Как проходит покупка квартиры. Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Приобретение жилья – это очень сложная и ответственная задача, требующая тщательной проработки каждого момента, будь то выбор продавца или оформление документов.

Каждый шаг необходимо делать без спешки и опираться на поддержку квалифицированных специалистов в сфере вопросов недвижимости.

Цены на недвижимость в России высоки и подвержены постоянным колебаниям. Поэтому сразу нужно определить, на какую квартиру и размер жилплощади можно претендовать с располагаемой суммой.

Любую покупку лучше совершать на свои собственные средства . Как вариант – это накопление денег на банковском счете, доход с продажи недвижимости, автомобиля и т.п.

Тем, кто не имеет личных денег на крупную покупку, приходится прибегать к кредитованию , которое зачастую является единственным способом обрести собственные квадратные метры.

Например, зарплаты в 20 — 30 тыс. рублей уже достаточно для получения кредита на 1,5 млн. рублей. На эту сумму в большинстве городов можно приобрести однокомнатную квартиру, а то и «двушку».

Приобретение жилья через риелторов

Традиционным способом найти подходящий вариант долгое время оставались средства массовой информации. Но объявления в газете или по телевидению никогда не передавали самой нужной информации – кто владелец, кто прописан в квартире, имеются ли у нее .

В настоящее время все большее количество покупателей обращается к услугам агентств недвижимости .

Даже в небольших городах можно найти подобные офисы и обратиться за поддержкой напрямую. Кроме того, агенты размещают объявления о своих услугах и в Интернете на специализированных сайтах и досках объявлений информационных порталов.

При выборе агентства лучше рассмотреть несколько вариантов и выбрать из них наилучший.

Добросовестная фирма, как правило, характеризуется следующими чертами:

Компания принимает на себя выполнение многих задач, чем значительно облегчает процесс .

Но агентство, как посредник, берет за свою работу определенную сумму. Для разных фирм она колеблется в диапазоне от 2% до 5% от рыночной стоимости квартиры.

Проверка собственников квартиры и продавца

К этому шагу нужно подходить со всей внимательностью, поскольку из-за несовершенства российского законодательства существует вероятность стать жертвой мошенничества.

Нередки случаи подделки документов , когда после совершения сделки выясняется, что продавец и реальный собственник – совершенно разные лица.

Нарушение закона может быть и совсем давнее и вскрыться не сразу. Это еще больше усугубляет проблему, ведь если обнаружатся такие факты о незаконных действиях прошлых владельцев, есть риск, что сделка купли-продажи будет признана недействительной, а добросовестные покупатели будут выселены из квартиры.

Такую проверку эффективно могут выполнить только специалисты, но нужно знать, что может повлиять на заключенный договор:

1. Отклонения в психическом и физическом здоровье продавца (алкоголизм, наркомания, возрастные и неврологические заболевания).
2. Отсутствие юридических оснований владения квартирой (поддельное свидетельство о праве собственности, поддельная доверенность на право распоряжаться квартирой и т.п.).
3. Наличие нескольких правообладателей недвижимости, в том числе несовершеннолетних.
4. Наличие проблем с законом у владельца (находится в розыске, под следствием, отбывает наказание в местах лишения свободы).
5. Наличие (ипотека, арест имущества, штрафные санкции).

Проверка документов, подтверждающих право собственности

Специалисты риэлтерского агентства совместно с покупателем должны проверить:

Свидетельство подтверждает право собственности лица на объект недвижимости, также в нем указано, на основании какого правоустанавливающего документа оно было выдано. Только после получения данного свидетельства можно распоряжаться своим имуществом.

Проверка на предмет наличия обременений

Обременениями в данной сфере принято называть ограничения на проведение операций с объектами недвижимости. Ограничения эти связаны с правами третьих лиц . Иными словами, некоторые частные лица и организации могут иметь имущественные претензии на продаваемое жилое помещение.

Для его получения необходимо подготовить пакет следующих документов:

1. Заявление о проведении регистрации права собственности.
2. Договор купли-продажи или иной правоустанавливающий документ.
3. Документ, подтверждающий уплату госпошлины.

Это можно сделать лично, предъявив паспорт, а также с помощью электронной формы или по почте.

Документы, представленные в электронной форме, должны быть подтверждены электронной подписью заявителя. В случае почтового отправления, заявление и прилагаемые к нему правоустанавливающие документы, в том числе и копия паспорта, должны быть нотариально заверены.

В течение 10 дней после поступления всех документов в уполномоченный орган производится процедура государственной регистрации, после чего собственник жилого помещения получает соответствующее свидетельство.

В интервью профессиональный юрист подробно объясняет порядок заключения сделки купли-продажи квартиры. Рассказывается о возможных нюансах, сложностях и схемах мошенничества при совершении сделок с недвижимостью.

