение. При строящемся объекте – залог прав требования	21 – 65 лет (к дате погашения), полгода на текущем месте работы (ИП – 2 года без убытков)

Требования к предыдущему кредиту едины по всем предложениям:

действие не менее полугода:
отсутствие реструктуризации;
без просрочек текущих и прошлых.

При отказе от договора страхования жизни и здоровья заёмщика к ставке прибавляется 0,5 – 1 %. Страхование залога – обязательно.

Порядок оформления

Для оформления рефинансирования необходимо подать в выбранный банк кредитную заявку с требуемыми документами.

Первичный пакет документов:

Заполненная анкета на всех заёмщиков (официальные супруги – автоматически становятся созаемщиками, даже без учёта платежеспособности).
Паспорт и любой дополнительный документ.
Справка о зарплате.
Скан копия трудовой с заверкой (если заверяли по доверенности, то копия документа о делегировании полномочий).
Справка об остатке ссудной задолженности (срок действия – 10 дней).
Реквизиты для погашения текущего кредита.
Справка об отсутствии просроченных платежей (не везде).
Кредитный договор, график погашения (по запросу).

После положительного решения в течение 3 месяцев потребуется предоставить документы на залог:

Документы о праве владения.
Выписка из ЕГРН.
Оценочный отчёт.
Техпаспорт.
Согласие супруга на передачу имущества в залог, заверенное нотариально.
Справка о зарегистрированных жильцах.

Итоговый перечень может быть дополнен на усмотрение банка. Обычно он соответствует стандартному пакету для принятия залоговой недвижимости.

При согласовании банком предмета залога, подписывается кредитный договор. Деньги переводятся в погашение старого кредита.

Перерегистрация залога

Перерегистрация залога проходит не одновременно, то есть сначала снимается обременение первого банка на жильё, а после этого проходит регистрация нового залога. Обычно новый банк даёт на это 2 месяца.

После полного погашения кредита необходимо запросить у старого банка документы:

справку о полном погашении кредитных обязательств;
договор ипотеки;
закладную с пометкой о полном закрытии кредита, включая штрафы и пени;
банковскую доверенность на имя клиента о возможности представления интересов банка.

Действия по перерегистрации залога осуществляется Росреестром. При этом удобнее воспользоваться услугами МФЦ.

Для отмены залога в МФЦ нужны следующие документы:

Паспорта взрослых собственников, свидетельства о рождении прописанных детей.
Свидетельство о собственности.
Документы из банка (срок действия – 30 дней).
Тех документация на жильё.
Заверенное согласие супруга на отмену залога.
Заявление.
Квитанция об оплате госпошлины.

Срок обработки – 3 рабочих дня. В результате на руки выдаётся новое свидетельство о собственности с отсутствием отметки об обременении.

Следующий этап – регистрация нового залога.

Необходимые для МФЦ документы:

Банковские документы о подтверждении полномочий представителя.
Документы по ипотеке (кредитный договор, ДКП или ДДУ, залоговый договор, закладная).
Документы по жилью (оценка, собственность, справки БТИ, техдокументация).
Заявление о регистрации со стороны банка и со стороны собственника.
Копии паспортов всех участников сделки.
Квитанция об уплате госпошлины.

Срок регистрации – 5 рабочих дней.

Важно! К официальным срокам при оформлении документов в МФЦ необходимо прибавить 3-4 дня на курьерскую доставку документов. При получении документов из МФЦ обязательно проверяйте свидетельства на предмет ошибок и опечаток.

Беззалоговый период

Беззалоговый период – это промежуток времени после выдачи ипотечного кредита до момента регистрации ипотеки Росреестром. Его продолжительность порядка 2 месяцев при соблюдении сроков всеми сторонами.

Этот период считается самым рискованным для банка, в котором оформлено рефинансирование, так как отсутствует залог. Поэтому ставка по кредиту на этот период возрастает примерно на 2 процента.

Препятствия

Рефинансировать свой кредит не получится, если:

по нему уже была реструктуризация, просроченные платежи, рефинансирование;
в кредитном договоре есть пункт о моратории на досрочное погашение (возможно в старых договорах). Начиная с 2011 года, законодательно запрещено препятствовать досрочному погашению кредитов;
плохая кредитная история, недостаточный уровень дохода, несоответствие другим критериям банка;
жильё не подходит под условия залога нового банка.

Риски перекредитования ипотеки

Риски рефинансирования:

Если банк откажет в выдаче кредита, затраты на подготовку документов, в том числе по залогу, не будут компенсированы.
Длительность процедуры и большое число бюрократических моментов могут увеличить срок перерегистрации залога, а, соответственно, и отсрочить момент установления низкой ставки.