Чтобы начать поиск вариантов и найти подходящее вам жилье, нужно правильно соотнести свои возможности, желания и подумать как выбрать квартиру.
Сосчитайте, сколько вы можете потратить на приобретение жилья. Учитывайте все возможные источники :

• накопленные сбережения,
• одобренную сумму ипотеки,
• материнский капитал,
• возможность займа.

Просчитайте минимальный и максимальный размер стоимости, которую вы можете оплатить.
Определитесь с приоритетами :

• квартира должна быть на окраине и больше или в центре, но меньше,
• важны расположения остановок транспорта или близость парка, детского сада, школы, работы и т.д.,
• вы готовы сэкономить на покупке и сделать ремонт самостоятельно или лучше дороже, но в идеальном состоянии,
• дом кирпичный или панельный.

Возможно, для вас принципиальными являются следующие моменты :

• этаж,
• номер квартиры,
• ее расположение (угловая или нет),
• устройство санузла (совмещенный или раздельный),
• расположение комнат,
• вид из окна,
• наличие балкона, подвала, тамбура и т.д.

Также лучше определиться заранее, какими пунктами вы могли бы поступиться в случае необходимости.

Все решения стоит записать, чтобы не отклонятся от выбранного направления.
Теперь определитесь, как осуществлять поиски подходящего жилья: самостоятельно или с помощью специалиста по недвижимости. Конечно, это решение можно пересмотреть в любой момент, но приняв его, вы ускорите процесс.
Если вы решили искать недвижимость сами и не хотите никуда обращаться, в качестве источника информации можно использовать:

• газеты с объявлениями,
• интернет-ресурсы,
• объявления на улице,
• друзей и знакомых.

Звоните по всем объявлениям, которые соответствуют нескольким критериям из вашего списка и уточняйте остальные характеристики. При соответствии – договаривайтесь об осмотре объекта.

Если вы задались вопросом — куда обратиться? — как вариант — агенство недвижимости . В этом случае этап поиска начнется для вас с подписания договора. Вам предложат для подписания стандартный бланк. После внимательного прочтения вы можете внести туда дополнительные пункты:

• важные для вас критерии выбора объекта,
• сроки поиска вариантов,
• штрафные санкции за ненадлежащее выполнение условий договора.

После этого вам остается ждать от агентов предложения осмотреть квартиры и делать выбор.
Профессиональный риелтор может быть нанят в качестве консультанта, в этом случае он поможет оценить готовность к сделке и сориентировать покупателя в очередности действий.

Правила и условия безопасности покупки

Подходящие варианты найдены. Что делаем дальше? Следующий этап – проверка. Если вы действуете самостоятельно, постарайтесь проверить:

1. дееспособность продавца (на основании справки),
2. паспорт ТБТИ (важно отсутствие перепланировки в квартире),
3. оригинал свидетельства права собственности,
4. сверить данные этого документа с данными паспорта владельца,
5. , договор приватизации или документы, подтверждающие вступление в наследство,
6. наличие согласия на продажу всех собственников,
7. количество прописанных людей (особенно детей) по домовой книге,
8. выписку из ЕГРН, чтобы проверить историю объекта и сверить данные с остальными документами,
9. отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

При совершении сделки в жилом помещении не должно быть прописанных людей. Если вы позволили продавцам на какое-то время сохранить регистрацию, необходимо внести дополнительный пункт в договор и указать срок их выбытия, чтобы избежать проблем в будущем.

Не соглашайтесь приобретать жилье, продающееся по доверенности – слишком высок риск приобретения не только недвижимости, но и проблем.

Все эти пункты могут осложнить проведение сделки или стать основанием для признания сделки ничтожной.
Важно обращать внимание на стоимость жилья: заниженная более чем на 10-15% цена говорит не о срочной продаже, а, чаще всего, о скрытых проблемах объекта и нечестности продавца.
При осмотре квартиры вы можете поторговаться . Самыми частыми причинами для снижения цены являются:

• состояние канализационных стояков,
• вид из окон,
• погрешности ремонта,
• видимые дефекты проводки,
• неприятные соседи,
• неисправность лифта,
• состояние подъезда и лестничной площадки.

Главное условие – при внимательном осмотре дефект должен быть заметен. Но не стоит соглашаться на предложение продавца о снижении цены и совершении сделки при проблемах с документами или на махинации с ценой объекта.
При приобретении новостройки нужно проверить пакет документов, который включает:

• постановления местных органов власти,
• свидетельство о госрегистрации права собственности или аренды на землю,
• разрешение на проведение строительных работ,
• инвестиционный контракт,
• договор привлечения финансовых средств,
• предварительный план распределения квартир.

При сотрудничестве с агентством всю работу по проверке должны осуществить специалисты.
Обезопасить себя от непредвиденных проблем можно с помощью страховки рисков потери недвижимости. Если возникнет основание считать договор купли-продажи недействительным, и вы потеряете жилье, то вернете потраченные на него деньги.

Этапы покупки

Объект выбран, документы проверены, договоренность с продавцом достигнута — далее узнаем как же происходит покупка квартиры.
Следующий шаг в схеме – подписание предварительного договора и внесение .

Аванс подлежит возврату, если одна из сторон решит отменить сделку. Для обеспечения заключения договора купли-продажи чаще используют задаток. При отказе покупателя, он теряет сумму задатка в пользу продавца. При отмене сделки по инициативе продавца, он обязан возвратить покупателю двойную сумму задатка. Размер аванса и задатка определяется по согласию сторон, но часто устанавливается в размере 10 % от стоимости объекта недвижимости.
Далее, через время, установленное по договоренности сторон для подготовки комплекта документов, следует подписание договора купли-продажи.
В договоре обязательно должны быть указаны :

• реквизиты сторон,
• адрес жилого помещения,
• вид объекта,
• общая площадь,
• назначение,
• цена.

Договор может быть подписан в присутствии нотариуса, может быть у него заверен, а может быть составлен в простой письменной форме и не иметь нотариального сопровождения. В любом случае он будет иметь юридическую силу.
Подписанный сторонами договор подлежит обязательной государственной регистрации, это придает ему юридическую силу. Одновременно оформляется переход права собственности – то есть выдается новое свидетельство о праве собственности на имя покупателя недвижимости.

Оформление этих документов обычно продолжается в течение месяца. Существует ускоренный вариант оформления сделки – за соответствующую оплату сроки сокращаются на 1-1,5 недели.

При осуществляют:

• сверку документов соответственно требованиям Росреестра,
• оплату госпошлины,
• подачу документов на регистрацию,
• экспертизу предоставленных документов,
• регистрацию,
• выдачу новых документов.

В случае обнаружения ошибок в документах в регистрации договора купли-продажи может быть отказано. Наиболее распространенные ошибки связаны с неправильным указанием адреса: «проспект» вместо «переулок», «корпус» вместо «строение» и т.д.

Завершающий этап покупки квартиры – денежные расчеты с продавцом.

Самый нежелательный вариант расчета по договору – передача наличных денег в руки продавца без свидетелей. Нечестный продавец может воспользоваться ситуацией и позже заявить, что расчет еще не состоялся.
Оптимальные способы денежных расчетов:

• через ,
• в присутствии нотариуса,
• безналичным банковским переводом.

Важно не соглашаться на предложение продавца продать объект недвижимости по большей цене, а в договоре указать меньшую. На этом под разными предлогами могут настаивать мошенники, ведь при судебном расторжении сделки вам вернут только ту сумму, которая указана в договоре.
После проведения сделки и оформления документов продавец обязан в установленный срок покинуть жилое помещение. Освобождение квартиры и принятие ее покупателем фиксируется в Акте передачи жилого помещения. Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах. В нем указываются:

• паспортные данные сторон,
• адрес объекта,
• данные о произведенной оплате имущества,
• отсутствие претензий у покупателя к приобретенному объекту.

По усмотрению сторон в Акт могут быть включены дополнительные пункты. Прежде чем ставить подпись на документе, желательно осмотреть объект и убедиться, что жилье находится в том состоянии, на которое вы рассчитывали.
При покупке новостройки перед приемом объекта покупателем, дом должна принять госкомиссия. А во время процедуры приема покупателю должен выдаваться специальный смотровой лист, в котором он укажет все обнаруженные дефекты. Этот документ может служить основанием для обращения в суд, в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей.

После подписания сторонами Акта недвижимость полностью переходит в собственность и распоряжение покупателя.

Важным составляющим успешного проведения всех этапов приобретения жилья является внимательное отношение даже к мелким деталям и отсутствие спешки. А знание всех этапов поиска объекта и проведения сделки поможет без проблем найти и купить хорошую квартиру.

Приобретение квартиры – достаточно сложная процедура в плане последовательности действий, проверки документов и оформления договора, так как на всех этапах важно знать, на что следует обратить внимание. Даже если процесс покупки квартиры возложен на риэлтора, покупателю всё равно нужно знать и понимать с чего начать и какой порядок оформления документов, чтобы не столкнуться с мошенничеством.

Выбор квартиры не зависит от законодательных норм, поэтому здесь важно быть предельно внимательным и полагаться лишь на себя. Необходимо проверить не только внешнее состояние жилплощади, но и исправность всех систем коммуникаций.