Как перевести ипотеку в другой банк с более выгодным процентом: рефинансирование ипотеки пошагово

Резюмируя все вышеизложенное, приведём пошаговый алгоритм действий по перекредитованию ипотеки:

Выбор банка с подходящими условиями.
Сбор документов и подача заявки на рассмотрение в банк.
При положительном решении банка – подготовка документов на залоговое имущество.
Если по залогу банк всё устроило, то назначается сделка.
Представление документов о страховании жилья (в некоторых банках можно предоставить позже).
Подписание договора ипотеки и перечисление денег в старый банк для погашения кредита (предварительно в своём банке нужно подать заявление о полном досрочном погашении кредита).
Погашение кредита и запрос документов для снятия обременения.
Подача документов на отмену залога.
Подача документов на регистрацию залога в пользу нового банка.
Предоставление в банк документов, подтверждающих регистрацию залога.
Установление банком низкой процентной ставки.
Ежегодное предоставление платежных документов о продлении договора страхования (при необходимости).

Рефинансирование ипотеки – нелёгкий процесс, который потребует не только материальных вложений, но и огромных затрат собственного времени и сил. Всё это имеет смысл, если в конкретном случае выгода заметно превысит затраты. Поэтому очень важно заранее всё просчитать и взвесить.

Фото: Евгения Яблонская для «БанкИнформСервис»

Рефинансирование - один из продуктов, который сегодня набирает значительный оборот. Во многом это обусловлено экономической ситуацией: ставки по кредитам существенно снизились, значительное количество заемщиков захотели снизить свою долговую нагрузку. Мы собрали в одном тексте ответы на самые важные вопросы о рефинансировании ипотеки от представителей 8 банков.

При какой разнице в ставке рефинансирование будет выгодно?

Эксперты сходятся во мнении, что рефинансирование имеет обоснованный экономический смысл, если разница в ставках составляет, как минимум, 1 процентный пункт, а лучше - 1,5-2 п.п. Это связано с тем, что во время перекредитования возникает множество сопутствующих расходов, в том числе на получение платных справок и страхование, а это существенно отражается на экономии, полученной от разницы в ставках.

«Рефинансирование кредитов выгодно тем, кто брал кредит по высоким ставкам. За несколько лет процент по ипотеке планомерно снижался. И сейчас разница в ставках по ипотеке достигает 4 процентных пунктов к ставкам 2013-2014 года. При рефинансировании в таком случае для среднестатистического заемщика разница в платеже составляет порядка 4 000 рублей ежемесячно», - говорят в Запсибкомбанке. Посчитать конечную экономию самостоятельно не так уж сложно.

Комментарий

Рассчитать выгоду самостоятельно довольно легко. Обратитесь в банк, который будет рефинансировать вашу ипотеку, узнайте размер будущего ежемесячного платежа при сниженной ставке. Далее посчитайте разницу в платежах и умножьте ее на количество оставшихся месяцев ипотеки. Потом вычтите из полученной суммы все расходы на оформление документов, оценку недвижимости и пр.

Если говорить о конкретных цифрах, то можно и нужно рефинансировать ипотеку, если ставка по кредиту выше 12%, считает руководитель центра ипотечного кредитования банка «Российский Капитал» в Екатеринбурге Дмитрий Мочалин. Его коллега из розничного филиала ВТБ обращает внимание на то, что имеет значение и срок кредита - рефинансирование в первые годы обслуживания ипотеки будет наиболее эффективным.

Комментарий

Рефинансирование ипотеки выгодно уже начиная с разницы в ставках от 1% и выше, но только в первые годы погашения ипотечного кредита (максимально эффективным будет в первые 1-2 года), так как именно в этот период происходит выплата основной части процентов и минимальной части основного долга.

Иногда целесообразно поменять кредитора, даже если разница в ставках невелика, но появляется возможность увеличить срок ипотеки.

Комментарий

Рефинансирование - это не только изменение ставки, но и возможность изменить срок кредита. Например, если у семьи произошло изменение зарплатных условий, а первоначальный кредит был оформлен на срок 10 лет, то увеличение срока кредита позволит сократить размер ежемесячных платежей. Главная цель клиентов при рефинансировании - получение новых удобных и комфортных условий по ипотеке.

Некоторые банки предлагают в процессе рефинансирования ипотеки объединить несколько кредитов в один или получить дополнительную сумму на ремонт, например.

Комментарий
Елена Вяткина, начальник отдела ипотечного кредитования в Екатеринбурге банка Уралсиб:
Общего рецепта на все случаи жизни нет. Все зависит от целей рефинансирования. Можно снизить ежемесячный платеж, увеличив срок кредита даже при одинаковой ставке. У заемщика могут быть несколько кредитов с разными ставками, которые он хочет объединить в один и за счет этого заметно снизить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет. В нашей программе рефинансирования можно объединить в один кредит ипотечные, потребительские кредиты и долги по кредитным картам, а также включить в тело кредита дополнительную сумму, чтобы получить ее наличными.

Посчитаем выгоду на конкретных примерах

Чтобы представить себе, насколько рефинансирование может быть выгодным, мы попросили представителей кредитных организаций произвести расчет по конкретным параметрам - наиболее популярным срокам и суммам. В среднем, экономия составляет более 500-800 тысяч рублей.

Кейс от «Примсоцбанка»
Анна Демидова, начальник отдела продаж управления ипотечного кредитования «Примсоцбанк»:
Условия по предшествующему кредиту: Сумма кредита 2 млн руб. Срок кредита 20 лет Размер процентной ставки - 13,5% годовых Ежемесячный аннуитетный платеж 24 190 руб. При рефинансировании кредита с сохранением срока кредитования, но со снижением ставки до уровня 10,5%, ежемесячный платеж составит уже около 20 000 руб., а вот экономия на процентной ставке за весь срок кредита - более 800 000 руб. Согласитесь, разница существенная.

Кейс от ВТБ
Елена Бельтикова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала банка ВТБ в Екатеринбурге:
Предположим, клиент оформил ипотечный кредит на 2 млн рублей на 15 лет. Действующий кредит был выдан под 15,5% и ежемесячный платеж по нему составляет 28 679 рублей. Через 2 года заемщик проводит рефинансирование ипотеки, и ставка по новому кредиту снижается до 11,75% (а именно такую ставку сейчас предлагает розничный филиал ВТБ Екатеринбурга). Ежемесячный платеж снизится до 24 068 рублей. В этом случае за 15 лет погашения кредита заемщик сэкономит 719 331 рубль. Даже если отсюда вычесть дополнительные затраты на рефинансирование (оценка залога, страховка), как мы видим, экономия получается существенной.

Кейс от «ДельтаКредит»
Алена Павлова, руководитель банка «ДельтаКредит» в Екатеринбурге:
Доход в виде уменьшения переплаты заемщик получит в любом случае - и чем меньше времени он обслуживает действующий кредит по высокой ставке, тем больше будет его выгода. Условно, если заемщик еще должен банку 2,8 млн рублей, ему платить ипотеку еще 14 лет и у него ставка - 13% годовых, то переоформление ипотеки по ставке 10,5% годовых сэкономит ему более 500 тыс. рублей.

Какие дополнительные затраты несет заемщик при рефинансировании?

Рефинансирование - это не только 500-800 тысяч рублей экономии, но и затраты. Размер их, как правило, не очень велик, но учесть их тоже нужно.

В первую очередь, это оценка недвижимости - она обойдется в 2-5 тысяч рублей, в зависимости от объекта и выбранной оценочной компании. Также в процессе рефинансирования возникают расходы на государственную пошлину за регистрацию договора ипотеки (обычно до 500 рублей).

Если недвижимость приобреталась в браке, скорее всего, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на сделку (около 1500 рублей). Практически все кредиторы при рефинансировании требуют страхования залога - обычно это 0,3-1,5% от стоимости объекта недвиимости. Возможно, условиями договора будет предусмотрено также страхование жизни заемщиков - его размер зависит от страховой компании и индивидуальных особенностей заемщика (состояния его здоровья, профессии, возраста).

Дополнительные расходы могут быть связаны с получением документов от первичного кредитора. Некоторые (но не все) банки берут комиссию за справки об остатке задолженности и уплаченных процентах, справку об отсутствии просрочки, справку с реквизитами для досрочного погашения займа у первичного кредитора.

Всегда спрашивайте у своего нового кредитора о полном перечне дополнительных расходов: не исключено, что в конкретном банке перечень допрасходов будет отличаться от стандартного.

Сколько занимает рефинансирование ипотеки?

Как правило, весь процесс состоит из пяти этапов: 1. Оценка заемщика.
2. Оценка залога (объекта недвижимости).
3. Сделка (подписание договора).
4. Выдача кредита.
5. Перерегистрация залога на нового кредитора.
В зависимости от банка и индивидуальных особенностей сделки, процедура может занять разное количество времени. Если все делать оперативно, то можно уложиться в 1,5 недели. При сборе документов нужно иметь ввиду, что некоторые справки имеют свой срок годности.

Комментарий
Светлана Ковалева, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге:
Как правило, изначально заемщик лично обращается в отделение банка или консультируется по телефону «горячей линии». Далее он подает заявку на рефинансирование своего займа. Пакет документов при этом стандартный: анкета, паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, документы по квартире. Заявку мы рассматриваем оперативно, не более двух дней. Чаще всего заемщик узнает решение в этот же день или на следующий. Потом он заказывает отчет об оценке недвижимости, берет справки об остатке задолженности и отсутствии просрочки в том банке, который ранее выдал кредит. Следует учитывать, что справки эти, как правило, действительны непродолжительное время (чаще всего до 5 дней). Поэтому очень важна оперативность и согласованность действий между банком и заемщиком в процессе проведения сделки.

На срок оформления рефинансирования ипотеки влияет не только оперативность выбранного банка и расторопность самого заемщика, но и скорость оформления документов у первоначального кредитора.