Независимо от личных предпочтений покупателя, приобретение квартиры возможно в таких вариантах, как:

Прежде чем проверять документы и подготавливать с продавцом договор купли-продажи, важно учитывать наличие оптимальной инфраструктуры рядом с жилым домом. Лучше отдать предпочтение жилью, рядом с которым расположена удобная транспортная развязка, магазины, образовательные и медицинские учреждения.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Проверка недвижимости

Первое что следует тщательно проверить, прежде чем подписать договор купли-продажи квартиры, это права собственности на данный объект недвижимости. Собственник обязан предоставить все имеющиеся у него документы на продаваемое жильё. Это может быть не только свидетельство права собственности, но и договор купли-продажи или обмена, дарственная, завещание, документы о наследстве, прочее. Желательно проверить их оригиналы, а не копии документов. Если оригиналов по какой-то причине нет, то предоставленные копии должны быть нотариально заверены.

Следующее, что стоит проверить, это отсутствие притязаний на квартиру. Для этого необходимо заказать в отделении Росреестра или Многофункциональном центре справку из единого государственного реестра. Заказ ее предусматривает уплату государственной пошлины. В такой справке содержаться достоверные сведения о том, кто является собственником квартиры, один он или их несколько и был ли данный объект недвижимости в спорах в течение последних трёх лет. Если споры были, следует попросить собственника документ о судебном решении, чтоб узнать, в чью пользу оно было вынесено.

Обязательные условия

Задаваясь вопросом, как купить квартиру, следует соблюдать установленный законом порядок, чтобы после заключения договора купли-продажи не было оснований оспорить его в суде и аннулировать сделку. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит начать с обязательных условий, при несоблюдении которых покупка квартиры может быть аннулирована. Необходимо убедиться, что:

Если хотя бы одно из условий будет не соблюдено, сделку в судебном порядке признают недействительной.

Бумажный вопрос

Отвечая на вопрос, как оформить покупку квартиры без последующих неприятностей, необходимо отметить, что начать стоит с проверки документов, которые находятся у собственника квартиры. К таким бумагам относится:

На что обратить внимание в документах

Первое, на что следует обратить внимание при проверке документов подробнее, это паспорт продавца. Вы можете взять паспортные данные, чтобы обратиться в Федеральную миграционную службу и ним убедиться, настоящий ли это документ. Нужно проверить срок действия паспорта, своевременно ли он был поменян, совпадают ли серия, номер и надписи на печатях с подразделениями, которые их ставили, а также все ли водяные знаки есть на страницах.

Когда продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, оформляется письменное согласие его родителей или опекунов на продажу квартиры. Подписывать документы за ребёнка будут также родители или опекуны, но если ребёнку исполнилось четырнадцать лет, то право подписи принадлежит ему. Если вместо родителей выступают усыновители, нужно попросить предъявить решение суда.

Если вместо собственника выступает доверенное лицо, у него должна быть нотариально заверенная доверенность. Ее следует проверить особенно тщательно. В ней должна упоминаться передача полномочий на продажу жилья, подписания договора, акта передачи, получение денежных средств и регистрацию сделки в отделении Росреестра.

Оформление сделки

Оформление сделки купли-продажи квартиры предусматривает личное присутствие сторон при подписании и регистрации договора. В случае невозможности личного присутствия продавца или покупателя вместо него должно быть доверенное лицо. Каждый участник должен при себе иметь паспорт. Желательно также пригласить для заключения договора купли-продажи нотариуса, который проверит все документы и станет гарантией правомерности заключения сделки.

Заявление о регистрации договора составляется в присутствии принимающего сотрудника Росреестра. К заявлению обязательно прикладываются необходимые документы. Проверив все бумаги, ответственный сотрудник обязан зарегистрировать заявление и выдать участникам расписку в их получении, после чего назначить срок, когда можно будет забрать свидетельство права собственности и документы.

Прежде чем покупатель получит своё свидетельство, продавец обязан снять с регистрации всех прописанных в квартире жильцов и освободить жилплощадь. Когда на руках у покупателя появится документ, подтверждающий право собственности, продавец не будет иметь никакого отношения к этому объекту недвижимости, как и прав на него.

Финансовый расчёт

Расчёт за покупку квартиры предусматривает передачу денежных средств как до момента подписания и заключения договора купли-продажи, так и после, о чём должно упоминаться в тексте документа. Обычно датой передачи денежных средств назначается день заключения сделки, но это необязательно. Покупатель с продавцом может оговорить любую дату, какая будет им удобна.

Процедура передачи денег может происходить следующим образом:

• Наличными средствами;
• Безналичным расчётом;
• С использованием банковской ячейки.

Безналичный расчёт – перевод денег на банковский счёт продавца, в его присутствии. Банковская ячейка используется чаще всего и является наиболее безопасным способом, поскольку покупатель в присутствии продавца кладёт в неё необходимую сумму. После этого продавец может предъявить в банке заключённый договор, самостоятельно открыть ячейку и изъять деньги.